Гражданское право.
Особенная часть

Учебник

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347(075.8)

ББК 67.404я73

Г75

Рецензенты:
Летова Н. В., доктор юридических наук, и. о. заместителя директора ИГП РАН по научной работе;
Милушева Т. В., доктор юридических наук, доцент, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Поволжского института управления имени П. А. Столыпина (филиал РАНХиГС).

Структура учебника соответствует структуре раздела IV Гражданского кодекса РФ.

В учебнике освещаются договорные и внедоговорные обязательства. Договорные обязательства характеризуются по следующей схеме: понятие, краткая юридическая характеристика, предмет, существенные условия, форма, стороны, их права, обязанности и ответственность, прекращение договора. Наиболее важные положения рассматриваемых тем проиллюстрированы выдержками из судебной практики.

В каждой теме есть историческая справка, которая позволяет сформировать общее представление о становлении и развитии правового регулирования того или иного обязательства в отечественном законодательстве.

Законодательство приведено по состоянию на 9 марта 2021 г.

Для студентов, магистрантов, аспирантов и преподавателей юридических факультетов и вузов, практических работников, для самостоятельного изучения гражданского права, а также для всех, кто интересуется гражданским правом.

УДК 347(075.8)

ББК 67.404я73

© Коллектив авторов, 2021

© ООО «Проспект», 2021

АВТОРЫ

И. В. Свечникова — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Поволжского института управления имени П. А. Столыпина (филиал РАНХиГС); доцент кафедры гражданского права Саратовского военного ордена Жукова Краснознаменного института войск национальной гвардии Российской Федерации (главы 1–4, 6–11, 15, 16, 20, 23–27).

А. В. Пушкина — кандидат юридических наук, старший научный сотрудник Института государства и права РАН, доцент кафедры частного права Государственного академического университета гуманитарных наук (главы 5, 12, 28).

Ю. С. Овчинникова — кандидат юридических наук, научный сотрудник Института государства и права РАН (главы 13, 14, 17).

М. Г. Степин — главный юрисконсульст Страхового акционерного общества «ВСК», аспирант сектора гражданского права, гражданского и арбитражного процесса Института государства и права РАН (глава 18).

Л. Г. Щербакова — кандидат юридических наук, доцент кафедры арбитражного процесса Саратовской государственной юридической академии; доцент кафедры гражданского права и процесса Поволжского института (филиала) ВГУЮ (РПА Минюста России) (главы 19, 21, 22).

М. В. Ульянова — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российского государственного университета правосудия (глава 29).

Т. С. Саяпина — аспирантка сектора гражданского права, гражданского и арбитражного процесса ИГП РАН, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского экономического института (глава 30).

ВВЕДЕНИЕ

Более 20 лет прошло с момента принятия части второй ГК, которая является основополагающим законом в области обязательственных отношений. Именно во второй части ГК РФ содержатся те механизмы, посредством которых приводится в действие и функционирует гражданский оборот.

За время действия ГК изменились многие гражданско-правовые институты и их законодательное оформление, появились новые и возродились хорошо забытые договоры. Однако это не избавило от необходимости дальнейшего совершенствования законодательства в области обязательственных отношений.

В течение всего срока действия ГК в него вносились точечные изменения, направленные на совершенствование ряда норм. С 2013 года в Российской Федерации проводится масштабная реформа гражданского законодательства. Целой серией федеральных законов в ГК внесены изменения, имеющие целью приведение его в соответствие с изменившимися реалиями.

Реформа обязательственных отношений предполагает кардинальное обновление российского законодательства и заставляет пересмотреть многие представления о договорах и иных обязательствах, выявить «спящие» нормы Гражданского кодекса РФ, т. е. либо совсем нерабочие, либо крайне редко используемые.

Среди всего многообразия обязательственных институтов гражданского права главенствующее место занимают договоры — значение этой правовой конструкции для гражданского оборота переоценить сложно.

Нормы второй части ГК усовершенствовали классические договоры (например, договоры розничной купли-продажи, договоры банковского вклада и банковского счета и др.) и закрепили договоры, ранее неизвестные отечественному законодательству (например, договор лизинга, финансирование под уступку денежного требования и др.).

Гражданско-правовые договоры обладают как общими свойствами, так и определенными различиями, позволяющими отграничивать их друг от друга. Для того чтобы ориентироваться в многочисленных договорах, принято подразделять их на отдельные виды. В статьях части второй ГК регламентированы договоры 26 видов с их многочисленными разновидностями, которых насчитывается более 100. Такая регламентация позволяет участникам гражданского оборота использовать в своей деятельности те договоры, которые в наибольшей степени соответствуют их потребностям.

Главы в учебнике строятся по единой схеме. Относительно каждого договора дается характеристика его понятия и основных элементов. При этом авторы исходили из того, что основными элементами любого гражданско-правового договора являются его юридические признаки, предмет, существенные условия, форма, субъектный состав (стороны), права и обязанности сторон, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Особо следует отметить, что для признания договора заключенным правовое значение имеет выделение существенных условий. Учитывая, что в отношении большинства договоров нет определенности относительно перечня и содержания существенных условий, авторы приводят те условия, которые в научной литературе и судебной практике наиболее часто обозначены в качестве существенных.

Историческая справка необходима для формирования общего представления о давности каждого обязательственного института, становлении и развитии его правового регулирования в отечественном законодательстве.

Формированию практических навыков способствуют примеры из судебной практики, которые подготовлены с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс». Авторы понимают, что одним примером ничего нельзя подтвердить и ничего нельзя опровергнуть, однако примеры позволят сформировать общее представление о том, как могут применяться конкретные нормы ГК в судебной практике. Для удобства восприятия примеры из судебной практики сокращены.

Библиографический список, содержащий как основную, так и дополнительную литературу, позволит расширить и углубить полученные знания и навыки.

Учебное пособие «Гражданское право. Особенная часть» призвано сформировать у студентов теоретические знания, закрепив основные категории обязательственного права.

Глава 1.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА

1. Купля-продажа: общие положения

1.1. Понятие и общая характеристика договора купли-продажи.

1.2. Права и обязанности продавца по договору купли-продажи.

1.3. Ответственность продавца по договору купли-продажи.

1.4. Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи.

1.5. Ответственность покупателя по договору купли-продажи.

Историческая справка: Договор купли-продажи является одним из старейших институтов гражданского права.

Купля-продажа была известна еще в Древнем Риме и закреплена в Двенадцати таблицах (451–440 вв. до н. э.).

Договор купли-продажи упоминается и в Русской Правде. Договор продажи движимых вещей заключался словесным соглашением и передачей вещи. Продажа недвижимости требовала написания купчей грамоты, а затем и докладной формы совершения акта.

По Соборному уложению 1649 г. купля-продажа движимого имущества производилась также словесным соглашением и передачей вещи покупателю. Договоры купли-продажи недвижимости должны были оформляться письменно и «купчей крепостью» (скрепляться подписями свидетелей и регистрироваться в приказах).

В Своде законов Российской империи 1832 г.¹ купля-продажа рассматривалась не как отдельный вид обязательства, а как способ приобретения права собственности.

Гражданское законодательство дореволюционной России предусматривало три самостоятельных договора: купля-продажа движимых вещей, запродажа недвижимого имущества по купчей крепости и поставка.

При подготовке проекта Гражданского Уложения, который был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г., нормы о продаже были помещены в раздел II («Обязательства по договорам») книги V («Обязательственное право»)².

Первый Гражданский кодекс РСФСР³ от 11 ноября 1922 г. содержал отдельную главу IV «Купля-продажа» (ст. 180–205). Согласно ст. 180 по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить условленную цену.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик⁴ от 8 декабря 1961 г. купля-продажа регламентировалась главой 2. В главе 3 содержались нормы о поставке, а главой 4 была урегулирована государственная закупка сельскохозяйственной продукции у колхозов, совхозов и других хозяйств.

Согласно ст. 237 Гражданского кодекса РСФСР⁵ от 11 июня 1964 г. по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Отдельная статья посвящалась договору купли-продажи жилого дома (ст. 238). Самостоятельное правовое регулирование получили договор поставки (глава 24) и договор контрактации сельскохозяйственной продукции (глава 25).

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик⁶ от 31 мая 1991 г. нормы о купле-продаже были сосредоточены в главе 9. При этом отдельно выделяются договор поставки (ст. 79–82), договор контрактации (ст. 83) и договор о снабжении энергетическими и другими ресурсами (ст. 84).

При подготовке действующего ГК в главе 30 было учтено расширение сферы правового регулирования купли-продажи, которое в последние годы охватывало отношения, связанные и с поставками товаров, и с контрактацией, и со снабжением энергетическими и иными ресурсами.

В настоящее время договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к семи видам договора купли-продажи, предусмотренным ГК: розничной купли-продаже, поставке товаров, поставке товаров для государственных или муниципальных нужд, контрактации, энергоснабжению, продаже недвижимости, продаже предприятия.

1.1. Понятие и общая характеристика договора купли-продажи

Договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных договоров в современном гражданском обороте. Он направлен на передачу права собственности на товар.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи является:

– консенсуальным, т. е. признается заключенным с момента согласования сторонами всех существенных условий договора;

– возмездным, так как покупатель обязан уплатить продавцу определенную денежную сумму (цену);

– двусторонне обязывающим, т.к. обязанности по договору есть у обеих сторон: продавец обязан передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1, 2 ст. 455 ГК предметом договора купли-продажи является товар, которым могут быть любые вещи с соблюдением правил ст. 129 ГК об оборотоспособности объектов гражданских прав, в том числе:

– товары, имеющиеся в наличии у продавца в момент заключения договора;

– товары, которые будут созданы или приобретены продавцом в будущем.

Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара.

Положения, предусмотренные § 1 главы 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных, в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

В юридической литературе вопрос о предмете договора (в том числе и купли-продажи) относится к числу дискуссионных. В большинстве случаев предмет договора купли — продажи определяется как товар, подлежащий передаче покупателю⁷. В. В. Витрянский утверждает: «Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены»⁸. По мнению М. И. Брагинского, у правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи, имеется два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанного лица, а роль объекта второго рода играет вещь, которая в результате такого действия должна быть передана⁹.

Условие о предмете является существенным условием любого договора, в том числе договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор купли-продажи позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК).

Судебная практика: «В условиях договоров купли-продажи от 23 декабря 2011 г. № 1615948, 1615949 предусмотрен единственный признак, по которому можно идентифицировать объект продажи, — модель комбайна (СК-5МЭ-1 «НИВА-ЭФФЕКТ»). При этом иные идентифицирующие предмет договора признаки в договорах купли-продажи отсутствуют, в частности не указаны такие признаки как идентификационный номер, цвет, номер шасси, номер двигателя и т. п., в связи с чем апелляционный суд пришел к выводу о недостижении сторонами согласия по предмету договора.

С учетом данных обстоятельств суд апелляционной инстанции признал договоры купли-продажи от 23 декабря 2011 г. № 1615948, 1615949 незаключенными ввиду несогласования между сторонами предмета сделки, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о расторжении указанных договоров»¹⁰.

Отметим, что несогласование сторонами существенного условия договора купли-продажи в виде предмета отчуждения является основанием для признания договора незаключенным, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения иска о признании данной сделки недействительной.

Помимо предмета договора, для отдельных видов купли-продажи ГК могут быть предусмотрены иные существенные условия. Например, для договора продажи недвижимости существенным является не только условие о предмете, но и условие о цене договора (ст. 555 ГК).

Форма договора купли-продажи подчиняется общим требованиям, предъявляемым к форме сделок (ст. 158–165.1 ГК). Для отдельных видов договора купли-продажи законом предусмотрены специальные правила их оформления. Например, согласно п. 1 ст. 560 ГК договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК.

Сторонами договора купли-продажи являются:

1. Продавец — любой субъект гражданского права (физическое или юридическое лицо, а также публично-правовое образование). Продавцом по договору купли-продажи может быть:

– собственник вещи (ст. 212 ГК);

– лицо, не являющееся собственником, но обладающее правом распоряжения вещью (например, доверительный управляющий).

2. Покупатель — также любой субъект гражданского права.

Учитывая особенности отдельных видов купли-продажи, к сторонам договора ГК предъявляет соответствующие требования. Например, по договору поставки поставщик-продавец должен быть лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность (ст. 506 ГК).

Право собственности у приобретателя возникает:

1) по общему правилу — с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК);

2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹¹, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из п. 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П¹² отмечается, что в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют:

1) способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца (по воле или помимо его воли);

2) характер приобретения имущества его владельцем (возмездно или безвозмездно).

Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹³, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Судебная практика: «Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Поскольку квартира выбыла из владения И. К. С., помимо его воли в результате хищения, данное имущество подлежит истребованию от приобретателя Р. вне зависимости от добросовестности приобретения, как верно указал суд.

Указанный подход получил законодательно закрепление в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя»¹⁴.

В ситуации продажи чужой вещи покупатель может возражать против требований третьего лица — собственника, ссылаясь на добросовестное приобретение по правилам ст. ст. 302 и 223 ГК.

Дискуссионными остаются вопросы о правовом статусе добросовестного приобретателя; о действительности продажи, совершенной лицом, не имеющим права на отчуждение вещи (неуправомоченным отчуждателем); о возможности заключения договора купли-продажи продавцом, не являющимся собственником товара, а также о последствиях заключения такого договора и др.¹⁵

1.2. Права и обязанности продавца по договору купли-продажи

Содержание договора составляют права и обязанности сторон, которые корреспондируют друг другу, т. е. если у одной стороны есть право, то у другой стороны есть обязанность.

Сторонам по договору предоставляется свобода в определении их прав и обязанностей, поскольку нормы гражданского законодательства о правах и обязанностях сторон в основном диспозитивны.

Основной обязанностью продавца является обязанность передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Исполнение этой обязанности включает в себя передачу товара:

1. Вместе с принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т. п.), предусмотренными законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК). Например, при передаче технически сложных бытовых товаров покупателю одновременно передаются принадлежности и документы, установленные изготовителем товара (технический паспорт или иной заменяющий его документ с указанием даты и места продажи, инструкция по эксплуатации и другие документы)¹⁶.

2. В срок, предусмотренный договором (ст. 457 ГК). Если такой срок договором не установлен, в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК).

3. Свободным от прав третьих лиц, как вещных, так и обязательственных (ст. ст. 460–462 ГК). Однако покупатель может согласиться принять товар, обремененный правами третьих лиц (например, правом аренды).

4. В количестве, которое должно определяться в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении (ст. 465 ГК). Условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения. Это важно, т. к. отсутствие условия о количестве влечет признание договора незаключенным (п. 3 ст. 455 ГК).

5. В ассортименте, согласованном сторонами, если по договору купли-продажи передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам или иным признакам (п. 1 ст. 467 ГК).

Если ассортимент в договоре купли-продажи не определен и не установлен порядок его определения, но из существа обязательства вытекает, что товары должны быть переданы покупателю в ассортименте, продавец вправе:

1) передать покупателю товары в ассортименте исходя из потребностей покупателя, которые были известны продавцу на момент заключения договора;

2) отказаться от исполнения договора.

6. Соответствующего качества (ст. 469, 474 ГК). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 ГК).

При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию (п. 3 ст. 469 ГК).

Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (п. 4 ст. 469 ГК).

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

7. В соответствии с условием договора купли-продажи о комплектности (ст. 478 ГК). Комплектность — это совокупность основных и комплектующих изделий, используемых по общему назначению (например, запасных частей к автомобилю). В случае, когда договором купли-продажи не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

8. В определенном комплекте (ст. 479 ГК). Комплект — это набор товаров, используемых не как единое целое (в случае с комплектностью), а в совокупности (например, мебельный гарнитур)¹⁷. Так, в Определении Липецкого областного суда от 4 мая 2011 г. отмечено: «Ссылка истца на то, что суд неправильно применил нормы материального права, не применил статью 478 ГК РФ о комплектности товара, а применил не подлежащую применению ст. 479 ГК РФ о комплекте товара при обсуждении вопроса о расторжении договора на всю мебель из-за дефекта одного предмета мебели, — ошибочна, поскольку статьей 478 Гражданского кодекса РФ регламентирована комплектность товара, которая предполагает наличие в нем необходимых составных частей, характеризующихся общностью функционального назначения товара (для мебели — необходимой фурнитуры, ручек, полок, т. п.), тогда как спора о нарушении комплектности в данном случае не было заявлено. Спор был заявлен именно о том, что приобретенная мебель является единым комплектом, а потому судом правильно применялась статья 479 ГК РФ, однако комплектом приобретенная истицей мебель не признана»¹⁸.

Обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно (п. 2 ст. 479 ГК).

9. Втаре и (или) упаковке, за исключением товара, который не требует затаривания и (или) упаковки, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства (ст. 481 ГК). В договоре могут быть и не определены требования к таре и упаковке. В этом случае товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового — способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования. Кроме того, есть товары, которые не требуют ни затаривания, ни упаковки (например, земельные участки, ценные бумаги).

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 458 ГК, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

– вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

– предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 458 ГК).

Исполнение обязанности продавца, соответствующей перечисленным выше требованиям, подтверждается документально. Если сторонами являются юридические лица, то доказательством передачи товара является товарная или товарно-транспортная накладная с подписями уполномоченных лиц продавца и покупателя и соответственно печатью (штампом).

К другим доказательствам, подтверждающим передачу товара покупателю, относятся:

1) акт сверки расчетов между продавцом и покупателем в совокупности с первичными документами¹⁹;

2) квитанция о приемке груза самостоятельно либо в совокупности с другими доказательствами²⁰;

3) другие документы.

1.3. Ответственность продавца по договору купли-продажи

Неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом обязанностей, возложенных на него договором, является основанием привлечения его к гражданско-правовой ответственности.

Гражданское законодательство предусматривает ответственность продавца по договору купли-продажи в следующих случаях:

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. В этом случае продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (п. 1 ст. 461 ГК).

Судебная практика: «Исходя из характера нарушенного права истца Г. — покупателя автомобиля, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на автомобиль у другого лица, у которого автомобиль был похищен в 2011 года, и об отсутствии у истца возможности владеть, пользоваться и распоряжаться приобретенным автомобилем, изъятым у него правоохранительными органами в рамках уголовного дела, иск о взыскании убытков, предусмотренный п. 1 ст. 461 ГК РФ, соответствует цели восстановления прав истца.

Реальный убыток истца составляет уплаченная им И.Р. покупная цена за автомобиль в размере 435 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460–462 ГК РФ.

Судебная коллегия считает, что Г.Р.В избран надлежащий способ защиты его нарушенного права»²¹.

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

2. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 463 ГК РФ при отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные ст. 398 ГК РФ.

3. Если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором (ст. 464 ГК РФ). Правила продажи отдельных видов товаров, утвержденные постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55 также предусматривают обязанность продавца передать покупателю документы, удостоверяющие право собственности и техническое описание товара (п. 59). Неисполнение обязанности по передаче технической документации на проданный товар ограничивает права потребителя на его использование и влечет на основании ст. 15, п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» выплату компенсации морального вреда, взыскание штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя об устранении недостатков²².

Позиция Верховного Суда РФ: «Пунктом 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Данная норма устанавливает меру гражданско-правовой ответственности (неустойку) за неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченного товара, к которому с учетом положения статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся и документы на товар.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о невозможности применения к возникшим по данному спору правоотношениям положений пункта 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей нельзя признать правильным.

Отсутствие подлинника ПТС является недостатком переданного Бакиеву М. И. товара — автомобиля, препятствующим использованию товара по прямому назначению, что влечет право истца требовать устранения данного недостатка в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей, а в случае неустранения данного недостатка и невыполнения требований потребителя в порядке и сроки, предусмотренные законом, — корреспондирующую указанному праву обязанность ответчика нести установленную статьями 20, 23.1 Закона о защите прав потребителей ответственность.

Это судебными инстанциями учтено не было.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Бакиева М. И.»²³.

4. Если продавец нарушил условие договора купли-продажи о количестве товара и передал покупателю:

1) меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п. 1 ст. 466 ГК);

2) большее количество товара, чем указано в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 483 ГК РФ. В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар (п. 2 ст. 466 ГК).

В случае принятия покупателем товара в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, дополнительно принятый товар оплачивается по цене, определенной для товара, принятого в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон (п. 3 ст. 466 ГК).

5. При передаче продавцом предусмотренных договором купли-продажи товаров в ассортименте, не соответствующем договору, покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п. 1 ст. 468 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 468 ГК если продавец передал покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору купли-продажи, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору:

а) принять товары, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;

б) отказаться от всех переданных товаров;

в) потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором;

г) принять все переданные товары.

При отказе от товаров, ассортимент которых не соответствует условию договора купли-продажи, или предъявлении требования о замене товаров, не соответствующих условию об ассортименте, покупатель вправе также отказаться от оплаты этих товаров, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы (п. 3 ст. 468 ГК).

Товары, не соответствующие условию договора купли-продажи об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров (п. 4 ст. 468 ГК).

Если покупатель не отказался от товаров, ассортимент которых не соответствует договору купли-продажи, он обязан их оплатить по цене, согласованной с продавцом. В случае, когда продавцом не приняты необходимые меры по согласованию цены в разумный срок, покупатель оплачивает товары по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары (п. 5 ст. 468 ГК).

Правила ст. 468 ГК РФ применяются, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

6. В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

а) соразмерного уменьшения покупной цены;

б) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

2) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Перечисленные обстоятельства необходимо доказать. Так, в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2019 г. № 11АП-14954/2019 по делу № А72-8196/2019 отмечается: «…поскольку истцом не представлены доказательства того, что обнаруженные им недостатки товара являются неустранимыми или эти недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, суд первой инстанции правомерно отказал в иске, поскольку истцом не доказано наличие обстоятельств, которые в соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ могут быть основанием для отказа покупателя от исполнения договора поставки»²⁴.

Позиция Верховного Суда РФ: «… согласно заключению судебной экспертизы от 4 мая 2016 г., проведенной по настоящему делу, выявленные неисправности имеют производственный (заводской) характер, не являются результатом неправильной эксплуатации; неисправности электрогидравлического блока управления автоматической коробки передач являются существенным недостатком, то есть выявляются неоднократно и проявляются вновь после их устранения.

Поскольку недостатки у автомобиля выявлялись с февраля по август 2014 года четыре раза, то есть неоднократно и проявлялись вновь после их очередного устранения, суды со ссылкой на пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса по существу признали их существенными нарушениями качества товара.

Между тем свой отказ в удовлетворении иска со ссылкой на безвозмездное устранение ответчиком недостатков товара суды обосновали, по сути, на норме пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса, имеющей между тем иное, прямо указанное в ней основание для ее применения и предусматривающей, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, защита прав покупателя осуществляется безвозмездным устранением таких недостатков.

Однако при наличии существенного нарушения качества товара пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса предусматривает другие способы защиты нарушенных прав покупателя, который по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы или потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Поскольку истец воспользовался предоставленным ему законом правом выбирать требования в целях восстановления своих прав, отказ в иске к продавцу, нарушившему принятые на себя обязательства по надлежащему исполнению обязанности по предоставлению качественного товара и гарантировавшего его качество, со ссылкой на устранение недостатков товара, нельзя признать законным и соответствующим положениям пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса, а также интересам покупателя.

Более того, поскольку недостатки выявлялись неоднократно и проявлялись вновь после их устранения, ссылка судов на устранение неисправности автомобиля в очередной раз, не восстанавливает права покупателя, который лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть возможности использования товара по назначению без необходимости его систематического ремонта, в том числе и по причине заводского характера, и в связи с чем теперь вправе требовать возврата уплаченной суммы или замены товара»²⁵.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2 ст. 476 ГК РФ).

Судебная практика: «…по смыслу пункта 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации при выявлении недостатков товара в течение предоставленного продавцом на него гарантийного срока, ответственность за недостатки несет продавец, если не докажет, что недостатки возникли после передачи товара покупателю и вследствие событий, приведенных в указанной норме.

Следовательно, если на товар предоставлена гарантия и недостатки товара выявлены в пределах гарантийного срока, то бремя доказывания поставки качественного товара, относится на поставщика, в других случаях бремя доказывания того, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, возлагается на покупателя»²⁶.

Покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, предусмотренные ст. 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 477 ГК РФ если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

В случае, когда на комплектующее изделие в договоре купли-продажи установлен гарантийный срок меньшей продолжительности, чем на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками комплектующего изделия, при их обнаружении в течение гарантийного срока на основное изделие.

Если на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, чем гарантийный срок на основное изделие, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если недостатки комплектующего изделия обнаружены в течение гарантийного срока на него, независимо от истечения гарантийного срока на основное изделие (п. 3 ст. 477 ГК РФ).

В отношении товара, на который установлен срок годности, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, если они обнаружены в течение срока годности товара (п. 4 ст. 477 ГК РФ).

В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 5 ст. 477 ГК РФ).

7. В соответствии с п. 1. ст. 480 ГК РФ в случае передачи некомплектного товара покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

а) соразмерного уменьшения покупной цены;

б) доукомплектования товара в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 480 ГК РФ если продавец в разумный срок не выполнил требования покупателя о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору:

а) потребовать замены некомплектного товара на комплектный;

б) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 480 ГК РФ, применяются и в случае нарушения продавцом обязанности передать покупателю комплект товаров (ст. 479 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 3 ст. 480 ГК РФ).

8. В случаях, когда подлежащий затариванию и (или) упаковке товар передается покупателю без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке, покупатель вправе потребовать от продавца затарить и (или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и (или) упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара (ст. 482 ГК РФ).

1.4. Права и обязанности покупателя по договору купли-продажи

Из определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК, следует, что покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 484 ГКобязанность принять товарвключает в себя обязанность покупателя:

– принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, п. 1 ст. 460, пп. 1 и 2 ст. 462, ст. 464, п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2 ст. 480, п. 2 ст. 482 ГК и т. д.);

– совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы для обеспечения передачи и получения соответствующего товара, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (например, предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т. п.).

