Д. А. Формакидов

Жилищное право

Учебник

Издание второе,
переработанное и дополненное

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.254(075.8)

ББК 67.404.2я73

Ф79

Автор:

Формакидов Д. А., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Пермского государственного национального исследовательского университета.

Рецензенты:

Кафедра гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России); кафедра гражданско-правовых дисциплин Пермского филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС).

Учебник представляет собой систематизированное изложение действующего российского жилищного законодательства и анализ практики его применения в свете последних научных достижений в области жилищного права.

Материал, изложенный в настоящем учебнике, соответствует государственному образовательному стандарту и направлен на формирование у обучающихся необходимых общекультурных и профессиональных компетенций.

Нормативно-правовая база приведена по состоянию на 1 сентября 2020 г.

Учебник адресован студентам, магистрантам, аспирантам, преподавателям юридических вузов, а также всем лицам, интересующимся изучением жилищного законодательства.

УДК 347.254(075.8)

ББК 67.404.2я73

© Формакидов Д. А., 2017

© Формакидов Д. А., 2021, с изменениями

© ООО «Проспект», 2021

ПРЕДИСЛОВИЕ

Право на жилище входит в группу основных социально-экономических прав человека, признанных Конституцией Российской Федерации, а также общепризнанными принципами и нормами международного права.

Развитие рыночной экономики в России в последние десятилетия привело к становлению разнообразных форм удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях. В связи с этим жилищное законодательство оказалось одной из наиболее динамично развивающихся и разрастающихся отраслей российского законодательства.

Системный анализ жилищно-правовых норм, практики их применения, развития юридической науки в этой области требует постоянной актуализации учебной литературы.

В первую очередь учебник ориентирован на комплексное, системное изучение жилищного права студентами юридических факультетов — юристами, социальными работниками, судебными экспертами. Исходя из этого, настоящее издание представляет собой систематизированное изложение действующего российского жилищного законодательства (федеральных законов, законов некоторых субъектов Российской Федерации; содержит в качестве примеров ссылки на акты органов местного самоуправления), анализ практики его применения в свете последних научных достижений в области жилищного права.

Материал, изложенный в настоящем учебнике, соответствует государственному образовательному стандарту и направлен на формирование у обучающихся необходимых общекультурных и профессиональных компетенций. Научно-методический уровень содержащегося в нем материала соответствует требованиям классического университетского образования.

Нормативно-правовая база приведена в учебнике по состоянию на 1 сентября 2020 года.

Практической основой настоящего издания являются правовые позиции Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации, а также региональная правоприменительная практика.

Структура учебника обусловлена современными (интерактивными) методиками обучения студентов юридических вузов, новейшими изменениями жилищного законодательства. Главы учебника сформированы в логической последовательности изучения с целью эффективного и одновременно облегченного усвоения оснований возникновения и содержания жилищных правоотношений.

Контент данного учебника охватывает все темы курса «Жилищное право».

Учебник рассчитан на широкий круг читателей. В первую очередь на студентов юридических вузов и колледжей, преподавателей и аспирантов. Может он быть интересен и практикующим юристам, а равно и любым лицам, интересующимся вопросами изучения и применения жилищного законодательства Российской Федерации.

Глава 1. ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО И ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

1. Предмет и метод жилищного права

2. Жилищные правоотношения

3. Жилищное законодательство и иные источники жилищного права

4. Функции жилищного права

5. Место жилищного права в системе российского права

6. Принципы жилищного права

7. Жилищное право как наука и учебная дисциплина

1. Предмет и метод жилищного права

Жилищное право в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений.

Многолетняя дискуссия теоретиков права о системе права, системе законодательства, их взаимосвязи и взаимообусловленности порождает с неизбежностью споры специалистов в отдельных отраслях юридической науки о месте соответствующей отрасли права и законодательства в системе российского права. Не обошла стороной эта дискуссия и право жилищное.

Вопросы о месте жилищного права в системе российского права, о месте и роли жилищного законодательства, о соотношении понятий «жилищное право», «жилищное законодательство» и, конечно, о комплексном характере жилищного права и законодательства остаются краеугольным камнем науки жилищного права и цивилистики в целом.

Научно обоснованные и правильно сформированные системы права и законодательства должны оказать непосредственное влияние на формирование жилищного законодательства.

Помимо собственно законодательства — нормативных правовых актов, их системы — в понятие «система права», как совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения, входят и иные правовые нормы, выраженные в иных источниках права (как минимум нормы обычаев, правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации).

Исходя из этого, под системой российского права следует понимать внутренне согласованную, объективно существующую систему правовых норм, действующих в Российской Федерации.

Система законодательства в общем виде представляет собой иерархически выстроенную, структурированную систему нормативных правовых актов.

Для определения места и роли жилищного права в системе законодательства Российской Федерации необходимо использование как классических критериев в виде предмета и метода правового регулирования, так и принципиально новых подходов к разделению системы права по отраслям и подотраслям.

Поэтому для решения вопроса о месте жилищного права в системе российского права необходимо сначала рассмотреть вопросы о его предмете и методе, функциях, а также ответить на вопрос о понятии и содержании жилищного законодательства.

При регулировании жилищных отношений законодатель использует оба известных в настоящее время метода правового регулирования — диспозитивный и императивный. Поэтому зачастую принято говорить об использовании в жилищном праве так называемого комплексного метода правового регулирования (диспозитивно-императивного).

Такое сочетание методов правового регулирования присуще не только жилищному, но и семейному, земельному и иным вторичным отраслям российского частного права.

Следует обратить внимание на то, что в жилищном праве складывается тенденция превалирования императивного метода над диспозитивным ввиду появления в Жилищном кодексе новых норм о капитальном ремонте общего имущества собственников помещений, лицензировании деятельности в жилищной сфере и других.

Предметом жилищного права выступают общественные отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений, — жилищные правоотношения.

Действующий Жилищный кодекс называет 15 групп таких отношений.

В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации¹ (далее — Жилищный кодекс РФ, Жилищный кодекс, ЖК РФ, ЖК) жилищное законодательство регулирует отношения, складывающиеся по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

12) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

13) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

14) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

15) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Таким образом, жилищные правоотношения — это собирательное понятие, в которое включаются все виды общественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений, урегулированные нормами жилищного права.

Следует при этом обратить внимание на то, что в приведенной норме отсутствует упоминание о сделках с жилыми помещениями, включая наследование, договоры, направленные на приобретение жилья в собственность и в пользование по гражданско-правовым договорам.

Нет здесь на первый взгляд и упоминания о вещных правах на жилые помещения.

Очевидно, таким образом российский законодатель предпринимает попытку разграничить гражданское право и право жилищное, провести границы предметов правового регулирования двумя этими отраслями российского законодательства.

Несложно при этом заметить, что попытка эта оказалась крайне неудачной.

Как известно, гражданское законодательство регулирует имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на независимости и имущественной самостоятельности их участников, методом юридического равенства сторон. В число гражданских правоотношений соответственно включаются вещные, обязательственные, корпоративные и т. д. правоотношения.

В приведенной выше выдержке из статьи 15 Жилищного кодекса РФ содержится упоминание о пользовании жилыми помещениями и общим имуществом собственников многоквартирного дома, по сути относящееся к вещным правам на жилые помещения, — сфера сугубо гражданско-правовая.

Кроме того, там же содержится указание на создание и деятельность жилищных кооперативов и ТСЖ, права и обязанности их членов — по сути, корпоративные гражданское правоотношения.

Эти два примера иллюстрируют невозможность провести четкое разграничение между гражданскими и жилищными правоотношениями на современном этапе развития российского права.

Исходя из этого, наиболее оптимальным подходом представляется тот, согласно которому к жилищным правоотношениям следует отнести все без исключения виды общественных отношений, складывающиеся по поводу жилых помещений. А помимо этого и отношения по поводу общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Указанный научный подход позволит достичь основной цели жилищного законодательства — наиболее полного, всестороннего, качественного правового регулирования отношений, возникающих в современном российском обществе по поводу жилых помещений.

Анализируя предмет жилищного права, следует обратить внимание и на соответствующие методы правового регулирования.

