М.Т. Саблин

Покупка квартиры в России. Техника подбора, юридической проверки и проведения сделки

Издание третье,
переработанное и дополненное

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 365(470+571)

ББК 67.404.212.47

С12

Саблин М. Т.

Что необходимо знать и уметь делать для покупки квартиры на вторичном рынке и в новостройке? Как найти деньги? Какие российские особенности необходимо учитывать при покупке жилья? Обо всем этом и множестве иных аспектах покупки квартиры вы можете прочесть в данной книге в формате «от А до Я».

Из монографии вы узнаете, как выбрать наиболее выгодную ипотечную программу и получить кредит, получить субсидию, выбрать риэлтора, как покупать самостоятельно и по каким параметрам выбирать квартиру, на что обращать внимание при чтении объявления, проведении осмотра, какие расходы несет покупатель, как проверить достоверность цены, каковы тенденции на рынке жилья.

Значительное внимание уделено проверке «юридической чистоты» квартиры. Автор стремился подробно и понятно описать, какие конкретно документы проверять и на какие моменты обращать внимание, как сформулировать договор купли-продажи квартиры, соглашение об авансе, как провести расчеты без рисков для себя, как реально защитить свои права на каждом этапе покупки квартиры.

В работе разъяснены законные и «серые» схемы строительства с указанием рисков для дольщика, приведены правила проверки застройщика и правомерности строительства, а также ключевые меры контроля за строительством многоквартирного жилого дома. 

Описаны основные мошенничества на рынке недвижимости, приведены правила ведения переговоров, безопасности сделок, противодействия их внушению и способы нейтрализации стресса при покупке квартиры, который может сравнится с прыжком с парашюта.

Частным инвесторам будет полезен раздел о покупке квартиры для сдачи в наем с описанием специфики выбора квартир нанимателями и правил сдачи в наем.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г.

Книга будет интересна покупателям и продавцам квартир, риэлторам, юристам, адвокатам, работникам ипотечных банков, сотрудникам Росреестра, частным инвесторам, научным работникам, а также широкому кругу читателей.

УДК 365(470+571)

ББК 67.404.212.47

© Саблин М.Т., 2011

© Саблин М.Т., 2017, с изменениями

© ООО «Проспект», 2017

Предисловие

Покупка квартиры — это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. В сделках на вторичном рынке необходимо уметь проверять «юридическую чистоту» квартиры, оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц, знать, как получать документы независимо от продавца и как находить компромисс по условиям договора. При покупке новостройки важно уметь проверять правомерность строительства и правоспособность застройщика.

Помимо юридических аспектов, следует научиться определять характеристики «квартиры мечты», знать, на что обращать внимание при осмотре квартиры, уметь оценивать ее качество, достоверность цены, вести переговоры с людьми разных социальных статусов, сопротивляться внушению, убеждать, преодолевать стрессы, обеспечивать безопасность сделки и т. д.

Отметим и цены на квартиры. Недвижимость — это наиболее дорогостоящий актив, который приобретает человек в своей жизни. На квартиру либо копят годами, либо очень долго расплачиваются по кредиту на нее. Потому и просчеты в данном вопросе недопустимы.

Данная книга призвана помочь покупателю разобраться в нюансах процесса приобретения квартиры и не допустить распространенных ошибок. Наша цель дать ответ на вопрос: «Как купить отличную квартиру?»

Автор, основываясь на личном многолетнем опыте сопровождения сделок по покупке квартир на вторичном и первичном рынке, ставил цель комплексно описать технику данного процесса (техника, от греч. téchne — искусство, мастерство, умение), начиная от формирования требований к будущему жилью и до первого месяца проживания в нем, наглядно показать ключевые проблемные участки и задачи, которые необходимо решать на каждом этапе покупки квартиры с приведением конкретных вариантов решения данных задач.

Как читать эту книгу? Читатель может читать всю книгу целиком либо выбирать лишь разделы, необходимые для решения возникших вопросов.

Первая глава содержит данные о рынке недвижимости, о потребности в жилье населения страны, средних ценах, тенденциях по объемам строительства квартир. Также описаны различные способы решения квартирного вопроса, в том числе нестандартные.

Во второй и третьей главах приведен перечень расходов при покупке квартиры и описаны способы накопления суммы, необходимой для покупки квартиры, в том числе раскрыты конкретные условия получения государственной поддержки (субсидий) и даны рекомендации по получению ипотечного кредита.

Четвертая, пятая и шестая главы посвящены процессу покупки квартиры на вторичном рынке. Главы соответствуют трем различным стадиям данного процесса:

• поиску квартиры: приведены требования к жилью, каналы поиска квартиры, правила выбора риелтора, особенности прочтения объявлений, правила осмотра квартир и обеспечения безопасности, основы переговорного процесса и способы преодоления стресса;

• проверке «юридической чистоты» квартиры: раскрыты способы проверки права собственности продавца, идентификации самого продавца, даны критерии оценки факта наличия прописанных в квартире лиц, описаны основные мошенничества и способы выявления подделки документов;

• заключению договора купли-продажи квартиры: приведены рекомендации по условиям договора купли-продажи квартиры, даны особенности альтернативных сделок, покупки квартиры с торгов, отражены требования к безопасности расчетов с описанием схем расчетов через банковскую ячейку и аккредитив. Заканчивается шестая глава описанием нюансов государственной регистрации перехода права собственности, требований к передаче квартиры покупателю и первого месяца проживания в квартире.

Седьмая глава описывает покупку строящейся квартиры в новостройке с рекомендациями по выбору данных объектов, проведению проверки правомерности строительства и застройщика. Также указаны законные и «серые» схемы строительства (практически ушедшие в прошлое) с описанием типовых условий первых и рисков вторых схем.

Восьмая глава предназначена для частных инвесторов, которые планируют приобрести квартиру для последующей сдачи внаем с приведением необходимых расчетов и правил сдачи квартир внаем. Данная глава может быть полезна также собственникам квартир для успешной сдачи квартир внаем и получения прибыли.

В приложениях к книге дан перечень документов для проверки продавца и квартиры, образцы договора купли-продажи квартиры, расписки, акта приема-передачи квартиры и договора найма квартиры.

Книга предназначена:

• для покупателей квартир;

• продавцов квартир;

• риелторов;

• юристов;

• специалистов, осуществляющих проверку «юридической чистоты» квартир;

• адвокатов по спорам в сфере купли-продажи недвижимости;

• сотрудников Росреестра;

• ипотечных брокеров;

• частных инвесторов, зарабатывающих на сдаче квартир в аренду;

• студентов высших учебных заведений и научных работников.

Также книга может представлять интерес и для широкого круга лиц, интересующихся данной темой.

В заключение выражаю благодарность Л. Р. Саблиной и Т. В. Саблину за помощь в подготовке книги.

С уважением,
Максим Саблин

Глава 1.
Квартирный вопрос в России

И невозможное возможно,
Дорога дальняя легка

А. Блок. «Россия»

1.1. Рынок недвижимости: понятие недвижимости, жизненный цикл объекта, экономическая сущность и правовой статус, виды жилых помещений, рынок недвижимости

Знание некоторых принципов легко
возмещает незнание некоторых фактов.

Гельвеций

Покупатели и продавцы — это одна из частей общей системы, включающей и других участников, и множество различных отношений, причин и следствий, называемых рынком недвижимости. Покупка квартиры не отделена от рынка недвижимости, а рынок неотделим от системы законодательства и конкретной социально-экономической ситуации, регулирующей рынок экономическими законами.

Чтобы добиться успеха в своем личном частном случае покупки квартиры, покупателю целесообразно понять эту общую ситуацию, ее правила и состояние. Такой подход, называемый системным, позволит покупателю выявить предпосылки, объясняющие поведение продавцов, проанализировать причины появления высоких цен на квартиры, прогнозировать понижение цен, по сообщениям в прессе делать правильные выводы о последствиях для рынка недвижимости.

Это также позволит покупателю сформировать собственное поведение и собственную позицию по ситуации на рынке, поможет правильно себя вести, находить больше аргументов, не поддаваться на убеждения продавцов, поведение которых отклоняется от некоей «нормальной» модели поведения в текущей общей ситуации. Для того чтобы разобраться в рынке недвижимости, следует определиться с понятиями.

Понятие, признаки и свойства недвижимости

Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства¹.

Недвижимое имущество обладает рядом признаков, классифицируемых на материальные, экономические, социальные и правовые.

К материальным (физическим) признакам недвижимости следует отнести:

• неподвижность (стационарность). Объект либо является неподвижным по своей природе (земельный участок), либо прочно связан с землей и неперемещаем без несоразмерного ущерба для назначения. Собственно, сам термин возник из слова «недвижимость». Это самый главный признак недвижимости. Конечно, технологии позволяют двигать и недвижимость. К примеру, в 1938 г. в рамках расширения улицы Тверской здание московской мэрии (старинное здание конца XVIII в.) было передвинуто на 14 м от проезжей части без ущерба для здания. Также есть здания, которые крутятся вокруг своей оси. Но это пока что исключения;

• долговечность. У недвижимого имущества срок службы гораздо дольше остальных товаров. Земельные участки по своей природе практически вечны, а «официальный» срок службы жилых зданий составляет от 90 лет (деревянные стены) до 150–200 лет (кирпичные стены)². Памятники архитектуры вообще могут функционировать тысячелетиями.

Также к материальным признакам относят прочность, незаменимость (уникальность), фундаментальность, индивидуальную определенность, материальность.

Недвижимость, за исключением земли, всегда представляет собой конструктивно сложный объект, требующий обслуживания, имеет определенное назначение (непроизводственное, производственное), не потребляется в процессе пользования.

С экономической точки зрения недвижимость является товаром, т. е. объектом сделок (купли-продажи, дарения, залога), удовлетворяющим различные реальные или потенциальные потребности и имеющим определенные качественные и количественные характеристики³.

Недвижимость, особенно жилая, имеет и важное социальное свойство, обеспечивая защиту от внешних воздействий во все времена года, комфорт и личное пространство, возможность создания семьи и рождения детей и удовлетворение других социальных потребностей. Эти свойства жилья и обусловливают его ценность в социально-экономических отношениях и высокую стоимость как товара.

С правовой точки зрения недвижимость представляет собой объект гражданских прав — вещь, ключевым признаком которой является невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Законодатель причислил к недвижимости земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но оставил перечень открытым.

Вопрос признания объекта недвижимым имуществом имеет и практическое значение. К примеру, часто возникает вопрос: являются ли недвижимостью строящиеся объекты, например построенный наполовину многоквартирный дом? По физическим свойствам — это уже недвижимость, но для того чтобы стать недвижимостью в правовом смысле, объект должен быть «описан» органами технической инвентаризации как объект недвижимости — дом (здание) и зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Юридически строящееся помещение станет недвижимостью, только если все работы по строительству будут прекращены, объект законсервирован и зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства.

Объекты недвижимости могут принадлежать участникам рынка на различных правах, к примеру на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования. Закон предоставляет право любому лицу покупать, продавать, сдавать в аренду и иным образом распоряжаться объектами недвижимости, однако оборот недвижимости производится под особым контролем государства — переход права собственности, а также ряд сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которая придает правам на недвижимость особую защищенность и устойчивость.

При этом объект недвижимости как предмет оборота имеет множество правовых особенностей, из которых отметим:

• права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в установленном порядке;

• отчуждение доли в праве собственности на недвижимость подлежит еще и нотариальному удостоверению;

• местонахождение недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

• установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (15 лет), чем на движимое имущество (5 лет);

• специально и особо урегулирован вопрос с самовольной постройкой как недвижимой вещи (ст. 222 ГК) (для движимых вещей такой проблемы нет ввиду иной природы данных вещей).

Таким образом, объект недвижимости существует в единстве материальных (физических), экономических, социальных и правовых свойств.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Видами жилых помещений являются:

• дом, часть дома;

• квартира, часть квартиры;

• комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании⁴.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Рынок жилой недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости.

Вовлечены в гражданский оборот не все объекты недвижимости. Для того чтобы конкретный объект недвижимости стал оборотоспособным, его необходимо описать, идентифицировать и закрепить в технических документах, а также, условно говоря, «прикрепить» к собственнику, который и будет им распоряжаться, получая прибыль и формируя спрос и предложение.

Ключевым механизмом рыночных отношений являются спрос и предложение, которые и определяют в итоге цену на объекты — если спрос слишком велик, а предложений много, то повышается и цена на объекты, чему яркий пример рынок жилья в России.

В период советской власти частной собственности на квартиры не было — только государственная или муниципальная, что делало невозможным ни куплю-продажу, ни ипотеку квартир, ни какие-то иные сделки с квартирами в традиционном понимании, и весь «рынок» состоял в том, что одну квартиру обменивали на другую.

С 1990-х гг. с признанием института частной собственности и началом приватизации жилья для перевода в частную собственность были созданы предпосылки для перехода к рыночным отношениям.

И это принесло результат — доля частного жилищного фонда за 1990–2007 гг. увеличилась с 33 до 81,5 %, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 18,5 %⁵. По состоянию на конец 2012 г. в частной собственности находилось около 87,0 % жилищного фонда.

Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда 69 % (2004 г.), в Великобритании — 81 % (2003 г.), в Румынии — 97,5 % (2002 г.), в Эстонии — 96 % (2005 г.), в Болгарии — 92,5 % (2005 г.), в Литве — 90,9 % (2001 г.)⁶.

При этом уровень обеспеченности жильем в России низок: к началу 2012 г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв. м жилья, что в 2–3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. м/ чел., Великобритании — 62 кв. м, Германии — 45 кв. м⁷.

На данный момент право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, и по крайней мере появился механизм приобретения квартиры за деньги, который полностью отсутствовал до 1990 г., когда квартиры давало «безвозмездно» государство.

Кроме того, программа бесплатной приватизации жилья в очередной раз продлена до 1 марта 2018 г., что позволит расширить количество объектов, вовлеченных в рыночный оборот (из 87,0 % частного жилищного фонда 83,5 % перешло в частную собственность граждан в результате приватизации, тогда как в 1995 г. было приватизировано только 36 %).

Однако по историческим меркам рынок жилой недвижимости, как и вообще рынок, в современной России очень молод. Его возникновение и становление укладывается в три десятка лет, прошедших с возрождения института частной собственности и установления рыночных механизмов оборота.

Но если другие рынки (к примеру, рынок ценных бумаг) за это время неплохо структурировались, то рынок купли-продажи жилых помещений пока связан с существенными рисками для его участников, что свидетельствует о недостаточном урегулировании оборота квартир как на уровне закона, так и на уровне практики его применения.

Достаточно вспомнить огромное количество лиц, лишившихся жилья «благодаря» несовершенству законодательства о приватизации и отсутствию на тот момент разъяснения Конституционного Суда по поводу применения института добросовестного приобретателя. Или вспомнить ранее действовавший для сделок с недвижимостью срок исковой давности в 10 лет, который делал проверку «юридической чистоты» излишне глубокой, а покупку — потенциально рискованной во всех случаях.

Но отметим, что и сейчас рынок квартир так и не стал открытым и безрисковым. В ряде стран весь процесс оформления сделок с квартирами осуществляется уполномоченным лицом, которое отвечает за «юридическую чистоту» квартиры и сделки, деньги за квартиру забирает на депозит (исключая риски мошенничества) и даже может попросить продавца провести в квартире небольшой ремонт и наладить неработающее оборудование. В других странах отсутствует в принципе институт прописки, являющийся камнем преткновения в российской правовой системе.

В России же покупателю квартиры фактически предлагается за государство каждый раз решать сложнейшую задачу по нейтрализации и преодолению всего комплекса рисков в отношении себя лично и покупаемой им недвижимости, причем решать скорее «вопреки, чем благодаря», поскольку необходимых инструментов для решения задачи законодатель не дает.

Но следует все же оговориться, что купить квартиру без последующих проблем «сложно, но можно», поскольку даже формирующийся рынок имеет свои правила и для покупателей, готовых немного потрудиться и самостоятельно разобраться в этих правилах, позволяет успешно решить жилищный вопрос.

Кроме того, ушли в прошлое «лихие» 90-е гг. XX в., на которые пришелся пик мошенничеств на рынке недвижимости. Нынешнее состояние рынка при всех его проблемах намного более цивилизовано, чем было еще два десятилетия назад.

Отметим и еще один немаловажный факт — сам жилой фонд, являющийся предметом рыночного оборота, морально и физически устарел, эксплуатация помещений системой ЖКХ производится неэффективно, новые дома строятся в недостаточном объеме⁸, в связи с чем покупатель зачастую вынужден покупать «старую» квартиру с неудобной планировкой, но за очень высокую цену.

Цель покупателя — изучить тот сегмент рынка, на котором он планирует приобрести недвижимое имущество, понять его правила и особенности, текущие тенденции. Если спрос на квартиры выше, чем предложение, то это «рынок продавца», на котором покупателю очень сложно навязать свои условия и сбить цену — продавец просто найдет другого покупателя.

Если же предложений по квартирам много, а покупателей мало, то это «рынок покупателя», на котором именно покупатель устанавливает правила, имеет возможность выбирать квартиры и торговаться. В современной России «рынок покупателя» возникал только в периоды кризисов (1998, 2004, 2008–2009, 2014–2015 гг.), остальное же время властвовал продавец. Но начиная с 2015 г. цены, наконец, начали снижаться и вернулись лет на пять назад. Можно констатировать, что «рынок продавца» закончился, а покупатель в состоянии выбирать квартиру в спокойном режиме, без аукционов «кто выше предложит цену», без возможности толком проверить «юридическую чистоту» и прочих минусов «рынка продавца».

Рынок жилья можно сегментировать по множеству критериев, приведем лишь несколько примеров. Для выбора квартиры необходимо знать эти сегменты:

• по готовности объекта: рынок новостроек (первичный рынок) и рынок готовых квартир (вторичный рынок);

• по количеству комнат: рынок однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных квартир;

• по цене квартир: рынок дешевого, эконом-, бизнес- и элитного класса квартир;

• по районам: центр, престижные районы не в центре, спальные районы, окраины, ближний пригород.

Рынок недвижимости имеет свои особенности:

• рынок локализован, поскольку объекты в силу физических свойств привязаны к определенной территории;

• рынок носит конфиденциальный и часто непрозрачный характер: именно поэтому открытые источники часто необъективны и нет точных данных о ценах на недвижимость и условиях ее приобретения;

• спрос определяется не столько потребительскими качествами, сколько местоположением;

• объект служит не только средством для удовлетворения потребности человека в жилье, но и объектом инвестиционной деятельности.

