De los Andes al litoral : estudios sobre vivienda y suelo en Colombia /

compiladora Laura Lucía Amézquita García ... [et al.]. -- Bogotá :

Ediciones Unisalle, 2015.

190 páginas : gráficos, mapas ; 17 × 24 cm.

Incluye índice de contenido.

ISBN 978-958-8939-09-4

1. Urbanismo - Colombia 2. Desarrollo urbano - Colombia

3. Planificación urbana - Colombia 4. Vivienda urbana - Colombia

I. Amézquita García, Laura Lucía, compiladora.

711.409861 cd 21 ed.

A1504324

CEP-Banco de la República-Biblioteca Luis Ángel Arango

ISBN impreso: 978-958-8939-09-4

ISBN digital: 978-958-8939-10-0

Primera edición: Bogotá, D.C., septiembre del 2015

© Derechos reservados Universidad de La Salle

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Hipertexto

Queda prohibida la reproducción total o parcial de este libro por cualquier procedimiento, conforme a lo dispuesto por la ley.

Contenido

Prólogo

Nicolás Cuervo Ballesteros

Presentación

Laura Amézquita

La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana

Alex Leandro Pérez Pérez

La regulación y los precios del suelo: un estudio de caso para Barranquilla

Yesenia Barandica A.

Néstor Garza

¡La vivienda que quiero está muy cara!: un análisis sobre la segmentación del mercado residencial, la alarma de burbuja inmobiliaria en la zona metropolitana de Bogotá y la ineficiencia asignativa del mercado del suelo

Óscar A. Alfonso R.

Determinantes del precio de la vivienda en Bogotá, 2012

Laura Amézquita

María del Pilar Sánchez Muñoz

Germán Gabriel Abaunza Ariza

Mercado inmobiliario en Bogotá: ¿burbuja en construcción?

Óscar Eduardo Pérez Rodríguez

Prólogo

A través de investigaciones sobre la calidad de la vivienda urbana, la burbuja inmobiliaria, la relación entre los precios del suelo y las normas y la articulación entre los precios de la vivienda y la estructura de la ciudad, este libro aborda temas de primera línea en el debate político, técnico y académico sobre las ciudades contemporáneas.

Un estudio sobre Barranquilla acompaña varios sobre Bogotá, hecho lastimosamente poco frecuente en nuestro medio de investigación, en el cual el interés por las experiencias de Bogotá y Medellín eclipsa la investigación sobre las otras ciudades.

En mi calidad de economista y urbanista que se ha interesado en la política de vivienda y en el mercado de la vivienda desde la Universidad, y recientemente a través de una tesis doctoral en curso, quiero comentar los puntos que valoro de este libro, y su inserción en el medio de investigación sobre los mercados de la vivienda y la ciudad.

Dos características compartidas por los diferentes capítulos de esta obra merecen ser destacadas: la presencia simultánea y articulada del análisis empírico con la discusión conceptual y la relación entre el trabajo académico y práctico que percibo a través de estos trabajos.

Si bien puede haber momentos específicos para el análisis teórico y empírico, desconectar completamente el uno del otro puede erosionar la pertinencia de la investigación. A veces las consideraciones teóricas están desconectadas de las tendencias actuales o las manifestaciones precisas del problema en cues-tión. Y otras, el análisis de la información empírica no logra plantear preguntas diferentes a las ya contenidas en el dispositivo de observación.

Este no es el caso de los trabajos aquí publicados, que se basan todos en información concreta (consolidada por los autores o de segunda mano) y no se limitan a anotar las alzas/bajas de un indicador en un periodo de tiempo determinado. Por el contrario, estos trabajos plantean preguntas de la agenda pública, retomando en algunos casos cuestionamientos de amplia difusión, replanteándolos en otros y también proponiendo líneas de reflexión novedosas.

Esta articulación teórico-empírica contribuye a fundamentar la utilidad social de estas investigaciones, pues se sitúan en un punto medio difícil de conseguir: aportan a la práctica profesional de técnicos y políticos, sin pretender sustituirla. La investigación formulada de esta manera cumple la función de plantear preguntas y propone marcos de análisis para comprender el mundo contemporáneo, acompañando y no compitiendo con la elaboración de planes, normas y proyectos, tareas que son del resorte de los responsables de la planeación y la gestión urbana.

Para comentar el contenido específico de cada capítulo, quiero señalar algunas novedades, continuidades y evoluciones de los campos de estudio en los cuales estos participan. En la política urbana, y los estudios sobre esta, se incorporan nuevas esferas de acción y se modifican también los roles asumidos por algunos agentes. La gestión del suelo y la norma urbana pueden ser analizadas bajo esta perspectiva, pues su implementación continúa siendo poco frecuente, aun si la Ley 388 de 1997 está ya cercana a cumplir 20 años, y se refuerza el rol de los entes locales, aunque aquellas no son leídas siempre en código de descentralización.

Un análisis de los efectos de la norma urbana sobre los precios del suelo como el que Néstor Garza y Yesenia Barandica presentan en esta obra contribuye sin duda a la reflexión sobre la gestión territorial. Un aporte esencial de los autores es que interrogan los resultados de la norma urbana y no parten de conclusiones prefabricadas (lo que puede ser más fácil en términos ideológicos), con lo cual llegan a resultados de gran interés, como el efecto variable según el barrio de una misma medida, o el hecho de que los aumentos en los precios del suelo constatados en Barranquilla no resulten de un aumento “puro” en el valor del suelo, sino de una mezcla entre aumentos de precios y la mejoría en el medio urbano.