Так, отношения по пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда и по пользованию общим имуществом собственников помещений регулируются диспозитивным методом.

Императивно урегулированы отношения по поводу:

— учета жилищного фонда;

— отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

— переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных домах;

— контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

— осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

— ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

При помощи комплексного метода урегулированы общественные отношения, возникающие по поводу:

— содержания и ремонта жилых помещений;

— управления многоквартирными домами;

— создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

— предоставления коммунальных услуг;

— внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

— возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов.

2. Жилищные правоотношения

Элементы жилищных правоотношений

1. Субъекты — граждане, юридические лица, публично-правовые образования (городские и сельские поселения).

2. Объект — жилое помещение.

3. Содержание — права, обязанности, ответственность субъектов жилищных правоотношений в отношениях, складывающихся по поводу объекта — жилого помещения.

Субъекты жилищных правоотношений условно равны между собой на основании ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ.

В качестве объекта жилищных правоотношений выступает исключительно жилое помещение на основании ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Ни земельные участки, на которых расположены жилые и многоквартирные дома, ни сами многоквартирные дома и помещения общего пользования в них к объектам жилищных прав не относятся.

Содержание жилищных правоотношений раскрывается в нормах Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации, а также в иных федеральных и региональных законах, подзаконных нормативно-правовых актах.

Структура содержания жилищных правоотношений (как и гражданских) может быть простой и сложной. Безусловно, наиболее часто встречается сложная структура взаимосвязи участников жилищных правоотношений.

Особенности жилищных правоотношений

1. Неоднородность. В большинстве случаев жилищные отношения, безусловно, являются имущественными. Однако невозможно отрицать, что в них встречаются также неимущественные и организационные начала.

2. Характеризуются множественностью лиц. Человек, будучи существом социальным, как правило, проживает в жилом помещении не один. Являясь собственником или нанимателем, он вселяет членов своей семьи либо вселяется к кому-то сам и т. д.

3. Динамичность. В жилищных отношениях с известной периодичностью изменяются субъектный состав, объект, содержание. Например, молодому человеку предоставлено жилое помещение по договору социального найма. Он наниматель — субъект, помещение — объект, содержание правоотношения — обязательства сторон по договору социального найма. Впоследствии он вступает в брак и в правоотношении меняется субъектный состав. Семья приватизирует квартиру, и при том же субъектном составе и объекте в правоотношении меняется содержание. Далее они продают одно помещение и приобретают другое, и в правоотношении меняется объект. Естественно, описанные ситуации условны. Так как формально-юридически приватизация жилья прекращает одно правоотношение — социальный наем, и порождает другое — вещное правоотношение. Однако из указанных примеров хорошо видна динамика жилищных правоотношений, включая возможность их преобразования из одних в другие.

Основания возникновения жилищных правоотношений

В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные правоотношения возникают:

— из договоров и иных сделок;

— из актов государственных органов и органов местного самоуправления;

— из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

— в результате приобретения в собственность жилых помещений;

— из членства в ЖК и ЖСК;

— вследствие действий или бездействий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон или иной нормативно-правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Несложно заметить, что при составлении данной статьи законодателем не учтена общепризнанная система юридических фактов, используемая как в теории права, так и в праве гражданском.

Анализируя основания возникновения жилищных правоотношений, можно сделать вывод о том, что они возникают из:

1) событий (абсолютных и относительных), например, утрата жилого помещения в результате чрезвычайной ситуации приводит к обязанности органов власти обеспечить граждан, утративших свои единственные жилые помещения, временным жильем маневренного специализированного фонда;

2) действий и бездействий участников отношений: правомерных и неправомерных.

Правомерные действия в свою очередь следует подразделить на юридические акты и поступки. Юридические акты делятся на административные (судебные решения и решения иных государственных органов) и гражданско-правовые акты, среди которых первоочередное место занимают сделки.

На основании решения государственного или муниципального органа власти может возникнуть право на заключение договора социального найма, найма жилого помещения фонда социального использования, договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, заключение договора приватизации и т. д.

Судебные решения как основания возникновения жилищных прав не следует путать с правоподтверждающими судебными актами, которые не устанавливают право, а лишь констатируют его существование. Так, на основании решения суда может возникнуть право собственности на жилое помещение в силу приобретательной давности или право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

К сделкам, направленным на возникновение жилищных отношений, относятся как односторонние сделки (завещание, принятие наследства, выплата пая и т. д.), так и гражданско-правовые договоры.

Система договоров в жилищном праве

Все договоры, опосредующие жилищные правоотношения, безусловно, являются по своей природе гражданско-правовыми. Исходя из этого, следует классифицировать договоры в процессе изучения жилищного права таким же образом, как это сделано в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, то есть в первую очередь по направленности, однако с учетом их некоторых особенностей. Исходя из этого, все договоры в жилищном праве следует дифференцировать на три типа:

1) договоры, направленные на возникновение права собственности на жилое помещение:

— купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация (производные способы приобретения права собственности);

— договор строительного подряда, договор долевого участия в строительстве, договор паенакопления, соглашение о выплате пая (право возникает впервые у заказчика строительства, кооператива, пайщика).

2) договоры, направленные на получение жилья в пользование:

— возмездные: договоры найма, поднайма, аренды;

— безвозмездные: договор пожизненного содержания с иждивением, договор ссуды (безвозмездного пользования), соглашения о вселении члена семьи собственника, нанимателя, поднанимателя, ссудополучателя пайщика кооператива, соглашение о вселении временных жильцов,

— соглашения об определении порядка пользования жильем.

3) договоры в сфере жилищно-коммунального хозяйства: то есть договоры по производству работ и оказанию услуг в жилищной сфере (в том числе оказание коммунальных услуг, управления многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и проч.), соглашения заключаемые собственниками помещений в многоквартирном доме, и т. п.

Не вдаваясь в дискуссию по поводу типизации договоров найма в современном российском гражданском праве, отметим, что признаем существование самостоятельного договорного типа по передаче имущества в пользование — договора найма жилого помещения, у которого следует выделять четыре разновидности: коммерческий наем, социальный наем, наем жилого помещения жилищного фонда социального использования, наем специализированного жилого помещения. Полагаем, что в Главе 35 Гражданского кодекса РФ должны быть выделены параграф 1 — Общие положения о найме жилых помещений и параграф 2 — Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Жилищное законодательство и иные источники жилищного права

К источникам жилищного права относятся:

— Конституция Российской Федерации²;

— нормы международного права (имеют приоритет перед национальным законодательством Российской Федерации);

— жилищное законодательство.

Дискуссионным до настоящего времени остается вопрос о признании за правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации статуса источника российского права.

Кроме того, несмотря на отсутствие в Жилищном кодексе РФ упоминания об обычаях как источниках жилищного права, с учетом близости и сложности разграничения гражданского и жилищного права, следует признать, что обычаи (то есть сложившиеся и широко применяемые правила поведения, независимо от их фиксации в документах) являются источниками российского жилищного права, если они не противоречат при этом закону или договору.

Начинать анализ жилищного законодательства Российской Федерации следует с Конституции как основного закона государства. Россия — первое государство в мире, в котором право на жилище закреплено в качестве конституционного. Это право стало неотъемлемым элементом правового статуса личности в нашей стране.

Конституция Российской Федерации содержит нормы, непосредственно регулирующие жилищные отношения, а также нормы, регулирующие жилищные отношения косвенно.

К первым относятся ст. 25 и 40 Конституции; ко вторым — ст. 7, 8, 15, 27, 35, 72.

Статья 40 содержит следующие нормы-принципы:

1. «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Статья 25 устанавливает один из основополагающих принципов жилищного права — неприкосновенность жилища. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Этот конституционный принцип воспроизведен и в ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что, в отличие от ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса, норма ст. 25 Конституции распространяет свое действие не только на жилые помещения, но и на иные объекты, используемые гражданами для постоянного или временного проживания (дома на колесах, национальные жилища, купе в поезде и т. д.).