1.2. Состояние жилищного фонда России: объем жилищного фонда, количество нуждающихся в жилье, обеспеченность граждан метрами в России и за рубежом, объемы ввода жилья, цены на квартиры

Именно то, как вы собираете,
организуете и используете информацию,
определяет, победите вы или проиграете.

Б. Гейтс

Существо квартирного вопроса в том, что цена недвижимости по сравнению с зарплатой невероятно высока. Без чьей-либо помощи купить квартиру не под силу большинству населения России. В итоге дети, уже после того как станут взрослыми и даже женятся, вынуждены жить с родителями вместе со своей семьей и детьми.

Это по меньшей мере странно, ведь в России плотность населения составляет 8,6 человека на 1 кв. км⁹, в отличие, например, от Японии, где плотность составляет 338 человек на ту же единицу.

Таким образом, места для проживания в России предостаточно, вопрос в том, почему жилье является недоступным для покупки за счет собственных средств для большинства населения? Но поиск ответа на этот вопрос выходит далеко за рамки этой книги, поэтому мы приведем лишь фактические данные о состоянии жилищного фонда России:

• объем жилищного фонда;

• состояние жилищного фонда;

• обеспеченность жильем граждан России и мировые стандарты;

• количество нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• данные о фактическом и необходимом объеме ежегодного ввода жилья;

• цены на квартиры в России и Москве.

Жилищный фонд России

Количество квадратных метров, пригодных к проживанию, по данным официальной статистики, в 1990 г. составляло 2425,1 млн кв. м, а по состоянию на 2014 г. составляло 3369 млн кв. м. Жилищный фонд распределен неравномерно: больше 70 % составляет городской фонд, остальное — сельский фонд.

При этом около 88 млн кв. м жилья относится к ветхому и аварийному фонду. Уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 60 %.

Количество квадратных метров на человекав России и за рубежом

По данным официальной статистики, на одного человека в России в среднем приходится по 24,4 кв. м общей площади жилья (т. е. не жилой площади, а общей)¹⁰. В 1980 г. обеспеченность жильем составляла 13,4 кв. м, т. е. прогресс налицо (см. табл. на с. 15). Однако нашу страну обогнал Китай с несколькими миллиардами населения — в Поднебесной обеспеченность жильем составляет 27 кв. м на человека.

При этом обеспеченность жильем в среднем на душу населения еще в конце 1990 г. в ряде других стран составляла¹¹:

Страна

Общая площадь, кв. м

Среднее количество комнат

1

2

3

Швеция

52,0

2,0

США

51,0

2,2

Швейцария

45,5

1,8

Франция

40,0

1,6

Германия

38,6

2,2

Австралия

36,0

1,8

Великобритания

34,5

1,8

Япония

30,0

1,3

Греция

25,0

0,9

Италия

24,5

1,3

По данным Организации экономического сотрудничества и развития, по обеспеченности жильем на человека Россия занимает 32-е место в мире. По количеству комнат на человека Россия занимает 36-е место в мире (0,9 комнат на человека)¹².

Но как оценить данные о площади на одного человека? Какая площадь считается достаточной и комфортной на одного человека? Для этого существуют определенные нормы жилья, достаточные, по мнению специалистов, для комфортного проживания.

Основные показатели жилищных условий населения

1990

1995

2000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), — всего, м²

16,4

18,0

19,2

20,8

21,0

21,4

21,8

22,2

22,6

23,0

23,4

23,4

23,7

24,4

из нее:

в городской местности

15,7

17,7

18,9

20,4

20,7

21,1

21,4

21,8

22,1

22,5

22,9

22,9

23,3

24,0

в сельской местности

18,1

18,7

19,9

21,9

22,0

22,5

22,9

23,4

24,0

24,5

24,8

24,7

25,0

25,6

Число квартир — всего, млн

48,8

52,0

55,1

57,4

58,0

58,6

59,0

59,5

60,1

60,8

61,5

61, 3

62,9

64,0

из них:

однокомнатных

. . .

12,1

12,8

13,3

13,4

13,6

13,7

13,9

14,1

14,3

14,6

14,5

14,5

15,3

двухкомнатных

. . .

21,9

22,6

23,2

23,4

23,6

23,6

23,7

23,9

24,1

24,3

24,0

23,9

24,9

трехкомнатных

. . .

15,0

16,2

16,8

17,0

17,1

17,2

17,3

17,4

17,6

17,7

17,6

17,5

18,2

четырехкомнатных и более

. . .

2,4

3,5

4,1

4,2

4,3

4,5

4,6

4,7

4,8

4,9

4,9

4,9

5,2

Средний размер одной квартиры, м² общей площади жилых помещений

46,6

47,7

49,1

50,4

50,8

51,3

51,8

52,4

52,8

53,3

53,6

54,1

54,0

54,6

однокомнатной

. . .

31,7

32,0

32,3

32,5

32,6

32,9

33,3

33,4

33,6

33,8

34,6

34,4

35,0

двухкомнатной

. . .

44,7

45,4

45,7

45,9

46,2

46,5

46,9

47,1

47,3

47,5

48,1

47,6

48,3

трехкомнатной

. . .

59,3

60,4

61,0

61,4

61,9

62,3

62,8

63,2

63,6

64,0

64,4

64,3

65,2

четырехкомнатной и более

. . .

77,3

82,6

91,8

93,2

95,5

97,5

100,0

101,8

103,7

105,4

102,8

102,5

104,5

Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года), %

20

15

11

7

6

6

6

5

5

5

5

5

5

5

Капитально отремонтированных помещений в квартирах жилых домов за год, тыс. м² общей площади

29 103

11 666

3832

5552

5302

6707

12 381

17 316

8660

4326

3995

3045

2836

4332

Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации, по состоянию на конец года)

всего, тыс.

53

12 479

17 351

23 668

25 149

25 838

26 442

27 672

28 459

28 752

29 156

29 839

30 158

30 557

в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации

0,2

36

47

63

66

69

70

73

75

76

77

78

79

77

Изначально, еще в Советском Союзе, норма проживания была скорее гигиеническая, чем социальная. Так, в 1919 г. впервые была установлена норма в 8,25 кв. м на человека, т. е. помещение примерно 2 на 4 м. В 1929 г. эту норму повысили до 9 кв. м. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР 1983 г.¹³ норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека.

На текущий момент показатель перестал быть «гигиеническим» и стал «социальной нормой площади жилья», которая составляет 18 кв. м на одного человека¹⁴. Эта норма в среднем соблюдается, поскольку, как мы уже писали выше, на одного человека приходится 24,4 кв. м, но это никак не означает, что у каждого россиянина такие условия. Очевидно, что у кого-то меньше 18 кв. м, у кого-то больше. Отметим, что норма в 18 кв. м — это норма на одного для семьи из 3 человек. Если же в семье меньше человек, то норма выше:

• 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек (т. е. квартира должна быть 54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м — для семьи из четырех человек);

• 42 кв. м — на семью из двух человек;

• 33 кв. м — на одиноко проживающего гражданина.

По данным ЦНИИЭП, норма обеспеченности жильем должна быть 28 кв. м общей площади на человека, при этом «нижним показателем обеспеченности здоровым жилищем», согласно исследованиям данного института, является норма в 19,5 кв. м общей площади на человека¹⁵. По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м¹⁶.

На Западе подход к определению площади иной — требования распространяются на каждую комнату исходя из ее назначения, а не на общую площадь помещения. Так, например, площадь общей комнаты для 2–4 проживающих должна быть в Германии и Швеции не менее 20 кв. м, в Дании и Голландии — не менее 18 кв. м, с учетом площади, необходимой для приема пищи. Спальня же должна быть площадью не менее 13 кв. м — в Германии, 11 кв. м — в Голландии и 12 кв. м — в Швеции¹⁷.

Уровень благоустройства жилищного фонда России также не вполне отвечает современным требованиям. Лишь 78 % жилых единиц имеют водопровод, 74 % — канализацию, 67 % — ванну или душ. Гораздо ниже эти показатели в сельской местности: водопроводом здесь оборудовано только 46 % жилищного фонда, канализацией — 37 %, ванной или душем — 27 %. Для сравнения: в США водопроводом, канализацией, ванной или душем оборудовано практически 100 % жилых единиц, а в государствах ЕС — 90–100 %¹⁸.

Нуждающиеся и получившие жилье

К нуждающимся в жилье, в соответствии с Жилищным кодексом РФ¹⁹, отнесены:

• лица, не являющиеся нанимателями или собственниками или членами семьи нанимателя или собственника помещения;

• лица, обеспеченные жилой площадью менее учетной нормы (отметим, что учетная норма площади не соответствует социальной норме жилья и устанавливается органом местного самоуправления. Как правило, учетная норма составляет около 9 кв. м на человека);

• лица, проживающие в аварийном и ветхом жилье;

• лица, проживающие с больными, проживание с которыми невозможно.

В 1990-х гг. к нуждающимся в жилых помещениях официально относили 9,96 млн семей (20 % от всех семей). В 2012 г. официально нуждающихся осталось 2,74 млн семей (5 % от всех домохозяйств).

При этом всего 6–7 % в год из тех, кто официально состоял на учете в качестве нуждающегося, улучшает свои жилищные условия.

Но чтобы «попасть в статистику», необходимо встать на учет в качестве нуждающегося, для чего предоставить массу подтверждающих документов и пройти ряд бюрократических процедур. Поэтому статистика в данном вопросе мало соответствует реальности, что подтверждает следующий факт: если по статистике только 5 % нуждающихся, то, по данным Государственного совета (совещательный орган при Президенте РФ), хотели бы улучшить свои жилищные условия около 28 млн семей или 61 % российских семей²⁰.

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2013 г. 27 % российских семей отметили, что испытывают стесненность в жилищных условиях, а среди семей с детьми в возрасте до 18 лет на это обстоятельство указали 48 % семей, 6 % граждан указали на плохое или очень плохое состояние занимаемого жилого помещения.

Согласно официальным целям федеральной целевой программы «Жилище» за период с 2015 по 2020 г. 215,24 тыс. семей должны получить жилье.

Объемы ввода жилья

Сколько жилья вводится в год, показывает следующая таблица:

Ввод в действие общей площади жилых домов, млн кв. м

1992

1995

2000

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

41,5

41,0

30,3

36,4

41,0

43,6

50,6

61,2

64,1

59,8

58,4

62,3

65,7

70,2

83,9

84,9

Как видно из таблицы, ежегодно вводится в действие все большее количество домов — начиная с провала 90-х и начала 2000-х и заканчивая резким взлетом в 2014 г. Но в советские времена в РСФСР строили каждый год 75–80 млн кв. м жилья, поэтому целых двадцать лет строительная отрасль не могла прийти в себя²¹. Однако в 2014 г. Россия ввела рекордный за всю свою историю объем жилья, побив рекорд РСФСР 1987 г.²²

Общая потребность населения России в жилье, определенная Правительством РФ исходя из данных 2001 г., составляла 1570 млн кв. м, для чего необходимо было увеличить жилищный фонд на 46 %²³. Если сравнивать с потребностью населения в жилье, то ввод даже 80 млн кв. м жилья в год составляет лишь 5 % от необходимого объема, и план будет в среднем выполнен только через 20 лет, когда потребность в жилье будет совершенно другой.

Цены на квартиры в России

Итак, мы подошли к ключевому вопросу: какова цена на квартиры в России? Исходя из того, что объем жилья в разы меньше, чем потребность в нем, стоимость недвижимости по всем известным законам рынка постоянно растет вверх.

В приведенной таблице показаны средние цены по России на строящееся (первичный рынок) и готовое жилье (вторичный рынок):

Средняя цена по России не отражает специфики каждого конкретного региона, где потенциальный покупатель планирует приобрести квартиру. Да и сама статистика не является полностью достоверной — рынок квартир непрозрачен, и зачастую цены в договоре не отражают реально заплаченные суммы, хотя по методике слишком низкие значения учитываться не должны.

Для оценки квартиры необходимо оценивать конкретный город, конкретный район в городе, характеристики конкретной квартиры (старое жилье, элитное жилье и пр. ) и цену, исходя из данного локального рынка. Эта статистическая цена может дать ориентиры при проверке достоверности цены²⁴, однако в какие-то годы Росстат по каким-то причинам не выдает статистику по отдельным городам, а позволяет оценить только округ. Но такая информация покупателю не интересна, ведь интересен конкретный населенный пункт. В одной из прошлых редакций данной книги 2013 г. мы смогли взять с сайта Росстата данные по Москве:

Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м общей площади (руб.), г. Москва, все квартиры различных типов

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Первичный рынок жилья

21 906

24 331

35 364

47 058

58 398

88 590

113 501

127 245

131 218

144 342

129 524

129 966

151 517

Вторичный рынок жилья

20 329

26 810

34 681

42 132

52 444

101 334

127 874

155 271

158 915

170 131

163 203

176 320

177 899

Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, цена за 1 кв. м)

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Все квартиры

5050

6999

8678

10 567

12 939

16 320

20 810

25 394

36 221

47 482

52 504

47 715

48 144

43 686

48 163

50 208

51 714

51 530

в том числе:

квартиры среднего качества (типовые)

4216

5704

7690

9122

11 443

14 320

18 131

22 008

32 504

40 971

49 138

44 481

46 807

44 777

49 872

49 966

49 189

51 370

квартиры улуч-шенного качества

4717

6575

8126

10 134

12 800

15 590

20 313

23 832

34 592

44 015

50 459

46 145

47 685

42 881

47 178

49 252

50 906

49 266

элитные квартиры

7739

10 077

13 413

14 526

17 965

23 599

30 063

34 515

50 175

65 554

69 612

65 617

69 351

49 042

54 543

65 754

50 504

87 019

Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, цена за 1 кв. м)

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Все квартиры

4941

6151

6590

9072

11 557

13 967

17 931

22 166

36 615

47 206

56 495

52 595

59 998

48 243

56 370

56 478

58 085

56 283

в том числе:

квартиры низкого качества

3943

4548

5483

7152

9183

12 004

15 457

19 247

32 961

40 589

50 010

48 439

54 203

42 368

48 102

49 289

51 584

49 769

квартиры среднего качества (типовые)

4431

5371

6422

8789

11 254

13 659

17 911

21 916

36 198

44 630

53 752

48 940

56 762

44 002

51 279

51 419

52 664

51 574

квартиры улуч-шенного качества

5400

6605

7422

9927

12 467

14 720

15 929

23 456

35 616

45 383

57 506

53 956

60 514

50 358

60 547

60 738

62 288

60347

элитные квартиры

8247

12 130

12 009

15 476

16 663

22 906

30 405

34 995

67 979

71 549

83 207

88 140

105 301

73 168

54 525

97 811

99 261

55 034

По состоянию на 2016 г Росстат не предоставил данных о ценах по Москве, поэтому ориентируемся на 2013 г. Исходя из цены 1 кв. м в 177,9 руб., цена однокомнатной квартиры в старой маленькой «хрущевке» площадью 31 кв. м будет стоить 5,5 млн руб. При этом, по данным того же Росстата, среднедушевой месячный доход в Москве на конец 2013 г. составлял 48,621 руб.

Хотя для чистоты эксперимента следует считать не текущий доход, а доходы прошлых лет, в течение которых человек копит деньги на квартиру, и не средний доход, а конкретный доход человека, уменьшенный на обязательные расходы на еду, проживание. Но, по данным ВЦИОМ, 57 % населения вообще никаких накоплений создавать не планируют — откладывать нечего, а у 62 % респондентов (прежде всего молодежи) никаких сбережений нет: что имеют, то и тратят без остатка²⁵.

Поэтому если брать в расчет указанные данные без учета накоплений, то для покупки однокомнатной квартиры москвичу потребуется около 113 месяцев, или почти 9,5 лет, за которые ничего не есть и не пить, а только откладывать на покупку квартиры. Аналогичная ситуация складывается и в регионах, где меньше цены на жилье, но и другая зарплата.

В любом случае покупатели не ориентируются на данные Росстата при покупке квартиры — эти данные попросту не поспевают за реальностью и не являются актуальными в момент подбора жилья. Обычно в каждом регионе есть свои сайты о недвижимости, по которым можно сделать вывод о стоимости жилья, для Москвы это: www.cian.ru, www.avito.ru, www.irr.ru, www.baza-winner.ru.

Приведем примерные цены на квартиры в 2016 г.²⁶:

Город

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

1

2

3

4

Москва

4 400 000

6 000 000

8 000 000

Санкт-Петербург

3 700 000

5 300 000

7 100 000

Новосибирск

2 400 000

3 300 000

4 200 000

Екатеринбург

2 400 000

3 200 000

4 100 000

Нижний Новгород

2 100 000

2 900 000

3 600 000

Казань

2 100 000

3 100 000

3 800 000

Челябинск

2 000 000

2 900 000

3 700 000

Омск

2 100 000

2 800 000

3 600 000

Самара

2 000 000

2 900 000

3 600 000

Ростов-на-Дону

2 000 000

2 800 000

3 700 000

Уфа

2 100 000

2 800 000

3 700 000

Красноярск

2 000 000

2 700 000

3 600 000

Пермь

2 000 000

2 800 000

3 600 000

Воронеж

2 000 000

2 700 000

3 500 000

Волгоград

1 900 000

2 700 000

3 500 000

Саратов

1 800 000

2 500 000

3 300 000

Краснодар

2 000 000

2 800 000

3 600 000

Тольятти

1 800 000

2 700 000

3 400 000

Тюмень

1 900 000

2 700 000

3 400 000

Ижевск

1 900 000

2 700 000

3 400 000

Барнаул

1 800 000

2 600 000

3 400 000

Иркутск

1 900 000

2 500 000

3 400 000

Ульяновск

1 900 000

2 600 000

3 400 000

Хабаровск

1 800 000

2 600 000

3 500 000

Владивосток

1 900 000

2 800 000

3 600 000

Стоит ли ждать, пока в России будет построено много комфортного и благоустроенного жилья и оно станет доступным для всех? Вопрос скорее риторический. Недостаток жилья, ак было указано выше, очень велик, и даже при удвоении, утроении и учетверении годовых объемов ввода, что представляется нереальным исходя из тридцатилетней статистики, этот недостаток объективно не будет устранен. Так что ждать решения квартирного вопроса в этом направлении в ближайшее время однозначно нельзя.

Кроме того, жилье никогда не станет дешевым. Недвижимость везде, даже в европейских социально ориентированных странах стоит дорого и объективно стоить дешево не может. Падения цен на недвижимость ждут уже не один год во всем мире. Такие прогнозы дают эксперты и аналитики, а цены на недвижимость тем не менее после каждого падения восстанавливаются.