La calidad de la vivienda, tema del capítulo de Alex Leandro Pérez, presenta un fenómeno similar: las condiciones básicas de la vivienda muestran una mejoría, sin que esto signifique la resolución total del déficit habitacional, abriendo el espacio para innovaciones metodológicas en su estudio. Este proceso se puede constatar en la “obsolescencia” de ciertos indicadores de calidad residencial, como aquellos incluidos en las medidas de necesidades básicas insatisfechas (NBI). En Colombia contamos con información comparable, disponible desde el Censo de 1973, que muestra la universalización de algunas características antes discriminantes de la calidad de la vivienda en el medio urbano, como es el caso de los pisos en tierra o la conexión a servicios públicos. Frente a esta situación, propuestas como las de Alex Leandro Pérez que incorporan componentes novedosos en la medida del déficit habitacional (en su caso son las variables subjetivas) no pueden ser sino bienvenidas.

Los ciclos económicos y las burbujas especulativas, para cambiar de tema sin salir del ámbito de la vivienda como es la propuesta de este libro, presentan también particularidades en cada episodio de auge y crisis, junto con patrones comunes que se repiten. En medio del debate sobre la existencia o no de una burbuja inmobiliaria en Colombia, y en particular en Bogotá, del cual participa el capítulo de Óscar Eduardo Pérez, hay también transformaciones en las fuentes de información disponibles y en las preguntas que la investigación se plantea.

Hasta mediados de la década de los noventa, los movimientos cíclicos del sector inmobiliario se abordaron (en los estudios) casi únicamente por medio de las licencias de construcción y del producto interno bruto (PIB) del sector, fuentes que se concentran solamente en la vivienda nueva, que es tan solo una pequeña proporción del total de viviendas existentes.

Varios índices de precios de la vivienda han comenzado a producirse desde finales de la década de los noventa, entre estos, el índice de precios de la vivienda nueva producido por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) y el índice de precios de la vivienda usada elaborado por el Banco de la República. Con esta información, el análisis puede incorporar el comportamiento de los precios del stock residencial y de la vivienda nueva, para varias ciudades del país, y potencialmente para diferentes sectores de una ciudad.

Otras fuentes de información participan también de la ampliación del espectro de lo observable, como los censos de edificaciones (similares a los usados por el DANE) realizados por Camacol y La Galería Inmobiliaria. Para el caso específico de Bogotá, la Unidad Administrativa Especial de Catastro actualiza anualmente, desde el 2009, los valores de referencia de todos los inmuebles de la ciudad, con lo cual se convierte una fuente de información de gran utilidad no solo para fines fiscales sino también para la investigación de la dinámica urbana.

El capítulo escrito por Laura Amézquita, María del Pilar Sánchez y Germán Gabriel Abaunza es un buen ejemplo del potencial que tiene la información catastral, al mostrar que la disponibilidad de información y la exploración de nuevos temas de investigación van de la mano. El análisis de los precios de la vivienda que ellos realizan utiliza la metodología de precios hedónicos con una variación interesante: los coeficientes que, asociadas las características de las viviendas con sus precios, varían de acuerdo con la localización del inmueble. Con este método participan en la comprensión de un tema largamente debatido, para el cual la disponibilidad de información siempre ha sido una dificultad: la estructura urbana y las diferencias de precios de la vivienda dentro de una ciudad.

De igual manera, Óscar Alfonso analiza las diferencias de precios de la vivienda en la ciudad, preguntándose por las continuidades y transformaciones de la segmentación urbana. La preocupación por este tema es también relativamente novedosa, la política de vivienda, por ejemplo, ha tenido tradicionalmente metas de producción más que de transformación de la estructura urbana; las cuotas de vivienda de interés social en ciertos proyectos avanzan recientemente en esta dirección. Este capítulo aporta a la difusión de un tema que comienza a tener eco en los debates de la gestión urbana, utilizando de manera inventiva la información disponible y elaborando información propia, como es costumbre en los trabajos de este autor.

Este proyecto editorial, escrito y publicado en el medio universitario, brinda así varios ejemplos positivos del rol que tiene la academia en la producción y difusión de un conocimiento novedoso y pertinente en el ámbito de la gestión urbana. La búsqueda de novedad, cuando se trata de temas poco pertinentes, es una tentación de la que escapa este libro, en medio de la importancia que toma la innovación en nuestros días.

Invito entonces a la lectura detallada de esta obra llena de aportes rigurosos que no es pertinente repetir en estas líneas. Seguramente, más allá de las vías de reflexión señaladas en este prólogo, los lectores encontrarán otras que enriquezcan el debate sobre el devenir de nuestras ciudades.

Nicolás Cuervo Ballesteros*

Nota

* Economista (Universidad de los Andes), magíster en Economía (Universidad de los Andes), doctorando en Urbanismo (Université Paris Est Créteil-Lab’Urba).

Presentación

La génesis del libro que se presenta hoy ante la comunidad académica se explica desde la labor docente, especialmente en el espacio académico “Economía urbana”. Hace alrededor de tres años que la docente imparte esta clase, cuyo objeto de estudio obliga a llevar los debates más polémicos de la función pública y el gobierno de la ciudad. Uno de los módulos fundamentales es el tema de mercado de la vivienda y la gestión del suelo, que de manera transversal se inserta en los estudios avanzados de los estudiantes de últimos semestres de pregrado de la Facultad y de la Maestría en Estudios y Gestión del Desarrollo, así como trasciende a otras facultades y disciplinas, como estudios de arquitectura y hábitat, geografía e ingenierías para la construcción y planificación de la ciudad. Se propone un tema por tratar con experticia, que no solo supone una correcta fundamentación en los ciclos básicos, sino la capacidad de trabajo interdisciplinar.

La ciudad, como objeto de estudio y en particular los mercados del suelo y de la vivienda obliga a que los estudiantes, a partir del conocimiento adquirido, puedan aportar en la definición de soluciones a los problemas que amenazan a nuestras sociedades y en particular a aquellas que viven en núcleos urbanos: pobreza, desigual distribución del ingreso, competitividad, inseguridad en la tenencia de vivienda, etcétera, de la misma manera en que lo propone el Proyecto Educativo Universitario Lasallista (PEUL). Consciente de la importancia del desarrollo humano integral y sustentable (DHIS), este libro intenta de manera complementaria contribuir en la materialización de las bases pedagógicas expuestas en el Enfoque Formativo Lasallista (EFL): complementa la formación propia del área cognitiva y epistémica con los aportes personales y existenciales de los estudiantes y el docente (pensar y vivir la ciudad).