Согласно ст. 485 ГК обязанность оплатить товар предполагает, что покупатель обязан:

– оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. В случаях, указанных законом, применяются цены (тарифы, ставки, расценки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным на то государственным органом (например, цены на электроэнергию, газ). Если цена не предусмотрена договором и не может быть определена исходя из его условий, покупатель обязан оплатить товар по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичный товар;

– совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»²⁷, невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»²⁸, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании положений статей 1102 и 1104 ГК РФ.

Договором купли-продажи может быть предусмотрена:

1) предварительная оплата товара (ст. 487 ГК);

2) оплата товара, проданного в кредит (ст. 488 ГК);

3) оплата товара в рассрочку (ст. 489 ГК).

Согласно ст. 491 ГК в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

1.5. Ответственность покупателя по договору купли-продажи

Ответственность покупателя за неисполнение обязательств по договору купли-продажи наступает в следующих случаях:

1. Когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).

Судебная практика: «В п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что согласно п. 1 ст. 308.3, ст. 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

С учетом характера заявленного требования в предмет доказывания по делу входят следующие обстоятельства: факт поставки в адрес покупателя товара, отвечающего условиям договорного обязательства; неправомерность действий покупателя по отказу в принятии товара; объективная возможность исполнения обязательства по принятию товара, в том числе, в судебном порядке»²⁹.

2. Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает товар, переданный в соответствии с договором купли-продажи, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК.

Судебная практика: «Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По смыслу приведенных разъяснений неисполнение покупателем обязательства по оплате продавцу стоимости приобретенного имущества может повлечь расторжение договора, а не признание его недействительным»³⁰.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.³¹, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Судебная практика: «…суды первой и апелляционной инстанций установили, что предприниматель надлежащим образом не исполнил обязательства по договору по полной оплате покупной цены объекта недвижимости (ответчиком не оспаривается наличие и размер задолженности на момент обращения учреждения с иском в суд, принятия решения суда, окончания срока внесения последнего платежа по договору), в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что нарушение договора купли-продажи со стороны ответчика в виде неисполнения обязанности по оплате имущества имеет существенный характер (действия предпринимателя носят заведомо недобросовестный характер) и является основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата продавцу переданного по договору имущества.

Суды установили и материалами дела подтверждается систематическое нарушение предпринимателем условий договора об оплате приобретенного имущества (пункты 3.1.1, 7.3 и 8.2 договора). При определении права продавца на отказ от исполнения договора судебные инстанции также обоснованно руководствовались наличием судебных споров о взыскании с ответчика задолженности по спорному договору, нахождением спорного имущества в залоге у продавца до полной оплаты его стоимости, отсутствием доказательств полного погашения задолженности по договору до принятия учреждением решения об отказе от его исполнения.

Довод заявителя о невозможности расторжения договора ввиду оплаты на момент рассмотрения спора предпринимателем значительной части стоимости объекта недвижимости признается судом кассационной инстанции несостоятельным»³².

В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 5 ст. 486 ГК).

2. Виды купли-продажи

2.1. Договор розничной купли-продажи.

2.2. Договор поставки товаров.

2.3. Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.

2.4. Договор контрактации.

2.5. Договор энергоснабжения.

2.6. Договор продажи недвижимости.

2.7. Договор продажи предприятия.

Круг отношений, охватываемых договором купли-продажи, очень широк, поэтому ГК РФ выделяет семь видов купли-продажи. Такое разграничение обусловлено особенностями:

– предмета договора (контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия);

– субъектного состава, т. е. сторон договора (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных или муниципальных нужд).

В зависимости от этих особенностей ГК устанавливает правила применения общих и специальных норм. Общие положения о купле-продаже применяются к отношениям, урегулированным нормами об отдельных видах договора купли-продажи, по классическому правилу: общая норма применяется только тогда, когда отсутствует специальная норма.

2.1. Договор розничной купли-продажи

В правовом регулировании договора розничной купли-продажи, помимо ГК, большое значение имеет специальное законодательство, в том числе:

– Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потре-бителей»³³ (далее — Закон О защите прав потребителей, Закон);

– Федеральный закон от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»³⁴;

– Правила продажи отдельных видов товаров (далее — Правила продажи)³⁵.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ).

Как и любой договор купли-продажи, договор розничной купли-продажи является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим. Помимо этого, договор розничной купли-продажи является публичным, т. е. должен заключаться с любым лицом и на равных условиях (ст. 426 ГК). Так, например, если продавец отказывается продать товар, ссылаясь на отсутствие сдачи, то это является нарушением норм, содержащихся в ст. 492 ГК и ст. 426 ГК. В соответствии с ними, отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы, не допускается.

Отличительные черты договора розничной купли-продажи:

1. Предмет — товар, предназначенный для личного (например, продукты питания), семейного (например, холодильник), домашнего (например, мебель) или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (например, кондиционеры).

2. Субъектный состав:

– продавец — лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу. Согласно преамбуле к Закону РФ О защите прав потребителей продавец — это организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;

– покупатель — гражданин, поскольку такие товары предназначены для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. В силу преамбулы к Закону РФ О защите прав потребителей потребитель — это гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. При этом к предпринимательской деятельности приравниваются и те случаи, когда гражданин, не зарегистрированный в качестве предпринимателя, осуществляет на профессиональной основе какую-либо деятельность, приносящую доходы (например, занимается профессиональной видеосъемкой).

Вопрос о возможности участия государства и иных публично-правовых образований в договоре розничной купли-продажи относится к числу дискуссионных³⁶.

Как уже отмечалось выше, к отношениям по договору розничной купли-продажи с участием покупателя-гражданина, не урегулированным § 2 гл. 30 ГК РФ, применяются Закон О защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним.

Необходимо учитывать, что предметом правоотношений с участием потребителей могут быть различные объекты гражданских прав: вещи, результаты работ, оказание услуг. Поэтому при разрешении споров, вытекающих из потребительских правоотношений, могут применяться различные положения гражданского законодательства, регулирующие отдельные виды отношений с участием потребителей. Следовательно, в каждом конкретном случае необходимо правильно квалифицировать предмет правоотношений с участием потребителей в целях точного установления круга правовых норм, подлежащих применению в этой ситуации³⁷.

Судебная практика: «Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный истцом Е. с ООО «...» договор № ... от 25 октября 2015 г. является смешанным, содержит в себе элементы различных договоров, в том числе элементы договора розничной купли-продажи (п. 1.2 Договора). Доказательств того, что истец подписал данный договор под влиянием заблуждения, истцом, в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Факт нарушения ООО «....» прав потребителя Е. при заключении договора купли-продажи косметики 25 января 2015 г. не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Доказательств причинения вреда, вследствие купли-продажи косметики марки Lamorage, истцом не представлено. Положения ст. 10, ч. 1, 2 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей» о предоставлении информации о приобретаемом товаре, в том числе о цене товара, истцом соблюдены. Цена пакета услуг, предоставляемого ответчиком, указана в Договоре потребительского кредитования и в Договоре № …. от 25 октября 2015 г., подписанных истцом.

До приобретения косметических средств истцу была проведена демонстрация данной косметики. После проведения демонстрационной процедуры Е., как потребитель, выразила волеизъявление на приобретение косметических средств, для чего воспользовалась правом на получение кредита на приобретение товара, подписав Договор потребительского кредитования и спецификацию товара.

Информация о составе косметики, ее ингредиентах, действии и оказываемом эффекте, ограничениях и противопоказаниях, способах и условиях применения косметики, содержится в инструкциях по применению косметики, инструкции по уходу за волосами.

Доводы истца об отсутствии возможности ознакомиться со Спецификацией, с перечнем приобретенного товара, договором потребительского кредитования, опровергаются материалами дела, из которых усматривается, что копии данных документов представлены истцом»³⁸.

Существенными условиями договора являются его предмет (наименование и количество) и цена товара.

Согласно ст. 493 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором розничной купли-продажи, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм, к которым присоединяется покупатель (ст. 428 ГК), договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека, электронного или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий.

В силу п. 1 ст. 494 ГК РФ предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой (п. 2 ст. 437 ГК), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи. Так, со ссылкой на ч. 1 ст. 454 ГК РФ, ч. 1 ст. 494 ГК РФ, ч. 2 ст. 497 ГК РФ, ч. 1 ст. 26.1 Закона О защите прав потребителей, п. 2, 8 Правил продажи товаров дистанционным способом³⁹, в Апелляционном определении Московского городского суда отмечено: «…ООО «Яндекс» оказывает информационные услуги посредством предоставления сервиса «Яндекс.Маркет», заказ оформляется на сайте Яндекс, но указывается продавец товара, на сайт которого можно перейти. Кроме того, ООО «Яндекс» действует от имени и за счет продавца, услуги сервиса «Яндекс.Маркет» являются для потребителя безвозмездными, оплата за товар производится покупателем продавцу товара при передаче товара»⁴⁰. В удовлетворении требования было отказано, т. к. ответчики не допускают нарушения прав неограниченного круга потребителей на информацию о товарах, продаваемых дистанционным способом, поскольку ответчик не является продавцом товаров, а организации, осуществляющие продажу товаров, размещают необходимую информацию на своих сайтах.

Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т. п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т. п.) в месте их продажи или в сети «Интернет» признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи (п. 2 ст. 494 ГК РФ).

Как и по любому договору купли — продажи, по договору розничной купли-продажи продавец обязан передать покупателю вещь (товар), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Передаваемые покупателю товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, комплектности и в необходимых случаях — быть в определенном наборе (комплект товаров), в надлежащей таре и упаковке, со всеми относящимися к товару документами и принадлежностями. Товар, на который установлен срок годности, продавец обязан передать покупателю с таким расчетом, чтобы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности (п. 2 ст. 472 ГК).

Эти основные обязанности дополняются рядом других обязанностей сторон, отражающих особенности договора розничной купли-продажи.

Продавец обязан:

1) довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске (ст. 9 Закона);

2) своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством РФ (ст. 10 Закона);

– и т. д.

Судебная практика: «Судебными инстанциями установлено и из протокола осмотра принадлежащих юридическому лицу помещений от 2 августа 2017 г. следует, что в помещении торгового зала магазина ООО «Зельгрос» на торговых полках в розничной продаже находятся сыры российского производства, расфасованные в полимерную пленку магазином ООО «Зельгрос»; информация о производителе товара отсутствует; на этикетках изготовителем указано ООО «Зельгрос».

Отсутствие информации о реальном производителе товара, в силу норм действующего законодательства, рассматривается как непредставление необходимой информации, обеспечивающей возможность правильного выбора товара, и является грубым нарушением прав потребителя.

Действия ООО «Зельгрос» по упаковке нарезанных порционно кусков готовой продукции в полимерную пленку не изменяют свойства продукции, не превращает их в пищевые продукты, готовые для реализации потребителям. Нарезанный порционно продукт (сыры российских производителей) изначально является готовым продуктом, а не сырьем. Нарезка сыра и его расфасовка в полиэтиленовые пакеты не является технологической обработкой, изготавливающий готовый продукт.

Доказательств обратного в материалах дела отсутствует»⁴¹.

Правилами продажи применительно к некоторым категориям товаров предусмотрены дополнительные требования, которые обязан соблюдать продавец при их передаче покупателям. Так, в силу п. 33 Правил продажи продовольственные товары до их подачи в торговый зал или иное место продажи должны быть освобождены от тары, оберточных и увязочных материалов, металлических клипс. Загрязненные поверхности или части товара должны быть удалены. Продавец обязан также произвести проверку качества товаров (по внешним признакам), наличия на них необходимой документации и информации, осуществить отбраковку и сортировку товаров.

Как уже отмечалось, покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. В случае, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара, неоплата покупателем товара в установленный договором срок признается отказом покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 500 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 502 ГК покупатель вправе в течение четырнадцати дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более длительный срок не объявлен продавцом, обменять купленный товар в месте покупки и иных местах, объявленных продавцом, на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом.

При отсутствии необходимого для обмена товара у продавца покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него денежную сумму.

Требование покупателя об обмене либо о возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

Перечень товаров, которые не подлежат обмену или возврату по указанным в ст. 502 ГК основаниям, определяется в порядке, установленном законом или иными правовыми актами⁴².

Судебная практика: «… апелляционный суд отмечает, что законодательство Российской Федерации не содержит специальных норм в отношении товаров, купленных со скидкой, на распродажах или по подарочному сертификату.

Указанные способы продажи товаров являются исключительно рекламно-маркетинговыми мероприятиями продавца и не изменяют гражданско-правовые отношения между продавцом и потребителем в части обмена, возврата купленного таким образом товара.

С учетом изложенного к рассматриваемым отношениям сторон по продаже-приобретению подарочных сертификатов следует применить по аналогии нормы, регулирующие отношения договора розничной купли-продажи, а приобретенные подарочные карты подтверждают внесение потребителями аванса и право на покупку товара в будущем, то есть уплаченная за подарочную карту сумма является авансом. В связи с тем, что оплата покупателем подарочной карты это аванс, то в силу закона, он не может быть удержан Обществом.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в Определении № 305-АД17-19559 от 29 декабря 2017 г.

При этом апелляционный суд также учитывает, что сам по себе факт оплаты сертификата и невозможность получить денежные средств обратно в отсутствии встречного предоставления в данном случае может свидетельствовать о наличии на стороне продавца неосновательного обогащения»⁴³.

Согласно п. 1 ст. 503 ГК покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать:

– замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

– соразмерного уменьшения покупной цены;

– незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

– возмещения расходов на устранение недостатков товара.

В случае обнаружения недостатков товара, свойства которого не позволяют устранить их (продовольственные товары, товары бытовой химии и тому подобное), покупатель по своему выбору вправе потребовать замены такого товара товаром надлежащего качества или соразмерного уменьшения покупной цены (п. 2 ст. 503 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 503 ГК в отношении технически сложного товара покупатель вправе потребовать его замены или отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы в случае существенного нарушения требований к его качеству (п. 2 ст. 475 ГК).

Вместо предъявления указанных требований покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы (п. 4 ст. 503 ГК).

При отказе от исполнения договора розничной купли-продажи с требованием возврата уплаченной за товар суммы покупатель по требованию продавца и за его счет должен возвратить полученный товар ненадлежащего качества.

При возврате покупателю уплаченной за товар суммы продавец не вправе удерживать из нее сумму, на которую понизилась стоимость товара из-за полного или частичного использования товара, потери им товарного вида или подобных обстоятельств (п. 5 ст. 503 ГК).

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О потребительском кредите (займе)»⁴⁴, который вступил в силу с 1 июля 2014 года, предусмотрено, что в случае возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного потребителем за счет потребительского кредита (займа), продавец обязан возвратить потребителю уплаченную за товар денежную сумму, а также возместить уплаченные потребителем проценты и иные платежи по договору потребительского кредита (займа)⁴⁵.

Покупатель имеет право:

1) на то, чтобы товар при обычных условиях его использования, хранения, транспортировки и утилизации был безопасен для жизни, здоровья потребителя, окружающей среды, а также не причинял вред имуществу потребителя. Требования, которые должны обеспечивать безопасность товара, являются обязательными и устанавливаются законом или в установленном им порядке (ст. 7 Закона О защите прав потребителей);

2) потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (ст. 8 Закона О защите прав потребителей);

– и т. д.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона О защите прав потребителей в отношении технически сложного товара потребитель в случае обнаружения в нем недостатков вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы либо предъявить требование о его замене на товар этой же марки (модели, артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев:

– обнаружение существенного недостатка товара;

– нарушение установленных Законом сроков устранения недостатков товара;

– невозможность использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.

Перечень технически сложных товаров утвержден Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2011 г. № 924⁴⁶ (например, автомобили легковые, предназначенные для движения по дорогам общего пользования, и др.).

Позиция Верховного Суда РФ: «… покупатель вправе, обратившись к импортеру, на котором в том числе лежит обязанность по удовлетворению требований потребителя, отказаться от исполнения договора купли-продажи транспортного средства, являющегося технически сложным товаром, и потребовать его замены на автомобиль той же марки (модели) в случае нарушения установленных Законом о защите прав потребителей сроков устранения недостатков товара, который не может превышать 45 дней.

При этом, по смыслу пункта 7 статьи 18 Закона о защите прав потребителей, не исключается право потребителя потребовать доставки крупногабаритного товара — автомобиля продавцу или импортеру для его диагностики с целью последующего ремонта, в связи с чем именно на продавце (импортере) лежит риск возможного нарушения установленных Законом о защите прав потребителей сроков доставки крупногабаритного товара для устранения его недостатков.

Из материалов дела следует, что пунктом 5.8 договора купли-продажи автомобиля «<...>» от 31 августа 2013 г. установлено, что в случае возникновения неисправностей автомобиля, являющихся в соответствии с условиями гарантии на автомобиль гарантийными случаями, продавец обязуется произвести ремонт автомобиля в течение 45 дней с момента получения требования покупателя о ремонте и предоставлении автомобиля продавцу.

Требования об устранении недостатков лакокрасочного покрытия автомобиля, устранении недостатков автомобиля, связанных с остановкой двигателя, а также о его доставке к месту ремонта были заявлены истцом 1 и 10 июля 2015 г. и получены дилером и ответчиком 1 и 15 июля 2015 г. соответственно.

В связи с этим то обстоятельство, что неисправный автомобиль был доставлен дилером для ремонта только 17 августа 2015 г., то есть более чем через месяц после получения требования покупателя о ремонте, не могло служить основанием для исчисления 45-дневного срока для ремонта автомобиля с 17 августа 2015 г., то есть со дня его доставки для ремонта.

Кроме того, суд пришел к ошибочному выводу о том, что заявление требования об устранении недостатков товара препятствует предъявлению впоследствии требования о замене технически сложного товара, поскольку возможность предъявления иска о замене технически сложного товара вследствие нарушения сроков устранения его недостатков прямо предусмотрена пунктом 1 статьи 18 Закона о защите прав потребителей»⁴⁷.

Исходя из преамбулы и п. 1 ст. 20 Закона О защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) — недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, — недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

В отношении технически сложного товара несоразмерность расходов на устранение недостатков товара определяется судом исходя из особенностей товара, цены товара либо иных его свойств;

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, — недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, — время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;

г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, — различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий — обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, — недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению⁴⁸.

В последние годы в правоотношениях коммерческих организаций с гражданами-потребителями получило распространение явление, называемое «потребительский экстремизм», под которым обычно понимается недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого не столько защита своих прав, сколько получение материальной выгоды. Подобные действия могут быть квалифицированы как «шикана»⁴⁹ — осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК)⁵⁰.

С этим явлением давно столкнулись зарубежные страны, в которых по искам недобросовестных потребителей, злоупотребляющих своими правами, выплачиваются весьма внушительные суммы. Однако, как отмечает В. Р. Дворецкий: «…если в отношении США можно говорить о сложившихся традициях потребительского экстремизма, то в России как у потребиллеров (недобросовестных потребителей, старающихся нечестным путем обогатиться за счет продавцов или исполнителей), так и у лиц, которым был причинен реальный вред, возможности для взыскания компенсаций довольно-таки скромные. В настоящее время суды хоть и удовлетворяют иски о взыскании компенсации морального вреда, но практически всегда снижают ее размеры, причем существенным образом, обычно это суммы, не превышающие нескольких тысяч рублей»⁵¹.

Отечественное законодательство (п. 3 ст. 10 ГК РФ) не содержит прямого запрета таких действий и легального определения термина «потребительский экстремизм». Оно также отсутствует в справочной юридической литературе, но в судебной практике применяется⁵². Так, в Апелляционном определении Иркутского областного суда от 14 октября 2015 г. отмечено: «… решение суда о частичном удовлетворении требований истца, в отсутствие бесспорных доказательств происхождения продукта, по мнению ответчика, способствует развитию потребительского экстремизма. При таких случаях любое лицо может приобрести любой товар надлежащего качества, а после проведения с ним недобросовестных манипуляций, ухудшающих его качество, может предъявить продавцу или производителю товара требование о возмещении якобы причиненного ему морального вреда в крупном размере»⁵³. Однако, в данном случае требование о компенсации морального вреда было удовлетворено, поскольку установлен факт приобретения истцом произведенного ответчиком продовольственного товара — пищевого продукта «вареная колбаса», содержащего посторонний предмет — мышь.

При нарушении прав потребителей продавец несет ответственность, предусмотренную законом или договором. В силу п. 2 ст. 13 Закона, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, т. е. в данном случае применяется штрафная неустойка.

Судебная практика: «… судами установлено право истца на уплату ей неустойки ответчиком за иной период — с момента вынесения решения суда и до дня его фактического исполнения.

Также установлено, что возложенная законом обязанность добровольно удовлетворить требования потребителей ответчиком не исполнена.

Факт нарушения прав потребителей за иной период является достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Ссылка суда на то, что ранее компенсация морального вреда уже взыскивалась в пользу истца, является несостоятельной, поскольку эта компенсация взыскивалась за другое нарушение.

По правилам пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, при взыскании с исполнителя в пользу потребителя денежных сумм, связанных с восстановлением нарушенных прав последнего, в силу прямого указания закона суд должен разрешить вопрос о взыскании с виновного лица штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

Вывод суда о том, что взыскание данного штрафа является однократной санкцией, а в дальнейшем ответчик освобождается от его уплаты, является ошибочным и не основан на нормах действующего законодательства»⁵⁴.

Виды договоров розничной купли-продажи:

– продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок (ст. 496 ГК);

– продажа товаров по образцам (ст. 497 ГК);

– продажа товаров с использованием автоматов (ст. 498 ГК);

– продажа товара с условием о его доставке покупателю (ст. 499 ГК);

– дистанционный способ продажи товаров (ст. 26.1 Закона о защите прав потребителей).

2.2. Договор поставки товаров

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ).

Как и любой договор купли-продажи, договор поставки является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим. Помимо этого, договор поставки является предпринимательским договором, т. к. товары передаются покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Судебная практика: «… квалифицирующими признаками договора купли-продажи является передача одной стороной товара и права собственности на него другой стороне за деньги.

Статья 506 ГК РФ добавляет в качестве признака договора поставки предпринимательский характер деятельности продавца и покупателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Договор купли-продажи относится к договорам по передаче имущества в собственность (наряду с договорами мены, дарения и т. п.). Договор возмездного оказания услуг причисляют к договорам по оказанию фактических и юридических услуг.

Договор, поименованный как «договор переработки лома и отходов драгоценных металлов», содержит условие в пункте 4.4, согласно которому «после полной оплаты принятых для переработки ЛОДМ исполнитель приобретает право собственности на указанные ЛОДМ».

Таким образом, обязанностью одной стороны, поименованной в тексте договора в качестве заказчика, является передача права собственности на товар (телесные вещи) — ЛОДМ, а другой стороны (исполнителя) — оплата этого товара.

Следовательно, суды пришли к правильному выводу о том, что договоры по своей правовой природе являются договорами поставки, в связи с чем у ответчика отсутствовало право на односторонний отказ от их исполнения на основании статьи 782 ГК РФ»⁵⁵.

Как отмечается в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»⁵⁶ под целями, не связанными с личным использованием, следует понимать в том числе приобретение покупателем товаров для обеспечения его деятельности в качестве организации или гражданина-предпринимателя (оргтехники, офисной мебели, транспортных средств, материалов для ремонтных работ и т. п.).

Отличительные черты договора поставки:

1. Предмет договора — любые вещи, за исключением недвижимого имущества, ценных бумаг, валюты, имущественных прав и объектов, нахождение которых в обороте ограничено (п. 2 ст. 129 ГК РФ).

В большинстве случаев предмет составляют вещи, определяемые родовыми признаками, однако закон не исключает поставку индивидуально определенных вещей. Так, в Апелляционном определении Верховного суда Республики Татарстан от 23 апреля 2015 г. отмечено: «Из содержания договора видно, что воля сторон при выборе модели договора была направлена на возмездную передачу в собственность покупателя индивидуально-определенной вещи. При этом моментом перехода права собственности стороны определили момент передачи, что характерно для договора купли-продажи. Условие о том, что договором охватывается и изготовление сосуда-наполнителя, не противоречит квалификации договора в качестве договора поставки, так как согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть, в частности, товар, который будет создан продавцом в будущем»⁵⁷.

2. Субъектный состав:

– поставщик — лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, т. е. как правило, это коммерческие организации и индивидуальные предприниматели;

– покупатель — также лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, т.к. товар приобретается для последующей реализации или иного использования в производстве, но не для домашнего, семейного или иного личного потребления.

Существенными условиями договора являются предмет, включая наименование и количество товара, и срок.

Следует отметить, что вопрос о сроке поставки как существенном условии договора продолжает оставаться дискуссионным. В п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки»⁵⁸ разъясняется: «В случаях, когда моменты заключения и исполнения договора не совпадают, а сторонами не указан срок поставки товара и из договора не вытекает, что она должна осуществляться отдельными партиями, при разрешении споров необходимо исходить из того, что срок поставки определяется по правилам, установленным статьей 314 Кодекса (статья 457)».

В связи с этим в судебной практике можно выделить две основные позиции по вопросу применения норм о сроке в договоре поставки:

1) срок является существенным условием договора поставки. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2018 г. № 15АП-21484/2017 по делу № А53-9869/2017 указано: «Сторонами не согласованы все существенные для договора поставки условия, а именно предмет договора и срок поставки»⁵⁹;

2) срок поставки товара не является существенным условием и в соответствии с п. 1 ст. 457 ГК РФ может быть определен по правилам п. 2 ст. 314 ГК РФ. Так, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 2 июля 2019 г. № Ф05-9362/2019 по делу № А40-154724/2018 отмечено: «… закон не относит срок к существенным условиям договора купли-продажи (поставки), поскольку предполагает возможность ситуации, в которой договор не позволяет определить срок»⁶⁰.