Если же цены понижаются, то понижается и доход большинства населения, как было в кризисных годах в России, что равносильно сохранению той же пропорции между ценой и покупательской способностью. Однако как только наметился выход из кризиса, цены вновь начали расти.

Поэтому целесообразно не ждать, когда жилье станет доступным, а искать варианты решения квартирного вопроса. Уже сейчас такие варианты есть: ипотека, субсидии, аренда, признание нуждающимся, переезд в другой город. Вместо квартиры можно купить земельный участок и построить свой дом, есть выбор между готовой квартирой и новостройкой, между дешевыми и дорогими районами, между однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Если правильно подойти к задаче, то можно ее решить.

В рамках книги мы опишем следующие существующие возможности по решению квартирного вопроса при отсутствии достаточного количества денег: получение ипотечного кредита (глава 3), получение субсидии (параграф 2.3), принципиально иные подходы к решению квартирного вопроса (параграф 1.3).

1.3. В чем смысл покупки квартиры? Философские аспекты приобретательства. Нестандартные варианты решения квартирного вопроса: покупка или аренда, город, пригород или деревня, «рай в шалаше», ауншифтинг

Современная цивилизация:
обмен ценностей на удобства.

С. Лем

Если в поисковой системе в Интернете забить вопрос: «Зачем покупать квартиру?», то появляются ответы — «Затем, чтоб у тебя был высоколиквидный актив, который можно сдать в аренду или продать», «И зачем я покупала квартиру», «Зачем покупать дом в живописном месте и ездить туда отдыхать».

Как мы видим, ответы подразумевают покупку жилья. Но где найти ответ, зачем вообще покупать квартиру? Почему не снимать? Почему не купить землю и не построить дом? Почему не жить в деревне?

Годами работая на покупку квартиры или оплату ипотечного кредита, ограничивая себя в еде, нормальном отдыхе и естественном комфорте, человек порой забывает, что приобретение квартиры в собственность не обязательно должно быть самоцелью.

Жизнь не так длинна, чтобы всю ее посвятить неимоверным усилиям по погашению ипотечного кредита и радоваться полному погашению долга только к шестидесяти-семидесяти годам. При таком подходе и текущей продолжительности жизни счастливый собственник может и не успеть ощутить полноту жизни.

И это не единственный аспект данного вопроса. Жилье — очень дорогой актив и требует от человека массу усилий и времени на зарабатывание денег. Это вынуждает постоянно работать и не всегда оставляет выбор возможности смены деятельности, так как увольнение для ипотечного заемщика — это катастрофа. Но насколько полноценна жизнь, посвященная только работе, только приобретательству и материальному благополучию?

Ведь есть и иные интересные сферы деятельности и увлечения, которые не дают много денег или не дают вообще, но дарят душевное удовлетворение и возможность творческой реализации. Стоит ли сознательно ограничивать себя только ради получения квартиры?

Мы не говорим о случаях, когда человек может позволить сравнительно легко купить квартиру или быстро погасить кредит, — в этой ситуации его свобода не особенно ограничивается и возможность выбора остается. Мы говорим о ситуации отсутствия достаточной зарплаты и накоплений для приобретения квартиры, что вынуждает человека ограничивать себя во всем и работать только на оплату ипотечного кредита.

Для некоторых «квартирный вопрос» вообще предопределил жизненный путь — «вынудил» выгодно жениться или выйти замуж, не позволил развестись ввиду отсутствия иного жилья, подтолкнул к выбору профессии, которая гарантировала бесплатное получение квартиры, помог годами ухаживать за престарелым родственником, чтобы где-то жить, предопределил проживание на долгие годы в обветшалом и негодном для проживания месте, чтобы получить право на квартиру.

Сколько отношений, здоровья и жизней испортил «квартирный вопрос», сосчитать сложно. Но, наверное, столько же людей обрели семьи, столько же семей не развалилось, столько же людей достигли карьерных высот только благодаря «квартирному вопросу».

Зададимся вопросом — почему человеку так хочется приобрести квартиру? Почему ради квартиры человек идет на такие жертвы? По нашему мнению, один из ответов кроется в пирамиде потребностей Абрахама Маслоу: после того как человек «нашел что поесть», ему необходимо удовлетворить потребность в безопасности, постоянстве условий существования и комфорте, что как раз и обеспечивается приобретением жилья²⁷.

Ведь именно жилье позволяет спасаться от холода, снега, дождя, именно жилье позволяет ощущать себя в безопасности, именно жилье обеспечивает постоянство условий проживания и комфорт, причем не только «физический» в виде горячего водоснабжения, газа, электричества, но и комфорт «социальный», «психологический», обусловленный тем, что человек — это «существо социальное» и для него важно иметь собственное пространство, важно проживать в нормальном жилье, а не в коробке из-под холодильника или «времянке».

Таким образом, мы приходим к выводу, что стремление к приобретению жилья — это нормальная потребность человека, не связанная собственно с негативным термином «приобретательство».

Более того, без наличия жилья невозможен и переход на более высокие человеческие потребности по этой же пирамиде Маслоу — стремлению к заботе о других, достижению успеха и признания, потребности в самоактуализации и самореализации.

Конечно, рассматриваемые вопросы скорее философские, и по-философски можно и нужно спокойно относиться и к различным аспектам покупки квартиры. Более того, можно найти в этом плюсы — человек подстегивается для достижения более высоких карьерных целей, не живет в праздности, помогает своим детям жить в комфорте и уюте. А уж выбрать время для личной реализации и для отдыха можно при любых ограничениях, это уж точно не препятствие для тех, кто действительно чего-то захотел.

Вопрос, который мы предлагаем рассмотреть в этом разделе, не в том, «как правильно жить», а в том, что возможность выбора есть и в решении «квартирного вопроса».

Как минимум у человека есть возможность выбора места жительства. Место, где человек социализировался, то есть его родной город, чаще всего является для него максимально комфортным для проживания местом в социально-психологическом плане. Родственники, друзья детства и студенческих лет значат для российского человека больше, чем для представителя Запада, склонного к переездам и самостоятельной жизни.

Возможно, эта традиция восходит к общинному строю России или особенностям географического положения, которому можно было противостоять лишь вместе, а не в одиночку. Может, от этого некоторые зрелые уже люди живут с родственниками и не желают приобретать или хотя бы снимать другое жилье.

Вместе с тем глобализация, появление транснациональных вариантов построения карьеры, развитие транспортной инфраструктуры, упрощение миграций в другие страны позволяют каждому переехать в другой город, в российскую деревню или за границу.

Цивилизация становится более мобильной, границы стираются, в зоне доступности появляются самые отдаленные участки земного шара, причем можно недолгое время жить в разных местах, а затем переезжать обратно «на родину». Поэтому объективно ситуация меняется — переезд в другой населенный пункт является осуществимым: крупный город, пригород, деревня, небольшой или большой город за рубежом — человек имеет возможность выбрать наиболее комфортное для него место проживания, а может и остаться «дома»: все зависит от его желания и цели. Человек может поменять место жительства. Рассмотрим разные варианты местожительства более подробно:

Квартира в городе. Процесс миграции из деревень в города, называемый урбанизацией, является общемировой тенденцией. В 1800 г. в городах мира проживало 29,3 млн человек (3 % населения Земли) — остальные жили в деревнях, к 1900 городского населения стало уже 224,4 млн (13,6 %), к 1950 — 729 млн (28,8 %), к 1980 — 1821 млн (41,1 %), к 1990 — 2261 млн (41 %), к 2005 г. — 3125,6 млн (47,9 %). В России в 1897 г. в городах проживало 14,7 % населения, в 2015 г. — 74 %.

Это связано в первую очередь с тем, что с городом связывают широкие возможности и развитие, которых в деревнях на порядок меньше. Но город — это большее количество болезней, это высокая смертность, это плохая экология. К примеру, городское население в целом чаще страдает от такой болезни, как язва желудка, что определенно коррелирует с более активным, «нервным» ритмом жизни в городах. Тем не менее плюсы квартиры в городе очевидны: тепло, электричество и вода в самой квартире, возможность получения образования, оперативной медицинской помощи, развитая инфраструктура магазинов и многое другое.

Отметим, что рынок жилья в самом городе тоже неоднороден: есть дешевые квартиры, есть дорогие, есть разные районы для проживания — все это означает возможность выбора.

Дом в деревне. Квартира в городе — это некий стандарт, стереотип, который не является единственно возможным и верным. Тенденция жизни за городом налицо — на выходные горожане стремятся уехать из города. Но это не совсем «настоящая» деревня, а пригород из коттеджных поселков, которые только сильно условно можно назвать деревней, и по цене пригородное жилье не дешевле города. Мы же говорим о проживании в «настоящей» деревне, подразумевающей лишь несколько десятков жилых домов. Именно по количеству человек (домохозяйств) в основном и классифицируются населенные пункты. Хотя в XIX в. селом, например, считался населенный пункт с церковью, что возвышало его по статусу по сравнению с деревней. В любом случае обязательный признак населенного пункта — это постоянство использования его как места обитания из года в год, хотя бы сезонно.

Городской житель может поехать жить в деревню, и это даст большое количество плюсов. Цена дома в деревне гораздо ниже, чем квартира в городе, а по удобству такой дом можно оборудовать не хуже квартиры. Так, можно купить дом с земельным участком и баней за 50–150 тыс. руб. При этом прилагаются хорошая экология, низкие цены на проживание, натуральные овощи, фрукты, мясо.

Минусом дома в деревне является крайне узкий рынок труда. Предпринимательская активность в деревне ограничена жесткими рамками низкой платежеспособности деревенского населения. Но для того, кто хочет жить в деревне, это может быть и плюсом: собственный физический труд, самообеспечение и т. д. Для некоторых решением может стать удаленная работа: с развитием Интернета становится совершенно неважным, где находится работник.

Кроме того, деревня не даст жителю того комплекта услуг и инфраструктуры, который доступен городскому жителю (детские сады, школы, университеты, театры, музеи, поликлиники, больницы и т. д.).

Остальные плюсы и минусы жизни в деревне читателю предлагается оценить исходя из собственных предпочтений и целей покупки дома в деревне. Принять такое решение может далеко не каждый, а кто способен принять решение переехать в деревню, не будет руководствоваться общепринятыми мнениями о комфорте, инфраструктуре и социальном статусе. Люди, по разным причинам переехавшие в деревню из города, имеются — историй таких достаточно много, и в целом все переездом довольны.

Дом или квартира в пригороде. Квартиры на окраинах города и в пригородах практически одинаковы по цене и доступности, но качество может различаться в пользу пригородов.

Под пригородным жильем мы понимаем квартиры и дачи (коттеджи) в близлежащих к городу малых городах и деревнях. Такое жилье гораздо дороже, чем дом в отдаленной деревне, в связи со спросом на загородное жилье со стороны городских жителей и транспортной доступностью города, но дешевле, чем квартира в городе. Даже пригородная дача вполне подойдет под место жительства. Как вариант, может быть куплена (приобретена в аренду) земля, и на ней построен дом или временное сооружение. Программы ипотеки на покупку земли под строительство имеются.

Отдельной категорией пригорода можно выделить близлежащие города — особенно это касается Москвы, жители которой уже давно облюбовали Королев, Долгопрудный, Красногорск как вполне приемлемые варианты решения квартирного вопроса с получением полной инфраструктуры и досягаемости города Москвы как места работы.

Другие страны. Квартирный вопрос может быть решен кардинально покупкой квартиры или дома в других странах, где и уровень жизни выше, и жилье лучше, и море рядом, и зимы нет, а цена на жилье ниже, чем в России.

Основной вопрос для таких вариантов — где работать, ведь для этого надо знать язык, иметь образование, которое подойдет в других странах, и еще выиграть конкуренцию у местных жителей. Помимо этого, конечно, придется привыкать к иной культуре, кругу общения, проходить различные миграционные барьеры. Так что вопросов при переезде за рубеж много.

«Рай в шалаше». Если отвлечься от комфортабельности и различных предубеждений, то местом для проживания, помимо классических домов и квартир, могут быть:

1) автокемпер и яхта (каюта, корабль) (передвижное место жительства);

2) палатка, шалаш и иные «времянки»;

3) пещера и иные естественно обособленные объекты;

4) ящик из-под холодильника;

5) иные варианты, в зависимости от фантазии и обстоятельств.

Наша задача не убедить всех переселяться в пещеры, а лишь показать — что выход есть всегда, даже когда нет денег на покупку и аренду жилого помещения. Все относительно.

Конституция России провозглашает свободу передвижения и выбора места жительства, поэтому человек вправе жить фактически в любой точке России. Конечно, правовая реальность настроена таким образом, что человек для надлежащего осуществления своих прав и обязанностей должен быть привязан хотя бы к какому-то официальному месту жительства, где должен быть зарегистрирован. Однако это уже второй вопрос для тех, кто серьезно рассматривает вопрос жительства вне жилого помещения.

Вопрос чисто субъективный — готов ли человек предпочесть комфортабельной квартире какое-то иное жилье с минимальным объемом удобств, какова цель такого предпочтения?

На первый взгляд именно цель предопределяет этот выбор. Сомнительно, что человек, обладая деньгами и не имея разумного обоснования, сделает выбор в пользу проживания в пещере.

Таким обоснованием может быть желание проверить себя и свои способности, поиск вдохновения, эксперимент над собой, возможность совмещения с работой, например, археолога, осуществление мечты, к примеру, путешествовать на автокемпере, бегство от общества, полное отсутствие денег или излишнее их количество. Вполне вероятно, что для богатого человека выбрать «дом на колесах» или деревянный домик в деревне будет просто гораздо интереснее, чем покупка дорогой квартиры в городе.

Еще в 1845 г. американский писатель Генри Торо в качестве эксперимента над собой переехал жить в лес. Питался он исключительно тем, что вырастил или поймал сам, проводя большую часть времени за огородничеством и рыбалкой, и прожил в лесу около двух лет. В результате он издал об этом роман, имевший определенную известность²⁸.

Автокемпер (машина, совмещенная с жилым отсеком, или жилой прицеп) как вариант решения квартирного вопроса может быть интересен тем, кто часто переезжает с места на место или планирует жить в таком режиме. Свои плюсы в таком решении есть — можно относительно комфортно себя чувствовать в любом месте, куда можно доехать.

Но в российских условиях все подобные варианты постоянного проживания обречены на провал, ведь девять месяцев зимы проживать во времянке, пещере и автокемпере слишком экстремально. Однако переехать в другие страны, где лето круглый год, и жить в таком режиме — почему бы и нет? В Европе автокемперы пользуются огромной популярностью, для них предусмотрены стоянки с электричеством, канализацией, магазинами вокруг и Интернетом.

Однако помимо выбора места проживания, немаловажно определиться и с вопросом «принадлежности» того, где ты живешь: одно дело купить, другое — временно попользоваться. Как говорится, все мы лишь гости в этом мире, нагими приходим и уходим. Так надо ли обременяться чем-то материальным? Поэтому давайте рассмотрим следующие два важных вопроса:

• покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?

• покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки?

Покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?

Аренда является явной и распространенной альтернативой ипотеке, и вопреки расхожему мнению, расходы на аренду, как правило, меньше, чем ежемесячные расходы по ипотеке, а ведь на ипотеку нужно еще накопить первоначальный взнос. Соотношение цена покупаемой квартиры/ежемесячные платежи по ипотеке и цена арендуемого жилья/ежемесячная арендная плата тоже не в пользу ипотеки. Проведем сравнение:

Ипотека: за 7 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру-«хрущевку» 44 кв. м у метро «Профсоюзная» в Москве. Для этого понадобится первоначальный взнос в размере 1,4 млн руб. (20 % от цены) и при процентной ставке в 12 % ежемесячный платеж составит 57,500 руб.

Аренда: аренда указанной выше квартиры будет стоить в среднем 35,000 руб., а за 57,500 можно снять в этом же районе меблированную квартиру в новом доме либо квартиру в старом доме близко к центру Москвы. И не нужен первоначальный взнос.

Как мы видим, по показателю ежемесячных расходов аренда побеждает с большим отрывом. И если другого выхода нет, то все так и делают — снимают жилье. Другой вопрос, на перспективу в 20–30 лет аренда начинает проигрывать, так как ежемесячные арендные платежи не дают право собственности на жилье и тратятся только на право пользования, а ипотека позволяет получить в собственность дорогостоящий актив — квартиру. «Зачем отдавать деньги за чужую квартиру, когда можно отдавать за свою?» — обоснованно думает каждый заемщик. Ипотека дает возможность приобрести квартиру сразу в собственность и ежемесячные платежи направлять за свое жилье.

Есть и еще один аспект, который важно принимать во внимание. Сегодняшняя аренда (юридически именуется наймом) является достаточно дорогой. Так, в Москве однокомнатную квартиру можно снять за 20–30 тыс. руб. в месяц, в других регионах в пределах 15 тыс. При потере работы или выходе на пенсию оплачивать эти суммы весьма затруднительно. Да и стоимость аренды, в отличие от ипотечных платежей, постоянно растет. Собственно, поэтому возможность снимать квартиру всю жизнь большинством россиян в принципе не рассматривается — слишком дорого и непредсказуемо.

Непредсказуемость обусловлена и молодостью самого российского рынка аренды — единых правил сдачи в аренду и стандартов минимальных удобств нет, нет и определенного маневренного фонда или доходных домов²⁹, которые позволяли бы надеяться на относительно дешевое проживание в старости. К примеру, в рациональной Европе как раз считается нормальным жить в арендованной квартире, так как покупка квартиры дорога. Но в России инфраструктура цивилизованной аренды жилья отсутствует. Поэтому на данный момент предпосылок как экономических, так и психологических для рассмотрения аренды в качестве основного варианта проживания нет, хотя как вынужденную меру аренду рассматривают почти все молодые россияне, не имеющие возможности получить ипотечный кредит.

Покупать квартиру за счет своих средствили за счет ипотеки?

«Квартирный вопрос» вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек, никому не должный, в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь.

Даже при потере работы максимум, что его ждет, — это небольшой кризис, который прекращается с устройством на новую работу или получением пособия по безработице. Другое дело — ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, преследующий по ночам страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя это место «уже надоело» и не приносит ни достаточного дохода, ни чувства удовлетворения. И все это приходится на «лучшие годы» жизни лет с 25 и до 50.

Эксперимент по ипотеке для российских граждан начался недавно и для большинства стал реальным решением квартирного вопроса. Но также появились заемщики, вынужденные расстаться с жильем.

