Е.И. Самойлов

Вещные права граждан на жилые помещения (право пользовладения). Понятие, виды, содержание

Монография

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.3

ББК 67.404.1

С17

Автор:

Самойлов Е. И. – кандидат юридических наук, автор ряда статей, посвященных проблемным вопросам жилищного права. Являясь практическим работником и занимаясь научной деятельностью, в своих работах автор рассматривает теоретические вопросы в их взаимосвязи с действующим законодательством и юридической практикой.

Книга посвящена одному из важнейших вопросов гражданского законодательства последних десятилетий – системе вещных прав, который рассматривается автором на примере владения и пользования чужими жилыми помещениями. В работе исследуются действующие ограниченные вещные права граждан на жилые помещения, указанные в гражданском и жилищном законодательстве и вызывающие наибольшие дискуссии и споры, а также права, которые по своей природе являются вещными, но на сегодняшний день не получили должного законодательного регулирования либо вообще не нашли своего законодательного закрепления при переходе из норм советского жилищного права. Выделенные на основании родовых и предложенного видового признаков права соединены автором в единую конструкцию, единое ограниченное вещное право – право пользовладения, за основу которого взяты личные сервитуты Древнего Рима и жилищные сервитуты европейских законодательств Германии, Франции и других европейских стран.

Большое внимание автор уделил разграничению вещных, обязательственных и корпоративных прав на жилые помещения. В работе анализируется и проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предлагается ввести в гражданский оборот ограниченное вещное право личного и социального пользовладения на жилые помещения, даются практические советы по его доработке и изменениям.

Законодательство приводится по состоянию на 1 февраля 2017 г.

УДК 347.2/.3

ББК 67.404.1

© Самойлов Е. И., 2017

© ООО «Проспект», 2017

Введение

Существующий в Российской Федерации жилищный фонд в своем большинстве находится в частной собственности граждан¹. Действующее гражданское законодательство в основном предусматривает институты, направленные на обеспечение потребности в жилье за счет их собственных средств. Вместе с тем для ряда категорий граждан одним из основных способов удовлетворения потребности в жилье является пользование (проживание) в жилом помещении собственника.

Проживание граждан в чужом жилом помещении имеет различные правовые основания и различную правовую природу. Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации предусматривают вещные, обязательственные и корпоративные права граждан на проживание в жилом помещении собственника. Однако вещные права граждан, а точнее ограниченные вещные права, не имеют в действующем законодательстве системного правового регулирования: они расположены в различных нормативных актах, разрозненны, а некоторые из них вообще не имеют законодательного закрепления в качестве таковых и не регистрируются как право в публичных реестрах. Львиная доля правового регулирования данных отношений происходит с помощью судебных решений, подменивших собой в правовом вакууме нормы гражданского права. Такая ситуация вызвана тем, что в правовом поле советского законодательства система вещных прав длительное время не существовала, а сам институт в рамках социалистической собственности был не востребован и практически не исследовался. При этом в действующем законодательстве содержались отдельные статьи, предусматривающие классические ограниченные вещные права, но обозначенные как обязательственные правоотношения.

Сложившаяся ситуация негативно сказывается как на правах проживающих в жилом помещении граждан, так и на правах их собственников, делая правоотношения между ними в достаточной мере неопределенными, а сами ограниченные вещные права — оспоримыми.

Между тем в развитых правопорядках, построенных на системе римского частного права, институт ограниченных вещных прав на жилые помещения существует уже не одно столетие. В законодательстве многих европейских стран право пользования чужим жилым помещением закреплено в виде самостоятельного вещного права проживания или в качестве личного сервитута в системе прав на чужие вещи. Прообразы данных прав содержались в кодификациях Древнего Рима как личный сервитут узуфрукт или его разновидность habitatio.

На сегодняшний день нормы Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации требуют изменений и дополнений, направленных на обеспечение реализации и эффективную защиту права граждан на проживание в жилом помещении собственника. Назрела потребность в совершенствовании подхода в регламентации прав пользования и владения жилым помещением собственника, законодательном объединении отдельных разрозненных прав граждан в единое право с его детальным правовым регулированием, установлении баланса между интересами собственника жилья и проживающими в нем гражданами.

Концепцией развития гражданского законодательства² и разработанным в соответствии с ней проектом изменений Гражданского кодекса Российской Федерации³ предлагается ввести в Гражданский кодекс право личного пользовладения (узуфрукт) как ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется чужой вещью в соответствии с ее назначением. Предусматривается выделить две разновидности узуфрукта: право личного пользовладения, объектами которого должны выступать недвижимые вещи, и социальное, объектом которого будет являться жилое помещение.

В связи с предлагаемыми законодательными изменениями в настоящей работе автор определяет, какие из существующих прав граждан на жилые помещения могут быть выделены как ограниченные вещные права и объединены в единое право, обременяющее собственность, и отделяет его от иных действующих в современном законодательстве институтов, имеющих обязательственную и корпоративную правовую природу. Такое разделение производится на основании общеродовых признаков вещных прав, а также выведенного в результате проведенного научного исследования видового признака, присущего только ограниченным вещным правам на жилое помещение.

В работе рассматривается конструкция предлагаемого законодателем ограниченного вещного права пользовладения, делается заключение, обоснованно ли выбрана для него существовавшая в римском праве конструкция узуфрукта, производится сравнение пользовладения с другими личными сервитутами, исследуются правомочия владения и пользования, составляющие содержание ограниченных вещных прав на жилые помещения.

Понятие «право пользовладения» используется в настоящей работе в двух значениях. С одной стороны, им обозначаются права по владению и пользованию чужим жилым помещением, сложившиеся в действующем законодательстве, которые имеют под собой вещную природу и сходные между собой признаки и могут быть обозначены общим собирательным термином, положены в основу единого ограниченного вещного права и предлагаемых законодательных изменений.

Такими правами, по мнению автора, на сегодняшний день будут являться: право членов семьи собственника жилого помещения, право отказополучателя, право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, право членов семьи (бывших членов семьи) собственника приватизированного жилого помещения, право членов семьи (бывших членов семьи) членов-пайщиков жилищно-строительных кооперативов, возникшее до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Наиболее противоречивые и вызывающие споры права подробно рассмотрены в отдельных параграфах настоящей работы.

Также термин «право пользовладения» будет употребляться при исследовании тех поправок в Гражданский кодекс, которые собирается сделать законодатель, вводя личное и социальное пользовладение.

В основу настоящей работы легли труды российских и зарубежных цивилистов, изучавших римское право, институт вещных прав и непосредственно основы жилищных правоотношений. Автор обращается к фундаментальным трудам представителей дореволюционной цивилистики: К. Н. Анненкова, Н. П. Боголепова, Е. В. Васьковского, Ю. С. Гамбарова, Д. Д. Гримма, А. М. Гуляева, К. Д. Кавелина, Д. И. Мейера, С. А. Муромцева, К. А. Неволина, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, В. И. Синайского, И. М. Тютрюмова, Г. Ф. Шершеневича, М. В. Шимановского, трудам советских и современных ученых: А. Б. Бабаева, Ю. Г. Басина, В. А. Белова, И. С. Вишневской, Д. В. Дождева, И. А. Емелькиной, Л. Л. Кофанова, П. В. Крашенинникова, И. Б. Мартковича, И. Б. Новицкого, В. А. Савельева, К. И. Скловского, С. И. Сусловой, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, Д. А. Формакидова, З. М. Черниловского, Л. В. Щенниковой, а также к исследованиям зарубежных ученых: Ю. Барона, М. Бартошека, Г. Дернбурга, Р. Зома, Р. Иеринга, Ф. К. фон Савиньи, Л. Эннекцеруса и др.

Глава 1.
Право личного пользовладения (узуфрукт) как ограниченное вещное право на жилое помещение

§ 1. Возникновение ограниченных вещных прав пользования жилым помещением, их предмет и содержание в нормах римского частного права

Право пользования чужим недвижимым объектом, включая и жилые помещения, зародилось, как и большинство современных правовых институтов, в римском праве. В правовой системе Рима были закреплены категории прав на чужие вещи, так называемые сервитутные права, в правовой форме которых и происходило пользование жильем, принадлежащим другому лицу. Данные права, в отличие от права собственности, имели «своим объектом право на отдельную хозяйственную функцию вещи»⁴. И. Б. Новицкий определяет сервитут как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении⁵.

Марциан в 3-й книге «Правил» указывал, что сервитуты бывают личные: пользование и узуфрукт, — или сервитуты вещные: сервитуты сельских и городских имений (D. 8, 1, 1)⁶.

Такое деление сервитутов поддерживается большинством классических романистов и современными исследователями римского частного права, обозначавших сервитуты как вещные (предиальные) (от слова praedium — имение)⁷ или предиальные, или земельные⁸, или реальные⁹, а также личные (персональные¹⁰).

Иного мнения придерживается В. А. Савельев, считающий, что «узуфрукт в римском классическом праве не причислялся к сервитутам; он являлся особым вещным правом»¹¹. Ранее аналогичную точку зрения высказывал И. А. Покровский, говоря, что «всякий сервитут — личный или предиальный — есть вещное право на чужую вещь, ибо всякий сервитут создает хотя и ограниченное, но непосредственное господство над вещью»¹².

Узуфрукт (usus — пользование, fructus — плод, прирост, доход) являлся наиболее полным первоначально возникшим личным сервитутом, из которого в дальнейшем «произросли» и «отпочковались» наиболее специфические и урезанные по многим параметрам ограниченные права на чужие вещи, в том числе и жилые помещения, и их части. Данные личные сервитуты (узус, habitatio) имеют важное значение в связи с вносимыми в отечественное право изменениями и подлежат рассмотрению нами совместно с более полным по своему содержанию правом, положения о котором применялись и к остальным его разновидностям.

Узуфрукт, или пользовладение, как его стилистический синоним, имел своим объектом как движимые, так и недвижимые вещи, и определялся в Дигестах Юстиниана как «Usus fructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia» — узуфрукт есть право пользоваться чужими вещами и извлекать из них плоды с сохранением в целости субстанции вещей (D. 7, 1, 1). В самих Дигестах узуфрукт противопоставлялся proprietas (ограниченной собственности)¹³, который при этом делал саму собственность «голой и вполне бесполезной» (D. 7, 1, 3), а «собственник вещи, обремененной узуфруктом, оказывается лишен практически значимых правомочий»¹⁴. Узуфруктуарию дозволяется во всех отношениях пользоваться вещью и извлекать все плоды, как естественные, так и гражданские, как индустриальные, так и чисто естественные¹⁵.

Узуфрукт как специальное вещное право сложился в практике семейной жизни и первоначально был призван обеспечить алиментами вдову, не перешедшую во власть мужа: наследодатель создавал для нее возможность пожизненно пользоваться плодами какой-либо вещи с тем, однако, чтобы собственность на эту вещь оставалась у членов его семьи. Обычно это достигалось посредством особого отказа по завещанию¹⁶ — в силу легата как основания для его возникновения.

Р. Иеринг видел в узуфрукте «чисто этическое основание» — «вытекающая из брака нравственная обязанность заботиться о близких лицах». По мнению ученого, «вне семейных отношений пожизненный узуфрукт вряд ли когда-либо встречался и встречается. Он совершенно не нужен для гражданского оборота. Его местожительство — семья, домашний круг, который он почти никогда не покидает, чтобы выйти на улицу»¹⁷.

