Е. В. Шерешовец, О. П. Аринцева, Е. М. Блех, Е. И. Богомольный
Конкуренция на рынке услуг ЖКХ
Под редакцией Е.В. Шерешовец

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.254

ББК 67.404

К64

Авторы:

Шерешовец Е. В. – директор саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии» (СРО УН «КИТ»), заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и жилищно-коммунальных услуг» при ФАОУ ДПО «Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса» при Минстрое РФ, сотрудник экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ, практикующий юрист;

Аринцева О. П. – эксперт в сфере жилищного просвещения, преподаватель, автор учебных и методических материалов, директор АНО «Центр жилищного просвещения», член Общественной палаты Калининградской области, Совета по реформированию ЖКХ при губернаторе Калининградской области;

Блех Е. М. – д. э. н., профессор, профессор РАНХиГС при Президенте РФ, заместитель директора Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, член межведомственной рабочей группы по вопросам кадрового обеспечения сферы жилищно-коммунального хозяйства при Минстрое РФ, академик жилищно-коммунальной академии России, почетный работник ЖКХ;

Богомольный Е. И. – к. т. н., д. э. н., профессор, лауреат Государственной премии РФ и премии Правительства РФ, член наблюдательного совета ГК – Фонд содействия реформированию ЖКХ, заместитель директора Института отраслевого менеджмента, заведующий кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ РАНХиГС при Президенте РФ.

Книга предназначена для выявления недостатков сложившихся отношений между предприятиями в сфере жилищно-коммунального комплекса, их анализа и исправления, с целью построения эффективной системы конкуренции, функционирующей в динамических, спонтанно меняющихся условиях рынка.

Содержащиеся в работе выводы могут быть использованы органами местного самоуправления при обосновании и принятии управленческих решений. Книга рекомендуется в качестве методического пособия для руководителей управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК, собственников помещений в многоквартирных домах, интересующихся спецификой деятельности по управлению многоквартирными домами, а также для студентов, изучающих основы управления недвижимым имуществом.

УДК 347.254

ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2015

© ООО «Проспект», 2015

Предисловие

Реформа жилищного и коммунального хозяйства в России идет чрезвычайно сложно.

Сегодня часто пишут, что практически полностью завершено формирование законодательства в жилищной сфере, уже созданы все нормы, обеспечивающие защиту прав и законных интересов собственников жилья. Думаю, что это не совсем так, и авторы книги делают попытку рассмотреть проблемы, сложившиеся в управлении МКД, связанные с невыполнением обязательств публичной власти по капитальному ремонту общего имущества, ролью собственника жилья при управлении своим имуществом.

Уже десять лет как введен в действие Жилищный кодекс РФ. Этот важнейший закон должен привести нас к основной цели реформы жилищно-коммунального хозяйства – отказу от административных методов управления и переходу к экономическим методам в рамках формирующейся рыночной экономики страны. В первую очередь этого необходимо добиться в жилищной сфере экономики, где основная часть недвижимости находится в частной собственности. Не все просто на пути к цели.

Вопрос: достигнута ли эта цель? Ответ однозначный: нет, не достигнута. И усиление государственного управления, особенно в жилищной сфере, где основная часть имущества является теперь не общественной, а частной собственностью, является, по сути, отказом от целей реформирования! Сегодня надо на всех уровнях публичной власти либо признать этот отказ объективно существующим, либо активизировать развитие законодательства в направлении ранее установленной цели.

Много нерешенных задач и по модернизации коммунальной инфраструктуры. Требуются очень большие средства и для повышения энергоэффективности объектов данной сферы, по привлечению необходимых капиталовложений – это очень сложная задача. В книге рассматриваются возможности решения ее через механизм государственно-частного партнерства (ГЧП) и развитие конкуренции.

На мой взгляд, сегодня эта книга крайне актуальна и, надеюсь, будет востребована в ближайшем будущем. Она фиксирует картинку сегодняшнего дня, и авторы делают попытку дать анализ неудач в реформировании управления жилищным и коммунальным хозяйством России. Ведь до сих пор, по признанию президента России Владимира Путина, в этой сфере «нам не удалось выработать эффективных действенных механизмов преобразования…».

С уважением, А. В. Широков,

член правления ТПП РФ,

председатель комитета по предпринимательству

в сфере жилищного и коммунального хозяйства,

доктор юридических наук

Введение

Целью нашей работы является изучение теоретического материала и практического опыта для разработки методических основ повышения конкурентоспособности предприятий жилищно-коммунального комплекса.

