Immobilien Wissen Kompakt

Pascal Dupont Mercier

Inhaltsverzeichnis

Titelseite

Immobilien Wissen Kompakt

Mit diesen Nebenkosten sollten Bauherren rechnen

Heute schon an morgen denken: Barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein

Mieter zocken Mieter mit hohen Abstandszahlungen ab

Vorsicht Falle: Fake-News gibt es auch bei Immobilien

Wie man das Eigenheim in eine zusätzliche Rente umwandelt - Tipps vom Immobilienprofi

Die fiesen Tricks der Vermieter – so umgehen Mieter sie!

Die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage

Wann dürfen Mieter ihre Wohnung teilen? Fallstricke bei der Untervermietung

Aufs Kleingedruckte kommt es an: Komplizierte Bauverträge führen zu Missverständnissen

Mittelbare Grundstückschenkung – Steuerersparnis gewusst wie

Die fünf größten Fehler bei der Baufinanzierung

Vorsicht: Der zur Zeit lohnend erscheinende An- und Verkauf von Immobilien kann ein steuerpflichtiges Gewerbe sein

Sicherheit für Bauherren - Notwendige Versicherungen während der Bauphase

Vorsicht vor Nachteilen beim Immobilienkauf

Was ewig währt, wird nicht immer gut: Bauzeitverlängerungen belasten Bauherren mehr als nur emotional

Ein Platz an der Sonne: Wichtigsten Tipps und Tricks zum Kauf einer Ferienimmobilie

Weil der erste Eindruck zählt - Warum beim Immobilienverkauf immer häufiger auf Home Staging gesetzt wird

Mietausfall? Grundsteuererlass möglich!

Wohneigentum kaufen und vermieten - was ist zu beachten?

Nur bezahlen, was wirklich gebaut ist! Bauträgerverträge haben Vor- und Nachteile.

Betriebskosten kalkulieren

Besichtigungstermine erfolgreich gestalten: Professionelle Tipps für Immobilienverkäufer zum Thema Besichtigung

Altersgerecht im eigenen Zuhause leben

Eine Immobilienblase ? - Pro und Contra

Immobilie schenken: Worauf Eigentümer achten müssen

Die Macht des Grundbuchs: Banken, Bauherren, Ehepartner - welche Partei hat welche Rechte?

Untervermietung und Untermiete - ab wann ist es Zweckentfremdung?

Wichtige Begriffe der Baufinanzierung

Mehrere Generationen unter einem Dach

Die Säulen der sicheren Baufinanzierung

Immobilie als Kapitalanlage: Finanztip warnt vor überzogenen Renditeerwartungen

Für wen lohnen sich Forward-Darlehen? Risiken und Chancen der Zinssicherung

Sondertilgung als Entschuldungsturbo - Ausübungszeitpunkt spielt wesentliche Rolle

Wohnkosten: Eigentum schlägt Miete

Kündigung wegen Eigenbedarf: ARAG Experten über die beliebte Begründung für die Kündigung von Mietverhältnissen

Baufinanzierung: Nebenkosten beachten

Mietkauf - erst wohnen, dann zahlen

Vorkaufsrecht: Wenn aus der Miet- eine Eigentumswohnung wird

Baufinanzierung im Fokus der aktuellen Zinsen

Ihr Weg zur maßgeschneiderten Finanzierung - Tipps für ein erfolgreiches Kreditgespräch

Vermietung leicht gemacht! Weniger Risiken bei der Vermietung mit diesen 5 Tipps

Sondertilgungen oft unterschätzt. Günstige Zinsen und ihr Potential

Zu emotional, zu teuer, zu allgemein: Typische Fehler beim Immobilienverkauf kosten Zeit und Geld

Richtig sanieren, dreifach profitieren

Vorsicht Schrottimmobilien: Augen auf beim Immobilienkauf

So machen Sie Ihre Immobilie fit fürs Alter - Worauf es beim barrierefreien Umbau ankommt

Bundesbank warnt Immobilienkäufer vor sinkenden Preisen

Bauen im Herbst - Fluch oder Segen für Häuslebauer?

Nur Eigentum wird vor weiter steigenden Mieten schützen

Eigenkapitalquote für die Baufinanzierung erhöhen

Damit der Traum vom Eigenheim nicht platzt

Eigenheim: Baumängel festgestellt - was nun?

Eigenheim richtig finanzieren

Was verändert die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WoKri) bei Finanzierungen?

Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Jede zweite Nebenkosten-Abrechnung ist falsch - neues Start-up zahlt Mietern durchschnittlich 250 Euro zurück

Ausstieg aus Baufinanzierung - Welche Möglichkeiten haben Kreditnehmer

Immobilienverkauf auf Rentenbasis besonders genau prüfen!

Wie sich die Scheidung auf Gewinne bei Immobilien auswirkt

Trinkwasserverordnung – worauf Gebäudeeigentümer zu achten haben

Immobilienfinanzierung: Die zehn wichtigsten Tipps

Das Ferienhaus als lukrative Geldanlage

Pendeln macht krank: Bau einer Immobilie weit weg vom Arbeitsplatz muss wohl überlegt sein

Mit Geld vom Staat in die eigenen vier Wände

Absicherung bei der Baufinanzierung: wichtige Aspekte und Faktoren

Gekauft wie gesehen? Wann Immobilienkäufer vom Vertrag zurücktreten können

Baufinanzierung: Frühzeitig Anschluss finden

Vom Besichtigungsrecht bis zur fristlosen Kündigung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Makler, Notar, Steuern: Warum sich der Immobilienkauf nicht nur durch steigende Objektpreise verteuert

Verliebt ins Ausland - Finanzierung einer Ferienimmobilie

Die Schönheitskur fürs Haus

Eigenheim auf dem Land mit Risiko verbunden

Miete ist nicht gleich Miete

Auf die Größe kommt es an

Kündigung des Mieters - wann darf der Vermieter kündigen?

Immobilienbesitz: Renovieren oder verkaufen?

Sichere Baufinanzierung trotz neuer EU-Richtlinie für Immobilienkredite

Ab in die Ferien - und wer kümmert sich um Haus und Hof?

Risiken beim Hauskauf: Für wen lohnt sich der Immobilienkauf und für wen nicht?

Scheidungskind Immobilie - Wer beim Immobilienkredit nach einer Trennung haftet

Kapitalanlagen - nicht immer sinnvoll für die Immobilienfinanzierung

Wie kann man in einem überhitzten Immobilienmarkt den richtigen Kaufpreis für seine Immobilie ermitteln?

Warum steigen die Mietpreise trotz Mietpreisbremse weiter an?

Häufiger Fehler bei der Baufinanzierung: geringer Tilgungssatz

Kapitalschützer warnen vor Immobilien-Krediten mit Festzins-Falle

Baufinanzierung: Einbruchschutz und Prävention

Der Preis ist Verhandlungssache - das gilt aber in beide Richtungen

Übersicht der wichtigsten KfW-Förderprogramme zur Baufinanzierung

Schutzmaßnahmen für das Eigenheim bei drohendem Hochwasser

Grundstück verkaufen – das muss man beachten!

Was Immobilienkäufer bei der Entscheidung beachten sollten

Grundstückseigentum – Schon mal was vom Altlastenkataster gehört?

Baufinanzierung - Für Alleinerziehende nicht ausgeschlossen

Verbrauchertipp der Deutschen Kautionskasse: So finden Sie die perfekte Wohnung

Hochwertig ja, luxuriös nein: Extravaganz bei Immobilienkauf kein guter Ratgeber

Mietkauf - ein etwas anderes Erwerbsmodell

Bestandsschutz für Immobilien kann erlöschen

Immobilie kaufen: Ja! - Heiraten: Nein!

Weniger Förderung - mehr Kosten: Änderungen der Energieeinsparverordnung 2016

Immobilien besser verkaufen: Was sollten Eigentümer beachten?

Private Grundstücksauktionen - Instrument zur sicheren und planbaren Verwertung von Immobilien aus Insolvenzmassen

Pi mal Daumen kostet eine Hausverwaltung 28 Euro pro Einheit. Große Unterschiede bestehen zwischen Regionen und Verwaltungsformen

12 gute Gründe, warum der Verkauf einer Immobilie sinnvoll erscheint

Nebenkosten nicht unterschätzen

Sondertilgung durch Zwischenfinanzierung

Immobilien: Warnung vor extremer Wertsteigerung

Vorsicht ist die Mutter des Immobilienkaufs: So erkennen Käufer unseriöse Angebote

Zwangsversteigerungen: Was Käufer beachten müssen

Baufinanzierung eines Mehrgenerationenhauses

Bauträger pleite, was dann?

Geldanlage mit Immobilien-Investments

Steuertipps und Gestaltungshinweise für Vermieter

Steuertipps und Gestaltungshinweise für Vermieter

Was ist bei Leerstand zu tun und bei einer Ferienimmobilie zu beachten

Erhaltungsaufwendungen und steuerliche Gestaltung größerer Ausgaben

Abschreibung (AfA) und Excel-Arbeitshilfen

Steuerlicher Aspekt von Anschaffungs- und Herstellungskosten

Sonderstellung der anschaffungsnahen Herstellungskosten - Grunderwerbsteuer legal senken

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Alle Texte in dieser Publikation dienen nur der Information. Sie sollten nicht als Handlungsempfehlung verstanden werden. Nur fachlich qualifizierte Kräfte können Ihre Situation bzw. Ihre Bedürfnisse korrekt einschätzen bzw. beurteilen und geeignete Empfehlungen aussprechen.

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Impressum

Texte: © Copyright by Pascal Dupont Mercier

Verlag:Modern Publishing

Druck:epubli - ein Service der neopubli GmbH,Berlin

Mit diesen Nebenkosten sollten Bauherren rechnen

Zusätzliche Belastungen nicht zu knapp kalkulieren

Ein Haus zu kaufen, wird für die meisten einmalig bleiben - und wahrscheinlich die teuerste Einzelanschaffung, die sie je in ihrem Leben tätigen werden. Allein deshalb sollte jeder an den Erwerb von Wohneigentum so gewissenhaft wie möglich herangehen. Dazu gehört, dass zum Kaufpreis für den Neubau zusätzlich Baunebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent der Gesamtkosten eingerechnet werden sollten. Um diese Belastung besser kalkulieren zu können, sollten Bauherren zunächst den Vertrag mit dem Bauträger genau auf seine Leistungen prüfen. Nur so wird klar, was bereits im Baupreis enthalten ist und an welchen Stellen zusätzliche Kosten anfallen können. Die LBS erklärt, mit welchen Zusatzposten sie rechnen sollten.

Wenn Architekten und Makler helfen

Die richtige Immobilie zu finden ist gerade in beliebten Regionen ein Job, den man kaum ohne Experten bewältigen kann. Ist ein Makler mit der Immobiliensuche betraut, fällt in der Regel eine Courtage in Höhe von mindestens 3,57 % der Kaufsumme an. Üblich sind aktuell 5,95 %. Die Summe ist entsprechend niedriger, sollte der Makler nur das unbebaute Grundstück vermittelt haben. Wünscht der Bauherr bei einem Komplettpreis für ein vorgeplantes Haus eines Anbieters noch Änderungen, können weitere Kosten für Architektenleistungen fällig werden.

Ohne Eintrag ins Grundbuch läuft nichts

Um Eigentümer eines Grundstücks zu sein, muss man im Grundbuch stehen. Das geht nur über einen Notar, der sich seine Dienstleistung nach festen Kostensätzen abrechnet. Mit etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises sind in der Regel die Kosten des Kaufvertrages und das Eintragen einer gebührenpflichtigen Grundschuld für das finanzierende Kreditinstitut abgedeckt. Sollten weitere Eintragungen und Löschungen vorgenommen werden müssen, kostet das zusätzliche Gebühren.

Auch der Staat möchte etwas haben

Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Nordrhein-Westfalen verlangt wie Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen aktuell den Höchstsatz. In Bremen werden 5,0 % fällig. Nachdem diese behördlichen Erfordernisse erledigt sind, ist man Eigentümer des Grundstücks.

Jedes Haus will erschlossen sein

Noch vor dem ersten Spatenstich für das eigene Zuhause muss die Erschließung des Grundstücks sichergestellt werden. Für diese Anbindung an die öffentliche Infrastruktur - Wasser, Abwasser, Strom etc. - zahlt der Eigentümer an die entsprechenden Institutionen (Kommunen, Versorger, Netzbetreiber). Die Kosten werden vom jeweiligen Anbieter festgesetzt und auf alle Bauherren im Baugebiet umgelegt. Die Kosten für die private Erschließung von der Grundstücksgrenze ins Gebäude hat jeder Bauherr selbst zu tragen. Die Gesamtkosten sind je nach Grundstück sehr variabel: Sie belaufen sich im Schnitt auf 5.000 bis 15.000 Euro.

Bodengutachten gibt Sicherheit

Ob ein Grundstück überhaupt zur Bebauung geeinigt ist, kann nur ein Bodengutachten ermitteln. In der Regel spricht schon die Bezeichnung Bauland dafür, dass die Grundstücke in diesem Gebiet bebauungsfähig sind. Dennoch sorgt erst ein Gutachten für Transparenz über eventuelle geologische Besonderheiten oder in Vergessenheit geratene Altlasten. Je nach betriebenem Aufwand zahlen Bauherren dafür 1.000 bis 2.000 Euro.