К нормам, косвенно регулирующим жилищные отношения, следует относить следующие:

— Статья 7 — Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

— Статья 8 — в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

— Статья 35 — право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Особо следует отметить содержание ст. 27 Конституции: каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Так как именно эта норма имела решающее значение для определения конституционности ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР (положения ст. 60, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, были признаны не соответствующими Конституции РФ)³. В результате эта норма оказала определяющее влияние на формирование новейшего жилищного законодательства и практики его применения, а также на уменьшение роли института прописки и заменившей его впоследствии регистрации по месту жительства.

Говоря о роли Конституции в системе норм, регулирующих жилищные отношения, следует упомянуть и о статьях, оказывающих непосредственное воздействие на формирование самого жилищного законодательства. К ним относятся:

— Статья 15 — Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

— Статья 72, устанавливающая, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Таким образом, Конституция Российской Федерации как основной закон государства, имеющий непосредственное действие на всей территории России, занимает особое место в системе актов, регулирующих жилищные отношения, и оказывает влияние не только на содержание этого законодательства, но и на его состав.

Право на жилище в международных правовых актах

Международное сообщество рассматривает право на жилище как составную часть прав каждого гражданина на достаточный жизненный уровень.

Европейская социальная хартия закрепляет в ст. 31 обязанность государств принимать меры, направленные на содействие доступу к жилью, отвечающему должным требованиям; предотвращение бездомности и сокращение ее масштабов, с целью ее последующей ликвидации вообще; а также поддержание доступных цен на жилье для людей, не имеющих достаточных средств⁴.

Статья 25 Всеобщей декларации прав человека гласит: «Каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи…». Статья 12 Декларации гласит: «Никто не может подвергаться произвольному вмешательству в его личную и семейную жизнь, произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…»⁵.

Статья 11 Международного пакта «Об экономических, социальных и культурных правах» закрепила обязанность участвующих в данном Пакте государств признавать право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни⁶.

В соответствии со ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни и его жилища⁷.

В целом содержание указанных актов сводится к признанию права каждого на достойный жизненный уровень (включая жилище) и неприкосновенность этого жилища, что и нашло свое отражение в нормах действующей Конституции России.

Жилищное законодательство

В соответствии со ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Кроме того, в соответствии с ч. 7 ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления вправе принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий.

Следует отметить, что отнесение Жилищным кодексом к жилищному законодательству иных актов (помимо непосредственно законов), особенно актов органов местного самоуправления, вызывает определенное недоумение и признается в юридической литературе одной из проблем Жилищного кодекса. В этом отношении регулирование, проведенное в ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс РФ, Гражданский кодекс, ГК РФ, ГК), представляется более логичным.

Исходя из изложенного, следует выделять три уровня жилищного законодательства.

I. На федеральном уровне жилищное законодательство состоит из:

1. Федеральных законов, среди которых следует назвать: Жилищный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2, 3) и Законы о введении этих кодексов в действие⁸; Федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»⁹, «О жилищных накопительных кооперативах»¹⁰, «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»¹¹, «О государственной регистрации недвижимости»¹².

2. Указов Президента РФ. Например, «О жилищных кредитах»¹³, «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»¹⁴.

3. Постановлений Правительства Российской Федерации, среди которых в первую очередь следует назвать постановление Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым»¹⁵ (далее — постановление Правительства № 47, Положение о признании помещения жилым).

4. Нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Среди этих актов в первую очередь следует отметить приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»¹⁶ и приказ Минрегиона РФ от 25.02.2005 № 18 «Об утверждении Методических рекомендаций для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма»¹⁷.

II. Региональный уровень состоит из законов и иных правовых актов субъектов Российской Федерации. Например, Закон Пермской области от 30.11.2005 № 2692-600 (ред. от 11.11.2013) «О порядке определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда»¹⁸, Закон Пермского края от 08.10.2007 № 127-ПК (ред. от 14.12.2012) «О специализированном жилищном фонде Пермского края»¹⁹, Закон Пермского края от 14.07.2008 № 255-ПК (ред. от 14.12.2012) «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма»²⁰, постановление Правительства Пермского края от 22.04.2010 № 185-п «О порядке предоставления специализированных жилых помещений маневренного фонда Пермского края»²¹, постановление Правительства Пермского края от 07.12.2009 № 915-п (ред. от 03.07.2013) «О порядке предоставления служебных жилых помещений специализированного жилищного фонда Пермского края»²², постановление Правительства Пермского края от 22.07.2009 № 472-п (ред. от 04.10.2011) «О порядке предоставления жилых помещений в общежитиях специализированного жилищного фонда Пермского края»²³, постановление Правительства Пермского края от 09.09.2013 № 1194-п (ред. от 02.04.2014) «Об утверждении Порядка предоставления детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилых помещений специализированного жилищного фонда Пермского края по договорам найма специализированных жилых помещений…»²⁴.

III. Местный уровень представлен актами органов местного самоуправления. Например, решение Пермской городской Думы от 30.05.2006 № 103 «Об утверждении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма»²⁵.

Действие жилищного законодательства во времени, пространстве и по кругу лиц

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 7 ЖК РФ предусмотрена возможность применения к жилищным отношениям аналогии закона и аналогии права. В случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Таким образом, жилищное законодательство — трехуровневая система национальных правовых норм, регулирующих жилищные отношения, включающая в себя нормы различных отраслей российского законодательства.

4. Функции жилищного права

К сожалению, большинство учебников не содержат даже упоминания о существовании функций жилищного права.

Исключение из этого правила составляет, например, учебное пособие (курс лекций) по дисциплине «Жилищное право» А. О. Далгатовой, которая отмечает: «Для правовой характеристики жилищного права представляет интерес рассмотрение функционального критерия. Функции жилищного права — это основные направления его взаимодействия на жилищные отношения. Выделяют две основные функции жилищного права: регулятивную и охранительную. Регулятивная функция жилищного права представляет собой государственное регулирование позитивного развития жилищных отношений. Охранительная функция обеспечивает охрану жилищных отношений от противоправных посягательств, вытеснение отношений, вредных для личности, государства и общества»²⁶.

Иногда функции жилищного права в учебной литературе низкого качества смешивают с принципами жилищного законодательства. Такой подход представляется неоправданным, основанным на непонимании различий таких категорий, как «функции», «задачи», «принципы», «предмет правового регулирования» и т. д.

Жилищное право, как и любая другая отрасль права, обладает своей строгой спецификой регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений. С. С. Алексеев и вслед за ним В. Ф. Яковлев совершенно справедливо указывают на необходимость выделения отраслевого режима правового регулирования, «образуемого присущими каждой отрасли принципами, методом и функциями регулирования. При этом принципы, метод и функции находятся во взаимосвязи, представляют собой некое единство, ибо они имеют общие корни, предопределены сущностью отношений, регулируемых отраслью права»²⁷.

Другими словами, при исследовании природы жилищного права, его структуры, места в системе российского права невозможно игнорировать его функции. Поэтому на современном этапе развития права все большую актуализацию приобретает сформулированный С. С. Алексеевым структурно-функциональный подход на основе системного анализа²⁸. Даже если исходить из того, что не исключительно функции определяют структуру права, влияние их на эту структуру является существенным и не может не приниматься во внимание.

Функции жилищного права — это роль (назначение) жилищного права в организации общественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений.

Большинство выделяемых исследователями функций права (общеправовых, отраслевых, межотраслевых и иных) при ближайшем рассмотрении поглощаются регулятивной, охранительной и воспитательной функциями.

Регулятивная и охранительная функции жилищного права отражают его своеобразие, его социальное назначение для регулируемых и охраняемых этим правом общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

Спецификой жилищно-правового регулирования является сбалансированное сочетание в нем регулятивной и охранительной функций. Это сближает жилищное право, например, с правом земельным и, наоборот, отличает его от гражданского и уголовного права.

Жилищное право призвано упорядочить общественные отношения, возникающие в первую очередь в процессе использования жилых помещений.

Особенность регулятивной функции жилищного права (в отличие от права гражданского) состоит не только в предоставлении участникам жилищных отношений возможностей по их самоорганизации и саморегулированию, но и в установлении определенных пределов осуществления принадлежащих им прав, а также установлении определенных административных (управленческих) регламентов.