Другим основанием установления узуфрукта могли быть соглашения и стипуляции (stipulation — формальный, абстрактный, устный контракт, устанавливающий обязательство путем устного вопроса будущего кредитора и утвердительного ответа будущего должника)¹⁸.

Вышеназванные основания приобретения сервитутов И. Б. Новицкий определял как установленные по воле собственника служащей вещи¹⁹. Сюда же можно отнести и основания, указанные Д. В. Дождевым, — приобретение узуфрукта в качестве приданого (D. 23, 3, 7, 2; 23, 3, 66; 23, 3, 78; 24, 3, 57) или дарения (D. 39, 5, 9, 1)²⁰.

Узуфрукт мог также устанавливаться на основании судебного решения о разделе наследства и о разделе общего имущества, если судья одному присудит собственность, а другому — узуфрукт (D. 7, 1, 6). Сервитуты возникали с момента вступления судебного решения в законную силу.

Еще одним основанием для возникновения данного права являлось давностное владение.

Узуфрукт устанавливался в пользу конкретного лица, и его продолжительность определялась сроком жизни его выгодополучателя, если в основании, его устанавливающем, не был указан более ранний срок.

Основным содержанием права узуфрукта являлась возможность извлечения плодов из используемой вещи узуфруктуарием. Общее правило гласило, что все плоды принадлежат фруктуарию. Если в силу легата предоставлен узуфрукт на недвижимое имущество, как, например, на здания, то узуфруктуарию принадлежат все доходы, наемная плата за здания, дворы и прочее, что относится к зданию (D. 7, 1, 7, 1). Дигесты уже говорят о выделении цивильных плодов — взимаемой платы за пользование недвижимым имуществом (D. 22, 1, 36).

Узуфруктуарий имел возможность распорядиться извлекаемыми плодами, поскольку они становились его собственностью (D. 7, 1, 9, 7).

Узуфрукт и иные личные сервитуты как права личного характера являлись безвозмездными. В книгах Дигест, посвященных личным сервитутам, прямо об их безвозмездности ничего не говорится, однако содержание позволяет сделать вывод, что они не оплачивались субъектами данных прав. Классификаторы Дигест ничего не упоминают об обязанности узуфруктуария вносить собственнику вещи плату за ее использование, в отличие от таких сходных институтов пользования чужими вещами, как суперфиций (право на застройку земельного участка, принадлежащего другому лицу) и эмфитевзис (наследуемое право владеть и пользоваться чужим земельным участком с обязанностью вносить арендную плату).

Права, обязанности и ограничения для узуфруктуария были тесно переплетены с корреспондирующими им правами, обязанностями и ограничениями собственника обремененной вещи.

Из определения узуфрукта следует, что основными правами узуфруктуария являлись право пользования вещью и извлечения из нее плодов, о котором упоминалось ранее.

Узуфруктуарий мог предоставить вещь в безвозмездное пользование другому лицу (прекарий) или возмездно сдать объект узуфрукта в наем, в том числе и с правом последующей пересдачи нанимателем вещи другому лицу (D. 7, 1, 12, 2), но при этом он оставался субъектом узуфрукта и лицом, ответственным перед собственником вещи. Возмездно отчуждать узуфрукт узуфруктуарий мог только в пользу собственника используемой вещи (D. 23, 3, 66), а также он не мог передавать его по наследству, устанавливать на него иной сервитут.

В обязанности узуфруктуария входило поддерживать субстанцию вещи в том объеме, в котором она была ему передана, осуществлять текущий ремонт объекта узуфрукта (D. 7, 1, 7, 2) и нести иные обыкновенные расходы по содержанию вещи [например, вести уплату налогов, сборов, поземельных налогов или алиментов, возложенных на эту вещь (D. 7, 1, 7, 2)], возвратить вещь по окончании срока действия узуфрукта собственнику и возместить причиненный ущерб (D. 7, 1, 13, 2).

Помимо обязанности возмещать причиненный ущерб ответственность пользователя в римском праве подробно не оговаривалась, в том числе и право собственника досрочно прекращать отношения с обладателями личного сервитута в случае нарушения ими его прав.

Узуфрукт накладывал на собственника (проприетария) ограничения в виде невозможности установить сервитут на свою вещь (но может сохранять существующий) даже с согласия узуфруктуария (D. 7, 1, 15, 7), изъять ее из оборота (D. 7, 1, 17; 11, 7, 2, 7). При этом собственник мог произвести отчуждение вещи, на которую установлен узуфрукт, сохраняющий свое действие и при новом собственнике (D. 7, 9, 3, 4; D. 7, 4, 19).

Прекращался узуфрукт в первую очередь в связи со смертью узуфруктуария или с умалением его правового положения (capitis deminutio). Среди других случаев прекращения узуфрукта стоит выделить отказ (в пользу проприетария) в форме судебной уступки (in iure cessio), гибель вещи (mutatio rei), а также неиспользование узуфрукта (годичное — для движимых вещей и двухгодичное — для недвижимости)²¹.

Близкими по своему содержанию с узуфруктом являлись такие личные права (сервитуты) на чужую вещь, как usus — право личного пользования с получением благ и без извлечения плодов (кроме собственных нужд) и habitatio²² — право личного пользования жильем²³ (право жить в доме). С учетом изменений, вводимых проектом ГК РФ, эти личные сервитуты с ограниченным содержанием обращают на себя особое внимание как прообразы современных законодательных изменений, объектом которых выступали жилые помещения и которые заключались в ограниченном пользовании жилым помещением.

Usus давал право полного пользования без извлечения плодов, в том числе и пользование домом, и возможность брать плоды (цветы, овощи, фрукты) для своего потребления, но не для продажи²⁴.

Узуарий мог предоставлять участие в пользовании своим родным, слугам, гостям, но не мог уступить осуществления своего права другому лицу.

Право habitatio в предклассический и классический периоды было одним из вариантов права пользования и носило строго персональный характер²⁵.

Типичным примером habitatio являлся случай, когда наследодатель оставляет своей кормилице (служанке) комнату в доме для пожизненного проживания, или плодоносящий сад для прокормления, или то и другое вместе²⁶. Д. Д. Гримм указывает, что данное право носило, как правило, алиментный характер и рассматривалось как форма оказания материальной поддержки малоимущим лицам²⁷. Это право возникало в основном на основании завещания или легата. На алиментный характер habitatio указывал также и Г. Дернбург, отмечая, что из гуманности позволялась сдача его в наем²⁸.

Н. П. Боголепов, характеризуя habitatio как право жить в здании, заключал, что оно давало «в сущности, то же право, какое давал и usus; разница заключалась только в том, что оба эти сервитута habitatio и право пользоваться услугами рабов (operae servorum) не прекращались вследствие capitus deminutio (изменение правового состояния. — Прим. автора) управомоченного и вследствие непользования правом (non usus)». Автор относит существование данных сервитутов уже к концу Республики²⁹.

Субъект данного права не мог передавать жилье другим лицам и даже подселять к себе кого-либо. Ограничивалось и право на гостеприимство. В дальнейшем было сделано исключение для ближайших родственников, в частности для супруга пользователя.

Право проживания в чужом помещении было безвозмездным³⁰. Пользование жильем являлось, как правило, пожизненным, «…у древних возникал вопрос: предоставляется ли пользование жильем на один год или до конца жизни? Рутилий указывает, что пользование жильем принадлежит, пока живет, и Цельс одобряет этот взгляд в 18-й книге Дигест» (D. 7, 8, 10, 3), но могло быть и срочным³¹. На начальных этапах становления права пользователи не могли сдавать дома в наем, передавать жилище другим лицам и продавать пользование (D. 7, 8, 8). При Юстиниане habitatio стало самостоятельным вещным правом, позволявшим легатарию сдавать его в аренду за плату³². Как отмечает Р. Зом, «…он может пользоваться предоставленным ему правом, обратив его в денежную сумму»³³. При этом было установлено, что оно не могло безвозмездно отчуждаться, не переходило к наследникам пользователя (D. 7, 8, 10).

Необходимо отметить, что по смыслу Дигест личные сервитуты осуществлялись их получателями отдельно от собственника жилого дома и членов его семьи на обособленной части жилого пространства. Возможность пользоваться ограниченным жилым пространством, совершать определенные акты распоряжения говорит об определенной самостоятельности сервитуария над предоставленным ему жилым помещением.

Право habitatio не утрачивалось в результате неиспользования жилого помещения или умаления правоспособности пользователя (D. 7, 8, 10), что отличало его от узуфрукта по основаниям прекращения пользования правом.

Обязанности по ремонту дома при habitatio распределялись в зависимости от того, кому принадлежало право извлечения плодов из помещения. В Дигестах это правило записано так: «если в силу легата предоставлено пользование домом без извлечения плодов, то ремонт дома для приведения его в хорошее состояние лежит на наследнике так же, как и на лице, осуществляющем пользование. Но рассмотрим, не должен ли производить ремонт наследник, если получает плоды; если же вещь, пользование которой предоставлено в силу легата, такова, что наследник не может извлекать плодов, то легатарий обязан производить ремонт (это различение имеет основание) (D. 7, 8, 18)».

Д. В. Дождев считает, что расходы на ремонт дома ложились на собственника³⁴. По мнению исследовавшего право проживания Д. А. Формакидова, «обязанность по производству ремонта жилища ложилась либо на собственника, если он извлекал плоды, либо на собственника и пользователя правом проживания, если собственник не мог извлекать плодов. В каких долях распределялась между этими двумя лицами данная обязанность, в источниках не говорится»³⁵.

Более правильным, на наш взгляд, является вторая точка зрения, поскольку она отвечает положениям, сформулированным в тексте самих Дигест (D. 7, 8, 18), когда обязанность по содержанию дома распределяется в зависимости от права присваивать доходы, которые он мог приносить.

Прекращалось данное право по тем же основаниям, что и узуфрукт, за отмеченными выше исключениями.

Термин «пользовладение», вводимый в российское законодательство как аналог и стилистический синоним права узуфрукта, также подлежит осмыслению. Он встречается в переводе Институций Гая: «В случае если пользовладелец уступает перед магистратом право владения и пользования собственнику этой вещи, то узуфрукт уничтожается и (полное) право собственности восстанавливается»³⁶. «А если мы утверждали, что пользовладение может быть только предметом цессии in jure, то это сказано нами не зря… так как в этом случае сам узуфрукт не манципируется, а только вычитается при манципации собственности, то, следовательно, у одного будет пользовладение, а у другого право собственности»³⁷. В приведенных правилах, а также в иных упоминаниях права пользовладения, не содержится правомочий пользовладельца, отличных от традиционного понимания содержания права узуфруктуария.

Термин «узуфрукт» как пользовладение указан в заглавии параграфа № 159 главы «Личные сервитуты» раздела второго «Отдельные сервитуты» книги третьей «Вещные права» в труде видного немецкого юриста Юлия Барона (книга в переводе Л. Петражицкого, СПб., 1908–1910)³⁸.

При описании узуфрукта в римских источниках права и исследовании его учеными романистами, как правило, исследуется право узуфруктуария на пользование вещью и извлечения из нее плодов. Каково же место владения, как составного элемента узуфрукта (пользовладения), в содержании права на чужие вещи? Обладали ли этим правомочием сервитуарии по иным ограниченным личным сервитутам при передаче им жилого дома или его части?

