Impressum

Die Alchemie des finanziellen Erfolgs

Árpad von Tóth-Máté & Ádám Keresztes

published by: epubli GmbH, Berlin, www.epubli.de

Copyright: © 2013 Árpad von Tóth-Máté & Ádám Keresztes

ISBN 978-3-8442-7046-4

Dieses Buch widmen wir

allen Seminarteilnehmerinnen und -teilnehmern der

„Cashflow Business Academy“.

Das Buch ist aber auch allen Menschen gewidmet, die ihr Leben – besonders ihre finanzielle Bildung - in die eigenen Hände nehmen ….

… und all jenen, die den Weg aus dem Hamsterrad finden wollen und für sich und ihren Kindern ein Leben in Wohlstand ermöglichen möchten!

ES LOHNT SICH

Danke

Wir danken all den vielen Seminarteilnehmern und allen Cashflow-Club-Mitgliedern, die uns angespornt haben, das erste umfassende Fachbuch zum Thema Tax Liens in deutscher Sprache zu verfassen.

Unser besonderer Dank gilt unseren Familien, die während Monaten viele Entbehrungen auf sich nehmen mussten.

und natürlich bei Ihnen, liebe Leser, denn mit diesem Fachbuch, bekommen Sie nicht nur alles in die Hand, um Wohlstand und Reichtum aufzubauen, sondern auch ein Werkzeug, wenn nicht gar eine Waffe gegen die Banker, die selber glauben, dass sich Rendite, Sicherheit, Verfügbarkeit sich gegenseitig ausschliessen.

Viel Spass beim Lesen und noch mehr Spass bei Ihrer Umsetzung!

Strategischer Vermögensaufbau

mit Tax Liens Certificates

&

Tax Deeds Certificates

börsenunabhängig

marktneutral

grundpfandgesichert

„Erfolgsstrategien mit Garantie“

Vorwort

Tag für Tag werden wir von Medien, Banken und anderen Finanzanbietern berieselt: was für uns gut sei, was wir kaufen sollten. Die Ergebnisse sind jedoch wenig berauschend.

Widersprüchlich, sogar paradox ist ja auch die Tatsache, dass uns Finanzinstitute, Staat und Medien weismachen möchten, wie wir unsere Vorsorge aufbauen sollten. Im Zeitalter von Staatspleiten, Bankenschirmen und ESM leben wir heute in einem System der Bevormundung.

Pensionskassen, Versicherungen, sogar „Professional Investors“ sind heute nicht mehr in der Lage, selbst Mindestrenditen von 1,5% zu garantieren. Anderseits hören wir von Millionenabfindungen gescheiterter Managern.

Wenn wir nicht als Marionette unser Dasein fristen wollen, müssen wir handeln. Es ist Zeit, das Ruder selbst in die Hand zu nehmen, weil sich heute das Wissen der Menschheit in 18 Monaten verdoppelt.

Mit unserer Buchreihe: „Alchemie des finanziellen Erfolges“, fokussieren wir unser Know-how auf einzelne Investment-Möglichkeiten, welche Ihnen Ihre Bank nicht anbieten wird. Wir werden aufzeigen und Ihnen beweisen können, dass sich Themen wie: Rendite, Sicherheit, Verfügbarkeit, Steuer und Kostenstruktur nicht widersprechen müssen.

Mit diesem Buch: „Alchemie des finanziellen Erfolges – Tax Liens: Mit Zinsstrategien zum Wohlstand“ halten Sie ein Buch in der Hand über ein Investment, welches zu den sichersten und besten des Investment-Universums gehört.

Nein, kein komisches Investment, wo Sie Gelder auf die Bahamas verschicken müssen. Kein Investment, welches so viele Gebühren verschlingt, um nach 10 Jahren gerade mal das investierte Kapital zu erhalten.

Nein. Das Zauberwort heißt: Tax Liens!

⇒ Es ist ein Investment, welches Schulen und somit die Bildung finanziert und die Sicherheit fördert.

⇒ Ein Investment – und jetzt werden Sie vielleicht erstaunt sein – in welchem das Finanzamt Ihr Freund sein wird.

⇒ Ein Investment, das Ihnen gesetzlich eine 2-stellige Rendite garantiert.

⇒ Ein Investment, welches Ihnen – selbst Banken 12, 18, 20 oder noch mehr Prozente auszahlen wird.

⇒ Ein Investment, welches auf staatlichen und gesetzlichen Grundlagen seit über 300 Jahren existiert und gerade in Krisenzeiten gefragter ist denn je.

⇒ Ein Investment, das anderen Menschen hilft, ihr Eigentum zu bewahren

Konnten wir Ihr Interesse wecken?

Wir sind führende Fachleute auf dem Gebiet der Investition in Tax Liens Certificates (Zertifikate aus dem Steuerpfandrecht) im deutschsprachigen Raum. Gemeinsam mit unseren Partnern ha-ben wir extrem viel Zeit damit verbracht, Schulungen abzuhalten und erfolgreiche Transaktionen durchzuführen.- Somit gehören wir zu den kompetentesten Praktikern und Coaches im Tax Liens-Business weltweit.

Unsere Tax Liens-Geschichte:

2008 habe ich, Árpád von Tóth-Máté, der Mitbegründer der heutigen Tax Liens Investment AG, Zug, den ersten Tax Liens Investmentfonds in Euro initiiert und aufgelegt. Da die KAGs (Kapital-Anlagegesellschafts-Gesetze) in Europa sehr restriktiv sind, wurden Fondsstandorte in der Schweiz, Liechtenstein, Luxembourg, Guernsey und Jersey analysiert und bewertet. Die meisten KAGs sehen vor, dass eine einzige Depotbank die Ein- und Ausgänge des Fonds ausführt und kontrolliert. Eine andere, nicht minder wichtige Bestimmung besagt, dass Investments täglich, wöchentlich oder monatlich verfügbar sein müssen. Sie werden sehen, dass Tax Liens oder Tax Deeds verschiedene Laufzeiten aufweisen.

Ein komplexes Liquiditätsmanagement ist notwendig, um eine permanente Liquidität sicherstellen zu können. Daher haben wir damals die Entscheidung getroffen, diesen Fonds als Offshore-Fund zu platzieren.

Durch die massgebenden Einschnitte verschiedener Finanzplätze weltweit, insbesondere in Europa, haben wir entschieden, keinen neuen Fonds aufzulegen. Wir gründeten eine Beteiligungsgesellschaft, eine Aktiengesellschaft nach Schweizer Recht: die Tax Liens Investment AG. Über diese Aktiengesellschaft bieten wir Tax Liens und Tax Deeds an.

Auch weil der US-Immobilienmarkt zusammengebrochen ist und die US-Wirtschaft in den letzten Jahren stark zu kämpfen hat, hat der Tax Liens-Markt alleine 2011 ein Volumen von über 15 Mrd. USD erreicht. Stagnierende Wirtschaft, stagnierende Arbeitslosenzahlen, aber auch die Kluft zwischen Arm und Reich verändern die Märkte permanent. Daher ist der Zeitpunkt für Tax Liens-Investments ausgezeichnet. Durch diese Investments haben wir ebenfalls die Möglichkeit, Brücken zu den Menschen zu bauen, die aus der finanziellen Not heraus eine attraktive, staatlich garantierte Lösung erhalten.

Die Anleger, vor allem von Schweizer, Deutschen oder Österreichischen Banken, wurden jedoch nicht gerade mit attraktiven Zinsen, gutem Service und transparenten Investments verwöhnt.- Tax Liens-Investments eignen sich deshalb ideal als Beimischung in jedes Depot. Wir gehen sogar noch weiter und sagen, dass Tax Liens, wie physisches Gold, Silber und andere Edelmetalle oder strategische Metalle, ein „Muss“ sind. Es sollte für jeden risikoaversen Investor und Anleger eine Pflicht sein, in Tax Liens zu investieren. Gemessen am Ertrag, halten wir die Tax Liens und Tax Deeds zu den sichersten Anlageformen der Welt. Wir möchten jedoch darauf hinweisen, dass es nur für Investoren und Anleger geeignet ist, welche über ausreichende Liquidität verfügen. Empfehlenswert hierfür ist das Sachbuch: „Cashflow - Endlich raus aus dem Hamsterrad“, welches über die Liquiditätsstrategien von Anlegern detailliert Auskunft gibt (Novum Verlag: ISBN-13: 978-3990267172).

Dieses Buch wurde aus jahrzehntelagen Erfahrungen zusammengetragen und auf den neuesten Stand gebracht. Das Verstehen dieser Inhalte ersetzt jedoch keine persönliche Beratung und es verfügt schon gar nicht über die Vollständigkeit steuerrelevanter Themen. Dieses Buch ist keine Quelle von Informationen rechtlicher oder buchhalterischer Art oder zu Fragen der Einhaltung von Richtlinien. Es wird empfohlen, vor jeder Entscheidung,- die rechtlichen- oder finanziellen Folgen, die diese für Sie haben könnte,- den Rat von externen, juristischen oder unabhängigen Finanzfachleuten einzuholen.

Ich konnte Ádám Keresztes, einen ausgewiesenen Tax Liens – Experten dazu gewinnen, gemeinsam mit mir „Die Alchemie des finanziellen Erfolges: – Tax Liens: Mit Zinsstrategien zum Wohlstand“ für Sie zu schreiben.

Ádám ist der Leiter des Asset Managements der Tax Liens Investment AG und einer der ausgewiesensten Experten im deutschsprachigem Raum im Bereich der Tax Liens und Tax Deeds. Er wird Ihnen vor allem die technischen Finessen und Möglichkeiten näher bringen. Meine Aufgabe ist es, Ihnen die Zusammenhänge und Möglichkeiten dieses Investments aufzuzeigen.

Doch nun zu Ihnen:

Ihre persönlichen Erfahrungen (einschließlich der Höhe Ihrer Umsätze oder Gewinne) hängen davon ab, wie viel Zeit und Arbeit Sie investieren möchten, sowie von anderen massgebenden Faktoren. Es ist nicht beabsichtigt, dass dieses Buch dazu angefertigt wurde, um Umsätze oder Gewinne zu garantieren. Die individuellen Ergebnisse werden durch verschiedene Variablen beeinflusst. Ihre persönlichen Ergebnisse werden wahrscheinlich von den angegebenen Beispielen abweichen. Aus gesetzlichen Gründen können wir Ihnen daher keinen persönlichen Erfolg versprechen und haben keine Kontrolle darüber, wie Sie dieses Buch einsetzen. Wir können daher keine Verantwortung für Ihre Ergebnisse übernehmen.

Die einzige Person, welche die notwendigen Maßnahmen einleiten kann um Ihren persönlichen Erfolg sicherzustellen, sind Sie selbst!

Inhalt

Kapitel 1

Einleitung: Bekannte Anlageformen und deren Vor- & Nachteile

Ein Exkurs in das Grundlagenwissen von Kapitalanlagen

Kapitel 2

Warum Tax Liens- und Tax Deeds-Certificates die beste Anlageform für Ihren persönlichen finanziellen Erfolg sind

Kapitel 3

Der TLC-Prozess: Geld verdienen mit Tax Liens

Kapitel 4

Vorbereitung = Profit – Wie sich ein professioneller Tax Liens-Certificate- Experte richtig vorbereitet

Kapitel 5

Die Recherche als Schlüssel zum Erfolg

Der Analyseprozess, der Ihnen Profit garantiert

Kapitel 6

Mit der Macht des „world wide web“ auf den Weg zum finanziellen Erfolg

Kapitel 7

Der erfolgreiche Weg zum eigenen Immobilien-Portfolio

Kapitel 8

Jung und reich in den Ruhestand - Mit Zinsstrategien zum Wohlstand

Kapitel 9

Erfolgsstrategie – Informationsbeschaffung: die Übersicht der US-Bundesstaaten

Kapitel 10

Erfolgsgeschichten – Geschichten, die das Leben schreibt

Kapitel 11

Kompaktes Wissen – Informationen sind billig, Wissen ist teuer und Weisheit selten

Gastkommentar Ingo Wolf,

CEO Commodity Trade GmbH

Ihr persönliches Erfolgsjournal

Glossar

Kapitel 1

Einleitung: Bekannte Anlageformen, deren Vor- und Nachteile

Die Geschichte

Stellen Sie sich vor: Ihr Vater oder Großvater hat im Jahre 1948 100´000 Schweizer Franken (oder DM oder österr. Schilling) gehabt. Welche Möglichkeiten hatte man früher (und auch heute) dieses Geld anzulegen?

Grundsätzlich unterscheidet man im Fachjargon zwischen Sachwerten, also Investitionen in Immobilien, Edelmetallen, Beteiligungen, Kunst und vieles mehr oder Geldwerten, wie Sparbuch, Anleihen, Lebensversicherungen und ähnlichen „Zahlungs-Versprechungen“, welche uns für die Zukunft gemacht werden.