Además, el libro propone debates sobre aspectos clave del desarrollo urbano y las discusiones formativas sobre modelos de ciudad. Busca fomentar la reflexión crítica y constructiva a partir de un proceso continuo de retroalimentación en el aula sobre los métodos de aprendizaje. Por tanto, se han invitado a expertos para participar de las discusiones actuales, de hecho, saliendo de la esfera, muchas veces cerrada, de la ciencia económica, para dar cabida no solo lo modelos econométricos y económicos, sino a modelos para comprender la realidad de este mercado y la gestión del suelo y la ciudad. Es grato también contar con la participación de exalumnos, que han encontrado en su Universidad, y a partir de los ejercicios y discusiones realizadas en clase, una línea de investigación que puede saciar su curiosidad y presentar a la vez un producto para el fogueo académico.

El libro se construye sobre las bases teóricas y no evita la discusión que se viene centrando sobre los mercados de vivienda y suelo como unidad para el análisis de las ciudades colombianas, y toma en particular los casos de Bogotá y Barranquilla.

El profesor Alex Leandro Pérez en el capítulo “La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana” presenta los lineamientos básicos para hablar de calidad de vivienda y los resultados de un ejercicio realizado para Bogotá. Luego se presenta el capítulo del profesor Néstor Garza y Yesenia Barandica, titulado “El coeficiente de aprovechamiento y los precios del suelo en Barranquilla”, que muestra un marco teórico desde la economía sobre el suelo, en especial, el coeficiente de aprovechamiento, pasando por cada uno de los enfoques clásicos y recientes, y realiza a la vez un ejercicio de cálculo de este coeficiente para la ciudad de Barranquilla.

Los capítulos que le siguen centran su atención en una ciudad tan grande, heterogénea e interesante como Bogotá, cuyo caso de estudio es particular-mente rico para comprender la dinámica de los procesos metropolitanos en Colombia. En el capítulo de esta parte, “¡La vivienda que quiero está muy cara!”, el profesor Óscar Alfonso recoge un excelente panorama del estado de la discusión en Colombia, presentado en una revista internacional reconocida en el tema; recoge, además, el más reciente debate, la actual coyuntura de un aumento inexplicado de los precios de la vivienda, sin dejar de lado aspectos de orden macroeconómicos como la relación de este mercado con el sistema financiero y los mercados relacionados con la construcción, así como de orden local, como las referencias a los sistemas de transporte masivo; invita a repensar el asunto y los actores que concurren al complejo mercado de la vivienda urbana. En el siguiente capítulo, las profesoras Laura Amézquita y Pilar Sánchez, acompañadas del econometrista Germán Abaunza, realizan un amplio recorrido sobre la situación de la vivienda hoy, y muestran en un modelo de corte microeconómico los determinantes del precio de la vivienda. Finalmente, el profesor Óscar Pérez, en su capítulo titulado “Mercado inmobiliario en Bogotá ¿burbuja en construcción?”, expone una discusión de corte macroeconómico, realiza un modelo econométrico en serie de tiempos y retoma la generalizada preocupación sobre la existencia y los alcances de las burbujas inmobiliarias.

Es también preciso agradecer el acompañamiento de alumnos y exalumnos del programa de economía de la Universidad de la Salle (ULS), que revisaron, cuestionaron y aportaron a estos debates tanto en la cátedra de “Economía urbana”, como en la escritura de sus monografías, en ellos se encuentra hoy en día el impulso de esta inercia investigativa que se fragua en la Facultad, y que muy inteligentemente renovarán con su espíritu crítico y constructivo. Es para el grupo de autores y para la compiladora un enorme placer poner a su disposición este material para su deleite y consulta, que espera recalcar los fundamentos y actualizar el debate sobre sobre suelo y la vivienda formal en las metrópolis colombianas.

Laura Amézquita*

Nota

* Profesora asistente, Facultad de Ciencias Económicas y Sociales (FCES), Universidad de La Salle. Economista (Universidad de los Andes), magíster en Urbanismo y Planificación del Territorio (Université Paris 1 Panthéon Sorbonne), doctorando en Economía Territorial (Université de Neuchâtel).

1

Capítulo

La calidad de la vivienda: retos para la planificación urbana

Alex Leandro Pérez Pérez*

Introducción

El 80 % de la cuidad construida corresponde al uso residencial, millones de objetos habitacionales impactan la lógica urbana y describen en todas las escalas una realidad insostenible, injusta, segregada. La invención moderna de la ciudad tuvo su origen y se consolidó en el tiempo a partir de la satisfacción de las necesidades y expectativas humanas, y la vivienda no solo protagoniza un papel importante en la calidad de vida de sus usuarios, sino también en la calidad de su entorno.

El esbozo de las preocupaciones e inquietudes actuales no son inéditas, el tema de la vivienda como eje estructural para la transformación de la ciudad nació a principios del siglo XX conjuntamente con el movimiento moderno,¹ y tuvo como base la investigación y la práctica en el campo del diseño arquitectónico y urbano. Ejemplos relevantes en la producción de ciudades modernistas que incorporaran los avances en la organización espacial del territorio, fueron en su mayoría producidos por el ejercicio del Estado en el Instituto de Crédito Territorial (ICT), pero las cifras no lograban mitigar las necesidades habitacionales de una ciudad que crecía exponencialmente, lo que permitía desviar las discusiones resaltando los errores y falencias operativas.

En contraposición, en el contexto nacional y latinoamericano la insatisfacción del problema habitacional para las comunidades más necesitadas se convirtió en el sustento intelectual de corrientes de pensamiento que estudiaron la vivienda desde enfoques muy diversos (Turner y Robert, 1972; Turner, 1977; Lefebvre, 1978; Coraggio, 1992; De Suremain et al., 1994) como democracia, política urbana, acción social, género, economía, técnicas de autoconstrucción, entre otros. Sin embargo, este tipo de trabajos se limitan al estudio de las familias de bajos recursos que practican la autoconstrucción, y deja de lado a la población que adquiere un crédito para una vivienda formal dentro de las leyes inmobiliarias.