Das Grundstück muss vermessen werden

Zum Bauantrag gehört ein amtlicher Lageplan, in dem die Immobilie in ihren Ausmaßen eingetragen wird. Später muss für das fertige Haus ein katasterrechtlicher Gebäudenachweis erbracht werden. Die zugrundeliegenden Vermessungskosten sind in den jeweiligen Gebührenordnungen der Länder aufgeführt. Der Eigentümer sollte ca. 1 % der Kaufsumme für die Leistung des Vermessungsbüros einplanen. Je nach Aufwand kann der Betrag abweichen.

Mit der Baugenehmigung geht es los

Ohne Baugenehmigung geht beim Bauen nichts. Die genauen Kosten für den Bauantrag hängen vom Umfang des Bauvorhabens ab und sind in der Gebührensatzung der Kommune festgelegt. Sie schwanken bei einem Einfamilienhaus von 150 m² Wohnfläche um die 1.000 Euro. Eine Baugenehmigung ist für drei Jahre gültig. Das heißt: Spätestens dann muss mit dem Bau begonnen worden sein.

Sicherer Betrieb der Baustelle

Vor Baubeginn sollten sich Bauherren zunächst um zwei elementare Versicherungen kümmern: Die LBS empfiehlt grundsätzlich eine Bauleistungsversicherung und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Bauleistungsversicherung deckt die eigenen Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger bis zur endgültigen Bauabnahme ab. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt den Bauherrn während der Bauphase gegen Schadenersatzansprüche von Dritten. Zudem ist eine Rechtschutz- und Rohbau-Feuerversicherung ratsam. Die Prämien richten sich nach der Höhe der Bausumme und variieren von Anbieter zu Anbieter. Ein Vergleich der Angebote ist ratsam. Eventuell sollten auch noch Kosten für das Entfernen von Bäumen auf dem Grundstück oder das Anlegen einer Baustraße sowie für Wasser und Strom während der Bauphase einkalkuliert werden, sofern dies nicht im Bauvertrag geregelt ist.

Belastungen während der Bauphase

Es ist üblich, dass Neubauten in Etappen entsprechend des Baufortschritts bezahlt werden müssen. Das heißt, dass schon während der Bauzeit hohe Kreditsummen benötigt werden, für die schon Zinsen gezahlt werden müssen. Vor allem Verzögerungen am Bau kosten zusätzliches Geld. Die LBS empfiehlt, 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung zu reservieren.

Eine solide Finanzierung lässt keine Lücken

Ein guter Finanzberater wird in einer soliden Gesamtfinanzierung neben den eigentlichen Baukosten auch alle Nebenkosten mit berücksichtigen, damit der Weg ins Traumhaus reibungslos gelingt. Die LBS rät, darüber hinaus einen Puffer von rund 10.000 Euro einzuplanen, um teure Nachfinanzierungen zu vermeiden. Zu guter Letzt kann man dieses Geld nach dem Einzug auch noch gut für die Außenanlagen verwenden.

Thorsten Berg

Tel.: 0251/412 5360

Fax: 0251/412 5222

E-Mail: thorsten.berg@lbswest.de

Heute schon an morgen denken: Barrierefreies Bauen muss nicht teuer sein

Der Hausbau ist grundsätzlich ein sehr kostspieliges Unterfangen, deshalb versuchen Bauherren jeden Cent zu sparen. Um vermeintlich unnötige Kosten zu vermeiden, verzichten deshalb viele auf Maßnahmen zur Barrierefreiheit - also Vorkehrungen, die die Nutzung der Fläche allen Menschen ohne fremde Hilfe und jeglichen Einschränkungen möglich macht. Aber diese müssen nicht zwangsläufig große Mehrausgaben bedeuten. "Die Barrierefreiheit ist ein häufig unterschätzter Aspekt beim Hausbau. Werden die Maßnahmen direkt bei der Planung einbezogen, kommen nahezu keine Mehrkosten auf den Häuslebauer zu", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

In Deutschland empfehlen die DIN-Normen 18040 detaillierte Maßnahmen zur Barrierefreiheit; Von optimalen Eingangsbereichen, über Lösungen für Gebäude mit mehreren Stockwerken bis hin zur Gestaltung von Badezimmern. Auch für den öffentlichen Bereich gibt es Vorschriften der DIN-Normen, beispielsweise bei der Barrierefreiheit von Plätzen, Treppen oder Bushaltestellen. Diese Regelungen umzusetzen fällt besonders vielen Altstädten mit ihren verwinkelten, schmalen Treppen und engen Straßen schwer. Die ausschließlich barrierefreie Nutzbarkeit mit einem Rollstuhl nach den DIN-Normen ist in privaten Haushalten keine Pflicht. Aber ein Mindestmaß der barrierefreien Nutzung müssen alle Neubauten erfüllen. Als Beispiel ist hier der Gebrauch von Rollatoren oder Gehstöcken zu nennen.

Planen Bauherren die Barrierefreiheit von Anfang an ein, machen die Kosten dafür durchschnittlich nur ein Prozent der Gesamtkosten aus. Mit diesem vergleichsweise geringen finanziellen Aufwand können Eigentümer gleich von mehreren Vorteilen profitieren: Sie können bis ins hohe Alter im Haus bleiben und im Falle einer plötzlichen, schweren Erkrankung muss kein kostspieliger Umbau erfolgen. Aber auch junge Hausbesitzer und Familien profitieren von dem gesteigerten Komfort, den die Barrierefreiheit mit sich bringt. Vermieten Eigentümer ihre barrierefreien Immobilien, verlängern sie so die Mietdauer und erzielen generell einen höheren Wert gegenüber nicht barrierefreien Wohnungen. "Es handelt sich bei Maßnahmen zur Barrierefreiheit um ein nachhaltiges Investment, welches also nicht nur ältere Bauherren in Betracht ziehen sollten", so Scharfenorth weiter. Zurzeit fehlen in Deutschland rund 1,6 Millionen barrierefreie Wohnungen. Im Zuge des demografischen Wandels werden in Zukunft noch wesentlich mehr Menschen darauf angewiesen sein, um heimische Pflege durchführen und möglichst lange im eigenen Heim zu wohnen. Wie die Finanzierung eines Eigenheims mit Barrierefreiheit aussieht, erfahren Interessierte mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.

Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth,

Tel. +49 (0) 800 808 4000 E-Mail: redaktion@baufi24.de

Mieter zocken Mieter mit hohen Abstandszahlungen ab

Immer häufiger verlangen Mieter horrende Abstandszahlungen vom Nachmieter – Thomas Filor über die rechtliche Lage

„Oft verlangen Mieter von potentiellen Nachmietern horrende und unverhältnismäßige Abstandszahlungen, beispielsweise für Küche, Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. „Man findet dann in den jeweiligen Inseraten konkrete Hinweise wie: Diese Immobilie wird nur möbliert abgegeben, oder: Der Nachmieter ist verpflichtet, meine Küche zu übernehmen, der Fixpreis beträgt 5000 Euro. Wer dies ablehnt, dessen Daten werde ich nicht an den Vermieter weitergeben,“ so Thomas Filor weiter. Doch ist ein solches Vorgehen überhaupt erlaubt? „Das Problem besteht darin, dass Nachmieter natürlich ihre ganz eigenen Vorstellungen haben und oft bereits vorhandene Möbel mit in ihre neue Wohnung nehmen möchten, was eigentlich völlig legitim sein sollte. Wenn man dann aber ein preisgünstiges Angebot findet, das aber an eben solche Bedingungen geknüpft ist, geben viele Nachmieter nach und zahlen den Preis“, so Thomas Filor aus Magdeburg weiter. Seitdem das Bestellerprinzip für Makler gilt, annoncieren Mieter in vielen Fällen im Auftrag der Eigentümer oder der Hausverwaltung. „Das gibt ihnen natürlich eine gewisse Entscheidungsmacht, die ihnen in der Form eigentlich nicht zusteht“, betont Filor. „Der Druck, eine Wohnung zu finden, vor allem in den beliebten Großstädten, treibt viele dazu, klein beizugeben und das ist einfach nicht fair.“

Unterdessen erklärt der Deutsche Mieterbund, dass eine Abstandszahlung grundsätzlich nicht rechtswidrig ist. Man müsse nur einfach den Mietvertrag klar trennen von einem Kaufvertrag für Möbel. Nichtsdestotrotz darf der Vormieter keine Wucherpreise verlangen, es gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz. Der Preis für „Abstandsgüter“ setzt sich dabei zusammen aus dem sogenannten Zeitwert plus 50 Prozent. „Im Zweifelsfall sollen Nachmieter Originalrechnungen einfordern, ein Versuch ist es wert“, so Thomas Filor abschließend und gibt noch einen letzten Tipp: „Wer eine schöne Wohnung findet, die allerdings mit einer horrenden Abstandszahlung inseriert ist, sollte auch auf anderen Portalen recherchieren. Oft bieten die Vermieter oder Verwaltungen die Immobilie auch selbst noch einmal an“.

Thomas Filor

Lennéstraße 11

39112 Magdeburg

Telefon: 0391 - 53 64 5-400

Internet: www.thomas-filor-thomasfilor.blogspot.de/

Vorsicht Falle: Fake-News gibt es auch bei Immobilien

Die Suche nach den eigenen vier Wänden wird häufig zur Belastungsprobe. Steigende Immobilienpreise und der städtische Wohnraummangel führen nicht selten zur Verzweiflung. Um Maklerkosten zu sparen, suchen viele Menschen selbstständig nach Immobilien im Internet. "Immobilienportale bieten Interessierten einen schnellen und einfachen Überblick über die vorhandenen Häuser und Wohnungen.

Leider treiben hier auch schwarze Schafe ihr Unwesen und hinter vielversprechenden Angeboten verbirgt sich statt einer Traumwohnung bloße Abzocke", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Ein Beispiel:

In Berlin wurden mehrfach Anzeigen geschaltet, in denen Zwei-Zimmer-Wohnungen für lediglich 500 Euro Miete angeboten wurden - in begehrten Wohnlagen können solche Wohnungen jedoch spielend das doppelte kosten. Die Bilder dazu zeigten schicke Altbauwohnungen, die man angeblich für geringe Reservierungskosten oder die Überweisung der Kaution sofort mieten konnte. Wollten die Interessenten dann die Wohnung besichtigen oder einen Termin für die Schlüsselübergabe machen, fiel der Betrug auf.

Die angeblich günstigen Wohnungen existieren in Wahrheit gar nicht oder befinden sich in anderen Städten und die schicken Fotos stammen häufig aus gehobenen Pariser Appartements. Aber nicht immer sind die meist sehr professionell gestalteten Anzeigen auf den ersten Blick als Fälschung zu identifizieren.

Schutz vor Immobilien-Betrug

"Das alte Sprichwort 'Es klingt zu schön, um wahr zu sein' ist eine gute Orientierung bei der Suche nach Fake-Anzeigen. Interessierte sollten immer stutzig werden, wenn beispielsweise eine Mietwohnung mehrere hundert Euro unter dem marktüblichen Preis angeboten wird", so Scharfenorth weiter. Neben dem zu günstigen Preis sind alle Anzeigen, bei denen für eine Leistung zuerst bezahlt werden muss, mit Vorsicht zu genießen. Werden Besichtigungstermine nur gegen Vorkasse angeboten, handelt es sich sehr wahrscheinlich um einen Betrug.

Darüber hinaus ist auch die Kommunikation mit dem Anbieter oder Vermieter aufschlussreich. Ist die Anzeige hoch professionell, aber der Anbieter antwortet nicht entsprechend, kann es sich um eine Fälschung handeln. Besonders hellhörig sollten Interessierte werden, wenn der Vermieter Druck ausübt: Angaben wie "Nur heute verfügbar" oder "Reservierbar gegen sofortige Kautionszahlung" stammen nie von einem seriösen Anbieter.

Für alle, die auf der Suche nach einer Finanzierung ihrer Traumimmobilie sind, bietet der Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24 eine schnelle und einfache Möglichkeit, die monatlichen Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen zu ermitteln.

Baufi24 GmbH

Stephan Scharfenorth,

Tel. +49 (0) 800 808 4000

E-Mail: redaktion@baufi24.de

Wie man das Eigenheim in eine zusätzliche Rente umwandelt - Tipps vom Immobilienprofi

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Tipps vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Ihnen helfen sollen, Fehler und Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

In eine eigene Immobilie zu investieren, zählt immer noch als eine der wichtigsten Säulen in der Altersvorsorge. Wenn die Hypothek nach ca. 30 Jahren bei der Bank abbezahlt ist, folgt auch bald der Eintritt ins Rentenalter. Der ein oder andere stellt dann fest, dass nicht nur man selbst, sondern auch das Haus in die Jahre gekommen ist und neue Investitionen getätigt werden müssen wie z. B. eine neue Heizanlage, ein neues Dach oder aber sonstigen Renovierungsarbeiten anstehen. Diese gehen ins Geld, nur leider sieht der monatliche Rentenbezug doch um einiges schmaler aus als der frühere Gehaltszettel. Da gerät so mancher finanziell ins Straucheln und grübelt darüber nach, wie man das finanziell wohl stemmen könnte, ohne das geliebte Eigenheim verlassen zu müssen.

Im deutschen Recht ist die Leibrente im Bürgerlichen Gesetzbuch beschrieben (§§ 759 ff. BGB). Den Begriff der Leibrente gibt es schon seit Jahrhunderten.

„Die ersten Verträge in Deutschland datieren aus dem 13. Jahrhundert. Städte finanzierten ihre Bauvorhaben durch Sammlungen von Kapital gegen Zusagen von Rentenzahlungen auf Lebenszeit. Oder aber die Bürger verkauften ihr Land gegen eine Leibrente an verschiedenste Institutionen. Noch heute werden Handwerksbetriebe und auch landwirtschaftliche Betriebe im Leibrentenmodell verkauft, wenn sich keine familiären Nachfolger finden“, weiß Patrick Stöben, Bachelor of Arts mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und Diplom-Sachverständiger (DIA), zu berichten.