По договору поставки возможна как единовременная оптовая продажа товаров, так и оптовая продажа товаров отдельными партиями в течение длительного времени.

В связи с этим стороны могут предусмотреть в договоре:

– разовую поставку товара;

– поставку несколькими равными частями к строго определенным срокам;

– поставку на протяжении срока действия договора по отгрузочным разнарядкам.

По вопросу о цене товара в договоре поставки позиции судов также разделились:

1) цена товара является существенным условием договора поставки. Например, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 25 февраля 2019 г. № Ф06-43804/2019 по делу № А65-13649/2018 отмечено: «Как следует из положений пункта 5 статьи 454, пункта 3 статьи 455, статьи 506 ГК РФ существенными условиями договора поставки являются условия о наименовании товара, его цене, количестве, сроках поставки»⁶¹;

2) цена товара не является существенным условием договора поставки и при ее отсутствии в договоре определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ. Так, в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 декабря 2019 г. № Ф02-6025/2019 по делу № А78-10105/2018 указано: «Суды отклонили доводы ответчика о незаключенности договора поставки, указав, что цена товара по договору купли-продажи (поставки) не является существенным условием договора, в силу чего при отсутствии согласования сторонами цены договора договор не может быть признан незаключенным»⁶².

Исходя из требований ст. 160, 161 ГК РФ договор поставки должен быть заключен в письменной форме путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Основной обязанностью поставщика является поставка товаров. В случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота (п. 1 ст. 508 ГК).

Согласно п. 2 ст. 508 ГК наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т. п.).

Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде (п. 3 ст. 508 ГК).

Поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде поставки, обязан восполнить недопоставленное количество товаров в следующем периоде (периодах) в пределах срока действия договора поставки, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 511 ГК). Но покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от принятия товаров, поставка которых просрочена. Ассортимент товаров, недопоставка которых подлежит восполнению, определяется соглашением сторон (п. 1 ст. 512 ГК).

Поставка товаров одного наименования в большем количестве, чем предусмотрено договором поставки, не засчитывается в покрытие недопоставки товаров другого наименования и подлежит восполнению, кроме случаев предварительного письменного согласия покупателя (п. 2 ст. 512 ГК).

Если поставщик не поставил предусмотренное договором количество товаров, покупатель вправе приобрести непоставленные товары у других лиц с отнесением на поставщика всех необходимых и разумных расходов на их приобретение (п. 1 ст. 520 ГК).

Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество товаров в последующих периодах поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором (ст. 521 ГК).

Обязанности покупателя:

1. Принять товар, т. е. совершить все необходимые действия по его принятию (ст. 513 ГК). В частности, покупатель обязан:

– осмотреть товары в срок, определенный законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота;

– проверить количество и качество товаров в тот же срок в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота;

– незамедлительно письменно уведомить поставщика о выявленных несоответствиях или недостатках товаров.

При получении товаров от транспортной организации покупатель обязан проверить соответствие товаров сведениям, указанным в транспортных и сопроводительных документах, а также принять эти товары от транспортной организации с соблюдением правил, регулирующих деятельность транспорта. Когда договором предусмотрена выборка товаров, покупатель обязан осмотреть товары в месте их передачи. Невыборка товаров в установленный договором либо в разумный срок после получения уведомления поставщика дает последнему право отказаться от исполнения договора либо потребовать от покупателя оплаты товаров (п. 2 ст. 515 ГК).

В случае отказа от товара покупатель обязан обеспечить его сохранность, приняв товар на ответственное хранение, и незамедлительно уведомить поставщика (п. 1 ст. 514 ГК). Поставщик обязан в разумный срок вывезти товар или распорядиться им, в противном случае покупатель вправе реализовать товар или возвратить его поставщику с возмещением последним необходимых расходов покупателя по ответственному хранению, реализации или возврату товара. Неисполнение покупателем требования о принятии товаров на ответственное хранение дает поставщику право требовать их оплаты.

Поставщик обязан вывезти товар, принятый покупателем (получателем) на ответственное хранение, или распорядиться им в разумный срок.

Если поставщик в этот срок не распорядится товаром, покупатель вправе реализовать товар или возвратить его поставщику (п. 2 ст. 514 ГК).

Необходимые расходы, понесенные покупателем в связи с принятием товара на ответственное хранение, реализацией товара или его возвратом продавцу, подлежат возмещению поставщиком.

При этом вырученное от реализации товара передается поставщику за вычетом причитающегося покупателю (п. 3 ст. 514 ГК).

В случаях, когда покупатель без установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований не принимает товар от поставщика или отказывается от его принятия, поставщик вправе потребовать от покупателя оплаты товара (п. 4 ст. 514 ГК).

Обстоятельствами, входящими в предмет доказывания по спорам об обязании принять и оплатить товар в порядке п. 3 ст. 484, п. 4 ст. 514 ГК РФ, является фактическое наличие товара у поставщика, его доставка покупателю в срок, указанный в договоре поставки, отказ последнего от получения товара и принятие покупателем товара на ответственное хранение⁶³.

Позиция Верховного Суда РФ: «Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за поставленную продукцию, предприятие ссылалось на неисполнение обществом своих обязательств по оплате товара.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора соответствуют условиям договора поставки и положениям действующего законодательства (статьям 456, 464 и 514 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом суды установили, что спорная продукция, предназначенная для использования на опасных производственных объектах, подлежит санитарно-эпидемиологическому надзору (контролю), первоначально передана покупателю без сопроводительных документов, о чем покупатель надлежащим образом известил поставщика, указав на необходимость в разумный срок предоставления документов, подтверждающих качество поставленного товара, а также о принятии товара на ответственное хранение.

Однако надлежащих документов, подтверждающих качество и соответствие поставленной продукции установленным требованиям, поставщиком не представлено, что является существенным нарушением условий договора поставки. Поставленная продукция не сертифицирована для применения на территории Российской Федерации и не может быть использована. Представленные предприятием документы на поставленную продукцию оценены судами как не соответствующие условиям договора поставки и требованиям действующего законодательства.

Довод заявителя о неисполнении покупателем обязательств по приемке и оплате товара судами отклонен, поскольку обязательств по принятию товара у ответчика не возникло: письмом от 4 марта 2013 г. покупатель уведомил поставщика об отказе от исполнения договора, реализовав свое право, предусмотренное пунктом 2 статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации»⁶⁴.

2. Оплатить товар с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки (ст. 516 ГК). Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты осуществляются платежными поручениями (§ 2 гл. 46 ГК). Когда договором поставки предусмотрено, что оплата товаров осуществляется получателем, а не покупателем по договору, но получатель неосновательно отказался от оплаты либо не оплатил товары в срок, поставщик вправе потребовать оплаты поставленных товаров от покупателя.

Судебная практика: «…суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ответчика относительно того, что в отсутствие счетов-фактур ответчик вправе не оплачивать полученный от истца товар, поскольку по смыслу ст. 509 и ст. 516 ГК РФ обязательство по оплате товара возникает у покупателя по факту получения товара.

Обязанность по выставлению счетов-фактур, служащих основанием для предъявленных продавцом сумм НДС к вычету, предусмотрена нормами налогового законодательства (ст. 168, 169 НК РФ). При этом счет-фактура не является основанием для возникновения у покупателя товара гражданских прав и обязанностей.

Поскольку ответчиком доказательств полной оплаты поставленного товара не представлено, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о законности и обоснованности требований, заявленных истцом и удовлетворению их в полном объеме»⁶⁵.

Покупатель, которому поставлены товары ненадлежащего качества (ст. 518 ГК) либо некомплектные товары (ст. 519 ГК), вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 или ст. 480 ГК. Исключением являются случаи, когда поставщик, получивший уведомление покупателя, без промедления:

1) заменил поставленные товары товарами надлежащего качества;

2) доукомплектовал товары.

Последствия невыполнения указанных требований покупателя те же, что и при недопоставке товаров (п. 1 ст. 520 ГК). Покупатель также вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены (п. 2 ст. 520 ГК).

Позиция ВАС РФ: «…правило пункта 2 статьи 520 Гражданского кодекса необходимо рассматривать в совокупности с положением, содержащимся в статье 397 Гражданского кодекса, согласно которому в случае неисполнения должником обязательства изготовить и передать вещь в собственность кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Несмотря на получение истцом претензии от покупателя о некачественности поставленного товара, общество «Компания Сталь-Конструкция» настаивало на том, что оно исполнило взятые на себя обязательства перед обществом «Ангара» надлежащим образом и в полном объеме. Следовательно, истец с очевидностью отказался от предоставленного ему пунктом 2 статьи 520 Гражданского кодекса права устранить недостатки в поставленном им товаре, указывая на полное его соответствие требованиям упомянутой спецификации.

Поскольку истец нарушил свое обязательство, поставив товар ненадлежащего качества, а впоследствии отказался от устранения имеющихся недостатков товара, ответчик приобрел тем самым возможность использовать способы защиты, предусмотренные пунктом 2 статьи 520 Гражданского кодекса. Кроме того, на основании статей 397 и 520 Гражданского кодекса на стороне покупателя возникло право поручить выполнение обязательства третьему лицу и потребовать от должника возмещения понесенных расходов»⁶⁶.

Особенностью правового регулирования договора поставки является наличие в ГК перечня существенных нарушений, которые являются основанием для одностороннего отказа от исполнения договора (п. 2 ст. 450, ст. 523 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 523 ГК РФ для поставщика существенными нарушениями считаются:

1) поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок;

2) неоднократное нарушение сроков поставки товаров.

Согласно п. 3 ст. 523 ГК РФ для покупателя существенным нарушением является:

1) неоднократное нарушение сроков оплаты товаров;

2) неоднократная невыборка товаров.

В материалах судебной практики нет единого мнения по вопросу о том, могут ли иные нарушения договора поставки быть признаны существенными. Так, например, в Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2015 г. указывается: «В статье 523 Кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения договора поставки допускается только в случае существенного нарушения договора одной из сторон. Пункт 3 данной статьи устанавливает исчерпывающий перечень случаев, когда нарушение договора покупателем предполагается существенным и, соответственно, у поставщика возникает право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случаях, в частности, неоднократного нарушения сроков оплаты товаров; неоднократной невыборки товаров»⁶⁷. И, наоборот, в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2013 г. отмечено: «В соответствии с п. 1 ст. 523 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый п. 2 ст. 450 ГК РФ). Указанная норма является отсылочной, что свидетельствует о том, что перечень случаев существенного нарушения договора поставки его сторонами, данный в пп. 2 и 3 ст. 523 ГК РФ, не является исчерпывающим»⁶⁸.

При наличии вышеуказанных нарушений соответствующая сторона (поставщик или покупатель) вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК).

ГК в ст. 524 содержит специальные правила об исчислении убытков:

– если одной из сторон в разумный срок после расторжения договора совершена заменяющая сделка, т. е. товар продан другому покупателю или приобретен у другого поставщика, убытки будут определяться разницей между ценой по заменяющей сделке (более высокой для покупателя, более низкой для поставщика) и ценой, установленной в расторгнутом договоре (конкретные убытки);

– если сделка взамен расторгнутого договора не совершалась, но на данный товар имеется текущая цена, соответствующая сторона может требовать возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре, и текущей ценой на момент расторжения договора (абстрактные убытки).

Позиция Верховного Суда РФ: «Предметом иска является взыскание убытков, понесенных истцом в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору поставки от 29 октября 2012 г. № 12644 и возникшей вследствие этого нарушения необходимостью приобретения недопоставленного ответчиком каменного угля у иного поставщика в целях недопущения возникновения чрезвычайных ситуаций на объектах жилищно-коммунального хозяйства.

Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт возникновения убытков вследствие ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по поставке каменного угля в рамках заключенного сторонами договора и сочли требование истца соответствующим статьям 520, 524 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскав убытки в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке. Указали на непредставление ответчиком контррасчета.

Доводы ответчика о наличии оснований для уменьшения размера его ответственности со ссылкой на обоюдность вины и необеспечение истцом вопреки требованиям упомянутых им в кассационной жалобе нормативных правовых актов неснижаемого нормативного запаса каменного угля не могут быть приняты как не заявлявшиеся в судах, компетентных производить оценку доказательств и устанавливать фактические обстоятельства по делу»⁶⁹.

Договор поставки считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления об отказе, если иной срок не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон (п. 4 ст. 523 ГК РФ).

2.3. Договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основе:

1) государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд;

2) заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.

По государственному или муниципальному контракту на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд (далее — государственный или муниципальный контракт) поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному или муниципальному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный или муниципальный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров (ст. 526 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 527 ГК РФ государственный или муниципальный контракт заключается на основе заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, размещаемого в порядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд⁷⁰.

В соответствии с п. 2 ст. 527 ГК РФ заключение государственного или муниципального контракта является обязательным:

– для государственного или муниципального заказчика, разместившего заказ, если иное не установлено законом;

– для поставщика (исполнителя) лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что государственным или муниципальным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены поставщику (исполнителю) в связи с выполнением государственного или муниципального контракта.

Согласно ст. 528 ГК РФ порядок заключения государственного или муниципального контракта предполагает следующие этапы:

1. Проект государственного или муниципального контракта разрабатывается государственным или муниципальным заказчиком и направляется поставщику (исполнителю), если иное не предусмотрено соглашением между ними.

2. Сторона, получившая проект государственного или муниципального контракта, не позднее тридцатидневного срока подписывает его и возвращает один экземпляр государственного или муниципального контракта другой стороне. При наличии разногласий по условиям государственного или муниципального контракта сторона, получившая проект, в этот же срок совершает одно из следующих действий:

1) составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным государственным или муниципальным контрактом другой стороне;

2) уведомляет ее об отказе от заключения государственного или муниципального контракта.

3. Сторона, получившая государственный или муниципальный контракт с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию с другой стороной и известить другую сторону об одном из следующих решений:

1) о принятии государственного или муниципального контракта в ее редакции;

2) об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий или истечении этого срока неурегулированные разногласия по государственному или муниципальному контракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной не позднее тридцати дней на рассмотрение суда (абз. 2 п. 3 ст. 528 ГК).

В случае, когда государственный или муниципальный контракт заключается по результатам торгов на размещение заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, государственный или муниципальный контракт должен быть заключен не позднее двадцати дней со дня проведения торгов (п. 4 ст. 528 ГК).

Судебная практика: «… приняв участие в аукционе, истец согласился с его условиями, в том числе, и с условием о начале течения срока выполнения работ с даты заключения контракта. При этом из материалов дела усматривается, что истец счел возможным приступить к исполнению контракта 16 июля 2018 г., что не оспаривается сторонами.

Доказательств того, что при заключении вышеуказанного контракта ответчиком допущено злоупотребление своими гражданскими правами, либо, что совершение данной сделки повлекло или могло повлечь за собой причинение убытков обществу либо возникновение иных неблагоприятных последствий, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании муниципального контракта от 28 июня 2018 г. на выполнение работ по ремонту дорог на территории муниципального образования город Новомосковск № 0366200035618002080-0042388-01 незаключенным»⁷¹.

Если сторона, для которой заключение государственного или муниципального контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении этой стороны заключить государственный или муниципальный контракт (п. 5 ст. 528 ГК).

Как уже отмечалось, государственный или муниципальный контракт и договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд тесно связаны между собой, т.к. договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд заключается на основании государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд.

Этой взаимосвязью предопределена структура договорных связей в сфере поставки товаров для государственных или муниципальных нужд. Возможны два варианта структуры таких связей:

1. Простая структура договорных связей характеризуется тем, что поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании только государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, т. е. без заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд. Договорные отношения возникают между сторонами государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд — поставщиком и государственным (муниципальным) заказчиком. При этом поставщик передает товары государственному (муниципальному) заказчику либо по его указанию иному лицу (получателю).

2. Сложная структура договорных связей предполагает то, что поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании государственного (муниципального) контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд и заключаемого в соответствии с ним договора поставки товаров для государственных (муниципальных) нужд. Договорные отношения возникают между сторонами государственного (муниципального) контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд — поставщиком и государственным (муниципальным) заказчиком, а также между сторонами договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд — тем же самым поставщиком (исполнителем) и покупателем. При этом поставщик передает товары покупателю.

Договор поставки для государственных или муниципальных нужд — это договор поставки, по которому поставщик обязуется на основании и во исполнение государственного (муниципального) контракта передать в обусловленный договором срок, производимый или закупаемый им товар, предназначенный для государственных или муниципальных нужд, а государственный (муниципальный) заказчик обязуется принять и оплатить их.

Основные отличительные черты договора поставки для государственных или муниципальных нужд:

1) договор поставки товаров для государственных или муниципальных нужд заключается в соответствии с государственным (муниципальным) контрактом на поставку товаров для государственных (муниципальных) нужд;

2) содержание договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд во многом обусловлено содержанием государственного (муниципального) контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд.

Как и любой договор купли-продажи, договор поставки товаров для государственных (муниципальных) нужд характеризуется как консенсуальный, возмездный и двусторонне обязывающий.

К отношениям по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд применяются правила о договоре поставки (ст. 506–522 ГК), если иное не предусмотрено правилами ГК РФ.

К отношениям по поставке товаров для государственных или муниципальных нужд в части, не урегулированной § 4 главы 30 ГК, применяются иные законы. В частности, правовое регулирование поставки товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется целым рядом нормативных актов, в том числе:

– Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»⁷²;

– Федеральным законом от 13 декабря 1994 г. № 60-ФЗ «О поставках продукции для федеральных государственных нужд»⁷³ и др.

Судебная практика: «Закон № 44-ФЗ, как следует из статьи 1, регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок в части, касающейся: определения поставщиков (подрядчиков, исполнителей); заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества), от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также бюджетным учреждением либо иным юридическим лицом в соответствии с частями 1, 4 и 5 статьи 15 Закона № 44-ФЗ.

В Законе № 44-ФЗ не содержится прямого указания на ничтожность сделок, направленных на удовлетворение государственных и муниципальных нужд и заключенных при этом без использования названных в законах конкурентных способов определения поставщиков (исполнителей, подрядчиков).

Вместе с тем в названном Законе содержится явно выраженный запрет на заключение сделок в обход таких конкурентных способов, без использования которых нарушаются права неопределенного круга третьих лиц — потенциальных участников торгов»⁷⁴.

Предметом договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд в соответствии со ст. 506 ГК РФ могут быть вещи, обладающие следующей совокупностью признаков:

– не ограниченные в обороте (поставка ограниченно оборотоспособных вещей допускается в случаях и в пределах, установленных законодательством);

– производимые или закупаемые поставщиком;

– приобретаемые для государственных или муниципальных нужд.

Стороны договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд:

– поставщик — то же самое лицо, которое выступает поставщиком (исполнителем) по государственному (муниципальному) контракту на поставку товаров для государственных (муниципальных) нужд, в соответствии с которым заключен данный договор поставки товаров для государственных (муниципальных) нужд;

– покупатель — юридическое лицо, являющееся получателем товаров, поставка которых предусмотрена государственным (муниципальным) контрактом на поставку товаров для государственных (муниципальных) нужд.

К существенным условиям договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд относятся предмет договора и срок.

Государственный контракт и договор поставки для государственных нужд должны заключаться в письменной форме. Как следует из ст. 528–529 ГК РФ, государственный контракт и договор поставки обычно заключаются путем подписания сторонами одного документа.

В соответствии со ст. 529 ГК РФ порядок заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд включает в себя несколько этапов:

1. Если государственным или муниципальным контрактом предусмотрено, что поставка товаров осуществляется поставщиком (исполнителем) определяемому государственным или муниципальным заказчиком покупателю по договорам поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, государственный или муниципальный заказчик не позднее тридцатидневного срока со дня подписания государственного или муниципального контракта направляет поставщику (исполнителю) и покупателю извещение о прикреплении покупателя к поставщику (исполнителю).

Извещение о прикреплении покупателя к поставщику (исполнителю), выданное государственным или муниципальным заказчиком в соответствии с государственным или муниципальным контрактом, является основанием заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.

2. Поставщик (исполнитель) обязан направить проект договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд покупателю, указанному в извещении о прикреплении, не позднее тридцати дней со дня получения извещения от государственного или муниципального заказчика, если иной порядок подготовки проекта договора не предусмотрен государственным или муниципальным контрактом либо проект договора не представлен покупателем.

3. Сторона, получившая проект договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, подписывает его и возвращает один экземпляр другой стороне в течение тридцати дней со дня получения проекта, а при наличии разногласий по условиям договора в этот же срок составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным договором другой стороне.

4. Сторона, получившая подписанный проект договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по согласованию условий договора с другой стороной и известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. Неурегулированные разногласия в тридцатидневный срок могут быть переданы заинтересованной стороной на рассмотрение суда.

Если поставщик (исполнитель) уклоняется от заключения договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении поставщика (исполнителя) заключить договор на условиях разработанного покупателем проекта договора.

Судебная практика: «… при подаче заявки на электронный аукцион для дальнейшего заключения договора, был ознакомлен с условиями договора, спецификацией и характером принимаемых на себя обязательств, соответственно, обнаружив в спецификации невыполнимые условия, был обязан в соответствии со статьями 526, 528, 529 ГК РФ предупредить заказчика о том, что условия спецификации невыполнимы.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

По смыслу правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 24 февраля 2004 г. № 3-П, предпринимательская деятельность представляет собой самостоятельную, осуществляемую на свои писк деятельность, цель которой — систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Субъекты предпринимательской деятельности обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существует объективные пределы возможности судов выявить наличие деловых просчетов.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательства по выполнению положений договора и спецификации, в связи с чем несет риск последствий возникновения негативных обстоятельств»⁷⁵.

Как уже отмечалось, содержание договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд во многом предопределяется содержанием государственного (муниципального) контракта, в соответствии с которым заключен данный договор, а также выдаваемым на основании указанного контракта извещением о прикреплении покупателя к поставщику.

В силу ст. 532 ГК РФ при поставке товаров покупателям по договорам поставки товаров для государственных или муниципальных нужд оплата товаров производится покупателями по ценам, определяемым в соответствии с государственным или муниципальным контрактом, если иной порядок определения цен и расчетов не предусмотрен государственным или муниципальным контрактом.

При оплате покупателем товаров по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд государственный или муниципальный заказчик признается поручителем по этому обязательству покупателя (статьи 361–367 ГК).

Ответственность сторон по договору поставки товаров для государственных или муниципальных нужд строится по общим правилам о договорной ответственности. Так, согласно ст. 533 ГК если иное не предусмотрено законом либо государственным или муниципальным контрактом, убытки, которые причинены поставщику (исполнителю) в связи с выполнением государственного или муниципального контракта (п. 2 ст. 527 ГК), подлежат возмещению государственным или муниципальным заказчиком не позднее тридцати дней со дня передачи товара в соответствии с государственным или муниципальным контрактом.

В случае, когда убытки, причиненные поставщику в связи с выполнением государственного или муниципального контракта, не возмещаются в соответствии с государственным или муниципальным контрактом, поставщик вправе отказаться от исполнения государственного или муниципального контракта и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением государственного или муниципального контракта.

При расторжении государственного или муниципального контракта по основаниям, указанным в п. 2 ст. 533 ГК, поставщик вправе отказаться от исполнения договора поставки товара для государственных или муниципальных нужд.

Убытки, причиненные покупателю таким отказом поставщика, возмещаются государственным или муниципальным заказчиком.

Судебная практика: «Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно только при доказанности истцом в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности следующих условий (оснований возмещения убытков): наличия понесенных убытков и их размер, противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками. Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов»⁷⁶.

Помимо классического требования о возмещении убытков возможно взыскание неустойки (пени, штрафа).

Позиция Верховного Суда РФ: «…законодательство о контрактной системе намеренно отделяет просрочку исполнения обязательства от иных нарушений поставщиком обязательств и устанавливает специальную ответственность за просрочку исполнения поставщиком обязательства.

При рассмотрении спора суды установили, что общество не исполнило взятые на себя обязательства поставщика, в установленный контрактом срок не произвело поставку товара, в связи с чем учреждение приняло решение об одностороннем отказе от исполнения контракта.

Оценив указанные обстоятельства, суды признали правомерным только требование о взыскании штрафа.

Однако суды не учли, что в рассматриваемом случае фактическое неисполнение обязательства не означает невозможность начисления пени за просрочку поставки, поскольку неисполнение поставщиком обязательств по поставке товара в установленный срок свидетельствует как о нарушении условий договора в целом (поставка не осуществлена), так и о просрочке исполнения обязательства (нарушение срока поставки товара), которая имела место с момента наступления срока поставки до момента расторжения договора в связи с односторонним отказом учреждения от него.

Восстановительный характер гражданско-правовой ответственности предполагает, что кредитор будет поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Взыскание только штрафа за неисполнение государственного контракта не восстанавливает положение кредитора, поскольку не учитывает его возможные потери в период просрочки, когда он ожидал реального исполнения за пределами срока, установленного в договоре, однако в итоге был вынужден полностью отказаться от договора ввиду неисполнения обществом взятых на себя обязательств поставщика»⁷⁷.

В соответствии со ст. 534 ГК в случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный заказчик вправе полностью или частично отказаться от товаров, поставка которых предусмотрена государственным или муниципальным контрактом, при условии возмещения поставщику убытков, причиненных таким отказом.

Если отказ государственного или муниципального заказчика от товаров, поставка которых предусмотрена государственным или муниципальным контрактом, повлек расторжение или изменение договора поставки товаров для государственных или муниципальных нужд, убытки, причиненные покупателю таким расторжением или изменением, возмещаются государственным или муниципальным заказчиком.

2.4. Договор контрактации

«Контрактовать» означает заключать контракт на получение, использование кого- и (или) чего-нибудь (контрактовать урожай, контрактовать работников)⁷⁸. Соответственно, в широком смысле под контрактацией понимают заключение контракта, договора, а также систему контрактов, заключаемых в какой-либо области. Исторически сложилось так, что термин «контрактация» применяется к договорам по закупке сельскохозяйственной продукции в сфере растениеводства и животноводства⁷⁹.

