О.П. Аринцева, Е.И. Богомольный, Е.В. Шерешовец

Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «Чайников»

Методическое пособие

Под общей редакцией О. П. Аринцевой

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 373.872.22/.3

ББК 65.411-861.1

А81

В оформлении макета использованы изображения
Eric Isselee, Maxim Gaigul, Jane0606 / shutterstock.com

Аринцева О. П., Богомольный Е. И., Шерешовец Е. В.

Пособие поможет разобраться во всех тонкостях управления многоквартирным домом с пользой для его жильцов.

Материал изложен в доступной форме и ориентирован на простого обывателя (собственника и жителя многоквартирного дома).

Законодательство приведено по состоянию на февраль 2018 г.

Издание будет полезно для всех граждан, пользующихся услугами управляющих организаций.

УДК 373.872.22/.3

ББК 65.411-861.1

© Аринцева О. П., Богомольный Е. И., Шерешовец Е. В., 2018

© ООО «Проспект», 2018

Управление домами: просто о сложном

Наверное, закономерно, что первая книга об управлении домами, написанная доступным и популярным языком, основана на наработках и опыте жилищного просвещения Калининградской области.

Для меня особое значение имеет тот факт, что значительная ее часть — это письменное изложение материалов, использованных (и сегодня используемых) в регионе при проведении широкой и масштабной работы по жилищному просвещению населения.

В течение последних пяти лет мы старались поддерживать любую инициативу, если она была направлена на повышение грамотности собственника квартиры в многоквартирном доме, устойчивый рост чувства собственника, способствовала — хоть немного! — изменению привычной бытовой модели поведения в сторону ответственного отношения к своей собственности. Наши просветители и сегодня работают на площадках Школы грамотного потребителя, Программы повышения финансовой грамотности, региональной общественной палаты и Фонда капитального ремонта Калининградской области. Без преувеличения могу сказать, что как в минувшем, так и в нынешнем году не было недели, когда не проводилось бы хоть одно мероприятие, направленное на жилищно-просветительскую работу с гражданами.

Количество неизбежно должно было перерасти в качество, и сегодня мы видим, что направление было выбрано верно. Так, готовя граждан к началу действия новой системы капремонта, в 2015 г. мы распространили среди управляющих компаний, старших по домам, собственников жилья информационные материалы общим тиражом 25 тыс. экземпляров. Помимо этого, сотрудники министерства ЖКХ и ТЭК и Фонда капремонта дошли до жителей каждого муниципалитета, чтобы разъяснить особенности коммунального законодательства. Нами было проведено почти 100 семинаров, которые посетили 4,3 тыс. граждан. Кроме того, Калининградская область неоднократно на федеральном уровне признавалась одним из лучших субъектов по реализации проекта «Школа грамотного потребителя», благодаря которому «куется» наш самый просвещенный жилищный актив. Все эти усилия дали свой эффект, потому что с гражданами нужно разговаривать.

Тот факт, что авторы книги обратились к популярному стилю изложения, ориентированному на рядового читателя, говорит не только об их знаниях и квалификации (известно, что для простоты изложения любого сложного профессионального материала требуются глубокие предметные знания), но такой подход — это еще и сигнал о том, что время диктует потребность в массовом жилищном знании. И данная книга — одна из первых в своем роде.

Максим Федосеев,
заместитель председателя правительства
Калининградской области
2016 г.

Глава 1.
Зачем нужно содержать многоквартирный дом?

Ответ на этот вопрос можно сформулировать по-разному. Чтобы было, где жить. Чтобы дом не развалился. Чтобы потолок на голову не упал. Чтобы не замерзнуть. Чтобы было что оставить детям. Чтобы не остаться без крыши над головой. Спросите десять разных людей и полýчите десять разных ответов. И все до единого будут верными. Суть же их будет сводиться к двум понятиям: БЕЗОПАСНОСТЬ и КОМФОРТ.

Что важнее — безопасность или комфорт?

Разумеется, безопасность. Комфорт в ущерб безопасности — снесенные перегородки, незаконные газовые баллоны, самовольные подключения к электросети или перенос батарей отопления на балкон — все это угроза жизни, здоровью и следствие отсутствия культуры эксплуатации жилища. Сама сущность человеческого жилища исторически восходит к тем временам, когда пещера спасала первобытного человека от многих опасностей. Под безопасностью понимается отсутствие или приемлемый уровень рисков для жизни и здоровья граждан, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома, проживанием в нем и пользованием объектами общего имущества в данном доме.