В США граждане всю жизнь живут в кредит и считают это нормальным. При невозможности погашения кредита для них существуют программы перекредитования, реструктуризации, социальные программы, которые позволяют относительно безболезненно пережить дефолт по кредиту. В России до этого пока далеко, различные перекосы и перегибы в реализации ипотеки со стороны банков не редкость, поэтому и результат эксперимента еще неизвестен. При всем при этом мировой финансовый кризис 2008–2009 гг. начался, по мнению экспертов, именно с США — с кризиса неплатежей по высокорискованным ипотечным кредитам.

Итак, вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации. Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через месяц после того, как в голову пришла хорошая мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос.

Те, кто берут «ипотеку», берут на себя и риски потери/снижения доходов, выселения из единственного жилья, валютный риск (если в иной валюте, чем рубль), процентный риск (для плавающих ставок), риск утраты права собственности на жилье.

«Берешь чужое и ненадолго, а отдаешь свои и навсегда» — примерно так кредитные эксперты описывают получение кредита. Плюсом данного варианта является вселение в свою квартиру в самое ближайшее время. Минусом является обязанность платить по кредиту 20–30 лет. Любая потеря работы в этот период может обернуться выселением из единственного жилья в «никуда».

На этом фоне устрашающе звучит факт переплаты в три раза от цены квартиры. Размер процентов по кредиту за 30 лет составит около 270 % от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12 % годовых необходимо будет в итоге заплатить:

5 000 000 руб. основного долга;

13 515 026,06 руб. процентов;

Итого: 18 515 026,06 руб.

То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на российском рынке ипотеки.

Но подойдем к вопросу о переплате с другой стороны. Деньги сейчас стоят одну цену, а через 5–10 лет они будут стоить другую цену. Вспомним, сколько раньше стоили продукты. На 50 руб. в середине 90-х можно было купить еду на несколько дней (а в 70-е гг. на 50 руб. можно было прожить месяц). На текущий момент и 1 тыс. руб. не хватит на тот же набор продуктов. Конечно, опытные экономисты раскритикуют подобный буквальный подход к оценке денег, но глобально можно быть уверенным, что и дальше деньги будут «дешеветь», а вот недвижимость — только дорожать.

В этом смысле выиграли те, кто получил кредит в начале 2000-х гг. Тогда цены на квартиры не были столь высокими, хотя и заработки были меньше. С тех пор и заработные платы выросли в разы, и все те кредиты в основном уже погашены досрочно. Тот, кто рискнул тогда, безусловно, был прав. Если бы заемщики приняли в тот момент решение копить деньги — то и до сих пор пытались бы угнаться за ростом цен.

Поэтому копить, по нашему мнению, целесообразно только на первоначальный взнос, а не на всю квартиру. В перспективе нескольких лет инфляция будет постоянно уменьшать сумму накоплений, и есть риск так и не успеть купить квартиру за свои деньги. Уж лучше взять кредит, но погасить его досрочно. По крайней мере, жилье будет уже в наличии.

Ведь копить на небольшую квартиру человеку со среднестатистической зарплатой придется около 10–15 лет, а что будет через 10–15 лет, еще неизвестно — скорее всего, сбережения обесценятся, а цены на квартиры существенно вырастут. Кроме того, за это время необходимо будет платить арендные платежи либо иным образом временно решать квартирный вопрос.

Даже если заемщику необходимо копить всего 2–3 года (то есть его месячный доход составляет около 1/36 от стоимости квартиры, увеличенный на сумму, необходимую для проживания) и в этот срок, скорее всего, цены не успеют сильно возрасти, все равно лучше взять кредит, а досрочно его погасить с небольшой переплатой.

Выскажем даже более смелую мысль — если собственные деньги на квартиру уже есть и человек занимается собственным бизнесом, то даже в этом случае не обязательно покупать квартиру за счет своих средств. Лучше взять ипотеку, использовав только часть своих средств, а остальные деньги направить на развитие.

Единственно, следует быть точно уверенным, что собственные средства будут работать и принесут прибыль больше, чем расходы по ипотеке. К примеру, можно купить две небольшие квартиры — одну на ипотеку, а другую на свои средства. В результате жить в одной квартире, а другую сдавать в аренду и получать прибыль. А затем погасить кредит, продать обе квартиры и купить одну большую. Но здесь нужен точный расчет. Мы остановимся на этом подробнее в главе, посвященной частным инвесторам.

Конечно, это совет не для всех, а для тех, кто точно знает, как зарабатывать на деньгах, и кто готов брать на себя подобные финансовые риски. Для большинства людей при наличии собственных средств лучше купить квартиру и жить спокойно.

Но в любом случае, если останавливаться на получении ипотечного кредита, то требуется расчет. Кредит создает иллюзию наличия собственных денег на квартиру, но эти деньги не собственные, а банковские, которые придется отдавать. Поэтому нельзя покупать по ипотеке квартиру, которую сложно будет оплачивать. Если недостаточно денег на получение и оплату ипотечного кредита, то не стоит вообще брать ипотечный кредит, либо лучше взять кредит поменьше, но быстрее вернуть и взять еще раз, чем пытаться сразу купить квартиру не по средствам.

В заключение данной главы отметим, что цену золота придумали люди. Жизнь в городе в большой и просторной квартире не является объективным благом — просто многие считают, что это так. Если же посмотреть под другим углом, то за таким благосостоянием нередко кроются полное отсутствие собственного времени, стрессы и переживания за свои доходы.

Необходимо ориентироваться на себя и свои реальные потребности. В хорошем смысле можно и нужно «жить для себя», а не для целей, разделяемых кем-то другим, типа постоянной гонки за лучшим местом проживания — после первой квартиры покупка второй, затем третьей, более большой, с лучшим местоположением, затем покупка дома с земельным участком. Предлагается заменить все это приемлемой по цене одной квартирой или даже домиком в деревне, но с увеличением времени для отдыха, собственного развития и комфортной жизни. Вариантов выбора много.

А главное требование к квартире, приобретаемой в кредит, по мнению автора, чтобы она была достаточно комфортна для проживания, но не была дорогой. Кредит на такую квартиру не должен ограничивать возможность человека осуществлять то, что ему интересно, быть свободным в выборе путей самореализации и получать чувство радости от жизни.

Глава 2.
Поиск средств на покупку квартиры

Главная польза капитала не в том,
чтобы сделать больше денег, но в том,
чтобы делать деньги ради улучшения жизни.

Г. Форд

2.1. Определение бюджета покупки квартиры. Где и как найти деньги на покупку квартиры: сейчас «за чужие» или потом «за свои»? Источники средств

Людям, решившим действовать,
обыкновенно сопутствует удача;
напротив, она редко сопутствует тем,
которые взвешивают и медлят.

Геродот

Первым делом перед покупкой квартиры покупателю необходимо определить максимальную сумму, на которую он может рассчитывать. Затем в пределах полученного лимита покупатель определяет сегмент доступных ему квартир и в рамках выбранного сегмента формирует требования к квартире, о чем подробно описано в параграфе 4.4 книги. Так, в пределах 8 млн руб. в Москве можно выбрать и двухкомнатные «хрущевки», и новостройки за 6–7 млн руб., и однокомнатное дешевое жилье за 5 млн руб. Выделим следующие источники накопления нужной суммы:

1) собственные накопления и доходы;

2) кредитные средства (ипотека);

3) субсидии и социальные выплаты;

4) помощь родственников;

5) социальные программы работодателя;

6) продажа иного жилья;

7) продажа имущества.

Рассмотрим данные источники подробнее.

Собственные накопления и доходы. Купить квартиру за свои деньги — это наилучший вариант, так как покупатель никому не переплачивает. И для продавца покупатель, имеющий «живые» деньги, является предпочтительным.

Однако копить на квартиру, как мы говорили раньше, нецелесообразно — только на первоначальный взнос. В 2010 г. эксперты предрекали, что этап сверхбыстрого роста цен на квартиры на 50 % в год постоянно продолжаться не может, и были правы. С тех пор квартиры в цене подросли, а к 2017 г. вновь упали до уровня 2010 г. Но это не значит, что можно начинать копить деньги на квартиру без ипотеки.

Если заемщику придется копить 2–3 года (т. е. его месячный доход составляет около 1/36 от стоимости квартиры, увеличенный на ежемесячную сумму, необходимую для проживания), то в этот срок еще можно что-то прогнозировать. Если же по всем подсчетам копить придется 10–15 лет, то лучше по пути накопления не идти. Ни один эксперт не возьмется прогнозировать, что станет с ценами на недвижимость и со стоимостью рубля в такой перспективе.

Кредитные средства (ипотека). Вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации.

Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через две недели после того, как в голову пришла мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос. Плюсом данного варианта является вселение в квартиру в течение 2–3 месяцев и отсутствие будущих затрат на аренду жилья.

Минусом являются переплата более чем на 150–200 % от цены квартиры, долгий срок кредитного бремени и риск обращения взыскания на квартиру при неоплате кредита. Подробное руководство по получению ипотечного кредита приведено в главе 3 книги.

Субсидии и социальные выплаты. Ряд категорий граждан имеют право на получение безвозмездной поддержки от государства: матери, имеющие двух детей, молодые семьи, военные. Покупателю следует уточнить, относится ли он к таким категориям, и подать документы на получение субсидии³⁰.

Помощь родственников. Родственники, при наличии возможности, могут предоставить возмездную или безвозмездную помощь в приобретении жилья. Более того, вместо получения кредита порой удобнее взять деньги под те же проценты у родственников, чтобы деньги уходили не в банк, а в помощь родственникам. Но зачастую такие варианты довольно рискованны для добрых отношений.

Социальные программы работодателя. Возможно, работодателем, особенно крупным и имеющим профсоюз, утверждены какие-либо программы социальной поддержки работников в плане приобретения жилья — для этого необходимо обратиться к уполномоченным лицам (отдел по работе с персоналом, профсоюз и пр.).

Продажа иной квартиры, разъезд с родственниками. Продажа квартиры предполагает, что в собственности покупателя или членов его семьи уже есть квартира и покупатель улучшает свои жилищные условия, т. е. продает свою квартиру и одновременно покупает другую. В этом случае требуется лишь доплата разницы между ценами на продаваемую и покупаемую квартиру.

Разъезд представляет собой продажу одной квартиры и покупку нескольких квартир для всех семей, проживающих в продаваемой квартире. К примеру, родителям принадлежит большая по метражу квартира, где они проживают с детьми и внуками. Квартира продается, и на вырученные средства покупаются две квартиры — для родителей и для их детей с внуками.

Все сделки по данным схемам целесообразно проводить одновременно, чтобы не остаться без жилья и без денег, достаточных на покупку другого жилья³¹.

Продажа имущества. Для получения денег может быть продано дорогостоящее имущество покупателя — машина, гараж, акции, предметы антиквариата.

Комбинации источников и стратегии использования денежных средств

Принцип аккумуляции денег на квартиру довольно прост — использовать все возможные безвозмездные источники получения денег для первоначального взноса, а если их недостаточно, то либо копить, либо брать ипотечный кредит.

Но сразу купить квартиру, полностью удовлетворяющую потребностям покупателя, не всегда возможно — как правило, недостаточно денег. Брать большой ипотечный кредит также не стоит, если нет уверенности в возможности гасить предлагаемый размер платежа все 20–30 лет. Целесообразно при получении кредита исходить из доступного размера ежемесячного платежа, а не максимального размера ипотечного кредита.

Но ждать, когда все обстоятельства сложатся идеально и наступит момент покупки идеальной квартиры, тоже не стоит, если к тому нет предпосылок. Поэтому иногда лучше купить не совсем то, что хотелось бы, но с перспективой покупки в дальнейшем другого жилья. К примеру, может быть куплена комфортная квартира в пригороде, может быть куплена доступная, хотя и небольшая квартира, но в городе. Это будет правильнее, чем ждать идеальных условий или покупать дорогое жилье, но с неимоверными выплатами и рисками. В дальнейшем приобретенная квартира будет использоваться как актив для улучшения жилищных условий, а разница в цене между сегментами не столь велика.

При этом покупать самое дешевое и «убитое» жилье, чтобы через год его продать, также нецелесообразно, если существует возможность добавить определенную сумму и купить жилье получше, даже если не сразу, а через несколько месяцев.

Поэтому покупателю необходимо рассчитать оптимальную для него сумму, определить приемлемую по параметрам квартиру, оценить, достаточно ли средств (в том числе с использованием кредита), объем ожидаемых поступлений и в зависимости от этого принять решение о ценовой нише, в которой искать квартиры.

2.2. Расходы на приобретение квартиры. Сравнительная таблица расходов при покупке на вторичном и первичном рынке. Распределение расходов по времени. Налог на имущество

Если каждый месяц откладывать понемногу,
то уже через год вы будете удивлены,
как мало у вас набралось.

Э. Хаскинс

После того как покупатель примерно определил свои возможности, целесообразно подумать не только о примерной цене квартиры, но и сопутствующих расходах, поскольку покупка квартиры сопряжена с крупными дополнительными расходами. К примеру, услуги риелтора для Москвы уже составят около 150 тыс. руб.

В данном разделе перечислены расходы, из которых складывается общая цена покупки как на вторичном, так и на первичном рынке. Общая цена приобретения квартиры — это стоимость собственно квартиры и объем всех иных расходов, которые покупатель понесет с момента принятия решения и до оформления права собственности, а в некоторых случаях и в первый месяц после въезда в квартиру.

Цена квартиры составляет лишь 90–95 % от общего объема расходов.

Нижеприведенная таблица поможет определиться с расходами, а также понять разницу в расходах при покупке готового жилья (вторичный рынок) и строящегося жилья (первичный рынок).

Отметим, что помимо определения перечня и размера расходов, их следует распределить по времени, чтобы спланировать, к каким датам необходимо аккумулировать необходимые суммы.

Часто бывает, что в конкретный момент времени не хватает буквально нескольких тысяч рублей, и остается лишь винить себя, что заранее данные суммы не были просчитаны. Особенно это касается первых после покупки квартиры дней — пора нести расходы на проживание и ремонт, платить по кредиту, а денег вдруг не оказывается.

Приведем таблицу примерных расходов покупателя при покупке на вторичном и первичном рынке. Цены даны на примере Москвы. В зависимости от конкретных обстоятельств, договоренностей и региона перечень и размер расходов могут отличаться.

№

Вид расходов

Вторичный рынок
(руб.)

Первичный рынок
(руб.)

1

2

3

4

1.

Расходы при покупке квартиры

1.1

Стоимость квартиры

4–6 млн (1-комн.)
5–8 млн (2-комн.)
8–12 млн (3-комн.)[1]

5–7 млн (1-комн.)
7–10 млн (2-комн. )
8–12 млн (3-комн.)[2]

1.2

Услуги риелтора

2–9 % от цены квартиры

обычно не требуется

1.3

Услуги юриста

от 30 тыс.

от 30 тыс.

1.4

Криминалистическая экспертиза документов

от 15 тыс. (не практикуется)

не практикуется

1.5

Государственная пошлина за регистрацию (для граждан)

2 тыс. за регистрацию права собственности

350 регистрация договора участия в долевом строительстве и 2 тыс. за право собственности

1.6

Услуги по сдаче документов вне очереди и «комфортную» регистрацию с решением вопросов в рабочем порядке (предпроверка документов, отсутствие официального приостановления регистрации)

7–12 тыс., но в связи с наличием МФЦ почти не практикуется

не практикуется

1.7

Получение выписки из ЕГРП (по квартире, по земельному участку под стройкой)

200 — на бумаге, 150 — электронно, 1500 — ускоренная

200 — на бумаге, 150 — электронно, 1500 — ускоренная

1.8

Нотариальное удостоверение выдачи доверенности на риелтора

1200

1200

1.9

Нотариальное удостоверение согласия супруга/супруги на покупку квартиры

1500

1500

1.10

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности

0,5 % от цены договора, но не более 20 тыс.

не требуется

1.11

Аренда банковской ячейки, включая заключение дополнительного соглашения об условиях допуска к ячейке

около 5 тыс.

не требуется

1.12

Перевод денег со счета на счет (в зависимости от банка)

до 1,5–2 тыс.

до 1,5–2 тыс.

1.13

Снятие денег со счета (в случае, если деньги заемщика переведены из другого банка, комиссия может составлять до 10 % от суммы, поэтому обязательно следует уточнять размер)

бесплатно, либо 1 % от суммы снятия (в ряде случаев до 10 %)

обычно перевод в безналичном порядке (без снятия)

1.14

Заказ бронированного автомобиля с охраной

от 3 тыс.

не требуется

1.15

Пересчет денег (обычно платит продавец)

2500 за тысячу купюр, но не более 12 тыс.

обычно перевод в безналичном порядке

1.16

Увеличение количества квадратных метров в квартире после приемки квартиры

не требуется

соразмерно цене за 1 кв. м

1.17

Услуга застройщика по оформлению права собственности либо оформление права собственности через суд (услуги юриста)

не требуется

около 1 % от цены квартиры либо услуги юриста от 30 тыс.

1.18

Заказ кадастрового паспорта на квартиру

оплачивает продавец

подает застройщик

1.19

Расходы на проживание до сдачи дома в эксплуатацию

только до передачи квартиры (не больше месяца)

стоимость аренды на время строительства квартиры

2.

Непредвиденные расходы

2.1

Увеличение цены квартиры

по договоренности

по договоренности

2.2

Дополнительная экспертиза документов, дееспособности продавцов

по ситуации

по ситуации

2.3

Оплата за дополнительные просмотры квартиры риелтору

по договоренности

не практикуется

2.4

Невозврат аванса при отказе покупателя от квартиры

50–100 тыс.

50–100 тыс.

2.5

Иные непредвиденные расходы, которые всегда могут возникнуть

по ситуации

по ситуации

3.

Расходы при получении ипотечного кредита

3.1

Собственные средства на покупку квартиры (первоначальный взнос)

20–30 % от цены квартиры

20–30 % от цены квартиры

3.2

Комиссия банка за рассмотрение заявки на кредит, андеррайтинг заемщика и прочие законные банковские комиссии

до 1 % от суммы кредита

до 1 % от суммы кредита

3.3

Оценка квартиры независимым оценщиком

3–5 тыс.

не требуется

3.4

Повторная оценка квартиры, если продавец отказался от продажи

3–5 тыс.