Hätte Ihr Großvater diese 100´000. — quasi nur unters Kopfkissen oder in Geldwerte angelegt, so hätten diese 100´000. — nach Abzug der Inflation nur noch eine Kaufkraft von 9´000. —! Dies ist ein Verlust von minus 4,5% pro Jahr.

Hätte er wiederum das Geld in Sachwerte investiert, so wären daraus 2,5 Mio. geworden. Mit einer durchschnittlichen Verzinsung von 6% pro Jahr.

Diese Grafik veranschaulicht, welche Auswirkungen es hat, wenn man langfristig eine falsche Strategie verfolgt:

Erstaunlich ist auch die Feststellung, dass sich seit der Jahrtausendwende die Inflation verschlechtert hat und diese Grafik, würde man sie auf heute projizieren, noch extremer ausfallen würde.

Interessanterweise wurden bereits in den 80er Jahren empirische Untersuchungen gemacht und man hat wissenschaftlich festgestellt, dass der Anlageerfolg zu 98,6% von der Anlagestrategie abhängt und lediglich zu 1,4% von der Titelauswahl. Dennoch berieseln uns die Massenmedien in Presse und Fernsehen, dass Aktien und Investmentfonds ein „Muss“ sind, welche Titel zu den Top-Performern gehören und was Sie tun müssen, um davon zu profitieren.

Doch wie sieht die Praxis aus?

Komischerweise hören wir mehr von Bankern, die Millionen scheffeln, nicht aber von Kunden, die durch ihre Bankberatung reich geworden sind. Aber stützen wir uns hier auf das Thema:

Wenn wir zu unserer Hausbank gehen, erhalten wir meistens „hauseigene Investment-Produkte“, lassen wir uns von einem Finanzberater beraten, so empfiehlt dieser in der Regel jene Investments, an denen er am meisten verdient. Somit haben wir uns zur Aufgabe gemacht, die finanzielle Bildung in den Fokus zu rücken und die Teilnehmer unserer Lehrgänge, Seminare und Workshops darauf vorzubereiten, ihren finanziellen Erfolg selber in die Hand zu nehmen.

Welche Anlageformen kommen Ihnen spontan in den Sinn?

⇒ Das Spar(ß) buch

⇒ Anleihen, Obligationen oder Rentenpapiere (neudeutsch: Bonds) (-fonds)

⇒ Immobilien (-fonds)

⇒ Aktien (-fonds), Beteiligungen etc.

Gerne veröffentlichen wir einen Passus aus dem Buch: Cashflow – Endlich raus aus dem Hamsterrad. Hier gehen wir auf wesentliche Punkte bei den Anlagekriterien ein:

Ein Exkurs in das Grundlagenwissen von Kapitalanlagen

Welche Voraussetzungen müssen für Sie erfüllt sein, wenn Sie Geld anlegen möchten? Grundsätzlich werden hier: Rendite, Verfügbarkeit und Sicherheit in den Vordergrund gestellt. Es scheint aber wie verhext zu sein, da sich diese Punkte gegenseitig zu widersprechen scheinen. Oder kennen Sie eine Anlageform, welche eine sehr hohe Rendite abwirft und gleichzeitig eine hohe Sicherheit bietet? Nein? Aus diesem Grunde sprechen wir hier von einem „magischen Dreieck“.

Eine andere Feststellung: Wenn Sie 100 Menschen fragen, was sie unter „Rendite“, „Verfügbarkeit“ oder „Sicherheit“ verstehen, erhalten Sie wahrscheinlich auch 100 verschiedene Antworten. Daher müssen Sie Ihre eigene Strategie finden. Die „Kunst“ ist nun, eine persönliche Strategie für Sie auszuarbeiten, wo diese Definitionen für Sie gelten. Schauen wir uns diese Punkte genauer an:

1. Zinserträge:

Zum einen gibt es Zinserträge. Zinserträge werden pro rata temporis berechnet und meistens jährlich gutgeschrieben. Hier reden wir von ausgeschütteten Zinserträgen. Sofern diese Zinsen reinvestiert (wieder angelegt) werden sollten, sprechen wir von Thesaurierung. Zinserträge sind wie Einkommen und werden entsprechend besteuert.

Andererseits gibt es Kursgewinne: Kursgewinne resultieren aus aktuellen Marktgeschehnissen. Steigt die Aktienbörse, steigen automatisch deren Kurse und somit deren Wert.

Kursgewinne sind „Moment-Aufnahmen“. In den 90ern, wo Firmen z. B. Restrukturierungsmaßnahmen (Entlassungen von mehreren tausend Menschen) veranlasst haben, hat die Börse gejubelt, weil dadurch Geld eingespart werden konnte, und dadurch sind die Kurse gestiegen.

Wenn heute Firmen zu solchen Maßnahmen aufrufen, brechen die Kurse ein, weil genau dieselben „Protagonisten“ davon ausgehen, dass es diesen Firmen schlecht geht und verursachen eine Panik. „Verrückte Welt!“

Die Börse hängt nur davon ab, ob es mehr

Aktien als Idioten oder mehr Idioten als Aktien gibt.

André Kostolanyi (*1906–1999)

2. Kursgewinne:

Ziel: günstig kaufen teuer verkaufen

Rendite/Gewinne/Erträge = Kapitalzuwachs

Es gibt verschiedene Ansätze, Risiken zu reduzieren, Erträge zu optimieren und somit Strategien zur Gewinn-Optimierung anzustreben.

Einen der bekanntesten Ansätze entwickelte Harry Markowitz: Er studierte Wirtschaftswissenschaften und beschäftigte sich mit mathematischen Methoden auf dem Wertpapiermarkt. In der Folge entwickelte er Berechnungsmethoden für die Klassifikation von Portfolios (Moderne Portfoliotheorie). Hierfür wurde er 1990 für seine Theorie der Portfolio-Auswahl mit dem Wirtschaftsnobelpreis zusammen mit Merton H. Miller und William Sharpe ausgezeichnet.

Er errechnete, dass, wenn man zwei unterschiedliche Wertpapiere (z. B. Aktien) in einem Depot hat und diese z. B. auch gleich hoch investiert sind, sich das Risiko-/Ertrags-verhältnis nicht linear verhält.

Beispiel:

Kauf mit einem Ø Ertrag und einem Ø Risiko

einer Aktie A von 20% von 30%

und Aktie B von 10% und 20%

beläuft sich das Depot NICHT auf Ø 15% Ertrag und auch nicht auf Ø 25% Risiko, sondern verbessert das Portfolio maßgeblich. Wie, sehen Sie auf nachfolgendem Schema:

Um zu demonstrieren, wie komplex die Materie ist, möchte ich Ihnen die Formel zeigen, für welche Harry Markowitz 1990 den Nobelpreis erhalten hat:

Ein Nobelpreisträger ist aber (leider) kein Garant für Erfolg. 1994 haben sich gleich 3 Nobelpreisträger zusammengetan und den LTCM-Hedgefonds gegründet (Long Term Capital Management). Die Mindestanlage-Summe betrug 10 Mio. USD. Trotz Unterstützung der US-Notenbanken und diverser Großbanken wurde der Fonds bei einem Verlust von über 125 Mrd. geschlossen. Irgendwie wiederholt sich die Geschichte immer wieder … Nur die Namen ändern sich!

Wären demnach akademische Titel und Auszeichnungen ein Garant für Erfolg, gäbe es keinen Finanzcrash, keinen Rettungsschirm oder arbeitslose Akademiker. (Ob dies eine Meinung oder ein Fakt ist, überlasse ich Ihrem Urteilsvermögen). Wenden wir uns wieder dem praktischen Teil zu und beschäftigen wir uns mit der Rendite.

Wenn die Börsenspekulation leicht wäre,

gäbe es keine Bergarbeiter, Holzfäller und andere Schwerarbeiter. Jeder wäre Spekulant.

André Kosztolànyi

Zunächst einmal müssen wir die Definition konkretisieren und uns fragen, was „Mehr-Rendite“ heißt, denn immerhin bekommen wir auf dem Sparbuch 0,5% und auf die Staatsanleihen (einer Obligation, bei welcher der Staat als Gläubiger auftritt und uns Geld schuldet) zwischen 1% und 3% p.a. Da diese Anlageformen als „sicher“ gelten, müssen wir uns fragen, welches Risiko wir eingehen, um eben diese „Mehr-Rendite“ zu erhalten, also dem darüber steigenden Teil. Hier müssen wir zwei wesentliche Faktoren berücksichtigen:

Doch wie sieht die „Realität“ aus? Wie hoch ist die Inflation tatsächlich? Nachfolgend ein Ver gleich von Waren und Dienstleistungen vom Jahre 2000 bis 2010:

Inflation 2000 bis 2010

Butter: +40,1%

Gemüse: +8,9%

Leichtes Heizöl: +26,5%

Kraftstoff: +11,2%

Nahrungsmittel: +2,6%

Strom: +8,0%

Speisefette: +15,5%

Obst: +7,7%

Pauschalreisen: +13,9%

Fleisch & Fisch: +3,3%

effektive

Inflationsrate

>3 %

Welche Auswirkungen hat das nun auf unser Anlageverhalten? Ein Beispiel mit 10 000€ und 0,50% Zinsen pro Jahr:

Anlage: 10 000,00€

Zins: 0,5 % + 50,00€ (0,5% Zinsen)

abzgl. 25 % - 12,50€ (25% Steuer)

abzgl. 3 % - 300,00€

Vermögenswert 9 737,50€

Somit reduziert sich die reale Kaufkraft nach 12 Monaten um über 2,5%.

Warum ist das so? Warum widersprechen sich Die offiziellen Zahlen von den Zahlen an der Zapfsäule oder im Einkaufskorb beim Discounter? Eine einfache Antwort ist, dass wir Menschen im Grunde genommen Herdentiere sind und wenn wir uns bewusst wären, dass wir über 3% Inflation haben, würden wir unser Geld nicht für banale 1% oder noch weniger der Bank überlassen.

Trotz Basel I, II und III (Schlagworte, welche Banker immer benutzen, wenn sie mehr Geld von Ihnen möchten oder mehr Sicherheiten, wenn es um Ihre Hypothek geht) haben Banken im Gegensatz selber eine verhältnismäßig geringe Eigenkapitalquote. Würden also alle Sparer ihr Geld um 10 Uhr vormittags abheben, könnten um 12 Uhr alle Banken dicht machen. UBS zum Beispiel, war vor der Krise „die heilige Kuh“ der Schweiz. Als diese mitten in der Finanzkrise havarierte, hatte sie lediglich 3% Eigenkapital und war faktisch pleite. Wenn Sie jedoch eine Hypothek bei der Bank wollen, verlangt die Bank von Ihnen, dass Sie mindestens 20% Eigenkapital besitzen. Merken Sie was?

Drei Faktoren beeinflussen die Inflation:

1.) Konsum-Index (Consumer-Price-Index).

2.) Inflation der Vermögenswerte

3.) Inflation des Warenpreises

Während viele Elektroartikel, wie Fernseher, Handys markant günstiger geworden sind, sind Rohstoffpreise, wie Öl, Lebensmittel um über 60% in den letzten Jahren gestiegen. Diese Steigerungen beflügelten die Börsen. Die Kurse an den Weltmärkten sind an vielen Orten 2-stellig gestiegen.

Diese Wertsteigerungen werden ebenfalls herangezogen, um diesen Konsum-Index wieder zu nivellieren, d.h. zu reduzieren. Da jedoch nur ca. 8% der Menschen an den Börsen investiert sind, merken diese natürlich diese Preissteigerungen wenig bis gar nicht. Dies sollte Ihnen zu denken geben und Sie sollten sich fragen, wie auch Sie hiervon in Zukunft profitieren können. Welche Auswirkungen hat aber nun die Inflation auf Ihr heutiges und zukünftiges Vermögen?

Auswirkungen der Inflation auf Ihr Geldwert

Diese Tabelle zeigt Ihnen, was 100€ in 1 bis 50 Jahren bei unterschiedlichen Inflationsraten (gemessen an der heutigen Kaufkraft) noch wert sind.