Жилищное право, вторгаясь в сферу имущественных и личных неимущественных интересов собственников жилья, регулирует насколько это возможно семейно-бытовую сферу отношений граждан, проживающих в одном жилом помещении. Может быть, в этом заключается одно из существенных, основных, системообразующих отличий жилищного права от права гражданского.

Однако есть и общее у функций жилищного и гражданского права, отличающее их от функций, например, права уголовного — жилищное право большинство общественных отношений одновременно и регулирует, и охраняет.

Охранительная функция жилищного права также несколько специфична, ибо, помимо охраны прав на жилые помещения, она включает в себя и охрану самого жилого помещения от негативного воздействия правообладателей и третьих лиц, а также охрану конституционных прав на неприкосновенность жилища, частной жизни и свободу передвижения.

Важный аспект жилищно-правового регулирования общественных отношений составляет также предупредительно-воспитательная (превентивная) задача, состоящая в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключало бы необоснованное ущемление или нарушение чужих интересов. Таким образом, на уровне воздействия на правовое сознание важнейшее значение приобретает воспитательная функция жилищного права, хотя за этой функцией не всегда признается самостоятельный характер.

Суть воспитательной функции жилищного права состоит в необходимости показать участникам жилищных отношений, как можно или необходимо себя вести в отношениях, складывающихся по поводу жилых помещений.

Для анализа отраслевых и межотраслевых функций жилищного права необходимо в первую очередь определить их соотношение с задачами права и принципами правового регулирования.

Цель жилищного права как отрасли российского права — организация (упорядочивание) общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

Для решения указанной цели в рамках осуществления вышеозначенных функций жилищное право призвано решать следующие социальные задачи:

1. Регулировать отношения:

— по возникновению, осуществлению, изменению и прекращению жилищных прав, включая реализацию обязанности государства по обеспечению жилыми помещениями определенных групп граждан;

— по пользованию жилыми помещениями;

— по пользованию общим имуществом собственников помещений;

— по управления многоквартирными домами.

2. Охранять:

— право граждан на жилище;

— права по свободному использованию принадлежащих гражданам, юридическим лицам, публично-правовым образованиям жилых помещений.

3. Обеспечивать сохранность жилищного фонда, включая использование жилых помещений по назначению.

Здесь перечислены основные, наиболее крупные задачи жилищного права. Естественно, в рамках реализации каждой из этих задач существуют и решаются более мелкие задачи.

Например, для решения задачи по обеспечению сохранности жилищного фонда в предмет жилищного права включены следующие группы регулируемых жилищным законодательством отношений, каждая из которых может быть представлена как более или менее конкретная задача: урегулирование отношений по учету жилищного фонда, содержанию и ремонту жилых помещений, по переустройству и перепланировке помещений в многоквартирных домах; определение порядка контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствия жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; установление порядка осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В отличие от функций, целей и задач, принципы права представляют собой основные идеи, руководящие положения, определяющие содержание и направления правового регулирования. Все указанные категории в праве являются взаимозависимыми и взаимоопределяющими, и зачастую достаточно непросто избежать подмены соответствующих понятий.

Специфика функций жилищного права состоит в особенностях структурно-функциональных связей его предмета и метода.

Среди особенностей функций отраслевых институтов жилищного права следует в первую очередь назвать функцию регулирования справедливого распределения жилья, называемую В. Н. Литовкиным обеспечительной функцией жилищного законодательства²⁹.

Также очевидно следует обратить внимание на роль жилищного права в формировании и структурировании жилищного фонда, обеспечения его сохранности и безопасности путем решения соответствующих задач, вытекающих из предмета жилищного права.

Сложно переоценить роль жилищного права в сфере законодательного регулирования отношений по владению и пользованию жилыми помещениями их собственниками и титульными пользователями. Однако следует иметь в виду, что именно в вещных и обязательственных отношениях грань между функциями жилищного права и права гражданского крайне тонка.

Исходя из изложенного, следует отметить, что жилищное право выполняет социальную функцию наделения граждан правами и свободой, необходимыми для удовлетворения их жилищных потребностей и реализации их жилищных интересов.

5. Место жилищного права в системе российского права

Определив предмет и метод жилищного права, состав жилищного законодательства и его место в системе российского законодательства, следует обратиться к проблеме отраслевого характера жилищного права и жилищного законодательства.

Превалирующей последние годы является точка зрения о том, что жилищное право является комплексной отраслью российского права, базирующейся на жилищном законодательстве как комплексной отрасли российского законодательства.

Чтобы определить место жилищного права и законодательства в соответствующих системах, необходимо ответить на вопросы: «Каковы критерии выделения отраслей?», «Что такое комплексная отрасль?» и главное «А существуют ли вообще комплексные отрасли права и (или) законодательства?».

Н.И. Матузов отмечает, что в основе деления права на отрасли и институты лежат предмет и метод правового регулирования. Поэтому нормы отрасли права отличаются высокой степенью однородности. Отрасли же законодательства, регулируя определенные сферы государственной жизни, выделяются только по предмету регулирования и не имеют единого метода. Кроме того, предмет отрасли законодательства включает в себя весьма различные отношения, в связи с чем и отрасль законодательства не является столь однородной, как отрасль права³⁰.

Идея метода как основного критерия отраслевого деления системы права приводит некоторых исследователей к попыткам создания отраслевых методов правового регулирования. Так, А. С. Пиголкин отмечает: «Каждая отрасль имеет свой специфический метод правового регулирования. Так, методом конституционного права является учредительно-закрепительный, финансового — контрольно-ревизионный, трудового — договорно-поощрительный и т. д.»³¹.

В. П. Реутов отмечает неэффективность попыток решить вопрос о составе отраслей права, отраслей законодательства, их соотношении, природе и перспективах развития комплексных образований юридических норм, опираясь на идею единства предмета и метода правового регулирования как признака наличия отрасли права. Он справедливо полагает, что проблемы структуры системы права и законодательства нельзя решать в отрыве от анализа функций права. Возникновение новых отраслей, изменение соотношения между ними — все это можно анализировать лишь с учетом выполняемых правом функций. Новые отрасли права и появляются в местах «наибольшего напряжения», где возникающая новая функция права в той или иной сфере общественной жизни пересекается со спецификой правового воздействия, реализацией специальных юридических функций³².

Следует учитывать, что жилищному праву в любом случае присущи регулятивная и охранительная функции.

Зачастую в литературе предлагаются и иные критерии выделения отраслей права и законодательства.

Так, А. В. Рыбин аргументированно писал, что для выделения группы норм в самостоятельную отрасль права необходимо наличие определенной заинтересованности в регулировании данной группы общественных отношений нормами права, сводимыми в единую группу (отрасль)³³.

Следует согласиться и с идеей, высказанной В. Д. Переваловым и поддержанной рядом теоретиков права, о необходимости всестороннего учета исторических аспектов и генетических связей элементов системы права³⁴.

Подытоживая анализ мнений теоретиков права о критериях и способах образования и выделения отраслей права и законодательства, подчеркнем, что считаем возможным выделять отрасли как права, так и законодательства. Развитие общественных отношений, их усложнение и, как следствие, определенная сложность и многоуровневость правового регулирования приводят к необходимости привлечения дополнительных критериев для выделения в системах права и законодательства отраслей, подотраслей, институтов и субинститутов.

Безусловно, соглашаясь с мнением В. П. Реутова об отсутствии (и вообще невозможности существования) объективных, четких критериев для выделения отраслей, полагаем возможным определить субъективные критерии, которые все и только в совокупности могут быть положены в основу деления права и законодательства на современном этапе развития права на отрасли, подотрасли и т. д.:

— предмет правового регулирования при наличии определенного единства в комплексе регулируемых общественных отношений, зачастую включая специфику конкретного объекта³⁵;

— метод правового регулирования (или соотношение императивного и диспозитивного методов);

— заинтересованность государства и общества в регулировании (развитии и укреплении) определенной группы общественных отношений, включая функции, возлагаемые на право государством в конкретный момент;

— учет исторических аспектов формирования права, регулирующего соответствующую группу отношений;

— заинтересованность конкретного субъекта (законодателя, правоприменителя, теоретика, педагога) в конкретной ситуации в придании какой-либо части права или законодательства статуса отрасли, подотрасли, института.

