Е. В. Шерешовец, Е. И. Богомольный, Е. М. Блех, О. П. Аринцева

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ. ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ. ЖКХ ДЛЯ ВСЕХ

Методическое пособие

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 373.872.22/.3

ББК 65.411-861.1

         О-28

Авторы: Е. В. Шерешовец, Е. И. Богомольный, Е. М. Блех, О. П. Аринцева

Законодательство приводится по состоянию на 1 января 2017 г.

Данное пособие будет интересно для граждан, пользующихся услугами управляющих организаций.

УДК 373.872.22/.3

ББК 65.411-861.1

© Коллектив авторов, 2017

© ООО «Проспект», 2017

Введение

…

Тем не менее мы уверены, что вдумчивый читатель сориентируется, что может оказаться ему полезным.

…

Глава 1.
Как провести общее собрание?

1.1. Кто может инициировать общее собрание?

1.2. Компетенция: какие вопросы можно решить общим собранием собственников?

1.3. Какими могут быть виды и формы проведения общего собрания?

1.4. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

Почти каждый человек мечтает улучшить свои жилищные условия. Некоторые умудряются воплотить свою мечту, не переезжая из обычных многоэтажных панелей в дома бизнес-класса. Для этого им приходится научиться управлять своим домом. А сделать это можно только сообща, ведь главный орган управления многоквартирным домом — ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ в таком доме.

Зачем собственникам нужно общее собрание?

Общее собрание в самом прямом смысле решает судьбу многоквартирного дома. Собственники квартир и нежилых помещений (офисов, магазинов и т. д.) одновременно являются и собственниками общего имущества, владение, распоряжение и пользование которым осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Официально Жилищный кодекс РФ предписывает проводить общее собрание не реже одного раза в год. На деле собственники нередко игнорируют эту обязанность, и не только потому, что не понимают необходимости этого, не считают это важным. Причиной является еще и разобщенность, неумение общаться друг с другом. Иногда говорят, что в городах наступила «эра социального одиночества», когда люди незнакомы даже с соседями по лестничной клетке.

Современное жилищное законодательство нацелено на то, чтобы собственники принимали как можно больше участия в реализации прав и обязанностей, представленных им законом. Общее собрание должно сплотить жильцов вокруг общей цели — благоприятное и безопасное проживание в доме. При этом важно помнить, что зачастую люди не являются профессионалами в вопросах обслуживания и технической эксплуатации, но задать вектор, сделать правильный «заказ» специалистам, а потом оценить уровень их работы — вполне реальная задача для того, кто серьезно относится к своей собственности.

Чем встреча собственников отличается от настоящего общего собрания собственников?

Жители могут собраться просто для того, чтобы обсудить разные темы. Иногда управляющая организация, или ТСЖ, или администрация города проводит так называемые информационные собрания — на них не принимается решения ни по каким вопросам, а до жителей доводится информация (например, о том, какие существуют способы сбора средств на капитальный ремонт дома).

Общее собрание собственников помещений отличается от обычной встречи следующими признаками:

1) соблюдена процедура собрания (собственники надлежащим образом уведомлены о его проведении, подготовлены все необходимые документы, утверждена повестка дня);

2) в собрании принимают участие только собственники помещений;

3) собственники помещений голосуют по вопросам повестки дня.

1.1. Кто может инициировать общее собрание?

В первую очередь право инициировать общее собрание дано любому гражданину — собственнику жилого или нежилого помещения как главному заинтересованному лицу. Также инициатором может стать и совладелец квартиры, и собственник — юридическое лицо.

Во-вторых, собрание может созвать инициативная группа собственников помещений. Здесь тоже есть интересная тонкость. Собственники помещений, обладающие не менее 10% голосов от общего числа голосов в доме, вправе составить перечень вопросов повестки дня собрания и обратиться в письменной форме к УК, ТСЖ, кооперативу с требованием организовать общее собрание. Получив обращение, управляющий обязан в течение 45 дней должен уведомить о проведении общего собрания каждого собственника помещения в доме, провести все необходимые мероприятия, оформить документы по результатам собрания и довести их до сведения собственников помещений. Отказать собственникам в таком требовании управляющий не вправе.

И наконец, в-третьих, начиная с 30 июля 2015 г. часть 7 ст. 45 Жилищного кодекса РФ дает право управляющей организации, осуществляющей управление данным домом по договору управления, инициировать собрание. Так законодатель поставил точку в спорном вопросе — вправе ли управляющая организация быть инициатором общего собрания¹. Очевидно, что в повестку дня такого собрания могут быть включены только вопросы, находящиеся в его, собрания, компетенции (рис. 1).

Рис. 1. Инициаторы общего собрания собственников помещений

За чей счет проводится общее собрание?

Проведение собрания подразумевает ряд затрат: и на аренду помещения под очную встречу жителей, и на рассылку заказной корреспонденцией уведомлений, и на распечатку документов, и на оплату приглашенных лекторов, и другие расходы. По общему правилу, инициатор собрания берет такие расходы на себя. На практике управляющий заносит расходы на проведение годового собрания в цену договора управления и согласовывает данный вопрос с собственниками.