Inflationsrate in Prozent pro Jahr

Jahre

1,5%

2%

3%

4%

5%

1

98,50

98,00

97,00

96,00

95,00

2

97,02

96,04

94,09

92,16

90,25

3

95,57

94,12

91,27

88,47

85,74

4

94,13

92,24

88,53

84,93

81,45

5

92,72

90,39

85,87

81,54

77,38

6

91,33

88,58

83,30

78,28

73,51

7

89,96

86,81

80,80

75,14

69,83

8

88,61

85,08

78,37

72,14

66,34

9

87,28

83,37

76,02

69,25

63,02

10

85,97

81,71

73,74

66,48

59,87

11

84,68

80,07

71,53

63,82

56,88

12

83,41

78,47

69,38

61,27

54,04

13

82,18

76,90

67,30

58,82

51,33

14

80,93

75,36

65,47

56,47

48,77

15

79,72

73,38

63,33

54,21

46,33

16

78,52

72,38

61,43

52,04

44,01

17

77,34

70,93

59,58

49,96

41,81

18

76,18

69,51

57,80

47,96

39,72

19

75,04

68,12

56,08

46,04

37,74

20

73,91

66,76

54,38

44,20

35,85

21

72,80

65,43

52,75

42,43

34,06

22

71,71

64,12

51,17

40,73

32,35

23

70,64

62,83

49,63

39,11

30,74

24

69,58

61,58

48,14

37,54

29,20

25

68,53

60,35

46,70

36,04

27,74

26

67,51

59,14

45,30

34,60

26,35

27

66,49

57,96

43,94

33,21

25,03

28

65,30

56,80

42,62

31,89

23,78

29

64,51

55,66

41,34

30,61

22,59

30

63,55

54,55

40,10

29,39

21,46

31

62,59

53,46

38,90

28,21

20,39

32

61,65

52,39

37,73

27,08

19,37

33

60,73

51,34

36,60

26,00

18,40

34

59,82

50,31

35,50

24,96

17,48

35

58,92

49,31

34,44

23,96

16,61

36

58,04

48,32

33,40

23,00

15,78

37

57,17

47,35

32,40

22,08

14,99

38

56,31

46,41

31,46

21,20

14,24

39

55,46

45,48

30,49

20,35

13,53

40

54,63

44,57

29,57

19,54

12,85

45

50,66

40,29

25,39

15,93

9,94

50

46,97

36,42

21,81

12,99

7,69

Beispiel: Wie hoch ist die Kaufkraft Ihrer möglichen Rente von z. B. 1 500€ in 23 Jahren bei einer Ø Inflation von 3% p. a.? Zu rechnen: 1 500 x 49,63 % = 744,45€ − Fazit: Nach 23 Jahren halbiert sich die Kaufkraft Ihrer Rente bei 3%iger Inflation.

Was heißt das nun genau?

Nehmen wir an, Sie hätten die Möglichkeit, Ihr Geld zu 5% p.a. anzulegen. Wie würde sich Ihr Vermögenswert nach einem Jahr entwickeln?

Gleiches Beispiel wie vorher, nur mit 5% Zinsen p.a.

Anlage: 10 000,00€

Zins: 5 % + 500,00€ (5 % Zins)

abzgl. 25 % - 125,00€ (25 % Steuer)

abzgl. 3 % - 300,00€

Vermögenswert 10 075,00€

Ihre Kaufkraft bleibt bei 5% gerade mal erhalten.

Fazit: Sofern Sie keine weiteren Bankgebühren bezahlen, müssen Sie mindestens 5% erzielen, damit Sie Ihre Kaufkraft erhalten können. Sie haben damit aber noch keinen „Mehr-Ertrag“ erwirtschaftet, Sie haben lediglich Ihren Kapitalerhalt sichergestellt!

Aufgabe 1 (siehe Anhang im Buch). Stellen Sie alle Ihre Konten/Depots/ Beteiligungen zusammen und notieren Sie, welche Konten/Depots WENIGER ALS 5% p.a. in der Vergangenheit er-wirtschaftet haben!

Und, sind Sie mit dem Ergebnis zufrieden? Wie viel Prozent Ihres Vermögens hat einen kleineren Ertrag als 5% pro Jahr?

Anlagekriterien

⇒ 100%ige Kapitalgarantie sichert

⇒ 10% Gewinn monatlich garantiert

⇒ täglich verfügbar ist

⇒ steuerfrei ist

⇒ nachhaltig (ökologisch wertvoll) angelegt ist.

Wenn Ihnen das jemand weismachen will, dann schicken Sie ihn in die Wüste. Glauben Sie mir, ich habe schon viel gesehen und noch mehr gehört. Es gibt keine wundersamen Geldvermehrungsmaschinen. Viele dieser Spinner sind dennoch in der Lage, Ihnen glaubhafte Dokumente vorzulegen. Aber glauben Sie mir, auch die sind gefälscht! In den meisten Fällen glauben die Leute selber daran und das macht sie gefährlich!

Verfügbarkeit

Wir haben bereits die einzelnen Anlage-Kate-gorien angesprochen. Sofern es sich nicht um „Kassenobligationen“ oder geschlossene Fonds handelt, sind in der Regel alle Wertpapiere mit ei-ner Wertpapier-Kennnummer (WKN/ Valoren-Nr.) ausgestattet oder nach dem internationalen Standard (ISIN) so gut wie jederzeit verfügbar. Mit Kassenobligationen refinanzieren sich die Banken im Hypothekargeschäft. Daher sind diese nur beschränkt verfügbar. Geschlossene Fonds haben eine feste Laufzeit (wie Anleihen, Obligationen), sind aber während der Laufzeit nicht kündbar. Je länger eine Laufzeit eines geschlossenen Fonds ist (häufig 10 oder 15 Jahre), desto höhere Gewinne „versprechen“ sie und desto höher sind auch die Verlustrisiken.

Wenn Sie sich für das Thema „geschlossene Fonds“ interessieren, lesen Sie sich in die Fachpresse ein. Sie verstehen dann, warum ich das Wort „versprechen“ so erwähne. Persönlich habe ich nichts gegen geschlossene Fonds. Meistens verdienen die Emittenten dieser Papiere ein Vermögen, weil sie ihre Kosten sehr gut verstecken können. Aber bitte: Das ist nur meine Meinung.

Nun zu den klassischen Investments: Je höher ein Unternehmen an der Börse kapitalisiert ist, desto häufiger werden sie an der Börse gehandelt. Wenn Sie Kunde bei einer Online-Bank sind, können Sie dort Kauf- oder Verkaufsaufträge eingeben. Noch bevor Sie den Kaffee an Ihren PC holen, ist das Ding entweder schon im Depot, wenn Sie gekauft haben, oder aus dem Depot gebucht und in Ihrer Cashposition gutgeschrieben, wenn Sie etwas verkauft haben.

Je exotischer die Papiere (z. B. Hedge Fonds oder Anleihen von den Seychellen), desto weniger werden sie gehandelt. Insbesondere bei Hedgefonds haben Sie sog. „Redemptions-“, d. h. Wartefristen von 3, 6 oder gar 12 Monaten. Das heißt, dort müssten Sie schon einige Kaffeekannen in petto haben, bevor Sie dort Geld sehen. Solche „Exoten“ eignen sich nicht zur kurz- oder mittelfristigen Investition.

Aber auch wenn die Verfügbarkeit täglich, vielleicht auch sekündlich vorhanden ist, geht es auch darum, den „richtigen Preis“ zu bekommen. Wird Ihnen so viel ausbezahlt, wie Sie einbezahlt haben? Realisieren Sie Verlust oder möchten Sie die entstandenen Gewinne sichern?

Weitere Beteiligungsformen sind z.B. Direkt-Investments in Photovoltaik (Solar). Hier erhalten Sie während 20-25 Jahren einen garantierten Betrag pro kW/Stunde, die Ihre Solaranlage produziert. Besser als jede Lebensversicherung und sicherer als jede andere Anlage, weil der Staat hierfür garantiert. Natürlich nur, solange der Staat selber zahlungsfähig bleibt. Da ich weder zu den Pessimisten noch zu den Schwarzmalern zähle, kann ich davon ausgehen, dass es daher eine sichere Anlage ist. Differenzieren Sie hier aber selber, was Meinung ist und was Fakt.

Aber Vorsicht: Auch in diesem Bereich werden „geschlossene Fonds“ angeboten. Zwar sind diese sehr lukrativ, aber da es sich um geschlossene Fonds handelt, haben Sie bei solchen Investments – wie erwähnt - keine Verfügbarkeit und auch die Ausschüttung hängt von der Politik des Managements ab. Zwar können Sie Ihre Photovoltaik-Anlage auch nicht täglich verkaufen, die Gutschriften (Erträge) werden dem Fonds jedoch zuverlässig und pünktlich über-wiesen. Die Qualität solcher Fonds hängt maßgeblich von deren Fonds-Management ab. Eine andere Alter-native sind hier auch Solar-Genossenschaften, die interessante Renditen anbieten.

HHHHhhHaben Sie schon mal etwas von Tax Liens gehört? Was halten Sie von einem Investment, welches Ihnen – staatlich und grundpfandrechtlich garantiert – jährlich eine 2-stellige Rendite zu erwirtschaften verspricht?

Ja! Darüber informiert Sie dieses Buch.

Anlagekriterien

Grundsätzlich gibt es über den Begriff „Risiko“ und „Sicherheit“ so viele Definitionen wie Menschen auf diesem Planeten. Wir alle interpretieren Wörter unter

schiedlich. Für die einen heißt Risiko „keinerlei Verluste“ und nur „garantierte Zinsen“. Für andere ist eine Schwankung von 5% normal und sie definieren dies als sicher. Jeder von uns hat andere Maßstäbe.

Gerne möchte ich Ihnen dieses Thema über andere Analogien näherbringen: Haben Sie schon einmal Nutella gegessen? Nutella, werden Sie fragen? Natürlich, warum Nutella?

Transparenz mag für Marken-Lebensmittel gelten. Für Kapitalanlagen, insbesondere im „Retail-Bereich“ (Kleinkunden-Bereich), gilt dies meistens leider nicht!

Haben Sie schon einmal Pralinen verschenken wollen? Sie gingen ins Fachgeschäft und haben sich eine der größten Packungen ausgesucht, in der Hoffnung, dass Sie den Beschenkten ein hübsches und reichhaltiges Geschenk machen. Was ist geschehen? Der Inhalt der Packung war zu 60–70% mit Plastik ausgefüllt und einige wenige Pralinen haben sich darin verirrt! Kennen Sie das?

Wenn Sie im Urlaub am Strand liegen und ein Händler mit „Schweizer Uhren“ z.B. der Marke Rollex (statt Rolex) auf Sie zukommt und er Ihnen diese für 20€ anbietet, wissen Sie, dass es sich um Fälschungen handelt. In der Konsumgüter-Branche gibt es Plagiate, die offensichtlich sind. Andere, von denen wir aber auch annehmen, dass sie echt sein könnten. Leider gibt es in der Finanzbranche nicht so eindeutige Hinweise. Finanzprodukte sind zum Teil sehr schwer zu be-urteilen. Häufig werden uns positive Charts (Wertentwicklungen) während einer bestimmten Zeit grafisch hochwertig vorgestellt. Würden Sie jedoch Ihren Berater fragen, wie sich die Anlage z.B. 3 Jahre vorher entwickelt hat, werden Sie feststellen, dass dieser seine Gesichtsfarbe ändert und er eine unnatürliche Blässe ins Gesicht bekommt.

verdient. Geschieht dies, rate ich Ihnen, das Gespräch zu beenden und eine andere Bank zu suchen. Gut vorbereitete Banker haben auch solche Charts in der Schublade und erklären, warum sich der Fonds so und nicht anders entwickelt hat. Aber vergessen Sie auch hier nicht: Vergangene Kurse sind keine Garantie für die Zukunft. Sie können und dürfen nicht garantiert werden. Lediglich Obligationen haben einen „Garantie-Charakter“, da Sie während der Laufzeit einen fest vereinbarten Zins erhalten und bei Ablauf das investierte Kapital – natürlich nur, wenn die Bank das Geld hierfür noch hat und nicht Pleite gegangen ist.

Wenn Ihr Banker Sie in Zukunft mit Hochglanz-prospekten zu beeindrucken versucht, lassen Sie sich seinen persönlichen Depotauszug zeigen und warten Sie seine Reaktion ab. Sie werden sich zwar mit solchen Aktionen bei Ihrer Bank nicht beliebt machen, ersparen sich aber eine Menge Ärger, da Sie den Verkaufskünsten des Beraters nicht erlegen sind und das ist schon eine ganze Menge.

Ich frage mich jedes Mal, wenn ich solch einem „Anlage-Crack“ begegne, warum dieser noch bei der Bank arbeiten muss, wenn der doch so gut sein soll? Warum ist der noch angestellt? Warum ist er nicht selbständig? Nun, diese Frage muss jeder für sich selbst beantworten.