Эксплуатационная безопасность многоквартирного дома — отсутствие или приемлемый уровень рисков для жизни и здоровья граждан, связанных с технической эксплуатацией здания и объектов общего имущества, относящихся к данному дому. Эксплуатационная безопасность выражается в целостности и исправности всех эксплуатируемых конструктивных элементов здания и его инженерных систем.

Безопасность и комфорт и есть то, для чего нужно содержать многоквартирный дом, одна из целей его содержания.

Санитарно-эпидемиологическая безопасность — отсутствие или приемлемый уровень рисков для жизни и здоровья граждан, связанных с санитарным содержанием многоквартирного дома и относящихся к нему объектов общего имущества.

Надлежащее содержание многоквартирного дома обеспечивает эксплуатационную и санитарно-эпидемиологическую безопасность. Эксплуатационная безопасность выражается в целостности и исправности всех эксплуатируемых конструктивных элементов здания и его инженерных систем. Для этого необходимо обеспечить нормальный режим технической эксплуатации здания как сложного инженерного объекта.

Техническая эксплуатация здания — это использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации

Техническая эксплуатация здания — это использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Надлежащий уровень технической эксплуатации исключает при эксплуатации в штатном режиме возникновение ситуаций, несущих угрозу здоровью и жизни людей.

Содержание многоквартирного дома направлено на обеспечение потребности в эксплуатационной и санитарно-эпидемиологической безопасности объекта путем поддержания или достижения нормативного состояния. Кроме того, содержание обеспечивает определенную часть того, что принято считать необходимым (но не достаточным!) условием комфортного проживания. Согласитесь, сложно чувствовать себя комфортно, если течет крыша, на потолке разводы, двор грязный, дверь болтается на одной петле, во дворе вместо клумб и деревьев сломанная скамейка, на подоконнике в подъезде банка с окурками, а крысы чувствуют себя хозяевами в дурно пахнущей мусорной камере.

Интересно, что… Первобытный человек начал использовать пещеру как убежище от опасностей и место для комфортного обитания очень давно: следы жизни человека в пещере Эль-Кастильо датируются временем около 150 тыс. лет до н. э.

Чтобы поддерживать любой дом — его конструкцию, внутридомовые системы и инженерное оборудование — в нормативном состоянии, собственник дома обязан обеспечить содержание своей собственности, которое заключается в выполнении сложного комплекса работ. Часть работ выполняется регулярно, часть — в зависимости от фактического состояния конструкции и систем дома. Содержание многоквартирного дома включает в себя 1) техническую эксплуатацию, 2) санитарное содержание и 3) благоустройство объекта (рис. 1).

1.1. Как обеспечить эксплуатационную безопасность? Техническое обслуживание и ремонты

Техническая эксплуатация здания как элемент содержания дома, обеспечивающий эксплуатационную безопасность, включает в себя техническое обслуживание дома и ремонты строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома.

Техническое обслуживание направлено на поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Это регулярный процесс, представляющий собой комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает в себя: 1) технические осмотры, 2) техническое содержание дома (включая сезонную подготовку) и 3) аварийное обслуживание (рис. 2).

Техническое обслуживание играет важнейшую роль в поддержании конструкции инженерных систем дома в нормативном состоянии. В случае, когда на протяжении всего жизненного цикла объекта он обеспечен техническим обслуживанием в полном соответствии с регламентами, поддержание эксплуатационной безопасности достигается в течение длительных периодов без дополнительного финансирования со стороны собственника для восстановления работоспособности конструкций и систем здания и/или их полной замены.

Ремонты, являющиеся второй значительной частью процесса технической эксплуатации, в отличие от технического обслуживания, регулярным процессом не являются и выполняются с определенной периодичностью на основании соответствующих показаний к этому. Ремонты многоквартирного дома направлены на восстановление работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. В отношении многоквартирного дома или его элементов возможны текущий и капитальный ремонты. В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели.

Текущий ремонт и техническое обслуживание — это одно и то же или разные понятия? Текущий ремонт — это часть технического обслуживания или нет?

В ходе капитального ремонта производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания.