Однако в этом правиле есть исключение. Если инициатором собрания выступают собственники помещений, обладающие не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а организатором собрания является управляющий, вопрос о финансировании расходов может быть вынесен на голосование на общем собрании. Варианты решений могут быть разными, например пропорционально разделить расходы между всеми собственниками и оплатить равными долями в течение трех месяцев.

С учетом изложенного можно сделать вывод, что финансирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и несет соответствующие расходы инициатор такого общего собрания, а именно:

— в случае если собрание проводится по инициативе любого собственника — то этот собственник;

— если по инициативе управляющей организации — управляющая организация;

— если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, — указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1.2. Компетенция: какие вопросы можно решить общим собранием собственников?

К компетенции общего собрания относятся ключевые вопросы управления многоквартирным домом. Часть вопросов перечислена в ст. 44 Жилищного кодекса РФ:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.2) принятие решений о получении ТСЖ, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) выбор лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) другие вопросы.

Как видно, перечень вопросов не исчерпывающий. По сути, на общем собрании собственников помещений можно принять любое решение, не противоречащее законодательству. Основные направления, по которым могут работать собственники на благо своего дома (рис. 2):

1) выбирать «путь дома» (например, можно реконструировать дом, можно его отремонтировать, а можно и принять решение о сносе дома);

2) помогать (например, можно принять решение о сдаче фасада дома в аренду под рекламный щит и пустить деньги на обустройство клумб и газонов, можно принять решение собрать дополнительные средства и построить детскую площадку, а можно запретить делать ненужные и дорогостоящие работы);

3) контролировать (речь идет не только о контроле эксплуатирующей организации, но и, например, о контроле соседей за соблюдением правил проживания, отсутствия долгов).

Интересно, что… В 1968 г. появились Домкомы «в целях привлечения населения к управлению жилищным фондом», которые не только контролировали работу дворников, но и организовывали детские кружки, заботились об одиноких стариках.

Рис. 2. Составляющие процесса управления

1.3. Какими могут быть виды и формы проведения общего собрания?

В чем разница между очередным и внеочередным собраниями собственников?

1.3.1. Очередное и внеочередное собрание

Общее собрание может быть очередным (ежегодным) и внеочередным. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны каждый год проводить ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. Проводимые, помимо ежегодного общего собрания, общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными (рис. 3).

Рис. 3. Виды общего собрания собственников помещений в МКД

Как провести общее собрание, если собственники не могут присутствовать на нем лично?

1.3.2. Формы проведения собрания

Существуют три возможные формы проведения общего собрания и принятия решений по вопросам его повестки:

— очная форма собрания. Подразумевает, что собственники собрались в одном месте и в одно время и лично обсудили все вопросы повестки дня собрания, а также приняли по ним решение;

— заочная форма собрания. Подразумевает письменный опрос мнения собственников по вопросам повестки дня либо с помощью электронной системы. Собрание в заочной форме можно проводить лишь в том случае, когда не состоялось общее собрание собственников, проводимое путем совместного присутствия собственников. По смыслу закона, проведение собрания собственников сразу в форме заочного голосования, минуя «очное», недопустимо. Здесь необходимо отметить: в случае проведения общего собрания в очной, а потом в заочной форме после каждого собрания проводится подсчет голосов и составляется протокол;

— очно-заочная форма собрания. Вначале собственники собираются для обсуждения вопросов повестки дня путем личного присутствия, принимают решения по этим вопросам. На этом собрание не заканчивается. Те собственники, которые не смогли присутствовать на очном заседании, опрашиваются заочно. Только после этого подсчитываются вместе и оформляются в один протокол все очные и заочные голоса собственников помещений. Таким образом, это не два различных собрания, а одно целостное мероприятие (рис. 4).

Рис. 4. Формы общего собрания собственников помещений

1.3.3. Уведомление о проведении общего собрания

Кто, кого и как должен уведомить, чтобы потом результаты собрания не признали недействительными?

Инициатор собрания обязан сообщить собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Законом четко установлено: сообщение должно быть направлено в письменной форме заказным письмом либо вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Единственное исключение из этого правила — если собственники помещений на одном из предыдущих собраний приняли иной способ направления сообщения, например путем размещения на информационных стендах в подъездах домов.

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать следующую информацию:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма собрания (очная, заочная или очно-заочная);

3) дата и место проведения общего собрания (при проведении собрания в очно-заочной форме потребуется указать две даты: число очного голосования и день, до которого принимаются заочные решения собственников);

4) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование при заочном голосовании;

5) место или адрес, куда должны передаваться такие решения при заочном голосовании;

6) повестка дня данного собрания;

7) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;

8) место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Любая неполная или неточная информация из данного перечня, явившаяся причиной неучастия отдельных собственников на общем собрании, может стать основанием для признания в судебном порядке недействительными решений, принятых на этом собрании.

Где взять информацию о соседях?