Для достижения указанной цели в ходе исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

• проведен анализ особенностей современного жилищно-коммунального хозяйства России и результатов его реформирования;

• выявлены особенности формирования и функционирования рынка услуг, нынешнее состояние конкурентоспособности предприятий жилищно-коммунального комплекса;

• исследовано соотношение цены и качества как фактора конкурентоспособности жилищно-коммунальных услуг;

• выявлены факторы, влияющие на уровень конкурентной среды предприятий на рынке ЖКХ, в том числе проведен анализ правовых основ и барьеров для честной конкуренции;

• разработаны модели идеального поведения предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, для повышения их конкурентоспособности;

• собран положительный опыт предприятий сферы жилищно-коммунального хозяйства других стран.

Предметом исследования является рынок жилищных и коммунальных услуг с точки зрения возможности развития отношений, оказывающих влияние на конкурентоспособность.

Объектом исследования являются отношения в управлении многоквартирными домами малыми предприятиями (управляющие организации, товарищества собственников жилья, специализированные кооперативы), оказывающими услуги по управлению многоквартирными домами.

Позволю себе выразить надежду, что предлагаемое издание сослужит полезную службу в дальнейшем развитии реформы.

С уважением, Е. В. Шерешовец,

директор саморегулируемой организации «КИТ»,

заведующая кафедрой «Строительство и жилищно-коммунальное хозяйство» Государственной академии при Минстрое РФ

Москва, 2015 г.

Глава 1
Возникновение конкурентной среды на рынке ЖКХ в России

1.1. История возникновения конкуренции

1.2. Анализ эффективности существующей системы жилищно-коммунального хозяйства

1.1. История возникновения конкуренции

Для понимания сложившейся сегодня ситуации на рынке жилищно-коммунальных услуг необходимо получить представление о предыстории демонополизации отрасли. Анализ истории поможет нам выявить особенности современного жилищно-коммунального хозяйства России и результаты его реформирования.

Обратимся к новейшей истории.

1.1.1. С 1917 по 1993 год

В послереволюционной России все частные и доходные дома были переданы в ведение городов1. Государство было объявлено единственным собственником жилья и единолично решало вопросы не только по расселению квартир, но и по обслуживанию недвижимости. Создавались домкомы, которые практически полностью дотировались государством2. Такая ситуация в стране продолжалась почти семьдесят лет и, как следствие, полностью исключала любую возможность конкуренции в жилищной сфере.

Изменения наметились в начале девяностых годов прошлого века, когда Федеральные законы «О собственности в РСФСР» и «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» утвердили право граждан на разовое приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде и сняли ограничения по количеству и стоимости имущества, которое может находиться в собственности граждан.

Изначально было предусмотрено, что бесплатно жилье можно будет приватизировать до 1 января 2007 года, затем срок неоднократно продлевали. Однако каждый раз незадолго до окончания срока бесплатной приватизации активность граждан так возрастала, что очереди занимали за сутки и более. И президент России пошел навстречу населению, перенеся окончание бесплатной приватизации жилья и введя в жилищное законодательство новое понятие – наемные дома, которые предназначены для проживания граждан3.

За годы приватизации значительная доля жилья стала частной. Последние официальные данные были опубликованы Росстатом на конец 2009 года, и надо заметить, что после этого цифры продолжают серьезно расти.

Рис. 1.Структура жилищного фонда по формам собственности (на конец года; общая площадь жилых помещений; в процентах4)

Стала очевидной необходимость разработать новую нормативную базу и ввести рыночные механизмы в сферу управления жильем.

1.1.2. С 1993 года по настоящее время

В 1993 году Совет министров одобрил Государственную целевую программу «Жилище», где было закреплено право граждан, неправительственных, общественных организаций и иных добровольных объединений нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства, в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций. В рамках реализации реформы был выпущен Указ Президента РФ «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов», который предусматривал создание множества предприятий разных форм собственности и переход к договорным отношениям между заказчиком и исполнителем жилищно-коммунальных услуг. Позже, в 2007 году, был создан Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, который установил одной из основ предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда, снижение доли государственной собственности в предприятиях ЖКХ.

Жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирным домом5: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом, управление управляющей организацией.

Можно выделить основные плюсы и минусы каждого способа управления (рис. 2).