Техническое обслуживание (ТО) — важная часть работ по технической эксплуатации здания, регулярно выполняемый комплекс работ, обеспечивающих фиксацию состояния и поддержание в исправном состоянии и рабочем режиме работающие элементы дома — его конструкция, внутридомовые системы, инженерно-техническое оборудование. Три «кита» ТО — технические осмотры, техническое содержание дома и аварийное обслуживание.

Иногда происходит путаница в названиях. Под термином «текущий ремонт» люди понимают комплекс работ, который выполняется постоянно, в «текущем режиме». Важно понимать, что то, что делается постоянно — это техническое обслуживание, которое, наряду с ремонтами, является важной частью технической эксплуатации здания. Текущий ремонт отличается от капитального ремонта в первую очередь объемами работ. Отнести пакет работ на доме к категории «текущий» или «капитальный ремонт» может только специалист. Для этого используются специальные справочники и методики.

Интересно, что… Сочетание ТОиР (техническое обслуживание и ремонт) можно встретить в документах по технической эксплуатации (регламентах) почти всех сложных инженерных объектов, таких как морские и океанские суда, самолеты и даже космические корабли. Эту работу выполняет штат профессионалов. ТО воздушных судов в гражданской авиации считается настолько важной работой, что подлежит проверке специальных международных аудитов.

1.2. Техническое обслуживание. Что? Зачем? Когда?

Техническое обслуживание — регулярный процесс, выполнение которого необходимо постоянно, в отличие от ремонтов, которые делаются периодически. Что входит в состав технического обслуживания? Можно ли обойтись без каких-то элементов ТО, не опасаясь ущерба для дома? Прежде чем ответить на этот вопрос, надо разобраться, что входит в состав ТО. Мы уже знаем, что в состав технического обслуживания входят «три кита» — Технические осмотры, Техническое содержание и Аварийное обслуживание. Рассмотрим каждую часть.

1.2.1. Технические осмотры

Технический осмотр (ТОСМ) — текущий и периодический контроль технического состояния дома и готовности его к работе. ТОСМ бывает плановый и неплановый, полный или частичный. Обязательным требованием является проведение полных плановых ТОСМов не реже двух раз в год — весной и осенью.

Первым и самым важным элементом работ по техническому содержанию являются Технические осмотры (ТОСМ). Самым важным потому что, пока не зафиксировано состояние дома и или его частей, невозможно понять, в каком обслуживании они нуждаются, нужен ли им ремонт, и если да, то какой именно. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению [13]¹. Обязательное выполнение технических осмотров является одним из требований к минимальному перечню работ, которые должны выполняться на каждом многоквартирном доме [10]. Требования к периодичности и порядку выполнения ТОСМ, как и ко всем составляющим содержания, устанавливаются эксплуатационными регламентами [13]. Специалисты, отвечающие за правильное проведение технических осмотров, обеспечение их своевременности и полноты результатов, должны знать требования эксплуатационных регламентов в обязательном порядке. Собственникам многоквартирного дома следует понимать основные требования к техническим осмотрам. А они таковы. Во-первых, при выполнении ТО любого многоквартирного дома полный плановый ТОСМ должен выполняться не реже двух раз в год. Это так называемые «сезонные осмотры». В ходе сезонного осмотра осматриваются все элементы здания — конструктивные элементы, внутридомовые системы, инженерное оборудование. Сезонный осмотр обычно совпадает с сезонной подготовкой, которая является частью второго обязательного «кита» ТО — Технического содержания здания.

По результатам весеннего ТОСМа в месячный срок составляется перечень мероприятий и устанавливаются объемы работ, необходимые для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

Во-вторых, частота плановых осмотров в отношении различных элементов здания определяется потребностью самого здания. Положим, здание «немолодое», и его «проблемным местом» является канализационный выпуск в подвале. Состояние системы канализации такое, что высок риск выхода ее из строя, что, как известно, крайне неприятное явление. До того момента, пока канализационная система будет приведена в норму, разумно обеспечивать как достаточно частый осмотр «зоны риска», так и сопутствующие работы по техническому содержанию «слабого звена». В-третьих, осмотр может быть запланирован в связи с выполнением плановых ремонтных работ, например перед составлением сметы капитального ремонта элемента здания. Это то, что касается плановых осмотров. Но случаются и неплановые. Показания к их проведению следующие. Первое — это определенная группа явлений стихийного характера, после которых осмотр здания или его части обязателен. Это может быть землетрясение, шторм, наводнение, сход селевого потока, сильные ливни и т. п. Разумеется, если явление не угрожает зданию целиком, немедленному осмотру подлежит наиболее уязвимая для данного природного явления часть здания. Поводом для непланового ТОСМа являются события техногенного характера: пожар, взрыв бытового газа, удар (например, въезд в здание автомобиля) и т. д. Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации. Наконец, обязательным поводом для выполнения частичного непланового осмотра является любое сообщение об отклонении в работе здания и его систем, которое может поступить как от специалиста, обслуживающего дом, так и от жителя дома или даже третьего лица, сообщившего о каком-то нарушении функционирования части здания.