„Alle Menschen sind klug - die einen vorher, die anderen nachher“

Voltaire

Soviel aus dem Buch: „Cashflow – Endlich raus aus dem Hamsterrad!“

Wir stellen fest, dass alle Investments, welche weniger als 5% p.a. erwirtschaften, für die Vorsorge gänzlich ungeeignet sind und Aktien zwar langfristig interessant zu sein scheinen, jedoch uns NIEMAND die Garantie geben wird, dass kurz vor unserer Pension (oder eben, wenn wir das Geld benötigen) nicht wieder ein Crash geschehen wird. All diese Erkenntnisse haben uns dazu bewogen dieses Ausbildungshandbuch zu schreiben. Sie sollten am Ende des Lehrganges in der Lage sein, selber zu beurteilen und sich unserer Meinung anzuschließen, dass Tax Liens tatsächlich zu den sichersten Anlagen der Welt gehören oder Sie bilden sich aufgrund der vielen Fakten, die wir zusammengetragen haben, Ihre eigene Meinung.

Lassen Sie uns nun das spannende Thema „Tax Liens“ näher anschauen und begeben wir uns auf die Pfade derjenigen, die – mit Hilfe von Gesetzen und Verordnungen - Renditen in hohen zweistelligen Bereichen erhielten und dafür sorgten, dass viele Menschen ihre Immobilien behalten durften und sich selbst finanziell unabhängig machten.

Warum Tax Liens

die beste Anlageform für Ihren

persönlichen, finanziellen Erfolg sind

Kapitel 2

Warum Tax Liens- und Tax Deeds Certificates die beste Anlageform für Ihren persönlichen finanziellen Erfolg sind … oder Reichtum ohne Risiko?

2008 war ich Hedgefonds-Manager, als ich über einen amerikanischen Bekannten das Tax Liens-Modell kennengelernt habe. Unmöglich dachte ich zunächst, ein staatliches System, welches nicht nur Renditen von 8% bis 36% garantiert, sondern auch noch bei Nichtbezahlen noch weitere Highlights auf Lager hat. Aber dazu später mehr.

Nach persönlichen Recherchen vor Ort in New York, Los Angeles und Boca Raton/Florida stand mein Entschluss fest: Dieses Konzept gehört nach Europa und wir begannen mit dem Auflegen des bereits erwähnten Tax Liens Funds.

Nachhaltige Vermögenswerte zu schaffen – ohne Spekulation, ohne Crash-Risiko, ohne in Rohstoffe, Aktien oder Devisen zu investieren. In einer Zeit, in der Lehman Brothers den „Bach“ hinunter ging, die UBS rund 160 Mrd. Schweizer Franken versenkt hatte und Bernhard Madoff wegen seines Schneeballsystems für 150 Jahre aus dem „Verkehr“ gezogen wurde. Es

musste sich etwas ändern! Es war wie Sommer, Frühling, Herbst und Winter …. in nur wenigen Tagen!

Ich habe in meiner über 25-jährigen Erfahrung im Banking schon viel erlebt: Vermeintlich sichere Tipps/ Hedgefonds-Strategen, die ein Sharpe Ratio von über 5 erwirtschafteten/ Wir hatten aber auch Geld mit Staatsschuldverschreibungen und Arbitrage-Geschäften verdient.

Doch was bleibt, wenn man im Hamsterrad täglich als Performance-Jäger die Rosinen sucht? Nun, das Ergebnis kennen wir alle. Banken kollabieren, Staaten stehen vor dem Bankrott und was bleibt bei sogenannten Profis?

Tax Liens sind der ideale Gegenpol zu Aktien, Anleihen, Rohstoffen: börsenunabhängig, marktneutral und grundpfandgesichert … und last but not least: mit staatlich festgelegten, teilweise 2-stelligen Renditen.

Und das Schöne dabei: Wir können Menschen helfen, für die es temporär schwierig ist, über die Runden zu kommen und leisten einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung von Schulen und Infrastruktur. Endlich war ich nicht mehr der Performance-Jäger, der Hedgefonds-Manager oder die Heuschrecke, wie es ein deutscher Politiker treffend formuliert hatte.

Aus diesem Dilemma – aus dieser Unzufriedenheit – habe ich folgendes Zitat für mich erkannt:

„Steigen die Kurse, hat man sich geärgert, dass zu wenig investiert war;

fallen die Kurse, ärgert man sich, weil investiert war!“

Dadurch ärgert man sich immer.

Kennen Sie auch dieses Gefühl?

Damit war jetzt Schluss. Als Aussteiger gründete ich nicht nur mein Institut für finanzielle Bildung, sondern lancierte den Tax Liens Funds und tat endlich etwas Sinnvolles:

Einerseits Menschen die finanzielle Bildung näher bringen und andererseits Profit erwirtschaften – indem wir Tax Liens Certificates aus Bezirken in den ganzen USA erwarben. Anfangs mit Hilfe von ansässigen Anwaltskanzleien, später mit einem eigenem Team.

Was aber ist nun ein Tax Lien Certificate?

Ein Tax Lien ist ein System, ein Mechanismus, welcher Immobilienbesitzern mehr Zeit einräumt, ihre Immobilien-Steuern zu bezahlen. Dieses Dokument trägt in den verschiedenen Bundesstaaten unterschiedliche Namen. Am häufigsten wird es als „Tax Lien Certificate“ bezeichnet. Der Einfachheit halber werden wir im Weiteren von „TLCs“ sprechen. Das Prinzip ist im Grunde ganz einfach. Es ist ein intelligenter Prozess, bei dem drei Dinge gleichzeitig passieren:

1. Immobilienbesitzer dürfen ihre Steuerzahlungen bis zu 4 Jahren hinauszögern und behalten ihre Immobilien weiterhin. Währenddessen haben sie ausreichend Zeit, das Geld für die Steuern aufzubringen.

2. Die örtliche Bezirksverwaltung, insbesondere das hiesige Finanzamt, erhält sofort die Steuergelder und kann sie entsprechend nutzen.

3. Ein Dritter, in dem Falle, Sie oder ich erhalten die Gelegenheit, die Steuern für den Immobilienbesitzer zu bezahlen und die anfallenden Strafgebühren bzw. Zinsen hierfür zu erhalten, sobald der Immobilienbesitzer seiner Steuerschuld nachgekommen ist.

Wie funktioniert der Ablauf genau? Als Erstes versendet das Finanzamt dem Immobilienbesitzer die jährliche Rechnung für seine Grundsteuern (Steuern auf Immobilien). Aus verschiedenen Gründen, was uns zunächst jedoch noch nicht interessiert, bezahlt der Immobilienbesitzer diese Steuer nicht pünktlich. Als Nächstes gibt der Bezirk, in dem der Immobilienbesitzer seine Steuern nicht bezahlt, ein Tax Lien heraus. Oder mit anderen Worten: Die County gibt eine Obligation auf Steuerschulden heraus.

Das TLC ist somit ein Dokument, das genau definiert, welche Zinsen und etwaige Strafgebühren der Steuerpflichtige zu zahlen hat und in welcher Zeit diese auch zu entrichten sind. Kurz darauf kann ein Dritter, zum Beispiel Sie oder ich, dieses TLC für das betreffende Grundstück erwerben. Der Kaufpreis des TLC entspricht genau dem Betrag der Steuerschuld plus die Spesen und andere Gebühren. Und jetzt kommt´s: Sobald der Immobilienbesitzer schließlich seine Steuern, Zinsen und Strafgebühren bezahlt, bekomme ich, der TLC-Eigentümer, das alles. Diese Zinsen können in Florida 18%, in Maryland 24% oder in Illinois 36% … pro Jahr sein!

Abbildung 1: Der TL-Prozess:

Mit dieser Strategie stellt der Investor der jeweiligen County Mittel zur Verfügung, um die Schulen zu finanzieren, gleichzeitig räumt er dem Immobilienbesitzer viel Zeit ein, damit dieser seinen Verbindlichkeiten nachkommen kann. Im Grund genommen sind Tax Liens ein kurzfristiges Darlehen an das Finanzamt und man erhält dafür nicht nur das eingesetzte Kapital wieder zurück, sondern auch attraktive Zinsen.

Diese Gesetze sind – ähnlich wie in der Schweiz – von Bundesstaat zu Bundesstaat verschieden. Jedoch laufen TLCs über einen Zeitraum von eins bis vier Jahren. Die Zinsen belaufen sich zwischen 8% (zum Beispiel in Nebraska; Omaha liegt in Nebraska, dem Heimatort von Warren Buffets Berkshire Hathaway … dies könnte wohl der Grund dafür sein, dass sich Warren Buffet noch nicht mit Tax Liens auseinandergesetzt hat) bis zu 36% zum Beispiel in Illinois (Chicago ist mit 8,7 Mio. Menschen die drittgrösste Stadt der USA). Selbstverständlich hat der Investor auf diese hohen Zinsen nur solange Anspruch, bis die Steuerschuld vom Schuldner nicht beglichen ist. Interessanterweise bezahlt rund die Hälfte der Steuerschuldner ihre Verbindlichkeiten in den ersten sechs Monaten nach Herausgabe der TLCs. Die andere Hälfte bezahlt jemand in den letzten zwei Wochen vor Ablauf der Frist. Egal: Der Investor erhält sein Geld, sobald die Schuld beglichen ist…..und alles ist schön sauber gesetzlich geregelt.

Moment, werden Sie jetzt sagen. Das Ding hat sicher einen Haken? Nun, diese Frage ist berechtigt, sie ist legitim. Ich habe mir auch diese Frage x-mal gestellt, bis ich mich vor Ort mit Anwälten und Finanzämtern unterhalten habe…. und ich kann Sie beruhigen: Das Ding hat einen Haken!

Der Haken ist, das Risiko, dass der Schuldner seine Verbindlichkeiten nicht bezahlt. Die Bundesstaaten regeln zwar Gesetze über Laufzeit und Höhe der Zinsen, aber nicht sie zahlen dem Investor diese Zinsen, sondern der Schuldner. Der Vorteil jedoch ist, dass das Finanzamt für Sie das Inkasso übernimmt und sich dadurch Ihr Aufwand stark reduziert.

Wo ist nun der Haken? Was geschieht nun, wenn der Gläubiger nicht zahlt? Auch das ist gesetzlich geregelt. Dies aber einheitlich:

Sofern der Schuldner nicht bezahlt, bezahlt sehr wahrscheinlich seine Hausbank Ihnen (rsp. dem Finanzamt) die Grundschuld plus Zinsen. Jetzt fragen Sie sich vielleicht, warum Ihnen seine Bank bis zu 36% Zinsen bezahlen soll?

Nun ja, das Gesetz schreibt vor, dass, sofern diese Grundschulden plus Zinsen nicht pünktlich bezahlt werden, erhalten Sie als Investor seine Immobilie zu einem Taschengeld, nämlich lastenfrei. Das heißt, die Bank verliert ihre Hypothek und Sie erhalten die Immobilie ohne jedwelche Schulden zum Preis dieses Tax Lien. Sie haben richtig gelesen: Sie haften nicht für die Hypothek Ihres Vorgängers. … Verstehen Sie jetzt, warum Ihnen die Bank bis zu 36% Zinsen bezahlen wird, wenn der Schuldner es nicht tut?

Die Höhe eines Tax Lien beläuft sich im Schnitt zwischen 0,5% bis 3% des Verkehrswertes einer Immobilie. Dadurch ist der Wert einer TLC nur ein Bruchteil des Verkehrswertes. Deshalb wird die Bank, die die Hypothek auf diese Immobilie hält, mit grösster Wahrscheinlichkeit Ihre Forderungen ausbezahlen, um zu verhindern, dass Sie die Immobilie per Liegenschaftspfändung erhalten. Somit haben Sie als Investor einen indirekten Verbündeten.

Wir kennen in Deutschland viele Fälle, in welchen Banken Immobilien zu einem überhöhten Wert verkauft haben (Ost-Immobilien). Die Wahrscheinlichkeit, dass der Wert einer Immobilie unter den Wert eines TLC fallen würde, ist jedoch sehr gering (Meinung des Autors). Wenn Sie bedenken, dass die meisten Tax Liens zwischen 100 USD und 3´500 USD kosten, können Sie schon mit Kleinstbeträgen diversifizieren. Mit 10´000 USD können Sie rund in 20 TLC investieren. Sollte es doch einmal vorkommen, dass dies geschieht, haben Sie noch 19 andere Möglichkeiten. Sehen Sie hier ein Risiko, dass eine Immobilie weniger als die paar hundert Dollar wert ist?

Ja? Nun gut, daher ist es wichtig, das Research, d.h. die Hausaufgaben richtig zu tun und intelligent zu diversifizieren. Sie müssen ja auch nicht Ihr gesamtes Guthaben in New Orleans investieren (Hurrikane Katrina). Ein bisschen Florida, ein bisschen Maryland, etwas Texas und eine Prise Illinois, dann haben Sie Ihr Tax Lien-Menü intelligent zusammengestellt und ein tolles 4 oder 5-gängiges Menü, je nach Ihrer Fasson. Und wenn Sie dies umsetzen, haben Sie am Ende Ihres Investitionsprozesses stets das gleiche Ergebnis:

Es ist naheliegend, dass man TLCs nur für Immobilien erwirbt, die weit mehr Wert sind als das TLC an sich. So kann man vermeiden, unnötige Risiken einzugehen. Es gibt aber auch Ausnahmesituationen, in denen weder der Eigentümer noch die Hypothekengeber oder sonst irgendjemand die Steuern bezahlt. Warum kann das geschehen?

