Henning Lindhoff

Wohnungseigentum 2016

Ihr Recht als Immobilien-Investor

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Inhaltsverzeichnis

Titel

Warum Sie dieses Buch lesen sollten

Betriebskosten

Eichgesetz

Eigentümerversammlung

Energie

Feiern und Feste

Förderung

Gebühren

Gemeinschaftseigentum

Hausgeld

Hausordnung

Hausverwalter

Immobilienkauf

Mietpreisbremse

Sanierung

Schornsteinfeger

Unterlassungsanspruch

Versicherungen

Verwaltungsbeirat

Über den Autor

Anhang

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

Impressum neobooks

Warum Sie dieses Buch lesen sollten

Wohnungseigentum 2016

Ihr Recht als Immobilien-Investor

Wohnungseigentum 2016

Ihr Recht als Immobilien-Investor

Copyright © 2015 Henning Lindhoff

Alle Rechte vorbehalten.

Umschlagbild: shutterstock.com

Verfasser und Verleger: Henning Lindhoff,

Burgstraße 21, 53359 Rheinbach

Wohnungseigentum erfreut sich großer Beliebtheit. Warum? Bauland wird, vor allem in Ballungszentren, immer teurer. Und in Zeiten steigender Immobilienpreise und Kreditzinsen stellt die Eigentumswohnung eine recht günstige Alternative zum freistehenden Haus dar. Ein Megatrend der kommenden Jahre ist sicherlich die Individualisierung und das damit das Schrumpfen der Größe von Lebensgemeinschaften. Immer mehr Menschen entscheiden sich gegen das klassische Familienmodell. Und wenn dann doch Ringe getauscht werden, hält die Treue weitaus nicht mehr so lange wie vor einigen Jahren noch. Die Scheidungsraten steigen ungebrochen. Immer mehr Einzelwohnungen für allein lebende Menschen werden benötigt. Wer in diesem Umfeld also nicht nur auf das Investment in das klassische Häuschen schielt, sondern auch das Stockwerkeigentum im Blick hat, kann durchaus mit einer attraktiven Rendite rechnen.

Aber Stockwerkeigentum birgt auch einige Schwierigkeiten und Risiken. Viele Wohnungskäufer sind sich nicht darüber im Klaren, dass sie Miteigentum an einer Immobilie, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung, erwerben. Damit sind sie mit den anderen Miteigentümern in einer Gemeinschaft verbunden, die ihr Eigentum gemeinsam verwaltet und somit viele Entscheidungen gemeinsam treffen muss. Dieses Agieren in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft von Menschen, die man in der Regel vor dem Wohnungskauf kaum oder gar nicht kannte, funktioniert nicht immer problemlos. Die rechtliche Ordnung ist kompliziert, das Dickicht der Bürokratie wird von Jahr zu Jahr verworrener und ebenso wachsen die Gesetzesberge stetig an. Jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft hegt individuelle Ansichten und Ziele. Hinzu kommen die Hausverwaltung sowie zahlreiche andere externe Dienstleister, die unterwiesen und kontrolliert werden müssen. In der Praxis ergeben sich daraus allerlei Fragen und Unklarheiten, immer wieder auch Fallstricke, die nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Viele dieser Streitigkeiten landen vor Gericht, ließen sich aber vermeiden, wenn die Grundregeln des Wohnungseigentumsrechts bekannt wären und danach gehandelt werden würde.

Dieses Buch wird Ihnen helfen, die aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum und seiner Verwaltung nachzuvollziehen und Konsequenzen für Ihre eigene Praxis zu ziehen. Dieses Buch wird Ihnen die Trends für das Jahr 2016 verdeutlichen, so dass Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft bereits frühzeitig eigene Chancen und Möglichkeiten erkennen werden. Nicht zuletzt bietet Ihnen dieses Buch eine Fülle aktuellen Praxiswissens für Ihre ganz konkrete Arbeit in der Eigentümergemeinschaft.

Das Buch ist lexikalisch aufgebaut. Sie finden die einzelnen Beiträge unter alphabetisch sortierten Oberbegriffen – von Betriebskosten bis hin zu Verwaltungsbeirat.