не требуется

3.5

Страхование квартиры от рисков утраты и повреждения

около 0,2 % от суммы кредита в год

около 0,2 % от суммы кредита (оформляется после приемки квартиры и регистрации права собственности)

3.6

Страхование жизни и трудоспособности (при отказе от данного страхования банк повышает процентную ставку по кредиту)

около 0,2 % от суммы кредита в год

около 0,2 % от суммы кредита

3.7

Страхование риска потери права собственности (для вторичного жилья) или риска недостроя (для новостроек)

около 0,2 % от цены квартиры

нет единых тарифов

3.8

Расходы на ипотечного брокера

от 5 тыс. до 1,5–3 % от суммы кредита

от 5 тыс. до 1,5–3 % от суммы кредита

3.9

Государственная регистрация договора об ипотеке (если заключается)

1 тыс.

1 тыс.

4.

Первичные расходы после покупки квартиры

4.1

Замена входных замков

3–5 тыс.

3–5 тыс.

4.2

Проведение ремонта, в том числе стяжка пола, укладка ламината, штукатурка стен под обои и оклейка обоями, штукатурка потолка и его покраска или монтаж потолка; установка плинтуса; окраска труб отопления; замена ванной, унитаза, раковины, электроточек, дверей, укладка плитки, гидроизоляция.

3 тыс. за кв. м — обычный ремонт;
6–10 тыс. за кв. м — евроремонт плюс отдельно расходные материалы

до 100 % от цены квартиры

4.3

Покупка необходимой мебели и оборудования

по усмотрению

по усмотрению

5.

Расходы на проживание, в том числе на возврат кредита (в месяц, руб.)

5.1

Коммунальные платежи

2–5 тыс.

2–5 тыс.

5.2

Плата за электроэнергию

200–500

200–500

5.3

Плата за стационарную телефонную связь

155–405

155–405

5.4

Оплата интернета

600

600

5.5

Оплата аннуитетных платежей по ипотечному кредиту (зависит от банка)

около 0,8–0,1 % от суммы кредита

около 0,8–0,1 % от суммы кредита

5.6

Налог на имущество

около 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости в год

около 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости в год

Общий бюджет покупки

Все необходимые расходы складываются

[1] Даны средние цены квартир по Москве на начало 2017 г.

[2] Цены на новостройки достаточно условны, так как зависят от этапа строительства, района, площади. На первичном рынке все квартиры в среднем большей площади, чем старое типовое жилье, поэтому и итоговые цены зачастую выше, чем по вторичному рынку, а доступные по цене варианты строятся в пригородах, на окраинах или в новых районах города.

Для вычисления лимита, в пределах которого рассматривать объявления о продаже квартир, необходимо от общей суммы имеющихся средств, в том числе кредитных, отнять все дополнительные расходы.

Подробнее о самих расходах, об обязательных и необязательных расходах, о целесообразности привлечения риелтора и альтернативе услуг риелтора описано в разделах книги, посвященных соответствующим этапам покупки квартиры.

Но перед покупкой нужно все расходы распределить еще и по времени — это важный показатель, который стоит учитывать:

На вторичном рынке по времени распределение расходов следующее.

1. Рассмотрение банком заявки на кредит — комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено).

2. Период поиска квартиры — нет расходов (если только риелтор не берет вознаграждение за просмотры), помимо транспортных. Но иногда риелторы берут аванс.

3. Найдена квартира — появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при желании, но обычно выполняет риелтор, что не совсем верно, если риелтор не юрист), криминалистической экспертизы, получение выписки из ЕГРП по квартире.

4. Достигнута договоренность о покупке — вносится аванс в счет оплаты квартиры (в размере 50–100 тыс. руб.).

5. Одобрение квартиры банком — производится оценка квартиры, вносится комиссия за выдачу кредита (если предусмотрена), заключаются и оплачиваются договоры страхования квартиры и жизни и утраты трудоспособности заемщиков.

6. Подготовка к сделке — нотариальные расходы, расходы на перевод и снятие денег.

7. Дата сделки — в одну ячейку закладывается полная стоимость квартиры, в другую — вознаграждение своего риелтора, оплачивается комиссия за ячейку. В тот же день или на следующий — оплата государственной регистрации, в том числе услуг по регистрации «с гарантией».

8. Передача квартиры — первые расходы на собственную квартиру: смена замков, мелкий и крупный ремонт, коммунальные платежи и т. д.

На первичном рынке по времени распределение расходов следующее.

1. Период поиска новостройки — нет расходов, помимо транспортных.

2. Найден вариант — появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при необходимости), получение выписки из ЕГРП по земельному участку.

3. Рассмотрение банком заявки на кредит — комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено). Одобрение квартиры (если банк не сотрудничает с застройщиком).

4. Подписание договора участия в долевом строительстве — внесение всей стоимости квартиры сразу или по графику, установленному договором, оплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве. Оплата услуг риелтора.

5. На период строительства (может быть, год-два) — расходы на проживание в ином месте.

6. Оформление права собственности (после ввода дома в эксплуатацию) — госпошлина и расходы за оформление права собственности (услуги застройщика либо принуждение через суд являются особенностью покупки на первичном рынке) и расходы за лишние построенные метры (если застройщик увеличил площадь квартиры).

7. Передача квартиры — расходы на ремонт квартиры (особенностью покупки квартиры на первичном рынке являются значительные расходы на ремонт).

Налог на недвижимое имущество

Отдельно выделим вопрос оплаты покупателем налога на квартиру. Сама по себе покупка квартиры не облагается налогом, но вот став собственником, покупатель становится налогоплательщиком налога на имущество.

До 1 января 2015 г. налоговой базой, от которой исчислялся данный налог, являлась инвентаризационная стоимость квартиры, комнаты или дома, указанная в справке БТИ. Так как цены в этих справках по старым домам были даны по состоянию на 80-е гг., сам налог для большинства граждан не являлся обременительным.

С 2004 г. разрабатывался законопроект о едином налоге на недвижимость, который должен был заменить собой налог на имущество и земельный налог³². Собственникам внушала страх налоговая база — рыночная стоимость имущества, подтвержденная независимой оценкой, поскольку это уже совсем другой размер платежа. К примеру, при цене квартиры в 6 млн руб. налог составит около 6 тыс. в год, сейчас же инвентаризационная цена такого имущества примерно 260 000 руб., а налог — 260 руб. в год.

Но налог на недвижимость так и не ввели, однако с 1 января 2015 г. на территории Москвы и ряда регионов введен новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (глава 32 Налогового кодекса, Закон города Москвы от 19 ноября 2014 г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц»).

Сведения о кадастровой стоимости и другую информацию, в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости, можно узнать по запросу в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а также на их официальном сайте, используя сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» раздела «Электронные услуги и сервисы».

Размер налога устанавливается местными органами, поскольку это не федеральный налог. По Москве размер налога по квартирам следующий:

Кадастровая стоимость объекта налогообложения

Ставка

До 10 млн руб. (включительно)

0,1 %

Свыше 10 млн руб. до 20 млн руб. (включительно)

0,15 %

Свыше 20 млн руб. до 50 млн руб. (включительно)

0,2 %

Свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно)

0,3 %

Плательщиком налога являются собственники следующих видов помещений (ст. 401 НК РФ):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Но ставки налога по каждому объекту разные. Выше приведена только ставка по квартирам в Москве.

Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого жилого объекта недвижимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от его вида.

Вид объекта

Вычет

Квартира

Кадастровая стоимость 20 кв. м

Комната

Кадастровая стоимость 10 кв. м

Жилой дом

Кадастровая стоимость 50 кв. м

Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение

1 млн руб.

На сайте ФНС России в разделе «Налог на имущество физических лиц» можно ознакомиться с информацией об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, а также рассчитать самостоятельно предполагаемую к уплате сумму налога, используя сервис «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости». Для Москвы ссылка: https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/.

По другим регионам (кроме Москвы) ситуация следующая. До 1 января 2020 г. законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ должен установить единую дату начала применения на территории этого региона порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (п. 1 ст. 402 НК РФ). Список регионов, которые уже применяют данную схему, представлен на сайте: https://www.nalog.ru/rn77/taxation /taxes/imuch2016/. По состоянию на январь 2017 г. таких регионов 72, т. е. почти все.

Налоговые органы самостоятельно получают информацию от органов, осуществляющих учет и регистрацию недвижимого имущества, рассчитывают сумму налога и высылают уведомление с суммой налога, подлежащей оплате. Оплата налога производится равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября³³.

2.3. Субсидии на покупку жилья: перечень льготных категорий граждан по программам «Молодая семья», «Военная ипотека», «Материнский капитал» и иным программам государственной поддержки

Пессимист видит трудности при каждой возможности;
оптимист в каждой трудности видит возможности.

У. Черчилль

Субсидии и различные социальные выплаты являются видом безвозмездной помощи государства определенным категориям населения, к примеру, молодым семьям, семьям с двумя детьми, военным. Покупателю следует подумать: «А не отношусь ли я к льготной категории граждан?» и приложить все усилия для получения такой помощи. Перечислим основные программы такой поддержки и условия получения субсидий:

Молодые семьи

Программа помощи молодым семьям существует и является подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище»³⁴. Молодая семья — это семья, где каждому супругу меньше 35 лет.

Условием предоставления социальной выплаты является наличие у молодой семьи помимо права на получение средств социальной выплаты дополнительных средств, в том числе собственных средств или средств, полученных по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, ипотечному жилищному договору, необходимых для оплаты строительства или приобретения жилого помещения. В качестве дополнительных средств молодой семьей также могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала.

В качестве механизма доведения социальной выплаты до молодой семьи будет использоваться свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство жилого дома, которое будет выдаваться органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме. Свидетельство сдается его владельцем в банк, отбираемый органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, для обслуживания средств, предусмотренных на предоставление социальных выплат, в котором на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. Молодая семья — владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья.

Участником подпрограммы может быть молодая семья без детей либо молодая семья, имеющая одного ребенка и более, где один из супругов не является гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного ребенка и более, соответствующая следующим требованиям:

а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет;

б) молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении;

в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.

В рамках программы под нуждающимися в жилых помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, вне зависимости от того, поставлены ли они на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

При определении для молодой семьи уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения учитывается суммарный размер общей площади всех пригодных для проживания жилых помещений, занимаемых членами молодой семьи по договорам социального найма, и (или) жилых помещений и (или) части жилого помещения (жилых помещений), принадлежащих членам молодой семьи на праве собственности.

Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты предоставляется молодой семье только один раз. Участие в подпрограмме является добровольным.

Социальная выплата предоставляется в размере не менее:

а) 30 % расчетной (средней) стоимости жилья — для молодых семей, не имеющих детей;

б) 35 % расчетной (средней) стоимости жилья — для молодых семей, имеющих одного ребенка или более, а также для неполных молодых семей, состоящих из одного молодого родителя и одного ребенка или более.

Размер общей площади жилого помещения, с учетом которого определяется размер социальной выплаты, составляет:

а) для семьи, состоящей из 2 человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м;

б) для семьи, состоящей из 3 или более человек, включающей помимо молодых супругов одного ребенка или более (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и 2 или более детей) — по 18 кв. м на одного человека.

Более полную информацию можно получить на сайте http://www.ohome.ru/ (общий сайт по решению квартирного вопроса молодых).

Военнослужащие

В основе программы лежит принцип: ипотечный кредит, взятый военнослужащим в банке, погашается не самим военнослужащим, а государством в лице Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенжилье)³⁵ в размере средств, зачисляемых на именной накопительный счет военнослужащего.

Первоначальный взнос формируется за счет средств, накопленных за время участия военного в накопительно-ипотечной системе (НИС). Если у военнослужащего есть собственные сбережения, он может использовать их в качестве дополнительного первоначального взноса.

Наличие собственного жилья у военнослужащего или членов его семьи не препятствует его вступлению в НИС. Жилье может быть приобретено на всей территории России.

Категории военнослужащих, имеющих право на вступление в НИС, определены ст. 9 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»³⁶. Как правило, это профессиональные военные, находящиеся на службе. Некоторые категории становятся участниками НИС автоматически, некоторые должны проявить инициативу и написать соответствующий рапорт.

Для лиц, участие в системе которых производится на добровольной основе, основанием для включения в реестр участников является подача соответствующего обращения: необходимо написать рапорт установленной формы на командира воинской части и зарегистрировать его в журнале учета служебных документов.

В качестве заемщика по кредиту, а также собственника приобретаемого жилого помещения и залогодателя выступает только участник НИС. Члены его семьи ни титульными собственниками, ни созаемщиками стать не могут, хотя этот запрет не отменяет законный совместный режим собственности для супругов.

Размер средств на именном накопительном счете каждого участника НИС зависит от двух основных параметров:

• размера ежегодного накопительного взноса;

• срока участия военнослужащего в системе.

Ежегодный накопительный взнос утверждается законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не зависит от количества членов семьи участника НИС, а также его должности, воинского звания, места прохождения службы и других факторов.

Год

Размер взноса, тыс. руб.

2005

37,0

2006

40,6

2007

82,8

2008

89,9

2009

168,0

2010

175,6

2011

189,8

2012

205,2

2013

222,0

2014

233,1

2015

245,880

2016

245,880

2017

260,141

Денежные средства на именной накопительный счет участника НИС начисляются ежемесячно из федерального бюджета, вплоть до его увольнения с военной службы в размере 1/12 накопительного взноса текущего года, начиная с даты возникновения основания для его включения в НИС, независимо от даты фактического включения в реестр участников НИС.

Однако воспользоваться средствами накопительно-ипотечной системы участник может не менее чем через три года его участия в НИС.

Схема использования средств НИС довольно проста — участник заключает договор целевого займа с Росвоенжильем. При этом сумма займа может использоваться в целях:

1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений (покупка на вторичном рынке);

2) погашения первоначального взноса для получения ипотечного кредита в банке (или займа в некредитной организации);

3) ежемесячного погашения платежей по кредитному договору (договору займа), заключенному участником с банком/некредитной организацией в целях приобретения жилья;

4) приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (покупка на первичном рынке).

Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.

Погашение целевого займа, заключенного с Росвоенжильем, осуществляется не военнослужащим, а уполномоченным органом за счет средств накопительного счета и при условии, что военный продолжает служить³⁷.

В остальных случаях погашать данный заем будет обязан сам военнослужащий. К примеру, при досрочном увольнении участника с военной службы начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа.

При этом уволившийся участник обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десять лет.

Наиболее распространена следующая схема покупки военнослужащим жилья:

• участник НИС получает ипотечный кредит в банке или некредитной организации, с которыми сотрудничает Росвоенжилье. Кредит выдается на сумму, достаточную для покупки квартиры. Ежемесячный платеж, как правило, получается выше, чем размер, утвержденный в бюджете на месяц;

• одновременно военнослужащий заключает договор займа с Росвоенжильем с целевым назначением — на оплату первоначального взноса и погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;

• сумму в размере, утвержденном в бюджете, ежемесячно Росвоенжилье направляет на частичное погашение ипотечного кредита/займа. Остальная часть причисляется к основному долгу заемщика.

Предполагается, что в дальнейшем сумма финансирования программы будет увеличиваться (об этом свидетельствует реальное повышение суммы взноса с 2005 по 2017 г. более чем в 6 раз) и сумма ежемесячного взноса станет достаточной для погашения всех платежей, в том числе причисленных к основному долгу ранее непогашенных частей аннуитетных платежей.

Для получения ипотечного кредита участнику НИС следует обратиться в банки или иные юридические лица, работающие по программе «Военная ипотека», например в ПАО АКБ «Связь-Банк». Отметим, что военнослужащий вправе продолжать накапливать средства на именном счете до получения права использовать эти накопления для приобретения квартиры после окончания военной службы.

Более полную информацию можно получить на сайтах http://www.rosvoenipoteka.ru/ (ФГУ «Росвоенжилье»), http://www.mil.ru (Министерство обороны).

Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал — это форма государственной поддержки семей, имеющих детей. Социальная выплата производится после рождения (усыновления) второго ребенка после 1 января 2007 г. Если рожден (усыновлен) третий или последующие дети, то выплату получить можно только в одном случае — если ранее семья не воспользовалась правом на дополнительные меры государственной поддержки. Размер материнского (семейного) капитала ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции, но в 2016, 2017 гг. не изменился:

Год

Размер, руб.

Индексация, %

2007

250 000,0

—

2008

276 250,0

10,5

2009

312 162,5

13

2010

343 378,8

10

2011

365 698,4

6,5

2012

387 640,3

6

2013

408 960,5

5,4

2014

429 408,5

5

2015, 2016, 2017

453 026,0

5,5

Право на получение материнского капитала в целях улучшения жилищных условий имеют:

1) женщины, родившие (усыновившие) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.;

2) женщины, родившие (усыновившие) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшиеся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу, начиная с 1 января 2007 г.;

4) сам несовершеннолетний (в определенных случаях).

После рождения второго, третьего или последующих детей указанное выше лицо подает в территориальное управление Пенсионного фонда заявление на выдачу государственного сертификата на материнский (семейный) капитал с приложением соответствующих документов (свидетельства о рождении детей и пр.). Каких-либо сроков для подачи такого заявления не установлено. В течение 1 месяца принимается решение, после чего выдается сертификат, подтверждающий право на получение выплаты.

Однако для распоряжения средствами материнского капитала в территориальное управление Пенсионного фонда направляется повторное заявление с указанием направления использования денежных средств, поскольку распорядиться материнским капиталом можно и на другие определенные цели помимо покупки жилья — оплата образования, увеличение накопительной части пенсии.

Но есть один нюанс — потратить капитал на улучшение жилищных условий (без ипотечного кредита) можно только после достижения ребенком трех лет.

Не дожидаясь этого возраста, можно потратить материнский капитал для покупки жилья только в двух случаях:

• на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения;

• на уплату первоначального взноса при покупке жилого помещения в кредит.

После истечения трех лет с даты рождения второго или последующих детей средства материнского капитала могут быть также направлены:

• на приобретение и строительство жилых помещений (квартиры, дома);

• на строительство и реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. Большинство семей оформляет недвижимость в равнодолевую собственность (по 25 % доли в праве собственности супругам и каждому из детей), хотя родители имеют право оформить доли по-разному. Например, для Москвы было бы логичнее оформлять доли детей пропорционально размеру материнского капитала, который составляет около 7,5 % от цены квартиры (при цене в 6 млн руб.). То есть решающей роли материнский капитал для Москвы не играет, но в части последствий накладывает весомые ограничения. Продать такую квартиру будет сложнее (потребуются разрешение органа опеки и обязательная покупка детям иной недвижимости), а сам договор продажи долей (пусть даже всеми собственниками одновременно) потребует нотариального удостоверения. Кроме того, потенциально такая множественность на стороне собственников может повлечь ненужные споры между детьми и родителями касательно распоряжения квартирой. Поэтому для Москвы, возможно, материнский капитал лучше направить на образование детей. Но это решать родителям.