Ein Grund kann sein, dass die Immobilie nicht durch Hypotheken belastet ist und/oder der Eigentümer verstorben ist. Ein anderer Grund kann auch sein, dass der Besitzer verschiedene Immobilien besitzt und diese weiter vermietet. Häufig sogar sitzen diese Immobilienbesitzer im Ausland und sie vergessen ganz einfach die Steuern zu bezahlen, auch wenn der Mieter immer seine Miete pünktlich bezahlt. Andere wiederum kümmern sich nicht um ihre Finanzen und verlieren die Übersicht.

Es gibt eine lustige Geschichte hierzu: Ein Promi, der in Monte Carlo seinen Wohnsitz hatte und über sehr viele Immobilien verfügte, erfuhr aus der Zeitung, dass sein Haus über ein TLC zwangsversteigert wurde. Sie sehen, die Wege des Herrn sind unergründlich und die Ursachen können verschiedentlich sein.

In der Analyse werden wir später noch sehen, auf welche Merkmale Sie achten können, wenn Sie in Tax Liens investieren. Sie können gezielt auch nur solche Objekte heraussuchen, in welcher Immobilien fremdvermietet sind. So können Sie Ihre Chancen erhöhen, günstig, sehr günstig an Immobilien zu kommen.

Nun, Sie haben jetzt das angenehme Problem zu überlegen, was Sie mit einem Haus in Florida, Texas oder New Jersey machen sollen?

Hierzu haben Sie mannigfaltige Möglichkeiten:

Stellen Sie sich mal folgende Situation vor:

vorgeschriebenen Frist geschieht der Fall, dass weder Bank noch Eigentümer die Schuld plus Ihre Zinsen bezahlt. Was würden Sie mit dem Häuschen machen?

⇒ Wollen Sie es vielleicht als Ferienhaus nutzen und nur z.B. für enge Freunde für 1´000 USD pro Woche weitervermieten?

o Dann hätten Sie Ihr investiertes Geld, samt entgangener Zinsen innerhalb von max. einem Monat wieder drin!

⇒ Oder möchten Sie es fest als Ferienhaus anbieten und als „Melk-Kuh“ nutzen?

o Dann haben Sie bei einer Vermietungsquote von 25% und bei einer Wochenmiete von z.B. 1´500 USD (~ca. 1´200€) ein mtl. Passiv-Einkommen von mtl. rund 1´300€ zusätzlich!

Einmal angenommen, der Wert dieser Immobilie würde 200´000 USD betragen und weiter angenommen, der Vorbesitzer hätte eine Hypothek von 100´000 USD darauf gehabt. Welchen Deal würden Sie ihm anbieten?

⇒ Er kann für mtl. 1´000 USD drin wohnen bleiben und Sie können ihm die Immobilie nach 5 Jahren schenken,

o Dann hätten Sie bereits Ihr Geld ver34-facht, also 3400% Rendite erwirtschaftet

⇒ Oder aber – da Sie das Haus lastenfrei übernommen haben – bieten Sie ihm folgende Option an: Sie nehmen auf dieses Haus eine Hypothek von z.B. 50´000 USD auf. Lassen den Vorbesitzer drin, mit der Auflage, dass er die Hypothek für Sie abbezahlen soll und – sobald dies geschehen ist – übertragen Sie ihm die Immobilie. Somit hat er seine Schulden halbiert und Sie haben umgehend 50´000 USD neues Geld zum Reinvestieren. Ist das nicht super?

Um einen annähernden Ertrag zu bekommen, hätten Sie in den 1960er Jahren bei Warren Buffet investieren müssen.

Wenn das Haus natürlich leer stünde, könnten Sie einen Immobilien-Makler beauftragen, die Immobilie anstatt für 200´000 USD für 180´000 USD zu verkaufen und weil Sie nicht so lange warten möchten, geben Sie ihm den Wink, die Immobilie für 120´000 an den Mann (oder die Frau) zu bringen. Der Makler freut sich, weil er guten Deal gemacht macht, der neue Käufer auch … und Sie haben das leidige Pech, die Gewinne zu versteuern (es sei denn, Sie reinvestieren es wieder in Tax Liens).

Sie sehen, wir kommen langsam in ein Problemfeld der Schönen und Reichen. Aber solche Probleme auf hohem Niveau sind doch angenehmer, wie sich über die Zinsen (wenn ich mir den Scherz erlauben darf) der Banken zu ärgern.

Glauben Sie nun, dass die „ketzerische“ Überschrift: Reichtum ohne Risiko gerechtfertigt ist?

Persönlich halten wir TLCs als die beste Investition, die man machen kann, um risikoarm 12%–30% mittel- und langfristig zu verdienen. Da sie gesetzlich garantiert und grundpfandgesichert sind, ist ein positiver Nebeneffekt: Entweder Sie erhalten Ihr Geld zzgl. den Zinsen (egal, ob vom Eigentümer oder von seiner Bank) oder Sie bekommen die lastenfreie Immobilie: Ostern, Weihnachten und Geburtstag an einem Tag, sehen Sie das auch so?

Als Ex-Banker und Hedgefonds-Manager kennen wir persönlich kein Anlagemodell, das mit so attraktiven Renditen behaftet ist. Moment mal, werden Sie wahrscheinlich wieder sagen: „Was ist mit dem US-Dollar-Risiko“? Tja, jetzt haben Sie uns erwischt. Hier haben Sie natürlich absolut recht. Gerne möchten wir kurz auch auf dieses „Risiko“ eingehen: Wenn wir die EUR-USD-Charts anschauen, stellen wir Folgendes fest:

Intraday

1 M

3 M

6 M

1 J

3 J

5 J

10 J

15 J

Max

Wären Sie zum schlechtesten Zeitpunkt eingestiegen, also am Anfang der Immobilien-Krise 2008, so hätten Sie einen Währungsverlust von rund 20% realisiert. Hätten Sie jedoch über 15 Jahre investiert (Immobilien hält man i.d.R. langfristig), so hätten Sie gar 25% gewonnen. Möchten Sie spekulieren oder langfristig anlegen?

Wie sieht das Verhältnis für Schweizer Investoren aus?

Intraday

1 M

3 M

6 M

1 J

3 J

5 J

10 J

15 J

Max

Langfristig spielen Investitionen von CHF in USD eine zweitrangige Rolle. Da wir nicht spekulieren wollen, kann man dieses Risiko vernachlässigen.

Zwei wichtige Aspekte möchten wir jedoch noch zum Thema „Währungsrisiko“ sagen:

1.) Sie können den schwachen USD nutzen und die günstige Möglichkeit zum Einkauf von Vermögenswerten realisieren (Warum glauben Sie, gehen heute viele Touristen in die Staaten? Um günstig einzukaufen. Sie machen nur den Fehler, dass sie anstatt Immobilien und Investments zu kaufen, sich lieber auf „Schnick-Schnack“ konzentrieren).

2.) Sie können, das machen wir jedenfalls tendenziell so, das Risiko einfach absichern. Das kostet zwar 2-3% der Rendite, aber man soll ja nicht zu gierig werden. Ádám macht das in der Tax Liens Investment AG ganz clever und hedged (sichert) grössere US-Positionen jeweils ab.

Vorgehensweise beim Erwerb von Tax Liens

TLCs zu erhalten, ist ganz einfach: Sie müssen sie nur kaufen! Hier haben Sie verschiedene Möglichkeiten: Das Üblichste ist, die TLCs auf einer Auktion zu ersteigern. Alle Tax Liens werden laut Bundesstaatsrecht zu einem bestimmten Zeitpunkt öffentlich versteigert. Diese Auktionen werden in der Regel im Voraus mehrere Wochen auf Anschlagbrettern sowie in lokalen und regionalen Zeitungen veröffentlicht. Diese Auktionen dauern je nach Grösse der Countys mehrere Tage.

Investoren können eine entsprechende Liste von Immobilien, die „Tax Sales-List“, bei der jeweiligen County einholen und sich so umfassend wie möglich vorher informieren.

Diese Auktionen werden im Laufe eines Jahres in verschiedenen Formen und zu verschiedenen Zeitpunkten durchgeführt.

Im folgenden Kapitel werden alle Auktionsmodelle vorgestellt. Bevor wir aber starten, noch ein kleiner Hinweis: Die meisten Bundesstaaten führen aufgrund der Anzahl der verfügbaren Immobilien sog. „Online-Auktionen“ durch; d.h. Sie bräuchten nicht einmal persönlich anwesend sein, um ein Tax Lien zu erwerben. Einige wenige Bundesstaaten sind jedoch noch nicht so weit, bei denen wäre es Voraussetzung, vor Ort zu sein. Eine weitere Variante ist das sog. „OTC-Geschäft“ (OTC= over the Counter), was so viel bedeutet, wie „Ladentisch“. Bei dieser Variante können Sie bei den jeweiligen Countys in aller Ruhe die Immobilien aussuchen, welche Ihnen zusagen.

Die Tax Liens Investment AG verfügt über eine Vielzahl von Listen, die Sie gegen einen Unkostenbeitrag von 25 CHF/County anfordern können.

Wenn Tax Liens tatsächlich eine so gute Anlageform ist, warum habe ich noch nie davon gehört?

Eine sehr gute und berechtigte Frage! Ich gehe aber noch einen Schritt weiter: Warum habe ich nicht schon vor 2008 davon gehört, obwohl ich fast ein ¼ Jahrhundert im Finanzbusiness aktiv tätig war? Warum haben wir das nie an den Universitäten gelernt? In den eidgenössischen und internationalen Fachausbildungen? Warum nicht an den zahlreichen Finanz- und Fondsmessen, die jedes Jahr die Messehallen besiedeln? Warum hören wir nicht darüber im Fernsehen? In der Fachpresse?

Sie sehen, auch ich habe mir diese Frage gestellt und bin auf folgende Fakten und Meinungen gestossen:

Zunächst die Fakten:

1.) In den USA verstösst man gegen das Gesetz, wenn man TLCs verkaufen will und dabei Provisionen kassiert. Daher ist dieser Markt weder für Banker noch Makler interessant.

2.) TLCs kann man als Investor nur direkt bei der jeweiligen County beziehen. Also nicht über eine Bank, die Gebühren für die Abwicklung verlangt. Dadurch gewinnen die Finanzämter Zeit und Geld, weil sie schneller darüber verfügen können.

3.) Es ist ausschliesslich den Countys erlaubt TLCs herauszugeben. Somit besitzen sie das Monopol, Banken und Makler bleiben aussen vor.

Nun zu den Meinungen:

Wir möchten den Banken nicht zu nahe treten.- Banken und Finanzdienstleistungen haben die Angewohnheit Gelder zu horten. Wenn die Banken und andere Finanzdienstleister Tax Liens auch anbieten „dürften“, dann würden sie:

1.) Millionen verlieren, da sie damit einen Mittelabfluss in Gang setzten, was zur Folge hätte, dass sie Margen und Gebühren nicht mehr generieren könnten.

2.) Sie könnten nicht ihre mehr oder weniger gute eigene Produktpalette an den Mann oder die Frau bringen, weil sie mit grösster Wahrscheinlichkeit nicht dieses Ertrags-/Risiko-Verhältnis zu Stande bringen könnten. Dadurch würden sie

3.) wiederum viele Milliarden Abflüsse verursachen. Sie würden auf ihren strukturierten Papieren, Investmentfonds und anderen mehr oder weniger „guten“ Papieren sitzen bleiben.

Sie müssen sich nicht meiner Meinung anschliessen, was hier zu den „Meinungen“ geschrieben wurde. Es genügt, wenn Sie sich mit den Fakten auseinandersetzen.

Kommen wir zurück zu unserem „Ladentisch“.

Countys benötigen ihre finanziellen Mittel so schnell wie möglich, daher suchen sie immer bessere und effizientere Wege. Sie verkaufen TLCs via Online-Auktionen und über den Ladentisch.

Viele Bezirke, die noch über keinen Online-Service verfügen, verkaufen TLCs stattdessen über das Telefon und per Post. In solchen Countys zu den notwendigen Informationen zu kommen, ist nicht ganz einfach, vor allem aber zeitaufwändig.

Wie gesagt, notwendige Listen können Sie über die Tax Liens Investment AG anfordern. Sollten sie nicht verfügbar sein, werden wir sie Ihnen besorgen.

Wie viel müssten Sie für eine Tax Lien investieren?

Die Preise und erfolgreichen Gebote bei TLCs sind sehr unterschiedlich, Sie können in fast jeder Höhe in TLCs investieren. Sie können TLCs bereits ab 5$ kaufen, andere wiederum kosten ein paar Millionen. Sie sehen, die Preisspanne ist riesig. - Für jedes Portemonnaie ist etwas dabei.