Ich wünsche Ihnen viele nützliche Erkenntnisse.

Henning Lindhoff

Betriebskosten

Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden

Jedes Jahr aufs Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.

Gemäß Paragraph 556a Absatz 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Erstens müsse der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. Zweitens dürfe es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, sei auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden.

Im vorliegenden Fall hatten die Streitparteien im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie zum Beispiel „nach Personen“ oder „nach Quadratmetern“, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen“ festlegen dürfe. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen.

Nach Ansicht der Bundesrichter erscheint es zulässig, dass der Vermieter sich vorbehält, erst im Rahmen der ersten Betriebskostenabrechnung einen „billigen“ Umlageschlüssel vorzugeben. Ob dies wirklich Sinn macht, darf allerdings bezweifelt werden. Die Bundesrichter selbst gaben in ihrer Urteilsbegründung zu bedenken, dass die Parteien damit „sehenden Auges“ Streitigkeiten in Kauf nehmen. Denn ob der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel „billig“, also gerecht ist, mag in manchen Fällen diskutabel sein.

Auch Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten hier auf Nummer sicher gehen und sich an den gesetzlichen Verteilerschlüssel, also die anteilige Wohnfläche, halten. Die damit unter Umständen verbundenen Ungerechtigkeiten sind schlicht hinzunehmen, wie der Gesetzgeber mit seiner gesetzlichen Zweifelsregelung in Paragraph 556a BGB zum Ausdruck bringt. Aus Sicht des Vermieters geht es nur darum, die angefallenen Kosten auf die Mieter seines Hauses zu verteilen. Mit welchem Verteilerschlüssel das geschieht, kann ihm letztlich gleichgültig sein. Daher sollte die vermietende Partei einen möglichst wenig streitträchtigen Umlageschlüssel wählen, also die Wohnfläche und keinesfalls den Personenschlüssel.

Eichgesetz

Aktualisiertes Messwesen

Am 1. Januar 2015 trat eine umfangreiche Aktualisierung („Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens vom 25. Juli 2013“) des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) in Kraft, die vor allem neue Regelungen bezüglich der Verwendung von Gas-, Strom-, Wasser-, und Wärmezählern bereithält und auch für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwalter von besonderem Interesse ist.

Anzuzeigen sind ab dem 1. Januar 2015 neue und erneuerte Messgeräte. Gemäß Paragraph 32 MessEG müssen Hausverwalter das je nach Bundesland zuständige Eichamt über den Einsatz entsprechender Geräte informieren. Und dies spätestens sechs Wochen nach der Inbetriebnahme. Die rechtskonforme Meldung muss dabei Informationen bezüglich der Geräteart, des Herstellers, der Typbezeichnung, des Eichjahres und der Anschrift des Gerätenutzers, in der Regel der Eigentümergemeinschaft, beinhalten. Aber: Heizkostenverteiler (HKV) sind von dieser Meldepflicht ausgenommen, da HKV keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes darstellen.

Die Folgen einer unterlassenen Meldung können gravierend sein. Bis zu 20.000 Euro Bußgeld drohen, die sich Hausverwalter allerdings sparen können, wenn sie zum Beispiel den digitalen Weg über das Internet wählen oder das Faxgerät bemühen. Am einfachsten ist der bürokratische Aufwand allerdings über den Messdienstleister des Hauses zu umgehen. Hier sollten Hausverwalter unbedingt auf eine entsprechende vertragliche Regelung ab dem achten, sobald ihre Messtechnik erneuert wird. Der Installateur übernimmt dann nach Absprache die Meldung beim Eichamt. Auch im Falle einer rechtswidrig unterlassenen Meldung im Sinne des MessEG wird auf diesem Wege eine Haftung des Hausverwalters vermieden.

Folgende Eichfristen sind abhängig vom Gerät zu beachten: Wärme- und Warmwasserzähler müssen alle fünf Jahre, Kaltwasserzähler alle sechs Jahre, Gaszähler alle acht Jahre und Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Wichtig: Ist die vorgeschriebene Eichfrist eines Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden, insbesondere auch nicht für Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnungen.