Необходимо отметить, что со времен Ф. К. фон Савиньи сложилась теория господствующего мнения, «что владение есть фактическое господство лица над вещью, соединенное с желанием считать вещь своей собственностью, и не признавать никакого другого собственника ее (так назыв. Animus domini)»³⁹.

Большинство ученых-романистов оценивало владение как факт, нежели как право. Правовая природа владения проявлялась в интердиктной защите владения в случае нарушения фактического господства лица над вещью и в возможности приобретения лицом права собственности на вещь в случае давностного владения.

Говоря о правах узуфруктуария, некоторые ученые суживали его до простого «держания» (detentio) вещи, не признавая наличия у него владения⁴⁰, либо говорили о владении правом, но не вещью⁴¹.

Ю. Барон, говоря о сервитутах, указывает на начинающее складываться во втором столетии нашей эры понятие владения правом на сервитут, которому, в угоду экономическому обороту, были делегированы механизмы владельческой защиты⁴².

По мнению И. А. Покровского, «вопрос о владении возникал и в тех случаях, когда кто-либо фактически осуществлял содержание какого-либо сервитута — например, кто-либо пользовался вещью, как узуфруктуарий… В действительности, мы имеем здесь… подлинное владение вещью, только владение не всестороннее, а ограниченное в своем содержании»⁴³.

Формально римское право содержало понятие ius possessionis, которое в буквальном переводе означало «право владения». М. Бартошек определял его как «партикулярное право собственника»⁴⁴, т. е. не выводил его за рамки субъективного права собственности. По мнению К. И. Скловского, упоминание «права владения» не стоит понимать в том смысле, что юристы, употреблявшие его, ввели тем самым владение в число прав. По мнению ученого, это подтверждается тем, что цивильного иска о защите этого права не существовало⁴⁵.

При оценке того понятия и содержания, которое вкладывалось римскими юристами во владение, как ограниченное вещное право, необходимо также учитывать, что «собственности Древнего Рима свойственна существенно иная, чем современному праву Западной Европы, юридическая конструкция»⁴⁶.

На наш взгляд, владение как самостоятельное правомочие, составляющее право узуфрукта или иного личного сервитута, имеющего в качестве объекта жилое помещение, не рассматривалось в Дигестах при определении его понятия и содержания совместно с правом пользования вещью и правом извлечения узуфруктуарием плодов из вещи в результате ее эксплуатации⁴⁷. Владение не входило в состав какого-либо традиционного правомочия узуфруктуария или обладателя иного личного сервитута по пользованию жильем, и в текстах Дигест оно употребляется и как состоящее в связи с правом пользования вещью (D. 7, 6, 3), и как состоящее в связи с правом извлечения плодов из вещи (D. 7, 1, 57), которые рассматривались как классические правомочия узуфруктуария.

При определении содержания ограниченных вещных прав на жилые помещения нам также следует принять во внимание и то обстоятельство, что в римском праве отсутствовало четкое определение права собственности со свойственной ему триадой правомочий (владение, пользование, распоряжение), а сама собственность «имела несколько режимов, обозначаемых в источниках устойчивыми терминами и словосочетаниями: dominium, in bonis esse, proprietas, ususfructus»⁴⁸.

В самих текстах Дигест, посвященных владению, такое право узуфруктуария текстуально подтверждается: «…вид владения есть один, а разновидностей (оснований приобретения. — Выделено автором) существует великое множество… как то: владение в качестве легатария…» (D. 41, 2, 20, 21). Представляется, что владеет на основании легата тот, кому легат был оставлен. Ведь владение и приобретение по давности на основании легата не полагается никому иному, кроме того, кому легат был оставлен (D. 41, 8, 1). Считается, что тот, кто имеет узуфрукт, владеет естественно (D. 41, 2, 12).

Однако в других случаях встречается ссылка на право владения при узуфрукте как правомочии, принадлежащем обладателям других категорий прав: «Также и тот, кто имеет только proprietas, должен признаваться владельцем, но тот, кто имеет лишь узуфрукт, не является владельцем, как и написал Ульпиан» (D. 2, 8, 15); либо же утверждается, что утеря собственности и переход вещи под правовой режим вещного владения влечет за собой прекращение узуфрукта: «Он же (Юлиан) обсуждает: если кто получил его владение, не утрачивается ли также узуфрукт, когда собственник перестает владеть? И сначала говорит — можно сказать, что узуфрукт утрачивается…» (D. 7, 1, 12, 4).

Указанные противоречия говорят о том, что в римском праве классического периода владение как одно из прав (правомочий) узуфруктуария (сервитуария) не входило в содержание узуфрукта (личного сервитута), а также не было четко разграничено с владением как с фактическим состоянием, пользующимся интердиктной защитой.

По мнению автора настоящей работы, наличие в названии узуфрукта (пользовладение) указания на то, что в его содержание помимо права пользования входит право владения, законодательно не закрепляло за его обладателем соответствующего права (правомочия) на вещь, поскольку узуфруктуарий рассматривался либо как держатель переданной ему вещи, либо как владелец права, но не вещи. Владение вещью являлось фактическим (естественным) состоянием для узуфруктуария.

Вышесказанное в отношении узуфрукта возможно утверждать в отношении и других личных сервитутов в период их окончательного формирования, которые предоставлялись на жилой дом или его часть.

Анализ личных сервитутов, включавших в себя право пользования чужим жилым помещением как института вещного римского права, позволяет сделать следующие выводы:

1. Основным правом на чужое жилое помещение в римском праве классического периода являлись узуфрукт и иные личные сервитуты (узус, habitatio), которые по своей природе и содержанию являлись обременяющим собственность правом лица по пользованию чужим жилым помещением или его частью и по своему смыслу являлись самостоятельным ограниченным вещным правом.

2. Содержание узуфрукта как наиболее полного сервитута составляло право пользования и извлечения плодов из используемой вещи. Владение как право (правомочие) в римском праве классического периода не составляло законодательно закрепленного содержания узуфрукта и не выделялось наряду с его классическими правами. Также оно не было четко разграничено и с владением как с фактическим состоянием, отражающим принадлежность вещи определенному лицу, которое пользовалось защитой преторского права и традиционно признавалось римской классической юриспруденцией.

3. Владение, наличие которого подразумевается у узуфруктуария, что отражено в названии его стилистического синонима (пользовладения), и входящее в состав узуфрукта, исходя из его содержания можно рассматривать как фактическое господство лица над вещью. Данное фактическое господство составляло право и получателей иных личных сервитутов при получении ими в пользование жилого дома или его части.

4. Узуфрукт (пользовладение) являлся правом безвозмездного пользования. Субъекты данного права были правомочны передавать находящиеся в их пользовании объекты третьим лицам, в том числе и возмездно.

5. В римском праве в качестве самостоятельных личных сервитутов существовали разновидности узуфрукта — узус и habitatio, которые являлись более узкими по своему содержанию и объекту, чем узуфрукт.

Habitatio являлся правом проживания, объектом которого выступали только жилые помещения. Данное право носило алиментный характер и рассматривалось как форма оказания материальной поддержки малоимущим лицам. Это право являлось сугубо личным, предназначалось исключительно для проживания члена семьи или близких к семье людей, и только на поздних этапах своего развития его обладатель получил возможность пересдавать в наем предоставленное жилье за плату.

6. Узус как личный сервитут предполагал пользование плодоносящей вещью и присвоение плодов только для личных нужд. Объектом узуса могли выступать различные вещи, в том числе и жилые помещения. Данный личный сервитут не предполагал его передачу за плату в аренду или наем. Узус отличался от habitatio помимо объекта основанием прекращения данного права — он мог прекращаться в случае его неиспользования и изменения статуса субъекта права.

§ 2. Пользовладение (узуфрукт) и ограниченные жилищные сервитуты в праве зарубежных стран

Зародившийся в римском праве узуфрукт и ограниченные личные сервитуты в дальнейшем получили свое развитие в учениях средневековой Европы и в последующем были включены во многие гражданские кодексы европейских государств. На сегодняшний день данные правовые конструкции успешно функционируют в правовых системах стран романо-германской правовой группы: Германии, Австрии, Франции, Швейцарии, Италии, Нидерландов и др. За долгие годы своего применения узуфрукт получил свое развитие и был усовершенствован как правовой институт, войдя в современные законодательства как ограниченное вещное право либо как обременяющий право собственности сервитут. Совместно с узуфруктом получили развитие и однородные с ним личные сервитуты, устоявшись как право ограниченного пользования (узус) и как самостоятельное право в отношении жилого помещения (habitatio), получившее личную, социальную (жилищную) направленность. В большинстве законодательств положения об этих правах на чужие вещи законодательно содержатся в одних разделах (частях, титулах), а общие нормы об узуфрукте применяются и к более суженным по содержанию и объекту правам. При проведении исследования автор счел необходимым обратиться к законодательству Германии, Франции, Австрии как кодификациям, нормы которых наиболее близки российскому законодательству.

Основным объектом узуфрукта по-прежнему остались вещи [ст. 578 Гражданского кодекса Франции (далее — ФГК)⁴⁹, § 472 Всеобщего гражданского кодекса Австрии (далее — ВГКА)⁵⁰, § 1030 Гражданского уложения Германии (далее — ГГУ)]⁵¹. Наиболее существенное изменение объектного состава произошло в германском законодательстве, установившем узуфрукт на различные виды прав и имущество. Исследовавший узуфрукт в немецком праве Б. А. Антонов констатирует, что «появляются новые практические формы его применения (узуфрукт на программное обеспечение, узуфрукт в налоговом праве и др.). Это приводит к возникновению новых теоретических моделей узуфрукта, которые не закреплены в законе. Так, например, вследствие формирования компьютерного права узуфрукт на программное обеспечение рассматривается законодателем как институт авторского права наряду с лицензией»⁵².

Вместе с тем сформировался и окончательно закрепился объект права у ограниченных личных сервитутов. Для права пользования объектом стали телесные вещи, а в некоторых кодексах — только земельный участок (Германия, Франция), а для права проживания — жилое помещение.

В немецком законодательстве речь идет о праве пользования чужим жилым помещением (§ 1093), включенном ГГУ в раздел о личных сервитутах и одновременно именуемом в германском праве «вещным правом проживания»⁵³, которое заключается в пользовании зданием или его частью отдельно от собственника. Управомоченному будет принадлежать и право владения вещью, поскольку на него распространяются многие положения об узуфрукте, и немецкое право выработало конструкцию двойного владения для обладателей ограниченных вещных прав. Он может вселять в занимаемое помещение членов своей семьи и обслуживающий персонал. Проживание в жилом помещении будет являться основанием для пользования общим имуществом здания. В случае непроживания управомоченного лица собственник вправе сдать помещение внаем, а само «вещное право проживания должно считаться погашенным»⁵⁴.

На сервитуария по нормам ГГУ также распространяются общие положения об узуфрукте: возможность определять состояние вещи перед ее передачей собственником, ведение дел по образцу хорошего хозяина в соответствии с назначением вещи.