Интересно, что… Технический осмотр как понятие (техосмотр) в деле содержания автомобилей, будучи сам по себе абсолютно необходимым, — увы — превратился в массовую фикцию. Исправное состояние эксплуатируемого автомобиля важно для безопасности жизни и здоровья людей не меньше, чем исправное состояние эксплуатируемого дома. И какая разница, отказали тормоза или рухнул козырек балкона, если при этом погибнут люди.

В случае если ТОСМ выполняется по обращению жителя дома (аварийной заявке), он обычно предшествует аварийному обслуживанию и может проводиться по особому алгоритму (регламенту).

1.2.2. Техническое содержание

Вторым важным элементом Технического обслуживания является Техническое содержание (ТС). Техническое содержание — это постоянная и малозаметная работа, которая, тем не менее, обеспечивает нормальную работу всех элементов дома. Состав работ по техническому содержанию огромен, привести его в ограниченном объеме этой книжки не представляется возможным. Работы по техническому содержанию направлены на постоянное поддержание нормативного эксплуатационного режима имеющимися средствами без выполнения текущего или капитального ремонта. Основой технического содержания являются наблюдение, уход, наладка и регулировка. Огромное значение в ходе ТС придается обеспечению правильного температурно-влажностного режима в здании, недопущению нарушений в ходе эксплуатации помещений пользователями.

В состав работ по ТС входят обязательные обходы помещений дома. Рациональным является выполнение некоторых работ по техническому содержанию непосредственно при обнаружении их необходимости во время Технических осмотров или штатных обходов дома.

Чем обход отличается от технического осмотра?

Обход отличается от техосмотра тем, что во время осмотра его результаты фиксируются, т. е. вносятся в журнал или в специальную форму ТОСМа, где поэлементно описывается состояние частей дома и его систем на момент осмотра. Обход не предусматривает письменной фиксации картины. Как во время осмотра, так и во время обхода выполняются некоторые работы, которые не требуют дополнительного финансирования со стороны собственников дома. К таким работам относятся:

› Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения.

› Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов; заземления ванн; наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

› Прочистка канализационного лежака и проверка исправности канализационных вытяжек.

› Устранение незначительных неисправностей и мелкий ремонт: в системах водопровода и канализации²; центрального отопления и горячего водоснабжения³; электротехнических устройств⁴; печей и очагов⁵; кровли⁶.

Во время плановых частичных осмотров рекомендуется попутно выполнять еще и такие работы, как:

‒ проверка тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах;

‒ смена прокладок в водопроводных кранах и уплотнение сгонов;

‒ прочистка внутренней канализации и сифонов, регулировка смывного бачка, притирка крана в смесителе;

‒ укрепление расшатавшихся сантехприборов в местах их присоединения к трубопроводу;

‒ набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках; укрепление трубопроводов;

‒ мелкий ремонт изоляции, протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках;

‒ устранение мелких неисправностей электропроводки, смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей;

‒ проветривание колодцев.

1.2.3. Сезонная подготовка

Сезонная подготовка — важный элемент технического обслуживания здания. Целью сезонной подготовки является обеспечение готовности всех элементов здания, его систем и оборудования к теплому или холодному сезону эксплуатации.

Что обязательно должно делаться при подготовке дома к сезонной эксплуатации?