Eigentümerversammlung

Sonderfall Beschlussunfähigkeit

Nach Auffassung der Richter am Amtsgericht Neumarkt dürfen sich abwesende Wohnungseigentümer auf die Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung berufen.

In dem konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse seiner Eigentümerversammlung geklagt, die er selbst – auch als Stimmvertreter anderer Wohnungseigentümer – verlassen und damit der Beschlussfähigkeit beraubt hatte.

Da er im Nachgang nicht mit den Beschlüssen der ohne ihn tagenden Versammlung einverstanden war, erhob er eine entsprechende Anfechtungsklage. Die beklagte Versammlung entgegnete, der Eigentümer könne sich nicht auf die fehlende Beschlussfähigkeit berufen, da er selbst seine „Treuepflichten“ durch das vorzeitige Verlassen verletzt habe.

Das AG Neumarkt gab der Klage jedoch statt (Aktenzeichen 4 C 5/14 WEG) und erklärte die Beschlüsse für unwirksam. Es gebe schließlich keine Treuepflicht, die die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung vorschreibt. Und dass der Eigentümer selbst die Beschlussunfähigkeit herbeigeführt hatte, sei für ihn nicht ohne weiteres ersichtlich gewesen.

Energie

Effizienzlabel für Heizungen: Gewinner und Verlierer

Die Einschläge kommen näher. Wohnungseigentümergemeinschaften geht es in puncto Gemeinschaftseigentum Schritt für Schritt an den Kragen. Im Keller geht es los.

Seit dem 26. September 2015 sind Effizienzlabel für neue Heizungsanlagen Pflicht. Ab dem 1. Januar 2016 werden Bezirksschornsteinfeger, Heizungsinstallateure oder Energieberater aber auch Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, gemäß ihrer Effizienz kennzeichnen.

Pädagogische Maßnahmen hat die Bundesregierung damit anscheinend im Sinn. Bundeswirtschaftsminister Sigmar Gabriel (SPD) begründete den neuen Aufkleber folgendermaßen: „Mit dem kostenlosen Effizienzlabel für alte Heizkessel wollen wir die Verbraucher besser informieren und sie beim Energiesparen unterstützen. Es soll ihnen helfen, schnell und leicht verständlich einen Überblick über den Zustand ihres alten Heizkessels zu bekommen. Im Gebäudebereich werden knapp 40 Prozent der gesamten Energie in Deutschland verbraucht. Der größte Einzelbeitrag entfällt dabei auf die Beheizung. Entsprechend groß ist hier daher das technische und wirtschaftliche Potential zur Steigerung der Energieeffizienz und damit zur Energieeinsparung.“ Karl-Heinz Stawiarski, Geschäftsführer des Bundesverbandes Wärmepumpe, begrüßte die Gesetzesinitiative und verriet: „Der Sanierungsstau im Heizungskeller ist seit Jahren der große Verhinderer für eine nachhaltige Energiewende. Die Effizienznoten sollen an das Gewissen der Verbraucher appellieren, überalterte, ineffiziente Geräte auszutauschen.“

Und auch die Vertreter der Spitzenverbände können sich auf neue Auftragswellen freuen. Allen voran Manfred Greis, Präsident des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie (BDH): „Von den in Deutschland installierten 20,5 Millionen Heizungsanlagen entspricht nur etwa ein Viertel dem Stand der Technik. Das neue Bestandslabel für Altanlagen ist ein gutes Instrument, um den bisher schleppenden Modernisierungsmarkt im Heizungsbereich in Schwung zu bringen.“

Die Gewinner dieser Intervention stehen damit fest. Die Verlierer hingegen sind in den Wohnungseigentümergemeinschaften der Republik zu finden. Diese müssen sich auf finanziell aufreibende Zeiten vorbereiten. Es wird spannend in den Versammlungen.