Аналогичные право пользования и право проживания предусматривает и французское законодательство (ст. 625). Объем данных прав, при отсутствии иных оговорок, также определяется личными потребностями пользователя, будь то плоды с земельного участка для личных нужд или проживание в жилом помещении или его части со своей семьей.

Во французском законодательстве право проживания не предусматривает владение жилым помещением, а управомоченное лицо является простым держателем вещи (ст. 2266 ФГК). Позиция ГГУ представляется нам более правильной, поскольку невозможно осуществлять обширное господство и власть над вещью, не имея ее в своем физическом обладании, что будет показано в последующих Главах, посвященных содержанию пользовладения.

В австрийском законодательстве положение о праве проживания относится к личным сервитутам в правах на чужие вещи (§ 504–524). Объем пользования жилым помещением — личные потребности сервитуария. Объектом жилищного сервитута может выступать только часть жилого дома. Если жилищный сервитут предоставлен на весь жилой дом без ограничений, то эти правоотношения будут являться узуфруктом жилого здания.

Основания возникновения и прекращения прав на чужое жилое помещение основные зарубежные кодификации оставили от более полного права узуфрукта. Они не претерпели значительных изменений от своего римского прототипа. Это закон или договор (ст. 579 ФГК, § 480 ВГКА). При этом во французском законодательстве термин «договор» в дословном переводе означает «по воле человека», что относит к данному основанию и положения легата. По закону узуфрукт устанавливается для пережившего супруга и иных родственников (ст. 767, 1094 ФГК).

В силу семейности социальной разновидности узуфрукта «возможны три варианта таких сделок: собственник может сохранить за собой право собственности, отчуждая другому лицу пользовладение; либо передать право собственности другому лицу, сохраняя за собой узуфрукт; либо, наконец, одному лицу передать право собственности, а другому — пользовладение»⁵⁵.

Оформление легата производится в нотариальной форме либо путем составления письменного документа (ст. 969, 970 ФГК), тогда как в отношении узуфрукта, устанавливаемого между лицами, имеющими родственную связь, несоблюдение письменной формы сделки не влечет ее недействительность, и судебная практика, учитывая родственные взаимоотношения, не требует в подобных случаях предоставления письменных свидетельств⁵⁶.

Вещные права на предметы, внесенные в публичные реестры, приобретаются посредством внесения в такие реестры, а на недвижимое имущество — путем подачи в депозит суда удостоверяющего документа о предоставлении сервитута (§ 481 ВГКА). В немецком законодательстве регистрационную функцию выполняют поземельные книги (§ 873 ГГУ).

Сформировался и общий принцип несения расходов по содержанию жилого помещения: узуфруктуарий должен нести обязанность по ее текущему ремонту (§ 1041 ГГУ), уплачивать ежегодные платежи, такие как налоги (ст. 635 ФГК). Однако в австрийском и французском законодательствах, если собственник также использует вещь, то расходы несут обе стороны соразмерно (§ 483). На собственнике недвижимости лежит обязанность ее капитального ремонта, который он должен проводить по уведомлению пользовладельца. В случае уклонения от данной обязанности узуфруктуарий вправе произвести ремонт за свой счет и потребовать от собственника возмещения понесенных расходов (§ 515 ВГКА).

По-разному подходят правовые системы и к передаче исследуемого права. Напомним, что в римском праве узуфрукт нельзя было отчуждать, но допускалась передача его осуществления, в том числе и возмездно. В современных законодательствах передача права осуществления узуфрукта возможна, но по-разному решается вопрос об уступке самого права. Такая уступка допускается в ФГК (ст. 595), а при наличии согласия собственника, в определенных случаях, предусмотрена в «ст. 980 ГК Италии, ст. 1135 ГК Квебека, ст. 3:223 ГК Нидерландов, ч. 2 ст. 561–9, ст. 561–10 ГК Каталонии»⁵⁷ и прямо запрещается в немецком законодательстве (§ 1059 ГГУ, за исключением передачи для юридических лиц). В австрийском законодательстве такая уступка возможна с согласия лица, установившего сервитут (§ 485). Что касается передачи права пользования жилым помещением, в подавляющем большинстве передача осуществления права и его уступка невозможны. В ФГК это правило сформулировано императивно. И. В. Сиваракша отмечает, что делить данное право пользователю также не разрешается⁵⁸.

Основаниями прекращения узуфрукта и, соответственно, жилищного сервитута в современных законодательствах являются: смерть управомоченного, отказ пользовладельца от осуществления своего права, истечение срока, на который был установлен узуфрукт, совпадение собственника и узуфруктуария в одном лице, неиспользование предоставленного права в определенный срок, злоупотребление узуфруктуарием своим правом пользования и разрушение им вещи, гибель вещи, на которую установлен узуфрукт.

Прекращение узуфрукта в современных законодательствах влечет за собой взаимный расчет между собственником и узуфруктуарием. Собственнику возмещаются причиненные его имуществу убытки, а узуфруктуарий вправе требовать компенсации затрат, понесенных на проведение капитального ремонта. Сервитуарий вправе изъять отделимые улучшения, которыми он оборудовал жилое помещение (§ 1049 ГГУ).

В положениях зарубежных законодательств содержатся и прототипы habitatio. В польском праве пользование квартирой может быть предоставлено в качестве личного сервитута (квартирный сервитут) с правом вселения в жилое помещение членов семьи и обслуживающего персонала (ст. 301 ГК Польши). От римского сервитута он отличается возможностью его передачи близким родственникам после смерти сервитуария и прекращением в случае неиспользования самого права.

Современное итальянское законодательство содержит право проживания в доме для пережившего супруга, которое ограничивается совместным проживанием членов его семьи и прислуги. Объектом пользования выступает дом или его часть, в котором управомоченные лица могут пользоваться всем движимым имуществом и домашней утварью. Это право является непередаваемым.

В швейцарском кодексе право проживания, как и узуфрукт, является личным сервитутом и означает возможность проживать в доме, принадлежащем на праве собственности другому лицу, или занимать часть дома (ст. 776 Швейцарского гражданского кодекса). Это право является непередаваемым, ограничивается личными потребностями пользователя и может осуществляться с членами семьи и прислугой⁵⁹.

На данном этапе исследования необходимо также обозначить позицию зарубежных законодательств относительно объекта жилищного сервитута — им выступают отдельные дома или квартиры в жилых зданиях или их части. Само же проживание в жилом помещении управомоченных лиц предполагает самостоятельное, отдельное от собственника недвижимого имущества владение и пользование объектом (его частью).

Рассматривая соотношение узуфрукта и сервитутов, И. А. Емелькина выделяет в зарубежных законодательствах три основных законодательных подхода: узуфрукт является самостоятельным вещным правом, отличным от сервитутов (Франция, Италия, Квебек, Грузия); узуфрукт выступает разновидностью личного сервитута (Австрия, Словения, Эстония, Латвия); узуфрукт наряду с предиальными (вещными) и персональными (личными) сервитутами признается самостоятельным подвидом сервитутных прав (Германия, Швейцария)⁶⁰.

Отметим, что в некоторых правовых системах обязательственными признаются те отношения пользовладения, которые российские ученые традиционно относят к вещным, например договор пожизненного содержания с иждивением, который в швейцарском законодательстве относится к обязательственным правоотношениям (ст. 521–529)⁶¹.

Анализ зарубежных законодательств позволяет усмотреть, что развитие ограниченного личного сервитута пользования чужим жилым помещением произошло следующим образом: в одних законодательствах он приобрел статус самостоятельного вещного права, в других он связан с личностью получателя этого права, оставаясь в подавляющем большинстве непередаваемым. И хотя это право и приобрело в некоторых законодательствах статус ограниченного вещного права, оно не наполнило собой хозяйственный оборот, а по-прежнему осталось все тем же личным сервитутом, который неразрывно связан с личностью получателя, и его осуществление ограничивается удовлетворением его потребностей, а также потребностей членов его семьи, неся на себе социальный оттенок. Данное право сходно с узуфруктом по основаниям возникновения и прекращения и по требованиям к осуществлению права (обращение с вещью, несение расходов).

Рассмотрение узуфрукта и сходных с ним ограниченных прав на чужие вещи в зарубежных законодательствах позволяет определить их следующие отличительные особенности:

1. Страны романо-германской правовой системы в современных законодательствах восприняли узуфрукт как право на чужую вещь, расширив область его применения, объекты, на которые он может устанавливаться, плоды (выгоды), которые можно извлекать из вещи (права). Содержат современные кодексы и ограниченную разновидность узуфрукта — право пользования вещью (правом) для собственных нужд управомоченного лица.

2. Римский сервитут habitatio в европейских кодификациях рассматривается как самостоятельное право пользования чужим жилым помещением или его частью управомоченным лицом, членами его семьи и обслуживающим их персоналом. Проживание в жилом помещении осуществляется отдельно от собственника объекта недвижимости. Его отличием от других ограниченных вещных прав (личных сервитутов) исследуемой группы является невозможность уступки данного права и передачи в порядке универсального правопреемства (кроме ГК Польши), а также непередаваемость осуществления, за отдельными исключениями, другим лицам.

§ 3. Ограниченные вещные права граждан на жилые помещения на разных этапах развития отечественного законодательства

3.1. Правовые отношения, аналогичные праву пользовладения, с момента зарождения российской государственности и в дореволюционном праве

Правовые отношения, складывающиеся по поводу владения и пользования чужими объектами недвижимости, прослеживались и в правовых системах русской (российской) государственности, хотя данные права, в виде института вещных прав либо личных сервитутов, на данных стадиях развития отечественного права не были прямо обозначены в законодательстве.

На начальных этапах развития русского права отношения по пользованию чужим жилым помещением несли на себе отпечатки родового общества и служили способом урегулировать наследственные права членов семьи, оставшихся без наследства. В соответствии со ст. 90 Русской Правды (XI–XII вв.)⁶² при смерти смерда (мелкий землевладелец, простолюдин), не оставившего после себя наследников мужского пола, его незамужним дочерям полагалось выделить в пользование часть имущества. Согласно ст. 93 данного историко-правового памятника, имущество мужа после его смерти переходило вдове, не имеющей права наследования имущества на праве временного владения и пользования с целью ее обеспечения («на прожиток»)⁶³. Выделенная вдове часть имущества должна была после ее смерти вернуться к детям — основным наследникам, что являлось основным смыслом Правды.

Признаки права владения и пользования жильем содержат и положения Псковской судной грамоты (1397–1467) о «кормле» — владении наследством по рукописанию, субъект которой получал в наследство не собственность, а только условное владение земельной собственностью — землю или угодье. Кормля, как правило, назначалась своим женам и дочерям. В Псковской судной грамоте подчеркивался временный характер владения вдовы. Отчина мужа в принципе рассматривается как часть собственности его семьи и его родни. Это владение было без права распоряжения, в частности без права продажи. Варианты и форма кормли могли содержать условия ее перераспределения, если у дочерей будет «отрод», который и становился собственником кормли. Отчина одного из супругов, умершего без рукописания завещателя, переходила к другому супругу во временное условное владение, кормлю, пожизненно или до нового брака⁶⁴, и по своему назначению и содержанию соответствовала рассматриваемому вещному праву.