Сезонная подготовка к эксплуатации в весенне-летний период выполняется сразу после окончания отопительного периода. При подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в весенне-летний период выполняются (по потребности) следующие важные работы. Во-первых, консервируется система центрального отопления и производится расконсервация и необходимый мелкий ремонт поливочной системы (если она есть). Во-вторых, выполняется укрепление водосточных труб, колен и воронок. Кроме того, ремонтируется отмостка, если она просела за зиму, снимаются (если они есть и это не вредно для конструкции) пружины на входных дверях. Если при доме есть детская или спортивная площадка, то проводится их мелкий ремонт⁷. Сезонная подготовка выполняется одновременно с весенним осмотром здания или непосредственно после него. Правила технической эксплуатации дома требуют, чтобы именно в это время выполнялось еще одно важное дело: в ходе весеннего осмотра все, кто является собственником, нанимателем, арендатором или просто пользователем помещений в многоквартирном доме, должны быть проинструктированы специалистами о порядке содержания помещений, эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Во время весеннего осмотра собственники, наниматели, арендаторы должны быть проинструктированы о порядке содержания помещений, эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Сезонная подготовка к эксплуатации в осенне-зимний период выполняется до наступления отопительного сезона и является важнейшей частью работ по обеспечению сохранности дома, комфорта для его жителей и эффективного расходования коммунальных ресурсов. Дом, как единый инженерный объект, должен подвергаться сезонной подготовке накануне холодного времени года комплексно. Плохо, если в квартирах подготовка проведена, а о подъездах и чердаке забыли. Не менее грустно, если места общего пользования к зиме подготовлены, а внутри каких-то квартир к этой задаче подошли безалаберно. Вот что должно делаться при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:

1. Утепление входных дверей в квартиры, оконных и балконных проемов.

2. Утепление чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

3. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

4. Замена разбитых стекол окон и дверей, в том числе балконных, в квартирах и вспомогательных помещениях.

5. Укрепление и ремонт парапетных ограждений, флагодержателей.

6. Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.

7. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

9. Ремонт и укрепление входных дверей.

10. Установка на входных дверях доводчиков.

11. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

12. Утепление бойлеров.

13. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

14. Ремонт печей и кухонных очагов.

15. Консервация поливочных систем.

К работам по техническому содержанию, выполняемым в течение всего периода эксплуатации здания по потребности, относятся, кроме того:

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления, вентиляции и автоматического управления инженерным оборудованием.

2. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.

3. Очистка и промывка водопроводных кранов.

К техническому содержанию как виду работ, поддерживающих параметры эксплуатационной безопасности дома, относятся и антиобледенительные мероприятия — удаление с крыш снега, наледей и сосулей. Обязательным элементом работ по содержанию является и очистка кровли от мусора, грязи и листьев — грязная кровля быстрее разрушается, а скользкие листья — угроза безопасности для работающих на крыше людей.

1.2.4. Аварийное обслуживание

Аварийное обслуживание, как и все остальные элементы Технической эксплуатации многоквартирного дома, нацелено на обеспечение эксплуатационной безопасности. Сама по себе авария является нештатной ситуацией и в большинстве случаев — следствием невыполнения или несвоевременного выполнения других работ. Не выполнили техосмотр — вовремя не увидели угрозу, не придали значения требованиям к техническому содержанию — превысили нагрузку на элемент дома, позволили ему работать в условиях, повышающих скорость износа, приводящих к разрушению. Спустя рукава отнеслись к сезонной подготовке — заложили основу для нештатной реакции системы в зимних условиях.

Аварийное обслуживание — комплекс первоочередных операций и мероприятий по незамедлительному устранению (локализации) аварий и неисправностей, сохранению и восстановлению условий, необходимых для безопасности и жизнеобеспечения жителей.

Предметом аварийного реагирования могут быть оперативное устранение аварий конструкций и инженерного оборудования зданий, сетей и объектов, срочная ликвидация засоров канализации и мусоропроводов, устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, сетей электроснабжения.

Интересно, что… Аварийное обслуживание дома похоже на «скорую помощь»: мы очень не хотим, чтобы наступил день, когда нам придется вызывать карету с красным крестом. И, тем не менее, платим долгие годы именно за то, чтобы в тот единственный раз, когда нам потребуется купирование аварии в нашем организме, приехавшая бригада выполнила все действия профессионально, точно и быстро, сделала все, чтобы прекратить развитие ситуации, угрожающей жизни и здоровью человека.

Локализация аварии на доме направлена на оперативное прекращение аварии и предотвращение ее дальнейшего развития.

1.3. Ремонт или ремонты? Что? Зачем? Когда?