Die meisten TLCs kosten ein paar hundert bis ein paar tausend Dollar. Solange Sie etwas investieren, verfügen Sie über das Potenzial, einiges an Profit einzufahren. Sobald Sie die ersten Liens ausbezahlt bekommen, können Sie den Zinseszins für sich arbeiten lassen. Da sich die Zinsen akkumulieren, haben Sie bald noch mehr Geld zum Investieren. Vielleicht sind Sie einer der glücklichen Investoren, die am Ende eine Immobilie zum Bruchteil ihres Werts erhalten. Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Immobilie im Wert von 100.000 US$, zum Preis von ein paar hundert Dollar! Auf diesen Deal wäre selbst ein Warren Buffet neidisch auf Sie.

Eigenverantwortung als Erfolgsgarantie

Wissen Sie, warum Sie noch nichts (oder zumindest nicht viel) von Tax Liens gehört haben?

Wenn es Provisionen für Banken und Finanzdienstleister gäbe, würden TLCs wahrscheinlich von Brokern verkauft werden. Es gäbe mindestens ebenso viele Bücher über TLCs wie über den Handel mit Aktien oder Investmentfonds.

Da man aber keine Provisionen für TLCs kassieren darf, sind TLCs viel attraktiver als die meisten anderen Anlageformen. Die Tatsache, dass an diesem Prozess keine Broker zwischengeschaltet sind, gibt Ihnen als Investor eine größere Kontrolle über Ihre eigenen Investitionen.

Schauen wir in die Praxis und ziehen einen Vergleich:

Haben Sie schon einmal – zum Beispiel – eine Aktie für 50€ gekauft? Wenn ein Anleger eine solche erworben hat, muss er darauf warten (oder hoffen), dass sie im Wert steigt, allein um für die Provision zu zahlen, bevor die Aktie überhaupt rentabel wird. In der Regel bezahlt ein Anleger eine (Innen-)Provision für eine Aktie oder Anleihe und weiß es nicht einmal, denn sie war „Teil“ des Preises dieser Aktie/Anleihe, der Kurs der Anleihe fängt im negativen Bereich an.

Die Mindestgebühr zum Kauf einer Aktie/Anleihe beträgt im Schnitt 100 CHF. D.h. 100 CHF für den Kauf und 100 CHF für den Verkauf. Würden Sie nun eine Aktie für 50 CHF kaufen wollen, müssten Sie auf eine Rendite von 500% hoffen, damit Sie wieder bei null verkaufen. - Tolles Geschäft, nicht für Sie, aber für die Bank. „Ce sont les banques, qui font leurs jeux!“ Die Banken gewinnen immer!

Bei Investmentfonds ist bekannt, dass man ein hohes Agio bezahlt, bis zu 5,75 % und oft mehr. Bei solchen Gebühren beginnen Anleger im negativen Bereich. Wenn die Börsen so verrückt spielen wie in den vergangenen 10 Jahren, dann ist es häufig vorgekommen, dass Sie nach 10 Jahren noch immer nicht das herausgeholt haben, was Ihnen dieses Abenteuer gekostet hat.

Dennoch: Die meisten Menschen bauen ihre Vorsorge, ihre Zukunft nach „Prinzip Hoffnung“ auf, da sie noch immer ein Obrigkeitsdenken gegenüber ihren Bankern haben. Sie haben die Erwartung, dass ihre Rente sicher ist und das kläglich Ersparte reichen wird, den Lebensstandard zu halten.

Ebenso ärgerlich ist die Tatsache, dass der Anleger keinerlei Kontrolle darüber hat, ob eine Aktie steigt oder fällt, oder welche Ursachen Ihr Banker anführt!

TLCs-Investitionen sind also für Banken und deren Berater wenig reizvoll. Sie geben Ihnen, dem einzelnen Anleger, die vollständige Kontrolle über Ihre Investition. Es ist eine fantastische Gelegenheit für Sie, attraktive Erträge überschaubar einzufahren - ohne sich auf jemanden verlassen zu müssen. Ist das nicht toll?

TLCs-Investoren unterstützen die Bildung der Kinder

Es ist kein Geheimnis, dass die meisten Bezirksverwaltungen ständig auf der Suche nach höheren Steuereinnahmen sind. Sie müssen diese Steuern erheben, um ihre wichtigen Aufgaben wie Schulen, Verkehrswesen, Polizei, Feuerwehr, Infrastruktur, Bibliotheken, Parks, usw. zu unterhalten. In den meisten Bundesstaaten sind die Mittel für das Schulwesen an die Grundsteuer gebunden. Tatsächlich kassieren Schulen oft den Löwenanteil der bezahlten Grundsteuern. Schulen benötigen diese Finanzmittel, um Grundschulen, Mittelschulen, Junior- und Senior High Schools zu betreiben, für deren Heizungen, Schulbusse, Bücher, Gehälter der Lehrer, Angestellten usw. sicherzustellen.

Ist es nicht edler, in die Schulbildung der Kinder zu investieren als in Ölplattformen, Waffen oder ähnlichen Investments?

In Amerika ist es üblich, dass Kinder an Türen klingeln, um durch den Verkauf aller möglichen Dinge, wie Kekse und Kuchen, für die Schule Geld zu sammeln. Wann war es das letzte Mal, als Sie bei einem Kuchenverkauf der Schule einige hundert oder sogar tausend Dollar ausgegeben haben? Persönlich kenne ich es nur von den Waldorfschulen. Diese werden – mehr oder weniger - vom Staat unterstützt!

TLCs bringen den Schulen das Geld, welches sie brauchen. Schneller und in größeren Portionen, als es viele große Schokoladenkekse oder Kuchen vermögen.

Andere wichtige Dienstleistungen, die Leben retten, Menschen schützen und welche durch Steuergelder finanziert werden, sind Feuerwehr und Polizei. Diese tapferen Männer und Frauen sind bereit, sich in Gefahr zu begeben, um Leben zu retten. Zweifellos können Sie durch angemessene Finanzmittel diesen Organisationen helfen, Menschen zu helfen.

Vielleicht erinnern Sie sich daran, wenn Sie in den Staaten Urlaub machen. – Wenn Sie durch ein Schlagloch fahren, eine kaputte Straßenlaterne sehen, ein umgefallenes Verkehrsschild… - Daran, wie Sie durch Investitionen in TLCs dieser Gemeinde helfen könnten!

TLCs-Investoren unterstützen Immobilienbesitzer

Waren Sie schon in der Situation, wo Sie sich abstrampeln mussten, um über die Runden zu kommen? Arbeitslosigkeit? Krankheit? Lohnkürzungen etc…?

Wahrscheinlich können wir uns an das Eine oder Andere erinnern. Wir waren so mit dem Leben beschäftigt, dass wir versäumten, eine Rechnung pünktlich zu begleichen. In der heutigen wirtschaftlichen Lage gibt es immer mehr Menschen, die sich einer solchen Situation ausgesetzt sehen.

Vielleicht waren Sie in der Situation, dass Sie eine Person oder Firma beauftragt haben, etwas für Sie zu tun, diese kam ihrer Verpflichtung nicht nach und ließ Sie in schwierigen Zeiten im Stich. Dies alles sind ganz gewöhnliche Gründe, warum Immobilienbesitzer es nicht schaffen, ihre Steuern zu bezahlen. Da Sie wahrscheinlich auch nicht freiwillig in den Club der Steuerzahler eingestiegen sind, können Sie mit Sicherheit die eine oder andere Situation nachvollziehen.

Wenn man in schwierigen Zeiten, wie sie heute sicherlich überall auf der Welt vorzutreffen sind, in eine solche Lage gerät, hat man auch Verständnis dafür, dass es wichtiger ist, dass der Kühlschrank gefüllt ist, die Kinder satt sind, der Wagen vollgetankt ist, die Telefon- und Arztrechnungen bezahlt sind. Steuern stehen nicht unbedingt auf der „Like-Liste“ der Menschen. Mitunter ist der Alltag aber auch für viele einfach anstrengend. Dann geschieht es, dass man wichtige und weniger wichtige Rechnungen übersieht.

Auch bei Firmen ist häufig, dass zuerst Löhne und andere Ausstände bezahlt werden müssen, bevor die Steuer bedient werden kann. Wie auch immer. In all diesen Situationen sind die meisten Menschen froh um einen Zahlungsaufschub bzw. eine Tilgungsfrist, um später ihre Rechnungen zu begleichen.

Die Amerikaner können aber, wenn sie in Zahlungsverzug sind, die anfallenden Zinszuschläge ihren Kunden weiter belasten und sich so refinanzieren.

Umgekehrt legen die zuständigen bundesstaatlichen Behörden den entsprechenden Zins-Betrag fest. Diesen setzen sie absichtlich so hoch an. Er soll als Abschreckung und Ansporn für Immobilienbesitzer dienen, ihre Steuern pünktlich zu zahlen.

Somit gewährt der TLC-Halter dem Immobilienbesitzer vor allem eines: Zeit. Die zusätzliche Zeit nennt man Tilgungsfrist. Je nach Bundesstaat kann sie 6 Monate bis 5 Jahre dauern. Dies gibt dem Immobilienbesitzer eine Menge Zeit, um wieder auf die Beine zu kommen, sich zu refinanzieren oder einfach zu entdecken, dass etwas falsch läuft. Das Finanzamt wird sich weiterhin beim Immobilienbesitzer melden und ihn wissen lassen, dass Steuern fällig sind. Der TLC-Investor muss nur warten. Wahrscheinlich lernen sich TLC-Investor und Immobilienbesitzer auch niemals kennen. Häufig erfährt der Immobilienbesitzer nicht einmal, dass jemand anderes als der Bezirk das Pfandrecht besessen hat.

Als TLC-Investor tun Sie etwas Gutes:

Stellen Sie nur mal folgende Frage: „Wer sonst gewährt Schuldnern so viel zusätzliche Zeit?“ Ob die Tilgungsfrist nur 1 Jahr oder 5 Jahre beträgt – es gibt wohl keinen anderen Gläubiger, der seinem Schuldner diese Zeit einräumt. Ist das nicht fair?

Wie reagieren Gläubiger im Falle eines Ausstandes in den USA?

KREDITGEBER

REAKTION AUF VERSPÄTETE ZAHLUNG

Kreditkartenunternehmen

10% oder mehr nach Ablauf eines Monats

Automobilfinanzierer

Rücknahme des Fahrzeuges nach 2 Monaten

Hypothekarbanken

Zwangsvollstreckung nach 90 Tagen

Grundsteuer

1 Tag nach Ablauf der Zahlungsfrist

Käufer von TLCs

Gibt dem Schuldner bis 5 Jahre Zeit

Wie ist es in Deutschland? Wie in der Schweiz?

Wussten Sie, dass in den letzten 10 Jahren in Deutschland über 1 Mio. Zwangsversteigerungen vorgenommen wurden? Das sind Ø 100´000 Immobilien pro Jahr. Wir reden hier nicht von 100´000 Personen, nein, von 250-350´000 Menschen die von Banken auf die Strasse gestellt werden!

In der Schweiz sind es sogar 30´000 Zwangsversteigerungen. Gemessen an der Anzahl der Bevölkerung ist es das x-fache von Deutschland.

Was geschieht, wenn Sie Ihre Grundsteuern nicht bezahlen? Wie lange hätten Sie Zeit?

Mit Sicherheit weniger als ein Jahr und schon gar keine fünf Jahre.

Die Tilgungsfristen werden in Amerika durch Gesetze des jeweiligen Bundesstaats geregelt. Wenn Sie jemandem noch mehr Zeit einräumen möchten, ist dies nicht möglich. Allerdings können Sie Ihr Geld auch jederzeit zurückerhalten. Einige Immobilienbesitzer zahlen sofort, einige warten eine Weile, andere bis zur letzten Minute. Wie bereits erwähnt, zahlt etwa die Hälfte der Schuldner ihre Schulden in den ersten sechs Monaten, die andere Hälfte in den letzten zwei Wochen vor Ablauf der jeweiligen Frist.

Wenn die Tilgungsfrist abläuft, müssen Sie als Investor nicht unmittelbar mit der Zwangsvollstreckung anfangen. Sie können warten und/oder den Schuldner kontaktieren und ihm – je nach Begründung – mehr Zeit einräumen, wenn Sie es für sinnvoll halten.

Wenn Sie Ihr Kapital plus Zinsen erhalten, kassieren Sie einfach das Geld und kaufen damit wieder neue Tax Liens. Als TLCs-Investor kommunizieren Sie ausschließlich mit dem Bezirk und nicht mit dem Eigentümer selbst. Tatsächlich weiß der Eigentümer in den meisten Fällen nicht einmal, dass jemand sein Tax Lien aufgekauft hat. Der Bezirk sendet Mitteilungen an den Immobilienbesitzer und an die hypothezierende Bank, einschließlich jener Benachrichtigungen über verspätete Zahlungen und Zwangsvollstreckung, falls es dazu kommen sollte.