Подробнее о программе можно узнать на сайте http://www.pfrf.ru/family_capital/ (Пенсионный фонд РФ).

Хотя это и не касается темы данной книги, отметим, что средства материнского капитала могут быть направлены также на образование детей (после достижения возраста второго ребенка 3 года) и на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов (сразу после рождения). Также уже долго рассматривается вопрос о возможности покупки автомобиля на средства материнского капитала, но изменения в закон пока не внесены.

Целевая программа «Жилище» на 2015–2020 гг.

Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2015–2020 гг., которая предусматривает улучшение жилищных условий для ряда категорий граждан по следующим подпрограммам:

1) подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» (описана в начале главы);

2) подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Задачей подпрограмм является предоставление социальных выплат гражданам Российской Федерации, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации, в частности:

• гражданам, принимавшим участие в ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавших в результате этих аварий, и приравненных к ним лиц;

• гражданам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

• гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

• гражданам, уволенным с военной службы, и приравненных к ним лицам, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., за счет субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации.

В число граждан — участников подпрограммы планируется включить граждан, подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований и территорий, ранее входивших в границы закрытых административно-территориальных образований. По данным Министерства финансов Российской Федерации, на 1 января 2015 г. на учете состоит 22,34 тыс. семей граждан, желающих выехать на новое место жительства из закрытого административно-территориального образования в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании».

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации провело в 2014 г. инвентаризацию очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. По результатам инвентаризации на 1 января 2015 г. около 295 тыс. семей указанных категорий граждан являются нуждающимися в жилых помещениях;

3) подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации»

Данная подпрограмма ставит целью построить жилье за период с 2015 по 2020 г. общей площадью 6,42 млн кв. м;

4) подпрограмма «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан»

Целью данной программы является:

• приобретение (строительство) жилья для прокуроров органов прокуратуры, сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, сотрудников научных организаций, спасателей аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, иных категорий граждан на основании решений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;

• предоставление социальных выплат на приобретение жилья федеральным государственным гражданским служащим и молодым ученым;

• переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в зоне Байкало-Амурской магистрали;

5) подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры».

Цель подпрограммы — создание условий для приведения коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.

Иные программы

Выделим специальные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (часть из которых затронута и вышеуказанной программой «Жилище»), в том числе:

• судей³⁸;

• федеральных государственных гражданских служащих³⁹;

• прокуроров и следователей органов прокуратуры⁴⁰;

• ветеранов Великой Отечественной войны⁴¹;

• инвалидов⁴²;

• граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства⁴³.

Также отметим существование региональных программ поддержки отдельных категорий граждан⁴⁴.

Если покупатель относится к любой категории граждан, имеющих право на субсидию либо жилье и иные варианты поддержки, следует обязательно продумать вариант с получением такой субсидии.

2.4. Имущественные вычеты как дополнительный источник средств: вычет при покупке на вторичном и первичном рынке, вычет по расходам на оплату процентов за кредит, перечень документов для получения вычета, нюансы вычета при долевой собственности

Лучше думать перед тем,
как действовать, чем после.

Демокрит

Двести шестьдесят тысяч рублей, которые покупатель вправе получить от государства в качестве имущественного вычета, могут выступить неплохим дополнительным источником погашения ипотечного кредита. Однако в вопросе вычета довольно много нюансов, которые следует знать, особенно при приобретении квартиры в общую долевую собственность.

Имущественный вычет — это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.

Покупатель вправе получить вычеты в следующих случаях (ст. 220 НК РФ):

• строительство дома/квартиры/комнаты или доли в них, что подразумевает в том числе:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации;

• приобретение дома/квартиры/комнаты или доли в них, куда входят, что подразумевает, в том числе:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

• расходы на приобретение отделочных материалов;

• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

• принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

• приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (вычет предоставляется только после получения свидетельства о праве собственности на дом);

• приобретение земельных участков, на которых расположены жилые дома или доли в них;

• погашение процентов по целевым займам/кредитам, полученным от организаций и индивидуальных предпринимателей на указанные выше цели.

Вычет при покупке квартиры: до 260 000 руб. покупатель вправе получить от государства при покупке квартиры⁴⁵. Эта сумма составляет 13 % от 2 млн руб. — именно в пределах этой стоимости квартиры предоставляется имущественный вычет. Если квартира стоит меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывается от реальной стоимости, если стоит больше 2 млн руб., то только в пределах 2 млн руб.

К примеру, покупается квартира за 3 000 000 руб. К вычету из этой суммы подлежит предъявлению 2 000 000 руб. 13 % от данной суммы составит 260 000 руб.

Заявить вычет по приобретенной готовой квартире можно лишь после получения права собственности, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно и акта приема-передачи, т. е. ждать оформления права собственности не обязательно⁴⁶.

Вычет по процентам за кредит: 13 % от уплаченных банку или иной организации за целевой ипотечный кредит (заем) также выплачиваются государством заемщику, при этом предельный размер выплат по процентам не ограничен.

Ежемесячный платеж, который заемщик вносит в банк, состоит из двух частей: основной долг и проценты. Основной долг — это возврат той суммы, которую заемщик взял в банке. А проценты — это плата за кредит, которая вносится сверх основного долга. Например, из 10 тыс. руб. ежемесячного платежа только 2 тыс. руб. это сумма основного долга, а 8 тыс. руб. составляют проценты. Вычет предоставляется именно по уплаченным процентам.

К примеру, заемщик заплатил за год 200 тыс. руб. процентов за пользование кредитом. 13 % от этой суммы — это 26 тыс. руб. Эту сумму заемщик вправе получить от государства. И получать каждый год, пока платит проценты по кредиту.

Но если в кредитном договоре не предусмотрено целевое назначение на приобретение определенной квартиры, то при расчете имущественного вычета суммы, направляемые на погашение процентов по такому кредиту, учитываться не будут⁴⁷.

Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета, поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов.

Но имущественный вычет может получить не каждый. Его может получить только работающий официально человек и только на сумму исчисленного налога на доходы. Вычеты предоставляются в двух формах:

• «освобождение» от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ) — в этом случае работодатель не удерживает 13 % налога из заработной платы, а выплачивает работнику. Для этого работодателю следует предоставить уведомление о вычете, которое получить в налоговой службе по месту жительства. Каждый месяц покупатель будет получать заработную плату и сумму налога, которую ранее работодатель удерживал. Минусом данного варианта является возможность смены работы, а также тот факт, что работодатель может считать, что это он повысил зарплату (такие случаи были);

• возврат покупателю уже уплаченного работодателем налога на доходы физического лица. Возврат уплаченных налогов на доходы производится налоговой инспекцией по месту жительства в конце года на основании документов, подтверждающих уплату налога работодателем.

Так что для тех, кто не работает официально либо вышел на пенсию, имущественный вычет недоступен.

Отметим, что получить все 260 тыс. единовременно за один год можно только при высокой зарплате. Чтобы получить вычет по квартире за один год, только налог за этот год должен составить 260 000 руб., а годовой доход покупателя, следовательно, должен быть 2 000 000 руб., месячный — 166 666,67 руб.

Пример: заработная плата покупателя составляет 45 000 руб., из них на руки ему выдается 39 150, так как 13 % (5150 руб.) удерживается работодателем в качестве налога на доходы физического лица. Именно на сумму удержаний вправе рассчитывать покупатель при получении вычета. То есть за год его вычет составит максимум 5150 × 12 = 61 800 руб. Остальные суммы покупатель вправе получить в следующих налоговых периодах до полной выборки причитающихся средств.

В таких случаях покупатель вправе подождать, пока накопится сумма удержанного налога побольше, и подать заявление и декларацию сразу за несколько лет, но не более чем через три года после покупки.

Раньше вычет можно было получить только один раз. Но с 1 января 2014 г. в новой редакции изложена ст. 220 НК РФ, в соответствии с которой налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета, вправе получить остаток в случае покупки (строительства) другого жилья.

Кроме того, новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г.), следовательно, каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 млн руб. Если же участник общей долевой или общей совместной собственности не обратился в инспекцию, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Обращаем внимание, что положения новой редакции ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физлица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г. (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 212-ФЗ).

Минфин России в письме от 12 февраля 2014 г. № 03-04-05/5598 разъяснил, что новые правила применяются в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г.

Имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и иных средств государственной поддержки, а также если договор купли-продажи подписан между взаимозависимыми лицами (лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого).

Для получения вычета покупатель предъявляет в налоговую инспекцию по месту жительства:

1) письменное заявление (заполняется в налоговой инспекции по месту жительства покупателя);

2) договор, на основании которого приобретена квартира, — оригинал и копия;

3) документ о праве собственности на жилье, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно только акта приема-передачи (т. е. заявить можно до оформления права собственности) — оригиналы и копии;

4) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписки, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы), — оригинал и копии;

5) кредитный договор (договор займа) с целевым назначением на покупку квартиры — оригинал и копия;

6) справка банка об уплаченных процентах — оригинал:

7) иные документы в зависимости от ситуации.

Глава 3.
Руководство по получению ипотечного кредита (памятка заемщика)

Если в нынешние времена вы
не залезли в долги, вы, вероятно,
занимаетесь чем-то противозаконным.

Э. Маккензи

3.1. Выбор ипотечной программы и кредитора: описание процедуры покупки в кредит, критерии выбора ипотечной программы, виды кредиторов и критерии выбора

Жил я в бедности, умру богатым;
а лучше бы наоборот.

Б. Дизраэли

Отсутствие у большинства граждан денег на покупку квартиры привело к развитию иных механизмов обеспечения граждан жильем: субсидии, аренда, ипотечное кредитование. Наиболее успешным из всех механизмов обеспечения граждан жильем и в России, и на Западе стало ипотечное кредитование. Для покупателя, у которого есть накопления и стабильный доход, есть возможность сразу купить квартиру, воспользовавшись кредитными средствами.

Мы часто слышим «купить по ипотеке», «купить в ипотеку», что не совсем корректно. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) с формальной точки зрения представляет собой залог недвижимости, способ обеспечения исполнения обязательств. Гражданин получает кредит (деньги) — это одна часть отношений, а вторая часть — гражданин отдает квартиру банку в залог, чтобы на случай невозврата кредита банк мог выставить квартиру на торги и на вырученные средства погасить кредит. Поэтому правильнее говорить: «купить квартиру в кредит».

Существует также термин ипотечное кредитование — это система отношений по кредитованию граждан на приобретение строящегося и готового жилья под залог недвижимого имущества или прав требований.

При получении кредита следует иметь в виду, что размер процентов за 30 лет составит около 270 % от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12 % годовых необходимо будет в итоге заплатить:

5 000 000 руб. основного долга;

13 515 026,06 руб. процентов;

Итого: 18 515 026,06 руб.

То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на текущий момент, поскольку сами банки получают средства под 7–10 %.

Однако шаги по направлению к доступности ипотеки делаются. В частности, распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р⁴⁸ утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., в соответствии с которой к концу 2015 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 %, к 2020 г. — 50 %, к 2030 г. — 60 %.

Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита.

С другой стороны, альтернативой ипотеки для многих является аренда жилья. Но расходы на аренду, т. е. на оплату чужого жилья, не намного меньше ежемесячного платежа по ипотеке.

Если же покупатель останавливается на ипотеке, то это серьезное решение, определяющее уровень расходов на долгие годы, поэтому такое решение требует тщательного выбора ипотечной программы и расчета своих возможностей.

В подтверждение этого необходимо отметить, что по состоянию на 2010 г. из 1,2 млн ипотечных заемщиков в России сложности с погашением испытывали около 85–90 тыс. (т. е. примерно 10 %⁴⁹). В период кризиса в 2009 г. в просрочку попало около 15 % всех ипотечных заемщиков⁵⁰. Данные за 2009–2010 гг. весьма показательны, ведь 2008–2009 гг. являлись кризисными и потому наглядно показали, что случается в такие годы с платежами по ипотеке. Если же говорить о сумме просроченной задолженности, то по данным ЦБ РФ, на начало 2016 г. на просрочке находилось около 20 % всей задолженности по ипотечным кредитам⁵¹:

Но мы полагаем, что такая высокая просрочка в рублях не коррелирует прямо с количеством просрочников и обусловлена рядом проблемных крупных кредитов под залог жилой недвижимости. Из всего этого можно сделать вывод: около 15 % ипотечных заемщиков неправильно оценивают риски, связанные с получением ипотечного кредита.

Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова.

1. Оценка собственной платежеспособности. Заемщик уточняет ежемесячную заработную плату свою и членов семьи, размер накопленных средств, возможности по получению субсидий и иных форм поддержки. Заемщик оценивает все источники погашения кредита (периодические, разовые), в том числе на крайний случай (помощь родственников, продажа имущества, продажа ипотечной квартиры). Рекомендуется всегда иметь накопления в виде трехмесячной заработной платы, а с ипотечным же кредитом целесообразно удвоить данный запас.

Целесообразно оценить и дополнительные расходы, связанные с получением кредита: разовые (комиссии за андеррайтинг, оценка, регистрация договора, нотариус), периодические (перечисление средств, страхование), а также на покупку квартиры. Перечень таких расходов приведен в параграфе 2.2 книги.

2. Оценка размера кредита и цены квартиры. Заемщик, используя ипотечный калькулятор, примерно определяет, на какой лимит кредита может рассчитывать и по какой цене может приобрести квартиру.

Ипотечный калькулятор — это онлайн-интернет-сервис, позволяющий рассчитать с учетом имеющегося дохода, срока кредитования и размера собственных средств параметры кредита: лимит кредитования, ежемесячный платеж по кредиту. К примеру: http://www.ipohelp.ru/calculator.html. Но предупредим, что каждый банк имеет собственную методику расчета лимита кредитования с учетом кредитоспособности заемщика, поэтому ипотечный калькулятор может дать лишь примерные данные. Чтобы понять точную сумму, следует обратиться в банк.

Если по данным ипотечного калькулятора заемщик может рассчитывать на кредит достаточный для покупки квартиры, то можно переходить к следующей стадии. Если доходов недостаточно, то брать ипотечный кредит рискованно, но окончательное мнение о лимите кредитования и вариантах решения вопроса лучше принимать после анализа программ банков и обращения в банк.

3. Выбор между первичным и вторичным рынком. После определения лимита заемщик примерно определяет, на какую квартиру может рассчитывать. Существенным моментом является выбор между покупкой строящейся и готовой квартиры, поскольку от этого зависит выбор ипотечной программы, банка, размер процентной ставки (ставка выше по новостройкам), срок въезда в квартиру, объем юридических рисков и решение множества иных вопросов. Подробнее о выборе квартиры в параграфе 4.4 книги, об особенностях первичного и вторичного рынка — в параграфах 4.4, 7.1 книги.

4. Анализ ипотечных программ и ипотечных кредиторов. Заемщик по Интернету и иным источникам, в частности, по рекомендациям знакомых, анализирует имеющиеся на рынке ипотечные программы и выбирает наиболее подходящую, в том числе оценивает себя на соответствие требованиям ипотечной программы и выбранного кредитора (кредитором может быть банк и обычное юридическое лицо, выдающее займы: далее все виды кредиторов условно будем называть банками).

5. Обращение в банк. С сайтов понравившихся банков могут быть отправлены предварительные онлайн-заявки на получение кредита уже на этапе анализа программ. Далее заемщик собирает необходимый перечень документов по себе (касательно платежеспособности, дееспособности, размера первоначального взноса и пр.) и обращается в банк. На первом этапе документы по конкретной квартире банком не рассматриваются, поскольку устанавливается лимит кредитования исходя из доходов заемщика и прочих его характеристик.

6. Принятие решения банком. Банк, рассмотрев документы, выносит решение о лимите кредита заемщику, иных дополнительных условиях выдачи кредита (например, о привлечении созаемщиков, поручителей), а также сроке действия данного решения, в течение которого заемщик должен найти квартиру (как правило, 3–4 месяца).

7. Поиск квартиры и одобрение квартиры банком. Заемщик находит квартиру, удовлетворяющую требованиям банка и установленному заемщику лимиту. Если у банка есть аккредитованные строящиеся объекты, то выбор осуществляется между данными объектами. Далее заемщик производит оценку квартиры, представляет в банк документы по квартире для одобрения. Банк одобряет квартиру.

8. Подписание договора купли-продажи. После того как квартира одобрена банком, заемщик под контролем банка заключает договор приобретения квартиры, договор страхования квартиры, оплачивает первоначальный взнос, банк выдает кредит, который заемщик направляет продавцу/застройщику в оплату квартиры.

9. Оформление права собственности. Заемщик становится собственником квартиры, на которую одновременно устанавливается ипотека и ограничения в использовании. Если заемщик покупает новостройку, то оформляется залог прав по договору участия в долевом строительстве.

10. Погашение кредита. После получения кредита и покупки квартиры заемщик ежемесячно перечисляет банку платежи в погашение кредита и начисленных процентов.

При покупке строящейся квартиры последовательность может быть несколько иной — заемщик вначале находит удовлетворяющий его требованиям объект, а застройщик сообщает (обычно эти данные есть на сайтах объектов застройки или застройщиков), какие банки аккредитовали данный объект, после чего заемщик обращается в такие банки для получения кредита.

Разновидности компаний,выдающих кредиты на покупку квартир

Сегодняшний рынок ипотеки предлагает потенциальным заемщикам две категории компаний, выдающих деньги на покупку жилья. Первая — это банки, которые выдают кредиты (Связь-Банк, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24).

Вторая — это иные юридические лица, не являющиеся кредитными организациями (заимодавцы), как правило — партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию либо других рефинансирующих организаций. Выдают такие компании займы, а не кредиты, так как не имеют банковской лицензии на выдачу кредитов.

Для заемщика в принципе особой разницы нет, так как и заем, и кредит одинаково предусматривают возврат средств под проценты. Однако определенные особенности необходимо знать, в частности, затраты на обеспечение деятельности небольших юридических лиц и «экономика» данных лиц позволяют им не начислять дополнительные комиссии, тогда как банки — это крупные организации со значительным штатом, агрессивной рекламой, что в совокупности делает их услуги дороже.