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п. 1 ст. 535 ГК РФ).

Как уже неоднократно отмечалось выше, любой договор купли-продажи, в том числе договор контрактации, является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим. Помимо этого, договор контрактации является предпринимательским договором, т. к. товары передаются лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Отличительные черты договора контрактации:

1. Предметом договора является продукция в сыром виде или прошедшая первичную, только самую необходимую обработку. Если же сырье прошло промышленную обработку, то это уже продовольственный товар, который выступает предметом другого договора (купли-продажи, поставки). Как правило, договор контрактации заключается на будущий товар — будущий урожай, приплод и т. п. Так, например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 ноября 2010 г. № 07АП-8653/10 по делу № А03-7064/2010 указывается: «…по смыслу статьи 535 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора контрактации должно предшествовать периоду выращивания или производства сельхозпродукции и ее передаче заготовителю. Поскольку в рассматриваемом случае договор был заключен в тот момент, когда зерно уже было выращено, что подтверждается указанием на даты передачи товара — 30 января 2009 г., данный договор является не договором контрактации, а договором поставки»⁸⁰.

2. Сторонами договора контрактации являются субъекты предпринимательской деятельности — коммерческие организации и индивидуальные предприниматели:

1) производителем сельскохозяйственной продукции признается лицо, которое ее выращивает или производит, но не перепродает. Например, это может быть сельскохозяйственная коммерческая организация (производственный кооператив, хозяйственное товарищество или общество). Если поставщиком сельскохозяйственной продукции является не производитель, а обычный субъект предпринимательской деятельности, такой договор не может квалифицироваться как контрактация и должен оформляться как поставка;

2) заготовитель сельскохозяйственной продукции — лицо, закупающее продукцию для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, т. е. предприниматели, осуществляющие переработку или продажу сельскохозяйственной продукции.

Судебная практика: «С учетом представленных доказательств, название договора, избранное сторонами (договор подряда), не является препятствием для квалификации договора в соответствии со статьей 535 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку при сопоставлении названных условий договора по субъектному составу (производитель сельскохозяйственной продукции и заготовитель — лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки или продажи), предмету (выращенная (произведенная) сельскохозяйственная продукция) и целям он является договором контрактации»⁸¹.

Существенными условиями контрактации являются условия о предмете и сроке договора.

Исходя из требований ст. 160, 161 ГК РФ договор контрактации должен заключаться в письменной форме.

Заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз (п. 1 ст. 536 ГК РФ).

В случае, когда принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок (п. 2 ст. 536 ГК).

Договором контрактации может быть предусмотрена обязанность заготовителя, осуществляющего переработку сельскохозяйственной продукции, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохозяйственной продукции с оплатой по цене, определенной договором (п. 3 ст. 536 ГК).

Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации (ст. 537 ГК РФ).

Согласно ст. 538 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции, не исполнивший обязательство либо ненадлежащим образом исполнивший обязательство, несет ответственность при наличии вины. Тем самым законодатель устанавливает исключение из правила о безвиновной ответственности предпринимателей (п. 2 ст. 401 ГК). Это обусловлено особенностями сельскохозяйственного производства (всегда вероятны резкие, нетипичные погодные условия, влияющие на созревание урожая, и т. п.). Производитель несет ответственность при условии, что он не принял все меры, необходимые для надлежащего исполнения обязательств, которые от него требовались по условиям оборота согласно характеру обязательства (п. 1 ст. 401 ГК).

Судебная практика: «При квалификации спорных правоотношений суд пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является договором контрактации, однако при этом не дал оценки доводам ТнВ «Дружба» о том, что в силу ст. 538 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) ответственность производителя сельхозпродукции, не исполнившего либо ненадлежащим образом исполнившего обязательство, наступает лишь при наличии его вины.

Вопрос о наличии в действиях ТнВ «Дружба» вины в недопоставке зерна (при имеющихся в деле доказательствах о гибели урожая в результате неблагоприятных погодных условий) судом не рассматривался вообще.

Более того, к поставщику была применена ответственность как в виде договорной неустойки, так и в порядке ст. 395 ГК РФ.

При этом судом не было учтено, что по смыслу п. 4 ст. 487 ГК РФ применение ответственности в виде начисления процентов по ст. 395 ГК РФ возможно только в том случае, если законом либо договором не предусмотрена ответственность (неустойка) за несвоевременную передачу товара, а также то, что статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть, что положения ст. 395 ГК РФ не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средств платежа»⁸².

ГК РФ не содержит специальных положений об ответственности заготовителя сельскохозяйственной продукции. Однако заготовитель, будучи субъектом предпринимательской деятельности, отвечает на общих основаниях, предусмотренных для предпринимателей п. 3 ст. 401 ГК РФ, т. е. производитель сельскохозяйственной продукции, нарушивший обязательство, предполагается виновным, если не докажет обратное.

2.5. Договор энергоснабжения

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п. 1 ст. 539 ГК РФ).

Договор энергоснабжения является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.

Отличительные черты договора энергоснабжения:

1. Предметом договора — энергия (электрическая, тепловая), которая как товар обладает значительными особенностями:

– она представляет собой определенное свойство материи — способность производить полезную работу;

– она не может складироваться, храниться, как другие товары, поэтому ее производство и подача осуществляются постоянно;

– она может быть передана только через присоединенную сеть (электросети, тепловые сети), которая представляет собой систему технических устройств, обеспечивающих передачу и безопасное использование электроэнергии потребителем (специфический способ передачи предмета договора);

– она потребляется при ее принятии и не может быть возвращена, например, в случае ненадлежащего качества⁸³.

2. Сторонами в договоре энергоснабжения являются:

– энергоснабжающая организация — юридическое лицо;

– абонент, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо.

К существенным условиям договора энергоснабжения относятся условия о предмете (п. 1 ст. 539 ГК), о количестве подаваемой энергии (ст. 541 ГК) и ее качестве (ст. 542 ГК).

В соответствии с пунктами 40, 42 Основных положений⁸⁴ характеристики приборов учета являются существенным условием договора.

Судебная практика: «… суды пришли к правильному выводу о том, что к существенным условиям (обязательным для сторон) договора купли-продажи (поставки) электрической энергии (мощности) относится установление ответственности сторон (со стороны гарантирующего поставщика за нарушение условий поставки, в том числе надежности электроснабжения и качества электрической энергии, со стороны потребителя (покупателя) за нарушение порядка оплаты), в том числе за нарушение порядка полного и (или) частичного ограничения режима потребления электрической энергии. При этом законодательством, регулирующим правоотношения в сфере электроснабжения, не предусмотрено обязательное условие о начислении неустойки за нарушения гарантирующим поставщиком, указанные в пункте 40 Постановления от 4 мая 2012 г. № 442»⁸⁵.

Согласно п. 2 ст. 540 ГК РФ договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора. Если одной из сторон до окончания срока действия договора внесено предложение о заключении нового договора, то отношения сторон до заключения нового договора регулируются ранее заключенным договором (п. 3 ст. 540 ГК РФ).

В силу своих естественных свойств энергия (особенно электрическая) может причинить вред жизни, здоровью человека или имуществу, поэтому при регулировании данного договора законодатель уделяет особое внимание качеству энергии и обеспечению безопасности ее передачи и использования. Наличие энергии в сети, количество потребляемой энергии определяется с помощью специальных приборов.

По смыслу п. 1 ст. 540 ГК РФ от субъектного состава зависит форма договора:

– когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. Действия гражданина по подключению к сети можно рассматривать как конклюдентные действия. Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 546 ГК РФ;

– если абонентом по договору является организация, то необходимо заключить договор в письменной форме, закрепив в нем все существенные условия.

Основной обязанностью энергоснабжающей организации является подача энергии:

1. В определенном количестве (ст. 541 ГК РФ). Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении. Договором энергоснабжения может быть предусмотрено право абонента изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при условии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном договором количестве. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве.

2. С соблюдением должного режима (ст. 541 ГК РФ).

3. Определенного качества (ст. 542 ГК РФ). Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным в соответствии с законодательством РФ, в том числе с обязательными правилами, или предусмотренным договором энергоснабжения.

В случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии. При этом энергоснабжающая организация вправе требовать возмещения абонентом стоимости того, что абонент неосновательно сберег вследствие использования этой энергии (п. 2 ст. 1105 ГК).

Обязанности абонента:

1. Содержание и эксплуатация сетей, приборов и оборудования (ст. 543 ГК РФ). Абонент обязан:

– обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования;

– соблюдать установленный режим потребления энергии;

– немедленно сообщать энергоснабжающей организации об авариях, пожарах, неисправностях приборов учета энергии и об иных нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Требования к техническому состоянию и эксплуатации энергетических сетей, приборов и оборудования, а также порядок осуществления контроля за их соблюдением определяются законом⁸⁶, иными правовыми актами и принятыми в соответствии с ними обязательными правилами.

2. Оплата энергии (ст. 544 ГК РФ). Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Законодательство обязывает осуществлять расчеты за энергоресурсы на основании данных о количественном значении потребленных энергетических ресурсов, определенных при помощи приборов учета используемых энергетических ресурсов (п. 2 ст. 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Правила организации учета электрической энергии на розничных рынках урегулированы в разделе XI Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии⁸⁷.

Достоверность данных учета обеспечивается совокупностью условий:

– соответствием приборов учета требованиям законодательства Российской Федерации об электроэнергетике и об обеспечении единства измерений;

– правильностью установки приборов учета (выбор места установки, соблюдение схемы подключения и метрологических характеристик приборов учета);

– допуском приборов в эксплуатацию в установленном порядке;

– надлежащей эксплуатацией приборов учета, включающей проведение своевременной поверки;

– сохранностью контрольных пломб и (или) знаков визуального контроля (ст. 9 Федерального закона от 26 июня 2008 г. № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений», пункты 137, 144, 145, 147, 152, 154, 155 Основных положений).

Позиция Верховного Суда РФ: «… технические характеристики (в частности коэффициент трансформации измерительного трансформатора) отражают объективные физические величины, обусловленные конструкцией самого прибора, и не могут зависеть от воли сторон договора. Как правило, эти сведения указываются в технической документации (паспорте) и (или) на самом измерительном трансформаторе. В связи с этим произвольное указание величин, не соответствующих паспортным данным, недопустимо ни в договоре, ни в документах о технологическом присоединении. Иной подход нивелирует значимость приборов учета энергоресурсов.

Указание в договоре энергоснабжения неправильного коэффициента трансформации по существу вызвано не волеизъявлением сторон, а технической ошибкой, допущенной к тому же при участии представителей гарантирующего поставщика и электросетевой организации — профессиональных участников рынка электроэнергетики. Вопреки доводам ПАО «Мосэнергосбыт» и АО «Мособлэнерго», такая ошибка не дает право энергоснабжающей организации удерживать плату за объем энергоресурса, который фактически не поставлен. В противном случае нарушались бы требования статей 539, 541, 544 ГК РФ, а энергоснабжающая организация неосновательно обогащалась»⁸⁸.

Пункт 1 ст. 546 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора энергоснабжения:

– когда абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии;

– когда абонентом выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае неоднократного нарушения сроков оплаты энергии и неоднократной невыборки энергии.

Судебная практика: «… по смыслу пункта 53 Основных положений во взаимосвязи с абзацем 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение абонентом обязательств по оплате является существенным нарушением договора энергоснабжения.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, суды посчитали, что в данном случае одностороннее расторжение договора энергоснабжения, являющегося публичным договором, со стороны гарантирующего поставщика действующим законодательством не предусмотрено. Такое право может быть осуществлено только в судебном порядке»⁸⁹.

Согласно п. 2 ст. 546 ГК РФ перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом государственного энергетического надзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента.

Прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом — юридическим лицом, но с соответствующим его предупреждением допускается в установленном законом или иными правовыми актами порядке в случае нарушения указанным абонентом обязательств по оплате энергии.

Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без соответствующего его предупреждения допускаются в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии при условии немедленного уведомления абонента об этом (п. 3 ст. 546 ГК РФ).

Судебная практика: «… иных оснований для прекращения подачи энергии нормы гражданского законодательства не содержат, в том числе, по основаниям непредставления энергоснабжающей организации правоустанавливающих документов на занимаемый субабонентом объект недвижимости.

В рассматриваемом случае, между Обществом и ООО «Гаражный Двор» заключен договор на оказание услуг от 1 апреля 2007 г. № 601, по условиям которого заявитель обязан ежемесячно в течение срока действия договора оказывать третьему лицу услуги, в том числе теплоснабжения, а последний принимать и оплачивать их.

Материалами дела подтверждается фактическое исполнение сторонами условий договора в спорном периоде. Оплата за теплоснабжение производилась ООО «Гаражный Двор» в установленные в договоре сроки и размере, что подтверждается материалами дела и не опровергнуто заявителем.

Согласно пункту 1.1.1 к разделу 1 договора Общество обязано отпускать потребителю тепловую энергию в соответствии с установленным планом теплопотребления, в период отопительного сезона, с максимальной тепловой нагрузкой 1,67 Гкал/сутки; стороны согласовали порядок учета тепловой энергии и оформления платежно-расчетных документов.

Как правомерно указал суд, единственным основанием для прекращения обществом теплоснабжения объекта ООО «Гаражный Двор» с 5 мая 2011 г. послужило непредставление последним правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Вместе с тем, такое основание для прекращения теплоснабжения не предусмотрено ни законом, ни договором. Доказательств, свидетельствующих о том, что прекращение теплоснабжения обусловлено объективными причинами либо неправомерными действиями (бездействием) ООО «Гаражный Двор» Общество не представило ни антимонопольному органу, ни суду.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что избранный Обществом вариант поведения по отношению к ООО «Гаражный Двор» привел к ущемлению прав последнего, в связи с чем правильно квалифицирован Управлением по части 1 статьи 10 Закона № 135-ФЗ»⁹⁰.

2.6. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.

Отличительные черты договора купли-продажи недвижимого имущества:

1. Предметом договора является земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

– земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

– подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество;

– жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Сторонами (продавцом и покупателем) договора могут быть любые субъекты гражданского права.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия:

1) о предмете договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

2) о цене договора. Согласно п. 1 ст. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества⁹¹.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК).

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»⁹² если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Позиция Верховного Суда РФ: «… если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Исходя из изложенного, судебные инстанции верно указали, что преимущественным правом в данном случае обладает Ржепецкая Л. А., во владение которой по акту приема-передачи передана спорная квартира»⁹³.

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с 31 января 1998 г.⁹⁴ не требуется, но оно возможно по соглашению сторон.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Особенности продажи земельных участков:

1. Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет⁹⁵. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

3. Согласно п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

4. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

– об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

– о разрешении на застройку данного земельного участка;

– об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

– о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

– иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопроса, связанных с применением земельного законодательства»⁹⁶, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судебная практика: «… положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24 марта 2005 г. № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

На основании вышеизложенного отказ судов в удовлетворении требований министерства о взыскании с ЗАО «Агрорегион» и ООО «Великая Сибирь» задолженности по арендной плате, заявленной в пределах срока исковой давности, по тому основанию, что указанные лица не являются стороной договора № 154-ТУ суд округа признает неверным, поскольку с даты государственной регистрации договоров купли-продажи 13 объектов недвижимости к указанным организациям перешли права на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования, а также обязательства, связанные с этим правом на тех же условиях и в том же объеме, что имелись у ООО «ПФ «Профессионал»⁹⁷.

Особенности продажи жилых помещений:

1. Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (например, наниматели жилого помещения, отказополучатели).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При купле-продаже жилого помещения после 1 марта 2013 г. государственная регистрация договора не совершается⁹⁸. Необходимо совершить только государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Судебная практика: «Особенностью продажи жилых помещений по сделкам, совершенным до 1 марта 2013 года, является то, что договор продажи жилого дома или его части подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 558 ГК РФ).

На основании анализа приведенных норм материального права судом первой инстанции сделано суждение о том, что при отсутствии государственной регистрации договор купли-продажи жилого дома является незаключенным и не порождает права собственности покупателя на приобретенное имущество.

Это суждение суда, несмотря на доводы истца о фактическом длительном владении имуществом, является правильным, соответствует позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу которой сторона сделки, подлежащей государственной регистрации, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, до ее регистрации.

Обсуждая довод истца о фактической передаче спорного имущества и владении им, суд правильно указал, что для достижения цели сделки купли-продажи необходима не только фактическая передача имущества, но и юридическое оформление права на него, а именно — государственная регистрации сделки и (или) перехода права собственности на приобретенное имущество к покупателю»⁹⁹.

3. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»¹⁰⁰ если третье лицо или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ), считается, что в даче согласия отказано. Однако указанное обстоятельство не препятствует в дальнейшем выражению согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению.

Если необходимость получения согласия государственного органа или органа местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (например, п. 4 ст. 292 ГК РФ) и не затрагивает интересов соответствующего публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, то соответствующий орган обязан дать ответ о своем согласии или несогласии. В случае нарушения этой обязанности заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных убытков (статьи 15, 1069 ГК РФ). Решение такого органа может быть оспорено в судебном порядке как в связи с нарушением процедуры его принятия, так и по мотивам несогласия с основаниями принятого решения.

2.7. Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим и предпринимательским, т. к. в силу п. 1 ст. 132 ГК предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Отличительные черты договора продажи предприятия:

1. Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности (п. 2 ст. 132 ГК).

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 559 ГК).

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).

Отечественное гражданское законодательство признает предприятие разновидностью недвижимого имущества. Однако в науке гражданского права большинство авторов полагают, что предприятие — это живое предпринимательское дело — бизнес¹⁰¹. Предприятие как живое предпринимательское дело является не только обособленным имуществом, но и включает в себя возможности, заключающиеся в клиентуре, репутации, коммерческих, технологических секретах, рынках сбыта, целесообразной организации, рекламе и т. п.¹⁰² Вследствие этого особым нематериальным элементом предприятия является все то, что объективируется через такие правовые категории, как «шансы», «клиентела», «гудвилл», «деловая репутация» (франц. — «clie Ntele et achalla Ndage», нем. — «u Nter Nehme Nsmehrwert», англ. — «goodwill», итал. — «avviame Nto»)¹⁰³.

В. С. Ем отмечает необходимость более последовательного отражения в законе особенностей предприятия как бизнеса, живого предпринимательского дела; в современных экономических условиях предприятие не просто представляет собой обособленное имущество, оно еще включает возможности, заключающиеся в клиентуре, репутации, коммерческих и технологических секретах, рынках сбыта, целесообразной организации, рекламе и т. п.¹⁰⁴

Судебная практика: «Являясь особым объектом права, предприятие как имущественный комплекс должно обладать следующими признаками:

Во-первых, наличие совокупности вещей, прав и обязанностей, образующих в целом единый имущественный комплекс. Предприятие как таковое должно иметь в своем составе не только отдельные виды вещей, но и обязательно имущественные права.

Во-вторых, предприятие должно быть действующим имущественным комплексом. Потому при отчуждении предприятия обязательно представление таких документов, как бухгалтерский баланс, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, и др. (ст. 561 ГК РФ), уведомление всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия (ст. 657 ГК РФ).

В-третьих, имущественный комплекс должен использоваться в предпринимательской деятельности.

В-четвертых, права на предприятие как имущественный комплекс подлежат специальной регистрации»¹⁰⁵.

2. Субъектный состав (стороны) договора:

1) продавец — субъект предпринимательской деятельности. По общему правилу это гражданин-предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный государственный орган, выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие. При продаже имущественного комплекса владевшее им унитарное предприятие как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой его правосубъектности, и вследствие этого прекращается;

2) покупатель — субъекты предпринимательской деятельности. Помимо общих требований о сделкоспособности, закрепленным в гражданском законодательстве, специальные требования к покупателям предприятия могут предъявляться законодательством о приватизации и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

Существенными условиями рассматриваемого договора являются предмет и цена предприятия.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему следующих документов:

– акт инвентаризации;

– бухгалтерский баланс;

– заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

– перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако правило о государственной регистрации не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года¹⁰⁶. Необходимо совершить только государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 563 ГК передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются:

– данные о составе предприятия;

– данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

– сведения о выявленных недостатках переданного имущества;

– перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК РФ).

Ст. 565 ГК РФ регламентирует последствия передачи и принятия предприятия с недостатками, которые могут быть условно разделены на две большие группы:

1) указанные в передаточном акте. В этом случае покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия;

2) не указанные в передаточном акте или договоре, т. е. выявленные после заключения договора или после передачи предприятия. Такие недостатки можно разделить на две подгруппы:

– недостатки, за которые продавец не отвечает;

– недостатки, за которые он несет ответственность. К ним относятся недостатки, которые либо существовали до передачи товара, либо возникли по причинам, существовавшим до этого момента (ст. 476 ГК).

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 565 ГК).

Глава 2.
МЕНА. ДАРЕНИЕ

1. Понятие и элементы договора мены.

2. Понятие и характеристика договора дарения.

Историческая справка: Договор мены — один из самых древних институтов гражданского права.

Большинство исследователей считают, что договор мены существовал на Руси еще во времена Русской Правды¹⁰⁷. Однако ни в Русской Правде, ни в других древнерусских законодательных актах он не упомянут.

По Соборному Уложению 1649 г. правительство предоставило помещикам право менять поместье на поместье, но для этого было необходимо «бити челом государю, и челобитные о том подавати в Поместном приказе». Сделка санкционировалась царем.

Русское законодательство с XVIII века (с 1786 г.) запрещает мену недвижимостей.

В дореволюционном российском гражданском законодательстве договор мены рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Так, в проекте Гражданского уложения 1905 г. была глава III «Мена» раздела II «Обязательства по договорам» книги V «Обязательственное право», содержащая одну статью (ст. 1781). Объектами мены могли быть любые движимые вещи. По общему правилу мена недвижимостей была запрещена, хотя предусматривались и исключения.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. был отдельный подраздел V «Мена» в разделе «Обязательственное право», состоявший из двух статей. Согласно ст. 206 «по договору мены производится между сторонами обмен одного имущества на другое. Каждый из участвующих в мене считается продавцом того, что дает в обмен, и покупателем того, что выменивает». Ст. 207 указывала, что к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. была отдельная глава 22 «Мена», включавшая в себя одну статью (ст. 255 «Договор мены»), в соответствии с которой «по договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое».

При подготовке действующего ГК РФ было сохранен традиционный для отечественного законодательства подход, в соответствии с которым в главе 31 ГК РФ закреплено понятие договора мены и на отношения из данного договора распространены правила о купле-продаже.

1. Понятие и элементы договора мены

Договор мены относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность. Следовательно, цель договора мены состоит в переходе права собственности от каждой из сторон на передаваемое имущество.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Данный договор является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим.

Предметом договора мены могут быть любые вещи с соблюдением норм, предусмотренных ст. 129 ГК об оборотоспособности объектов гражданских прав. Не рассматриваются в качестве договора мены отношения по обмену и замене купленного товара в договоре розничной купли-продажи (ст. 502 и 504 ГК).

Предметом договора мены являются только вещи. Если взамен передачи товара оказывается услуга, то такой договор квалифицируется как смешанный (купля-продажа + возмездное оказание услуг) и т. п.

Предмет является существенным условием договора. Стороны должны определить наименование и количество обмениваемых товаров, в противном случае договор считается незаключенным.

Форма договора мены подчиняется правилам о купле-продаже, а также общим положениям о форме сделок (ст. 158–165.1 ГК РФ).

Стороны договора — любые субъекты гражданского права, которыми могут быть:

– собственник вещи (ст. 212 ГК);

– лицо, не являющееся собственником, но обладающее правом распоряжения вещью.

Каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он передает, и покупателем имущества, которое он получает (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Законодатель непосредственно не регулирует права и обязанности сторон по договору мены. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит правилам главы 31 ГК и существу мены. Так, суды исходят из того, что требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества и передаче дополнительно товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость, противоречат правилам, установленным главой 31 ГК, и существу мены. Также к мене неприменимы нормы главы 30 ГК о денежных платежах и некоторые другие нормы.

Кроме того, ГК в главе о мене содержит три дополнительных положения, отражающих особенности этого договора:

1. Стоимость обмениваемых товаров. Расходы на передачу обмениваемых товаров и их принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 568 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 568 ГК если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности товаров).

В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Следовательно, условие об оплате разницы в ценах должно быть прямо предусмотрено в договоре.

Судебная практика: «…для возложения на одну из сторон договора мены обязанности оплатить разницу в стоимости обмениваемых товаров в договоре мены должно быть прямо указано, что обмениваемые товары являются неравноценными. Однако поскольку в настоящем случае наличие такого условия в совершенной между сторонами спора сделке не доказано, доводы ответчика о существенной разнице в стоимости названных квартир не могут служить основанием для признания ошибочным вывода суда о фактическом совершении между сторонами спора договора мены.

При этом указание апелляционной жалобы на то, что в нарушение требований ст. ст. 5 и 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обмениваемые квартиры не были предметом обязательной оценки несмотря на принадлежность одной из квартир Российской Федерации, не опровергает выводов суда первой инстанции, поскольку негативные последствия данного обстоятельства не могут быть возложены на истцов, от воли которых не зависело проведение оценки стоимости предоставленной им квартиры»¹⁰⁸.

2. Встречное исполнение обязательств (ст. 569 ГК). Если в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК).

3. Переход права собственности (ст. 570 ГК). Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Установленное п. 1 ст. 551 ГК РФ правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и норма о том, что такое право у приобретателя возникает с момента регистрации прав на нее (п. 2 ст. 223 ГК), применяются, если иное не установлено законом.