Neue Pflichten und Subventionen in Sachen Energieeffizienz

Ende 2014 hat das Bundeskabinett mit seinem „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ (NAPE) ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Reduktion der Treibhausgasemission bis zum Jahr 2020 beschlossen. Der Ausstoß der als klimaschädlich betrachteten Gase soll dabei in fünf Jahren um 40 Prozent auf jährlich 750 Millionen Tonnen gesenkt werden.

Um dieses ehrgeizige Ziel erreichen zu können, benötigt die Regierung einmal mehr die Unterstützung der privaten Hauseigentümer. So sollen diese diverse energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie zukünftig steuerlich absetzen können und Zuschüsse erhalten. In den kommenden vier Jahren will die Bundesregierung dafür eine Milliarde Euro bereitstellen. Auch die Beratung durch Energieexperten vor Ort soll zukünftig verstärkt aus dem Steuersäckel bezahlt werden. Statt 50 werden ab März 2015 60 Prozent der Kosten subventioniert. Die Höchstbeträge werden angehoben.

Neben solcherlei verlockenden Beihilfen winken den Hauseigentümern allerdings auch so manche neue Pflichten. Ab dem Jahr 2016 sollen alle mehr als 15 Jahre alten Heizungsanlagen ein „Energielabel“ erhalten, das den Energieverbrauch ausweist. Zudem gilt: Öl- und Gasheizungen, die im Jahr 1985 installiert worden sind, müssen bis Ende 2015 durch eine neue Heizung ausgetauscht werden. Für ältere Heizungen ist diese Austauschfrist bereits abgelaufen. Eine Ausnahme gilt hier für Eigentümer von Gebäuden, die mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. Sie dürfen die vorhandene Heizung weiter betreiben.

In puncto Dämmung beschlossen Umweltministerin Hendricks und ihre Kollegen, dass bis zum Ende des Jahres 2015 die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum ungeheizten Dachboden hin gedämmt sein muss. Der Rechtsanwalt Anton Hilbert präzisiert: „Statt der obersten Geschossdecke kann auch das – bisher ungedämmte – Dach kälteisoliert werden. Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach allerdings schon ohne Dämmung den DIN-Mindestwärmeschutz, sind weitere Maßnahmen entbehrlich. Der Mindestwärmeschutz ist in der Regel bei Holzbalkendecken immer erfüllt. Auch regelkonform errichtete massive Decken ab Baualtersklasse 1969 erfüllen den Mindestwärmeschutz. Besteht die oberste Geschossdecke also aus einer Holzbalkendecke oder aus einer ab 1969 errichteten Massivdecke, besteht kein Handlungszwang.“ Ausnahmen gelten für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. „Dann sind die Nachrüstpflichten erst bei einem Verkauf der Immobilie zu erfüllen. Dazu hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Dämmpflichten müssen auch dann nicht erfüllt werden, wenn sie unwirtschaftlich sind, weil die Aufwendungen durch Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist nicht kompensiert werden können“, weiß der erfahrene Fachanwalt.

Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft

Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte,  die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.

Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger eine Wohnungseigentümergemeinschaft wie ein Unternehmen behandelt und Klauseln in den Vertrag schreibt, die gegenüber Privatverbrauchern nicht rechtmäßig sind?

Klagen, dachten sich drei Wohnungseigentümergemeinschaften, nachdem ihre Gasversorger Eon und der ehemalige Eon-Hanse-Vertrieb den Gas- an den Ölpreis gekoppelt hatten. Sie zogen bis vor den Bundesgerichtshof. Bereits im Jahr 2010 hatte dieser eine derartige Preisbindung für unwirksam erklärt – allerdings nur in Verträgen zwischen Versorgern und Verbrauchern, zum Beispiel Mietern einer Privatwohnung. Vier Jahre später hieß es allerdings, ähnliche Klauseln gegenüber Unternehmen seien wirksam.

Der Bundesgerichtshof musste in den aktuellen Fällen also klären, ob die Eigentümergemeinschaften als Verbraucher anzusehen sind oder als Unternehmen. Und er entschied zu Gunsten der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümergemeinschaften müssten als Verbraucher behandelt werden und seien dementsprechend rechtlich geschützt, so die Richter in allen drei Fällen (Aktenzeichen ZR 243/13, VIII ZR 260/13 und VIII ZR 109/14). Die umstrittenen Klauseln benachteiligten die Eigentümer unangemessen und seien daher unwirksam.