Приведем таблицу некоторых параметров, которые целесообразно учесть при выборе между банками и заимодавцами:

Банк (кредитная организация)

Заимодавец(некредитная организация)

1

2

3

Процедура получения кредита

Примерно одинакова, однако Заимодавец, как правило, небольшая структура с небольшим количеством сотрудников, в связи с чем рассмотрение заявки может проходить быстрее. По этой же причине заимодавцы более маневренны и лояльнее в принятии решений

Наличие комиссий

В связи с разъяснениями Высшего арбитражного суда[1] и ст. 9.1 Закона об ипотеке[2] практически все комиссии банками отменены

Комиссий за обслуживание ссудного счета не было изначально

Обязанность раскрывать полную стоимость кредита (ПСК)

В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», распространяется и на ипотечных кредиторов

В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», распространяется и на ипотечных кредиторов

Способ погашения долга

Погашение производится путем перечисления на счет, открытый в банке-кредиторе суммы платежа, который банк списывает в дату платежа

Заемщик погашает заем, как правило, путем ежемесячного перечисления суммы платежа напрямую на счет кредитора или его представителя

Удобство погашения долга

При наличии разветвленной сети дополнительных офисов банка погашение производить комфортно и удобно

Как правило, сотрудничают с определенными банками, которые не берут комиссии за перечисление средств. Следует уточнить разветвленность сети таких банков. Главный вопрос — чтобы не было комиссий за перечисление денежных средств в погашение кредита

Поведение кредитора при просрочке

С банками, как правило, сложно о чем-то договориться, поскольку с заемщиком беседуют каждый раз новые лица,

Заимодавцы более гибки, чем банки, заемщик понимает, с кем общаться, кто принимает решения и может

программы реструктуризации не развиты, никто особенно не заинтересован в помощи заемщику, это обратная сторона «конвейерной» технологии выдачи и возврата кредитов. Но все зависит от банка

договориться о различных схемах реструктуризации

Стандарты выдачи кредитов/ займов

Как правило, банки выдают кредиты по собственным программам и процентным ставкам, а большинство некредитных организаций выдают займы по стандартам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию полностью представлены на сайте http://www.rosipoteka.ru. Заемщик легко может с ними ознакомиться.
АИЖК проводит государственную политику в сфере ипотеки и потому в большей степени реализует социальный аспект ипотечного кредитования. В частности, устанавливает ставки, по которым заимодавцы обязаны выдавать займы. На процентообразование в данном случае в меньшей мере влияет стоимость ресурсов и какие-то иные факторы, присущие банкам

Иные условия

В части иных условий, в том числе размера процентов, условий ипотечных программ, каких-либо особенностей нет

[1] Постановление Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. № 8274/09 // ВВАС РФ. 2009. № 2; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 г. № 7171/09 // ВВАС РФ. 2010. № 6; ст. 29 Закона «О банках и банковской деятельности» // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 27. Ст. 357 (с послед. изм.).

[2] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400 (с послед. изм.) (далее — Закон об ипотеке).

В следующих главах мы будем называть все виды кредиторов банками, чтобы удобнее было читать. Но заемщик должен помнить и о наличии возможности взять заем не в банках.

Далее мы остановимся подробнее на банках, внутри которых есть определенная градация. Есть универсальные, оказывающие услуги и юридическим и физическим лицам, есть розничные банки (только физические лица), а есть специализированные ипотечные банки, которые выдают исключительно ипотечные кредиты. Можно обоснованно предположить, что специализированные ипотечные банки должны лучше уметь работать с заемщиками, предлагать большее разнообразие программ, в том числе по реструктуризации задолженности.

Но так это или нет, решать заемщику. Выгодность условий зависит не только от специализации, но и от объективной стоимости привлечения денег для конкретного банка, приоритетов в выдаче кредитов, массовости или небольшого объема выдачи, конвейерности и типизации операций, политики риск-менеджмента банка и многих других факторов.

К примеру, чем больше выдает банк кредиты, тем, казалось бы, выгоднее программы. Но не все так однозначно. Признанные лидеры рынка ипотечного кредитования, такие как государственные Сбербанк, ВТБ24 и Связь-Банк, действительно с огромным отрывом лидируют по количеству выданных кредитов, хотя и не являются специализированным банками. Но это не значит, что программы этих банков самые лучшие при всех известных плюсах.

Другие банки, чтобы конкурировать с лидерами, стремятся, а лучше сказать вынуждены, предлагать более выгодные условия, более высокий профессионализм, более индивидуальный подход. Также отметим, что и небанковские организации выдают кредиты в объемах, сравнимых с банковскими. Их продукты тоже конкурентоспособны и имеют своего покупателя.

В последнее время в связи с повышением стоимости привлечения средств, а также естественным развитием рынка кредиторы все чаще используют неценовые конкурентные преимущества: упрощают порядок выдачи кредита, список документов, и это очень важный параметр для заемщика.

Однако, по нашему мнению, следует ориентироваться на объективные критерии. В первую очередь целесообразно смотреть на программу, а затем уже сравнивать кредиторов. При этом крупность банка не имеет определяющегося значения: заемщик не открывает в банке вклад, а получает кредит. В некоторых крупных банках обслуживание гораздо хуже, чем в небольших, поскольку за конвейерностью и типизацией полностью потеряна обратная связь с заемщиком, а любая нетипичная ситуация будет означать задержку или тупик.

Помимо критериев, относящихся к выгодности программ и условиям кредитного договора, приведем и иные параметры выбора, относящиеся к кредитору.

• Наличие программ реструктуризации задолженности. В случае наличия проблем с погашением следует быть уверенным, что банк пойдет навстречу. Допустим, во время кризиса 2008–2009 гг. все кредиты с плавающей ставкой стали в полтора-два раза дороже. То есть платил заемщик 20 тыс. руб. по плавающей ставке, а пришлось платить 37 тыс. руб. Увы, не все банки смогли и захотели оперативно поменять плавающие ставки на твердые ставки, и заемщики потерпели серьезные убытки. К таким банкам лучше не обращаться.

• Поведение во время кризиса 2008–2009 гг. Некоторые банки во время кризиса, чтобы удержаться на плаву, направили заемщикам требования о полном досрочном исполнении обязательств. Другие, вместо того чтобы предложить заемщикам государственные или разработать собственные программы реструктуризации, обратились в суд, чтобы взыскать долг. При таком отношении любой кризис в стране делает ситуацию заемщика тупиковой вплоть до выселения, даже если заемщик был всегда добросовестным. А кризисы, по мнению ученых, повторяются с определенной периодичностью, поэтому заемщику необходимо знать, как поведет себя банк. Так, если без особых знаний экономики экстраполировать последовательность кризисов: 1998, 2004, 2008–2009, 2014–2015, то следующего кризиса можно ждать примерно к 2020 г. Ипотечные долги взыскивать надо совершенно по-другому, чем долги по потребительским кредитам, а некоторые банки этого не понимают. Следует идти по максимуму навстречу добросовестному заемщику, предоставлять отсрочки и варианты реструктуризации, а не обращаться в суд при первой просрочке. К сожалению, в крупных банках заемщик просто теряется и не понимает, к кому обращаться, пробиться к лицам, принимающим решение, зачастую невозможно.

• Отношение к заемщикам. Даже если программа на первый взгляд выгодна, но с заемщиками общаются по-хамски, не предоставляют необходимой информации и не готовы идти навстречу, «футболят» от сотрудника к сотруднику, не могут оперативно принять решение и нельзя найти ни одного лица, которое бы за это отвечало, то следует подумать, стоит ли сотрудничать с таким банком в таком режиме еще двадцать лет. Ведь и после получения кредита отношение не изменится. Прогрессивные банки уже давно перешли от конкуренции цен к конкуренции сервиса, поэтому следует найти оптимальное соотношение цены и сервиса.

Но не стоит быть очень критичным и делать скорые выводы. Возможно, смена менеджера по кредитам решит все проблемы. Поэтому оценивать необходимо комплексно весь банк, в том числе его политику реагирования на обоснованные жалобы на обслуживание (сроки, полнота ответа, форма ответа — письменная или устная).

• Удобство получения-погашения кредита и территориальная близость.

В некоторых банках принята очень удобная система «одного окна», при которой заемщик общается только с банком, а взаимодействие с оценщицами, страховой компанией, нотариусом и Росреестром осуществляет банк.

Также очень важно, чтобы было удобно гасить кредит: близкое от дома расположение дополнительного офиса, отсутствие комиссий за перечисление средств, интернет-банкинг. Платить дополнительные комиссии за перечисление средств банку-кредитору через терминалы и третьи банки либо далеко ездить для погашения кредита — это неудобно.

Удобство взаимодействия с банком складывается из следующих факторов:

— местоположение офиса банка, через который будет осуществляться погашение кредита, по отношению к месту жительства заемщика;

— разветвленность филиальной сети;

— многообразие форм погашения долга (терминалы, банки);

— размер комиссий при перечислении из банков (если кредитор не банк, то перечисление на его счет осуществляется путем оформления переводов из сторонних банков, которые не берут за это комиссию, если только имеют соответствующее соглашение с кредитором);

— наличие программ, позволяющих через Интернет оплачивать задолженность, онлайн отслеживать остаток задолженности и зачисление платежей, получать напоминания о необходимости оплаты, о наступлении срока для оплаты страхового платежа;

— отсутствие очередей в банкоматах и дополнительных офисах.

• Крупность и надежность банка. Надежность и крупность банка не являются критерием выбора. Это уже банк оценивает надежность заемщика, так как предоставляет ему деньги. Поэтому порой лучше выбрать маленькую небанковскую организацию, в которой работает три сотрудника, чем банк из топ-10 по активам. С другой стороны, при банкротстве банка часть платежей может не дойти до кредитора вовремя, часть платежей может потеряться. Поэтому все же не стоит совсем не учитывать этот фактор и в любом случае следует сохранять платежные документы и периодически запрашивать в банке сверку платежей. Также отметим, что при банкротстве банка никто долг заемщику не простит. Взыскивать задолженность будет Агентство по страхованию вкладов, а в ряде случаев иные санаторы либо лица, которым долги уступлены.

• Профессионализм сотрудников банка. Согласитесь, для заемщика будет лучше, если сотрудники банка смогут максимально подробно ответить на все интересующие вопросы, быстро и без ошибок составят необходимые документы, помогут с государственной регистрацией и оперативно примут решение о выдаче кредита.

По крайней мере это лучше, чем перед подписанием договора узнать о необходимости уплаты забытой менеджером комиссии, несколько раз переподписывать договоры и ездить в Росреестр в связи с элементарными ошибками. По нашему мнению, подобный профессионализм зависит от следующих факторов:

— политики подбора и обучения кадров в банке (стремится ли банк удерживать опытных сотрудников, проводит ли обучение и т. д.);

— массовости выдачи ипотеки в конкретном банке (в этом случае у сотрудников нарабатываются обширный опыт и навыки, становится меньше ошибок, банк уже «не учится», а «умеет» выдавать ипотечные кредиты);

— качества методологического обеспечения процесса выдачи кредитов (отлаженная технология выдачи кредитов, включая прием и рассмотрение документов заемщика, установление срока и формы принятия решения, наличие типовых форм договоров, прошедших регистрацию в Росреестре, наличие отлаженных бизнес-процессов по работе с заемщиком).

Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов на сайтах http://rusipoteka.ru/, http://rating.rbc.ru/, http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka.

• Срок рассмотрения кредитной заявки. Важный параметр, но не является самоцелью для тех, кто ищет квартиру в спокойном режиме. Средний срок рассмотрения типовых заявок — 10–15 календарных дней с момента предоставления всех документов (а не с момента первого обращения). Если какой-нибудь документ, затребованный сотрудником банка, не донесен, то на этот период заявка не рассматривается.

• Письменное или устное одобрение кредита. Целесообразно выбирать банки и некредитные организации, которые выдают заемщику письменное решение об одобрении лимита кредитования. Это является правилом «хорошего тона» для профессионального банка, а заемщику дает однозначное понимание, что менеджер по кредиту не ошибся и не поменяет своего мнения об устном одобрении кредита. Ведь после одобрения заемщик будет договариваться с продавцом, платить тому задаток, обоснованно надеясь, что ему выдадут кредит.

Как выбрать ипотечную программу?

На российском ипотечном рынке программ кредитования заемщиков на покупку квартир достаточно — покупка строящегося или готового жилья, залог имеющегося или приобретаемого жилья, продукты с твердой и плавающей процентной ставкой, в долларах или рублях. Достаточно вспомнить, что только банков, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов, по данным ЦБ РФ⁵², 522, а есть еще и иные кредиторы — АИЖК и пр.

В помощь заемщику на рынке существуют специальные посредники — ипотечные брокеры, которые могут не безвозмездно выбрать банк и ипотечную программу, исходя из специфики ситуации заемщика. Помочь с выбором банка могут и риелторы, но за счет повышения стоимости услуг. Но и сам заемщик может разобраться в выборе ипотечной программы.

Общие условия ипотечных программ

Параметр

Критерии выбора

1

2

Целевое назначение

Целевое назначение — это на что должны быть потрачены кредитные средства. Существуют кредиты с целевым назначением:
● покупка готовой квартиры (в том числе кредиты на улучшение жилищных условий);
● покупка строящейся квартиры в многоквартирном доме;
● покупка готового дома (в том числе таунхауса, коттеджа) с земельным участком;
● строительство дома на земельном участке (либо покупка земельного участка для последующего строительства дома);
● покупка «последней» комнаты в коммунальной квартире (при условии, что все остальные комнаты уже в собственности заемщика);
● покупка апартаментов (помещений для проживания без права регистрации по месту жительства);
● осуществление капитального ремонта и иных неотделимых улучшений жилого помещения;
● погашение ранее выданных ипотечных кредитов;
● на любые цели (подобный кредит можно потратить и на покупку недвижимости).
Покупка готовой квартиры, как правило, наименее рисковый для банка продукт с наименьшей ставкой. Дороже будет стоить кредит на покупку строящейся квартиры.
Самые дорогие кредиты по практике — это на любые цели, на ремонт, на строительство или покупку дома, на покупку земельного участка. И отметим, что на покупку земельных участков и строительство домов предложений банков немного

Вид обеспечения

Кредит называется ипотечным вне зависимости от целевого назначения при условии, что в залоге объект недвижимости либо права по договору участия в долевом строительстве.
Вид обеспечения (то есть то, что банку отдается в залог) зависит от программы. Обычно в залог предоставляется то жилье, которое покупается. Но если у заемщика или его родственников уже есть жилье в собственности, то неплохим вариантом снижения процентной ставки являются кредиты под залог имеющегося жилья. Допустим, при покупке новостройки под залог имеющегося жилья ставка будет ниже, чем при

залоге прав требования на приобретаемое жилье. Единственно, при таких условиях банк часто требует, чтобы залогодатели (те, кто дает жилье в залог) тоже выступали заемщиками.
При покупке квартиры либо дома на вторичном рынке в залог предоставляется приобретаемое жилье либо имеющееся жилье. Если в залог предоставляется имеющийся в собственности заемщика дом, то обязательно в залог передается земельный участок или право аренды земельного участка под этим домом. Если прав на землю нет, кредит не выдается.
При покупке строящейся квартиры в залог предоставляются права на получение в собственность строящейся квартиры, либо залог имеющейся в собственности заемщика другой квартиры, либо «двойной» залог: и прав на строящуюся квартиру, и уже имеющейся квартиры. Обычно, если у заемщика есть другая квартира, которую он готов заложить при покупке новостройки, то процентная ставка будет ниже на 2–3 %, чем при залоге прав на строящееся жилье.
При покупке строящегося дома в залог отдается приобретаемый земельный участок с категорией земель, предназначенной для строительства жилого дома, а дом после окончания строительства автоматически, по закону, становится заложенным. Либо можно заложить имеющуюся в собственности квартиру, а деньги потратить на строительство дома. Соответственно, и ставка будет меньше, так как квартиры более ликвидны, чем дома.
По кредитам «на любые цели» или «капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения» в залог предоставляется имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: квартира, дом, нежилые помещения, земельные участки.
По кредитам «на погашение других ипотечных кредитов» в залог предоставляется имеющееся в собственности заемщика жилое помещение.
По некоторым программам, предусматривающим двойной залог (два объекта недвижимости), может быть предусмотрено условие о выводе одного из объектов из-под залога при условии окончания строительства либо при достижении соотношения размера кредита к стоимости залога такого значения, при котором залога одного объекта недвижимости для банка будет достаточно.
Обеспечением по кредиту банк может попросить поручительство других лиц, но обычно вместо этого их оформляют созаемщиками, указывая в кредитном договоре на стороне заемщиков (по последствиям это одно и то же: все созаемщики и поручители отвечают в полном объеме перед банком).
Если у заемщика есть нежилая недвижимость, земельный участок — то банк может рассмотреть их в качестве самостоятельного залога по кредиту

Процентная ставка

Один из основных параметров, по которым выбирается программа, — это процентная ставка, которая является платой за пользование кредитом и возвращается помимо размера взятого кредита. Процент начисляется на все время пользования взятым у банка кредитом на сумму остатка основного долга.
Допустим, кредит (основной долг) составляет 1 млн руб., по ставке 10 % годовых. Это значит, что в год за пользование этой суммой заемщик отдаст 100 000 руб. процентов (плата за кредит) плюс какую-то часть из основного долга (возврат тела кредита).
Размер процентной ставки и есть одно из основных отличий ипотечных кредитов от кредитов потребительских. «По ипотеке» процентная ставка гораздо ниже, чем по потребительскому кредиту.
Платеж, особенно в первые годы, направляется на оплату процентов и небольшую часть основного долга. В дальнейшем размер основного долга в структуре платежа увеличивается. А так как общая сумма основного долга постепенно уменьшается, то и проценты начисляются уже не на 1 млн, а, допустим, на 960 тыс. руб.
От процентной ставки существенно зависит платеж по кредиту и итоговый размер выплачиваемых заемщиком сумм.
Пример 1: ставка 11 %, размер кредита 2 млн руб. За 25 лет будет оплачено процентов 3 880 678,00 руб., а ежемесячный платеж составит 19 602 26 руб.
Пример 2: ставка 10 %, размер кредита 2 млн руб. За 25 лет будет оплачено процентов 3 452 203,00 руб., а ежемесячный платеж составит 18 174,01 руб.
Таким образом, разница за весь срок составит около 400 тыс. руб., а ежемесячно — 1,5 тыс. руб. По нашему мнению, это существенно. Также, к примеру, при уменьшении ставки с 13 до 12 % для кредита сроком на 30 лет ежемесячный платеж уменьшится на 7,5 % от первоначального размера платежа. Поэтому заемщику целесообразно искать программы с наиболее низкими процентными ставками. Причем сравнивать надо полную стоимость кредита, а не ставку, указываемую в рекламе.
Но отметим, что не только от программы, но и от самого заемщика зависит величина процентной ставки. Процентная ставка разная для разных заемщиков. Банк оценивает заемщика по определенным критериям и, исходя из этого, предлагает определенную ставку. Чем лучше обеспечиваются риски банка (невозврат кредита, потеря трудоспособности заемщика, потеря заемщиком работы, выход на пенсию и пр.), тем меньше ставка.
Допустим, если заемщик до окончания срока возврата кредита должен выйти на пенсию (достигнет пенсионного возраста), то банку неясно, как будет погашаться кредит после этого