Каково же место жилищного законодательства в системе российского законодательства?

В. П. Реутов отмечает: «Трудности… при решении проблем практической систематизации действующих норм права и нормативных актов потребовали создания в рамках данного подхода теории раздельно существующих систем права и законодательства, взаимодействующих, но не совпадающих. Но и этого оказалось недостаточно, чтобы объяснить, почему, например, есть та или иная отрасль законодательства, но не существует одноименной отрасли права. Из попыток объяснить этот феномен была развита идея существования комплексных отраслей права и законодательства, вызвавшая сразу же, и до сих пор вызывающая, столько споров. Так, сразу же обнаружилось, что одни полагают, что комплексными являются отрасли (или сферы) законодательства, но не отрасли права, другие, напротив, полагают, что существуют и комплексные отрасли права, и комплексные отрасли законодательства, а третьи — что не существует ни тех, ни других»³⁶.

Следует согласиться с мнением С. В. Полениной, Л. Б. Тиуновой, Л. С. Явича, отмечающих, что признание наличия комплексных отраслей права лишь несколько затушевывает остроту споров, но не решает проблемы по существу³⁷.

Логичны и убедительны рассуждения С. Н. Братуся о том, что ни признание, ни отказ от комплексных отраслей законодательства проблемы практической систематизации не решают, ибо предположение о совпадении систем права и законодательства невозможно реализовать на практике³⁸.

Справедливо высказывание В. П. Реутова о том, что концепция комплексных отраслей права или другой ее вариант — идея о комплексных отраслях законодательства не оправдала возлагавшихся на нее надежд, ибо нет на сегодняшний день сколько-нибудь удовлетворительных и убедительных объяснений того, когда, при каких условиях, каким путем и под влиянием каких факторов комплексные отрасли законодательства превращаются в комплексные отрасли права, а последние — в так называемые полноценные отрасли права³⁹.

Полагаем, что практически любая отрасль современного российского права является комплексной, так же как и любая отрасль российского законодательства. Что позволяет констатировать возможность отойти от терминологии «комплексность отраслей» ввиду их активной интеграции друг в друга. Следует признать, что на современном этапе развития российского общества отрасли права, отраслевые институты и субинституты проникают друг в друга, создавая прочные правовые связи, активно друг с другом взаимодействуя и взаимодополняя друг друга, что является, по сути, положительным результатом развития общественных связей и, как следствие, развития права.

Таким образом, жилищное право представляет собой отрасль российского права, регулирующую диспозитивно-императивным методом все виды общественных отношений, складывающихся по поводу жилых помещений, базирующуюся на жилищном законодательстве (трехуровневой комплексной системе национальных правовых норм).

6. Принципы жилищного права

Говоря о предмете и методе правового регулирования, необходимо остановиться и на вопросах, связанных с принципами соответствующей отрасли права.

Принципы жилищного права — это основные начала (руководящие положения) жилищного законодательства, имеющие обязательный характер, организующее и системообразующее значение среди иных норм жилищного права.

Принципы жилищного права выполняют нормотворческие, правообразующие, правоприменительные функции. То есть именно принципы жилищного права оказывают воздействие при создании правовых норм в рамках жилищного законодательства; а равно обеспечивают правильное понимание и толкование жилищно-правовых норм при их применении.

Принципы жилищного права перечислены в ст. 1 Жилищного кодекса РФ.

1. Принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище раскрывается через полномочия соответствующих органов власти в ст. 2, 12, 13, 14 ЖК РФ. Данные органы в том числе содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище; предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда; стимулируют жилищное строительство; обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и т. д.

2. Принцип безопасности жилища реализуется через постановление Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым», а также через нормы Жилищного кодекса о переустройстве и перепланировке жилья, последствиях самовольных переустройства и перепланировки, нормы Гражданского и Жилищного кодексов о последствиях бесхозяйного обращения с жилыми помещениями и т. д.

3. Принцип неприкосновенности жилища корреспондирует статья 25 Конституции РФ и раскрыт в ч. 1–3 ст. 3 ЖК РФ: «Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, иначе как в предусмотренных Жилищным кодексом целях и в предусмотренных федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая».

4. Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению тесно связан с предыдущим и раскрывается в том числе в ст. 17, 29, 67, 83, 91 ЖК, ст. 293 ГК РФ. Все указанные нормы направлены на обеспечение использования жилых помещений по назначению и обеспечению сохранности жилищного фонда, содержат нормы об ответственности за нецелевое или бесхозяйственное обращение с жилыми помещениями.

5. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища раскрыт в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ: «Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренных федеральным законом».

6. Принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав раскрыт в ч. 2–5 ст. 1 ЖК РФ. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими, не нарушая при этом права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Граждане свободны в выборе места жительства на территории РФ.

7. Принцип равенств участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями за изъятиями, установленными федеральными законами.

8. Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты раскрыт в ст. 11 ЖК РФ, содержащей в том числе и способы защиты жилищных прав.

Кроме того, в жилищном праве, безусловно, применимы обще правовые принципы — добросовестности, разумности, справедливости и гуманности.

7. Жилищное право как наука и учебная дисциплина

Понятие «жилищное право» неоднозначно. Помимо того, что оно является системой правовых норм, оно также является учебной дисциплиной и специфической гуманитарной наукой.

Как наука жилищное право представляет собой систему знаний о правовом регулировании общественных жилищных отношений. Предметом науки жилищного права является действующее российское законодательство, практика его применения, история развития, зарубежный опыт регулирования жилищных правоотношений. Наука жилищного права изучает понятие жилищного права, его происхождение, соотношение жилищных правоотношений с гражданскими и административными правоотношениями, систему и содержание жилищно-правовых норм. В целях изучения указанных категорий анализируются содержание и особенности самих общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений. Полученная совокупность знаний, умений и навыков в области регулирования жилищных отношений составляет содержание науки жилищного права.

Хотя наука жилищного права является относительно молодой, она занимает весомое место в системе базовых юридических наук. Ее интенсивное развитие обусловлено необходимостью обеспечения права каждого человека на жилище.

Одной из основных задач науки жилищного права является с учетом потребностей общества вырабатывать и предлагать новые, современные подходы к регулированию жилищных правоотношений.

Наука жилищного права использует как общенаучные, так и частнонаучные методы познания. К основным методам, применяемым в науке жилищного права, относятся метод сравнительного правоведения, системного и комплексного анализа, исторический метод и др.

Следует отметить, что наука жилищного права зачастую опирается на выводы цивилистики.

Таким образом, наука жилищного права представляет собой систематизированную совокупность знаний о правовом регулировании жилищных отношений.

Как учебная дисциплина жилищное право представляет систематизированную информацию о жилищном праве как об отрасли российского права и как о науке жилищного права.

«Жилищное право» изучается, как правило, отдельной дисциплиной на старших курсах юридических факультетов в целях получения базовых знаний о жилищных правах.

Основной задачей учебной дисциплины «Жилищное право» является обучение жилищному праву (нормам, посвященным регулированию общественных отношений, складывающихся по поводу жилища, и практике их применения) и науке жилищного права (понятиям, суждениям, концепциям, теориям, выработанным исследователями жилищных правоотношений), исходя из их содержания и общего направления развития.

Структура курса «Жилищное право» существенно отличается от структуры действующего жилищного кодекса, что обусловлено необходимостью особой систематизации учебного материала в целях его понимания и усвоения.