La fuerza de las corrientes de pensamiento social lideradas por John F. Turner en los años setenta, finalmente fue aprovechada por los seguidores del mercado como la semilla para justificar la inoperancia del Estado como promotor de soluciones para el hábitat, que debería delegar sus funciones a otros actores como planificadores de la ciudad. Este espacio es aprovechado por los músculos financieros de la industria de la construcción sesgando la calidad a una visión puramente económica, favoreciendo intereses privados y exigiendo a la ciudad la responsabilidad de su sostenibilidad financiera en modelos de expansión insostenibles y dejándole al resto de la sociedad solo el derecho a la resignación o a la rebeldía. Luego de décadas sumergidas en luchas populares por el derecho a la vivienda digna, el problema dista mucho de resolverse en la actualidad, como consecuencia del impacto ocasionado en el hábitat por los modelos neoliberales.

Todas las reflexiones sobre el problema de la vivienda conducen a resaltar como factor de transformación social la responsabilidad que tiene la ciudad en la solución del problema habitacional de los sectores de bajos recursos (cuyas necesidades y expectativas son tan diversas) que se han visto obligados a ceñirse a las reglas de un mercado de vivienda impuesto por las estructuras políticas y económicas ajenas a la lógica humana.

Al analizar los estudios realizados sobre los sectores más vulnerables y su producción habitacional en la segunda mitad del siglo XX, y aún en la actualidad, las comunidades y sus luchas urbanas ocupaban un lugar protagonista, pero poco se interiorizó en la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios urbanos y sus prácticas en la ciudad como base fundamental para el desarrollo.

Los compromisos son aún más exigentes, una vivienda adecuadamente diseñada en función de sus relaciones con el medio, que contribuya a elevar el bienestar de las personas con un menor costo y a reducir a la vez el impacto ambiental son ausentes y requieren el interés investigativo, profesional y administrativo de la ciudad para su conceptualización y desarrollo.

En la actualidad la construcción de un hábitat educativo² para la sociedad y en especial para los más vulnerables se encuentra plasmado en documentos ampliamente difundidos³ que abogan por el logro de ciudades sustentables donde la solución habitacional se inserta y articula estratégicamente. La evolución en los principios para reconocer la pobreza y edificar el derecho a un hábitat justo y democrático ha permitido identificar como estrategia la vinculación directa y concreta del ser humano en su contexto para lograr un desarrollo integral y sustentable. El enfoque del desarrollo humano impulsado por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) desde 1990, representa una visión más comprensiva de esta realidad. Esto significa trasladar la “medida del éxito” de una sociedad desde la mera evaluación del desempeño económico hacia la forma en que ese desempeño se traduce en mayores oportunidades, mostrando la acumulación de capacidades humanas (PNUD, 2000-2012).

Se entiende el tema de la vivienda y su papel en la conformación urbana como una interacción compleja entre diversas dimensiones, especialmente para la solución de las demandas habitacionales de los sectores con bajos ingresos económicos, que debe favorecer espacios para la transformación del medio con justicia, equidad y democracia, y por último, que debe direccionar la discusión a partir de su “calidad”, entendida como la aptitud que permite satisfacer las necesidades y expectativas humanas, donde el usuario es el protagonista y el territorio urbano el lugar que debe favorecer su desarrollo.

Así, la vivienda y la satisfacción de las necesidades y expectativas de los habitantes urbanos no solo tienen el poder de representar la ciudad, su apropiada conceptualización permitirá transformar la estructura física urbana y, a su vez, a la sociedad en su conjunto, aportando soluciones integrales a las demandas de sus habitantes.

Modelo teórico de relaciones entre el usuario urbano, la vivienda y la calidad del hábitat

Para comprender las necesidades de las personas se debe razonar en términos de necesidades, más que desde la suposición sobre lo que el sujeto quiere. Los estudios psicológicos determinaron una escala de necesidades,⁴ que se expresa en una pirámide conformada por cinco niveles donde los cuatro primeros son identificados como “necesidades de déficit” y el nivel superior se ha denominado autorrealización o necesidad de ser.

De la teoría psicológica de las necesidades, el impacto que generó en la historia del análisis de comportamiento humano, así como su aplicación en diversas ramas de la ciencia (Maslow, 1971, 1991, 2007; Boeree, 2003), pueden concluirse aspectos fundamentales que determinan la relación entre las diferentes necesidades y los requerimientos para su caracterización en el contexto urbano y su relación con la vivienda (primera necesidad por satisfacer en la ciudad).

Se identifica entonces que los seres humanos por naturaleza siempre tendrán necesidades, o sea, que la satisfacción de una genera otra nueva y que, además, mientras no se complazca, se produce angustia y tensión, lo cual hace que las personas utilicen toda su energía para satisfacerla. Únicamente cuando se satisfacen las necesidades fisiológicas puede el ser humano esforzarse por resolver necesidades superiores. Pero, además, el proceso es progresivo, nivel por nivel (haciendo referencia a los niveles en la escala de necesidades humanas), y una vez que se han satisfecho las necesidades más urgentes en un nivel, las necesidades adicionales en este mismo pierden fuerza y generan la motivación para acceder al nivel superior.

Finalmente, el acenso de una persona o su familia hacia los niveles superiores en la escala de las necesidades, la hace también más humana (Maslow, 1991), lo cual se convierte en uno de los principales propósitos en beneficio de la conciencia social, el desarrollo y la calidad de vida, que conforman comunidad y, por ende, ciudad (figura 1). Según el economista Max-Neef y compañía (1993), a diferencia de la concepción de Maslow, no hay necesidades más importantes o prioridad de satisfacción y estas no son infinitas, ya que cualquiera puede actualizar todo el sistema de necesidades en función de satisfactores⁵ y bienes.⁶

Figura 1. Desarrollo de las necesidades humanas para un ser humano con mayor conciencia social y una mejor calidad de vida

Fuente: elaboración propia.