Inzwischen ist auch der Verkauf der Eigenheim-Immobilie auf Leibrente eine interessante Option zur Aufstockung der Rente. Sie ermöglicht z. B., bis zum Lebensende in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben und zusätzlich die Rente aufzubessern, vor allem in Zeiten eines sinkenden Rentenniveaus. Somit kann aus dem Eigenheim ein regelmäßiges Einkommen erzielt werden, ohne es weiterhin besitzen und vor allem unterhalten zu müssen.

Die Höhe der Leibrente wird durch den Immobilienwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, die Laufzeit und einen Zins bestimmt. Zusätzlich einbezogen in die Berechnungen werden das Alter und das Geschlecht des Rentenbeziehers, unter Heranziehung der jeweiligen Mittelwerte der Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.

Der Gestaltung eines notariellen Vertrages zwischen Verkäufer und Käufer über eine Leibrente beim Verkauf einer Immobilie sind kaum Grenzen gesetzt. Der Vertrag kann neben dem Wohnrecht auf Lebenszeit u. a. auch einen Nießbrauch, eine zusätzliche Einmalzahlung, eine Kopplung an den Lebenshaltungskostenindex oder zum Beispiel auch eine Rentengarantiezeit oder Abschlusszahlung für die Erben beinhalten.

Hier einige grundlegende Aspekte, die vor dem Abschluss des Kaufvertrages in die Überlegungen einfließen sollten:

•  Der Wert der Immobilie sollte von einem vereidigten Sachverständigen ermittelt werden.

•  Will der Verkäufer weiterhin in seiner Immobilie leben bleiben oder nicht. Im Falle eines Wohnrechts fällt die monatliche Rentenzahlung niedriger aus.

•  Soll der gesamte Kaufwert in die Rentenzahlung einfließen oder aber eine bestimmte Summe per Abschlag vorab entrichtet werden.

•  Empfehlenswert ist eine Bindung der Rente an den amtlichen Lebenshaltungskostenindex, damit die Rente wertstabil bleibt.

Die Vorteile für den Verkäufer liegen mit dem lebenslangen Wohnrecht in der eigenen Immobilie und einem monatlichen Rentenbetrag hierbei klar auf der Hand. Der ehemalige Eigentümer ist verpflichtet, das Haus in Ordnung zu halten und alle üblichen Kosten zu übernehmen, ähnlich wie bei einem Mietverhältnis. Die Übernahme der großen Reparaturen jedoch fällt in die Pflicht des neuen Hauseigentümers. Wenn der Verkäufer aufgrund von Pflegebedürftigkeit nicht mehr selbst in seinem Eigenheim leben kann und in eine Pflegeeinrichtung ziehen muss, wird ihm die Leibrente bis zum Lebensende weiter gezahlt. Je nach Gestaltung des Kaufvertrages kann der Käufer in sein Haus ziehen oder es vermieten.

Ein Risiko für den Verkäufer besteht in der Bonität des Käufers. Man sollte für den Fall, dass der Käufer nicht mehr liquide sein sollte, die regelmäßigen Zahlungen durch die Eintragung eines Pfandrechts im Grundbuch oder die Vorlage einer Bankgarantie absichern lassen. Im Kaufvertrag sollte ebenfalls geregelt sein, dass bei Nichtzahlung der monatlichen Leibrente eine „Rückabwicklung“ erfolgt. In diesem Fall fällt das Haus wieder an den früheren Eigentümer zurück. Das bedeutet in der Regel auch, dass die zuvor erhaltenen Beträge wieder zurückgezahlt werden müssen.

„Mit einer jahrelang gehegten und gepflegten Eigenheim-Immobilie ist in den meisten Fällen auch viel Herzblut verbunden. Durch den Verkauf auf Leibrente bietet sie ihrem Eigentümer auch im Alter eine zusätzliche finanzielle Absicherung für einen Ruhestand in den gewohnten 4 Wänden“, resümiert Patrick Stöben.

OTTO STÖBEN GmbH

Patrick Stöben, Bachelor of Arts mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und Diplom-Sachverständiger (DIA)

Schülperbaum 31

24103 Kiel

Büro: 0431 664030

Fax: 0431 6640338

Die fiesen Tricks der Vermieter – so umgehen Mieter sie!

Insbesondere in Regionen mit einem heiß umkämpften Immobilienmarkt werden die Vermieter immer kreativer darin, sich an ihren Mietern zu bereichern. Die Zahl der Wohnungssuchenden ist groß; will jemand eine Immobilie anmieten, müsse er eben gewisse Einbußen in Kauf nehmen, meinen die schwarzen Schafe. Dass dies nicht nur skrupellos, sondern oftmals auch illegal ist, wissen nur die Wenigsten. Daher klären die Immobilienexperten der plusForta GmbH (kautionsfrei.de) über die fiesen Tricks findiger Vermieter auf und geben Tipps, wie man sie umgeht.

1. Der neue Mietvertrag: Hat ein Eigentümerwechsel stattgefunden und drängt der neue Besitzer auf einen angepassten Mietvertrag, ist Vorsicht geboten. In der Regel soll ein neuer Mietvertrag dazu dienen, den eigenen Profit zu steigern, wodurch der Mieter benachteiligt werden kann. Dem muss nicht Folge geleistet werden: Der bisherige Vertrag behält seine Gültigkeit, sodass allein die Bankverbindung aktualisiert werden muss.

2. Die gekürzte Mietkaution: Nach dem Auszug hat die Wohnungsübergabe stattgefunden, alles ist beanstandungsfrei über die Bühne gegangen und nun wartet der Mieter auf die Rückzahlung der Mietkaution. Da ist die Überraschung groß, wenn schließlich nicht die vollständige Summe überwiesen wird. Der Vermieter begründet dies mit Schäden, die er nachträglich an der Immobilie festgestellt haben will. Das Gegenteil zu beweisen, ist schwierig, vor allem, wenn es weder ein Übergabeprotokoll gibt noch Fotos oder Zeugen. Grundsätzlich sollte man deshalb immer darauf bestehen, dass ein beidseitig unterschriebenes Übergabeprotokoll angefertigt wird.

3. Geringe Nebenkosten: Nicht selten schmälert eine saftige Nachzahlung die Freude über die neuen vier Wände, da die vertraglich vereinbarten Nebenkostenzahlungen zu niedrig angesetzt waren. Um sich davor zu schützen, lohnt sich ein Gespräch mit dem vorherigen Mieter, um die Nebenkosten realistisch einschätzen zu können und wenn nötig die Summe im Vertrag anpassen zu lassen. Außerdem gilt es, zu beachten, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, sodass sich mit einem genauen Blick im Nachhinein zum Teil noch Kosten reduzieren lassen.

4. Renovierung gegen Mieterlass: Für Vermieter ist es eine optimale Gelegenheit, Aufwand und Geld zu sparen, wenn sie die Renovierung einer Wohnung den neuen Mietern überlassen. Besonders verlockend für den Mieter erscheint dabei, nicht nur alles so gestalten zu können, wie es ihm gefällt, sondern darüber hinaus, dass er Geld sparen kann, weil der Vermieter „großzügigerweise“ einen Mieterlass anbietet. Allerdings ist es mit der Ersparnis schnell vorbei, wenn der Eigentümer auf eine fachgerechte und ordentliche Ausführung drängt sowie Nachbesserungen fordert – da ist die erste Auseinandersetzung vorprogrammiert. Um dies zu umgehen, sollte man unbedingt auf einer schriftlichen Vereinbarung bestehen, die genau auflistet, wie und in welchem Umfang die Tätigkeiten vorzunehmen sind.

5. Verantwortung für die Reparatur von sich weisen: Viele Vermieter nutzen die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen zahlen muss. Dies sehen Vermieter nur zu gern als Freifahrtschein, um gleich alle Reparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Um diesen Trick des Vermieters zu umgehen, muss man wissen, dass die entsprechende Klausel nur wirksam ist, wenn es sich wirklich um eine „Kleinigkeit“ handelt, deren Reparatur weniger als 75 Euro kostet. Die Klausel betrifft zudem nur Teile der Mietsache, die dem direkten und häufigen Gebrauch des Mieters unterliegen – wie zum Beispiel ein defekter Duschkopf. Im Jahr dürfen die Kosten für die Kleinreparaturen höchstens 150 bis 200 Euro beziehungsweise acht Prozent der Jahresmiete betragen.

„Die Anmietung einer Wohnung geht oft mit hohen Ausgaben einher. Um mögliche überzogene oder unrechtmäßige Forderungen des Vermieters von vornherein aushebeln zu können, ist es wichtig, diese genau zu prüfen und sich den Mietvertrag vor dem Unterschreiben genau anzusehen“, rät Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH.

plusForta GmbH

Düsseldorf

Talstr. 24

40217 Düsseldorf

Die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage

Die Entscheidung für oder gegen die Investition in eine Denkmalimmobilie unterliegt oftmals der Vernunft, so glaubt man. Häuser jüngeren Baujahres seien nicht so renovierungsbedürftig und kommen den Vorstellungen eines passenden Zuschnitts oft näher, als die weit ältere Denkmalschutzimmobilie. Die Furcht vor schlechter Isolation und Auflagen, die die Gestaltungsfreiheit beschneiden, sind nur zwei der Argumente, die man oft im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie zu hören bekommt.

Doch ist es tatsächlich vernünftig, in eine Immobilie jüngeren Baujahres zu investieren oder bringt der Kauf der weitaus älteren Denkmalimmobilie doch mehr, als man zunächst annimmt? Sicherlich lässt sich diese Frage nicht pauschal für jede Lebens- und Einkommenssituation beantworten. Tatsache ist zunächst, dass Charme und Bausubstanz denkmalgeschützter Immobilien durch Auflagen geschützt und dadurch erhalten werden sollen. Tatsache ist auch, dass der Schnitt dieser Immobilien oft kleinteiliger ist und Fans loftartiger Bauweise eher selten auf ihre Kosten kommen dürften. Tatsache ist aber auch, dass der Investor eine buchstäblich einzigartige Immobilie erwirbt, deren Charme niemals durch eine moderne Bauweise erreicht werden kann. Ornamente an Türen, Decken oder Treppenhäusern, uralte Wandmalereien oder Maßanfertigungen bis ins letzte Detail der Immobilie dürften selbst den letzten Skeptiker von der Anmut einer solchen Immobilie überzeugen.

Aber der Kauf einer Denkmalimmobilie bietet dem Käufer nicht nur den Charme alter Zeiten, sondern auch attraktive Steuervorteile. Selbst der Erwerb und die komplette Sanierung einer Denkmalimmobilie ist letztlich günstiger als ein Neubau, denn der Gesetzgeber gewährt Kapitalanlegern hier eines der letzten legalen Steuerschlupflöcher - alles gesetzlich verankert über die Paragraphen 7h/i EStG, nach denen die Modernisierungskosten einer Denkmalimmobilie vom Käufer der Immobilie über 12 Jahre verteilt in voller Höhe abgeschrieben werden können. So kann der Kapitalanleger in den ersten 8 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten als Werbungskosten abschreiben und in den letzten 4 Jahren jeweils 7%. Auch die ursprüngliche Altbausubstanz kann vom Investor abgeschrieben werden.

Naturgemäß ist das Angebot an Denkmalschutzimmobilien stark begrenzt. Weiterführende Informationen zum Thema findet man unter http://www.denkmalimmobilie24.de.

Auf der Grundlage jahrelanger Erfahrung im Bereich der Denkmalimmobilien, der engen Kooperation mit einer renommierten Steuerberatungskanzlei sowie insbesondere durch den Kontakt mit Hochschulen bietet die Dr. Schütz Immobilien GmbH eine fundierte und objektive Beratung.

Dr. Karsten Schütz hat an den Universitäten Bielefeld, VSE Prag, HEC Paris und Köln Betriebswirtschaftslehre studiert und anschließend im Bereich Marktforschung promoviert. Herr Schütz ist Lehrbeauftragter der Rheinischen Fachhochschule Köln und unterrichtet die Fächer „Finanzierung und Investition“ sowie „Unternehmensbewertung“.

Diplom-Kaufmann Wolfgang Schütz machte seinen Abschluss an der Technischen Universität Berlin. Herr Schütz blickt auf eine jahrzehntelange Erfahrung im Immobilienbereich zurück und ist mit allen Varianten des Immobilienmarktes vertraut.

Quelle: arteriell Content & Services

Wann dürfen Mieter ihre Wohnung teilen? Fallstricke bei der Untervermietung

R+V-Infocenter erklärt Rechte und Pflichten

Der Partner zieht aus oder ein längerer Auslandsaufenthalt steht an: Da Wohnraum in Deutschland knapp ist, möchten viele Mieter in solchen Fällen ihre Wohnung halten. Doch dürfen sie ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten? Das Infocenter der R+V Versicherung erklärt, welche Rechte und Pflichten Mieter haben.

Plötzlich ist die Wohnung zu groß und zu teuer. Da ist es für viele naheliegend, sie zu teilen. Das ist auch grundsätzlich erlaubt - zumindest mit nahen Familienangehörigen. Ehepartner oder Kinder dürfen normalerweise ohne Zustimmung des Vermieters mit in die Wohnung einziehen. In diesem Fall besteht gegenüber dem Vermieter lediglich eine Informationspflicht.