В жилищном праве, в отличие от права гражданского или уголовного, не следует выделять общую и особенную части в связи с небольшим количеством норм, регулирующих общие положения о жилищных отношениях. Структурно курс «Жилищное право» можно представить следующим образом:

— введение в жилищное право (его понятие, предмет и метод);

— изучение состава и структуры жилищного законодательства;

— жилищное правоотношение (его состав, особенности, основания возникновения и способы защиты жилищных прав);

— объекты жилищных прав, включая общие положения о жилищном фонде;

— общее понятие о системе жилищных договоров;

— изучение государственного и муниципального жилищных фондов с особенностями предоставления в них жилых помещений;

— рассмотрение особенностей приобретения жилых помещений в собственность, сделок с жилыми помещениями;

— вещные права на жилые помещения, включая вопросы, связанные с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах;

— управление многоквартирными домами, включая вопросы лицензирования соответствующей деятельности;

— капитальный ремонт многоквартирных домов;

— плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

Говоря о науке жилищного права и о жилищном праве как учебной дисциплине, необходимо упомянуть советских и российских ученых, благодаря трудам которых происходило становление и развитие жилищного права и жилищного законодательства. Всем интересующимся глубоким изучением жилищного права как отрасли российской юридической науки известны фамилии таких видных советских ученых, как Г. Н. Амфитеатров, С. И. Аскназий, Ю. Г. Басин, И. Л. Брауде, В. П. Грибанов, Т. И. Илларионова, С. М. Корнеев, И. Б. Марткович, П. С. Никитюк, А. И. Пергамент, П. И. Седугин, В. Ф. Чигира.

Из современных исследователей жилищных правоотношений, безусловно, следует назвать М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Е. С. Гетман, Л. О. Красавчикову, В. Н. Литовкина, С. В. Пчелинцева, Л. М. Пчелинцеву, В. Н. Симонова, Г. Ф. Шешко.

Отдельно в ряду ученых-юристов, оказавших неоценимое влияние на формирование современного российского жилищного права, следует назвать профессоров Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинникова и Ю. К. Толстого.

Хочется также отметить, что в настоящее время научная и учебная литература по жилищному праву крайне многообразна. За последнее десятилетие разными авторами выпущено более двадцати учебников и учебных пособий по жилищному праву. К сожалению, многие из них не в полной мере отвечают университетскому уровню обучения. В конце настоящего учебника приведен список рекомендуемой учебной литературы по жилищному праву, соответствующей государственным образовательным стандартам, являющейся актуальной и полезной при изучении жилищного права.

Дополнительная литература

Андрианов И. И. Реализация конституционного права на жилище // Советская юстиция. 1985. № 7. С. 7–9.

Басин Ю. Г. Принципы советского жилищного права // Правоведение. 1961. № 4. С. 82–91.

Гонгало Б. М. Основные начала российского жилищного законодательства // Цивилистическая практика. 2004. № 4. С. 26–29.

ГонгалоБ. М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. 2005. № 3.

Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Развитие кодификации жилищного права. Кодификация российского частного права 2015 / В. В. Витрянский, С. Ю. Головина, Б. М. Гонгало и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015.

Гуревич М. Г. Основания возникновения жилищных правоотношений // учен. зап. Перм. ун-та. 1961. Т. 19. Вып. 4. С. 166–185.

Литовкин В. Н. Право советских граждан на жилище. М., 1982.

Марткович И. Б. Конституционное право на жилище. М., 1979.

Прасолов Б. В. Конституционное право граждан на жилище // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 34–38.

Прокопченко И. П. Право на жилище. М., 1983.

Рахвалова М. Н. Нормы, регулирующие жилищные отношения, как составляющая жилищного и гражданского законодательства // Семейное и жилищное право. 2013. № 5. С. 44–46.

Седугин П. И. Право на жилище в СССР. М.: Юрид. лит., 1985. 224 с.

Толстой Ю. К. Важный этап кодификации жилищного законодательства // Советское государство и право. 1978. № 11. С. 3–11.

Усков О. Ю. Эволюция права на жилище (законодательство и доктрина) // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.09.2016).

Фаршатов И. А. Право на жилище в условиях перехода к рыночной экономике // Жилищное право. 2000. № 4. С. 25–28.

Шешко Г. Ф. Проект ЖК. Дискуссионные положения //Жилищное право. 2003. № 1. С. 14–23.

Шешко Г. Ф. Реализация полученных замечаний и предложений по проекту нового Жилищного кодекса // Жилищное право. 2001. № 2. С. 41–45.

Шешко Г. Ф. Регулирование жилищных отношений в современных условиях. Проблемные вопросы // Жилищное право. 2004. № 1. С. 38–44.

Чигир В. Ф. Проблема отраслевой принадлежности жилищного законодательства. Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1981. С. 76–79.

Чигир В. Ф., Боровцов В. А. Конституционное право на жилище. Минск, 1985. 104 с.

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ

1. Понятие и признаки жилого помещения; требования, предъявляемые к жилым помещениям; признание жилых помещений непригодными для проживания

2. Назначение жилого помещения

3. Основные правила пользования жилыми помещениями

4. Виды жилых помещений

5. Наемные дома

6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

7. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме

8. Жилищный фонд

1. Понятие и признаки жилого помещения; требования, предъявляемые к жилым помещениям; признание жилых помещений непригодными для проживания

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Статья 15 ЖК РФ признает статус объектов жилищных прав исключительно за жилыми помещениями. Ни многоквартирные дома, ни общее имущество собственников помещений в многоквартирных домах (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т. д.) объектами жилищных прав, согласно этой норме, не являются.

Жилое помещение — основополагающая категория жилищного права. Именно отношения, возникающие по поводу жилых помещений, составляют предмет жилищного права.

Легальное определение жилого помещения содержится в ст. 15 ЖК РФ. Ранее действовавшее российское законодательство никогда подобного определения не содержало.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Несложно заметить, что данная дефиниция составлена законодателем из трех признаков, которых, по его мнению, достаточно для признания того или иного объекта материального мира — жилым помещением.

Очевидно, что данный перечень признаков недостаточен для идентификации помещения как жилого. В юридической литературе различные авторы предлагают дополнить указанный перечень иными признаками. Наиболее интересными и приемлемыми из них являются предназначенность для постоянного проживания⁴⁰ и юридическое признание помещения жилым⁴¹.

Рассмотрим три указанных в определении жилого помещения признака.

1. Изолированность — наличие самостоятельного (автономного) выхода на прилегающий земельный участок или в места общего пользования (на лестничную клетку, в коридор квартиры и т. д.). Следовательно, неизолированные комнаты (проходные, «трамвайчиком») каждая сама по себе не являются объектом жилищного и гражданского права. Они могут отчуждаться, сдаваться внаем, ссуду и т. п. исключительно в совокупности друг с другом.

2. Отношение помещения к недвижимости означает тесную связь помещения (здания, в котором находится помещение) с земельным участком (ст. 130 ГК РФ). Поэтому не относятся к объектам жилищного права сборно-разборные конструкции, дома на колесах, юрты и т. п. При этом не следует забывать, что в рамках конституционного права на жилище такие объекты хоть и не являются жилыми помещениями, но признаются жилищем и неприкосновенны.

3. Пригодность для постоянного проживания — означает соответствие помещения санитарным нормам и правилам, установленным нормативно-правовыми актами.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым»⁴² (далее по тексту — постановление Правительства РФ № 47).

Согласно указанному постановлению оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются создаваемой для этих целей органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления межведомственной комиссией.

В состав комиссии включаются представители создавшего ее органа, а также представители органов, уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля), государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также в случае необходимости — представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), как правило, привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса.

Постановлением Правительства РФ № 47 предусмотрены особенности оценки технического состояния и принятия решений в отношении жилых помещений жилищного фонда РФ и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, а также многоквартирных домов, введенных в эксплуатации в течение 5 предшествующих лет.

Основные требования, которым должно отвечать жилое помещение:

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.

2. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

3. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

4. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). При этом в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

5. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

6. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

7. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

8. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

9. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.

10. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

11. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

12. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах — не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.

13. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

14. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

15. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.

16. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное — 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.

Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.

В случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым в разделе III постановления Правительства РФ № 47, помещение признается непригодным для проживания граждан в порядке, установленном в этом же постановлении.

Межведомственная комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании специального экспертного заключения проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и принимает соответствующие решения.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям включает:

— прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

— определение перечня дополнительных документов;

— определение состава привлекаемых экспертов;

— работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

— составление комиссией заключения;

— составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения;

— принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

— передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 календарных дней с даты регистрации (в некоторых случаях, когда объект поврежден в результате чрезвычайной ситуации — в течение 20 дней) и принимает соответствующее решение в виде заключения либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения. В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в настоящем Положении требованиям:

— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

— о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;

— о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

— об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения.