Позиция Президиума ВАС РФ: «При наличии двух диспозитивных норм, каждая из которых устанавливает самостоятельный порядок возникновения прав собственности на недвижимость, отдается предпочтение норме, осуществляющей специальное регулирование.

Поскольку статья 223 ГК РФ устанавливает, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а указанная статья по отношению к статье 570 ГК РФ является специальной, то для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Таким образом, при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость»¹⁰⁹.

В главе 31 ГК назван лишь один случай ответственности за нарушение условий договора мены. Согласно ст. 571 ГК сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков. При этом дается отсылка к ст. 461 ГК, которая освобождает от ответственности, если ответная сторона докажет, что заявитель требования знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия вещи (например, права залога)¹¹⁰.

Поскольку к договору мены применимы общие правила о договоре купли-продажи, обменивающиеся стороны несут ответственность, установленную для продавца и покупателя, и в частности отвечают за качество передаваемых ими товаров, которое должно быть надлежащим. По соглашению обменивающихся сторон в договоре могут предусматриваться дополнительные меры ответственности (например, неустойка).

2. Понятие и элементы договора дарения

Историческая справка: В римском праве договором дарения (pactum do Natio Nis) признавалось неформальное соглашение, по которому одна сторона, даритель, предоставляет другой стороне, одаряемому, какие-либо ценности за счет своего имущества, с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому (a Nimus do Na Ndi)¹¹¹.

Псковской Судной грамоте известно дарение как движимого, так и недвижимого имущества, которое обязательно оформлялось в присутствии попа (ст. 100).

В проекте Гражданского уложения 1905 г. нормы о дарении составляли главу IV «Дарение» раздела II «Обязательства по договорам» книги V «Обязательственное право». В соответствии со ст. 1782 «по договору дарения даритель, при жизни своей, безвозмездно предоставляет другому лицу какое-либо имущество. К предоставлению кому-либо имущества на случай смерти применяются правила о завещаниях».

Дореволюционное российское гражданское законодательство выделяло несколько особых видов дарения: пожалование, пожертвование, выдел, назначение приданого.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна статья 138, согласно которой «договор о безвозмездной уступке имущества (дарение) на сумму более одной тысячи рублей должен быть, под страхом недействительности, нотариально удостоверен».

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. отношения, связанные с договором дарения, регулировались двумя статьями. В силу ст. 256 по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. В соответствии со ст. 257 договор дарения на сумму свыше пятисот рублей должен быть нотариально удостоверен.

В настоящее время договор дарения регламентируется нормами главы 32 ГК РФ «Дарение», а также Федеральным законом от 11 августа 1995 г. «О благотворительной деятельности и добровольчестве (волонтерстве)»¹¹².

Договор дарения относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения может быть:

– консенсуальным, т. е. договор содержит обещание дарения в будущем;

– реальным, т. е. для признания его заключенным требуется передача вещи, денежных сумм или другого имущества. М. И. Брагинский отмечал, что договор дарения представляет собой не что иное, как "обычный вещный договор" и "только при консенсуальном варианте дарения может считаться обычным односторонним договором"¹¹³. Его особенность состоит в том, что до его заключения права и обязанности сторон не могут возникнуть¹¹⁴.

В современной юридической литературе большинство авторов отмечают, что договор дарения является двусторонней сделкой, подчеркивая принципиальное значение согласия одаряемого на принятие дара, что позволяет провести четкую грань между дарением и односторонними сделками (например, завещанием в наследственном праве)¹¹⁵.

Судебная практика также исходит из того, что дарение — двусторонняя сделка, основанная на взаимном соглашении, т. е. оно предполагает согласие одаряемого принять дар¹¹⁶. Этим признаком дарение отличается от прощения долга, которое в соответствии со ст. 415 ГК относится к односторонним сделкам. Так, в Апелляционном определении Верховного суда Чувашской Республики от 21 июня 2017 г. по делу № 33-2994/2017 отмечено: «Поскольку дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон: дарителя — на передачу объекта дарения, одаряемого — на принятие этого объекта»¹¹⁷.

Важнейшей характеристикой договора дарения является безвозмездность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. На основании п. 2 ст. 170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными.

Судебная практика: «… решение суда требованиям норм материального права не отвечает и принято без учета фактических обстоятельств дела, поскольку согласно части 1 ст. 571 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением; к такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса; частью 2 ст. 170 ГК РФ предусмотрено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна; к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила; в силу п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения передача имущества осуществляется безвозмездно, при этом обязательным признаком договора является вытекающее из него очевидное намерение передать имущество в качестве дара ...»¹¹⁸.

Из материалов судебной практики следует, что безвозмездность передачи имущества является признаком договора дарения, но не единственным. Обязательным квалифицирующим признаком договора дарения является вытекающее из соглашения сторон очевидное намерение дарителя передать имущество в качестве дара. Таким образом, дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве дара (с намерением облагодетельствовать одаряемого), а не по какому-либо другому основанию, вытекающему из экономических отношений сторон сделки.

Судебная практика: «Обязательным признаком дарения является отсутствие встречного удовлетворения.

Из содержания оспариваемого договора не усматривается намерение на безвозмездное отчуждение истцом имущества.

Отсутствие оплаты за приобретенное имущество правомерно не принято судебными инстанциями в качестве основания для признания договора недействительной сделкой, поскольку истец вправе потребовать от ответчика надлежащего исполнения обязательства по оплате приобретенного имущества.

Не соответствие цены отчужденного имущества его рыночной стоимости так же не свидетельствует в данном случае о безвозмездности договора, поскольку цена подлежащего продаже недвижимого имущества определена решением общего собрания участников истца, обладавшими на момент принятия решения соответствующими полномочиями.

Учитывая одобрение сделки общим собранием участников, отсутствие в условиях договора положений о его безвозмездности, отсутствие доказательств об очевидности намерения передать имущество в качестве дара, выводы судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований являются соответствуют нормам права и установленным по делу обстоятельствам.

Поскольку основания для признания оспариваемого договора ничтожной сделкой судебными инстанциями не установлены, отсутствуют основания и для применения последствий недействительности сделки»¹¹⁹.

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 572 ГК предметом договора дарения может быть:

– вещь;

– имущественное право;

– освобождение от имущественной обязанности.

Соответственно возможны следующие варианты действий дарителя:

1. Передача в собственность одаряемому вещи, принадлежащей дарителю, которая может осуществляется посредством:

– вручения дара;

– символической передачи (вручение ключей от квартиры и т. п.);

– вручения правоустанавливающих документов.

2. Передача дарителем одаряемому имущественного права в отношении самого дарителя (например, права периодического получения определенной денежной суммы за счет процентов по банковскому вкладу).

3. Передача дарителем одаряемому своего имущественного права в отношении третьего лица. Например, права требования денежной суммы, т. е. безвозмездной уступки требования (ст. 382–389 ГК).

В п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»¹²⁰ указывается, что квалификация соглашения об уступке права (требования) как договора дарения возможна лишь при установлении намерения безвозмездно передать право (требование). При этом отсутствие в соглашении условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не свидетельствует о дарении соответствующего права.

4. Освобождение одаряемого от исполнения имущественной обязанности в отношении дарителя, т. е. прощение долга в соответствии со ст. 415 ГК. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств»¹²¹ отмечено: «… гражданское законодательство исходит из презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Поэтому прощение долга является дарением только в том случае, если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. Об отсутствии намерения кредитора одарить должника может свидетельствовать, в частности, взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству между теми же лицами».

5. Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом путем:

– исполнения этой обязанности дарителем в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК;

– перевода на дарителя долга одаряемого с согласия его кредитора на основании ст. ст. 391 и 392 ГК.

Данный перечень способов дарения является исчерпывающим.

Существенным условием договора дарения является его предмет.

Судебная практика: «Из оспариваемого договора следует, что сторонами соблюдены все существенные условия договора дарения: определен предмет договора, объект дарения передан на условиях безвозмездности, договор заключен в письменной форме с соблюдением всех предусмотренных законом требований, предъявляемых к данным видам договоров, в нем имеются личные подписи сторон договора. При этом, толкование текста договора, его наименование не позволяют прийти к выводу о наличии иных намерений у сторон»¹²².

Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено в устной форме (п. 1 ст. 574 ГК РФ).

Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

– дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

– договор содержит обещание дарения в будущем.

В указанных случаях договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако это правило не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года¹²³. Необходимо совершить только государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость.

Судебная практика: «Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору дарения следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от дарителя к одаряемому.

Положения приведенных выше правовых норм, а также их разъяснения не были учтены при вынесении решения, суд оставил без внимания, что спорная квартира была передана истцу дарителем до заключения договора дарения, находится в фактическом владении и пользовании Плискунова А. Г., который с момента передачи указанного имущества несет бремя его содержания, что не оспаривалось ответчиком»¹²⁴.

Согласно п. 1 ст. 575 ГК не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный п. 1 ст. 575 ГК, не распространяется на случаи дарения в связи:

– с протокольными мероприятиями;

– со служебными командировками;

– с другими официальными мероприятиями.

Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность.

Подарок, стоимость которого подтверждается документами и превышает три тысячи рублей либо стоимость которого получившим его служащему, работнику неизвестна, сдается ответственному лицу уполномоченного структурного подразделения (уполномоченных органа или организации), которое принимает его на хранение по акту приема-передачи не позднее 5 рабочих дней со дня регистрации уведомления в соответствующем журнале регистрации¹²⁵.

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Ими могут быть любые субъекты гражданского права: физические и юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования).

Однако, в юридической литературе есть и иная точка зрения, согласно которой государство не может быть одаряемым по обычным договорам дарения, но может выступать в качестве одаряемого в договоре пожертвования. Так, например, Васильчикова Н. В. отмечает: «Право государства совершать дарение не вызывает сомнений. Но в качестве одаряемого лица оно может выступать лишь в договоре пожертвования. Это вполне естественно, поскольку государство действует только в общих интересах, следовательно, принимать подарки в качестве частного лица, преследующего свои цели, оно не может. Но вправе ли тогда государство делать подарки иначе, как в общеполезных целях? Да, так как общий интерес, преследуемый государством, может заключаться и в том, чтобы одарить частное лицо (одного, двух, трех, тысячу и т. д.)»¹²⁶.

Как и любой гражданско-правовой договор дарение предполагает участие в нем дееспособных лиц. Однако в соответствии с п. 2 ст. 26 и п. 2 ст. 28 ГК малолетние и несовершеннолетние вправе самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды (не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации), т. е. выступать в качестве одаряемых. В качестве дарителей они могут выступать лишь при совершении ими мелких бытовых сделок или распоряжаясь имуществом в пределах, прямо предусмотренных законом (п. п. 1 и 2 ст. 26, п. п. 1 и 2 ст. 28 ГК).

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него, но с возмещением дарителю реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Следовательно, одаряемый несет ограниченную ответственность за неисполнение обязанности принять дар (возмещает только реальный ущерб, но не возмещает упущенную выгоду).

Согласно п. 2 ст. 573 ГК РФ если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (п. 3 ст. 574 ГК), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Статья 577 предусматривает, что даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если:

1) после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1);

2) есть основания, дающие ему право отменить дарение (п. 1 ст. 578 ГК).

Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным п. п. 1 и 2 ст. 577 ГК, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Даритель вправе отменить дарение в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 578 ГК:

1. Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя (п. 1).

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (п. 2).

3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом) (п. 3).

4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК).

Судебная практика: «Для установления наличия названного основания, ссылкой на которое истец обосновывает предъявление иска, необходимо определить, действительно ли дар представляет для дарителя именно неимущественную ценность, а также необходимо доказать, что обращение одаряемого с такой вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты и одаряемому известно, какую ценность представляет для дарителя предмет договора, что обязывает одаряемого бережно относиться к дару, обеспечивать его сохранность. Все эти указанные обстоятельства доказываются дарителем.

Истец не обосновал, в чем именно состоит большая неимущественная ценность переданной доли для дарителя. При этом опасение за финансовое положение общества не может быть положено в основу отмены дарения на основании пункта 2 статьи 578 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отмечает противоречивость доводов истца относительно передачи в дар ответчику доли как большой неимущественной ценности, поскольку как указано истцом в исковом заявлении дарение доли было вынужденной мерой и предполагался ее возврат через некоторое время.

Апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции, что доводы истца в отношении безвозвратной утраты предмета дарения, представляющего собой неимущественную ценность, основаны на неверном понимании положений пункта 2 статьи 578 Гражданского кодекса Российской Федерации»¹²⁷.

В отличие от отказа от дарения, отмена дарения осуществляется в случаях, когда дар уже передан одаряемому. Следовательно, отмена возможна как при консенсуальном, так и при реальном договоре дарения.

В соответствии со ст. 579 ГК РФ правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК) и об отмене дарения (ст. 578 ГК) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Согласно ст. 580 ГК РФ даритель обязан возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

В случае смерти одаряемого или дарителя до исполнения договора ст. 581 ГК устанавливает следующие правила:

1. Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (п. 1).

2. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (п. 2).

Особой разновидностью дарения является пожертвование, которое обладает следующими отличительными чертами:

1. Осуществляется в общеполезных целях, т. е. существенными условиями договора пожертвования являются цель пожертвования и использование имущества по определенному назначению.

2. Предметом пожертвования могут быть только вещь или имущественное право, а предметом дарения еще и освобождение от имущественной обязанности.

3. Одаряемыми могут быть:

– граждане;

– некоммерческие организации, указанные в п. 1 ст. 582 ГК РФ (медицинские, образовательные организации, организации социального обслуживания и другие аналогичные организации, благотворительные и научные организации, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации и иные некоммерческие организации в соответствии с законом);

– публично-правовые образования;

– другие субъекты гражданского права.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (п. 2 ст. 582 ГК РФ).

4. Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Если законом не установлен иной порядок, в случаях, когда использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением становится вследствие изменившихся обстоятельств невозможным, оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица — жертвователя по решению суда (п. 4 ст. 582 ГК РФ). Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением указанных правил, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК РФ).

5. Согласно п. 6 ст. 582 ГК РФ к пожертвованию не применимы общие основания для отмены дарения (ст. 578 ГК), а также нормы о правопреемстве (ст. 581 ГК).

Судебная практика: «Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции исходил из того, что благотворительный взнос Православной религиозной организации невозможно расценить в качестве убытка, причиненного генеральным директором.

Однако, судом первой инстанции не учтено, что сам ответчик в отзыве на исковое заявление ссылался на то, что перечисление средств Обществом в пользу Православной религиозной организации Радонежское подворье Свято-Троицкой Сергиевой Лавры Ставропигиального мужского монастыря Русской Православной церкви С. Радонеж Сергиево-Посадского района Московской области в сумме 607 000 руб. осуществлено с целью урегулирования строительной проблемы в связи с несоответствием действий ответчика СНиП.

Таким образом, сам ответчик указал, что взнос не носил характер пожертвования по смыслу статьи 582 ГК РФ, а был направлен на урегулирование разногласий, связанных с нарушением требований СНиП.

Коллегия также учитывает, что вопреки доводам о наличии согласия участников Общества на проведение такой выплаты, доказательств принятия соответствующего решения, оформленного протоколом собрания, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, коллегия полагает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика убытков в сумме 607 000 руб.»¹²⁸.

Глава 3.
РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

1. Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением.

2. Договор постоянной ренты.

3. Договор пожизненной ренты.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Историческая справка: Исторически договор ренты являлся конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решать средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь пенсионного) обеспечения¹²⁹.

В Книге пятой Проекта гражданского уложения 1905 г.¹³⁰ в главе XXI «Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание» в отделении 1 содержатся нормы, регулирующие договор о пожизненном доходе (ренте), по которому «одно лицо, взамен уплаченной ему денежной суммы или уступленного движимого или недвижимого имущества, обязуется уплачивать ежегодно другому лицу в продолжение его жизни определенную денежную сумму или доставлять определенное количество жизненных припасов или иных заменимых вещей» (ст. 2525).

В отделении 2 «Пожизненное содержание» договору о пожизненном содержании отводилось пять статей (ст. 2534–2538). На первое место в предмете договора была поставлена забота о человеке, нуждающемся в уходе, а передача имущества рассматривалась как встречное представление за оказание услуг¹³¹.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. Однако в период действия этого Кодекса совершались договоры, связанные с принятием на себя обязанностей по содержанию в обмен на переданное имущество, прежде всего жилой дом.

Рентные договоры получили распространение в период Великой Отечественной войны и после ее завершения, т. к. предоставление содержания в виде ренты было основным или дополнительным источником существования, прежде всего для инвалидов, пенсионеров, лиц, утративших кормильца, и др.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. в главе о купле-продаже появились ст. 253 «Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца» и ст. 254 «Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца».

В настоящее время рентные обязательства получили самостоятельное правовое регулирование в рамках главы 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением». К каждому из видов ренты применяются нормы о соответствующем виде, а при их недостаточности — нормы § 1 главы 33 ГК «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением».

1. Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

С экономической точки зрения ре́нта (фр. re Nte, нем. Re Nte; от лат. reddere — возвращать, отдавать, лат. reddita — возвращенная, отданная) — многозначный термин, который может пониматься как:

1) регулярно получаемый годовой доход с капитала, земли, имущества, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

2) поток поступлений денежных средств через строго определенные промежутки времени;

3) денежная сумма, выплачиваемая ежегодно застрахованному лицу по страховому полису со стороны страхового общества;

4) доход по облигациям государственных займов;

5) годовой доход по аннуитету (финансовой ренте) или ценным бумагам¹³².

С правовой точки зрения договор ренты относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность. Соответственно, цель договора ренты состоит в передаче права собственности на предмет договора приобретателю имущества на условиях периодической выплаты бывшему собственнику рентных платежей.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты является реальным и возмездным, а также односторонне обязывающим, т.к. для его заключения необходима передача получателем ренты имущества плательщику ренты, после чего получатель ренты наделяется правами, а плательщик ренты несет обязанности.

Предметом договора ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество с учетом правил об оборотоспособности объектов гражданских прав (ст. 129 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 585 ГК РФ имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться в собственность плательщика ренты:

– за плату, т. е. с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. В этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК);

– бесплатно, т. е. с условием предоставления только периодических рентных платежей. При этом к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами главы 32 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Как отмечал М. И. Брагинский, «статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты»¹³³, т. е. если стороны не предусмотрели, что имущество отчуждается по договору ренты за плату, то получателю ренты должны выплачиваться лишь рентные платежи.

Судебная практика: «…действующим законодательством (ст. 585 ГК РФ) договоры ренты дифференцируются относительно того, за плату или бесплатно передавалось имущество, соответственно отграничивая данную плату (в случае платности ренты) от самих рентных платежей.

Таким образом, экономическая сущность рентных правоотношений предполагает отчуждение имущества за цену, гораздо ниже рыночной, устанавливаемой для сделок купли-продажи, а то и вовсе бесплатно при возложении обязанности на плательщика нести определенные финансовые обязательства в пользу рентополучателя, исполняемые периодически в течение неопределенного срока.

В приведенной связи, расторжение договора не освобождает плательщика ренты по выплате рентных платежей за период его действия, поскольку по смыслу п. 1 ст. 583 ГК РФ, которая должна быть применена с учетом положений п. 1 ст. 585 ГК РФ, раскрывающего экономическую сущность денежных обязательств сторон, ежемесячные рентные платежи не являются платой за имущество, они по своей экономической сути направлены на содержание рентополучателя, учитывая, что размер указанных платежей в силу ст. 597 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения договора ренты, был зависим от минимального размера оплаты труда, а на настоящий момент — от размера прожиточного минимума»¹³⁴.

Общими для всех видов договора ренты существенными условиями являются:

– предмет ренты;

– обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора (ст. 587 ГК РФ);

– размер рентных платежей;

– сумма, подлежащая единовременной передаче плательщиком помимо рентных платежей, в случае отчуждения по договору ренты недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).

Стороны договора ренты:

а) получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения ренты от последнего;

б) плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу ренту.

Права получателя ренты:

а) своевременно и полностью получать ренту даже при случайной гибели вещи, переданной под выплату ренту (ст. 595, 600 ГК);

б) требовать от плательщика ренты прекращения договора путем выкупа им ренты (ст. 592, 599 ГК);

в) иные права, предусмотренные договором.

Поскольку получатель ренты является слабой стороной в договоре, ГК РФ устанавливает следующие гарантии осуществления его прав:

1. Повышенные требования к форме договора (ст. 584 ГК). Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Однако правило о государственной регистрации не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.¹³⁵ Необходимо совершить только государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Нарушение нотариальной формы договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет последствия, предусмотренные ст. 165 ГК.

2. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дачу, квартиру и другое). Если плательщик ренты произведет отчуждение такого имущества, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Кроме того, бывший плательщик ренты, который передал обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другому лицу, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Законом или договором может быть установлена солидарная ответственность первоначального плательщика ренты и нового собственника недвижимого имущества (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

3. Статья 587 ГК РФ устанавливает обязательное обеспечение выплаты ренты:

– если предметом договора ренты является недвижимое имущество, то получатель ренты обладает правом залога на эту недвижимость, обеспечивающим обязательство плательщика ренты. Право залога возникает у получателя ренты при заключении договора ренты в силу нормативного указания, которое является императивным (п. 1);

– если под выплату ренты передается движимое имущество, то существенным условием договора ренты является условие, обязывающее плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из способов, предусмотренных в ст. 329 ГК РФ (залог, поручительство, независимая гарантия), либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2).

В случае невыполнения плательщиком ренты этой обязанности, а также при утрате обеспечения или ухудшения его условий не по вине получателя ренты последний имеет право на расторжение договора ренты и возмещение возникших вследствие этого убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ).

Судебная практика: «По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 587 ГК РФ обеспечение может быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. В случае если после заключения договора ренты ее плательщик так и не предоставил получателю необходимого обеспечения либо возникли иные обстоятельства, названные в п. 3 этой статьи, то получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 4 договора постоянной ренты № Р-12585 от 15 мая 1997 г. плательщик ренты обязуется предоставить в течение одного месяца в качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору поручительство Акционерной компании по транспорту «Транснефть».

В материалах дела имеется копия договора поручительства № СБП-12585 от 15 мая 1997 г. (т. 2 л.д. 20–20 оборот), подписанная со стороны поручителя, Акционерной компанией по транспорту нефти «Транснефть» и скрепленного печатью организации.

Как выяснилось в суде апелляционной инстанции данный документ суду первой инстанции представлялся Юшкиным В. И.

Между тем, со стороны истца данный документ не подписан.

Истец считает, что он не обязан его подписывать. Кроме того, данный документ им не воспринимается как договор поручительства (позиция истца зафиксирована в аудиопротоколе).

В судебном заседании, состоявшемся 19 июня 2014 г., Восьмой арбитражный апелляционный суд обозрел подлинник данного договора, предоставленный самим же истцом.

15 июля 2014 г. в судебном заседании было предложено истцу вновь представить на обозрение договор поручительства.

Таким образом, договор поручительства Юшкиным В. И. был получен.

Доказательств того, что с 15 мая 1997 г. вплоть до подачи настоящего иска в суд истец предъявлял требования к ответчику о неисполнении последним обязательств, предусмотренных пунктом 4 договора ренты и требований пункта 2 статьи 587 ГК РФ, в материалы дела не представлено.

В материалы дела не представлено также доказательств утраты Акционерной компанией по транспорту нефти «Транснефть» возможности выступать поручителем по договору постоянной ренты № Р-12585 от 15 мая 1997 г. или ее отказа от данного поручительства.

Напротив, в материалы дела представлено письмо Акционерной компании по транспорту нефти «Транснефть» от 9 июля 2014 г. № 18-25/32971, в соответствии с которым она не осуществляла и не осуществляет каких-либо действий, направленных на прекращение обязательств по договору поручительства № СБП-12585 от 15 мая 1997 г.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что плательщик ренты, ОАО «Сибнефтепровод», полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные пунктом 4 договора № Р-12585 от 15 мая 1997 г. и требований пункта 2 статьи 587 ГК РФ, в связи с чем оснований для его расторжения не имеется»¹³⁶.

Важно, что ГК (ст. 588) устанавливает правило об ответственности плательщика за просрочку выплаты ренты. Если рента выплачена несвоевременно, получатель ренты вправе требовать уплаты процентов на сумму задолженности (ст. 395 ГК)¹³⁷. Иной размер процентов может быть установлен договором ренты.

Правовое регулирование отношений, связанных с заключением договоров ренты, осуществляется не только посредством ГК РФ. Так, п. 1 ст. 30 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»¹³⁸ предусматривает, что реклама услуг по заключению договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, не должна содержать:

– выражение благодарности физическими лицами, заключившими такие договоры;

– утверждение о том, что заключение таких договоров имеет преимущества перед завещанием жилого помещения или иного имущества;

– осуждение членов семьи и близких родственников потенциального потребителя таких услуг, якобы не заботящихся о нем;

– упоминание о подарках для физических лиц, принявших решение о заключении договоров ренты с рекламодателем или другим лицом.

В случае, если рекламодатель является посредником при заключении договоров ренты, в том числе договора пожизненного содержания с иждивением, реклама услуг по заключению таких договоров должна содержать указание на то, что плательщиком ренты по таким договорам будет другое лицо (п. 2 ст. 30 вышеуказанного Закона).

В науке гражданского права есть разные точки зрения по вопросу разграничения видов ренты.

Одни авторы выделяют два вида договора: постоянная рента и пожизненная рента, а договор пожизненного содержания с иждивением рассматривают как разновидность договора пожизненной ренты¹³⁹.

Другие авторы полагают, что существуют три самостоятельных вида договора: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением¹⁴⁰.

Законодатель в главе 33 ГК РФ регламентирует три вида рентных договоров: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Само различие в названии первых двух видов ренты — «постоянная» и «пожизненная» дает возможность предопределить их отличительные черты и особенности правового режима. Различное правовое регулирование постоянной и пожизненной ренты, касается, прежде всего, формы, размера выплаты рентных платежей, срока выплаты ренты, передачи прав получателя ренты.