Zustimmung bei "berechtigtem Interesse"

Auch bei anderen Untermietern gilt: Haben Mieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür, die Wohnung zu teilen, darf der Vermieter nicht einfach so ablehnen. "Einen Anspruch auf Zustimmung haben sie, wenn ein 'berechtigtes Interesse' besteht", sagt Sascha Nuß, Jurist beim R+V-Infocenter. "Wichtig ist jedoch, dass dieses Interesse erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrages entstanden sein darf." Dazu gehört zum Beispiel, dass die Wohnung durch Veränderungen der Lebensumstände alleine zu teuer geworden ist. "Natürlich gilt dies auch, wenn ein neuer Lebenspartner einziehen will."

Anspruch ja, aber keine hundertprozentige Garantie: Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn ihm die Untervermietung nicht zumutbar ist, zum Beispiel, wenn die Wohnung dadurch überbelegt wäre oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen. Das kann zum Beispiel ein früherer Hausbewohner sein, dem der Vermieter in der Vergangenheit bereits verhaltensbedingt gekündigt hatte und dessen (Wieder-)Einzug den Hausfrieden stören könnte.

Mieterhöhung möglich

Der Vermieter darf für die Untervermietung eine angemessene Mieterhöhung verlangen - und seine Zustimmung davon abhängig machen. Lehnen Vermieter die Untervermietung ohne besondere Gründe ab, können Mieter vor Gericht ziehen. Zudem haben sie ein Sonderkündigungsrecht - und möglicherweise sogar einen Anspruch auf Schadenersatz.

Generell gilt: Vor dem Einzug sollten Mieter die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einholen. "Wer seine Wohnung mit anderen Personen teilt, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, muss mit einer Abmahnung rechnen. Reagiert der Mieter nicht darauf, droht im Einzelfall sogar eine Unterlassungsklage oder eine fristlose Kündigung", erklärt R+V-Experte Nuß.

Komplette Wohnung untervermieten

Anders ist die rechtliche Situation, wenn ein Mieter die ganze Wohnung zur Untermiete anbieten will - etwa weil er für einige Monate ins Ausland geht. "Das darf der Vermieter ohne besondere Gründe ablehnen", erklärt der Experte. "Jedoch hat der Mieter auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht."

Weitere Tipps des R+V-Infocenters:

-  Mieter dürfen grundsätzlich so viel und so lange Besuch haben, wie sie möchten. Aus dem Besucher wird rechtlich gesehen jedoch ein Mitbewohner, wenn dieser seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt. Indiz hierfür ist zum Beispiel das Anbringen eines Namensschildes am Briefkasten. Feste Zeitgrenzen gibt es nicht.

-  Auch Mieter, die untervermieten, müssen ihren neuen Mitbewohnern eine Bescheinigung für die Meldebehörde ausstellen. Frist:  innerhalb von zwei Wochen.

-  Kündigung: Bei der Untervermietung gelten die gleichen Fristen wie bei normalen Mietverhältnissen, also in der Regel drei Monate. Ausnahme: Möblierte Zimmer. Diese Mietverhältnisse unterliegen kürzeren Kündigungsfristen.

-  Dürfen Mieter einfach an Urlauber vermieten, zum Beispiel über Vermittler-Plattformen wie Airbnb? Nicht ohne ausdrückliche Erlaubnis. Der Vermieter muss diesem Vorhaben explizit zustimmen. Achtung: Einzelne Städte und Kommunen verbieten unter bestimmten Umständen die gewerbliche Untervermietung von Wohnraum an Urlauber. Das zuständige Wohnungsamt gibt Auskunft.

www.infocenter.ruv.de

R+V-Infocenter

06172/9022-131

www.infocenter.ruv.de

Aufs Kleingedruckte kommt es an: Komplizierte Bauverträge führen zu Missverständnissen

Die Erfüllung vom Traum eines neuen Hauses steht und fällt mit dem Bauvertrag. Laien sind jedoch schnell von juristischen Floskeln verunsichert. "Bauverträge können einerseits nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geschlossen und andererseits durch die VOB/B (Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen) ergänzt werden. Bauherren sollten sich zu Beginn ihres Vorhabens genau über die Einzelheiten ihres Vertrages informieren", rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Der Werkvertrag nach BGB ist in den § 631ff. geregelt. Hierin sind alle Details des Bauvertrages, von der Bezahlung bis hin zur Abnahme, enthalten. Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr mit § 640 argumentieren und die Abnahme verweigern, oder sie erfolgt unter Vorbehalt der Mängelbeseitigung. Die Art der Abnahme ist ebenfalls im BGB geregelt und kann stillschweigend durch Zahlung oder durch eine eindeutige Erklärung erfolgen. Nicht alle Mängel sind bei der Abnahme offensichtlich. Ist beispielsweise der Keller schlecht isoliert, kann dies erst nach Jahren auffallen. Dafür räumt das BGB eine fünfjährige Frist zur Mängelanzeige ein. Innerhalb dieser Zeit muss der Bauherr die Fehler beim Bauunternehmen melden und trägt die Beweislast, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt.

Grundsätzlich richten sich alle Bauverträge nach dem BGB. Die darin enthaltenden Vorschriften sind aber nicht zwingend und können durch die VOB/B ergänzt werden. Die VOB/B ist vergleichbar mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Dienstleistung. Es handelt sich dabei nicht um ein Gesetz im eigentlichen Sinne. Wird der Vertrag mit den VOB/B ergänzt, ersetzen die Klausen die Bestimmungen des BGB. Der Katalog ist dabei in der Regel sehr umfangreich und für juristische Neulinge nicht immer leicht zu verstehen. Damit auch Laien hieraus keinen Nachteil haben, dürfen sie nicht schlechter gestellt werden, als bei alleiniger Verwendung des BGB. Allerdings ist das VOB/B für Privatpersonen meistens kaum von Vorteil, weshalb Anwälte von dessen Verwendung abraten.

Ob mit VOB/B oder ohne, in jedem Fall müssen Bauherren vor Vertragsschluss die wichtigsten Unterlagen vorliegen. Dazu gehören die Baugenehmigung/Baubewilligung, statische Berechnungen und Positions- sowie Bauausführungspläne. Hinzu kommen der Wärmebedarfsausweis, das Lüftungskonzept und Feuchteschutzberechnungen. Im Einzelfall kommen noch weitere Unterlagen hinzu, beispielsweise der Schallschutz bei Reihenhäusern. "Es ist immer sinnvoll, die Unterlagen vor Vertragsschluss einem Bausachverständigen zur Prüfung zu geben. Diese geringen Kosten für den Sachverständigen schützen meist vor der finanziellen Katastrophe", so Scharfenorth weiter.

Zukünftige Bauherren können sich schnell und einfach über die tagesaktuellen Bauzinsen bei Baufi24.de informieren (https://www.baufi24.de/bauzinsen/).

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Mittelbare Grundstückschenkung – Steuerersparnis gewusst wie

Doppelte Steuerersparnis nur möglich, wenn Eltern ihrem Kind Geld für eine bestimmte Immobilie schenken

In dieser Woche erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, wie man bei einer mittelbaren Grundstückschenkung Steuern sparen kann. „Um die doppelte Steuerersparnis zu erhalten, muss der schriftliche Schenkungsvertrag richtig aufgesetzt sein. Bekommen die Kinder laut Vertrag Geld für den Erwerb einer bestimmten Immobilie geschenkt, kann die Familie doppelt Steuern sparen“, erklärt Thomas Filor. Eine derartige Vorgehensweise zur Steuerersparnis bezeichnet man im Fachjargon als mittelbare Grundstückschenkung. Und dazu kommt: Wer Geld zum Kauf einer Mietimmobilie geschenkt bekommt, kann nicht nur Steuern aufgrund der Schenkung, sondern auch dank der Einkommenssteuer sparen. Das geht aus einem kürzlich getroffenen Entschluss des Bundesfinanzhofs hervor (BFH; Az.: IX R 26/15). Die BFH-Richter prüften die „mittelbare Grundstücksschenkung“: ein bewährtes Modell, um Vermögen günstiger an die nächste Generation weiterzureichen. „Geben also die Eltern ihren Kindern beispielsweise Geld zum Erwerb von Grundvermögen, verhält es sich anders als bei einer direkten finanziellen Unterstützung für eine bestimmte Immobilie. Als geschenkt gilt aber nicht das Geld, sondern die vermietete Immobilie“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg weiter. „Wichtig zu wissen ist also, dass nicht der Betrag des Geldes, also der Schenkungssumme, sondern der niedrigere Steuerwert der Immobilie ausschlaggebend ist. Dies entspricht dem Kaufpreis minus 10 Prozent Bewertungsabschlag“, so Filor weiter. Abschließend rät Filor Menschen, die von diesem Sparmodell profitieren wollen: „Der Schenkungsvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Er sollte die Auflage des Kaufs einer genau bestimmten Immobilie enthalten. Auch das Geldgeschenk sollte vor dem Immobilienkauf fixiert werden. Das ganze Vorhaben sollte im Vorhinein von allen Parteien fest zugesagt werden“, so Thomas Filor aus Magdeburg. „Die mittelbare Grundstückschenkung ist nicht für jede Familie die passendste Option. Doch wenn es auch für die Kinder passt ist es eine tolle Option, um Geld zu sparen“, sagt Immobilienexperte Filor aus Magdeburg.

Thomas Filor

Lennéstraße 11

39112 Magdeburg

Telefon: 0391 - 53 64 5-400

Internet: www.thomas-filor-thomasfilor.blogspot.de

Die fünf größten Fehler bei der Baufinanzierung

So schützen sich Bauherren vor einer finanziellen Pleite

Mit dem Hintergedanken, die derzeit niedrigen Zinsen auszunutzen, lassen sich viele Bauherren zum übereilten Abschluss einer Finanzierung verführen. Aber hier ist Vorsicht angesagt: Nur weil die Zinsbelastung niedrig ist, bekommen Darlehensnehmer ihre Immobilie nicht geschenkt.

Finanzielle Belastung richtig kalkulieren

Die Kosten des Hausbaus sind nicht allein durch die Bezahlung des Bauunternehmers gedeckt. So müssen Bauherren mit vielen Baunebenkosten rechnen: Makler- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Bodengutachten, Grundstücksvermessung, Hausanschlusskosten, Baugenehmigung, Versicherungen und die spätere Gestaltung des Außenbereichs. Außerdem belasten laufende Mieten oder Unterhaltskosten für Eigentumswohnungen in der Bauphase das Portmonee. Hinzu kommen weitere Ausgaben wie eventuelle Autoreparaturen, Urlaube und Instandhaltungskosten. Deshalb müssen Bauherren schon in der Planung die eigenen Finanzen detailliert im Blick haben und sich ehrlich fragen, ob die monatlichen Raten eines Kredits zu stemmen sind. Ein guter Anhaltspunkt ist hierfür die monatliche Kaltmiete. Kann diese problemlos finanziert werden und bleibt noch etwas Luft, stellt eine vergleichbare Darlehensrate keine Schwierigkeiten dar.

Gründliche Planung ist das A und O

Apropos Planung: "Der Hausbau ist die größte Ausgabe im Leben. Deshalb sind eine gute Planung und die individuelle Beratung über Finanzierungsangebote so wichtig", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Unzählige Faktoren beeinflussen das Bauvorhaben, wie beispielsweise die Lage, das Eigenkapital, Einkünfte oder die Familienplanung. Deshalb müssen Finanzierungen immer individuell auf den Bauherren zugeschnitten werden. Wichtig ist auch die bankenunabhängige Angebotserstellung. Einen ersten Überblick über die monatlichen Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen erhalten Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Zu wenig Eigenkapital

Durch die niedrigen Zinsen erscheinen die Raten für Darlehen kaum teurer oder sogar günstiger als die monatliche Miete. Deshalb überstürzen viele Interessenten den Abschluss einer Baufinanzierung, ohne vorher genügend Eigenkapital angespart zu haben. Denn je mehr Kapital zu Beginn vorhanden ist, desto geringer ist die Darlehenssumme und umso günstiger wird dadurch am Ende die Finanzierung.

Geringer Tilgungssatz

Zusammen mit dem Eigenkapital ist auch die Wahl des Tilgungssatzes entscheidend. "Gerade in der Zeit des Niedrigzinses sollten zukünftige Eigenheimbesitzer einen hohen Tilgungssatz wählen", rät Scharfenorth. Mit einem niedrigen Tilgungssatz von einem Prozent ist die monatliche Darlehensrate sehr niedrig. Aber die Zeit bis zur Volltilgung des Darlehens kann so schnell 50 Jahre und länger betragen. Durch diese lange Laufzeit müssen Kreditnehmer wesentlich mehr Zinsen bezahlen. Starten Bauherren direkt mit einem Tilgungssatz von drei bis fünf Prozent, verringert sich die Laufzeit und die Zinsbelastung ist insgesamt wesentlich niedriger. Zwar steigt so die monatliche Rate, aber das Traumhaus ist auch deutlich schneller und günstiger schuldenfrei.

Eigenleistung beim Bau

Einige Bauherren versuchen Geld durch Eigenleistungen zu sparen. Bei der sogenannten Muskelhypothek überschätzen sich jedoch viele Häuslebauer. Mangelnde Fachkenntnis, gesundheitliche Einschränkungen oder der zu hohe Zeitaufwand bringen die Planung durcheinander. Dann muss die Immobilie teuer nachfinanziert werden. Deshalb sollten Häuslebauer besser nur leichte Arbeiten übernehmen und den Rest Fachleuten überlassen.

Baufi24 GmbH

Stephan Scharfenorth,

Tel. +49 (0) 800 808 4000

E-Mail: redaktion@baufi24.de

Vorsicht: Der zur Zeit lohnend erscheinende An- und Verkauf von Immobilien kann ein steuerpflichtiges Gewerbe sein

"Der boomende Immobilienmarkt lädt fast dazu ein, Immobilien günstig zu kaufen und bald wieder mit Gewinn zu verkaufen. Doch wer das plant, sollte sich vorher mit dem Steuerrecht beschäftigen", warnt Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Stöben Wittlinger in Hamburg. Denn es gibt einen wesentlichen Unterschied zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.