В XVI–XVII вв. в качестве соответствующего пользовладению права выступает право на прожиток, под которым в качестве объекта понималась часть поместья или вотчины, выделяемая после смерти владельца на содержание вдовы, дочерей, престарелых родителей, несовершеннолетних детей, выступая как одна из форм наследования. Его, как правило, получали вдовы и дети обоих полов, до третьего брака включительно. При этом вдовам на прожиток выделялось из поместий, а вотчины шли детям. Объектом прожитка выступали «усадище и к нему пашня». Был законодательно закреплен и размер прожитка, выплачиваемый оставшимся родственникам, отцы которых погибли на войне или на государственной службе. Вдовы и девки обладали определенными правами по распоряжению своим прожитком, в частности могли сдавать прожиточное поместье родственникам при условии, что они будут содержать владельцев прожитка, а девок выдадут замуж. В дальнейшем это право было применимо к любым людям при условии официального оформления прожитка в Поместном приказе («писать записи за руками»). Право распоряжения прожитком состояло и в том, что, выходя замуж, вдова и девка могли передать его мужу. Прожиток в данном случае становился приданым. В случае смерти второго (третьего) мужа вдова, как обычно, получала свой прожиток обратно. Разновидностью прожитка было поместье, которое в полной мере оставалось за престарелыми и увечными дворянами, отставленными со службы по старости или увечью и при отсутствии прямых наследников⁶⁵.

В XVIII в. право пожизненного владения или владения до поступления в монашество было предусмотрено для бездетной вдовы после бездетного мужа в отношении недвижимого имения (Указ Петра I от 23 марта 1714 г.).

Важным этапом развития пользовладения в российском праве является Грамота Екатерины II на права, вольности и преимущества благородного российского дворянства 1785 г., которая предусматривала возможность установления права на прожиток по воле собственника в отношении благоприобретенного имущества. В XIX в. в Свод законов Российской империи было включено право пережившего супруга пожизненно владеть не только благоприобретенным, но и родовым имением⁶⁶.

Для обозначения владения с древнейших времен вплоть до XVI в. на Руси употреблялись различные словесные выражения: владеть, сидеть и производные от них — держать, ведать. Смотря по родам имущества, власть лица над ним была означаема словами «пахать землю, косить луг, ловить рыбу, сечь лес». С XVI в. наиболее употребительным делается владение, а с царствования Екатерины II этот термин становится техническим и отражается в Своде законов⁶⁷.

Таким образом, право пользовладения объектами недвижимости, соответствующее ограниченным личным сервитутам, в эпоху феодальных отношений вытекало из наследственных отношений и было призвано соблюсти социальные гарантии для имущественно незащищенных слоев общества.

Первый раз разделение права собственности на полное и неполное, выделение из него правомочий владения и пользования, определение их содержания и различия находит свое закрепление законодательно только в Своде законов Российской империи (введен в действие с 1 января 1835 г., далее — Свод законов)⁶⁸. Здесь напрямую подтверждается наличие у посторонних лиц при неполном праве собственности своего, иного права на ту же самую вещь, отличного от основного базового права. «Право собственности есть полное, когда в пределах, законом установленных, владение, пользование и распоряжение соединяются с укреплением имущества в одном лице… без всякого постороннего участия. Право собственности бывает неполным, когда оно ограничивается в пользовании, владении или распоряжении другими посторонними, также неполными на то же самое имущество правами, каковы суть: 1) право участия в пользовании и выгодах чужого имущества, 2) право угодий в чужом имуществе. Право собственности бывает также неполным: 3) когда отделяется от него право владения и пользования, 4) когда отделяется от него право распоряжения» (Свод законов гражданских; изд. 1-е. Ст. 264 и 271; изд. 2-е. Ст. 391 и 400)⁶⁹.

Также Свод законов официально вводил в гражданский оборот такие ограниченные вещные права на недвижимые объекты, как: право пожизненного владения родовым имением, предоставленным одним супругом другому по духовному завещанию (ст. 5331–53313, 1070, 10711); право временного владения и пользования благоприобретенным имуществом по завещанию (ст. 1011); право пожизненного владения и пользования родителями имуществом и процентами от капиталов бездетно умерших детей (ст. 1141, 1145–1147); право пожизненного владения вдовой частью имения, оставшегося после смерти мужа в Черниговской и Полтавской губерниях (ст. 1157).

К. П. Победоносцев относил к разновидности пользовладения в русском законодательстве также права: особого владения церковных причтов (священнослужителей и церковных причетников) церковной землей, на которой причт имеет дворы свои, дома и в селениях пашню с угодьями; временное владение и пользование казенными имениями в губерниях Западных и Прибалтийских⁷⁰.

К. Н. Анненков считал, что право пользовладения аналогично такому сервитуту, как узуфрукт — «права римского и новейших законодательств», которому в отечественном праве соответствует право временного личного полного пользования⁷¹.

Д. И. Мейер, напротив, излагая содержание прав на чужие вещи, говорит только о правах угодий, акцентируя внимание на праве въезда в чужие леса, которое заключается в господстве постороннего лица над вещью, выделяя в его основе правомочие пользования. При этом ученый не отрицает существования в законодательстве отдельных видов вещных прав, проводя параллель с сервитутами римского права, однако не раскрывает их объем. В качестве объекта вещных прав ученый видел исключительно недвижимые вещи, а основанием возникновения считал договорное соглашение между собственником и сторонним лицом⁷².

Г. Ф. Шершеневич выделял фактически сложившееся в русском законодательстве право пожизненного жительства в известном доме или имении, флигеле, риге, предоставленного определенному лицу, которое сохранялось за продавцом или указанным им лицом при продаже дома или при его завещании⁷³.

Несмотря на разграничение законодателем правомочий владения и пользования как составляющих право собственности, обращает на себя внимание, что при характеристике содержания прав, включающих в себя правомочия владения и пользования, в работах ученых зачастую употребляется термин «владение» как право, в содержание которого входит и право пользования, и право извлечения доходов из используемой вещи, хотя основным правом признается право пользования вещью. Как отмечал Е. В. Васьковский, «закон безразлично употребляет выражения «право владения» и «право пользования»⁷⁴. Такого же мнения придерживается и А. М. Гуляев, говоря, что «в законах наших не проведено строгого различия между названиями — отдельное владение и отдельное пользование». По мнению ученого, отделить момент пользования от момента владения недвижимым имуществом не представляется возможным: пользование недвижимостью предполагает непосредственное отношение лица к имуществу⁷⁵.

Обзоры судебной практики также свидетельствуют о слиянии данных понятий как тождественных, например при употреблении в завещании выражения «полное пользование» трактовалось в практике как «владение»⁷⁶.

Таким образом, термин «пользовладение» являлся собирательным обозначением ограниченных прав в отношении чужого имущества, имеющих в большинстве своем вещную природу, в состав которого входили права с самыми различными правомочиями.

Наиболее разработанными законодателем являлись нормы о пожизненном владении родовым имением, предоставленным одним из супругов по духовному завещанию другому. Объектом могло выступать все имение или его часть. Пожизненный владелец приобретал право «пользования доходами» от предоставленного ему имущества, «пользования и всеми вообще удобствами и выгодами, с владением того имения соединенными». В качестве обязанности пожизненного владельца законодатель выделял: поддержание и охрану имения от расстройства и упадка всеми зависящими от него, по состоянию и средствами сего имения, мерами; уплату установленных законами государственной, общественной и земской повинностей; вводил пределы осуществления права владения. В качестве права пожизненного владельца предусматривалась его возможность ограниченного распоряжения имением, в частности возмездной передачи всего или части имения другому лицу по договору в наем или в содержание на тех же правах, которыми владел и пользовался он сам, но без права их отчуждения.

Исходя из анализа разновидностей пользовладения жилыми помещениями, объединенных общим термином «недвижимое имущество», объектами которого выступали имения, дворы, дома, флигели, риги, можно сделать вывод, что такое право устанавливалось на основании завещания, закона или договора.

Установление пользовладения недвижимым имуществом на основании договора подлежало регистрации путем утверждения акта и внесения в реестры крепостных дел старшим нотариусом отметки об ограничении права собственности (Свод законов. Т. XVI; изд. 1892 г. Положение о нотариальной части. Ст. 159, 178). Имение, передаваемое в пользовладение, подлежало передаче по акту описи, совершаемой в присутствии представителя «местного начальства» и наследников (Свод законов. Т. X. Ст. 5331).

Право пожизненного владения родовым имением по прямому указанию закона прекращалось по смерти пожизненного владельца, когда брак, в котором устанавливалось такое право пожизненного владения, признавался недействительным или расторгался в законном порядке, а также когда имение оказывалось выбывшим из собственности предоставившего его супруга и перешедшим к другому лицу (ст. 53312, 53313).

Также общими основаниями прекращения права пользовладения признавались: истечение срока, на который устанавливалось данное право; гибель вещи, пользование которой составляло предмет права; слияние в одном лице прав собственника и пользовладельца; отказ пользовладельца от принадлежащего ему права. При этом Г. Ф. Шершеневич отмечал, что отказ от права пользовладения должен быть оформлен посредством отметки в реестре крепостных дел⁷⁷. По мнению Д. И. Мейера, права на чужие вещи прекращались по общим основаниям прекращения имущественных прав⁷⁸. Е. В. Васьковский отмечал такие основания прекращения вещных прав, как конфискация или отобрание государством по праву крайней необходимости⁷⁹.

Исследовавший узуфруктуарные отношения в России в XIX — начале XX вв. А. Г. Сироткин указывает в качестве недостатков законодательства о пожизненном владении отсутствие положений об ответственности пожизненного владельца, например при причинении вреда имуществу, а также обеспечительных мер, например залога⁸⁰.

Иные вышеназванные права владения и пользования недвижимым имуществом, вытекающие из наследственных правоотношений, не содержали конкретного описания их содержания и мер ответственности. По мнению Г. Ф. Шершеневича, к данным правоотношениям могли применяться по аналогии в качестве общих норм положения о пожизненном владении родовым имением, предоставленным одним из супругов другому по духовному завещанию⁸¹, а В. И. Синайский отмечал, что положения о пожизненном владении супруга, в общем, применимы и к отдельному пользованию, поскольку оно является пользовладением⁸².

Право пользовладения чужими вещами не было однозначно сформулировано и определено в русской научной литературе. Отсутствие законодательного закрепления прав на чужие вещи и определение понятия данного права в Своде законов порождало многочисленные споры в научной среде.

Основной дискуссией, развернутой среди русских ученых дореволюционного периода, являлось определение правовой природы права владения и пользования чужими вещами. К первой группе принадлежали ученые, относящие личные сервитуты к правам на чужие вещи (К. Н. Анненков, Е. В. Васьковский, К. П. Победоносцев, Г. Ф. Шершеневич, и др.)⁸³. Данная правовая позиция являлась преобладающей.

Иного мнения придерживался М. В. Шимановский, утверждающий, что владение, по российским законам, должно признаваться правом обязательственным, поскольку вещным правом является только право собственности⁸⁴. Аналогичная позиция высказывалась К. Д. Кавелиным, полагавшим, что если право пользования чужой вещью непродолжительно, мимолетно или случайно, то оно не может обратиться в имущественное право и переходит в личное обязательство. К праву пользования чужой вещью ученый относил и наем недвижимого имущества⁸⁵.