Das Momentum steht auf Ihrer Seite:

Handeln Sie jetzt! Es ist nicht übertrieben, wenn wir sagen, dass es die Chance Ihres Lebens ist, gerade jetzt in TLCs zu investieren. Die aktuellen Bedingungen für die Investition in Tax Liens auf dem heutigen Markt sind wirklich einzigartig. Eine äußerst seltene Kombination sozialer, wirtschaftlicher, demografischer und technischer Entwicklungen hat eine riesen Chance für potenzielle neue TLCs-Käufer geschaffen, effizienter als je zuvor reich zu werden. Noch nie war die Investition in TLCs so einfach. In einer Zeit, in der so viele Immobilienbesitzer unsere Hilfe benötigen. 2009, 2010 und 2011 wurden pro Jahr über 15 Millionen Tax Liens zur öffentlichen Versteigerung ausgegeben. Jede Woche kommen fast 77´000 hinzu. Woche für Woche.

Als wir über den Fonds in Palm Beach, insbesondere in Boca Raton/Florida, investieren wollten, war 2009 ein Volumen von sagenhaften 1,5 Mrd. USD in Tax Liens freigegeben. In einem County, kaum grösser als Konstanz am Bodensee. In Lake County/Indiana, einer mittleren Kleinstadt mit rund ½ Mio. Einwohnern, wurden 11´000 TCLs versteigert, in einem Gesamtwert von 66 Mio. USD. Nicht Immobilienwert, das war die Höhe der ausgefallenen Steuerschulden.

Dieser Vergleich zeigt ganz deutlich: Die Countys müssen, unabhängig von der Vermögensstruktur, um Steuereinnahmen kämpfen (Boca Raton verfügt über Villenviertel und hat einen Promi-Status, während Lake County eher eine Provinzstadt im Mittleren Osten ist). Diese Problematik betrifft nicht nur die Unter und Mittel -, sondern auch die Oberschicht. Wobei es bei denen wohl weniger an den finanziellen Mitteln liegt, als mehr an der Prioritätensetzung der Zahlungen.

Sie sehen, dies ist kein Einzelfall. Es gibt eine enorme Menge an TLCs. 2011 waren es 15 Mrd. USD die den Investoren zur Verfügung standen. Das heißt, es gibt zahlreiche Bezirke, die Geld brauchen, das wir ihnen zur Verfügung stellen können. Es gibt eine große Zahl an Immobilienbesitzern, die unsere Hilfe benötigen, um ihr Eigenheim behalten zu können. - Dies bedeutet für uns alle eine enorme Chance.

Wir stellen fest, dass Landkreise stets mehr TLCs als Investoren haben und dadurch mehr TLCs zur Verfügung stehen. Es ist also ein Verkäufer-Markt und kein Käufer-Markt. Es gibt mehr Tax Liens als Investoren. Die Auswahl ist gross, wir können sie nutzen.

Die Frage, ob der Markt irgendwann versandet, ist damit eigentlich auch beantwortet. Die Schere zwischen arm und reich wird immer grösser, die Mittelschicht verschwindet. Die Arbeitsverhältnisse ändern sich, die Märkte verändern sich. Der Markt jedoch wird immer da sein. Der Markt war schon vor 300 Jahren da, als die ersten Tax Liens verkauft wurden. Nun gut, was in 300 Jahren sein wird, interessiert mich nicht sehr. Unsere Kinder und Kindeskinder sollen ja auch noch etwas zu tun haben. Ich denke, selbst sie werden mit Tax Liens ihren finanziellen Wohlstand aufbauen und beibehalten können.

Die überwiegende Mehrheit professioneller Investoren, ganz zu schweigen von normalen Investoren wie unsereins, kennt sich mit TLCs nicht aus. Die Gründe dafür wissen wir bereits.

Dennoch: Wir sollten uns bewusst sein, dass sich (im beschriebenen Gesamtmarkt in der Höhe von rund 15 Mrd. USD) die Grossinvestoren 2/3 vom Kuchen abschneiden. Sie holen die vermeintlichen Sahnestückchen. Die Frage ist natürlich: Was sind die Sahnestückchen?

Die meisten definieren sie mit „Höhe des TL-Investments“. Natürlich wenn ich 24% von 1 Mio. bekomme, ist die monetär mehr, als wenn ich ein TLC für 500 USD erwerbe. Ich bekomme zwar auch 24%, aber in Franken und Euro ausgedrückt, natürlich erheblich weniger.

Viele bezeichnen diese Liga auch als „Champions League“. Mag sein, ist mir persönlich jedoch egal, weil die Wahrscheinlichkeit, dass ihnen eine solche Immobilie zum Bruchteil des effektiven Wertes in den Schoss fällt, ist sehr minimal. Sie teilen sich zwar diesen riesigen Markt auf, doch ihnen fallen die Rosinen, die Perlen durch die Maschen.

Professionelle Investoren haben ein Ziel: In wenig Zeit viel Geld zu verdienen. Sie haben also nicht die Zeit, sich die Perlen und Rosinen des Marktes anzuschauen, in welcher man für 500 USD, für 800 USD oder für 3´954 USD tatsächlich eine grosse Chance hat, an interessante Immobilien zu kommen, die später auch monetär umgewandelt werden können. Im obigen Beispiel (auf Seite 26) haben wir gesehen, dass wir mit einer Investition von 1´723,61 USD eine Immobilie in der Höhe von rund 200´000 USD erwerben können. Von einer solchen Rendite träumen nicht nur die Grossen Investoren… Sie können sie realisieren!

Viele Menschen erkennen nicht, dass sie sich mit stetigen (auch kleineren) Investments in die Lage versetzen können, sich in wenigen Jahren ein Immobilien-Portfolio von 200, 300 Objekten aufzubauen. Glauben Sie nicht?

Wie viel investieren Sie pro Jahr in Ihre 3. Säule? Oder in ihre Riester-Rente oder Sparpläne?

Nehmen Sie einfach mal folgende Rechnung an:

Sie hätten die Möglichkeit, jeden Monat 1´000. — USD in Tax Liens zu investieren. Angenommen, Sie würden Ø 18% Rendite erwirtschaften. Also wie z.B. in Florida. Während 5 Jahren schaffen Sie kein einziges Mal, dass Sie eine Immobilie über einen Tax Lien erwerben können. Sie haben einfach „Pech“ und die Schuldner (oder deren Banken) zahlen die Grundschulden plus Zinsen.

Nach nur 5 Jahren haben Sie ein Vermögen von knapp 100´000. — USD erwirtschaftet. Denken wir weiter und nehmen wir an, Sie reinvestieren Ihr Geld weiterhin und suchen sich Tax Liens in einer Ø Höhe von 500 USD. Wie viele Tax Liens können Sie sich damit leisten?

Nein, Ihr Taschenrechner funktioniert einwandfrei. Es sind 200 Tax Liens – bei nur 1´000. — USD mtl. Sie können nun selber ausrechnen, wenn Sie in 200 TLCs investiert sind und Sie lediglich 1% oder 2%, also 2 bis 4 Immobilien im Gegenwert von nur 100´000 realisieren könnten? Wie viel würden Sie dann verdienen?

Rechnen Sie einmal einige Variationen durch. Was für Ihr Budget realistisch ist? Wir zeigen Ihnen, wie Sie es umsetzen können.

Gehen Sie zu Aufgabe 2 und überprüfen Sie, wie hoch Ihr monatliches Sparpotential sein kann und welchen Betrag Sie auf einmal investieren könnten?

Ist es nicht riskanter in wirtschaftlich schwierigen Zeiten zu investieren?

Dies trifft mit Sicherheit bei Aktien zu.

Ich kann mich gut an die 90er erinnern. Clinton verursachte einen Wirtschaftsboom, der grosse Ähnlichkeit mit den Nachkriegsjahren hatte. Microsoft übernahm das Ruder, Nokia war Weltmarktführer, Mercedes Benz und Porsche waren die Paradepferde auf dem deutschen Börsenparkett. Wie war es damals? Damals gaben die Firmen bekannt, dass sie abertausende Beschäftige entliessen. Was geschah an den Börsen? Die Spekulanten jubelten und trieben die Kurse weiter nach oben, da ja die Firmen durch die Entlassungen Geld einsparen konnten (jedenfalls dachten sie das).

Wie sieht es heute aus? Wir fragen uns nicht mehr „wo“ ist Nokia, viele fragen sich, „wer“ ist Nokia? Microsoft musste den Platz anderen übergeben, Daimler (vormals Mercedes Benz) ist nur noch ein Schatten seiner selbst … und Porsche … nun ja, ist heute ein VW!

Der Aktienmarkt gleicht heute eher einem Biorhythmus eines herzkranken Bankers, der versucht, seine Kunden zu beruhigen, bevor sie ihn aus dem Fenster schmeissen.

Wie sieht es mit Anleihen, Obligationen aus?

Nun, ich glaube auf dieses Thema muss ich nicht mehr gross eingehen. Die Staaten sind verschuldet, die meisten Staaten geben mehr Geld aus, um ihren Status bei den Rating-Agenturen mit Kosmetik aufzufrischen, als für wirklich Bedürftige ein lebenswertes Konzept auszuarbeiten. Während man beim Aktienmarkt z.B. von den BRIC-Staaten spricht (Brasilien, Russland, Indien und China), spricht man im Anleihemarkt (aber auch Aktienmarkt) in Europa von den PIGS-Staaten (Portugal, Italien, Griechenland und Spanien).

Was die Wortkreation aus Brüssel uns assoziieren möchte, stelle ich mal hinten an.

Wer heute sein Geld dort investieren möchte, dem wäre ggf. folgende (zwei nicht ganz ernst gemeinte) Ratschläge eine Lösung:

Gehen Sie ins Spiel-Casino. Sie verlieren Ihr Geld auch dort, haben aber viel mehr Spass daran. Oder aber geben Sie das Geld für eine schöne Frau (oder einen schönen Mann) aus. Auch hier werden Sie wohl bald das Geld los sein, werden jedoch merklich noch mehr Spass daran haben.

Sie sehen, für die anderen Anlageformen trifft es zu, dass in einem schwierigen Umfeld eine annähernd ähnliche Performance zu erhalten, ungleich schwieriger ist.

Bei TLCs ist jedoch das Gegenteil der Fall. Schwierige wirtschaftliche Umstände schaffen ein großes Angebot an TLCs bei geringerer Nachfrage.

Profitieren Sie von Angebot und Nachfrage

Die Immobilienkrise, die in Wirklichkeit eine Kredit- und Hypothekenkrise ist, lässt das TLC-Investment zu einer größeren Chance für Investoren werden, weil Grundpfandrechtsinhaber schwieriger zu ermitteln sind. Wenn ein TLC fällig wird, kündigt die County dem Immobilienbesitzer die Zwangsvollstreckung an. Während dieses Prozesses ergehen Benachrichtigungen an alle anderen Pfandgläubiger, wie z.B. die Bank, die unter Umständen eine große Hypothek auf das Haus hält. Der Bank wird eine bestimmte Frist - i.d.R. 90 Tage - eingeräumt, um zu reagieren; wenn sie reagiert, wird sie die Steuern und die Strafgebühren (Ihren Zins) bezahlen, und Sie werden Ihr Kapital plus Zinsen zurückerhalten.

Allerdings haben die Hypothekenpakete, die die Finanzkrise verursacht haben, dafür gesorgt, dass viele dieser Hypotheken keinen Besitzer mehr haben und die Immobilien leer stehen. Der letzte Pfandrechtsinhaber des Objekts erhält eine Mitteilung, doch wenn die betreffende Bank die Hypothek verkauft hat und sie in hypothekarisch gesicherte Wertpapiere platziert wurde, wird sie nicht antworten, und der TLC-Halter erhält die Immobilie komplett unbelastet, vorausgesetzt, es existieren keine anderen Pfandrechte. Sie sehen, wie schlecht auch dieses Hypothekenpaket konstruiert wurde, kann es nicht so schlecht sein, dass es nicht auch Vorteile hat. Vorteile, die Sie nutzen können. Alleine in Europa wurden seit dem Ausbruch der Krise rund 2´000 Banken geschlossen oder verstaatlicht. Auch hier steht die USA nicht hinten an. Auch sie haben Rekordschliesslungen zu verzeichnen. Je mehr Banken jedoch ihre Pforten schließen, umso größer wird Ihre Chance, eine Immobilie zu einem Bruchteil ihres Wertes zu erhalten.

„Risiko ist eine Erfindung des Marketings, um die Renditen der Banken zu erhöhen!“

Finanzwissen ist die Währung wahren Wohlstands.