Wer privates Geld in vermietete oder selbst genutzte Immobilien steckt, betreibt keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern legt sein Geld an. Doch das Finanzamt sieht genau hin. Wird das vermietete Haus oder eine nicht selbst bewohnte Wohnung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, erkennt das Finanzamt ein privates Veräußerungsgeschäft, das der individuellen Einkommensteuer unterliegt. Wer die Spekulationssteuer sparen will, muss seinen Besitz zehn Jahre lang halten, bevor er verkauft.

Etwas ganz anderes ist der gewerbliche Grundstückshandel. Dabei sollen Vermögenswerte durch An- und Verkauf erzielt werden und nicht vorrangig durch Vermietung. In solchen Fällen gilt die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Privatpersonen, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschaffen und diese wieder veräußern, betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Dafür fällt außer der Einkommensteuer zusätzlich noch Gewerbesteuer an. Das Finanzgericht Düsseldorf hat jetzt präzisiert, was darunter zu verstehen ist.

Als ein einziges Objekt zählt eine Immobilie auch dann, wenn sie aus mehreren Teilen besteht, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, also beispielsweise aus mehreren Flurstücken für Haus, Zuwegung und Mülltonnen. Handelt es jedoch um den Verkauf mehrerer Objekte, die auch einzeln verkauft werden könnten, zählt jedes Objekt einzeln - drei eigenständige Mehrfamilienhäuser in einer Reihe nebeneinander sind also drei Objekte. Das musste ein Ehepaar aus Nordrhein-Westfalen erfahren, das drei Mehrfamilienhauskomplexe innerhalb von drei Jahren in einem einzigen Kaufvertrag an einen einzigen Käufer veräußerte. Das Gericht (FG Düsseldorf, 16-K-3895/15-F, 03.11.2016) ging insgesamt von 15 Objekten aus und zählte sogar die Garagenzeile einzeln.

Das Finanzamt kann sogar noch strenger sein: Sollten Umstände dafür sprechen, dass die Verkaufsabsicht bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs vorlag, kann die Drei-Objekt-Grenze auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Erst nach zehn Jahren gilt der Verkauf von vermieteten Häusern unabhängig von der Anzahl als private Vermögensverwaltung. Der Verkauf ererbten Grundbesitzes unterliegt grundsätzlich nicht der Drei-Objekt-Grenze.

Astrid Grabener

Telefon 0431-5601566

astrid.grabener@grabener.de

Sicherheit für Bauherren - Notwendige Versicherungen während der Bauphase

Häuslebauer versuchen die Kosten ihre Immobilie so gering wie möglich zu halten. Sparen sie dann bei Versicherungen, kann sich dies als folgenschwerer Fehler entpuppen. "Auch wenn Versicherungen auf den ersten Blick weitere Kosten verursachen, so schützen sie doch Bauherren im Schadensfall vor einer finanziellen Pleite. Denn Häuslebauer haften persönlich, falls etwas auf der Baustelle passiert", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Unabhängig vom geplanten Budget für den Hausbau, sollten Interessierte auch mögliche Schäden an der Baustelle und den Schutz des Gebäudes einkalkulieren.

Für die Bauphase ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht empfehlenswert. Denn Häuslebauer tragen die volle Verantwortung bei Unfällen auf der Baustelle, auch wenn sie die Verkehrssicherungspflichten an den Bauleiter delegieren. Die Bauherrenhaftpflicht deckt alle Personenschäden ab, die trotz ordnungsgemäßer Absicherung auftreten können. Dabei ist die finanzielle Belastung mit etwa einem Tausendstel der Baukosten überschaubar und gut zu tragen.

Vor unvorhergesehenen Schäden am Neubau schützt während der gesamten Bauphase die Bauleistungsversicherung. Dazu zählen Beschädigungen durch höhere Gewalt sowie unerwartete Eigenschaften des Baugrundes. Neben Konstruktions- und Materialfehlern deckt die Versicherung auch Fahrlässigkeit ab. Die Kosten für diese Assekuranz liegen, ähnlich der Bauherrenhaftpflicht, bei etwa einem Tausendstel der Bausumme.

Die Bauleistungsversicherung wird nach der Fertigstellung von der Wohngebäudeversicherung abgelöst. Grundsätzlich schützt sie die Eigentümer vor Schäden durch Brand, Rohrbruch, Sturm oder Frost. Individuell können dann weitere Schäden, wie beispielsweise Hochwasser, in den Vertrag aufgenommen werden. Da die Kosten je nach Risiko, Bauart und Alter berechnet werden, variieren die Versicherungsbeiträge. "Bauhaftplicht-, Gebäude- und Bauleistungsversicherung sind zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber jeder Bauherr sollte eine der drei Assekuranzen haben", rät Scharfenorth.

Möchten Immobilienbesitzer ganz auf Nummer Sicher gehen, können eine Lebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung die Eigentümer vor Zwangslagen bewahren. Auch die Absicherung des Baufinanzierungsdarlehens ist zu empfehlen, da so im Falle von Arbeitslosigkeit oder -unfähigkeit die Raten weiterhin gezahlt werden. Eine Versicherung, die häufig vernachlässigt aber gesetzlich vorgeschrieben wird, ist die Anmeldung von Bauhelfern des Bauherrn bei der zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft. Passiert dann ein Unfall, sind die Helfer versichert. Zukünftige Bauherren ermitteln schnell und einfach die monatlichen Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth, Tel. +49 (0) 800 808 4000 E-Mail: redaktion@baufi24.de

Vorsicht vor Nachteilen beim Immobilienkauf

Kommunale Vorschriften können zu höheren Heizkosten führen

Künftige Haus- und Immobilienbesitzer sollten sich vor Vertragsabschlüssen über die bestehende Infrastruktur des Wohngebietes genau erkundigen, in dem sich das erwünschte Grundstück befindet. Die Allianz Freie Wärme empfiehlt potenziellen Käufern dringend, beispielsweise nicht nur auf optimale Verkehrsanbindungen und die benachbarte Bebauung zu achten, sondern auch die erlaubten Möglichkeiten der eigenen Wärmeerzeugung im Haus exakt zu prüfen. Denn wenn in den Wohngebieten Nah- und Fernwärmenetze geplant oder bereits umgesetzt sind, dann haben die Eigentümer in vielen Fällen nicht mehr die freie Wahl der Heizungstechnik und der einzusetzenden Energieträger. Dies kann neben der Abhängigkeit von einem Energielieferanten auch zu vergleichsweise erhöhten Wärmekosten führen.

Einschränkungen und Abhängigkeiten bei der Wärmenutzung

Durch kommunale Vorschriften wie etwa neue Bauleitplanverfahren, Brennstoffverordnungen und Fernwärmesatzungen, aber auch zunehmend in Grundstücksverträgen, sind für Wohn- und Gewerbegebiete so genannte Anschluss- und Benutzungszwänge an die Nah- bzw. Fernwärme oder Verbrennungsverbote verhängt. Das heißt, den Hauseigentümern und Mietern drohen langfristige Wärmelieferverträge von mindestens zehn Jahren und sie haben keine Wechselmöglichkeiten zu anderen Anbietern oder Heizungstechniken. Die Verbraucher sind somit in ihren Möglichkeiten der Wärmeerzeugung stark eingeschränkt und meistens von einem Energieversorger langfristig abhängig. Die vorteilhafte Flexibilität und Unabhängigkeit beim Energieeinkauf und bei der Energielagerung gehen ebenso wie die Nutzung effizienter Heizungstechniken verloren. "Ist der Grundstücks- oder Immobilienkaufvertrag erst einmal unterschrieben, sind die meist finanziell sehr nachteiligen Auswirkungen so genannter kommunaler Eingriffe kaum noch rückgängig zu machen", warnt Johannes Kaindlstorfer, Sprecher der Allianz Freie Wärme, die seit Jahren solche Fälle beobachtet und unter www.freie-waerme.de entsprechende Tipps für Verbraucher gibt.

Studie: Individuelle Heizungstechniken langfristig kostengünstiger

Auch von Verbraucherschützern werden solche monopolartigen Wärmenetze aufgrund fehlender Transparenz und hoher Abhängigkeit der Kunden scharf kritisiert. Hinzu kommt, dass individuelle Heizungs- und Ofentechniken beispielsweise mit Öl-/Gasbrennwerttechnik, Holzpellets, Scheitholz, Strom und Solarthermie nicht nur verbraucherfreundlicher, sondern langfristig oft auch kostengünstiger sind. Im Rahmen der Studie "Dezentrale vs. zentrale Wärmeversorgung im deutschen Wärmemarkt" wurde festgestellt, dass Nah- und Fernwärme nicht automatisch die beste Lösung sind, wenn es um eine wirtschaftliche, klima- und ressourcenschonende Wärmeversorgung in Städten und Gemeinden geht. "In vielen Fällen liegen die Bedingungen für einen wirtschaftlichen Betrieb der zentralen Wärmenetze nicht vor, weil zum Beispiel die erforderliche Wärmeabnahmedichte im Wohngebiet fehlt, und deshalb werden dann auch die Anschlusszwänge ausgesprochen", berichtet Kaindlstorfer.

Vorteile in Neubaugebieten durch geringeren Energieverbrauch

"In den meisten der in der Studie untersuchten Fälle weist die individuelle, dezentrale Wärmeversorgung gegenüber der zentralen Wärmeversorgung wegen des tendenziell geringeren Energieverbrauchs primärenergetische Vorteile aus", sagt Prof. Dr.-Ing. Bert Oschatz, ITG Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden. Dies trifft vor allem auf Wohngebiete mit sanierten Gebäuden und auf Neubaugebiete zu, in denen grundsätzlich ein geringerer Energiebedarf besteht. "Eine Sanierung mit dezentralen Heizungssystemen bietet in allen untersuchten Gebäudevarianten und Versorgungsgebieten wirtschaftliche Vorteile gegenüber einer Sanierung mit zentralen, wärmenetzgebundenen Versorgungssystemen", so Oschatz.

Die Allianz Freie Wärme ist ein Zusammenschluss von Initiativen, Unternehmen und Verbänden aus den Bereichen Heizen und Wärme. Die Akteure setzen sich zum Beispiel mit Informationen und Services im kostenfreien Freie Wärme-Radar unter www.freie-waerme.de für moderne, individuelle Heizsysteme und das Recht der Verbraucher ein, sich unabhängig und frei für das optimale Heizsystem zu entscheiden. Hierzu gehören hocheffiziente Öl- und Gasheizungen ebenso wie Holz- und Pellet-Systeme, Wärmepumpen, KWK-Systeme, Kamin- und Kachelöfen, Solarwärmeanlagen sowie Abgassysteme. Damit ist Freie Wärme das Gegenteil von zentralistischen Nah- und Fernwärmesystemen, die durch Politik und Industrie unter anderem über Anschlusszwänge und Verbrennungsverbote forciert werden und den Verbrauchern die Wahl der Wärmequelle nehmen.

"Allianz Freie Wärme"

Jürgen Bähr

Telefon: +49 2247 9001 811

Twitter: @FreieWaerme

Facebook: @AllianzFreieWaerme

Was ewig währt, wird nicht immer gut: Bauzeitverlängerungen belasten Bauherren mehr als nur emotional

Bei vielen Häuslebauern erfüllt sich der Traum von einer eigenen Immobilie selten ohne Hürden: Häufig wird der Zeitplan nicht exakt eingehalten und eine Bauzeitverlängerung droht. Tritt dieser Ernstfall tatsächlich ein, sind Streitigkeiten zwischen Bauherr und Auftragnehmer noch das kleinere Übel. "Bei Bauzeitverlängerungen kommt es neben weiteren Kosten auch zu rechtlichen Konsequenzen, die schließlich das Gericht klären muss. Deshalb gilt es einen ausreichend großen Puffer einzukalkulieren, um solche Ärgernisse direkt zu vermeiden", rät Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Verschiebt sich die Fertigstellung gravierend nach hinten, wird zunächst geklärt, wer die Verzögerung verursacht hat. Haben Bauherren Eigenleistungen geplant und können diese doch nicht selbst durchführen, müssen sie die Mehrkosten alleine tragen. Auch bei Fehlkalkulationen des Materials durch den Baudienstleister und dem daraus resultierenden Zeitverlust bei Nachbestellungen wird in der Regel der Bauherr zur Kasse gebeten. Seit einer Gesetzesreform Anfang 2017 müssen Verkäufer zukünftig bei mangelhafter Ware die Mehrkosten tragen. Hierdurch wird die Partnerschaft zwischen Bauherr und Bauträger fairer gestaltet. Treten Verzögerungen wegen Schäden durch höhere Gewalt auf, trägt zwar niemand die Schuld, dennoch muss der Bauherr die Mehrkosten zahlen. Dem können clevere Häuslebauer aber entgehen, indem sie eine Bauleistungsversicherung abschließen. Hiermit sind Schäden durch höhere Gewalt während der Bauphase versichert.