Собственники квартир в новостройках нередко возмущаются, что им сразу приходится думать о будущем ремонте своего дома. В самом деле: все еще новенькое, свеженькое, только-только выполнили «на свой вкус» ремонт в квартирах, украсили подъезды, обустроили двор. Кажется, до ремонта еще долгие годы, может, и не на нашем веку. Стоит ли тратиться? И все-таки ремонт нужен. Не всему дому сразу, разумеется — каждая часть дома имеет свой срок службы (межремонтный интервал). Подробности в отношении конкретно вашего дома должен знать специалист по технической эксплуатации зданий и сооружений. Но в целом представлять отличие текущего ремонта от капитального, понимать, что такое косметический или планово-предупредительный ремонт, обязательно нужно. Хотя бы для того, чтобы осознанно принимать решения об управлении своей собственностью.

Ремонт — комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности объекта и восстановлению ресурса изделия или его составных частей.

Косметический ремонт и текущий ремонт — это одно и то же или разные понятия? Что такое планово-предупредительный ремонт?

Нередко в обиходе говорят о необходимости «косметического» или «планово-предупредительного» ремонта. Приходится слышать вопросы о том, какие работы входят в состав этих видов ремонта, чем они отличаются от текущего и капитального. Возникает путаница: какой-то вид работ может относиться к текущему ремонту и при этом еще и входить в состав «косметического». Ответ прост. Когда мы говорим о текущем или капитальном ремонте, мы имеем в виду, что и в каком объеме должно быть сделано. А когда речь идет о косметическом или планово-предупредительном ремонте, имеется в виду, зачем нужно выполнить соответствующий объем работ. То есть планово-предупредительный ремонт, например канализационной системы, выполняется (зачем?), чтобы предупредить возможные нарушения целостности, возникновение аварий. По объему и составу работ (что? сколько?) он может быть отнесен к категории «текущий ремонт». А, например, «косметический ремонт» подъезда, который выполняется (зачем?) для того, чтобы было красиво, комфортно, перед людьми не было стыдно, может оказаться столь всеобъемлющим (что и сколько?), что будет отнесен к категории «капитальный ремонт».

Как понять, это — текущийили капитальный ремонт?

Конечно, только профессионал, имеющий соответствующее образование и опыт, может точно сказать, к какой категории относится вид работ, в зависимости от наименования, объема и других характеристик. Но и собственнику квартиры необходимо иметь общее представление о своем доме и о том, какие ремонтные работы дому нужны.

Текущий ремонт — ремонт, в ходе которого выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели.

Ниже приводятся обобщенные перечни работ по текущему и капитальному ремонту. Понимая сущность текущего и капитального ремонта, можно ориентироваться на эти списки, принимая решение в отношении своего многоквартирного дома.

1.3.1. Примерный перечень работ при текущем ремонте

1. Фундаменты. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

2. Стены и фасады. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3. Перекрытия. Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4. Крыши. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антипирирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки. Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей. Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

8. Полы. Замена, восстановление отдельных участков.

9. Печи и очаги. Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях.

11. Центральное отопление. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства. Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

14. Вентиляция. Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

15. Мусоропроводы. Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.

16. Специальные общедомовые технические устройства. Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам изготовителя или отраслевым регламентам.

17. Внешнее благоустройство. Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

1.3.2. Примерный перечень работ при капитальном ремонте

Капитальный ремонт — ремонт, в ходе которого производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии.

1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).

2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).

3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте⁸; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения⁹; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий¹⁰.

4. Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.

5. Утепление жилых зданий¹¹.

6. Замена внутриквартальных инженерных сетей.

7. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

8. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

9. Авторский надзор за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.

10. Технический надзор¹².

11. Ремонт встроенных помещений в зданиях.

Интересно, что… Грань между текущим и капитальным ремонтом порой очень тонка. Например, если заменить систему водоотводящих желобов по всему периметру, это будет капитальный ремонт в системе водоотведения. А если менять желоба последовательно по частям, то каждый раз будет идти речь о текущем ремонте. При грамотном управлении домом учитывать такие детали очень важно.

1.3.3. Жизнь и здоровье многоквартирного дома. Можно ли обойтись без ремонта?

Жизнь многоквартирного дома может быть длиннее или короче, чем «жизненный цикл», который предусмотрели архитектор и конструктор, когда создавали проект дома, выбирали материалы для его постройки, «привязывались» к определенному месту и климату.

Посмотрите: вот стоят два, казалось бы, одинаковых дома. Оба построены в один год по одному проекту теми же строителями. Даже в эксплуатацию сданы чуть ли не день в день. И, тем не менее, одному дому суждена долгая и благополучная жизнь. А его собрату-близнецу повезло меньше: он будет болеть, быстро состарится, век его будет коротким, его признают аварийным или ветхим и он пойдет «под снос».