Также неоднозначным представлялся вопрос о делении сервитутов на личные и реальные (земельные) и закреплении их за определенным лицом либо земельным участком (имуществом). К. Н. Анненков считал необходимым разграничивать получателя сервитута, будь то «известное лицо или определенный участок»⁸⁶. Аналогичной позиции придерживались и другие правоведы⁸⁷.

Г. Ф. Шершеневич, определяя сервитут как вещное право пользования чужой вещью, указывал, что оно устанавливается только в интересах определенного лица, и считал неправильным разделение сервитутов на личные и реальные⁸⁸.

При этом все дореволюционные ученые указывали на такой недостаток, как отсутствие законодательного определения системы вещных прав и закрепления в ней права пользовладения.

Изменить сложившуюся ситуацию должен был проект Гражданского уложения Российской империи (далее — проект ГУ или Гражданское уложение)⁸⁹, работа над которым началась в 1882 г. Проект ГУ о вотчинных (вещных. — Добавлено автором) правах содержал раздел IV «Вотчинные права в чужом имуществе», к которым законодатель относил: 1) наследственное оброчное владение; 2) право на разработку недр земли; 3) пользовладение; 4) сервитуты; 5) вотчинные выдачи (ст. 917).

Конструируя ограниченное право пользовладения, проект ГУ предусматривал его как широкое и универсальное вещное право, включающее право владения и пользования движимым и недвижимым имуществом и извлечением из него всяких выгод (гл. IV, отд. 1, ст. 951), а также пользовладение правами и требованиями (отд. 2, ст. 982). Право же пользования и право на жилье были отнесены законодателем к личным сервитутам (гл. V, отд. 3, ст. 1019), хотя при этом авторы проекта указывали, что независимо от системы проекта пользовладение примыкает к личным сервитутам, а пользование является меньшим по объему его видом.

Право пользования в проекте ГУ сохранило свое классическое назначение — удовлетворять нужды пользователя в извлечении плодов или иных выгод из чужого имущества в размере, необходимом для удовлетворения потребностей лица, которому принадлежит это право, и членов его семьи (ст. 1022), хотя во многих комментариях к проекту отмечается необходимость предоставить вопрос об объеме передаваемых прав самим договаривающимся сторонам. Личный сервитут по содержанию мог быть идентичен земельному сервитуту с той лишь разницей, что устанавливался он не в пользу господствующего участка, а в пользу субъекта права. Это право являлось неотчуждаемым и передавалось в пользование другому лицу только в случае прямой оговорки при его установлении (ст. 1021).

Законодатель лишил пользователя сервитутов права владения, подразумевая, что просто пользующийся для личных нужд не может владеть. Полное извлечение доходов и выгод переводило пользование в разряд пользовладения.

Право на жилье состояло в праве жить в чужом доме или в его части и пользоваться для этого необходимыми службами (ст. 1023). Оно распространялось на членов семьи и необходимую прислугу. Составители проекта сравнивали его с usus и habitatio, не проводя каких-либо различий между двумя сервитутами⁹⁰. По своему содержанию право на жилье является таким же пользованием, но со строго предусмотренным объектом.

На право пользования и право на жилье распространялись общие нормы о пользовладении, об отношении к имуществу, как должен относиться к нему заботливый хозяин, об обязанности предоставить обеспечение в случае нарушения этого правила. Устанавливались и прекращались эти сервитуты по тем же основаниям, что и пользовладение.

Право пользовладения на недвижимое имущество, приобретенное по договору, возникало с момента внесения в вотчинную книгу. Невнесение сведений в вотчинную книгу порождало для приобретателя риск оспаривания его права со стороны третьих лиц (ст. 920). От времени внесения права в вотчинную книгу зависело и его старшинство при конкуренции вещных прав, при котором побеждало право, внесенное в книгу ранее по сроку. Регистрации подлежало и прекращение права пользовладения. Мы видим, что на данной стадии развития гражданского законодательства предпринимаются попытки ввести обязательную регистрацию ограниченных прав на недвижимое имущество как основание возникновения и доказательство существования самого права. Предполагал проект ГУ и составление описи имущества при его передаче по требованию любой из сторон.

Исследуя развитие прав ограниченного пользования чужим жилым помещением, которые складывались в различные временные периоды в русском и дореволюционном законодательстве, можно отметить следующие особенности их формирования:

1. В раннефеодальном и феодальном русском обществе права пользования недвижимыми объектами не были разработаны и выделены как самостоятельные правовые институты, а их фактическое осуществление являлось составной частью наследственных правоотношений. Данные права предоставлялись близким родственникам, материально зависимым и слабо защищенным слоям общества. Данные права распространялись на членов семьи и были неотчуждаемы.

2. Право владения и пользования объектами недвижимости как правовой институт первоначально было разработано в Своде законов Российской империи, и, хотя законодательно не была сформирована система вещных прав, данный акт содержал различные правоотношения, основанные на вещно-правовой природе, с попыткой разработать их объем и содержание.

3. Объектами владения и пользования для проживания граждан выступали объекты недвижимого имущества: поместья, имения, дома, флигели, риги. Выбор объекта зависел от правового статуса (сословия) его получателя и основания его приобретения наследодателем.

4. Право пользовладения жилым помещением в дореволюционный период для его разновидностей, содержащихся в законодательстве в качестве отдельных прав, являлось собирательным понятием, которое включало в себя от самых широких полномочий по владению родовыми имениями до ограниченного права проживания в чужом жилом помещении и фактически объединяло в себе известные личные римские сервитуты без их подразделения на отдельные категории прав в отношении жилых помещений. Особенностью владения и пользования объектами недвижимости данного этапа выступает возможность передачи их полностью или в части третьим лицам за вознаграждение.

5. Попытка ввести пользовладение как ограниченное вещное право была предпринята в проекте Гражданского уложения, в котором, аналогично римскому праву и традициям романо-германских правовых систем, содержалось полное право владения и пользования с извлечением всех доходов из имущества, пользование, основанное на удовлетворении личных нужд управомоченного субъекта, и отдельное право пользования жилым домом или его частью для проживания пользовладельца и членов его семьи.

3.2. Права по владению и пользованию чужим жилым помещением, имеющие вещную природу, в советском законодательстве

Известные исторические события, приведшие к изменению политической системы нашего государства, не могли не отразиться и на действующем гражданском законодательстве в сфере жилищных прав. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»⁹¹ было отменено право частной собственности в городских поседениях с численностью жителей свыше 10 000 на строения и городские земли, имеющие стоимость или доходность свыше предела, установленного органами местной власти. «Основным институтом вещного права, получившим развитие в рассматриваемое время, является институт государственной собственности»⁹².

Первый кодифицированный нормативный акт — Гражданский кодекс РСФСР (далее — ГК РСФСР 1922 г.)⁹³, введенный в действие с 1 января 1923 г., содержал раздел «Вещное право», однако он ограничивался Главами «Право собственности», «Право застройки», «Залог имущества». Каких-либо институтов ограниченного владения и пользования чужими жилыми помещениями в нем не предусматривалось, хотя формально была сохранена частная собственность на немуниципализированные жилые помещения (ст. 54).

Содержащийся в кодексе раздел «Наследственное право» (ст. 416–435) не предусматривал института классического легата. Однако допускалось возложение на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства только в пользу остальных законных наследников (ст. 423). Само содержание этих обязательств кодексом не раскрывалось, но, по мнению ученых, ими могло являться «установление права пользования вещью» другими наследниками⁹⁴, а в одном из разъяснений Пленума Верховного Суда РСФСР указывалось, что завещатель вправе возлагать на лиц, получающих по завещанию наследственное имущество, обязанность предоставить прочим законным наследникам часть завещаемого домовладения в пожизненное пользование⁹⁵. Круг лиц (отказополучателей) был ограничен законом вплоть до издания Указа Президиума Верховного Совета СССР от 14 марта 1945 г. «О наследниках по закону и завещанию», расширившего круг управомоченных граждан по такого рода завещательным распоряжениям.

Другой типичной практикой в период действия ГК РСФСР 1922 г. являлось сохранение за лицом права проживания в жилом помещении и предоставление ему содержания путем заключения между собственником и покупателем договора купли-продажи жилого дома, по которому за продавцом сохранялось право проживания, а на покупателя возлагалась обязанность отремонтировать дом и содержать продавца на своем иждивении (питание, одежда, лечение). В большинстве своем их заключение признавалось законным судебными инстанциями различных уровней⁹⁶.

Хотя законодательство и не предусматривало такого рода договоров, правомерность их существования признавалась и наукой, со ссылкой на то, что гражданское право не знает замкнутого числа договоров, такой договор не противоречит закону и общественным интересам⁹⁷. Однако у такой точки зрения имелись и противники. В частности, И. Л. Брауде отмечал, что подобного рода договоры не соответствуют общим положениям об обязательственных договорах, поскольку стороны не определяли в них, как правило, всех существенных условий, и его конструирование через договор дарения с условием бесплатного пожизненного содержания противоречит действующему законодательству⁹⁸.

При этом ученый в качестве основания для пользования чужим жильем выделял право пожизненного пользования строением, которое могло возникать в силу завещания, сделанного на основании права личной собственности, или права кооперативной собственности, или решения органа управления колхозом, артели, общества потребителей о пожизненном предоставлении жилого дома лицу, имеющему перед ними особые заслуги⁹⁹.

Однако такие правоотношения, вытекающие из завещания либо договора, не были распространены в связи с нахождением основной части жилищного фонда в ведении местных Советов, государственных учреждений, предприятий и общественных организаций (государственный жилищный фонд).

Необходимо отметить, что встречающиеся на практике отношения по поводу пользования чужим жилым помещением собственника не предполагали какого-либо обособления или изолированности в интересах бывшего члена семьи либо отказополучателя или получателя ренты — речь об этом не ведется ни в работах ученых, ни в судебных решениях. Такое положение, по мнению автора, было вызвано, прежде всего, тотальным дефицитом жилья, отличающегося изолированностью и наличием удобств, что не позволяло на данном этапе ставить вопрос о комфортности проживания граждан в этих помещениях.

В связи с этим данный период гражданско-правовых отношений в сфере пользования жилыми помещениями характеризуется обилием организационно-правовых форм, основанных на распределении жилья исполнительными органами власти, и появлением так называемой категории пользователей жилых помещений и временных жильцов (вселение в квартиры, принадлежащие домоуправлению, вселение в порядке самоуплотнения, обмена с другими постоянными пользователями, по ордерам ЖКО, договорам поднайма и т. д.). Жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставлялись на основании распоряжения (ордера), а право пользования ими оформлялось письменным договором, который предполагал уплату съемщиком квартирной платы.

Предусматривало действующее законодательство возможность сдачи гражданам в арендное пользование жилых домов размером не свыше 60 кв. м жилой площади, принадлежащих местным Советам, с уплатой арендной платы, поступающей в местный бюджет.

Другой распространенной формой удовлетворения потребности граждан в жилье являлось участие в кооперативном строительстве жилых домов. Особенностью данных правоотношений являлось их регулирование и подконтрольность как органам исполнительной власти, так и решениям общих собраний и уставу кооператива. Права членов-пайщиков и членов их семей будут подробно рассмотрены в отдельном параграфе настоящей работы.

Большую роль в регулировании жилищных правоотношений играли решения судебных органов и разъяснения высших судебных инстанций.