Se pudiera asumir por encima de las diferencias y para identificar los aspectos que influyen en el desarrollo humano, la importancia que asumen cada una de las necesidades humanas en la complejidad de la vida urbana y cómo la ciudad puede convertirse en el espacio que propicia y garantiza a partir de la satisfacción de las necesidades, un ser más humano con mayor conciencia social y una mejor calidad de vida.

Por otra parte, se considera importante identificar qué aspectos permiten evolucionar progresivamente en la concepción de la ciudad, lo cual permitiría el cambio de paradigmas, favoreciendo reflexiones colectivas de los retos y proyección hacia el futuro. Estudios realizados por David McClelland (1989) pasan de una concepción de la motivación determinada por la necesidad a una concepción hedonista ligada a la expectativa,⁷ lo cual convierte las expectativas en el motor que articula, favorece y garantiza en individuos, familias y comunidades, su acceso a una mejor calidad de vida.

Finalmente, se pudiera asumir que las necesidades evolucionan en el tiempo gracias a las expectativas, lo cual constituye una proyección hacia el futuro, pues podrán ser satisfechas en el momento en que se den las condiciones para ello, lo anterior también está ligado a concepciones culturales (tradiciones, costumbres, gustos y preferencias) que no pueden simplificarse ante la complejidad del usuario urbano, y que deben ser consideradas en el proceso de planificación de la ciudad, lo cual requiere necesariamente el principio de flexibilidad que permita esa proyección.

La relación de la satisfacción de las necesidades, su evolución a partir de las expectativas y su necesaria integración con el medio demandan de la planificación urbana un enfoque más amplio, que se refleja en el concepto de hábitat, este abarca no solo la satisfacción de las necesidades del usuario urbano en la vivienda, también la satisfacción de las necesidades de una vida en comunidad en su contexto y la ciudad.

Así como la vivienda y el territorio están condicionados por las costumbres, tradiciones, gustos y preferencias propios de un estilo de vida y las condiciones económicas, tanto de los individuos como de la sociedad, también se subordina y a la vez determina la estructura, funcionamiento, imagen, carácter y escala de los asentamientos humanos.

El análisis de las relaciones entre la vivienda y la ciudad debe involucrar las dimensiones (social, económica y ambiental) para el desarrollo proclamado por la ONU desde 1992, y los posteriores complementos de la sociedad civil y sus organizaciones sociales (políticas y culturales) como el derecho humano a la ciudad. Por otra parte, también puede resaltarse la relación de la vivienda con su entorno en las buenas prácticas del hábitat (desde 1996 hasta la actualidad), donde las condiciones propias de lo local permiten valorar las fortalezas y debilidades para el desarrollo social (figura 2).

Figura 2. Evolución de las necesidades y expectativas en el tiempo a partir de las características sociales

Fuente: elaboración propia.

Ambas escalas de relación se han expresado en el índice de desarrollo sociohabitacional (Rodríguez, 2008) que pretende caracterizar la dimensión habitacional del desarrollo humano. Sin embargo, el presente trabajo parte de un enfoque que otorga una mayor importancia a los aspectos subjetivos de la percepción del usuario urbano con respecto a la calidad de su hábitat en diversas escalas que van, como se ha dicho, desde la vivienda hasta la ciudad, al considerar no solo las necesidades, sino también las expectativas, todo en relación con las posibilidades económicas de las familias.

Se decide entonces reconocer en la planificación urbana tres escalas fundamentales que permiten estructurar los retos en la ciudad que garantizarían la calidad, estos son, a saber: la relación de la vivienda con la ciudad, la relación de la vivienda con su contexto inmediato (el barrio) y el espacio habitable (la vivienda).

Relación de la vivienda con la ciudad

Para favorecer la calidad, la relación vivienda-ciudad influye en la satisfacción de las necesidades y expectativas de los individuos de forma decisiva a partir de la manera en que esta estimula la participación política colectiva de los habitantes y los grupos sociales. Los parámetros que caracterizan la solución de la vivienda en su relación con el contexto urbano se refieren a la participación que estimula el civismo y los valores compartidos para la competitividad (especialmente la de los sectores de bajos ingresos económicos), adaptando las dinámicas de la ciudad a las características culturales y étnicas de quienes las habitan. Esto puede resumirse en dos grandes ítems que favorecen la interacción social y la garantía de la movilidad.

La interacción social se caracteriza mediante la relación de la vivienda con el trabajo o estudio, con la centralidad de la ciudad y con los servicios de abastecimiento, salud, recreación pasiva (para el esparcimiento, la integración y la cultura), activa (para la actividad física básica y competitiva en el medio ambiente natural) y los servicios financieros.

La movilidad, aunque pudiera interpretarse como un parámetro independiente, está presente en todos los demás relacionados con la interacción social y se vincula con aspectos geográficos y temporales. A través de este se evalúa el derecho de movilidad y circulación en la ciudad, a través de un sistema de transportes públicos accesibles, a precios razonables y adecuados a las diferentes necesidades ambientales y sociales (de género, edad y discapacidad), considerando distancias, medios de transporte, tiempos de desplazamiento y costos generados en la economía familiar.

Relación de la vivienda con su contexto inmediato

La calidad de vida urbana se refiere al aumento de la eficiencia y la urbanización, el barrio y su entorno inmediato deben proporcionar la base para este propósito. Diversos autores denominan esta escala de análisis como el hábitat residencial urbano, que denota el ambiente físico espacial y social que emerge del asentamiento relativamente permanente de una determinada población en un cierto sector de la ciudad.

A los efectos de clasificar la relación de la vivienda con su entorno, se han identificado tres dimensiones: la físico-espacial, la-físico ambiental y la social que las articula.