Generell gelte laut BGH: Wohnungseigentümergemeinschaften sind immer dann Verbrauchern gleichzustellen, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und der abgeschlossene Vertrag nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken dient. Dies gelte auch dann, wenn eine gewerbliche Hausverwaltung für sie handle.

Viele Hauseigentümer müssen in neue Heizkessel investieren

Eine bundesweite gesetzliche Vorgabe im Namen des Klimaschutzes bedeutet für viele Hauseigentümer Investitionskosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen seit Januar 2015 ausgetauscht werden. Die Bundesregierung verspricht sich davon eine reduzierte Klimabelastung und deutliche Energieeinsparungen. Moderne Heizkessel benötigen zehn bis 25 Prozent weniger Brennstoff als viele ihrer älteren Vorgänger.

Vorgeschrieben wurde der Austausch von sogenannten Konstanttemperaturkesseln mit einem Mindestalter von 30 Jahren. Auskunft über das genaue Alter des Kessels bietet das Protokoll des Schornsteinfegers. Entscheidend dabei ist das Baujahr des Wärmetauschers.

Doch keine Regel ohne Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Immobilie nicht vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt worden ist, sind ebenso noch nicht zum Austausch gezwungen wie Eigner von Heizanlagen in Mehrfamilienhäusern mit einer Leistung von mehr als 400 Kilowatt. Brennwert- und Niedertemperaturkessel dürfen ebenfalls noch weiter ihren Dienst verrichten.

Wer jetzt noch eine Immobilie mit einem austauschpflichtigen Kessel ersteht, muss diesen innerhalb der kommenden zwei Jahre ersetzen lassen.

Mit der Kontrolle der Umsetzung wurden die zuständigen Bezirksschornsteinfeger beauftragt.

Weitergehende Informationen und Hinweise zum Austausch bietet unter anderem die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (www.vz-nrw.de/heizkessel). Mit dieser können auch Termine vor Ort zur individuellen Energieberatung vereinbart werden (www.vz-nrw.de/energieberatung).

Feiern und Feste

Am Nikolaustag auf Sicherheit im Hausflur achten

Morgen, Kinder, wird’s was geben… Der Nikolaustag ist jedes Jahr Thema in Mehrfamilienhäusern.

Denn aufgepasst! Das Aufstellen der Stiefel im gemeinschaftlichen Hausflur könnte zu riskanten Unfällen führen. Zu viele Schuhe und dauerhaft abgestellte Gegenstände im Treppenhaus sind Stolperfallen, versperren Rettungswege, gefährden Bewohner und sind damit verboten. Gerade in den Wintermonaten bleiben Schuhe und Regenschirme oftmals vor den Wohnungstüren zurück. Das verleitet dazu, dort auch andere Gegenstände abzulegen. So wird aus einem Schuhpaar schnell mal ein ganzes Schuhregal. Allerdings können sich diese vor allem auch als Brandbeschleuniger erweisen und damit Hausbewohner wie Besucher gefährden.

Auch wenn’s schwerfällt, gilt: Treppenhäuser und Flure gehören zum Gemeinschaftseigentum und können von Eigentümern und Mietern genutzt werden, solange sich die Nachbarschaft nicht beeinträchtigt fühlt. Das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Hausflur hingegen ist untersagt. Hausverwalter und Eigentümergemeinschaften sollten auch diesbezüglich ihre Hausordnung anpassen. Knecht Ruprecht…, nein, der Gesetzgeber will es so.

Gemeinschaftliche Feste: Kosten dürfen nicht auf Mitglieder umgelegt werden

Feiern sind eine schöne Sache. Auch in der Hausgemeinschaft. Doch nach Wein, Weib und Gesang lauert oftmals ein böser Kater. Manches Mal sogar in Form von Ärger innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest dürfen nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden. Dies entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014 (Aktenzeichen 481 C 14044/14 WEG).

Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Organisation eines Sommerfestes beschlossen. Die anfallenden Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 16 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) verteilt werden. Spenden sollten den Beitrag eines jeden einzelnen dabei so gering wie möglich halten. Mit der Begründung, die Abhaltung eines Festes sei keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Paragraph 21 Absatz 3 WEG, fochten später einige Wohnungseigentümer den Beschluss an.

Mit Erfolg. Einen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung attestierte auch das Amtsgericht München und erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig.

Förderung

Neue Heizung kann Kosten sparen

Gordon Moores Gesetz von der regelmäßigen Verdopplung der Leistungsfähigkeit von Rechensystemen scheint in moderater Form auch auf die Heiztechnik anwendbar zu sein.

Moderne Heizsystem arbeiten sehr viel sparsamer und stellen einen weitaus geringeren Posten im Cashflow privater Haushalte dar. Daher kann es sich oft schon lohnen, alte Geräte bereits nach 20 Jahren zu ersetzen.

Und schon beim Kauf können Immobilieneigentümer sparen. Durchschnittlich unterstützen öffentlich-rechtliche Einrichtungen den Modernisierer mit 1.200 Euro pro Anlage. Die bedeutungsvollsten Förderprogramme sind das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ und das „Marktanreizprogramm“ (MAP) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 10 Prozent der Kosten übernimmt die staatliche KfW-Förderbank. Das BAFA bezuschusst auch Solaranlagen. Für eine Anlage zur reinen Warmwasserheizung gibt es mindestens 500 Euro, für eine Anlage zur Heizungsunterstützung mindestens 2.000 Euro. Das BAFA zahlt zudem Fördergelder für den Umstieg auf eine Wärmepumpe oder eine Holz- beziehungsweise Pelletheizung aus.

Hinzu kommen zahlreiche Förderprogramme auf kommunaler und auf Landesebene. Allein für die Anschaffung moderner Gas- und Ölheizungen stehen 960 Töpfe bereit für Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.

Das Förderprogramm der BAFA soll besondere Anreize zur Investition in Ökoheizungen schaffen. Die Basisförderung für Pelletkessel steigt um 600 Euro auf 3.000 Euro. Bei Pelletkesseln mit Pufferspeichern sind es künftig 3.500 Euro. Pellet-Öfen mit Wassertasche erhalten künftig 2.000 Euro Grundförderung. Insgesamt stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss vom Handwerker nach der Installation der Heizung ein Antrag eingereicht werden. Das Bundesamt zahlt dann den entsprechenden Betrag an den Hauseigentümer aus.

Grundlage dieser Anreizpolitik stellt die im Jahr 2002 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV) dar. Hier geht es vor allem darum, den Energiebedarf in älteren Wohngebäuden deutlich zu senken. Nachtstromspeicherheizungen müssen zum Beispiel ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre sind und in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen stehen. Und bisher ungedämmte zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen mussten bis Ende 2011 mit einem Mindestwärmeschutz versehen werden.

Reiseführer durch den Dschungel

Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.

Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro je Einzelmaßnahme über einen KfW-Zuschuss für die Dämmung von Dach, Fassade, Keller, für neue Fenster oder für eine neue Heizung und für alle dafür erforderlichen Nebenarbeiten bei. Die Förderquote kann erhöht werden, indem die Gelder vom Bund mit Fördertöpfen des Landes und der Kommune kombiniert werden.

Unterstützung auf dem Weg durch das Förderdickicht können unter anderem die Berater von foerderdata.de bieten. Sie kennen nicht nur die Förderprogramme in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Sie wissen auch, wie man Bau- und Modernisierungsnahmen auf Fördermittel optimiert, Zuschüsse kombiniert und maximiert.

Gebühren

Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch für Grundbesitzabgaben

Wohnungseigentümer müssen immer auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen ihrer gesamten Eigentümergemeinschaft im Blick haben und notfalls für diese in Vorleistung gehen, wenn es um die Begleichung von ausstehenden Gebührenbescheiden geht. Dies entschied das Verwaltungsgericht Neustadt am 11. Dezember 2014 (Aktenzeichen 4 K 777/14).