2. Договор постоянной ренты

По договору постоянной ренты плательщик ренты производит периодические денежные платежи получателю ренты в обмен на переданное ему имущество.

Отличительные черты постоянной ренты:

1. Предметом договора постоянной ренты может быть движимое и недвижимое имущество с соблюдением норм, предусмотренных ст. 129 ГК об оборотоспособности объектов гражданских прав. Поскольку договор является бессрочным, имущество, передаваемое под выплату постоянной ренты, должно обладать существенной ценностью или приносить значительный доход (недвижимость, ювелирные изделия, ценные бумаги, антиквариат и т. д.).

2. Сторонами договора являются:

1) получатель постоянной ренты, которым в силу п. 1 ст. 589 ГК РФ могут быть:

– граждане;

– некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности;

2) плательщик постоянной ренты — как физические, так и юридические лица.

Обязанность по выплате постоянной ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, даже сроком жизни ее получателя. Поэтому закон предусматривает возможность передачи прав получателя ренты путем:

– уступки требования (глава 24 ГК):

– перехода по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК РФ).

3. Форма рентных платежей (п. 1 ст. 590 ГК РФ). Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

4. Размер постоянной ренты, установленный договором, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

5. Сроки выплаты постоянной ренты (ст. 591 ГК). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не предусмотрено договором.

6. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 592 ГК РФ такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

В соответствии со ст. 593 ГК РФ получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором. Согласно ст. 594 ГК РФ при отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано:

– за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2);

– бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п. 3).

При этом в случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты при отсутствии в договоре ренты условия о выкупной цене, она должна включать цену данного имущества, остающегося у бывшего плательщика ренты, определяемую на момент выкупа ренты по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК, — по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Позиция Верховного Суда РФ: «Из буквального содержания пункта 6 договоров постоянной ренты следует, что сторонами определена выкупная цена ренты только для случаев, предусмотренных в подпункте 5.2 пункта 5 договора, а именно: при выкупе ренты по требованию получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на полгода; плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором.

Для иных случаев выкупа ренты, в том числе и для случая, когда выкуп ренты осуществляется по требованию плательщика ренты после смерти получателя ренты у его наследников, к которым перешли в порядке наследования права получателя ренты, условия о выкупной цене в указанных договорах сторонами не определены, в связи с чем подлежали применению положения пункта 3 статьи 594 и пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации»¹⁴¹.

Для постоянной ренты существенное значение имеют последствия наступления риска случайной гибели или повреждения имущества, переданного под выплату ренты. Распределение риска между сторонами зависит от того, было передано имущество бесплатно или за плату:

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (п. 1 ст. 595 ГК).

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК).

3. Договор пожизненной ренты

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК).

Отличительные черты пожизненной ренты:

1. Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество с учетом правил об оборотоспособности (ст. 129 ГК). В том числе под выплату ренты могут передаваться деньги и ценные бумаги.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни, т. е. смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

2. Сторонами договора являются:

– получатель пожизненной ренты, которым может быть только гражданин (п. 1 ст. 596 ГК);

– плательщик пожизненной ренты — как физическое, так и юридическое лицо.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

3. Форма выплаты пожизненной ренты — денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни (п. 1 ст. 597 ГК).

4. Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ.

Размер пожизненной ренты, установленный договором на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения (п. 2 ст. 597 ГК).

5. Сроки выплаты пожизненной ренты (ст. 598 ГК). Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Например, в договоре может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Согласно ст. 599 ГК расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

1) в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты. При этом получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1);

2) если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно. В этом случае получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2).

Судебная практика: «Заявляя основанное на п. 2 ст. 599 ГК РФ требование о возврате в собственность Г. указанной квартиры, истица фактически заявила требование, связанное с предусмотренным п. 1 ст. 599 ГК РФ правом требовать выкупа ренты. То обстоятельство, что истицей не предъявлены требования о взыскании разницы между общим размером выкупной стоимости, рассчитанной по правилам ст. 594 ГК РФ, и стоимостью квартиры, определенной по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, на квалификацию заявленных требований не влияет.

Доводы С., согласно которым с ответчицы одновременно были взысканы и убытки, предусмотренные п. 1 ст. 599 ГК РФ, являются несостоятельными, поскольку по смыслу указанной нормы задолженность по рентным платежам, которая образовалась до расторжения договора ренты, по своему характеру не является убытками, связанными с расторжением договора, право на получение указанных выплат сохраняется за истцом независимо от факта расторжения договора ренты. Убытки по смыслу п. 1 ст. 599 ГК РФ по существу представляют собой стоимость квартиры, безвозмездно переданной плательщику ренты, о взыскании которых истцом заявлено не было»¹⁴².

Таким образом, право на выкуп ренты предоставлено только ее получателю на случай существенного нарушения договора плательщиком ренты, причем такой выкуп производится на тех же условиях, что и выкуп постоянной ренты.

4. Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

Согласно п. 2 ст. 601 ГК к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, в частности, правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и др.

Важным признаком договора является особый доверительный характер отношений между получателем и плательщиком ренты. Так, например, в Апелляционном определении Московского городского суда от 20.05.2014 отмечается, что родственные отношения между сторонами договора пожизненной ренты с иждивением препятствием к его заключению не являются, более того, характер и содержание взаимных прав и обязанностей рентополучателя и рентоплательщика предполагают особенные, доверительные отношения¹⁴³.

Отличительные черты договора пожизненного содержания с иж-дивением:

1. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть недвижимость (жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.). Отметим, что в настоящее время остается дискуссионным вопрос о том, может ли в договоре пожизненного содержания с иждивением объектом быть не недвижимость, что прямо указано в ст. 601 ГК РФ, а доля в праве собственности на недвижимое имущество¹⁴⁴.

2. Сторонами договора являются:

– получатель ренты, которым может быть только гражданин;

– плательщик ренты, которым могут быть как физические лица, так и ограниченный круг юридических лиц, для которых заключение такого договора соответствует закону и целям их деятельности.

3. Форма выплаты рентных платежей — обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья — также и в уходе за ним. Нередко договор предусматривает также оплату плательщиком ренты и ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК). Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

Согласно ст. 604 ГК интересы гражданина — получателя ренты гарантируются различными способами:

– плательщик ренты (собственник недвижимого имущества, приобретенного по договору), вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты;

– плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

4. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК).

Судебная практика: «Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел положения ст. 602 ГК РФ опровергаются судебным решением.

Ссылки на то, что поскольку получателями ренты являлись два человека, рентные платежи подлежали увеличению до размера четырех минимальных прожиточных минимумов, не соответствуют положениям п. 2 и 3 ст. 602 ГК РФ, по смыслу которых стоимость общего объема содержания предоставляется гражданину, а не гражданам, и не подлежит перерасчету с учетом числа получателей ренты. Кроме того, у получателей ренты указанная квартира находилась в равнодолевой собственности»¹⁴⁵.

Основания прекращения пожизненного содержания с иждивением:

1. Смерть получателя ренты (п. 1 ст. 605 ГК).

2. Наличие существенного нарушения обязательства со стороны плательщика ренты, что дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства (п. 2 ст. 605 ГК). Существенность нарушения обязательства следует определять исходя из положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которой существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Последствием расторжения договора в этом случае является возврат недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплата получателю ренты выкупной цены, определяемой по правилам, предусмотренным ст. 594 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 605 ГК независимо от того, что будет являться следствием расторжения заключенного договора (возврат недвижимости либо выплата выкупной цены) плательщик ренты не может требовать от получателя ренты какой-либо компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты. Данное положение введено в целях защиты интересов получателя ренты как менее социально защищенной стороны по договору.

3. Соглашение сторон, новация, прощение долга и т. д.

Судебная практика: «Довод ответчика в апелляционной жалобе о том, что он перестал исполнять обязательства по договору в связи изменением закона, которым значительно увеличились платежи, и поэтому осуществление платежей для него стало материально затруднительно судебная коллегия отклоняет, поскольку данный довод не может послужить основанием отмены состоявшегося решения суда, ухудшение финансового положения ответчика не может быть основанием для неисполнения договора, кроме того, договором помимо денежного содержания предусмотрено обеспечение *** необходимой одеждой, питанием, медицинским обслуживанием, уходом, доказательств предоставления содержания в натуре, суду и судебной коллегии не были представлены, тогда как *** по состоянию здоровья нуждался в обеспечении его питанием, одеждой, уходом, оплате стоимости лекарств, в медицинском обслуживании»¹⁴⁶.

Глава 4.
АРЕНДА

1. Аренда: общие положения

1.1. Понятие и элементы договора аренды.

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды.

1.3. Прекращение договора аренды.

1.4. Договор субаренды.

Историческая справка: Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных со времен римского права. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio — conductio rerum); наем услуг (locatio — conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio — conductio operis)¹⁴⁷.

В Своде законов Российской империи 1832 г. имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь во временное пользование¹⁴⁸.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. был раздел III «Имущественный наем». Согласно ст. 152 по договору имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. В кодексе упоминалось также о договорах найма государственных или коммунальных предприятий как разновидности договора имущественного найма (ст. 153).

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик¹⁴⁹ от 8 декабря 1961 г. содержалось определение, согласно которому по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату (ст. 53). Отдельно был урегулирован бытовой прокат (ст. 55) и наем жилого помещения (глава 6).

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. договору имущественного найма была посвящена глава 27. Согласно ст. 275 по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату. Как разновидность договора имущественного найма упоминался договор бытового проката (ст. 294).

В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде¹⁵⁰, содержащие 33 статьи. Согласно ст. 1 аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Отдельно регламентировались аренда предприятий (ст. 16–25), аренда имущества гражданами (ст. 26–28) и внутрихозяйственный арендный подряд (ст. 29–33).

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. содержали лишь общие нормы об аренде. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»¹⁵¹ регламентировал отдельные вопросы, связанные с выкупом арендованного имущества.

Многие нормы, касающиеся арендных отношений, содержались в Законе РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»¹⁵² от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г.¹⁵³ и других законодательных актах.

В настоящее время законодатель в главе 34 Гражданского кодекса РФ использует для обозначения договора, направленного на возмездное срочное предоставление имущества во владение и пользование, два равнозначных термина: аренда и имущественный наем.

1.1. Понятие и элементы договора аренды

Аренда (лат. arrendare — отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение или владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления хозяйственной или иной деятельности.

В действующем ГК нормы, регламентирующие договор аренды, расположены в разделе IV «Отдельные виды обязательств». Судебная практика также исходит из того, что право аренды является не вещным, а обязательственным правом, возникающим из договора аренды (п. 2 ст. 307 и ст. 606 ГК).

Судебная практика: «В ЕГРН в качестве объектов права зарегистрировано именно право аренды, а не долей в праве аренды. Необходимо учитывать, что никто не может передать другому больше права, чем имеет сам. Учитывая, что право аренды является обязательственным правом, а не вещным, продажа права аренды на торгах означает не регистрацию «права собственности на право аренды», а лишь замену ООО «Ситал» в договоре аренды от 13 января 2011 г. на одного или нескольких новых арендаторов. Исключение из реестра записи о правах истцов в данном случае невозможно, их право аренды земельного участка сохраняется в неизменном виде»¹⁵⁴.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).

Это договор возмездный и двусторонне обязывающий.

По вопросу о том, с какого момента договор считается заключенным, в судебной практике существует две позиции:

1) договор аренды является консенсуальным, т. е. считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 21 мая 2018 г. № Ф09-1276/18 по делу № А60-33882/2017 указано: «… договор аренды является консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору»¹⁵⁵;

2) договор аренды является реальным, т. е. считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Например, в Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2018 г. № 16АП-1291/2017 по делу № А63-7781/2016 отмечено: «Договор является реальным, т. е. считается заключенным с момента передачи арендатору транспортного средства (ст. 632, п. 2 ст. 433 ГК РФ)»¹⁵⁶.

По договору аренды имущество может быть предоставлено арендатору:

– во временное владение и пользование (например, аренда нежилого помещения под склад);

– во временное пользование. Например, «голым» пользованием, т. е. пользованием без владения, является аренда музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время.

По смыслу п. 1 ст. 607 ГК предметом договора аренды могут быть только вещи:

– индивидуально-определенные, так как по истечении срока договора арендодателю должна быть возвращена та же самая вещь в том виде и состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа;

– непотребляемые, т. е. вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Судебной практикой признается возможность передачи в аренду не только вещи в целом, но и ее части, а также заключение договора аренды будущей вещи¹⁵⁷.

Возвращаясь к дискуссионному вопросу о предмете договора и учитывая, что предмет договора помимо товара может охватывать действия сторон¹⁵⁸, интересным представляется следующий пример из судебной практики. В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2015 г. указано: «Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором; действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов — соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора»¹⁵⁹.

Предмет является существенным условием договора аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК условие о предмете считается согласованным, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Поэтому в договоре должны указываться данные, конкретизирующие объект аренды: наименование имущества, инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. Например, при аренде земельных участков указываются границы и площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т. п.

При отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 6 февраля 2017 г. № 308-ЭС16-19656 по делу № А32-715/2015 отмечено: «Суд апелляционной инстанции признал договор аренды от 9 августа 1999 г. № 2910 незаключенным, исходя из того, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не индивидуализирован с той степенью, которая позволяла бы определенно установить его; несмотря на присвоение земельному участку кадастрового номера, из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 23:51:0101001:164 следует, что его границы не определены»¹⁶⁰.

Позиция Пленума ВАС РФ: «Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность»¹⁶¹.

Помимо предмета договора, для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются дополнительные существенные условия. Например, существенные условия договоров аренды аэродромов, находящихся в федеральной собственности, порядок определения размера арендной платы и порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются Правительством Российской Федерации¹⁶².

Согласно ст. 606 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу п. 1 ст. 609 ГК договор аренды должен быть заключен в письменной форме:

1) если срок договора более года;

2) если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока).

При несоблюдении письменной формы договора стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ)¹⁶³.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

Согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»¹⁶⁴ (далее — Закон № 302-ФЗ) положения о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658) не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

4 марта 2013 г. вступил в силу Федеральный закон № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»¹⁶⁵, в соответствии со ст. 3 которого из ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ исключены упоминания о cт. 609, 651 и 658 ГК.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только 2 и 3 марта 2013 г. Для устранения правовой неопределенности в отношении последствий таких договоров Пленум ВАС РФ принял Постановление от 25 декабря 2013 г. № 98 о внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»¹⁶⁶.

ВАС РФ указал, что к договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены 2 или 3 марта 2013 г. на срок не менее года и не зарегистрированы, применяются принятые ранее разъяснения, касающиеся незарегистрированных договоров аренды недвижимости (п. 14 Постановления Пленума от 17 ноября 2011 г. № 73¹⁶⁷). Такими договорами связаны лишь стороны указанного соглашения и, соответственно, это не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам.

Долгое время на практике неоднозначным оставался и вопрос о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений, если договор аренды недвижимости был заключен до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (например, если договор был заключен в 1994 г.). Однако в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. № 11241/12 отмечено, что если последнее по времени дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировано в ЕГРП, то это означает, что и сам договор со всеми предшествующими дополнительными соглашениями также зарегистрирован в ЕГРП¹⁶⁸.

По смыслу статей 164, 165 (как в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г., так и в действующей редакции), п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды (соглашений к ним) осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход нашел отражение в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред. от 25 декабря 2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»¹⁶⁹ и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»¹⁷⁰.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК). Например, если иное не предусмотрено договором лизинга, размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца (ч. 2 ст. 28 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»¹⁷¹).

Одним из основных условий договора аренды является срок (ст. 610 ГК). Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК).

ГК и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора:

– для отдельных видов аренды (например, согласно п. 1 ст. 627 ГК договор проката заключается на срок до одного года);

– для отдельных видов имущества (например, участки лесного фонда могут предоставляться в аренду на срок до 49 лет¹⁷²).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Стороны договора аренды:

1. Арендодатель — физические, юридические лица, а также публично-правовые образования, т. е. любой субъект гражданского права. Правом сдачи имущества в аренду наделяется:

– собственник;

– лицо, уполномоченное сдавать имущество в аренду законом (например, государственные унитарные предприятия управомочены на сдачу движимого имущества в аренду законом — ст. 295 ГК) или договором (например, доверительный управляющий может быть управомочен собственником в соответствии со ст. 1020 ГК).

2. Арендатор — любые субъекты гражданского права. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК РФ установлены определенные требования к арендатору. Например, при аренде предприятия арендатором является лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656 ГК).

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды

Поскольку права и обязанности корреспондируют друг другу, установление обязанности одной стороны порождает право требовать исполнения этой обязанности у другой стороны. Так, например, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 июня 2017 г. № Ф01-2158/2017 по делу № А29-8647/2016 отмечено: «… договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы»¹⁷³.

Обязанности арендодателя:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно отвечать условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Арендодатель несет ответственность за недостатки имущества, которые препятствуют его использованию, даже если он не знал о них при заключении договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя (по своему выбору):

– безвозмездного устранения недостатков имущества;

– соразмерного уменьшения арендной платы;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Позиция Верховного Суда РФ: «Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков»¹⁷⁴.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые:

а) были им оговорены при заключении договора аренды;

б) были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

1. Имущество должно быть передано со всеми его принадлежностями и документами (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, залоге и т. п.). В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

3. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Под капитальным ремонтом понимается восстановление конструктивных элементов имущества, без которого использование имущества по назначению существенно затруднено, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого имущества. Капитальный ремонт осуществляется, если имущество нуждается в нем в период аренды. Он производится в срок, определенный договором. Если срок договором не установлен или ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок¹⁷⁵.

Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р), утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г.¹⁷⁶, определено, что капитальный ремонт здания — это ремонт с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Из п. 5.1 названного Положения следует, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Аналогичное определение капитального ремонта приведено в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации¹⁷⁷ (МДС 81-35.2004), приведенной в приложении к Постановлению Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества и направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным (например, замена двигателя у транспортного средства и т. д.)¹⁷⁸.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК нарушение обязанности производить за свой счет капитальный ремонт арендодателем дает право арендатору по своему выбору:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать его стоимость с арендодателя или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности арендатора:

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК).

Судебная практика: «…арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом»¹⁷⁹.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, арендатор имеет право:

1) с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

2) с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

4) отдавать арендные права в залог;

5) вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Арендатор не может использовать арендованное имущество не по назначению (например, офисное помещение использовать под склад) или в противоречии с условиями, указанными в договоре. В таком случае арендодатель имеет право на расторжение договора и вз ыскание убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Обязанность производить текущий ремонт может быть возложена законом (например, в силу п. 1 ст. 631 ГК капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя) или договором на арендодателя. Кроме того, в случаях, предусмотренных законом или договором, арендатор обязан производить также капитальный ремонт (например, согласно ст. 644 ГК арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт).

В отличие от капитального ремонта, текущий (предупредительный) ремонт, в соответствии с Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1 «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Текущий ремонт следует отличать от улучшений имущества (ст. 623 ГК).

В зависимости от того, возможен ли процесс отделения без причинения вреда арендованному имуществу, улучшения могут быть:

1) отделимыми (съемная аппаратура, новые покрышки для автомобиля и т. п.);

2) неотделимыми (оклеивание стен обоями, пристройка крыльца, перекраска стола)¹⁸⁰. Производство неотделимых улучшений (реконструкция, модернизация) — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта или его назначения. Под неотделимыми улучшениями следует понимать любые преобразования имущества, которые нельзя отнести ни к текущему, ни к капитальному ремонту. Данная точка зрения подтверждается нормами Гражданского кодекса (ремонт арендованного помещения регулируется ст. 616 ГК РФ, а улучшения арендованного имущества регулируются ст. 623 ГК РФ)¹⁸¹.

На практике зачастую понятия «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» воспринимаются как взаимозаменяемые. На наш взгляд, это разные понятия, которые отличаются по содержанию, необходимости их согласования с арендодателем и правовым последствиям.

Судебная практика: «Правовая природа неотделимых улучшений состоит в том, что в отличие от ремонта (в том числе капитального), который необходим для поддержания имущества в рабочем состоянии, улучшения арендованного имущества повышают его качественные характеристики и ценность. К неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности. В результате же осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются.

Таким образом, для произведения неотделимых улучшений арендатор не обязан доказывать их техническую необходимость, как в случае с ремонтом — в данном случае достаточно лишь согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и указание видов таких улучшений. В настоящем случае согласие арендодателя и произведение неотделимых улучшений были получены еще до смены арендодателя»¹⁸².

Таким образом, Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд механизмов инвестирования в арендованное имущество:

1) проведение текущего и капитального ремонта;

2) производство отделимых и неотделимых улучшений.

1.3. Прекращение договора аренды

Обычно договор прекращается после истечения срока его действия. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

Договор аренды может быть прекращен и досрочно посредством его расторжения.

Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, осуществляется:

– по соглашению сторон;

– по требованию одной из сторон (арендодателя или арендатора) допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Позиция Верховного Суда РФ: «Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора»¹⁸³.

Согласно ст. 619 ГК до обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор устранит допущенные нарушения, то арендодатель не сможет потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 620 ГК досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора возможно в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Позиция Верховного Суда РФ: «… для досрочного расторжения договора аренды по основаниям, не предусмотренным законом (статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), такие основания должны быть прямо указаны в договоре, а право участников на односторонний отказ от исполнения обязательства должно также однозначно следовать из условий договора.

Противоположный подход к определению в договоре иных оснований для отказа арендатора от договора аренды, чем предусмотрено в законе, означал бы немотивированное, беспричинное, досрочное расторжение обязательства путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, что противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота. Несогласование сторонами конкретных иных оснований для расторжения договора не свидетельствует о том, что он может быть расторгнут по любым основаниям»¹⁸⁴.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как связанные с нарушением договора одной из сторон, так и не связанные с такими нарушениями (например, в случае возникновения необходимости в использовании имущества для самого арендодателя)¹⁸⁵.

Установление специальных правил о расторжении договора аренды (ст. 619, 620 ГК) не исключает использование других способов расторжения договора аренды, а также не исключает применение общих правил об обязательствах и договоре в той части, в которой их действие не исключается действием специальных норм¹⁸⁶. Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке.

ГК предусматривает возможность прекращения договора аренды посредством выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Последствием прекращения договора аренды является возврат имущества арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК). Например, в улучшенном состоянии с учетом того, что арендная плата определена в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК).

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 6 июня 2014 г. № 35 "О последствиях расторжения договора"¹⁸⁷ разъяснил следующее. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"¹⁸⁸).

В соответствии со ст. 623 ГК если за время пользования арендованным имуществом арендатором были произведены улучшения, не обусловленные договором и выходящие за рамки того ремонта, который арендатор обязан был за свой счет произвести в соответствии с законом или договором, то их судьба определяется в зависимости от характера улучшений:

– отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором;

– если арендатором за счет собственных средств произведены неотделимые улучшения, то после прекращения договора он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или договором.

Если отделимые и неотделимые улучшения произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК).

Существенными особенностями отличается возврат арендованных земельных участков. Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого объекта.

Однако если арендатор возведет на земельном участке объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства и условий договора аренды, то он может претендовать не на приобретение права собственности, а лишь на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) или стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии со ст. 616 и 623 ГК¹⁸⁹.

Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества, он должен освободить этот земельный участок от них¹⁹⁰.

1.4. Договор субаренды

Договор субаренды — это договор, в котором арендодателем выступает арендатор по основному договору аренды.

По договору субаренды (поднаем — sublocatio) одна сторона (арендатор по основному договору) обязуется предоставить арендованное имущество другой стороне (субарендатору) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом договора субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

Договор субаренды является производным от договора аренды, носит зависимый характер и напрямую связан с условиями и состоянием договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). В связи с этим можно сформулировать следующие основные особенности договора субаренды:

– срок субаренды не может превышать срок аренды (п. 2 ст. 615 ГК);

– объем прав, предоставляемых субарендатору, не должен превышать объем прав арендатора (п. 2 ст. 615 ГК);

– досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК);

– если договор аренды является ничтожным, то договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК).

ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).

Как уже отмечалось ранее, договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Арендатор несет права и обязанности арендодателя, а субарендатор — права и обязанности арендатора. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор.

Субаренда регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимо соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственной регистрации (ст. 609 ГК).

Судебная практика: «Ссылка заявителя кассационной жалобы на статью 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не принимается, поскольку названная статья содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, тогда как в данном деле судами исследован именно вопрос о регистрации договора субаренды по правилам пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными")»¹⁹¹.

Зависимый характер договора субаренды проявляется и в том, что как срочное (п. 2 ст. 615 ГК), так и досрочное прекращение основного договора аренды влечет прекращение договора субаренды. Тем не менее, законодатель в ст. 618 ГК защищает интересы добросовестного субарендатора — он имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды:

– в пределах оставшегося срока субаренды;

– на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Данная норма является диспозитивной, т. е. договором аренды может быть предусмотрен иной вариант.

Позиция Верховного Суда РФ: «По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную статьями 209 и 615 ГК РФ.

Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Из разъяснений, приведенных в пункте 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25 о том, что третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом, не следует возможность отзыва согласия, выраженного арендодателем в виде условия договора аренды.

Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством»¹⁹².

2. Виды аренды

2.1. Прокат.

2.2. Аренда транспортных средств.

2.3. Аренда зданий и сооружений.

2.4. Аренда предприятий.

2.5. Финансовая аренда (лизинг).

В главе 34 ГК законодатель разграничивает:

– отдельные виды аренды (прокат, финансовая аренда);

– договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий).

Помимо ГК особенности этих договоров предусмотрены специальным законодательством, в частности, регулирующим земельные отношения и отношения по поводу других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК).