Leider zu oft sehen die Menschen wirtschaftlich schwierige Zeiten nur als Grund, den Kopf einzuziehen, keine Risiken einzugehen und ihre Investitionstätigkeit zu reduzieren – vor allem im spekulativen Bereich. Dies ist verständlich und nur zu menschlich. Aber all das führt dazu, dass es in unserem Bereich weniger Wettbewerb gibt. Das heißt: das Angebot an TLCs steigt, die Nachfrage sinkt. Die Zeit zu handeln war noch nie so günstig wie jetzt. Sie müssen sich nur fragen: Wer profitiert, wenn Sie nicht handeln? Ihre Bank! Und wenn Sie handeln: Sie? Wer ist Ihnen wichtiger?

Ein Beispiel:

Sie begnügen sich z.B. mit 16% Rendite und entscheiden sich für eine County in Arizona. Es kommt häufig vor, dass von rund 30´000 TLCs nach fünf Auktionstagen noch immer rund 1/3 zur Verfügung stehen. Also 16% Rendite und eine Tilgungsfrist von 3 Jahren. Das ist die Ausgangslage. Die Preise für Tax Liens bewegen sich von 12 USD bis zu 1,6 Mio. USD. Sie suchen sich nun 6 Tax Liens zu folgenden Konditionen aus:

KOSTEN DES TLC

WERT DER IMMOBILIE

215,00 USD

155.000,00 USD

67,00 USD

248.000,00 USD

564,00 USD

545.000,00 USD

276,00 USD

57.000,00 USD

105.00 USD

122.000,00 USD

Total: 1´227,00 USD

1´127.000.00 USD

Das bedeutet: Sie wären in der Lage, Zugriff auf Immobilien im Wert von mehr als 1 Mio. USD zu erhalten, und das für weniger als 2.000 USD.

Nehmen wir weiter an, dass die ersten vier Eigentümer innerhalb des ersten Jahres ihre Steuern bezahlen und Sie Ihr Kapital plus Zinsen zurückerhalten. Sie können das Geld in weitere Immobilien erneut investieren. Zudem nehmen wir an, dass die sechste Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt mit Kapital plus Zinsen ausgelöst würde. Diese TLCs würden also genauso funktionieren, wie man es erwartet. Sie würden entsprechend profitieren.

Nehmen wir nun aber einmal an, bei der 5. Immobilie (57.000 USD) würde auch im zweiten Jahr keine Grundsteuer bezahlt werden. Da Sie der Besitzer des ersten Pfandrechts wären, würden Sie das Vorkaufsrecht auf das 2. Pfandrecht erhalten, und zum Zwecke dieses Beispiels würden Sie es für z.B. 276 USD kaufen. Nehmen wir weiter an, auch dieses Jahr würde verstreichen, ohne dass der Eigentümer seine Steuern bezahlt. Ein weiteres 3. Pfandrecht würde Ihnen mit Vorkaufsrecht für z.B. 702 USD angeboten. Am Ende des 3. Jahres wären Sie in der Lage, mit dem Bezirk an der Zwangsvollstreckung der Immobilie zusammen zu arbeiten. Dieser Bezirk berechnet Ihnen eine Gebühr für die Anmeldung der Steuerschuldverschreibung in der Höhe von 875 USD.

Ihre Gesamtinvestition in das Pfandrecht beträgt 1577 USD und 875 USD. Das macht ein Investitionsvolumen von 2´422 USD.

Sie könnten dann einen hiesigen Immobilien-Makler engagieren und ihm den Auftrag erteilen, diese Immobilie für 39´900 USD, also 1/3 des Verkehrswertes günstiger anbieten zu lassen. Unter Berücksichtigung Ihrer Investitionen, der Gebühren und Provisionen würden sie einen Profit von 33.240 USD einfahren. Ein Profit von 1400%, das nur als Beispiel. Sie bekämen also für jeden investierten US-Dollar, 14 Dollar zurück!

Warren Buffet musste auf eine solche Rendite 30 Jahre warten!

Konnten wir Ihr Interesse wecken? Würden Sie nicht auch gerne solche Profite einfahren? Wäre es nicht nett, ein Geschäft aufzubauen, dass Sie von zu Hause aus am Computer auf- und ausbauen könnten? Sie müssten lediglich ein Telefon und Internet-Anschluss haben, wobei Sie das Telefon nur benötigen würden, Ihrer Frau oder Freundin ein Lebenszeichen von sich zu geben. Denn mit den Countys kann man auch per E-Mail kommunizieren. Sie brauchen hierzu nicht perfekt Englisch sprechen zu können. Setzen Sie Ihren europäischen Charme ein und haben Sie keine Angst davor, nicht die richtigen Worte zu finden. „Nobody is perfect!“

Sie haben vielleicht oben gesehen, dass der Preis von den TLCs nicht immer abhängig vom Immobilienwert ist. Wie kann das sein? Nun, es kommt häufig vor, dass die Besitzer aus irgendeinem Grund nur einen Teil ihrer Steuern bezahlen und so kann es passieren, dass ein Lien 40. — USD kostet, obwohl die Immobilie einen Wert von über 300.000. — USD hat.

Häufig kann es auch passieren, dass der Schuldner vierteljährlich die Immobiliensteuer bezahlt und nur mit einer Vierteljahres-Prämie verspätet wird.

Welche Voraussetzungen müssten Sie mitbringen?

Als erstes müssen Sie 18 Jahre alt sein. Wenn Sie noch keine 18 Jahre alt sind, nutzen Sie die Zeit, um Ihr Investitionskapital aufzubauen, damit Sie Ihre Unabhängigkeit erlangen können.

Zweitens müssen Sie eine US-Steuernummer haben. Nun, ja, das leidige Thema „Steuern“ haben wir noch nicht besprochen. Bei so viel Profit wäre es nicht anständig keine Steuern zu bezahlen. Zumal uns ja diese Rendite der Staat garantiert. Sehen Sie das auch so?

Drittens müssen Sie eine US-Postadresse haben.

Viertens müssen Sie in den USA eine Firma haben, damit Sie in Tax Liens investieren können.

Wir können Ihnen – mit Ausnahme des Startkapitals und Ihres Alters – überall behilflich sein und Ihnen helfen, die Anforderungen zu erfüllen.

Was müssen Sie wissen, um anzufangen?

Empfehlenswert ist, sich in einem 2-Tages-Seminar die Grundkenntnisse über Tax Liens und Tax Deeds anzueignen.

Als Wichtigstes, bevor Sie überhaupt starten, müssen Sie sich über Ihre Strategie klar werden:

⇒ Wollen Sie in Tax Liens investieren?

⇒ Wollen Sie in Tax Deeds investieren? (Näheres über Tax Deeds erfahren Sie später.)

⇒ Oder in beiden, aber in welchem Verhältnis?

⇒ Wie viel möchten Sie investieren?

⇒ Welche Strategie möchten Sie verfolgen, wenn Sie eine Immobilie lastenfrei bekommen?

⇒ Welche Laufzeiten präferieren Sie?

o Als Kurzläufer: Laufzeiten von 6 Monaten

o oder eher 1,2 oder mehrjährige Laufzeiten?

⇒ Bevorzugen Sie „Live“-, Online-Auktionen oder OTCs?

⇒ Wenn Sie diese Fragen beantwortet haben: Welche Bundesstaaten eignen sich besonders für die Umsetzung Ihrer Strategie? Welche Countys?

⇒ Bestehen Kontakte in den USA oder keine?

⇒ Ist Ihr Englisch so gut, dass Sie sich zutrauen, dies alleine zu tun oder würden Sie gerne ein Coaching dazu?

⇒ Oder alles aus einer Hand, also auch das Research durch Dritte machen lassen? - Dann treffen Sie noch die Entscheidungen: Wo, wann und mit wie viel Sie investieren möchten?

Wenn Sie das wissen, benötigen Sie:

⇒ eine Liste jener Bundesstaaten, welche TLCs verkaufen und welche Tax Deeds anbieten

⇒ Informationen über Dauer und Zinszahlungen verfügbarer TLCs und Deeds

⇒ wie und wo Sie Zugang zu Auktionen erhalten

⇒ Beratung darüber, welche Immobilien Sie am besten erwerben

⇒ Erklärungen für jeden einzelnen Schritt, um loszulegen

Wir helfen Ihnen gerne, Ihre Strategie umzusetzen. Wir werden viele Fragen im Laufe des Buches behandeln.

Sie haben die Möglichkeit, im Anhang – wie Sie bereits Ihre beiden ersten Aufgaben gelöst haben – diese für Sie zu erarbeiten.

Was Sie bei

Tax Liens beachten müssen und

wie Sie damit Geld verdienen werden

Kapitel 3

Der TLC-Prozess: Geld verdienen mit Tax Liens

Egal, ob wir in Aktien, Gold oder Immobilien investieren, müssen wir uns folgende Frage stellen: Wie hoch ist das Risiko?

Was aber heißt genau „Risiko“? Warum investieren die meisten Menschen, wenn überhaupt, nur zaghaft? Und warum investieren sie häufig falsch?

Der Duden definiert „Risiko“ wie folgt: Möglicher negativer Ausgang bei einer Unternehmung, mit dem Nachteile, Verlust, Schäden verbunden sind; mit einem Vorhaben, Unternehmen oder ähnlich verbundenem Wagnis.

Wikipedia schreibt hierüber Folgendes: Der Begriff Risiko (griechisch für Klippe, Gefahr) wird in verschiedenen, wissenschaftlichen Disziplinen unterschiedlich definiert. Allen Disziplinen gemeinsam ist jedoch die Definition des Risikos als die Beschreibung eines Ereignisses mit der Möglichkeit negativer Auswirkungen. Andere Definitionen sehen bei risikobehafteten Handlungen auch die Möglichkeit einer positiven Auswirkung, die meistens als Chance bezeichnet wird. Ursächlich ist das Risiko mit einem Wagnis verbunden.

Bereits weiter oben haben wir folgendes Zitat verwendet:

„Risiko ist eine Erfindung des Marketings!“

Wenn wir noch abschliessend im Chinesischen nachblättern, finden wir folgendes:

„Risiko“ und „Chance“ stellt bei den Chinesen das Gleiche dar!

Soviel zum Exkurs in die Theorie. Im Grunde genommen heißt „Risiko“ nichts weiter als „NICHT WISSEN“. Je mehr Sie über Immobilien lernen, desto grösser ist Ihre Sicherheit, in Immobilien zu investieren. Je mehr Sie über Photovoltaik erfahren, desto sicherer sind Sie, bei Ihrer Entscheidung, sich ein eigenes Solarkraftwerk aufs Dach bauen zu lassen und die Sonne für sich arbeiten zu lassen.

Der wichtigste Schlüssel zu Ihrem Investment-Erfolg ist, sich einige grundlegende Komponenten des jeweiligen Investments anzueignen. Das heißt, sich das Thema „Tax Liens“ zu verinnerlichen, damit Sie verstehen, was sie sind und wie sie funktionieren.

Wenn man zum ersten Mal etwas über Tax Liens und deren Renditen von 12%, 18%, 24% und 36% hört, denken viele: Wow, aber wo liegt der Haken? Wo ist das Risiko? Wenn man an diese Renditen denkt, müsste man eigentlich auch annehmen, dass das Ganze furchtbar kompliziert ist, aber dies ist nicht der Fall!

Dieses Kapitel beschäftigt sich mit den wichtigsten Konzepten. Diese möchten wir Ihnen näherbringen. Um also Risiken auszuschalten, müssen Sie diese kennen, bevor Sie sich entscheiden, ob und mit wie viel Sie einsteigen möchten. Fragen wie:

⇒ Welchen Unterschied gibt es zwischen dem Verkauf von Tax Liens und dem Verkauf von Steuerschuldverschreibungen?

⇒ Welche Arten von Verkauf bieten die verschiedenen Bundesstaaten an?

⇒ Wie funktioniert der Ablauf eines TL-Kaufs, des Haltens und der Rendite für TLCs?

⇒ Was muss ich vor dem Kauf von TLCs auf Auktionen wissen?

Tax Liens vs. Steuerschuldverschreibungen (Tax Deeds): Was sind die Unterschiede?

Tax Liens sind „unsichtbare“ Pfandrechte auf Immobilien und/oder Grundstücke. Sie stehen allen anderen Pfandrechten voran, einschließlich (oder vor allem) Hypotheken oder Darlehen und Kreditlinien zu Eigenheimfinanzierungen.

Pfandrechte werden erst sichtbar, wenn nach Ablauf eines Jahres keine Steuern bezahlt bzw. innerhalb einer durch den Bundesstaat festgelegten Frist nicht bezahlt werden. Wenn Steuern nicht gezahlt werden, dann erhält das Tax Lien in Bezug auf