Так, судебной практикой данного периода признается самостоятельное право на пользование жилым помещением у следующей категории граждан: лиц, получивших жилые помещения на основании распоряжений (ордера) жилищного управления; лиц, проживающих в домах, принадлежащих им на праве личной собственности; лиц, проживающих в домах, предоставленных им в пожизненное пользование; членов-пайщиков строительных кооперативов, арендаторов домов, принадлежащих Советам депутатов трудящихся; нанимателям, арендующим жилые помещения у лиц, владеющих домами на праве личной собственности; кроме того, членов семьи и иждивенцев, проживающих с указанными лицами¹⁰⁰.

Обзоры судебной практики также свидетельствуют о том, что основное обременение права личной собственности граждан на жилые помещения происходило путем сохранения за проживающими в нем лицами права пользоваться жилой площадью и при прекращении семейных отношений, и при переходе права собственности на жилое помещение с помощью обязывания собственника заключать с ними договоры найма, с правом получения квартирной платы в установленном законом размере. Выселение нанимателя было возможно лишь в случае изменения жилищных и семейных условий собственника дома, когда помещение было необходимо для его личного проживания и проживания членов его семьи¹⁰¹.

Следующим этапом развития отечественного законодательства стало утверждение в декабре 1961 г. Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик¹⁰² и Гражданского кодекса РСФСР¹⁰³ (далее — ГК РСФСР 1964 г.). Новый кодекс не изменил экономических постулатов социалистического государства, расширив только формы собственности и круг субъектов, ею обладающих.

В ГК РСФСР 1964 г. были закреплены существующие на практике отношения материального обеспечения лиц за счет принадлежащих им жилых помещений либо за счет доброй воли и личной собственности других граждан.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал в качестве разновидности договора купли-продажи жилого дома передачу продавцом в собственность покупателю жилого дома или его части, с обязанностью покупателя в качестве уплаты покупной цены предоставлять продавцу до конца его жизни материальное обеспечение в натуре — в виде жилища, питания, ухода, в необходимой помощи (ст. 253, 254). В этих правоотношениях за продавцом сохранялось право владения и пользования проданным жилым помещением, право собственности на которое принадлежало другому лицу. Отчуждение дома покупателем при жизни продавца не допускалось.

Такое же право получали отказополучатели, которым завещателем через наследников предоставлялось право пожизненного пользования жилым домом или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохраняло силу (ст. 538).

Гражданский кодекс РСФСФ 1964 г. предусмотрел для продавцов обязанность при заключении договора купли-продажи предупреждать покупателей обо всех правах третьих лиц на продаваемую вещь, в том числе и праве пожизненного пользования (ст. 241).

Эти права по владению и пользованию чужим жилым помещением в качестве классических вещных прав перешли в действующий Гражданский кодекс как договор пожизненного содержания с иждивением и право отказополучателя пользоваться наследственным имуществом (жилым помещением) по завещательному отказу.

В сфере жилищных правоотношений учеными предпринимаются попытки выделить и обозначить самостоятельное субъективное право на жилое помещение. Так, в отношениях найма жилого помещения в домах государственного жилого фонда Ю. Г. Басин отмечает признаки вещных прав (материальный объект, наличие у нанимателя правомочий владения и пользования) и усматривает в правах нанимателей как обязательственные, так и вещные абсолютные правомочия¹⁰⁴.

Другие авторы, напротив, отмечали, что договор найма жилого помещения по своим юридическим признакам является договором имущественного найма, отличающимся временным характером пользования и возмездностью, который «подчинен общим началам советской договорной дисциплины»¹⁰⁵.

Личная собственность граждан в данный период носила, прежде всего, потребительский характер и была направлена на удовлетворение их личных потребностей¹⁰⁶, что существенно ограничивало ее участие в гражданском обороте, в том числе и в извлечении из нее доходов и совершении актов распоряжения с принадлежащим жилым помещением. Все делегирование правомочий осуществлялось в рамках обязательственных правоотношений.

В научной литературе не встречается попыток разделить право собственности на отдельные правомочия для выведения некого права, стоящего на ступень ниже права собственности и производного от него по своему содержанию, и оформления перечня вещных прав граждан на жилые помещения. Основной формой, в которой происходит пользование гражданами жилыми помещениями, остается договор найма жилищного фонда местных Советов депутатов трудящихся.

Правовой статус членов семьи собственника жилого помещения в новом кодексе остался неопределенным, поскольку в нем не был обозначен круг данных субъектов. На практике он определялся по аналогии с перечнем членов семьи нанимателя по договору найма жилого помещения (ст. 301 ГК РСФСР 1964 г.). Однако их правовой статус начинает обозначаться в работах ученых и решениях судебных органов и выделяется в качестве самостоятельного права по владению и пользованию жилым помещением. Его законодательное закрепление произошло только в Жилищном кодексе РСФСР. Правовая природа пользования жилым помещением данной категории граждан будет рассмотрена автором в отдельном параграфе настоящей работы.

Изложенное позволяет сделать вывод, что гражданское законодательство советского периода, кодифицированное в ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г., не предусматривало ограниченных вещных прав по владению и пользованию чужим жилым помещением. В сфере жилищных правоотношений аналогами личных сервитутов выступали право пожизненного пользования помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением, которые изначально складывались в отношениях между людьми в повседневной жизни, а в дальнейшем были закреплены в действующем законодательстве.

В данный период развития отечественного законодательства сформировалось в качестве отдельного, самостоятельного права — право пользования жилым помещением для членов семьи собственника и различных категорий пользователей, некоторые из которых в дальнейшем будут закреплены законодательно как ограниченные вещные права.

Глава 2.
Понятие, признаки и виды права пользовладения жилым помещением в российском законодательстве

§ 1. Понятие, виды ограниченных вещных прав по владению и пользованию жилым помещением в российском праве и их признаки

Анализ института узуфрукта, существовавшего в римском праве, ограниченных вещных прав на жилые помещения, сформировавшихся в зарубежных правовых системах, а также отношения, существовавшие в русском законодательстве, дают нам основание понимать под пользовладением, при дальнейшем исследовании, право по владению и пользованию чужим недвижимым имуществом, как правило, жилым помещением или его частью, устанавливаемое в большинстве случаев на длительный срок, выступаюшее в качестве безвозмездного обеспечительного социального института, имеющее под собой вещную природу и закрепленное в законодательствах в виде самостоятельного вещного права либо личного сервитута. Выделим и рассмотрим конкретные виды правоотношений пользовладения жилыми помещениями, существующие в действующем законодательстве и предлагаемые нам проектом ГК РФ в выстраиваемой системе вещных прав.

Зарождение аналогичного самостоятельного института в российском праве связано с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)¹⁰⁷, заложившего основу вещных прав в современном законодательстве.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками имущества, установленный ст. 216 ГК РФ, не содержит классического права пользовладения жилыми помещениями, аналогичного римскому узуфрукту и его разновидностям, хотя в ГК РФ отмечается, что перечень вещных прав не является исчерпывающим.

Определяя современные аналоги исследуемого права, необходимо для начала обратиться к признакам ограниченных вещных прав, выделяемых законодателем и наукой гражданского права для вычленения из множества отношений по поводу проживания в жилых помещениях тех, которые имеют под собой именно вещную природу. Классификация жилищных прав, их природа порождают многочисленные дискуссии среди ученых-цивилистов.

Буквальное толкование ст. 216 ГК РФ позволяет усмотреть законодательное выделение следующих признаков, которым должны отвечать ограниченные вещные права: право на чужое имущество (вещь) (ч. 2); право следования (сохранение ограниченного вещного права при переходе права собственности на вещь к другому лицу) (ч. 3); защита права вещно-правовым способом от любых лиц, включая собственника (ч. 4).

Определяя категорию вещных прав, в науке выделяются следующие присущие им признаки, которые признаются большинством современных ученых:

1. Объект права, в качестве которого должна выступать индивидуально-определенная телесная вещь. В случае пользовладения таким объектом будут выступать жилые помещения, виды которых определены в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)¹⁰⁸.

2. Господство лица над материальной субстанцией вещи, использование ее в своих интересах без участия иных лиц.

3. Абсолютный характер правоотношения, проявляющийся в отношении лица к вещи, исключая для других лиц возможность воздействовать на вещь без согласия управомоченного лица.

4. Защита с помощью вещно-правовых исков, направленных против любых лиц, включая собственника.

5. Исчерпывающее определение в законе вида (перечня) вещных прав.

6. Принцип публичности (гласности), из которого вытекает обязанность государственной регистрации прав на недвижимое имущество¹⁰⁹.

Л. В. Щенникова выделяет у вещных прав дополнительно следующие свойства: исключительность (невозможность принадлежности такого же второго права другому лицу) и право преимущества (при одновременном существовании в отношении одной вещи права вещного и права обязательственного первое должно иметь преимущество)¹¹⁰.

А. Б. Бабаев, говоря о признаках вещных прав, приписывает им свойства абсолютности, исключительности, публичности, существование в отношении индивидуально-определенных вещей, снабжение вещно-правовыми способами защиты, выделяя в качестве главных из данных родовых признаков право на вещь и на вещно-правовой иск. При этом ученый ставит под сомнение такой признак, как право преимущества перед обязательственными правами¹¹¹.

Ю. К. Толстой, говоря о признаках вещных прав, указывает дополнительно на их бессрочность и обоснованно отмечает, что все перечисляемые признаки «не могут претендовать на роль общих для всех без исключения вещных прав». Ученый также справедливо отмечает, что такие признаки вещных прав, как право следования и абсолютный характер защиты, присущи не только вещным, но и обязательственным правам¹¹².

Обобщая признаки вещных прав в отношении жилых и нежилых помещений, И. А. Емелькина подчеркивает, что вещные права имеют специфическое содержание, которое выражается в непосредственном отношении лица к вещи без участия иных лиц (т. е. установление господства над вещью. — Выделено автором), и со ссылкой на Л. Г. Ефимову говорит о передаче вещных прав особым способом — путем передачи вещи¹¹³. На наш взгляд, передача вещи является основанием для возникновения не только вещных, но обязательственных прав, например по договору проката.

Встречается в литературе и выделение таких критериев ограниченных вещных прав, как обременение права собственности (делегирование несобственнику вещи отдельных правомочий собственника) и возможность извлекать из вещи ее полезные свойства¹¹⁴. Однако данные критерии будут выступать не только признаками вещных прав, но и составлять содержание договоров, имеющих обязательственно-правовую природу. Извлечение из вещи ее полезных свойств вполне доступно ссудополучателю, безвозмездно проживающему в чужом жилом помещении, обременяя права его собственника.

Проводя попытку выделить признаки ограниченных вещных прав, нельзя не обратить внимание на все более часто встречающиеся в литературе высказывания о тенденции определенной конвергенции (смешения и взаимопроникновения субъективных прав вещно-правового и обязательственно-правового характера), что приводит к размыванию четких границ между ними¹¹⁵, и попытке авторов усмотреть в одних и тех же правоотношениях различную правовую природу.

Общие признаки вещных прав должны относиться и к ограниченным вещным правам, в том числе и на жилые помещения, как принадлежность признаков рода видовой группе.

Непосредственно ограниченные вещные права необходимо имеют признаки ограниченности своего содержания, по сравнению с правом собственности, и производность от этого права¹¹⁶.