Im konkreten Fall hatte eine rheinland-pfälzische Gemeinde für eine Liegenschaft Abfallentsorgungsgebühren erhoben und bei nur einem Wohnungseigentümer eingefordert. Dieser hatte das Vorgehen für unzulässig betrachtet und gegen den Bescheid geklagt. Das VG Neustadt widersprach ihm aber und bestätigte seine Haftungspflicht.

Für das Beitrags- und Gebührenrecht sei grundsätzlich im Interesse der Rechtssicherheit der bürgerlich rechtliche Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts maßgeblich und erlaube nur dann eine Ausnahme, wenn eine solche Auslegung nach dem Inhalt und Sinn des Beitragsrechts in grober Weise unangemessen wäre. Daraus und aus der Grundstücksbezogenheit der Abfallentsorgung folge, dass für das Grundstück im Miteigentum der Wohnungseigentümer nur eine einzige Gebühr entstehen könne, für die die Zweckgemeinschaft der Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch einstehen müsse.

Da es sich also um Gebühren handle, die sich auf das gesamte Grundstück beziehen und nur in einem Betrag insgesamt geltend gemacht werden, bestehe eine sogenannte gesamtschuldnerische Haftung, befand das Verwaltungsgericht.

GEMA: Freudige Botschaft für Eigentümergemeinschaften

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gemeinsam genutzte Antenne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Zahlung von Gebühren an die GEMA verpflichtet.

Im konkreten Fall (Aktenzeichen I ZR 228/14) hatte die Rechteverwertungsgesellschaft gegen eine Eigentümergemeinschaft geklagt, die das von einer gemeinsamen Antenne empfangene Signal in alle Wohnbereiche weiterleitet. Aus Sicht der GEMA verstieß die Gemeinschaft damit gegen das Urheberrecht.

Doch wie bereits die zuvor eingeschalteten Instanzen verneinte auch der BGH den Anspruch der GEMA. Nach Ansicht der Bundesrichter kann in diesem Fall keine öffentliche Wiedergabe urheberrechtlich geschützter Werke festgestellt werden. „Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter“, so der Erste BGH-Zivilsenat.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind nun also dazu angehalten, etwaig bestehende Zahlungsabsprachen mit der GEMA auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen.

Gemeinschaftseigentum

Die Abgrenzung

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Wasserschäden, deren Ursache von einer anderen Eigentumswohnung ausgeht. Dies stellte das Amtsgericht Bremen am 8. August 2014 (Aktenzeichen 29 C 20/14) fest.

Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer seine Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz verklagt, nachdem in seiner Wohnung ein Wasserschaden entstanden war. Dieser Schaden war vermutlich durch die Pflege von Pflanzen ausgelöst worden, die auf der Dachterrasse einer anderen Eigentumswohnung oberhalb seiner Wohnung standen.

Mittels eines Privatgutachtens eines Architekten wies er den Hausverwalter auf die Wassereinbrüche hin, die sich im weiteren Verlauf intensivierten. Der Kläger verdeutlichte, dass er der Eigentümerversammlung schon vor geraumer Zeit Feuchtigkeitsprobleme gemeldet habe, diese allerdings nicht auf seine Benachrichtigung reagiert habe. Gegenüber dem AG Bremen beschuldigte er die Miteigentümer, nicht ordnungsgemäß gehandelt und die Pflanzentröge trotz seiner Beschwerden nicht entfernt zu haben.

Die Bremer Richter entschieden allerdings zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger habe kein Recht auf Schadensersatz. Die Gemeinschaft habe nicht einzustehen für die Pflichtverletzungen einzelner Eigentümer. Zudem bestehe kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch. Eine Pflichtverletzung des Hausverwalters sah das Gericht ebenfalls als nicht erwiesen an.

Die Wohnung gehört selbstverständlich zum Sondereigentum eines jeden Mitglieds der Eigentümergemeinschaft. Dieses haftet daher auch individuell für den Schaden, der seinem Verfügungsrahmen