В случае обследования помещения комиссия составляет в 3 экземплярах акт обследования помещения по форме, установленной в постановлении Правительства РФ № 47.

Комиссия в трехдневный срок со дня принятия решения направляет в соответствующий орган власти два экземпляра заключения.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. В некоторых случаях, когда объект поврежден в результате чрезвычайной ситуации — в течение 10 календарных дней.

Принятое решение с заключением комиссии направляется заявителю в пятидневный срок.

При наличии вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния или по иным специальным основаниям, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, ОМС, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения.

2. Назначение жилого помещения

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением богослужений и других религиозных обрядов и церемоний⁴³. Отдельно подчеркивается запрет на размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, находящихся в многоквартирных домах.

Новеллой постсоветского жилищного законодательства является возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Следует отметить, что норма, допускающая использование жилья для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, с момента ее появления активно обсуждается в юридической литературе. При этом многие авторы в юридической литературе восприняли указанное расширение законных пределов использования жилых помещений негативно⁴⁴.

Полагаем, что использование жилого помещения иными, помимо проживания, способами возможно и вполне допустимо, однако виды допускаемой в жилье деятельности должны быть очерчены в нормах самого Жилищного кодекса РФ. Такими видами могли бы быть в том числе юридическое, психологическое и иное консультирование, нотариальная деятельность, пошив одежды, оформление туристических путевок и иные виды работ и услуг, не предполагающие уровня шума выше предельно допустимого, наличия сильных запахов и т. п.

Согласно же действующему правовому регулированию при осуществлении в жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, граждане должны соблюдать лишь следующие общие ограничения:

— не нарушать права и законные интересы других граждан;

— не нарушать требования, которым должно отвечать жилое помещение;

— правом на осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности обладают лишь граждане, проживающие в нем на законных основаниях.

Однако в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности гражданину, может на законных основаниях проживать одновременно бесконечно большое число граждан: собственники (сособственники) и члены их семей (в том числе бывшие), наниматели и члены их семей, поднаниматели и члены их семей, отказополучатели, рентополучатели, ссудополучатели, временные жильцы.

Кроме того, не представляется возможным для уполномоченного органа проверить, действительно ли все граждане, задействованные в предпринимательской (профессиональной) деятельности, проживают в этом жилом помещении, а не приходят просто на работу, так как обязанность по регистрации таких граждан по месту жительства законом не предусмотрена.

3. Основные правила пользования жилыми помещениями

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями⁴⁵.

Указанные Правила не несут никакой нормативно-правовой нагрузки, так как лишь повторяют нормы Жилищного кодекса в отношении собственников жилья, членов жилищных кооперативов, нанимателей по договорам социального и коммерческого, нанимателей жилья специализированного жилищного фонда, а также членов семей всех указанных лиц. Иные пользователи жилья, даже государственного и муниципального жилищных фондов, в постановлении не упоминаются.

В любом случае, исходя из текста указанных Правил, норм Гражданского и Жилищного кодексов, Типовых договоров найма, можно сформулировать общие права и обязанности для всех без исключения граждан, осуществляющих на той или иной правовой основе пользование жилыми помещениями.

Общие права для всех граждан, проживающих в жилых помещениях по тому или иному основанию (собственники, наниматели, поднаниматели, члены кооперативов, члены семей всех указанных лиц, отказополучатели, ссудополучатели, рентополучатели, временные жильцы):

— право на безопасность и неприкосновенность жилища;

— использовать помещение для личного проживания;

— пользоваться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и коммунальной квартиры;

— получать коммунальные услуги надлежащего качества.

Основные общие обязанности:

— использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных нормативно-правовыми актами;

— осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей;

— обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче, в том числе не осуществлять самовольные переустройство и перепланировку помещения;

— поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

— немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них собственнику, наймодателю, ссудодателю или в соответствующую управляющую организацию;

— допускать в заранее согласованное время в жилое помещение представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

— своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

4. Виды жилых помещений

Статья 16 Жилищного кодекса РФ называет следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилой дом — индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Указанные три вида помещений не вызывают серьезных дискуссий в юридической литературе. Выделение же таких видов помещений, как часть квартиры и часть жилого дома, встретило немало критики.

Представляется неправильным выделять в законодательстве, литературе и правоприменительной практике категории частей жилых помещений. Говоря о какой-либо части, в любом случае приходится говорить о конкретной комнате, так как только она может быть индивидуализирована и является пригодной для проживания и изолированной.

Такая точка зрения превалирует в юридической литературе на сегодняшний день: «По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать комнату или несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав»⁴⁶; «С комнатой тесно связаны такие виды жилых помещений, как часть жилого дома и часть квартиры. В силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату»⁴⁷.

В. Н. Литовкин также считает, что в качестве частей квартиры или жилого дома следует рассматривать как две и более комнаты, каждая из которых изолирована, так и две и более комнаты, связанные общим входом (выходом), но в совокупности образующие одно изолированное жилое помещение⁴⁸.

Помимо рассмотренных видов жилых помещений, в литературе предлагаются иногда и иные виды жилья. Например, Ю. К. Толстой пишет: «Было бы, однако, юридически грамотнее прямо записать в законе, что нанимателю-одиночке в общежитии может быть предоставлено и койко-место. На практике это нередко и происходит»⁴⁹.

С подобной позицией согласиться сложно, так как она не вписывается в легальное понятие жилого помещения. Скорее, мы имеем дело с договором найма комнаты в общежитии, предоставленной по нескольким документам, образующим единый договор найма со множественностью лиц на стороне нанимателя.

В настоящее время, говоря о видах жилых помещений, не представляется возможным обойти вниманием категорию «апартаменты».

Действующее федеральное законодательство России не содержит понятия «апартаменты». Они не отнесены законом к видам жилых или нежилых помещений. Однако оборот апартаментов в России увеличивается с каждым годом. Зачастую можно увидеть объявления о строительстве или продаже «апартаментов» или «жилых апартаментов».

Анализ подзаконных актов не дает возможности прийти к какому-то аргументированному решению.

Например, в приказе Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями»⁵⁰ апартаменты рассматриваются как высшая категория номеров в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящих из двух и более комнат (гостиной/столовой / спальни) с кухонным уголком.

В приказе Минстроя «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования»⁵¹ апартаменты определены как жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания.

Согласно п. 2.7 ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования»⁵², апартамент — это номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком, предназначенное для приготовления пищи и отдыха.

Из приведенных определений видно, что на уровне подзаконных ведомственных актов апартаменты преимущественно рассматриваются как разновидность гостиничных номеров улучшенной планировки для временного проживания граждан.

В современной юридической литературе по поводу правового статуса апартаментов нет единой точки зрения. Однако большинство ученых склоняются к признанию нежилого статуса апартаментов.

Например, Е. М. Подрабинок рассматривает апартаменты как разновидность нежилых помещений, отношения по поводу которых еще не урегулированы жилищным законодательством. Он считает, что апартаменты не нужно приравнивать к жилым помещениям, но можно выделить их как особую категорию нежилых помещений с использованием отдельных элементов правового режима жилых помещений⁵³.

Однако имеются по этому поводу и иные точки зрения. В том числе мнение о необходимости рассматривать апартаменты как скрытую форму жилья, возводимую по разным причинам вместо многоквартирных домов⁵⁴.

В действительности, в отсутствие специального законодательного регулирования, ответить на вопрос, являются ли апартаменты разновидностью жилых или не жилых помещений, очень просто.

Статьей 15 ЖК РФ определены признаки жилых помещений. Согласно ст. 16 ЖК РФ к разновидностям жилых помещений относятся комната, квартира и жилой дом. Соответственно, совершенно неважно, как правообладатель называет свое помещение —дворец, избушка, палаццо или апартаменты. Если объект пригоден для постоянного проживания, является изолированным и относится к недвижимости, то это жилое помещение (при условии соответствующей регистрации и при включении в жилищный фонд). Если же объект не отвечает указанным признакам, не может быть отнесен к комнате, квартире или жилому дому, то его, безусловно, нельзя считать объектом жилищных прав, независимо от именования его термином «апартаменты» или каким-либо другим термином.