Son ejemplos frecuentes en la caracterización físico-espacial, parámetros como la infraestructura de servicios públicos, entre los cuales se encuentran la red de agua potable, la red de gas, los desagües y el alcantarillado, la red de energía eléctrica, el alumbrado público, las vías y el sistema de recolección de residuos, entre otros, al igual que servicios públicos complementarios como la televisión satelital o por cable e Internet, dentro del esquema para la democratización de los avances tecnológicos y la comunicación. También se encuentran representadas las viviendas, su forma, tipo de organización, los equipamientos barriales y comunitarios.

En la dimensión físico-ambiental son comunes los parámetros relacionados con el clima, la topografía y sus efectos en la habitabilidad (r emoción en masa, deslizamientos, inundaciones), así como la relación con la naturaleza para el esparcimiento y las relaciones sociales.

La dimensión que corresponde a los propósitos sociales y permite articular las dos anteriores, se refiere a las personas asentadas que habitan en el lugar, las interacciones sociales que se producen, la prevalencia de armonía o conflictos entre vecinos, la generación de endogrupos⁸ y las pautas culturales que orientan el comportamiento individual y colectivo. La carta del derecho a la ciudad también permite evidenciar esta situación cuando plantea necesario apoyar las diversas modalidades de producción social del hábitat y la vivienda, con especial atención a los procesos autogestionarios, tanto individuales y familiares como colectivos organizados, propiciando así la promoción y producción de capital social o capital humano.

Los niveles de satisfacción o insatisfacción del usuario se encuentran asociados con la percepción del entorno social (De la Puente et al., 1990; Hidalgo y Saldías, 1998), ya que, por ejemplo, la necesidad de mejorar la calidad y cobertura de los servicios y beneficios comunes se desprende de necesidades básicas de seguridad y sociabilidad vecinal.

El espacio habitable

Los sentimientos de insatisfacción con la vivienda, especialmente para los sectores de bajos ingresos, surgen cuando las preocupaciones más vitales de la familia se encuentran cubiertas. Sin embargo, las necesidades habitacionales no siempre logran satisfacerse al responder a un usuario promedio y no a los requerimientos específicos de cada familia beneficiaria, pero también por el sacrificio de las dimensiones del espacio edificado en aras de no sobrepasar el “costo por metro cuadrado” establecido.

La vivienda, como espacio vital para el desarrollo natural, físico, sicológico y social de los seres humanos, se ha convertido en un objeto de estudio inagotable. Todos los autores consultados coinciden en la importancia de evaluar los espacios en la vivienda. Con la intención de hacer énfasis en los aspectos que desde la planificación de la ciudad deben tenerse en cuenta para la calidad, se resaltan las posturas de Montaner y Muxí (2010), quienes sobrepasan la clasificación tradicional de las funciones (espacios de nutrición y de higiene, de descanso y de trabajo), incorporando también como fundamentales las tareas productivas.

En la actualidad las labores productivas no necesariamente tienen relación directa con los espacios públicos o comunitarios del exterior, lo cual se incrementa gracias a las tecnologías de la información y la comunicación (TIC), postura en la cual coinciden diversos autores sobre el futuro de la vivienda (Montaner y Muxí, 2010; González, 2009; García, 2004; entre otros). Por otra parte, según Gilbert (2001), analizar las ventajas y desventajas de la solución habitacional en términos de tasaciones de capital, requiere la percepción de los usuarios, quienes estiman el valor de su propiedad sobre la base de lo que han invertido en esta, sus limitaciones en cuanto a su flexibilidad y adaptabilidad y las posibilidades para venderla cuando se desee o su revalorización por su localización.

La vivienda para los sectores de bajos ingresos económicos en Bogotá

A continuación se resumen los resultados de investigación realizados por el autor sobre la calidad del hábitat en las urbanizaciones de vivienda de interés social (VIS) en Bogotá (Pérez, 2011). Se parte del modelo teórico presentado anteriormente, el cual entiende la calidad de la vivienda como su aptitud para satisfacer las necesidades y expectativas de los usuarios. La importancia del trabajo radica en que se evalúa desde una perspectiva crítica la calidad de la vivienda formal, su contexto y relación con la ciudad para los sectores de bajos ingresos, y se detecta la falta de una respuesta adecuada a la producción de hábitat.

La información recopilada en el trabajo de campo a través del empleo de los instrumentos elaborados provino de dos fuentes: la observación directa y objetiva del profesional sobre las características de la vivienda y su contexto, y la opinión del habitante sobre su grado de satisfacción, con su correspondiente carga subjetiva.

Estos datos fueron procesados estadísticamente para arribar a resultados que permitieran valorar la relación entre las soluciones arquitectónicas y urbanas y su calidad a partir de la satisfacción manifestada por los habitantes.

Se seleccionó una muestra de las soluciones habitacionales realizadas en el periodo comprendido entre el 2000 y el 2009 en virtud del desarrollo e implementación de los planes de ordenamiento territorial (POT). Posteriormente, a la muestra seleccionada se han realizado seguimientos hasta la actualidad para identificar su comportamiento en el tiempo (figura 3).

Figura 3. Ubicación de la muestra en la ciudad

Fuente: elaboración propia.

Contribución de la investigación experimental para identificar los aspectos de mayor relevancia en la calidad para la vivienda

• Las soluciones en el periodo de estudio se encuentran en áreas periféricas de la ciudad, lo que convierte en un aspecto relevante la distancia que deben recorrer los habitantes para acceder a los beneficios que solo se encuentran en la centralidad física de la ciudad.

• De manera general, se perciben insuficiencias para acceder a servicios de recreación activa (canchas deportivas, polideportivos, parques de diversiones, entre otros) y pasiva (cines, teatros, anfiteatros, zonas verdes para el descanso, entre otros).

• Las soluciones ubicadas en áreas urbanas centrales son las que mejor accesibilidad y opciones de movilidad tienen para una adecuada conexión con los servicios y el resto de la ciudad, pero solo representan el 4 % de la muestra.