Um Ärger, Mehrkosten und Zeitverlust vorzubeugen, empfehlen Experten die Einplanung eines zeitlichen und finanziellen Puffers. Flexible Absprachen mit dem derzeitigen Vermieter oder zukünftigen Käufer des alten Eigenheims verhindern, dass Bauherren bei Verzögerungen plötzlich auf der Straße sitzen, weil der Umzug in die neue Immobilie zu knapp kalkuliert wurde. Auch sollten grundsätzlich alle Häuslebauer einen "Notgroschen" zur Verfügung haben. So stellen unvorhergesehene Ausgaben keine Katastrophe dar. Im Idealfall wird dieser nicht benötigt und kann nach Fertigstellung als Sondertilgung in die Baufinanzierung einfließen. Wie sich monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen zusammensetzen, erfahren Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

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Ein Platz an der Sonne: Wichtigsten Tipps und Tricks zum Kauf einer Ferienimmobilie

Viele Urlauber verlieben sich in ihren Ferienort und würden am liebsten dauerhaft bleiben. Verregnete Sommer in Deutschland tun da ihr Übriges und wecken schnell den Wunsch nach einem eigenen Ferienhaus. "Der Kauf einer Immobilie im Ausland darf aber nicht überstürzt werden", mahnt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). Kaufinteressenten müssen sich zunächst mit den spezifischen Voraussetzungen der Länder beschäftigen. Darunter fallen Informationen zu Steuern, Unterhaltskosten des Anwesens oder rechtlich abweichenden Bedingungen bei Kauf- und Bauverträgen. Sind diese Stolpersteine aus dem Weg geräumt, kann sich der zukünftige Eigentümer um die Bezahlung kümmern.

Inländische Banken akzeptieren bei der Finanzierung das zu erwerbende Objekt in der Regel nicht als Sicherheit. Stattdessen müssen Käufer das deutsche Eigenheim einsetzen. Ist dieses noch durch laufende Kredite belastet, wird eine Finanzierung mit einem deutschen Kredit nur schwer möglich sein. Die Vorteile einer Finanzierung mit einer deutschen Bank liegen aber klar auf der Hand: Der Käufer umgeht die mühselige Auseinandersetzung mit ausländischen Banken und spart Kosten für Notare, Gerichte oder Wertgutachten.

Soll die Finanzierung über eine Bank vor Ort laufen, muss der Interessent mit deutlich höheren Gebühren und Kosten für Darlehenszinsen rechnen. Außerdem besteht die Gefahr, dass der Kredit verspätet ausgezahlt wird und Bauherren eine teure Zwischenfinanzierung zur Deckung der Kosten abschließen müssen.

Auslandsimmobilie als Kapitalanlage

Um die meist hohen Unterhaltskosten auszugleichen, vermieten viele Eigentümer ihre Immobilie, während sie sich in Deutschland aufhalten. Berücksichtigt man die Kosten für Steuereinnahmen, können Inhaber mit der Vermietung viel Geld sparen. In der EU werden Mieteinkünfte in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. Dafür sind sie in Deutschland steuerfrei. Eine Ausnahme bilden hier Spanien und Finnland. Die in diesen Ländern erzielten Einkünfte sind in Deutschland steuerpflichtig. Allerdings werden auch negative Einkünfte beim deutschen Finanzamt berücksichtigt, sodass sich die Steuerlast verringert.

Vermieten Eigentümer ihre Immobilien teilweise, können sie Aufwendungen steuerlich geltend machen. Bei reiner Fremdnutzung sind sogar sämtliche Kosten der Vermietungsdauer als Werbungs- bzw. Betriebskosten steuerlich absetzbar. "Wenn Inhaber zur Vermietung ihres Eigentums bereit sind, erzielen sie im besten Fall deutliche Steuerersparnisse", so Scharfenorth.

Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen für den Kauf der Ferienimmobilie ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

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Weil der erste Eindruck zählt - Warum beim Immobilienverkauf immer häufiger auf Home Staging gesetzt wird

Wohnungen mit Couch lassen sich schneller verkaufen. Weil sich acht von zehn Wohnungskäufern laut einer Studie eine leere Wohnung nicht möbliert vorstellen können, setzen immer mehr Immobilienverkäufer und Vermieter bei der Präsentation ihrer Objekte auf das sogenannte Home Staging.

"Das Thema Home Staging wird immer wichtiger beim Immobilienverkauf", sagt Elke Hausmann, Innenarchitektin bei Mr. Lodge. Das Unternehmen ist sowohl in der Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit in München als auch im Immobilienverkauf tätig. Seit den 1970ern ist diese Verkaufstechnik bereits in den USA bekannt, von wo der Trend nach Deutschland schwappte. Hausmann: "Home Staging hilft der Phantasie auf die Sprünge, damit schon der erste Eindruck positiv ausfällt. Professionelle Ausstattung kreiert eine wohnliche Atmosphäre. Kauf- und Mietinteressenten können sich dadurch vorstellen, im Objekt zu leben." Experten wissen schon lange, dass eingerichtete Räume größer wirken als leere Zimmer. Eine Studie der Universität Mainz konnte nachweisen, dass möblierte Zimmer sogar eine höhere Raumhöhe vermitteln.

Doch Home Staging besteht nicht nur darin, einige Vasen um ein Sofa zu drapieren. Erfahrene Einrichter setzen etwa auf neutral gestrichene Wände, um möglichst alle Interessenten anzusprechen. Da sich viele Menschen mit der neuen Wohnung einen Neuanfang wünschen, ist es wichtig, dass die Wohnung auf Bildern wie neu wirkt. Persönliche Fotos oder Gegenstände haben auf Wohnungsbildern keinen Platz. Der persönliche Geschmack hilft laut Hausmann von Mr. Lodge nur bedingt. "Der Verkäufer muss sich von den eigenen Vorstellungen für ein Zuhause verabschieden und die Immobilie samt Einrichtung distanziert als Verkaufsobjekt betrachten. Im Haus wie in der Wohnung sollten alle Räume funktionsfähig und sauber sein. Notwendige Reparaturen werden bestenfalls noch vor der Aufnahme von Fotos erledigt."

Rund ein bis zwei Prozent der Verkaufssumme müssen Verkäufer in die optische Aufwertung investieren, um ihre Immobilie optimal zu präsentieren. Je nach Zustand der Wohnung genügen manchmal kleinere Maßnahmen und Budgets, es lassen sich aber auch bis zu zehn Prozent sinnvoll investieren. Aber für den wohnlichen und einladenden Eindruck bei der Besichtigung sind Käufer eher bereit, auch einen angemessenen Preis zu bezahlen. "Durch Home Staging werden nicht nur bessere Preise erzielt. Vielmehr werden Immobilien ebenso schneller verkauft", sagt Peter Sarta, Verkaufsleiter bei Mr. Lodge. "Home Staging wird immer beliebter". Auf dem internationalen wie nationalen Wohnungsmarkt sei der Trend nicht zu übersehen. Wer aktuell eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, steht in Konkurrenz zu den durch Home Staging in Szene gesetzten Objekten. Das gilt auf weniger gefragten Immobilienmärkten umso mehr.

Vor dem Besichtigungstermin ist es sinnvoll, überflüssige Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung zu entfernen und Möbel gegebenenfalls umzustellen. "Wirken die Möbel alt, wirkt die Wohnung alt", erklärt Sarta. Eines der meistgenannten Entscheidungskriterien bei der Wohnungssuche ist Helligkeit. Lampen sind ein effektives Mittel, um kleine oder verwinkelte Wohnungen mit geringem Aufwand optisch zu vergrößern und ihre Vorteile ins rechte Licht zu setzen.

Wohnen auf Zeit in München

Mit rund 3.000 vermittelten Wohnungen und Häusern pro Jahr und 25 Jahren Erfahrung ist Mr. Lodge der führende Anbieter von möbliertem Wohnen auf Zeit in München und Umgebung. Ob für Projektmitarbeiter, Berufsanfänger, Expats oder Manager: Mehr als 70 Mitarbeiter kümmern sich in zwölf Sprachen darum, dass Wohnungssuchende schnell und unkompliziert eine passende möblierte Wohnung finden. Dafür greift Mr. Lodge tagesaktuell auf rund 200 kurzfristig verfügbare Wohnungsangebote zurück. Allen Wohnungen gemein sind die individuelle Komplettausstattung und der flexible Mietzeitraum. Dieser reicht von einigen Monaten zur Zwischenmiete bis hin zu mehreren Jahren. Darüber hinaus ist Mr. Lodge im Bereich Immobilienverkauf tätig und hilft Eigentümern, Objekte optimal am Markt zu platzieren. Für weitere Informationen: www.mrlodge.de

Dank mehr Vertragssicherheit ruhiger schlafen

Neue Gesetzesreform stärkt Rechte der Bauherren

Erfolgreiche Baufinanzierung erweist sich oft als ein Weg mit vielen Stolpersteinen. Zukünftige Häuslebauer, die sich bisher nur wenig mit dieser komplexen Materie beschäftigt haben, müssen sich vermehrt auf die Expertise der Bauunternehmen verlassen. So sind häufig ihrer Parteilichkeit ausgeliefert oder schrecken vor den komplizierten Auflagen ab. Um dem vorzubeugen, hat der Bundestag kürzlich eine Reform des Bauvertragsrechts verabschiedet, die die Position der Verbraucher gegenüber Baufirmen stärkt. "Dass Immobilienbesitzer in spe mehr Rechte bekommen, stellt genau die richtige Entwicklung dar. Denn vor allem in Zeiten historisch niedriger Bauzinsen - wenn der Zeitpunkt für eine solche Investition für viele genau richtig zu sein scheint - ist es wichtig, die Verbraucher vor möglicher Willkür der Unternehmen zu schützen", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Erstmals vertragliches Widerrufsrecht

Verbraucher profitieren in Zukunft von größerem Spielraum an Möglichkeiten und den detaillierteren vertraglichen Angaben beim Hausbau, die erstmals gesetzliche Normen haben müssen. Sollten sich finanzielle Umstände oder persönliche Pläne kurzfristig ändern, können Häuslebauer künftig den Hausbauvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Die Baufirma ist darüber hinaus verpflichtet, ein festes Fertigstellungsdatum des Hauses anzugeben sowie eine detaillierte Baubeschreibung zu liefern, die konkrete Leistungen und verwendetes Material beinhaltet.

Mit Reform zur besseren Zusammenarbeit

Auch Handwerker und Bauunternehmen erhalten Sicherheiten: Denn fortan sollen Verkäufer von schadhaften Materialien für den finanziellen Schaden haften und nicht nur für Ersatz sorgen, sondern sogar gegebenenfalls den Aus- und Einbau zahlen. "Auf diese Weise nützt die Reform auch den beteiligten Unternehmen und stellt so faire und partnerschaftliche Gegebenheiten für alle Beteiligten sicher", so Scharfenorth weiter. Interessierte, die bei der Baufinanzierung bereits die ersten Schritte gemacht haben, informieren sich rund um Anschlussfinanzierung und erhalten einen optimalen Vergleich der für sie geeigneten

Baufi24 GmbH

Stephan Scharfenorth,

Tel. +49 (0) 800 808 4000

E-Mail: redaktion@baufi24.de

Mietausfall? Grundsteuererlass möglich!

Hatten Hausbesitzer im vergangenen Jahr geringe oder gar vollständig ausbleibende Mieten zu beklagen, können sie beantragen, dass ihnen die Grundsteuer teilweise erlassen wird. So lässt sich die finanzielle Belastung durch die Grundsteuer unter Umständen um die Hälfte reduzieren. Darauf weist Frau Dr. Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern, hin.

Konnte der Vermieter gar keine Miete erzielen, kann ihm die Hälfte der erhobenen Grundsteuer erlassen werden. Hat er weniger als die Hälfte der üblichen Bruttokaltmiete erhalten, ist noch ein Erlass um ein Viertel der erhobenen Grundsteuer möglich (§ 33 Grundsteuergesetz). Ursache für den Mietausfall kann beispielsweise ein unverschuldeter Leerstand sein, zum Beispiel durch einen Wohnungsbrand oder einen Wasserschaden. Zu Mieten, die weit hinter der üblichen Miete zurückbleiben, kann es insbesondere in Gebieten kommen, in denen die Bevölkerung rapide abnimmt und ein Überangebot an Wohnungen besteht.

Ein teilweiser Erlass der Grundsteuer ist nur möglich, wenn der Vermieter den Mietausfall nicht selbst verschuldet hat. Leerstandszeiten wegen Renovierung oder Modernisierung ermöglichen deshalb keinen Grundsteuererlass, da diese Umstände vom Steuerpflichtigen selbst herbeigeführt wurden. Bemüht sich der Eigentümer einer leerstehenden Immobilie dagegen intensiv um einen neuen Mieter und kann diese Bemühungen auch dokumentieren, sollte einem Grundsteuererlass nichts im Wege stehen. Der Nachweis der eigenen Bemühungen kann vor allem durch Vorlage entsprechender Inserate in Zeitungen und auf den einschlägigen Immobilien-Suchportalen im Internet geführt werden.

Haus & Grund Bayern

Sonnenstraße 11/ III

80331 München

Telefon 089 / 5404133-0

Telefax 089 / 5404133-55

www.haus-und-grund-bayern.de

Wohneigentum kaufen und vermieten - was ist zu beachten?

5 Tipps für Käufer und Vermieter vom Vermietungsexperten Jürgen Hansch, Hansch Immobilien IVD

Jeder vierte Deutsche plant den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, um sie zu vermieten, muss beim Kauf und bei der Vermietung einiges beachten. Beispielsweise gibt es spezielle Mietverträge für Eigentumswohnungen.

Sicherheitsorientierte Anleger setzen auf die vermietete Eigentumswohnung zur Altersvorsorge. Niedrige Hypothekenzinsen. Eine Null-Sparzins-Situation. Unruhige Kapitalmärkte. Das macht den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Der Markt reagiert entsprechend. In 2016 sind laut Statistischem Bundesamt 375 385 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt worden. Gegenüber dem Vorjahr ist das eine Steigerung von + 21,6 Prozent. Der Anteil der Eigentumswohnungen daran beträgt 82 655 Wohnungen (+ 17,2 Prozent gegenüber 2015).