Рис. 2.Плюсы и минусы способов управления МКД

Преобладающей хозяйственной структурой в сфере жилищного обслуживания потребителей стали малые предприятия – управляющие организации6.

1.2. Анализ эффективности существующей системы жилищно-коммунального хозяйства

В качестве критериев оценки эффективности авторы предлагают использовать следующие показатели.

1. Показатели, характеризующие уровень обеспеченности населения комфортными условиями проживания, обеспеченность потребителей коммунальными услугами.

2. Показатели, характеризующие удовлетворенность населения жилищно-коммунальными услугами и доступность оплаты таких услуг.

3. Показатели, характеризующие развитие конкурентных отношений в ЖКХ (концентрация на рынке, доли государственных предприятий).

4. Износ основных фондов предприятий ЖКХ.

5. Показатели, характеризующие финансовые результаты предприятий жилищно-коммунального комплекса (доля убыточных предприятий, критерий стабилизации, объем кредиторской задолженности).

1.2.1. Благоустройство жилищного фонда

Жилищно-коммунальная сфера является одной из наиболее общественно значимых. Как отмечал Я. Корнаи в своей знаменитой книге «Дефицит», потребность в жилье практически ненасыщаема, а потому жилищная проблема вечна и не имеет окончательного решения. В первую очередь эффективность существующей системы оценивается по социальным явлениям: качество жизни населения, достижение экологических целей, наличие планов и программ, а наиболее важным показателем является благоустройство жилого фонда (см. рис. 3).

Анализируя ФЦП «Жилище», можно сделать вывод о низком уровне реализации данного законопроекта. На сегодняшний день жилищные условия россиян не соответствуют уровню мировых стандартов. В России низкий показатель благоустройства жизни населения, современные тенденции на сегодняшний день не выдерживаются (см. рис. 4).

Рис. 3.Благоустройство жилищного фонда (в процентах)7

Рис. 4.Благоустройство помещений в России8

Важно заметить, что данные показания разнятся на уровне отдельного региона. Например, на долю Московского региона Центрального федерального округа приходится около 60 % всего благоустроенного жилья. Также очевиден территориальный разрыв по показателям ввода нового жилья между всеми областными центрами и их перифериями. Так, за все время действия ФЦП «Жилище» на сельскую местность пришлось порядка 13 % от общего объема построенного жилья в стране.

1.2.2. Качество жилищно-коммунальных услуг

Следующим важным показателем является качество производимых услуг. Оценка качества способствует осуществлению модернизации и реконструкции, позволяет прогнозировать и планировать. При оценивании чаще всего используют показатели надежности и эффективности. Однако не менее важно учесть и другие показатели, характеризующие услуги ЖКХ как товар. Для наибольшей объективности авторы пошли по пути всестороннего подхода. В 2014 году был разработано тестовое анкетирование и проведен сбор мнений9:

1) потребителей (населения);

2) исполнителей (работников управляющих организаций, АУП);

3) органов власти (государственная жилищная инспекция, выявлено по наличию претензий и штрафов).

В результате были получены следующие сведения (см. рис. 5).

Рис. 5.Степень удовлетворения качеством ЖКУ по оценке потребителя, исполнителя и контролирующего органа (по 10-балльной шкале)

Также довольно наглядным представляется результат интернет-опроса, показавшего отношение рядовых жителей страны к ходу реформы ЖКХ и качеству предоставляемых услуг. Приведем здесь выдержку результатов, которая, к сожалению, не внушает оптимизма.

На вопрос «Вы считаете сумму, которую платите за ЖКУ, слишком большой или терпимой, приемлемой, небольшой?» попросили ответить только потребителей.

Рис. 6.Доля платежей за жилищно-коммунальные услуги по отношению к доходу населения

Рис. 7.Результат интернет-опроса населения (в опросе приняли участие 1300 человек)

Результаты деятельности большинства предприятий и организаций ЖКХ являются социально значимыми для населения, так как определяют условия проживания, здоровье и комфорт жителей. Взаимная оценка качества работ наглядно показывает степень неудовлетворенности населения существующим положением дел. По данным комитета Государственной Думы Российской Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, в феврале 2014 года ситуацию в ЖКХ назвали наиболее важной проблемой 60 % россиян, тогда как три года назад аналогичный ответ давали 40 % опрошенных.

Между тем особую тревогу потребителей вызывает рост тарифов (см. рис. 8).

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.