Уже на стадии уведомления собственников о проведении общего собрания инициатор столкнется с тем, что необходимо знать: фамилию, имя, отчество каждого собственника, адрес его проживания, а при подсчете голосов — еще и точную площадь его помещения. При дальнейшей подготовке собрания необходимы будут сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании.

Где же взять эти сведения?

Первый путь достаточно долгий, он больше подходит для небольших домов. Сведения собирает инициатор или член совета дома путем обхода квартир. Это не стоит денег, очень полезно для личного знакомства жилищного актива с соседями и последующего вовлечения их в заботу о доме. Но нужно быть готовым к тому, что это займет много времени, сил и не всегда даст ожидаемый результат. К сожалению, сегодня не каждый собственник готов делиться информацией о себе.

Второй путь — обратиться с письменным заявлением в органы местного самоуправления, указав, для каких целей нужна такая информация. Но здесь, во-первых, может не оказаться нужных сведений, во-вторых, для органов местного самоуправления обязанность давать такую информацию законом не установлена.

И самый лучший путь. Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, любому обратившемуся лицу, поскольку это открытые сведения (ст. 7, 62). Но — за плату. Сведения предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, выписки из Единого государственного реестра недвижимости или ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования в срок не более трех рабочих дней со дня получения органом регистрации прав запроса о предоставлении сведений, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, за одну единицу в рублях на сегодня — 300 руб. за выписку в виде электронного документа, 750 руб. — в виде бумажного с физического лица и 600 в виде электронного документа, 2200 руб в виде бумажного — с юридического. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, установлен приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968. Кроме того, сведения, содержащиеся в ЕГРН, могут быть предоставлены посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости. Для этого заявителю необходимо получить уникальный код (ключ доступа) посредством личного кабинета, размещенного на официальном сайте https://rosreestr.ru/. Стоимость получения сведений определена в приказе Министерства экономического развития РФ от 10 мая 2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

1.3.4. Кворум общего собрания собственников помещений

Сколько это — кворум? Как понять, есть кворум или его нет?

Общее собрание собственников жилья или их представителей правомочно проводиться лишь в том случае, если имеется достаточный кворум. Если кворум не собран, то общее собрание переносится на другой срок с повторным оповещением жильцов многоквартирного дома.

Согласно общему правилу, собрание собственников считается правомочным принимать решение, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом за принятие решения должно проголосовать простое большинство (50% + 1 голос) от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников. То есть для принятия решения достаточно получить голоса собственников, площадь которых в совокупности составляет более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, воля большинства участвующих в собрании собственников становится общей волей всех собственников. Отдельные решения должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Такие случаи перечислены в законе, и это — исчерпывающий перечень. Все, что в него не входит, решается простым большинством голосов (таблица).

Таблица

Количество голосов, необходимое для принятия решения на общем собрании собственников помещений в МКД

Решения общего собрания, принимаемые:

большинством не менее двух третей от общего числа голосов
простым большинством голосов (более чем 50% общего числа голосов)

1) о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

2) о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, и выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов за пользование этим кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантий, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

4) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

5) о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

6) об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на определенных общим собранием собственников условиях (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

7) о создании ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в таких домах (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ);

8) о создании ТСЖ собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых находятся сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ)

1) о сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также о порядке уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);

2) об использовании информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания в форме заочного голосования (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

3) об определении лиц, уполномоченных на использование данных систем (администратора общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

4) о порядке приема администратором сообщений о проведении общих собраний, решений по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

5) о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания по требованию собственников помещений, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

6) о выборе и изменении способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);

7) о создании ТСЖ и утверждении его устава (ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ);

8) о реорганизации ТСЖ (ст. 140 ЖК РФ);

9) о ликвидации ТСЖ в случае, если его члены не обладают более чем 50% общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ);

10) о выборе управляющей организации и определении условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

11) об избрании и переизбрании совета многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо этот дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в доме больше четырех квартир (ст. 161.1 ЖК РФ);

12) об использовании информационной системы ЖКХ или иной информационной системы в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ);

13) о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

14) о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества) ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ);

15) о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

16) о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

17) о выборе лица (при непосредственном управлении домом), уполномоченного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ);

18) о месте или адресе хранения протоколов общих собраний и решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ);

19) об избрании комиссии собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ)

1.3.5. Голосование на общем собрании собственников помещений

Как правильно голосовать на общем собрании и как оформить протокол, чтобы его потом не признали недействительным?

Все решения каждого собственника по вопросам повестки дня должны быть правильно оформлены. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Процедура голосования организуется инициатором и может быть проведена в различных вариантах, например:

1) путем поднятия рук;

2) путем нажатия кнопок, пультов, иных приспособлений для голосования;

3) путем подачи оформленных в письменной форме решений собственников. При этом засчитываются голоса лишь по тем вопросам, по которым участник голосования оставил лишь один из возможных вариантов голосования (например, «за»), и не засчитываются голоса, если решение собственника было оформлено с нарушением указанного требования. Если в решении собственника содержится волеизъявление сразу по нескольким