1. Kaufkriterium Nummer Eins: Lage und nochmals Lage

Für Immobilien-Profis gilt zunächst die Lage der Immobilie als wichtigstes Kaufkriterium. Mag die Wohnung noch so komfortabel ausgestattet sein. Wenn die Lage und damit die Nachfragesituation des Marktes nicht hinreichend berücksichtigt wird, sind Vermietbarkeit und Wertewachstum schwieriger umzusetzen. Zentrale Lagen hingegen, werden auch in Zukunft nachgefragt und steigen kontinuierlich im Immobilienwert.

2. Steuervorteile auf die vermietete Wohnung

Steuervorteile sind bei der Renditeplanung der vermieteten Eigentumswohnung als Sahnehäubchen zu kalkulieren, um private Rücklagen für eventuelle Sonderausgaben zu schaffen. Steuerlich abzugsfähig sind beispielsweise Instandhaltungskosten, Schuldzinsen, Abschreibungen, nicht umlagefähige Betriebskosten wie Verwaltungsgebühren und die Vermittlungsgebühren eines Immobilienmaklers.

3. Welche Wohnungsgröße

Es gibt keine pauschale Antwort. Hier ist der spezifische Markt zu sondieren. In Ballungszentren hat sich das Mietniveau ordentlich nach oben entwickelt. Somit werden Wohnungen ab 100 Quadratmeter in guter Lage deutlich über 1.000 Euro vermietet - ohne Nebenkosten. Weitaus mehr Mieter sind bereit bis 1.000 Euro pro Monat für eine Wohnung zu bezahlen. In Universitätsstädten wie Köln lohnt sich das kleine Apartment als Studentenwohnung. Zumal nach dem Kölner Mietspiegel 2017 für kleinere Wohnungen mehr Kaltmiete pro Quadratmeter verlangt werden kann und sich unter Umständen eine Möblierung bei kleinen Wohnungen unter Renditeaspekten lohnt.

4. Spezieller Mietvertrag für Eigentumswohnungen

Nur wenige wissen es. Im Mietvertragsrecht ist die Sonderform von Wohneigentum nicht definiert. Die Hausordnung, die das gemeinschaftliche Zusammenleben beschreibt, wird so behandelt, als gäbe es immer nur einen Eigentümer. Wenn Sie allerdings Wohneigentum erwerben, sind sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, der sogenannten WEG. Auch hier ist das Zusammenleben per Teilungserklärung in einer sogenannten Gemeinschaftsordnung beschrieben. Diese kann aber durch Beschluss der WEG jederzeit geändert werden. Für Sie als Eigentümer sind Änderungen bindend.

Nicht für den Mieter, wenn im Mietvertrag keine Regelung getroffen wurde. Fehlt eine entsprechende Formulierung ist der Ärger mit Mieter und WEG meist vorprogrammiert. Typische Beispiele sind das Anbringen von Balkonkästen oder Satellitenschüsseln.

Hansch Immobilien, Immobilienmakler und Verwalter in Köln verwendet bei der Vermietung von Eigentumswohnungen spezielle Formular-Mietverträge. Dort heißt es unter anderem:

Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich, sofern und soweit er die Möglichkeit hatte, sich in zumutbarer Weise Kenntnis vom Inhalt entsprechender Regelungen zu verschaffen. Dazu wird der Vermieter dem Mieter auf jederzeitige Anforderung hin soweit erforderlich Kopien der betreffenden schriftlichen Unterlagen zur Einsichtnahme überlassen.

Dies gilt auch für spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung und die nach dem Abschluss des Mietvertrags getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sofern diese nicht zu unzumutbaren Belastungen oder Beeinträchtigungen des Mieters führen. Der Vermieter wird dem Mieter die einschlägigen Änderungsbeschlüsse durch Aushändigung entsprechender Kopien mitteilen.

5. Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbaren

Auch sollte im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Umlageschlüssel nach sognannten Miteigentumsanteilen (= MEA) erfolgt und nicht nach Wohnfläche. Denn die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile können unter Umständen durch bestimmte Gegebenheiten der Eigentumswohnung von der tatsächlichen Größenordnung abweichen. Hinzukommt, dass der Verwalter einer Wohneigentümergemeinschaft die Abrechnung des Hausgeldes nach MEA vornimmt.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z

Mehr Informationen zum Thema "Spezieller Mietvertrag Eigentumswohnung" finden Interessierte auf der Unternehmensseite des Kölner Immobilienmaklers und Hausverwalters, der sich auf die Vermietung und Mietverwaltung im Sondereigentum spezialisiert hat:

https://www.hansch-immobilien.koeln/infodeskeigentuemer/

Hansch Immobilien IVD

Jürgen Hansch

Claudius-Dornier-Straße 5b 50829 Köln

022129801940

juergen.hansch@jhansch-immobilien.de

http://www.hansch-immobilien.koeln

Nur bezahlen, was wirklich gebaut ist! Bauträgerverträge haben Vor- und Nachteile.

Der Aussicht auf ein „Rund-um-sorglos-Paket“ für das Eigenheim stehen fehlende Mitspracherechte und finanzielle Risiken gegenüber. Dass diese überwiegen können, zeigt ein aktuelles Beispiel. Kürzlich ließ sich ein Bauträger von seinem Auftraggeber einen noch nicht erreichten Bautenstand bestätigen und rang ihm eine entsprechende Zahlungsanweisung ab. Es handele sich doch nur um eine Formalie, so der Bauträger, und der Erwerber könne doch wohl schon einmal unterschreiben. Ein solches Vorgehen erfüllt allerdings unter Umständen den Betrugstatbestand, wenn ein Bauträger dem Erwerber einen tatsächlich nicht erreichten Bautenstand vortäuscht und von den Erwerbern dann auch noch eine Bestätigung und entsprechende baufortschrittabhängige Abschlagszahlung verlangt.

Gerät der Bau im Verlauf eines Bauvorhabens ins Stocken, etwa aufgrund von Liquiditätsengpässen des Bauträgers, sind vorzeitig gezahlten Raten gefährdet.

Droht dem Bauträger sogar die Insolvenz, ist der Verbleib des Geldes fraglich (gerne helfen wir Ihnen weiter: http://www.jus-kanzlei.de/rechtsgebiete/baurecht.html). Ein gerichtlich eingesetzter Insolvenzverwalter könnte zwar die Erfüllung des Bauträgervertrags wählen, den Bau und damit auch die betreffende Eigentumswohnung also noch fertigstellen und mögliche Mängel beseitigen. Allerdings kann er dann – baufortschrittsabhängig gemäß dem notariell vereinbarten Ratenplan – sämtliche zur Restfertigstellung noch offenen Raten verlangen. Die vom Erwerber vorzeitig geleisteten Zahlungen werden zu ganz gewöhnlichen Insolvenzforderungen, die zur Insolvenztabelle anzumelden sind. In einem solchen Fall zahlt der Erwerber praktisch doppelt, da er im besten Fall nur noch eine zugeteilte Quote an der Insolvenzmasse erhält!

Plötzlich Betrüger

Erwerber von Bauträgerobjekten finanzieren ihr Bauvorhaben meist über ein Darlehen. Im geschilderten Fall kann die darlehensgebende Bank den Erwerber sogar wegen Beteiligung an einem Betrug belangen. Denn in der Regel lässt die Darlehensgeberin das Darlehen durch eine eingetragene Grundschuld im Wohnungseigentumsgrundbuch dinglich sichern, oder ggf. durch Pfändung der Auflassungsvormerkung des Erwerbers für den betreffenden Miteigentumsanteil am noch ungeteilten Grundstück. Erfolgt eine vorzeitige, d.h. nicht baufortschrittsgemäße Auszahlung, bleibt das Darlehen insoweit ungesichert. Die Vorlage des falschen Bautenstandsberichts ist eine Täuschung, aus der sich ein Schaden für die Darlehensgeberin ergibt, den sie zur Anzeige bringen kann. Ist auch der Bauträger über eine Bank finanziert, ergeben sich Rechte des Erwerbers aus dem Freigabeversprechen dieser Globalgläubigerin.

Denkbar ist, dass die Bank des Bauträgers das betreffende Wohnungseigentum aus der Haftung entlässt. Sodann muss der Erwerber den Bauträger auf Zustimmung zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (bei erklärter Auflassung im Bauträgervertrag) oder auf Auflassung verklagen. Es ist auch möglich, dass die Globalgläubigerin dem Erwerber alle gezahlten Raten bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts ohne Zinsen zurückzahlt. In diesem Fall muss der Erwerber, wenn ihm kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, im Gegenzug zur Rückzahlung der Raten die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung bewilligen.

Rückzahlung ist Chefsache

Hat der Bauträger das Projekt nicht finanziert und ist er noch greifbar, sollte der Erwerber nicht nur vom Bauträger sondern in Gesamtschuld auch von dessen Geschäftsführer bzw. Vorstand persönlich die Rückzahlung der vorzeitig gezahlten Raten verlangen. Die Frist dafür sollte möglichst kurz bemessen sein (gerne helfen wir Ihnen weiter: http://www.jus-kanzlei.de/rechtsgebiete/baurecht.html). Grundlage ist ein Verstoß gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die zwar für Bauträger, nicht aber für Erwerber gilt. Zahlt der Bauträger bzw. dessen persönlich haftende Geschäftsführer die unrechtmäßig entgegengenommenen Beträge nicht fristgerecht zurück, muss entsprechend geklagt werden. Dabei können auch Zinsen ab vorzeitiger Entgegennahme der Raten sowie Auskunft über die zwischenzeitlich hieraus gezogenen Nutzungen verlangt werden. Erwerber sollten hier alle gesetzlichen Möglichkeiten ausschöpfen und auch Schäden durch Verzug und Nutzungsausfall geltend machen. Überdies ist anzuraten auch die gerichtliche Feststellung zu erwirken, dass der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem persönlich haftenden Beklagten aufgrund vorsätzlicher unerlaubter Handlung besteht, um einer Restschuldbefreiung vorzubeugen. Abzuraten ist allerdings insoweit von einem Rücktritt vom Bauträgervertrag, weil der Erwerber dadurch den Schutz der Auflassungsvormerkung verlieren würde.

Juristische Möglichkeiten ausschöpfen

Zu prüfen ist im Einzelfall auch ein möglicher Verstoß gegen das Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG), aus dem sich ein weiterer Direktanspruch gegen den oder die Geschäftsführer bzw. den Vorstand persönlich ergeben kann. Denn Bauträgererwerbspreisraten sind als Baugeld im Sinne des BauFordSiG anzusehen, so dass auch der Geschäftsführer bzw. Vorstand der Bauträgergesellschaft persönlich haftet, wenn er die vom Erwerber gezahlten Raten zweckwidrig verwendet und deshalb eine dem Baugläubiger zustehende Werklohnforderung nicht erfüllt wird. Vertretbar erscheint, auch den Erwerber vom Bauträger in den Schutzbereich des BauFordSiG einzubeziehen.

Am besten sollte man es gar nicht erst so weit kommen lassen. Erwerber sollten Bautenstandsberichte vom Bauträger immer gründlich und am besten unter Zuhilfenahme eines Bausachverständigen und Bauanwalts prüfen und kritisch hinterfragen. Keinesfalls sollten Erwerber vorzeitige Auszahlungsanweisungen gegenüber der Darlehensgeberin veranlassen.

Der Autor, Rechtsanwalt Thomas Schmitt, ist Partner der Kanzlei JuS Rechtsanwälte, Augsburg (www.jus-kanzlei.de). Er ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Schlichter nach SOBau des Deutschen Anwaltverein (DAV). Er beschäftigt sich seit über 19 Jahren (http://www.jus-kanzlei.de/rechtsgebiete/baurecht.html) vornehmlich mit sämtlichen rechtlichen Fragen des Bau-, Architekten- und Immobilienrechts. Zudem ist Herr Rechtsanwalt Schmitt Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsvereins (ARGE BauR).

Thomas Schmitt

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau und Architektenrecht

Schlichter nach SOBau

JuS Rechtsanwälte

Abt. Bau, Miete & Immobilien

Ulrichsplatz 12

86150 Augsburg

Tel.: 0821/34660-24

Fax : 0821/34660-82

Email: Schmitt@jus-kanzlei.de

www.jus-kanzlei.de

Betriebskosten kalkulieren

Nach dem Kauf einer Immobilie entfällt für Eigentümer zwar die Miete, laufende Kosten müssen dennoch bezahlt werden. Denn die Kosten für Heizung, Wasser sowie Müllbeseitigung können im Grenzfall die geplanten monatlichen Ausgaben übersteigen und Häuslebauer so in die Bredouille bringen. Die Höhe dieser Kosten wird durch die Lage, Größe sowie den Zustand des Objekts bestimmt und sollte bereits vor dem Kauf in den Finanzierungplan einbezogen werden. "Betriebskosten sind neben den Raten für die Fremdfinanzierung und Nebenkosten einer der bedeutenden Faktoren für die finanzielle Belastung, die Immobilienbesitzer tragen müssen", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). "Besonders aufgrund der regelmäßigen Steigerung der Energiekosten müssen Eigentümer häufig mehr für die Bewirtschaftung der Immobilie zahlen, als sie ursprünglich erwartet haben. Werden Betriebskosten unterschätzt, drohen finanzielle Schwierigkeiten", so Scharfenorth weiter.

Was sind Betriebskosten?