Почему так?

Многоквартирный дом — это сложный инженерный организм, который находится в состоянии постоянной эксплуатации. Как любой организм, дом изнашивается, у него есть свои болезни, некоторые из них — следствие неправильной эксплуатации и плохого ухода, другие — неизбежные возрастные изменения конструкции и систем. Болезни дома, которые являются следствием неправильной, небрежной и бездумной эксплуатации «на износ», можно предупредить просто изменением поведения тех людей, которые живут в доме. Уважительное отношение к себе, своим соседям, месту, в котором вы все вместе живете, — гарантия того, что не будет сломана вандалами дверь, изрисованы стены, разбиты лампы, разорен цветник или загажен подвал.

Если соседи сами стремятся разрушить здоровье дома как общего места своего совместного проживания, никто со стороны не придет и не обеспечит «общедомовое счастье и благополучие».

Хозяева квартир, даже те, что постоянно в доме не проживают, должны выполнять свои обязанности по отношению к дому в целом, общему имуществу, не только потому, что эта их обязанность прописана в законе. В конце концов, наши квартиры «вставлены» в общую конструкцию, как спичечные коробки в большую единую «коробку». Размокнет или сломается «коробка» — не сохранится и благополучие маленьких коробков. Говорят, что счастлив тот, кто, прежде всего, здоров, а здоровье — результат бережного отношения к своему организму. Так же и с домом: если соседи сами стремятся разрушить здоровье дома как общего места своего совместного проживания, никто со стороны не придет и не обеспечит «общедомовое счастье и благополучие». Те болезни дома, которые связаны с плохим уходом за его конструкцией и системами, можно предупредить скрупулезным исполнением требований к технологии технического обслуживания. Что входит в состав работ по техническому содержанию, мы уже знаем из раздела 1.2. А вот кто и в каком порядке должен обеспечивать техническое обслуживание, зависит от способа управления многоквартирным домом — об этом можно узнать далее (гл. 2. Зачем нужно управлять многоквартирным домом?).

Если техническое обслуживание выполнять так,как это предусмотрено режимом технической эксплуатации здания, можно ли обойтись без ремонтов вообще?

Болезней дома, которые связаны с его естественным старением, совсем избежать невозможно. Старость дома обусловлена «возрастными изменениями» конструкционных материалов, из которых построен дом и состоят его внутридомовые системы. Даже при тщательном соблюдении технологии технического обслуживания материал стареет «по законам физики». В бетоне появляются микротрещины, металл съедает коррозия, древесина разрушается. Конечно, сегодня конструкторы и строители стараются использовать материалы, срок службы которых увеличен за счет современных технологий, но — увы… Любой материал, а значит — деталь, узел, конструкция, имеют предельный «возраст» службы. Избежать момента, когда произойдет окончательное разрушение, можно только с помощью ремонтов — текущего и капитального.

Интересно, что… Сегодня врачи не только могут помогать человеческому организму выполнять «текущий» ремонт (например, наращивание поврежденного кожного покрова, восстановление слизистой желудка или укрепление нервных волокон), но научились делать полноценный «капитальный ремонт» некоторых «узлов и деталей» человека. Операции по замене трахеи, части сосудов и даже элементов сердца становятся все более привычными в современной жизни.

Своевременное восстановление эксплуатируемого элемента или даже его полная замена позволят продлить общую жизнь дома на долгие-долгие годы. Если сравнивать «здоровье дома» с человеческим здоровьем, именно ремонты — текущий и капитальный — позволяют своевременно «подлечить» проблемный элемент или заменить его на новый, восстановив нормальное функционирование. Если в результате таких действий восстановлены все первоначальные эксплуатационные показатели, говорят, что дом прошел санацию. Если же в ходе ремонта использованы новые технологии, установлено дополнительное оборудование, позволяющее улучшить эксплуатационные показатели (например, установлены собственные источники энергии или оборудование, позволяющее экономить тепло), речь идет уже о реновации.

1.4. Как обеспечить санитарно-эпидемиологическую безопасность?