• Las VIS han incorporado como servicios públicos domiciliarios la televisión por cable, parabólica o satelital, así como Internet, pero los usuarios comentan tener inconvenientes para su conexión debido a su ubicación o a las características de las redes de la urbanización o el barrio.

• Los usuarios de las viviendas oscilan entre 4 y 7 personas, en hasta 2 núcleos familiares. Los ingresos familiares no superan el millón de pesos (USD 500) y mantienen actividades independientes fuera del mercado laboral formal. El 63 % de los usuarios reconoce que con su situación económica no podría vivir en un mejor lugar.

• El costo de la vivienda depende especialmente del número de espacios y del tipo de vivienda (casa o apartamento).

• Se confirma una marcada segregación por sectores en la ciudad, aún en este mismo tipo de viviendas: al norte, estrato socioeconómico 3; al sur y occidente, 2. En áreas urbanas centrales existen de ambos, lo que pudiera favorecer una mayor integración social. La VIS promueve entornos urbanos monótonos y repetitivos además de caracterizarse por un pobre diseño arquitectónico.

• No se logra la integración tipológica, volumétrica o de relaciones con el contexto arquitectónico y urbano existente. Los usuarios se apropian de áreas públicas para convertirlas en comunales y expresan desear en su contexto mejores zonas verdes, espacios públicos y equipamientos para el intercambio social y la participación comunitaria. No se observan espacios exteriores que promuevan el bienestar y que favorezcan la delimitación y el buen uso de las áreas públicas o comunales.

• El 30 % de las viviendas han incorporado actividades productivas. El total de las personas que realizan actividades productivas en sus viviendas habitan en casas, y los que modifican su vivienda para incorporar una actividad productiva deben prescindir de espacios fundamentales dentro de la vivienda.

A partir de los resultados e identificar sus relaciones con la planificación urbana en las tres escalas fundamentales para la calidad de la vivienda, anteriormente presentadas, se exponen a continuación las características que deben considerarse y que constituyen retos propios del ejercicio planificador de la ciudad.

Relación de la vivienda con la ciudad

La mayoría de los desarrollos habitacionales de VIS se localizan en zonas periféricas, lo que afecta la economía familiar por los gastos diarios de transportación.

Relación de la vivienda con su entorno

Los desarrollos habitacionales insertados en zonas urbanas consolidadas no se integran adecuadamente al contexto, y el diseño arquitectónico resulta pobre, lo cual afecta la valoración económica posterior de las viviendas.

Las urbanizaciones generalmente incluyen solo una o dos alternativas de diseño de viviendas, en lotes de dimensiones reducidas y densidades superiores a 1000 habitantes por hectárea.

Los habitantes desean más zonas verdes, espacios públicos y servicios, más seguridad y menos ruido.

Se aprecia una tendencia a cerrar los espacios públicos para convertirlos en comunales con vistas a obtener una mayor seguridad para los residentes.

El espacio habitable

La mayoría de las familias han transformado las viviendas adquiridas, aun cuando el proyecto no ofrecía posibilidades de modificación.

Los usuarios reclaman de manera general más dormitorios en sus viviendas y mayores dimensiones en los espacios. Los que habitan en apartamentos desean espacios de uso múltiple, exteriores, como balcones, y los que viven en casas, espacios de uso múltiple interior.

El 30 % de las viviendas de la muestra poseen espacios productivos, lo cual no es posible en los apartamentos. Para ello, ha sido necesario prescindir de espacios como la sala de estar. Los diseños no consideran la eliminación de las barreras arquitectónicas.

Conclusiones: características que favorecen la calidad urbana para la vivienda a partir de sus relaciones con la ciudad y su entorno inmediato

Diferentes aptitudes y actitudes urbanas permiten evidenciar en el tiempo las características que favorecer la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios en la ciudad, estas a su vez se relacionan con las características que organizan el territorio e impactan el desarrollo social. Evitar la segregación socioespacial favorece la participación activa de todos los sectores poblacionales para la evolución democrática de la ciudad, pero este propósito se relaciona con la localización de los proyectos habitacionales, al ubicarse en áreas periféricas que provocan el crecimiento expansivo y aceleran el proceso de conurbación; se desconocen las potencialidades que se relacionan con la posibilidad de vivir en áreas urbanas centrales.

Favorecer proyectos habitacionales en áreas urbanas centrales que garanticen el acceso de los usuarios a los diferentes servicios de la centralidad genera beneficios económicos al disminuir las distancias de transportación. Acercar al individuo a las oportunidades le permite avanzar en su desarrollo social y colectivo para la construcción de redes que finalmente fortalecen el arraigo y pertenencia a su entorno urbano.

La ubicación de la vivienda en la ciudad debe a su vez considerar y reconocer las características tipológicas y de organización natural o construida para fortalecer procesos de identidad en el usuario con el lugar, identificando y continuando los trazados del contexto (viales, topográficos, naturales y de vegetación) que permitan establecer una relación coherente con los trazados, tipos edificatorios y una equilibrada proporción entre llenos y vacíos urbanos.

Esto exige a su vez, el compromiso de una clara delimitación jurídica y perceptiva de los dominios público, comunal y privado, que permita reconocer claramente estos espacios para evitar apropiaciones indebidas que afecten los intereses colectivos y la imagen urbana, lo que altera la percepción de seguridad de los usuarios y transeúntes.

Por otra parte, una sociedad eficiente y equitativa requiere una movilidad residencial que no afecte las costumbres, tradiciones y relaciones sociales, al favorecer la posibilidad de una familia para cambiar de domicilio o escoger el que más se adapte a sus necesidades actuales y futuras en el mismo sector urbano donde ha edificado sus redes sociales. Esto requiere áreas urbanas residenciales incluyentes, diversas, que garanticen diferentes estándares y permitan, a partir de la variedad, evitar la monotonía urbana.