Говоря о квартирах и жилых домах, следует усвоить и понятие многоквартирного дома, который, не являясь сам по себе видом жилого помещения и соответственно объектом жилищного права в целом, при этом является одной из ключевых категорий жилищного законодательства. Парадоксально, но в тексте Жилищного кодекса такой дефиниции нет. Понятие многоквартирного дома содержится в п. 6 постановления Правительства РФ № 47.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

С точки зрения права большое значение для характеристики жилого помещения имеет выделение общей и жилой площади жилого помещения. Вызывает недоумение отсутствие в Жилищном кодексе понятия «жилая площадь». Ведь предоставление жилья в общежитиях, беженцам, в случаях выселения с предоставлением другого жилого помещения и в целом ряде других случаев осуществляется по шесть кв. м жилой площади на каждого гражданина. Каким образом определять такие площади, не совсем ясно. Очевидно, что жилая площадь жилого помещения представляет собой сумму площадей всех его комнат.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

5. Наемные дома

Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для временного проживания по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или по договорам коммерческого найма.

Наемные дома бывают двух видов: социального использования и коммерческого использования.

В наемном доме социального использования помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам коммерческого найма жилых помещений (доля жилых помещений в таком доме, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50%, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50%).

В наемном доме коммерческого использования помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Иное использование жилых помещений в наемных домах, а также комнат не допускается.

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом «Об ипотеке».

Ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Цель использования здания в качестве наемного дома устанавливается, изменяется или прекращается (изменение и прекращение возможны, только если ни одно помещение в нем не предоставлено внаем гражданам):

1) в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома;

2) решением органа государственной власти, органа местного самоуправления или иных лиц о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования и (или) в соответствии с договором о предоставлении указанной государственной, муниципальной поддержки;

3) актом и (или) договором исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусматривающими предоставление земельного участка для строительства наемного дома либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома;

4) решением собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома;

5) решением органа государственной власти или органа местного самоуправления, либо иного лица, являющегося собственником здания или помещений в нем, — во всех иных случаях.

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в специальном муниципальном реестре (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Порядок учета таких наемных домов и указанных земельных участков устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Допускается перевод жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые. Перевод осуществляется органами местного самоуправления. Для перевода собственник помещения (уполномоченное им лицо) должен подать в орган местного самоуправления заявление, приложив к нему документы, перечень которых установлен ч. 2 ст. 23 ЖК РФ:

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для последующего использования помещения);

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод помещения в нежилое;

— согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к помещению, переводимому в нежилое. При этом помещения признаются примыкающими, если они имеют общую стену или расположены непосредственно под или над переводимым. Такое согласие оформляется в произвольной письменной форме.

Заявитель вправе не представлять указанные планы, а если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, то и правоустанавливающие документы. Если указанные документы не были представлены заявителем, орган местного самоуправления должен запросить их самостоятельно у органов, в распоряжении которых эти документы находятся.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято в течение 45 календарных дней со дня поступления в орган местного самоуправления всех необходимых документов (подачи их заявителем, поступления их из многофункционального центра).

В течение трех дней со дня принятия решения заявителю выдается или направляется соответствующий документ, форма и содержание которого установлены постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение»⁵⁵. Орган местного самоуправления одновременно с этим информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Этот документ подтверждает окончание перевода помещения, если для такого использования не требуется проведения работ по переустройству и перепланировке помещения.

Основания для отказа в переводе помещения:

— непредставление всех необходимых документов (в том числе в случае поступления в орган местного самоуправления ответа на межведомственный запрос об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода помещения, если орган местного самоуправления уведомил об этом заявителя и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

— представление документов в ненадлежащий орган;

— несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

— несоблюдение предусмотренных законом условий перевода помещения.

Условия для перевода помещений:

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое:

— в наемных домах социального использования;

— в целях осуществления религиозной деятельности;

— если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям, или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные нарушения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

7. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ:

— Переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.

— Перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для их проведения собственник помещения (уполномоченное им лицо) непосредственно или через МФЦ направляет в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения заявление по форме, установленной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»⁵⁶.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения;

— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— технический паспорт помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем наниматель такого помещения);

— согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка⁵⁷;

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Порядок и сроки согласования, а также основания для отказа аналогичны порядку, срокам и основаниям, предусмотренным для перевода жилого помещения в нежилое.

Решение о даче согласия является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в Росреестр.

Статья 29 ЖК РФ регулирует правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии оснований, предусмотренных ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску органа местного самоуправления принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние.

Примечательно, что ст. 29 ЖК не содержит санкций для иных пользователей жилых помещений: нанимателей по другим договорам найма, отказополучателей, рентополучателей и т. д., что, безусловно, представляется неправильным.

8. Жилищный фонд

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Статья 19 ЖК РФ содержит две классификации жилищного фонда: по формам собственности и по целям использования.

В зависимости от формы собственности выделяют:

— частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

— государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ и субъектам РФ;

— муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

По целям использования жилищный фонд подразделяется на:

— жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

— специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по договорам найма жилых помещений специализированного фонда или безвозмездного пользования (по правилам раздела IV ЖК РФ);

— индивидуальный жилищный фонд — совокупность частных жилых помещений, используемых гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования;

— жилищный фонд коммерческого использования — совокупность государственных, муниципальных и частных жилых помещений, используемых собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

Жилищный фонд подлежит государственному учету.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Учет жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации. «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»⁵⁸.

Во исполнение данного постановления Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству утвердило Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации⁵⁹.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда включает в себя:

— официальный статистический учет (осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных бюро технической инвентаризации, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ);

— бухгалтерский учет;

— технический учет (составляет основу государственного учета жилищного фонда. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета).

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее по тексту — БТИ).

Учету в БТИ подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд.

В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

— техническую инвентаризацию жилищного фонда;

— оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

— информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Особая социальная важность жилья обусловила необходимость принятия норм о государственном жилищном надзоре, муниципальном и общественный жилищном контроле в целях контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, а также в иных целях, предусмотренных ст. 20 ЖК РФ.

Частью 6 ст. 19 ЖК РФ установлена необходимость осуществления мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности. Проведение такого мониторинга регулируется постановлением Правительства РФ от 29.10.2014 № 1115 «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности» (вместе с «Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности»)⁶⁰ и приказом Минстроя России от 16.04.2015 № 285/пр «Об утверждении перечня показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также порядка и формы предоставления информации» (вместе с «Порядком предоставления информации для осуществления мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности»)⁶¹.

Дополнительная литература

Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С. 2–4.

Гонгало Б. М. Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С. 2–4.

Горева С. А. К вопросу об определении термина «апартаменты» // Норма. Закон. Законодательство. Право: материалы XXII Международной научно-практической конференции молодых ученых (9–10 апреля 2020 г., г. Пермь) / науч. ред. О. А. Кузнецова; Пермский государственный национальный исследовательский университет. Пермь, 2020. С. 42–45. URL: http://www.psu.ru/files/docs/science/books/sborniki/norma-zakon-zakonodatelstvo -pravo-2020.pdf.

Горячева Е. В. Квартира как объект права собственности: сравнительно-правовой анализ и тенденции развития // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 17–21.

Дроздов И. А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С. 11–18.

Жиров А. Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики // Жилищное право. 2011. № 12. С. 47–58.

Камышанский В. П. Переустройство и перепланировка квартиры по новому Жилищному кодексу // Жилищное право. 2005. № 6. С. 21–26.

Кобыленкова А. И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 31–35.

Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 29–30.

Куринов А. Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право. 2002. № 3. С. 47–51.

Куцина С. Наемные дома // ЭЖ-Юрист. 2014. № 45. С. 14.

Макеев П. В. К вопросу о видах жилых помещений // Жилищное право. 2011. № 4. С. 83–89.

Макеев П. В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан // Жилищное право. 2010. № 11. С. 24–28.

Миролюбова О. Г. О понятии жилого помещения // Вестник Ярославского государственного университета им. П. Г. Демидова. Серия Гуманитарные науки. 2015. Вып. 1 (31). С. 49–54.