Второй частью содержания многоквартирного дома является его санитарное содержание. Санитарное содержание обеспечивает потребность в санитарно-эпидемиологической безопасности для жителей дома и окружающих и представляет собой комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. Примером работ, входящих в санитарное содержание, могут быть уборка помещений, земельного участка, принадлежащего собственникам данного дома¹³, вывоз и утилизация отходов, а также дезинфекция, дезинсекция, дератизация. Обеспечение соответствующего санитарного содержания с полным циклом мероприятий в отношении домового комплекса, включающего в себя сам дом как инженерный объект и принадлежащий собственникам дома земельный участок с расположенными на нем объектами, является гарантией санитарно-эпидемиологической безопасности.

Санитарное содержание — комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий.

1.4.1. Два «С», включая три «Д»

Санитарное содержание (СС) направлено на поддержание нормативного уровня санитарно-эпидемиологического обеспечения жителей дома и окружающей дом городской среды. Кроме того, санитарное содержание помогает поддерживать нужный уровень комфорта как для жителей дома, так и для тех, кто находится с ним рядом. Санитарное содержание — регулярный процесс (рис. 4).

Санитарное содержание (СС) — комплекс работ по созданию и поддержанию здоровых условий жизни, обеспечению санитарно-гигиенических требований, профилактике заболеваний и эпидемий. Санитарное содержание включает в себя: 1) уборку и удаление мусора (УУМ) и 2) противоэпидемиологические мероприятия — дезинфекцию, дезинсекцию и дератизацию (ДДД).

1.4.2. Чистый дом и все, что в нем

Уборка в многоквартирном доме условно делится на три составляющие: 1) уборка жилых (квартир, комнат) и нежилых (офисов, магазинов) помещений; 2) уборка «мест общего пользования» в самом доме (чердаков, подвалов, лестниц и лестничных клеток и т. д.) и 3) уборка земельного участка, который входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений и который иногда еще называют по старинке «придомовой территорией» (рис. 5).

Кто определяет требования к уборке собственных помещений — квартир и офисов?

Есть расхожее заблуждение, что у себя дома или в собственном офисе, магазине мы, как полноправные хозяева, сами определяем, как и что убирать и насколько соблюдать санитарно-гигиенические требования. Это не так. Санитарно-эпидемиологические требования едины и обязательны для всех помещений и территорий, вне зависимости от того, кому они принадлежат.

Более того, если хозяин квартиры в течение длительного времени не соблюдает санитарные нормы, его действия являются угрозой санитарно-эпидемиологической безопасности окружающих. Уборка как собственных помещений, так и помещений общего пользования преследует целью обеспечение санитарно-гигиенических требований и поддержание здоровых условий жизни.

Нужно ли убирать чердак многоквартирного дома?

Уборка чердачных помещений от мусора должна производиться не реже раза в год. При этом должны очищаться сетки на оголовках вентиляционных каналов и на входе вытяжной шахты. Чердачные помещения не должны быть захламлены строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием. В случае если на чердаке обнаружились насекомые, проводится дезинфекция всего объема чердачного помещения. Заметим, что использование чердаков в многоквартирных домах под мастерские, для сушки белья и под складские помещения не допускается, должны быть обеспечены чистота и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения. Важно поддерживать температурно-влажностный режим, препятствующий выпадению конденсата.

Нужно ли мыть лестничные площадки или достаточно их подметать?

Не реже раза в пять дней должна выполняться как сухая, так и влажная уборка лестничных маршей и лестничных клеток. Сначала обметаются от пыли стены, подоконники, отопительные приборы и другие выступающие элементы, затем подметается и моется пол. Влажная уборка остальных элементов делается ежемесячно. Стены нужно мыть или протирать не реже двух раз в год. Это тоже удобно делать во время сезонной подготовки дома — весной и осенью. В тех домах, где есть такая возможность, для уборки пыли лучше использовать централизованные вакуумные системы. На площадке перед наружными входными дверями рекомендуется устанавливать скребки и металлические решетки для очистки обуви от грязи и снега. Зимой наружные площадки у входных дверей и тамбуры лестничных клеток следует систематически очищать от снега и наледи.

Что входит в уборку подвалов?

В подвалах и технических подпольях следует обеспечить температурно-влажностный режим, препятствующий выпадению конденсата. Там должно быть чисто, обеспечена доступность ко всем элементам подвала и технического подполья. В обязательном порядке эти помещения должны быть защищены от проникновения животных (грызунов, кошек, собак). На все проемы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены сетки, защищающие здания от проникновения грызунов.

1.4.3. Уборка придомовой территории

Придомовая территория, которая может совпадать с участком земли, входящим