По мнению автора, в отношении вещных прав, в том числе и ограниченных вещных прав на жилые помещения, необходимо говорить об их абсолютном характере, установлении данных прав исключительно на телесный объект (вещь) — жилое помещение, установление их перечня и содержания только законом, а также прямо обозначенные законодателем признаки: следования за вещью и вещно-правовые способы защиты этих прав. Иные признаки будут присущи обладателям не только вещных, но и обязательственных прав.

Говоря о признаке господства лица над материальной субстанцией вещи, предполагается, что субъект ограниченного вещного права обладает ее материальной субстанцией, однако, на наш взгляд, это связано с наличием в его содержании правомочия владения, которое и будет выражать такую связь между лицом и вещью. Но правомочие владения может принадлежать и обладателям обязательственных и корпоративных прав в различных сферах.

Принимая этот признак в качестве присущего для ограниченных вещных прав и соглашаясь с тем, что именно правомочие владения обеспечивает господство лица над материальной субстанцией вещи, необходимо подчеркнуть следующее. В настоящее время законодатель и сложившаяся судебная практика в своем большинстве не предусматривают возможности определения для лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, порядка пользования ими, что, в свою очередь, не позволяет в большинстве случаев говорить о господстве над конкретной, выделенной частью жилого помещения. Действующие нормы ЖК РФ говорят о равном пользовании жилым помещением между владельцем права и его собственником, что не всегда удается реализовать на практике (ст. 31, 33, 34 ЖК РФ).

В отношении признака следования необходимо отметить, что им должны обладать все ограниченные вещные права на жилое помещение, часть из которых им и обладает. Отсутствие такового у членов семьи собственника является скорее законодательной неразработанностью этого института, который призван в определенных случаях заменить судебное решение.

Необходимо признать, что признак следования присущ и обязательственным правам, таким как, например, арендные отношения, которые автор считает относительными. Однако поскольку законодатель выделил свойство следования в качестве признака вещных прав, такую волю законодателя необходимо учитывать, в связи с чем признавать его в качестве родового признака.

Хотелось бы также отметить, что такой признак, как определение ограниченных вещных прав только законом, заключается не только в законодательном закреплении его закрытого перечня, но и в максимальном законодательном урегулировании прав по поводу владения и пользования чужой вещью. В таких отношениях основания возникновения, изменения и прекращения (основания динамики) права обязанности и ответственность сторон будут иметь только законодательное установление и, по возможности, исключать или сводить к минимуму их взаимное регулирование участниками в рамках свободы условий заключаемого договора. Как верно отмечает С. И. Суслова, «если закон допускает установление содержания возможностей обладателей права по усмотрению сторон и эта информация не может быть доступна для третьих лиц, то ни о каком вещном праве говорить в данном случае не приходиться»¹¹⁷.

Также принцип законодательного установления, на наш взгляд, будет проявляться и раскрываться в том, что законодатель выделяет и закрепляет в законе только значимые социальные отношения. Отношения по поводу владения и пользования жилым помещением являются таковыми в силу ограниченности и дороговизны самого ресурса — жилого помещения и удовлетворения в нем основных биологических потребностей человека. Эти отношения, в первую очередь, будут выделяться и предаваться детальному законодательному регулированию.

Принцип законодательного регулирования не будет умаляться возможностью установить право личного пользовладения на основании заключаемого договора об установлении ограниченного вещного права (ч. 1 ст. 302.2 проекта ГК РФ), поскольку основания заключения такого договора предусмотрены в законе, такой договор будет заключаться и регулироваться на условиях, определяемых законом.

Говоря о признаке бессрочности, присущем без оговорок лишь праву собственности, для ограниченных вещных прав в отношении жилого помещения правильным будет указать на возможный длительный срок их существования. Данный признак не будет принадлежать, безусловно, всем ограниченным вещным правам на жилое помещение. Даже классический легат может быть ограничен сроком его установления, а неиспользование права на получение завещательного отказа влечет его утрату. Еще более скоротечны права членов семьи собственника жилого помещения, прекращаемые в связи с переходом права собственности к другому лицу или прекращением семейных отношений.

Необходимо отметить, что все ограниченные вещные права в отношении жилых помещений будут обладать и признаком безвозмездности своего осуществления. При этом под безвозмездностью необходимо понимать отсутствие платы собственнику за владение и пользование жилым помещением, которую следует отделить от платы за содержание жилого помещения и иных обязательных платежей, вытекающих из договоров на его обслуживание и устанавливаемых законом. Эти расходы платой собственнику не являются. Однако выделить этот признак как безусловный для ограниченных вещных прав не представляется возможным, поскольку он будет проявляться и в отношениях ссуды.

В проекте ГК РФ своеобразной новеллой российского законодательства стала возможность собственника получать плату за передачу вещи в личное пользовладение (ч. 2 ст. 302.2), что, на наш взгляд, нарушает принцип безвозмездности ограниченных вещных прав и приближает их к отношениям найма жилого помещения, предусматривающих внесение платы собственнику.

Вопрос публичности ограниченных вещных прав, при всей его важности для гражданского оборота, законодательно в должной мере не урегулирован. Несмотря на прямое указание закона о государственной регистрации ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество¹¹⁸, в настоящее время подлежат государственной регистрации только право пользование жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (обязательная регистрация) и право отказополучателя (регистрация по требованию последнего). Права иных граждан на жилые помещения, имеющие вещную природу, а также устанавливаемые по решению суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ), в государственном реестре не регистрируются.

Безусловно, участники гражданского оборота, и прежде всего покупатель жилого помещения, должны быть информированы о лицах, которые могут претендовать на право проживания в нем, однако в общем правиле, по мнению автора, необходимо установить одно исключение, касающееся права проживания членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что регистрация данного права должна носить заявительный характер по требованию управомоченного лица, его законного представителя или контролирующего государственного органа, и только после проведенной регистрации на объект недвижимости должно ложиться соответствующее обременение, ограничивающее права собственника или делающее невозможной совершение сделок с таким объектом. Соображения по данному поводу будут изложены в параграфе, посвященном исследованию права членов семьи собственника жилого помещения. В настоящий момент, в контексте исследования общих признаков ограниченных вещных прав, лишь отметим, что государственной регистрации подлежат и обязательственные права (например, аренда), в связи с чем автор не выносит данный признак в структуру определения ограниченного вещного права на жилое помещение.

Указанные родовые признаки ограниченных вещных прав, помимо их встречающейся принадлежности и у обязательственных правоотношений, не смогут произвести разграничение и в рамках существующих прав на жилые помещения с их различной правовой природой и многочисленными дискуссиями ученых по этому поводу.

Природа правоотношений по владению и пользованию жилыми помещениями по-разному определяется цивилистами, которые предлагают различные критерии для их разграничения.

По мнению В. А. Белова, выделяющего в качестве обязательного признака вещных прав правомочие владения, ограниченными вещными правами на жилые помещения являются: право ссудополучателя, право кооперативного пользования, права нанимателей жилых помещений и проживающих с ними граждан по договору коммерческого и социального найма, право специализированного жилищного найма, право безвозмездного пользования жилым помещением, субъекты которых этим правомочием обладают¹¹⁹.

Не отрицая наличия правомочия владения у большинства указанных ученым прав, на наш взгляд, этот критерий не проведет водораздела между вещными и обязательственными правами, поскольку правомочие владения вещью будет присуще субъектам многих обязательственных прав, в которых управомоченное лицо будет осуществлять данную функцию (например, по договору хранения).

Аналогичных взглядов по содержанию расширительного списка ограниченных вещных прав придерживается и Д. А. Формакидов, который определяет ограниченное вещное право как субъективное гражданское право на материальную вещь, имеющую собственника, возникающее в случаях, порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством, реализуемое управомоченным лицом независимо от воли иных лиц, в том числе и собственника вещи, ограниченное по содержанию по сравнению с правом собственности и в то же время ограничивающее правомочия собственника, обладающее свойствами следования, преимущества перед правами обязательственными и пользующееся абсолютной защитой¹²⁰. Отдельных видовых признаков для ограниченных вещных прав на жилые помещения автор не предлагает.

Существование вещного права аренды и вещных признаков у договора найма жилого помещения отстаивает и Р. С. Рублевский¹²¹.

С. И. Суслова несколько суживает этот перечень, относя к вещным субъективное право члена кооператива и нанимателя по договору социального найма, исключая из него права ссудополучателя, нанимателя по договору специализированного и коммерческого найма. По утверждению ученого, критерием разграничения вещных и обязательственных прав на жилые помещения является возможность пользователя воздействовать на объект (предъявлять требования о проведении ремонта, на организацию предоставления коммунальных услуг). В обязательственных правоотношениях такое воздействие осуществляется через собственника жилого помещения («право требовать совершения определенных действий от собственника»), а обладатели вещного права должны быть наделены этими возможностями самостоятельно. Поддерживая концепцию Ю. Г. Басина, автор отмечает, что относительные и абсолютные возможности цементируются в единое субъективное право, которое в итоге будет иметь либо вещную, либо обязательственную природу в зависимости от выбора законодателя¹²².

Рассматривая предложенный критерий и не отрицая конвергенции вещных и обязательственных прав, а точнее признаков, присущих этим правам, хотелось бы отметить, что этот признак, прежде всего, исключит из предлагаемой данным автором системы вещных прав права членов семьи собственника, которые не смогут самостоятельно, от своего имени, приобретать права, необходимые для пользования жилым помещением. Представляется, что член семьи собственника не сможет, например, оформить на свое имя отдельный лицевой счет для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

По мнению Н. С. Потаповой, критериями отграничения вещных прав от обязательственных в жилищных правоотношениях являются: неразрывная связь с вещью, способ приобретения, абсолютный характер защиты, специфическое содержание (господство над имуществом). Автор выделяет в качестве признака обязательственных прав на жилые помещения возможность ограниченного распоряжения им в целом или частью¹²³.

Как отмечалось выше и будет рассмотрено нами далее при исследовании содержания права пользовладения, выделенные признаки: неразрывная связь с вещью, господство над имуществом — вполне укладываются в правомочие владения жилым помещением, которое характерно для большинства жилищных правоотношений и будет отсутствовать только у специфических прав на жилые помещения, отличающихся своей производностью от основного права.

Рассматривая существующие жилищные права по использованию жилого помещения, необходимо отметить, что различные правовые формы (правовые основания пользования жилым помещением) имеют различные основания и возможности изменения и прекращения этих правоотношений, в том числе изменения и прекращения, связанные с субъектным составом на стороне пользователя помещения.

Например, вселение нового члена семьи по договору социального найма влечет за собой перераспределение жилой площади, приходящейся на каждого члена семьи, и, соответственно, изменение договора с наймодателем. То же самое будет происходить и в случае, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении (т. е. происходит изменение субъектного состава семьи по первоначальному договору), либо наниматель выбыл из жилищного правоотношения и договор заключен с одним из дееспособных членов его семьи, либо часть жилого помещения была предоставлена в поднаем или временным жильцам. Эти возможные изменения прямо оговорены законом.

Возможность изменения субъектного состава жилищного правоотношения по заключенному договору предусмотрена и для коммерческого найма жилого помещения (сонаниматели, поднаем, временные жильцы, другие постоянно проживающие с нанимателем граждане).

Не оговорена прямо законодателем, но и не запрещена законом возможность передачи жилого помещения