2.1. Прокат

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Отличительные черты договора проката:

1. Предметом договора проката могут быть только движимые непотребляемые вещи.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Предметом договора проката могут быть, например, товары для отдыха и спортивного снаряжения: парусные шлюпки, велосипеды, пляжные шезлонги и зонтики, другой спортивный инвентарь и т. д.¹⁹³

1. Единственным существенным условием договора проката является его предмет.

2. Договор проката должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК РФ). Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией.

Субъектный состав:

1) арендодателем по договору проката может быть только лицо, осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду, т. е. коммерческая организация или индивидуальный предприниматель (как правило, это специализированные службы проката);

2) арендатором может быть любое лицо, но в основном граждане, которым имущество необходимо для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

3. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ). В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ). Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ).

4. В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок — один год, т. е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года. Определение проката как краткосрочной аренды на практике может выражаться в возможности установления срока этого договора не только в месяцах, неделях и днях, но и в часах (например, прокат коньков, лыж и т. д.).

5. Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными.

6. Публичный характер, т. е. договор проката должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях (ст. 426 ГК РФ). А при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных убытков.

Судебная практика: «Согласно прейскуранту проката на 2016 год стоимость проката дизельного генератора S200 (Германия, двигатель 4VD 14,5/12-1 SRW (IFA), 50kVa) составляет 4000 руб. без топлива и оператора (л. д. 69–70).

Таким образом, произведенный ООО СДК «Специалист» расчет арендной платы на основании прейскуранта, исходя из размера 4000 руб. за сутки, учитывая факт досрочного возврата не по вине арендодателя и пользование имуществом менее 30 дней, соответствует порядку, согласованному сторонами условиями договора.

Также Правилами пользования услугами пункта проката предусмотрено, что если в процессе эксплуатации имущество испачкалось, то с клиента взимается дополнительная плата за чистку оборудования в зависимости от оценочной стоимости имущества проката, указанной в пункте 1.2 договора проката и составляет 0,1% от стоимости для промышленного оборудования.

Поскольку договор проката является публичным, соответственно, его условия одинаковы для всех потребителей услуг, а, правила проката являются публичными документами, истцом обоснованно определена стоимость по чистке оборудования в размере 640 руб. с учетом указанных правил. Доказательств возврата оборудования в чистом виде арендатором не представлено.

Также ООО СДК «Специалист» заявлено требование о взыскании стоимости восстановительного ремонта оборудования»¹⁹⁴.

Помимо общих положений о правах и обязанностях сторон по договору аренды на стороны возлагаются дополнительные права и обязанности, отражающие специфику проката, которая объясняется профессиональным статусом арендодателя и публичным характером договора. Так, в дополнительные обязанности арендодателя входят следующие:

1. Согласно ст. 628 ГК РФ арендодатель, заключающий договор проката, обязан:

– в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

– ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Неисполнение данной обязанности влечет за собой возникновение у арендатора права потребовать от арендодателя возмещения убытков, а также компенсации морального вреда.

В интересах арендодателя получить и сохранить доказательства исполнения обязанности по проверке исправности арендованного имущества. Это доказательства двух видов:

– того, что данная проверка проведена;

– того, что она проведена с участием арендатора. Например, это может быть акт осмотра арендованного имущества, подписанный арендодателем и арендатором.

2. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках безвозмездно устранить их на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Более короткий срок может быть установлен договором проката.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

Недостаток в совокупности должен обладать двумя квалифицирующими признаками:

– он обнаружился арендатором уже после передачи ему имущества;

– он полностью или частично препятствует пользованию арендованным имуществом. Например, в результате неисправности каких-либо агрегатов арендованный холодильник не работает, т. е. им пользоваться по назначению нельзя. Другая ситуация — в холодильнике не работает морозильная камера, поэтому возможно лишь его частичное использование¹⁹⁵.

Общее правило о десятидневном сроке не применяется если:

– договором установлен более короткий срок;

– если срок договора определяется в часах или минутах (например, в договоре проката коньков).

3. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК).

Помимо перечисленных особенностей, при применении рассматриваемого договора, необходимо также учитывать специфическое распределение прав и обязанностей сторон.

Права арендатора по владению и пользованию предметом проката гораздо уже, чем в обычном договоре аренды. Согласно п. 2 ст. 631 ГК не допускаются:

– сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката;

– передача арендатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу;

– предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;

– залог арендных прав;

– внесение арендных прав в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Права гражданина-потребителя, являющегося арендатором по договору бытового проката, защищаются также нормами Закона о защите прав потребителей:

– о специальных гарантиях качества и безопасности имущества (ст. ст. 4 и 7);

– о повышенной ответственности арендодателя за вред, причиненный вследствие недостатков арендованного имущества, в том числе о возможности возмещения морального вреда (ст. 13–15) и др.

Арендатор вправе в любое время отказаться от договора проката, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней. Данный срок сокращен по сравнению с общими правилами об отказе от договора аренды с предупреждением за один месяц (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Арендодатель может расторгнуть договор по общим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (за исключением п. 4 — нарушение арендатором обязанности по производству капитального ремонта)¹⁹⁶. Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ).

Нормами ГК о договоре проката предусмотрена упрощенная процедура взыскания с арендатора задолженности по арендной плате. Как уже отмечалось, согласно п. 3 ст. 630 ГК РФ она производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса (ст. 89–94 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате)¹⁹⁷.

Судебная практика: «… поскольку сам факт существования транспортных средств с VI № номерами и характеристиками, указанными в договоре проката, ответчиком не доказан, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предмет договора проката, являющийся его существенным условием, отсутствует.

При изложенных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что представленная ответчиком копия акта приема-передачи транспортных средств от 31 октября 2016 г. к договору проката не может быть признана доказательством передачи транспортных средств.

Учитывая изложенное, поскольку основанием для проставления исполнительной надписи явилось представление нотариусу Тоцкому Н. Н. договора проката, который не может быть признан заключенным ввиду фактического отсутствия предмета договора, а также с учетом того, что между сторонами имеется спор о праве, сама по себе такая исполнительная надпись не может быть признана достаточным основанием для перечисления ответчику и удержания им спорных денежных средств»¹⁹⁸.

2.2. Аренда транспортных средств

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК).

Отличительные черты договора аренды транспортных средств:

1. Специфика данного вида аренды определяется предметом договора, поскольку транспортное средство представляет собой сложное техническое устройство, которое может быть отнесено к источникам повышенной опасности. К транспортным средствам относятся:

1) железнодорожный подвижной состав¹⁹⁹;

2) воздушные суда²⁰⁰;

3) суда внутреннего плавания²⁰¹;

4) морские суда²⁰²;

5) автобусы, трамваи, троллейбусы, легковые автомобили, грузовые автомобили, в том числе с использованием автомобильных прицепов, автомобильных полуприцепов²⁰³.

2. Существенные условия рассматриваемого договора исчерпываются его предметом, который предполагает подробное описание транспортного средства, включая модель, марку, тип, цвет и иные идентифицирующие признаки. Так, например, в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 18 июня 2015 г. № Ф06-24433/2015 по делу № А12-34219/2014 отмечено: «В акте приема-передачи от 28 апреля 2012 г. указано, что имущество передано в удовлетворительном состоянии. Подробное описание состояния трактора с буровой установкой в акте не содержится. Таким образом, точное техническое состояние транспорта в момент подписания договора и передачи в аренду сторонами оговорено не было»²⁰⁴.

3. Договор заключается только в письменной форме независимо от срока его действия и состава участников (ст. 633 и 643 ГК).

4. Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть юридические и физические лица (в том числе индивидуальные предприниматели), а также публично-правовые образования. При этом арендодателем может быть либо собственник транспортного средства, либо лицо, уполномоченное законом или собственником (ст. 698 ГК).

5. По смыслу § 3 главы 34 ГК РФ условие об арендной плате не является существенным условием договора аренды транспортного средства и регулируется общими нормами главы 34 ГК РФ, в частности ст. 614 ГК РФ. В связи с этим несогласование данного условия не влечет признание договора незаключенным. Однако, судебная практика по этому вопросу противоречива. Так, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20 января 2015 г. отмечено: «Сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе и условие об арендной плате, договор подписан обеими сторонами без разногласий»²⁰⁵. И, напротив, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19 августа 2013 г. указывается: «Статьи 642–649 ГК РФ не содержат положений о том, что цена (арендная плата) является существенным условием договоров аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации»²⁰⁶. Кроме того, при решении данного вопроса суды исходят из презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

6. Срок договора аренды транспортного средства не является его существенным условием, если иное не указано в транспортных уставах и кодексах (например, согласно ст. 200 КТМ в тайм-чартере должен быть указан срок действия).

В ГК (§ 3 главы 34) предусмотрены две разновидности аренды транспортных средств:

1) с предоставлением услуг по управлению и обслуживанию транспортного средства (с экипажем);

2) без предоставления таких услуг (без экипажа).

Общими для обеих разновидностей аренды транспортных средств являются следующие положения:

1. Предоставление арендатору во временное владение и пользование определенного имущества — транспортного средства. Среди ученых-цивилистов нет единого мнения по вопросу о том, что относится к предмету договора аренды транспортного средства с экипажем. Так, В. В. Витрянский отмечает, что договор аренды транспортных средств представляет собой отдельный вид аренды со специфическим предметом, включающим три объекта: действия по передаче имущества, само передаваемое имущество, действия сторон по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации²⁰⁷. Е. В. Вавилин выделяет в качестве предмета данного договора транспортное средство, утверждая, что «положения ГК РФ не ограничивают предмет указанного договора какими-либо видами или типами транспортных средств, что означает, что они распространяются на любые транспортные средства, не изъятые из оборота»²⁰⁸.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК) к договору аренды транспортного средства не применяются (ст. 632 и ст. 642 ГК).

3. Субсидиарное применение норм специального законодательства (ст. ст. 641 и 649 ГК). Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Это, в частности, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, для безопасной эксплуатации которых необходимо соблюдение специальных требований.

Позиция ВАС РФ: «Специальные положения транспортного кодекса — статьи 33 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее — Воздушный кодекс), в том числе пункта 9 этой статьи во взаимосвязи со статьей 131 Гражданского кодекса, также не предусматривают обязательной регистрации ни договоров аренды воздушного судна без экипажа, ни порождаемых подобными договорами обременений.

Суды апелляционной и кассационной инстанций в рассматриваемом деле ошибочно сослались на Федеральный закон от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними». Как видно из части 1 статьи 3 данного Закона, он определяет лишь процедуру проведения регистрации и не регулирует вопросы, связанные с установлением перечня прав на воздушные суда и сделок с ними, подлежащих государственной регистрации, отсылая в этой части к нормативным предписаниям Гражданского кодекса.

Суды не учли, что Правила ведения единого государственного реестра на воздушные суда и сделок с ними и сделок с ними, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2009 г. № 958, не могут противоречить нормам Гражданского и Воздушного кодексов и расширять определенный названными Кодексами перечень договоров с воздушными судами, подлежащих регистрации.

При таких обстоятельствах следовало руководствоваться общими положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса, в силу которых договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям»²⁰⁹.

Основные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, содержащиеся в нормах ГК, связаны с обязанностями сторон по их содержанию, эксплуатации, а также с ответственностью за причиненный вред.

Судебная практика: «… можно выявить три особенности договора аренды транспортного средства с экипажем: предмет договора — транспортное средство любого вида; управление и техническую эксплуатацию транспортного, средства осуществляет арендодатель своими силами, то есть силами экипажа; транспортное средство передается арендатору во владение и пользование, то есть арендодатель не сохраняет владение предметом, что исключает и возможность несения расходов по его (транспортного средства) содержанию и эксплуатации»²¹⁰.

Таблица 1

Отличительные черты видов аренды транспортного средства

Договор аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ).

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ).

Члены экипажа подчиняются:

— распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации,

— распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства (ч. 2 ст. 635 ГК РФ).

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую (ст. 645 ГК РФ).

Если договором не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (ч. 1 ст. 638 ГК РФ).

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (ч. 1 ст. 647 ГК РФ).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 639 ГК РФ).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 ГК (ст. 648 ГК РФ).

2.3. Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Отличительные черты договора аренды здания или сооружения:

1. Предметом договора являются здания и сооружения, т. е. такая разновидность недвижимости, которая обладает особой ценностью и значимостью, и неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального Закона РФ от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»²¹¹:

– здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

– сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

На практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), а под сооружениями — все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередач, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы).

Важно отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики)²¹². В. В. Витрянский отмечает: «С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями "здание" и "сооружение" не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости (о чем говорилось ранее), а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения)»²¹³.

Здания и сооружения как объект аренды определяются в договоре посредством указания индивидуально-определенных признаков, в том числе данных, определяющих их расположение на земельном участке. Арендодатель обязан передать арендатору документы, обеспечивающие эксплуатацию здания или сооружения.

Характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"²¹⁴, согласно которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Спорным в науке гражданского права является вопрос о том, может ли рассматриваться «площадь» здания или сооружения в качестве самостоятельного объекта аренды. Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»²¹⁵ отмечено: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»²¹⁶ дано несколько иное толкование правил ст. 607 ГК РФ. Согласно п. 9 Постановления, положения ст. 607 ГК не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Заключение такого договора возможно исключительно в тех случаях, когда соответствующая «часть» вещи определена сторонами в договоре таким образом, который фактически позволяет эту часть индивидуализировать для целей использования (например, путем указания на место этой части на чертеже). В частности, такие договоры могут быть заключены в отношении пользования составными частями, которые при аренде от неделимой вещи не отделяются (ст. 133 ГК).

2. К числу существенных условий относятся предмет договора и размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК). В некоторых случаях судебная практика относит к существенным условиям срок аренды. Например, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2018 г. № 13АП-1494/2018 по делу № А56-51453/2017 отмечается, что «сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора, в том числе о составе имущества, его стоимости, размере арендной платы и сроке аренды»²¹⁷.

3. Согласно п. 1 ст. 651 ГК договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

По смыслу статей 164, 165 (как в ранее действовавшей редакции, так и в действующей редакции), пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»²¹⁸.

Хотя в п. 2 ст. 651 ГК РФ четко указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, на практике возникает множество споров по данному вопросу. Например, государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды»²¹⁹ указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

4. Стороны договора аренды зданий или сооружений:

1) арендодатель — любое физическое или юридическое лицо, являющееся собственником здания или сооружения, или управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК);

2) арендаторами могут быть как физические, так и юридические лица.

5. Согласно п. 1 ст. 652 ГК по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

6. В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Судебная практика: «… при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что фактическая передача недвижимости состоялась, если не доказано обратное.

Арбитражными судами установлено, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 14 ноября 2014 г. № 9985 и подписан передаточный акт от 14 ноября 2014 г. Каких-либо доказательств, подтверждающих наличие между сторонами разногласий относительно толкования и исполнения условий договора, в материалы дела не представлено. Указанные обстоятельства с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 свидетельствуют о том, что стороны связаны обязательствами, сформированными на основе автономии воли и эти обязательства в силу положений статьи 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом»²²⁰.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Таким образом, при прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (ст. 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества — с составлением передаточного акта (ст. 655 ГК РФ).

2.4. Аренда предприятий

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Отличительные черты договора аренды предприятия:

1. Предметом договора является предприятие в целом как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности («предприятие на ходу»).

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а договор заключенным.

2. К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы. Размер арендной платы определяется по соглашению сторон, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Судебная практика: «По общему правилу, существенные условия, согласованные в договоре, влияют на возможность его исполнения. По этой причине отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки, не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом.

Соответственно, действия истца и ответчика, направленные на надлежащее исполнение договора, могут свидетельствовать о том, что стороны согласовали условия, и каждая сторона знала о тех обязанностях, которые приняла на себя.

Таким образом, несогласованность воли сторон при заключении договора исцеляется его реальным исполнением.

Поэтому ссылка контрагента на незаключенность договора, если его требования направлены не на то, чтобы устранить неопределенность, а на иные цели (уклонение от исполнения договорной обязанности и т. п.) должна повлечь отказ в признании договора незаключенным.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 мая 2010 г. № 1404/10»²²¹.

3. Согласно п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

4. Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие организации и индивидуальные предприниматели), т. к. аренда предприятия преследует предпринимательские цели²²².

5. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

6. Важную особенность договора аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению арендованным имуществом:

1. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 660 ГК).

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (п. 2 ст. 660 ГК).

В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. В соответствии со ст. 662 ГК арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Судебная практика: «В связи с возникшими у сторон разногласиями в отношении объема и стоимости выполненных работ, а также формирования предмета доказывания, в который входят следующие вопросы: нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, суд первой инстанции провел по делу две экспертизы. Заключения экспертов, выполненные ООО «СтройТехЭксперт» и АНО «Институт судебной экспертизы и оценки», не приняты в качестве допустимых доказательств в виду возражений ответчика и их несоответствия статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации»²²³.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия строится на основании общих положений об ответственности по договору.

2.5. Финансовая аренда (лизинг)

С экономической точки зрения ли́зинг (англ. leasing от англ. to lease — сдать в аренду) — один из видов предпринимательской деятельности, одна из форм коммерческого инвестирования временно свободных либо специально привлеченных для этих целей денежных средств²²⁴.

С правовой точки зрения по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК).

Суть отношений из договора лизинга состоит в приобретении определенного имущества определенным субъектом (договор купли-продажи) специально для передачи его во временное владение и пользование (договор аренды).

Данный вид договора аренды регулируется ГК РФ и Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»²²⁵ (далее — Закон О лизинге).

Судебная практика: «По смыслу общего правила статьи 665 ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», получая лизинговые платежи, лизингодатель предоставляет другой стороне встречное исполнение — предоставляет лизингополучателю на срок лизинга право владеть приобретенным лизингодателем предметом лизинга и использовать.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, лизинговый платеж является оплатой данного права за определенный период. При этом договор лизинга неразрывно связан с договором купли-продажи предмета финансовой аренды.

В рассматриваемом случае исполнение обязательства по поставке предмета лизинга не предполагается, а значит, и исключается передача этого предмета в лизинг. Заявитель как покупатель понес расходы, связанные с приобретением предмета лизинга.

Исходя из этого, расходы лизингодателя, понесенные в связи с исполнением договора купли-продажи, являются для него убытками, обязанность возмещения которых лежит на лизингополучателе»²²⁶.

Отличительные черты финансовой аренды (лизинга):

1. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (ст. 666 ГК РФ, ст. 3 Закона О лизинге).

Ранее Постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности»²²⁷ предусматривалось, что лизинговое имущество используется лизингополучателем только в предпринимательских целях.

С 1 января 2011 г.²²⁸ указанное ограничение снято и перечень объектов договора финансовой аренды (лизинга) не ограничен сферой предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 3 Закона О лизинге предметом лизинга не могут быть:

– земельные участки и другие природные объекты;

– имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 г. № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами»²²⁹ в порядке, установленном Президентом РФ, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом РФ.

Согласно п. 3 ст. 15 Закона О лизинге в договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.

2. Законодательством о лизинге прямо предусмотрено только одно существенное условие финансовой аренды — условие о предмете договора, т. е. детальное описание лизингового имущества.

Что касается других существенных условий, то в юридической литературе мнения разделились. Так, например, отмечается, что условие о размере арендной платы по договору лизинга признается существенным (в соответствии со ст. 4 Закона о лизинге арендная плата должна быть «определенной» по договору)²³⁰. И, наоборот, указывается, что «условие о цене не является существенным для договора лизинга, несмотря на то, что в ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» установлено, что арендная плата должна быть определена в договоре. То же сказано о сроке договора. Данная конструкция не делает условия о цене и сроке существенными, так как не содержит прямого указания на существенность данных условий либо на то, что в их отсутствие договор является незаключенным»²³¹.

Позиция ВАС РФ: «Кассационный суд правильно отметил, что даже при отсутствии в договорах финансовой аренды условия о цене, по которой лизингополучатель выкупает оборудование в собственность, такие договоры нельзя признать незаключенными, поскольку в этом случае цена определяется по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации»²³².

3. Специальные правила о финансовой аренде (лизинге), содержащиеся в ГК (§ 6 гл. 34), не содержат каких-либо специальных правил о форме договора лизинга. Федеральный закон «О лизинге» предусматривает, что договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15). О необходимости соблюдения письменной формы договора лизинга как гражданско-правовой сделки свидетельствуют и положения ст. 161 ГК РФ.

4. Специфический субъектный состав (ст. 4 Закона О лизинге):

– лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

– лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

– продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. № 512-ФЗ «О внесении изменений в статью 665 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)»²³³ установлены особенности заключения договора лизинга государственным или муниципальным учреждением:

– если лизингополучателем является государственное или муниципальное учреждение, то в документе должно предусматриваться обязательство лизингодателя самостоятельно определять продавца имущества;

– не допускаются расчеты по лизинговым платежам продукцией в натуральной форме, производимой с помощью предмета лизинга;

– к существенным условиям договора лизинга, лизингополучателем по которому является государственное или муниципальное учреждение, наряду с вышеуказанными условиями, относятся: запрет на обеспечение залогом выполнения обязательств по договору лизинга (за исключением залога имущества, подлежащего передаче в лизинг); право сторон договора лизинга изменять размер лизинговых платежей по соглашению сторон договора лизинга в соответствии с бюджетной сметой казенного учреждения либо планом финансово-хозяйственной деятельности бюджетного или автономного учреждения.

5. Специфическое распределение прав и обязанностей сторон. Законодательство в императивной форме определяет основные права и обязанности участников лизинга.

Согласно п. 4 ст. 15 Закона О лизинге на основании договора лизинга лизингодатель обязуется:

– приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;

– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В соответствии с п. 5 ст. 15 Закона О лизинге по договору лизинга лизингополучатель обязуется:

– принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;

– выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;

– по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;

– выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

6. В соответствии с п. 1 ст. 670 ГК РФ арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные ГК РФ для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя (п. 2 ст. 670 ГК РФ).

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Глава 5.
НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1. Договор найма жилого помещения: понятие и виды.

2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

3. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

4. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения.

Историческая справка: Исторически наем жилого помещения являлся разновидностью аренды.

В Древнем Риме одним из трех видов найма (locatio conductio) был наем вещей (locatio conductio rei). Его сущность состояла в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за определенную плату²³⁴.

В Своде законов Российской империи 1832 г. в главе II «О найме имущества и отдаче оных в содержание» было лишь два упоминания о «помещениях, нанятых для жилья и иных целей». При этом устанавливался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения²³⁵.

В результате декретов первых послереволюционных лет большая часть жилых домов перешла в собственность государства. В постановлении Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. «О жилищном моратории» определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размера доходов нанимателя и наймодателя.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о найме жилых помещений все еще были расположены в главе III «Имущественный наем». Так, например, согласно ст. 171 договор найма мог быть досрочно расторгнут судом по требованию заинтересованных лиц и учреждений, если наниматель жилого помещения своим поведением делает для других жильцов невозможным совместное с ним жительство в комнате или квартире.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1961 г. впервые выделили наряду с имущественным наймом также «наем жилого помещения» — глава 6 содержала восемь статей. Согласно ст. 56 пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем — жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии — соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер.Принятый в соответствии с Основами гражданского законодательства 1961 г. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. насчитывал в главе «Наем жилого помещения» 47 статей (ст. 295–341).

Однако в связи с изданием в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик²³⁶ глава 6 Основ гражданского законодательства 1961 г. и глава 28 ГК 1964 г. были сведены к одной статье. Помимо указания на то, что пользование жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, в них содержалась отсылка к законодательству СССР, Жилищному кодексу РСФСР²³⁷ и другому законодательству РСФСР по вопросам заключения, изменения и расторжения договора.

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию договора найма жилого помещения. Так, до вступления в силу части второй действующего ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. При этом договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как физическими, так и юридическими лицами.

В настоящее время главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере является субъект — пользователь жилого помещения: если пользователем является гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды. Соответственно, в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ.

В главе 35 действующего ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. В настоящее время выделяют следующие виды договора найма жилых помещений:

1) социальный наем жилого помещения;

2) коммерческий наем жилого помещения;

3) наем специализированного жилого помещения;

4) договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

1. Договор найма жилого помещения: понятие и виды

Договор наймажилого помещения относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в пользование.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Это договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный (однако договор социального и специализированного найма жилого помещения в некоторых случаях может быть и безвозмездным).

Объект найма — жилое помещение, которое является:

1) изолированным, т. е. должно иметь отдельный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку) или на улицу (однако при предоставлении, например, койко-места в общежитии, данное требование не соблюдается);

2) пригодным для постоянного проживания, т. е. помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47²³⁸.

Судебная практика: О. и ее сын С. обратились в суд с иском к жилищному органу о признании комнаты изолированной и обязании заключить договор социального найма.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что отказ жилищного органа в предоставлении спорной комнаты истцами не обжаловался. Квартира была переоборудована, однако разрешение на произведенное переоборудование в территориальное бюро технической инвентаризации не было представлено. Сведений о том, что истцы пытались узаконить данное переоборудование, не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам установила, что на момент заселения О. в комнату № 1 в 1987 году комнаты № 2 и № 3 были заняты разными семьями на основании отдельных договоров социального найма.

Кроме того, установлено, что конструктивно комната № 2 представляет собой изолированное жилое помещение и этот факт был признан юридически собственником комнаты, который неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по отдельным договорам социального найма.

Таким образом, неоднократное на протяжении многих лет предоставление комнаты в коммунальной квартире собственником жилищного фонда по отдельным договорам социального найма свидетельствует о признании им такой комнаты изолированным помещением и самостоятельным объектом жилищных прав²³⁹.