Als Betriebskosten gelten Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie aus dem Gebäude, seinen Einrichtungen und dem Grundstück laufend entstehen. Darunter fallen Heiz- und Wasserkosten, Grundsteuer oder Versicherungen. Einmalig anfallende Kosten, wie Ausgaben für Instandsetzungen, zählen somit nicht zu den Betriebskosten. Die Betriebskosten für Eigentumswohnungen bestehen aus einem Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten beispielsweise für Gebäudereinigung, Hausmeister oder Gartenpflege.

Besser planen und Informationen einholen

Für eine bessere Kalkulation der Kosten sollten Interessierte vom Immobilien-Verkäufer Verbrauchsabrechnungen der letzten drei bis fünf Jahre einfordern. Es empfiehlt sich, besonderes Augenmerk auf starke Veränderungen in den Abrechnungszeiträumen bei einzelnen Posten sowie größere Abweichungen vom Durchschnitt zu richten.

Wie monatliche Raten aus Zins, Tilgung und Sondertilgung bei unterschiedlichen Finanzierungsbeträgen und Beleihungssätzen ausfallen, ermitteln Interessierte schnell und einfach mit dem Baufinanzierungsrechner (https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/) von Baufi24.de.

Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth,

Tel. +49 (0) 800 808 4000

E-Mail: redaktion@baufi24.de

Besichtigungstermine erfolgreich gestalten: Professionelle Tipps für Immobilienverkäufer zum Thema Besichtigung

Stehen die ersten Besichtigungstermine im Zuge eines Hausverkaufs an, dann gibt es viele Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Ein Hausverkäufer möchte sicherlich schnellstmöglich an den passenden Interessenten verkaufen. Doch wie wird dieser am besten gefunden? Pascal Weß von VR Immobilien gibt wichtige Hinweise zum Thema Immobilienbesichtigung.

"Aus Erfahrung weiß ich, dass es neben den wirklichen Kaufinteressenten auch Besichtigungstouristen gibt, die sich eine Immobilie einfach nur mal anschauen möchten", erklärt Pascal Weß, der Immobilienökonom und Geschäftsführer der VR Immobilien GmbH aus Fulda. "Besonders unangenehm kann es werden, wenn dahinter böse Absichten stecken und der Termin beispielsweise genutzt wird, um Wertgegenstände zu begutachten." Daher ist es sehr wichtig, dass vor der Besichtigung eine Selektion stattfindet.

Dafür rät der Experte, in jedem Fall vorab Name und Kontaktdaten der Besichtigungsteilnehmer abzufragen und sogar durch einen Anruf zu überprüfen. Ob ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht, können Immobilienbesitzer herausfinden, indem sie sich Auskunft über die finanziellen Möglichkeiten geben lassen oder nachfragen, ob bereits eine Finanzierungsberatung erfolgt ist. Außerdem ist es ratsam nach den Wünschen und Ansprüchen der Kaufinteressenten zu fragen, denn wer darüber nachdenkt, eine Immobilie zu kaufen, der hat meist schon ganz konkrete Vorstellungen. "Sonst kann es passieren, dass wertvolle Zeit aufgewendet wird, um nachher zu hören, dass ein Zimmer oder eine Gästetoilette fehlt oder der Garten einfach zu klein ist", weiß Pascal Weß.

Für das Vorgehen bei der Besichtigung rät der Experte zunächst die Räumlichkeiten und die Außenanlagen entsprechend herzurichten. "Konkret heißt das: Rollläden hoch ziehen, entrümpeln, aufräumen und säubern und ggf. neu dekorieren sowie den Vorgarten und die Terrasse hübsch gestalten", äußert sich Pascal Weß zu den Vorbereitungsmaßnahmen einer Besichtigung. "Und ganz wichtig ist die Entpersonalisierung, um eine möglichst breite Käuferschicht anzusprechen. Wer zu eng emotional mit der Immobilie verbunden ist oder an einer Beschleunigung des Verkaufszeitraums sowie einer Erhöhung des Kaufpreises interessiert ist, sollte sich am besten einen Experten in Sachen Immobilienvermarktung an die Seite holen."

Bei der Besichtigung selbst ist es ein verbreiteter Irrglaube, dass die schönsten Räume zuerst gezeigt werden sollten, weil der erste Eindruck zählt. Allerdings wird dieser bereits vor dem Objekt von außen oder spätestens im Eingangsbereich gewonnen. "Am besten ist natürlich eine bedürfnisorientierte Besichtigung, welche zum Schluss wieder im für den Interessenten wichtigsten Zimmer zu endet", rät Pascal Weß. "Und ist das Interesse geweckt, sollten sich die Eigentümer nicht auf die Aussage verlassen, dass sich die Interessenten wieder melden. Besser ist es nach ein paar Tagen nachzufassen, denn erfahrungsgemäß melden sich 80% nicht selbst zurück und eine eigenständige Absage ist leider die Ausnahme."

Abschließend stellt sich die Frage nach den Unterlagen, die vor oder nach einer Besichtigung den potentiellen Käufern zu übergeben sind. Die Experten von VR Immobilien beraten und betreuen Verkäufer nicht nur im Bereich der Vermarktung und bei den Besichtigungen, sondern stellen auch die geforderten Dokumente zusammen und optimieren diese für den Verkauf. So werden Kunden bis zum erfolgreichen Abschluss umfassend begleitet.

Auf http://www.v-r-immobilien.de sind weitere Informationen zu Themen wie Verkauf Haus Fulda (https://www.v-r-immobilien.de/Verkauf-Haus-Fulda.htm), Fulda Haus verkaufen (https://www.v-r-immobilien.de/Fulda-Haus-verkaufen.htm), Haus Verkauf Fulda (https://www.v-r-immobilien.de/Haus-Verkauf-Fulda.htm) und vielen mehr zu finden.

Altersgerecht im eigenen Zuhause leben

Mit dem Alter kommt die Weisheit und manchmal auch körperliche Probleme, die das Leben beeinträchtigen. Damit Immobilienbesitzer auch in hohen Lebensjahren ohne Schwierigkeiten in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben können, lohnt sich oftmals eine Investition in Baumaßnahmen zur Verbesserung der Alltagsbewältigung. Da solche Vorhaben meistens mit größeren Ausgaben verbunden sind, bieten einige Kreditinstitutionen finanzielle Hilfen an, um barrierefreies Leben auch im Alter zu ermöglichen.

Finanzielle Hilfen bei den Baumaßnahmen

Weil das Durchschnittsalter der deutschen Bevölkerung immer weiter steigt, gerät altersgerechtes Wohnen immer mehr in den gesellschaftlichen Fokus. Uneingeschränktes Bewegen in der eigenen Immobilie erfordert in vielen Fällen bestimmte An- und Umbauten sowie das Umsetzen individueller Ansprüche. "Bei Pflegebedürftigkeit übernimmt die Pflegeversicherung einen bestimmten Prozentsatz des finanziellen Aufwands. Der Zuschuss beträgt bis zu 4.000 Euro pro Maßnahme", erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Altersgerecht Umbauen mit KfW

Falls keine Ansprüche auf Pflegezuschüsse bestehen, bieten viele Banken attraktive Finanzierungsmöglichkeiten an. Das Förderprogramm 159 "Altersgerechtes Umbauen" der KfW richtet sich beispielsweise nicht nur an Ältere, sondern auch an Behinderte, sowie an Familien mit Kindern, die ihre Wohnqualität verbessern möchten. Unabhängig vom Alter unterstützt das Projekt mit einem effektiven Jahreszins von 0,75 Prozent und einem Kreditbetrag von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit. "Dabei handelt es sich um Maßnahmen zur Barrierereduzierung, Einbruchsschutz oder dem Kauf bereits umgebauten Wohnraums", so Scharfenorth weiter.

Auch die steigende Zahl von Mehrgenerationenhäusern sorgt für häufige und zusätzliche Anpassungsmaßnahmen im Haushalt. Eine uneingeschränkte Wohnsituation hilft allen Mitbewohnern im Haushalt, sich gegenseitig zu unterstützen. Interessierte informieren sich unter https://www.baufi24.de/, um nähere Inhalte zur Finanzierung von An- und Umbauten zu bekommen. .

Unternehmenskontakt: Baufi24 GmbH Stephan Scharfenorth, Tel. +49 (0)

800 808 4000 E-Mail: redaktion@baufi24.de

Eine Immobilienblase ? - Pro und Contra

Zurzeit gibt es diverse Spekulationen über eine bevorstehende oder bereits existierende Immobilienblase. Viele Immobilienbesitzer sind beunruhigt, Kaufinteressenten überprüfen ihre Renditeberechnungen.

Dabei setzen die Dotcom-Blase im März 2000 und die Finanzkrise 2008 natürlich Maßstäbe, die sich in den Köpfen festgesetzt haben. Was spricht nun für, was gegen eine "Immobilien-Blase"?

Die erste Immobilienblase gab es in Griechenland unter König Midas (ca. 750 v. Chr.), der damals die Geldmenge durch Reduzierung des Gold- und Silbergehalts erhöhte. Dies führte zu steigenden Immobilienpreisen, die, als der Betrug bekannt wurde, zusammenbrachen.

Die Angst, die jetzt hinter den Befürchtungen steht, beruht auf der Bankenkrise 2008, die durch notleidende Immobilienkredite in den USA ausgelöst wurde.

Wikipedia: "Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand; dann fallen die Preise".

Ob diese Definition ausreicht? Ein moderates Fallen der Preise begründet sicher kein "Platzen der Blase", lediglich ein radikaler Preiseinbruch mit Zusammenbruch des Marktes würde den Namen verdienen.

Pro Blase

1. Starke Preissteigerungen in Teilmärkten

2. Niedrige Zinsen und damit billiges Geld, das Preissteigerungen anheizt und ermöglicht

3. Niedrige Zinsen in alternativen Kapitalanlagen und immer noch attraktive Renditen im Immobilien-Sektor fördern die Nachfrage

4. Zu niedrige Tilgungsraten der Kredite (manche Fachleute halten mind. 4% Tilgung beim jetzigen Zinsniveau für notwendig)

5. Kaufpreise steigen schneller als die Mieten, die Renditen sinken, damit auch die Möglichkeit, den Schuldendienst aus den Einnahmen zu bedienen.

Kontra Blase:

Unterschied des amerikanischen zum deutschen Immobilienmarkt:

1. Auslöser waren 2008 zwar die faulen Immobilienkredite in den USA, die über entsprechende Finanz-Instrumente über die ganze Welt verteilt wurden, aber Ursache war dann der Zusammenbruch des Interbanken-Handels, weil keine Bank der anderen mehr traute. Ein rein psychologischer Vorgang, der heute durch zusätzliche Sicherungs-Instrumente sicher nicht mehr so stark auftreten würde. Während früher diese Papiere fast als renten-ähnlich sicher angesehen wurden, werden sie heute im Bewusstsein des darin steckenden Risikos gehandelt.

2. In den USA werden viele Konsum-Kredite über Grundschulden finanziert. Dabei wird eine tatsächliche oder vermutete Wertsteigerung der Immobilie sofort in eine Erhöhung des Kredites umgesetzt, um Konsumausgaben wie Auto oder Urlaub zu finanzieren. In den USA haben die Banken das problemlos mitgemacht, in Deutschland sind die Banken wesentlich restriktiver, auch natürlich unter dem Einfluss von Basel III. Eine Erhöhung der Grundschuld wird hier nur in Ausnahmefällen vorgenommen, und dann an Zwecke wie Sanierung oder Umbau des Hauses, z.B. altersgerecht, gebunden.

3. In den USA haftet nur die Immobilie für den Kredit, der Eigentümer kann im Extremfall den Schlüssel bei der Bank einwerfen, ist damit zwar sein Haus, aber auch seine Schulden los. Er muss darüber hinaus nicht haften. In Deutschland haftet der Schuldner auch weiterhin, die Grundschuld ist lediglich eine Form der Besicherung des Kredites, aber auch noch nach einer Zwangsversteigerung der Immobilie haftet der ehem. Eigentümer weiter für die Restschuld. Die Besicherungsmasse für die Banken ist in Deutschland also wesentlich größer als in den USA, und gleichzeitig natürlich auch das Risiko-Bewusstsein der Kreditnehmer auf Grund der persönlichen Haftung.

4. In den USA gibt es wesentlich mehr Voll-Finanzierungen, in Deutschland werden diese nur bei extrem guter Bonität des Schuldners durchgeführt. Die übliche Eigenkapitalquote (www.bruder-immobilienmakler.de/finanzierung) von 20%, verbunden mit einer Tilgung von mindestens 3%, sorgt dafür, dass sicherungstechnisch auch erhebliche Wertverluste der Immobilie aufgefangen werden können. Rein rechnerisch beträgt nach 10 Jahren, 20% ursprüngliches EK und 3% anfängliche jährliche Tilgung, die Restschuld nur noch ca. 54% des Kaufpreises. Damit sind auch erhebliche Zinssteigerungen in der Anschluss-Finanzierung aufzufangen. Z.B. kann bei höheren Zinsen dann die Tilgung reduziert werden (in der Zinsphase von 5% war eine 1-prozentige Tilgung üblich).

5. Die amerikanische Mentalität fördert Spiel und Risikobereitschaft ("The Winner takes it all"); wir sehen es z.B. im Wahlsystem und der verbreiteten Wettleidenschaft.

6. Der wesentlich weniger geregelte Arbeitsmarkt in den USA und die geringere soziale Absicherung führen dazu, dass dort Kredite wesentlich schneller notleidend werden - eine schwere Krankheit, Verlust des Arbeitsplatzes können bereits ausreichen

7. Eine Insolvenz hat in den USA nicht das gleiche Stigma wie in Deutschland,