Garantizar el derecho de transportación y circulación en la ci udad beneficia la satisfacción de las necesidades y expectativas de los usuarios urbanos, lo que permite una conexión más directa con las vías de la malla principal de la ciudad. En principio, garantizando en el barrio y su contexto (especialmente para los sectores de bajos ingresos económicos) una malla vial terciaria que se conecte a una secundaria y primaria de fácil acceso a la malla vial principal de la ciudad. Que favorezca la transportación en todas sus modalidades (vehículo particular, transporte público, ciclorrutas y peatonales) e integre a los espacios viarios alternativas seguras para los peatones y las bicicletas. También debe intensificarse la eliminación de barreras arquitectónicas para facilitar la movilidad y circulación de las personas con discapacidad o limitaciones físicas.

Lo anterior debe relacionarse con las alternativas, beneficios y usos que ofrece el entorno urbano, y que garanticen la ubicación de equipamientos y servicios comunitarios en distancias cortas. Para el intercambio y manifestación, equipamientos educativos, financieros, de culto, salud, de abastecimiento y comercio barrial. De recreación pasiva, entendida esta como cines, teatros, anfiteatros, zonas verdes para el descanso, entre otros, y servicios de recreación activa como canchas deportivas al aire libre, polideportivos, parques de diversiones y otros.

La accesibilidad a servicios básicos urbanos es esencial para asegurar la calidad de vida y la asociación de los ciudadanos, también favorece las apreciaciones de valor en la vivienda, condicionadas por su entorno y las facilidades que este le ofrece al usuario, las cuales a su vez se ven reflejadas en su percepción de calidad.

Para garantizar la calidad de las relaciones entre la solución habitacional y su contexto urbano, resulta conveniente la presencia de espacios verdes en cualquier escala, no solo para mejorar la calidad ambiental, sino también para producir alimentos, absorber el ruido y favorecer el ambiente térmico y visual en los espacios abiertos. Favorecer una adecuada relación con el verde urbano que permita su cuidado y conservación por los usuarios en el tiempo, beneficia la calidad de las relaciones vecinales, el clima social, la generación de redes de intercambio y ayuda mutua, favoreciendo los sentimientos de arraigo. Garantizar que el usuario observe espacios verdes desde el interior de su vivienda permite que abogue por su conservación.

Igualmente, deben conservarse en lo posible las condiciones naturales del terreno, evitando grandes y complejos movimientos de tierra, identificando los posibles riesgos naturales del lugar, tomando acciones para su mitigación y evitando los desarrollos habitacionales en lugares de riesgo, ya que al favorecer una adecuada relación con la naturaleza, se protege y garantiza la vida humana.

Por otra parte, y relacionado con el contexto más inmediato a la vivienda y con la propia vivienda, deben permitirse, en especial para las soluciones de bajos ingresos económicos, dentro de la vivienda y a su alrededor, áreas que puedan independizarse para asumir actividades económicas que favorezcan tanto a la familia como a la comunidad. Considerar la diversidad social facilitando la adaptabilidad del uso espacial doméstico a los diferentes requerimientos, incorporando en la vivienda una organización espacial o áreas que las familias puedan adaptar para realizar actividades que les permitan aumentar sus ingresos.

Proponer el uso de tecnologías apropiadas que articulen los diversos sistemas que confluyen en la vivienda (constructivos e instalaciones), favorezcan la sustentabilidad económica y ambiental y beneficien su evolución en función de los requerimientos cambiantes de los usuarios.

Y, finalmente, garantizar instalaciones y servicios urbanos que reconozcan en las nuevas tecnologías su impacto para el desarrollo social y humano en un contexto de comunicaciones y conexiones avanzadas y competitivas.

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Notas al pie

* Profesor asociado, Universidad de La Salle, Facultad de Ciencias del Hábitat. Docente e investigador. Correo electrónico: aleperez@unisalle.edu.co

¹ El movimiento moderno en la historia de la arquitectura y el urbanismo se desarrolla durante la primera mitad del siglo XX, nace en Europa y se propaga por todo el mundo influenciando el arte y el diseño. Se caracteriza por su espíritu renovador que involucró las preocupaciones sociales, económicas y científicas de la época.

² Con el cual sea posible una sociedad equitativa que disminuya la brecha entre ricos y pobres, justa, que favorezca el acercamiento entre los diferentes actores (públicos y privados) para lograr mitigar el impacto de las acciones humanas en la naturaleza, a partir de una cultura ciudadana de respeto mutuo, solidaridad y participación.

³ El Derecho Humano a la vivienda Adecuada (1993), las bases del Plan de Acción Regional de América Latina y El Caribe sobre Asentamientos Humanos (2001), aprobados en la Conferencia Estambul más 5, la Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad (2003, 2004, 2005), los foros sociales mundiales (2001 al 2013), foros mundiales urbanos (2002, 2004, 2006, 2008, 2010 y 2012), entre otros.

⁴ En el primer nivel se encuentran las necesidades básicas que corresponden a las necesidades fisiológicas; en el segundo nivel se encuentran las que corresponden a la seguridad y la protección; el tercer nivel corresponde a las necesidades de afiliación y el desarrollo afectivo, y cerrando las necesidades de déficit, en el cuarto nivel se encuentran la estima, que concierne a la necesidad del respeto a uno mismo y al respeto de las demás personas. Ubicado en el último nivel de la pirámide las necesidades más elevadas que le proporcionan al individuo el sentido de la vida gracias al desarrollo potencial de una actividad específica.

⁵ Objetos no materiales, construcciones culturales que pueden o no involucrar bienes económicos (ser, tener, hacer y estar). Estos varían con el tiempo y pudieran definir los principios culturales de una sociedad.

⁶ Cambian con los ciclos económicos, la moda, y son coyunturales.

⁷ Se refiere a la esperanza de conseguir en adelante una cosa si se presenta la oportunidad que se desea (Real Academia Española, 2001).

⁸ En el espacio vital de una persona, el endogrupo será aquel con el cual la persona se identifica, permitiendo así formalizar y potenciar los lazos de comunicación para la planificación y solución de conflictos.

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