В юридической литературе высказаны различные точки зрения о соотношении понятий предмета и объекта договора найма жилого помещения. Так, Л. Ю. Грудцына полагает, что объектом договора найма является конкретное жилое помещение, а предметом — предоставление права владения и пользования этим помещением²⁴⁰. По мнению О. Б. Новиковой указанная точка зрения противоречит ст. 62 ЖК РФ, в которой предметом договора названо само жилое помещение. Также она считает, что в ст. 673 ГК РФ, по существу, определен предмет договора, а не объект. В связи с этим предлагает уточнить название ст. 673 ГК РФ, изменив его на «Предмет договора найма жилого помещения»²⁴¹.

В этой связи возникает вопрос: являются ли понятия «предмет договора» и «объект договора» синонимами или представляют собой самостоятельные элементы договора.

ГК РФ их не различает, и вслед за ним отечественные исследователи отождествляют категории «предмет» и «объект договора». Например, О. В. Кириченко полагает, что предметом договора коммерческого найма является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, которое в свою очередь является и объектом этого договора²⁴². Г. А. Свердлык считает предметом договора жилое помещение²⁴³.

По мнению О. С. Иоффе предмет договора составляют юридический объект — действия и материальный объект — вещь или иное благо, на которое направлено поведение²⁴⁴.

Существенным условием договора найма жилого помещения является условие о предмете (ст. 673 ГК).

В научной литературе мнения относительно других существенных условий разделились. Одни авторы отмечают, что существенные условия договора найма жилого помещения исчерпываются его предметом²⁴⁵. Другие утверждают, что плата, размер которой определяется по соглашению сторон, тоже является существенным условием договора коммерческого найма жилого помещения. Как правило, размер оплаты устанавливается в зависимости от качества и месторасположения жилого помещения²⁴⁶.

Плата за жилое помещение включает в себя плату за пользование жилым помещением, содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги, что является обязательным условием договора найма²⁴⁷.

В Определении Санкт-Петербургского городского суда от 22 августа 2013 г. отмечается: «… одним из существенных условий договора коммерческого найма является его цена, что отличает его от договора социального найма, в рамках которого жилые помещения предоставляются в пользование граждан бесплатно»²⁴⁸.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК). Несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещения не влечет его недействительность, однако согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Например, в Определении Ленинградского областного суда от 14 ноября 2013 г. указывается: «Поскольку несоблюдение письменной формы договора найма жилого помещение не влечет признания указанного договора недействительным, достижение договоренности по таким существенным условиям договора коммерческого найма как плата за жилое помещение, сроки ее внесения, подтверждается объяснениями ответчика А.Н., судебная коллегия приходит к выводу, что между В., действующей с согласия истицы, и ответчиками А-выми в устной форме был заключен договор коммерческого найма жилого помещения: <адрес>, сроком на 5 лет, на основании которого ответчики обязались вносить плату за наем жилого помещения в размере <...> в месяц»²⁴⁹.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК).

Стороны договора:

– наймодатель — как юридическое, так и физическое лицо: собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

– наниматель — только физическое лицо. Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются членами семьи нанимателя.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Также из материалов судебной практики следует, что при смене собственника новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия.

Судебная практика: А. обратился в суд с иском к Ш. о вселении в жилое помещение. Ш. обратилась в суд со встречным иском к А. о признании его утратившим право пользования жилым помещением. В 1996 году Фонд "А.", являющийся собственником дома, выдал А. на состав семьи из 4 человек ордер на право занятия данного жилого дома.

Как видно из материалов дела, Ш. и А. состояли в браке, 22 мая 2008 г. брак расторгнут на основании совместного заявления супругов. В 2008 году А., в связи с расторжением брака, временно выселился из жилого дома, однако с регистрационного учета по месту жительства не снимался, домой периодически приезжал.

20 декабря 2010 г. Фонд "А." (наймодатель) заключил с Ш. (наниматель) договор найма жилого помещения — жилого дома со вспомогательными помещениями, сооружениями. Договор заключен сроком на 5 лет — с 1 января 2011 г. по 31 декабря 2016 г.

В п. 1.5 договора найма указано, что вместе с нанимателем в жилом доме вправе проживать А., дочь Ш.О. и сын А.А.

5 июня 2012 г. Фонд "А." (продавец) заключил с Ш. (покупатель) договор купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В соответствии с п. 10 договора, в отчуждаемом жилом доме, согласно справке Сосновского сельского поселения от 18 мая 2012 г., проживают и зарегистрированы по месту жительству покупатель, А., Ш.О., с правом дальнейшего проживания.

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что до даты заключения договора купли-продажи от 5 июня 2012 г., заключенном между Фондом "А." и Ш., истец А. сохранял жилищные права в спорном доме.

Принимая решение об отказе Ш. в удовлетворении требований о признании А. утратившим право пользования жилым домом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что, приобретая жилой дом с зарегистрированным в нем лицом, Ш. приняла на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения от 20 декабря 2010 г. Как новый собственник она не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия.

При таких обстоятельствах, в силу прямого указания закона, А. вправе занимать спорное жилое помещение на законном основании до истечения срока действия договора найма, то есть до 31 декабря 2016 г., что исключает удовлетворение исковых требований Ш. в настоящее время²⁵⁰.

Иск о вселении в жилое помещение удовлетворен правомерно; во встречном иске о признании утратившим право пользования жилым помещением отказано правомерно, так как, приобретая жилой дом с зарегистрированным в нем лицом, ответчица приняла на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения, как новый собственник она не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия.

До 2014 года в российской доктрине выделялись следующие виды договоров найма жилых помещений:

1) социальный наем жилого помещения;

2) коммерческий наем жилого помещения;

3) наем специализированного жилого помещения.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» был введен новый для нашего законодательства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Данный закон дополнил ЖК РФ двумя новыми разделами «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома», а также внес существенные изменения в главу 35 ГК РФ.

Таким образом, кроме существовавших раньше социального и коммерческого найма, появилось нечто среднее между ними. Это новый вид найма жилого помещения, который иногда называют «некоммерческим» — наем жилого помещения жилищного фонда социального использования.

В соответствии с п. 1 ст. 91.3. ЖК РФ, жилые помещения могут быть предоставлены по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:

1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не превышает размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Чем же договор социального найма жилого помещения отличается от договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования?

Наймодателями по договорам «некоммерческого» найма будут выступать владельцы «наемных домов» — орган государственной власти, орган местного управления или частная организация. В то время, как в социальном найме наймодатель — это собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо.

Размер платы за жилое помещение, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, призван окупить в долгосрочной перспективе затраты на строительство жилого помещения. Формула расчета размера наемной платы по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, содержится в пп. б) п. 14 «Правил установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования постановления», утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. № 1356.

А по договору социального найма и найма специализированного жилого помещения государство получает чисто символическую наемную плату, не покрывающую затраты на строительство жилья для граждан.

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением по договорам социального и специализированного найма устанавливается органами местного самоуправления.

Кроме того, наниматели по договору социального и специализированного найма вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги (п. 1 ст. 154 ЖК РФ). Но эти деньги предназначены для оплаты соответствующих услуг, они не идут наймодателю.

Еще одно отличие — в сроке действия договора. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее 1 года, но не более 10 лет. Наниматель по договору некоммерческого найма не может приватизировать квартиру, не может сдать ее в поднаем, не может передать ее по договору безвозмездного пользования либо обменять. Содержание и текущий ремонт жилого помещения являются обязанностью наймодателя.

Договор социального найма, напротив, бессрочен, возможна приватизация квартиры нанимателем, ее можно обменять, сдать в поднаем и передать по договору безвозмездного пользования. А содержание и текущий ремонт являются обязанностью нанимателя.

Таким образом, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выгоден и наймодателю — владельцу наемного дома, который в долгосрочной перспективе должен окупить свои вложения, и нанимателю, которому квартира должна быть предоставлена по более низкой, чем среднерыночная, цене. Из всех видов договора найма жилого помещения в данном виде более всего соблюдается баланс интересов сторон.

А социальный наем жилого помещения является наследием советского времени, и жилое помещение предоставляется за счет государства. Этот вид договора найма — один из наиболее затратных для государства. Поэтому он сохраняется только для граждан, которые действительно нуждаются в государственной поддержке.

Термин «коммерческий наем жилого помещения» в законодательстве не используется, но широко применяется в научной и учебной литературе. Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется, наравне с договорами социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, главой 35 ГК РФ, в которой для его обозначения используется родовой термин «договор найма жилого помещения». Жилищный кодекс РФ отношения по коммерческому найму жилых помещений не регулирует.

Договор коммерческого найма наряду с другими разновидностями найма жилого помещения является одним из достаточно популярных способов реализации права граждан на жилище.

При коммерческом найме жилого помещения наймодателем чаще всего выступают частные лица, но не исключена и сдача в коммерческий наем помещений из государственного и муниципального жилищных фондов. Поскольку коммерческий наем жилья оплачивается по рыночной стоимости, наймодатель получает от этого доход.

Договор коммерческого найма жилого помещения является способом решения жилищной проблемы, не предполагающим затрат со стороны государства. Напротив, государство может получать 13% подоходного налога с доходов наймодателя от сдачи внаем квартир. Следовательно, из всех разновидностей договора найма жилого помещения для государства наиболее выгоден именно договор коммерческого найма.

Понятие «Специализированный жилищный фонд» появилось только в ЖК РФ 2004 г., ЖК РСФСР 1983 г. в первоначальной редакции этот термин был неизвестен, но отдельно регулировалось пользование служебными жилыми помещениями и пользование общежитиями.

В соответствии со статьей 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (специализированным жилым помещениям) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В отношении большинства специализированных жилых помещений заключается договор найма специализированных жилых помещений. Обязательная предпосылка заключения данного договора — решение собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц. Исключение составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

У всех специализированных жилых помещений есть ряд общих свойств, поэтому они и подчиняются единому правовому режиму. К этим свойствам относятся необеспеченность лиц, которым могут быть предоставлены специализированные жилые помещения, жилым помещением в данном населенном пункте и срочный характер пользования предоставленными жилыми помещениями.

Общим для всех специализированных жилых помещений является и то, что они не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в поднаем. К договору найма специализированных жилых помещений применяются некоторые нормы ЖК РФ о социальном найме в целях нормативной экономии. В частности, это нормы о правах и обязанностях нанимателя и наймодателя.

Права и обязанности членов семьи нанимателя по-разному регулируются для разных подвидов специализированного найма жилого помещения. К большинству применяются правила ст. 69 ГК РФ о социальном найме жилого помещения, в том числе и норма п. 4: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи».

Особняком стоит договор найма служебного жилого помещения, к которому применяются нормы пп. 2–4 ст. 31 ЖК РФ о возможности выселения бывших членов семьи.

А норма п. 2 ст. 82 ЖК РФ о праве члена семьи нанимателя требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору найма в случае смерти нанимателя не применима к специализированному найму. Подобный вопрос рассматривался в апелляционном определении Верховного суда Республики Бурятия от 17 октября 2012 г. по делу № 33-2817. Жилое помещение в доме системы государственного социального обслуживания населения было предоставлено супругу ответчицы как инвалиду-колясочнику. Когда супруг ответчицы умер, у нее прекратилось право пользования специализированным жилым помещением, так как она вселялась в жилое помещение на период ухода за супругом.

Не ко всем подвидам договора найма специализированного жилого помещения в равной мере получается использовать вышеприведенные общие правила. Так, есть определенная специфика у договора найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания граждан.

Жилые помещения в них предназначены для граждан, которые являются получателями социальных услуг и признаны нуждающимися в социальном обслуживании. В силу возраста или болезни такие граждане не всегда могут выполнять обязанности нанимателя жилого помещения. Кроме того, главное для таких граждан — предоставление социальных услуг. Видится неоправданным применять к ним общую норму п. 2 ст. 99 ЖК РФ о том, что специализированные жилые помещения предоставляются только гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Помимо этого, Е. С. Крюкова пишет: «…учитывая, что основная цель проживания таких граждан в названных жилых помещениях — это получение социального обслуживания, пользование жильем сопровождается наличием у нанимателей дополнительных прав, например связанных с приемом посетителей, сохранностью личных вещей и ценностей, пользованием мебелью, инвентарем, оборудованием, телефонной связью и почтовыми услугами и т. п.».

Общих норм для всех четырех разновидностей договора найма жилого помещения в настоящее время нет. Три из перечисленных видов найма жилого помещения регулируются нормами ЖК РФ (социальный наем жилого помещения, наем специализированного жилого помещения, наем жилого помещения жилищного фонда социального использования), а другие три (социальный наем жилого помещения, коммерческий наем жилого помещения, наем жилого помещения жилищного фонда социального использования) регулируются нормами ГК РФ.

Получается, что два вида договора найма жилого помещения регулируются и ГК РФ, и ЖК РФ (социальный наем жилого помещения, наем жилого помещения жилищного фонда социального использования). Наем специализированного жилого помещения регулируется только ЖК РФ, а коммерческий наем регулируется только ГК РФ.

В литературе не имеется единой точки зрения о том, представляют ли собой все четыре вида договора найма жилого помещения единый договорный тип или нет. Так, Е. А. Суханов считает: «… «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В силу этого крайне сомнительно и распространенное мнение о наличии единого типа (или вида) договора жилищного найма, подразделяющегося на договоры коммерческого и социального (а теперь также и специализированного) найма жилья. Два последних договора по сути представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, объективно обусловленных его нехваткой и дороговизной, а возникающие на их основе жилищные обязательства фактически составляют социальные гарантии для нанимателей жилья из государственного и муниципального жилищных фондов. В отличие от них коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена, оформляемого традиционным гражданско-правовым договором. Следовательно, речь идет о различных, самостоятельных договорных формах удовлетворения жилищных потребностей граждан».

Представляется, что наличие административных предпосылок заключения договора и ограничение договорной свободы за счет использования типовых договоров социального найма и найма специализированных жилых помещений еще не говорит об административно-правовой природе социального и специализированного найма. Цивилистике известны случаи, когда предпосылкой возникновения гражданско-правовых отношений являются административные акты. И ограничения договорной свободы для защиты публичных интересов в гражданском праве также не редкость.

Таким образом, у каждого вида договора найма жилого помещения есть своя специфика, но есть и нечто, объединяющее все эти 4 вида. На основании данных договоров возникает право граждан на владение и пользование жилым помещением для проживания в нем. Все эти договоры призваны обеспечить реализацию конституционного права граждан на жилище.

Если в советское время отдавалось предпочтение прямым гарантиям реализации права граждан на жилище (т. е. предоставлению права на жилые помещения за счет государства), то в настоящее время преимущество отдается косвенным гарантиям (то есть созданию благоприятных экономических условий для самостоятельного приобретения гражданами права на жилище).

Среди перечисленных выше видов договоров найма жилых помещений в советское время использовались только социальный наем и наем специализированного жилого помещения (а точнее, такие его разновидности, как пользование служебными жилыми помещениями и пользование общежитиями). В этих двух видах договора проявлялись прямые гарантии реализации права на жилище.

Рыночная модель экономики направлена на укрепление косвенных гарантий реализации права граждан на жилище, имеющих целью приобретение права на жилые помещения не за счет государства. В договорах коммерческого найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как раз и проявляются косвенные гарантии реализации права граждан на жилище.

2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Как и многие гражданско-правовые договоры, договор коммерческого найма жилого помещения предполагает взаимные обязательства сторон.

Обязанности наймодателя жилого помещения (ст. 676 ГК):

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

3. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт жилого помещения. Это диспозитивная норма, договором может быть установлено иное.

Обязанности нанимателя жилого помещения (ст. 678 ГК):

1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

2. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно п. 1 ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

3. Наниматель обязан производить текущий ремонт жилого помещения. Это диспозитивная норма, договором может быть предусмотрено иное.

Судебная практика: между К. и п. заключен договор коммерческого найма жилого дома, владельцем которого является истец. Срок договора с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, окончание срока найма договором не оговорено.

Пунктом 6.1 договора установлено, что оплата по договору включает в себя оплату за наем дома и арендную плату за предоставляемое имущество в размере СУММА. Пунктом 6.2 договора установлено, что оплата за первый месяц (ноябрь) производится ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года. В дальнейшем оплата производится ежемесячно.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что наниматель производит оплату за пользование водой в размере СУММА ежемесячно.

За период проживания в доме ответчик не полностью производил оплату по договору, в результате чего за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, согласно расчета истца, образовалась задолженность в размере СУММА. Судом также установлено, что ответчик не производил ежемесячно оплату за воду.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по договору коммерческого найма дома и задолженности за водоснабжение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 15, 309, 671, 678, 682 ГК РФ, и исходил из того, что ответчик не представил суду доказательств оплаты за наем дома и за потребленную воду.

Судебная коллегия полагает, что решение судом постановлено с соблюдением норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, ошибки в правоприменении не допущено, в связи с чем оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется²⁵¹.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ (п. 3 ст. 682 ГК).

Согласно ст. 684 ГК по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Наниматель вправе с согласия наймодателя передавать все или изолированную часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель.

Особенности договора поднайма жилого помещения:

1. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением (п. 1 ст. 685 ГК).

2. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п. 1 ст. 685 ГК).

3. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (п. 2 ст. 685 ГК).

4. Договор поднайма жилого помещения является возмездным (п. 3 ст. 685 ГК).

5. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения (п. 4 ст. 685 ГК).

6. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения (п. 5 ст. 685 ГК).

7. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (п. 6 ст. 685 ГК).

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 1 ст. 686 ГК).

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК).

Особо следует остановиться на ответственности нанимателя при систематическом нарушении нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими, прав и интересов соседей. Обязанность использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, а также соседей основана на ст. 17 Конституции РФ, запрещающей осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц. Так, правом проживающих в жилом помещении граждан и соседей, которое должно соблюдаться, является, например, право на тишину в ночное время суток²⁵².

3. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель по договору коммерческого найма жилого помещения несет ответственность за следующие нарушения:

1) за использование жилого помещения нанимателем и гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;

2) за разрушение или порчу жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает;

3) при невнесении платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

4) за систематическое нарушение нанимателем и гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей;

5) за самовольные, без согласия наймодателя, переустройство и перепланировку жилого помещения.

Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность по общим правилам, предусмотренным статьями 393–406.1 ГК РФ. Специальных правил об ответственности наймодателя в ГК РФ не предусмотрено. Только в статье 684 ГК РФ предусмотрены последствия отказа наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем им был заключен договор найма жилого помещения с другим лицом. В этом случае наниматель вправе требовать признания договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

4. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

– разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Судебная практика: ОАО <...> обратилось в суд с иском к А.Г. о взыскании задолженности по договору коммерческого найма, расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения: квартиры, расположенной по адресу: <...>, занимаемой ответчиком по договору коммерческого найма, собственником которой на основании свидетельства о государственной регистрации права от <...> является ОАО <...>, в связи с неоплатой ответчиком более шести месяцев платы за пользование помещением, у него образовалась задолженность перед истцом в сумме <...> копейки. Истец просил взыскать с ответчика задолженность по оплате за жилое помещение в сумме <...> рублей, расторгнуть с ответчиком договор коммерческого найма, выселить ответчика из спорного жилого помещения без предоставления другого.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в спорном жилом помещении проживает А.Г., согласно справке службы регистрации граждан ООО "Краснотурьинский Расчетный Центр" от <...> ответчик зарегистрирован в квартире.

Из выписки по лицевому счету № , расчета задолженности по коммерческому найму усматривается, что задолженность А.Г. по оплате коммерческого найма жилого помещения за период с <...> по <...> составляет <...> (л. д. 9, 10).

В ходе судебного разбирательства сумма задолженности ответчиком частично погашена и на момент принятия оспариваемого решения долг составил <...>.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд установил наличие уважительных причин несвоевременного внесения платы за жилое помещения, в том числе размер пенсии нанимателя А.Г., возникновение пожара в спорном помещении, что повлекло несение дополнительных расходов по содержанию жилого помещения нанимателем, а также принял во внимание частичное погашение долга в период рассмотрения дела по существу, что вполне соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

С учетом фактических обстоятельств дела, принимая во внимание, что выселение нанимателя из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований суд первой инстанции обоснованно не усмотрел.

Судебная коллегия определила решение городского суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика — без удовлетворения.

Согласно п. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

– если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

– в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Судебная практика: Н. обратилась в суд с иском к М. о расторжении договора коммерческого найма в отношении жилого помещения и снятии с регистрационного учета М. и И.

М. обратилась в суд с иском к Н. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и просила суд применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив квартиру ОАО.

Из материалов дела следует, что истцом неоднократно в июле 2013 года, а также в июне 2014 года в адрес ответчика заказной корреспонденцией направлены предложения М. в добровольном порядке оплатить задолженность по квартирной плате.

Судом первой инстанции установлено, что М. и И., исходя из пояснений по иску М., не проживают в спорной квартире и оплату за жилье М. не производит, письма с просьбой внести плату за квартиру она от Н. получала.

При таких обстоятельствах следует признать, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате за жилье и коммунальные услуги по договору коммерческого найма является основанием для расторжения договора либо его прекращения, в силу закона и согласно условиям договора.

Кроме того, М. не отрицала факт невнесения платы за жилье и не указала на наличие обстоятельств уважительности невнесения этой платы.

Принимая решение по заявленным М. требованиям, суд первой инстанции обоснованно указал, что оснований для признания договора купли-продажи спорного жилого помещения от 28 мая 2012 г. между ОАО «М» и Н. недействительным не имеется, поскольку данная сделка соответствует требованиям закона, а именно собственник имущества принял решение о его отчуждении, которое и было произведено. При этом, к новому собственнику — Н. данное имущество перешло с обременением в виде права пользования жильем М. и И.

Доводы М. о необходимости применения к данной сделке требований ст. 250 ГК РФ не могут быть признаны состоятельными, поскольку положения данной нормы права применяются только при продаже доли в праве общей собственности, вместе с тем, помимо права пользования имуществом на основании договора коммерческого найма, иными правами на спорное имущество М. не обладала.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.

Доводы апелляционной жалобы М. не свидетельствуют о наличии правовых оснований к отмене решения суда, поскольку по существу сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела, а также повторяют изложенную заявителем позицию, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции. Оснований для иной оценки исследованных судом доказательств судебная коллегия не усматривает²⁵³.

Таким образом, требование удовлетворено, поскольку обязательства по оплате ответчик не выполнял более шести месяцев. В удовлетворении встречного требования отказано, так как данная сделка соответствует требованиям закона (лицо, которому это жилье было предоставлено на условиях коммерческого найма, приняло решение о его отчуждении, которое и было произведено).

Согласно п. 4 ст. 687 ГК если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

Выселение производится без предоставления другого жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»²⁵⁴ (далее — Закон).

Глава 6.
БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ (ДОГОВОР ССУДЫ)

1. Понятие и общая характеристика договора безвозмездного пользования.

2. Права, обязанности и ответственность сторон по договору безвозмездного пользования.

3. Изменение и прекращение договора безвозмездного пользования.

Историческая справка: Договор ссуды (от лат. commodatum — оказать услугу) известен со времен римского права. Его особенность состояла в том, что без встречного удовлетворения вещь должна быть передана в пользование, а по прошествии определенного времени возвращена.

В Своде законов Российской империи 1832 г. в одной главе были «заем» и «ссуда имущества». Ссуде было посвящено всего несколько статей (статьи 2064–2068 первой части 10 тома). Согласно ст. 2064 «одно лицо уступает другому право пользоваться своим движимым имуществом, под условием возвращения его же самого и в том же состоянии, в каком оное было дано, без всякого за употребление возмездия». В примерный перечень имущества, передаваемого по договору, Свод включил домашний и рабочий скот, орудия, которыми пользуются при определенном промысле, платье, вещи, домашние приборы. В виде общего правила исключалась возможность передачи в безвозмездное пользование имущества казны²⁵⁵.

Проект Гражданского уложения 1905 г. содержал отдельную главу VI «Ссуда». При этом правила о ссуде должны были применяться к договорам о передаче в безвозмездное пользование недвижимого имущества.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре ссуды отсутствовали, однако договоры по предоставлению имущества в безвозмездное пользование широко применялись в быту.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик²⁵⁶ от 8 декабря 1961 г. не было норм о ссуде.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. была глава 29 «Безвозмездное пользование имуществом», состоящая из восьми статей (ст. 342–349). В силу ст. 342 по договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать или передает имущество в безвозмездное временное пользование другой стороне, последняя обязуется вернуть то же имущество. Эта глава содержала отсылки к статьям главы «Аренда».

В действующем ГК РФ договор ссуды также регламентируется отдельной главой — «Безвозмездное пользование» (глава 36), которая следует за главами «Аренда» и «Наем жилого помещения» и использует термины «договор безвозмездного пользования» и «договор ссуды» как равнозначные.

1. Понятие и общая характеристика договора безвозмездного пользования

С принятием части второй ГК термин «ссуда» применяется по отношению к передаче в безвозмездное пользование индивидуально-определенной вещи. Закон не предусматривает возможности употребления этого термина для характеристики отношений займа, хотя по традиции он продолжает иногда применяться и в кредитной практике банков, и в судебной практике²⁵⁷.

Ссуда — это широко применяемое в бытовой сфере одно из наименований договора безвозмездного пользования, заимствованное из договорных отношений, которые не имеют ничего общего с рассматриваемым договором²⁵⁸.

В учебной литературе справедливо отмечается, что распространенное в обиходе выражение "получить ссуду в банке" юридически не корректно вследствие следующих причин. В заемных правоотношениях переход предмета займа (вещи, обладающей родовыми признаками) в собственность другой стороны является особенностью именно договора займа и отличает его от безвозмездного пользования. Ссудополучатель же обязан вернуть ссудодателю именно ту вещь, которую он получил в пользование, а заемщик возвращает аналогичное количество вещей, не обладающих для данного договора признаком индивидуальной определенности²⁵⁹.

Договор ссуды относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в пользование, и применяется в сферах, не являющихся предпринимательскими. Так, он достаточно распространен:

– в бытовых отношениях между гражданами (например, предоставление в безвозмездное пользование бытовой техники);

– в сфере удовлетворения культурных потребностей граждан