события. Риск выхода заемщика на пенсию и невозможности оплачивать в прежнем объеме компенсируется увеличением процентной ставки.
Другой пример: если банк готов выдать ипотечный кредит по двум документам (паспорт и водительские права), как это пишут в рекламе, то это будет самая высокая процентная ставка (так как банк не проверяет платежеспособность), либо повышенный первоначальный взнос (в этом случае взнос является косвенным подтверждением платежеспособности заемщика), либо какие-то иные нюансы, не очень удобные для заемщика.
Поэтому, если у заемщика есть справка 2-НДФЛ и все документы в порядке, то лучше искать программы, где банк запрашивает все документы, поскольку по таким программам у заемщика больше шансов получить выгодную процентную ставку.
Чтобы вычислить ставку с учетом рисков конкретного заемщика, российские банки все больше обращаются к скоринговым моделям оценки заемщиков, благодаря которым практически исключается человеческий фактор, и заемщик оценивается по объективным показателям, каждому из которых присваивается балл в зависимости от значения показателя. Итоговое количество баллов служит критерием для принятия решения о сотрудничестве с заемщиком и условиях этого сотрудничества, в том числе процентной ставке. Условно, за каждый негативный фактор количество баллов уменьшается, а за позитивный фактор увеличивается. Чем больше баллов, тем меньше процентная ставка.
Слово scoring переводится с английского как «подсчет очков» и буквально означает применение балльной оценки при принятии того или иного решения. Первые скоринговые системы появились в 40-е гг. ХХ в. в США, баллы тогда выставлялись на основе небольшого количества характеристик клиента. С того времени были разработаны соответствующие математические методы и специальные аналитические инструменты, позволяющие оперировать тысячами параметров.
Скоринговая модель обычно оперирует следующими параметрами: личные данные, финансовые, сопутствующая информация. Личные данные: пол, возраст, семейное положение, наличие/отсутствие иждивенцев, образование. Финансовые: общий трудовой стаж, общий стаж на последнем или последних местах работы, уровень заработной платы и общих расходов. К сопутствующей можно отнести информацию о наличии дополнительных источниках доходов, наличие автомобиля и иного имущества в собственности.
В скоринговых системах ставка, как правило, зависит не от одного-трех, а от множества параметров. Их значение может

достигать ста и выше. Причем некоторые факторы имеют большое значение (например, наличие просрочки, размер первоначального взноса, подтверждение дохода), а некоторые влияют на ставку незначительно (общий стаж работы, наличие накоплений (умение копить), риск ухода в армию). Но в данном случае оговоримся: каждый банк самостоятельно оценивает показатели. То, чему в одном банке придается небольшое значение, в другом может оказаться важным.
Однако следует понимать, что далеко не все российские банки готовы работать со сложными скоринговыми системами, предпочитая более-менее индивидуальное рассмотрение каждого вопроса кредитными экспертами или андеррайтерами. В большинстве случаев есть пять-десять основных показателей, которые определяют величину процентной ставки.
На остальные параметры в таком случае внимание для расчета ставки не обращается, так как цель всех розничных банков выдавать ипотечные кредиты в конвейерном режиме, а для этого нужно максимально упростить и автоматизировать процесс принятия решения о выдаче кредита. Поняв, что влияет на ставку в конкретном банке, можно максимально подготовиться для получения лучшей ставки.
А понять это не так уж просто — сами скоринговые системы не являются в полной мере публичными и открытыми, в частности в целях противодействия мошенникам. Однако основные параметры, от которых зависит размер ставки, прямо указываются в условиях ипотечных программ. В этой книге также будут приведены основные зависимости, чтобы заемщик мог использовать свои сильные стороны максимальным образом для получения выгодной ставки и не допускал обыкновенных ошибок, которые повлекли бы снижение ставки.
Процентные ставки бывают двух основных видов: фиксированные (допустим, 11 %) и «плавающие», зависящие от ставки MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) или LIBOR. У заемщика всегда есть выбор между этими видами ставок.
Индикатор LIBOR формируется на основе процентных ставок ведущих мировых банков, под которые банки готовы выдавать кредиты другим банкам на Лондонской межбанковской бирже. MosPrime представляет собой индикативную ставку предоставления рублевых кредитов на московском рынке. Данный показатель формируется Национальной валютной ассоциацией (сайт www.nva.ru).
Плавающая ставка фиксируется на три месяца либо на иной срок, затем меняется в зависимости от индикатора. Пример «плавающей» ставки: MosPrime + 4,25 %, изменяется каждые три месяца. MosPrime на текущий момент равен 7,18 %, значит, итоговая ставка на три месяца будет составлять 11,43 %.

«Плавающая» ставка призвана предоставить итоговой ставке возможность уменьшаться в периоды стабильной макроэкономической ситуации и увеличиваться при повышении индикаторов, чтобы нивелировать риски банков. Таким образом, ставка может быть меньше, чем фиксированная в периоды экономического спокойствия. Но в периоды кризисов (к примеру, 2008–2009 гг.) такие ставки выросли до 37–50 % годовых. Поэтому тем, кто берет такие кредиты, следует разбираться в тонкостях установления этих индикаторов и просчитывать риски изменения экономической ситуации, особенно на финансовых рынках.
По кредитам на строящееся жилье повсеместной практикой является установление высокой ставки на стадии строительства (ввиду рисков недостроя и отсутствия надлежащего залога) и снижение процентной ставки после оформления квартиры в собственность.
Заемщику необходимо учитывать, что вначале многоквартирный дом строится несколько месяцев/лет, затем сдается застройщиком государственной комиссии, а право собственности оформляется еще 1–2 года после ввода дома в эксплуатацию, зачастую через суд (нормальная практика, поощряемая застройщиками). Поэтому целесообразно рассчитать максимальный срок уплаты кредита по повышенной ставке, ведь в этот период часто жить в квартире еще нельзя, и заемщик одновременно оплачивает расходы на аренду жилья.
После того как получено свидетельство о праве собственности (обязательно с указанием обременения в виде ипотеки), заемщик должен заключить договор страхования предмета ипотеки, заказать отчет об оценке, оформить закладную и предоставить все эти документы в банк (закладную получает сам банк из Росреестра). Только после этого будет снижена процентная ставка. Поэтому до подачи документов на государственную регистрацию права собственности необходимо уведомить банк, чтобы тот подготовил закладную.
Отметим, что существуют программы кредитования на покупку строящегося жилья по фиксированной низкой ставке или со снижением до низкой ставки. Например, государство, в лице Внешэкономбанка, утвердило программы стимулирования банков к выдаче кредитов на покупку строящихся объектов по такой ставке.
Необходимо обратить внимание, что выгодная процентная ставка чаще всего устанавливается только для привлечения клиентов. Реально такая ставка может быть установлена для самого невыгодного для заемщика продукта, чтобы никто не мог или не стремился данный продукт выбрать, к примеру, для продукта, где собственный взнос составляет 50 %, оторый многим недоступен.

Для некоторых категорий граждан либо видов кредита предусмотрены льготные условия. Льготность обычно выражается в снижении процентной ставки на 0,5–1 %, снижении первоначального взноса, комиссий, уменьшении перечня проверяемых документов.
К примеру, если заработную плату вы получаете на банковскую карту, то уточните — нет ли у банка, выдавшего карту, льготных условий для сотрудников вашей компании. Для сотрудников банков, для крупных организаций, для организаций, входящих в холдинг с банком, льготные условия не редкость.
В некоторых банках льготы предоставляются лишь за факт наличия счета в этом банке. Такой счет целесообразно заранее открыть, чтобы получить льготу.
Также во многих банках предусмотрена льготная ставка для покупки залоговой недвижимости, т. е. недвижимости других заемщиков этого банка, которые не смогли расплатиться за кредит. Обычно на сайтах банков есть перечень таких квартир.
Приведем основные параметры, влияющие на процентную ставку, в том числе перечислим случаи наличия льгот по ставке:
Подтверждение дохода: официальный (2-НДФЛ) или «серый» (справка о доходах подписывается руководителем компании) доход. При «сером» доходе ставка на 0,5–1 % выше (но не во всех банках).
Размер первоначального взноса: чем выше взнос, тем меньше процентная ставка. При наличии 50 % первоначального взноса необходимо искать банки, где ставка при этом минимальная.
Заключение договора страхования жизни и трудоспособности. При несогласии заемщика заключать такой договор процентная ставка выше на 2–3 %, однако нет ежегодных платежей по договору данного вида страхования.
Возраст заемщика. Если возврат кредита приходится на пенсионный возраст, то ставка может быть выше. Аналогично для мужчин, которые берут кредит до достижения призывного возраста.
Наличие/отсутствие просрочек по прежним кредитам. Зависит от размера, срока просрочки и ее регулярности.
Для индивидуальных предпринимателей ставка может быть выше на 1 %.
Для программ выдачи кредитов по одному документу ставка может быть выше на 3–5 %.
Для покупки залогового жилья банка ставка может быть ниже на 1–3 %.
Для нецелевых кредитов ставка выше на 3–6 %.

Для кредитов без проверки платежеспособности выше на 5–8 %.
Для покупки на вторичном рынке ниже на 2–4 %, чем для первичного рынка.
По различным временным акциям, которые периодически проводят банки, процентная ставка может быть снижена.
Для сотрудников организаций-партнеров или «зарплатных проектов» ставка может быть ниже на 0,5–1 %.
Кредиты молодым семьям (допустим, для лиц младше 35 лет) может быть снижена ставка на 0,5–1 % и снижен первоначальный взнос.
Кредиты на покупку залоговой недвижимости могут предусматривать 0,5–1 % льготу.
Для тех, кто погасил любой другой кредит, ставка может быть ниже на 0,5–1 %.
Для тех, у кого есть крупный вклад в банке, ставка может быть ниже на 0,5–2 %.
Кредиты для собственных сотрудников банков могут быть ниже на 0,5–1 %.
Для молодых учителей и ряда иных льготных категорий может быть установлена ставка на 2–3 % ниже.
Заемщику целесообразно искать программы, по которым лично для него будет предложена наиболее выгодная ставка. Итоговую ставку банк выведет по внутренним методикам (скоринговым системам) и сообщит в уведомлении об одобрении лимита кредитования. Отметим, что Налоговым кодексом предусмотрен вычет на выплаченные банку проценты

Полная стоимость кредита (ПСК)

Банк обязан указывать в кредитном договоре Полную стоимость кредита согласно ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Эта обязанность распространяется и на ипотечные кредиты (ст. 9.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Полная стоимость потребительского кредита (займа) размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта.
Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5 % площади первой страницы договора потребительского кредита (займа).
Данный параметр является итоговым (реальным) размером процентной ставки, включающим в себя все расходы заемщика (кроме тех, что установлены законом), в том числе на оплату

комиссий, страхования, услуг нотариуса, оценки. Подробнее о полной стоимости кредита описано в главе 5.2 книги

Срок кредитования

Срок кредитования — это тот срок, в который заемщик обязан вернуть кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платеж, и наоборот. Обычно ипотечные программы на покупку квартир предусматривают срок в 25–30 лет. Для приобретения земельных участков и кредитов на любые цели средний срок 15 лет.
При этом сроки зависят от текущего возраста заемщика и возраста, который заемщик достигнет к моменту истечения срока кредитования. К примеру, срок кредитования декларируется в 30 лет, но к окончанию срока заемщик-мужчина не должен быть старше 60 лет (пенсионный возраст для мужчин). Значит, для мужчины 45 лет кредит дадут только на 15 лет.
Почему-то российские заемщики стремятся взять кредит на самый короткий срок, мотивируя тем, что им необходимо побыстрее расплатиться. Но ведь в этом случае платеж для заемщика будет максимальным. Надо ли это заемщику? По нашему мнению, целесообразно получать кредит на максимально долгий срок, чтобы ежемесячный платеж был необременителен. При наличии возможности заемщик всегда может погашать кредит досрочно и расплатиться быстрее. Тем более через некоторое время рубль постепенно обесценивается, зарплаты растут, и расплатиться по кредиту через 10 лет будет однозначно выгоднее, чем при получении кредита.
Также есть требования по минимальному сроку кредитования, например, кредит не выдается на срок меньше 1 года. В связи с последними разъяснениями судов о праве досрочного погашения данный запрет стал декларативным и бессмысленным. Запрет легко «обойти», взяв кредит на более долгий срок и погасив досрочно

Размер кредита и коэффициент К/З

Средний размер кредита на покупку жилья в Москве — 4,3 млн руб., в Санкт-Петербурге — 2,1 млн, Хабаровске 2 млн, в Екатеринбурге и Казани — 1,8 млн, в Новосибирске — 1,5 млн, в Нижнем Новгороде — 1,4 млн, в Кемерове и Владимире — 1,1 млн руб.[1] Средний по России размер ипотечного кредита около 1,5 млн руб.
Каждому заемщику интересно, сколько денег можно получить в банке. Максимальный размер кредита в банке определяется на основе анализа платежеспособности клиента.
Независимо от того, какую желаемую сумму указал заемщик в анкете, банк после проверки платежеспособности установит для этого заемщика определенный лимит кредитования. Лимит может быть даже больше, чем заявленная сумма. Обычно до обращения в банк заемщик и сотрудник банка по ипотечному калькулятору уже могут примерно определить предельный размер кредита.

Но максимальный размер зависит еще и от стоимости квартиры — обычно кредиты выдаются в размере до 70–80 % от оценочной (по отчету оценщика) или продажной (по которой заемщик договорился с покупателем) стоимости квартиры, в зависимости от того, какая из этих сумм меньше. В некоторых банках размер кредита исчисляется только от оценочной стоимости. Банк не выдаст кредит больше чем 70–80 % от цены квартиры, даже если лимит заемщика гораздо выше.
Для установления соотношения размера кредита и стоимости залога в банковской терминологии используется коэффициент К/З (кредит/залог).
Размер К/З — это коэффициент, определяющий сколько может быть размер кредита от стоимости залога. Допустим, заемщик нашел программу, где написано, что максимальный К/З равен 0,7. Это значит, что при цене квартиры в 1 млн руб. банк выдаст только 700 тыс. руб. 300 тыс. руб. должен будет найти сам заемщик.
Обычное требование банков — К/З должен составлять 70–80 %. Есть программы, при которых К/З равен 90 % либо 100 %, но их необходимо искать.
Почему кредиты не выдаются на 100 % стоимости квартиры? Ответ прост — банк исходит из того, чтобы при продаже предмета ипотеки с торгов его стоимости было достаточно для погашения не только взятого размера кредита, но и процентов, и пеней. Кроме того, наличие первоначального взноса это еще и проверка банком финансовой состоятельности клиента, его умения копить, правильность его финансового поведения. Поэтому цена квартиры всегда больше, чем размер кредита, т. е. залог берется с определенным «запасом» по стоимости.
Собственно, поэтому если в залог предоставляется имеющееся у заемщика жилье, то первоначальный взнос на покупку более дешевой квартиры может быть равен нулю.
Помимо этого, в разных банках разные лимиты кредитования (максимальные суммы выдаваемых кредитов) для разных регионов вне зависимости от возможностей заемщика. Допустим, для Москвы максимальная сумма, которую банк может одобрить, составляет 30 млн руб., для регионов — 10 млн руб. Это значит, что квартиру заемщик может искать по цене, определяемой по формуле: максимальный размер доступного ему кредита + 20–30 % собственного взноса. Также есть минимальная сумма ипотечного кредита — не менее 300 тыс. руб. (требования различаются в зависимости от банков).
Если заемщик претендует на жилье выше предельного размера кредита по его региону, то ему следует искать программы кредитования на покупку элитного жилья либо уточнять в банке, каким образом одобряются кредиты выше предельной суммы. Обычно такая возможность имеется для заемщиков

с высокими доходами, но вопрос выдачи выносится на Кредитный комитет банка.
Но отметим важный момент — каждый банк может одобрить для заемщика разные суммы кредитования исходя из своих требований к самому заемщику. Допустим, один банк будет готов дать 1 млн руб., а другой — 1,2 млн руб.

Размер первоначального взноса

Для получения кредита заемщик должен самостоятельно накопить не менее 20–30 % от стоимости квартиры (первоначальный взнос), подтвердить банку его наличие (к примеру, выпиской со счета) и уплатить данную сумму продавцу до получения кредита. Для молодых семей может быть установлен первоначальный взнос 10 %. Также для залога имеющегося жилья предусмотрены программы без первоначального взноса.
Проблемы у заемщиков возникают именно с первоначальным взносом, поскольку 30 % от цены квартиры это достаточно большая сумма. Допустим, при цене квартиры в 5 млн — это 1,5 млн руб., в 3 млн — 900 тыс. Но на оплату могут быть направлены средства материнского капитала и иных субсидий.
Некоторые заемщики, не имеющие первоначального взноса, берут дополнительный потребительский кредит, что крайне рискованно и невыгодно. Для себя заемщику следует подумать — если даже на первоначальный взнос он накопить не в состоянии (т. е. никаких излишков в доходах не возникало), то в состоянии ли будет платить по двум кредитам? Человеку, не привыкшему копить, страховать свои риски иным способом и не бравшему никогда кредитов, будет сложно соблюдать строгую финансовую дисциплину во взаимоотношениях с банком, где любая просрочка чревата пенями, а длительная — обращением взыскания на квартиру.
От размера взноса напрямую зависит ставка в некоторых банках. К примеру, если первоначальный взнос выше 50 % от стоимости жилья, то ставка будет самая выгодная.
Также в ряде компаний при размере первоначального взноса меньше 30 % в обязательном порядке заемщик должен заключить договор страхования своей ответственности по кредитному договору.
В качестве первоначального взноса может быть использована имеющаяся в собственности квартира. Для таких заемщиков есть специальные программы «Переезд», «Улучшение жилищных условий», которые позволяют оформить схему продажи имеющейся и покупки новой квартиры без первоначального взноса

Размер ежемесячного платежа

Наверное, ключевым для заемщика показателем является размер ежемесячного платежа. После получения кредита забывается размер кредита, процентная ставка, первоначальный взнос, даже радость от покупки квартиры постепенно

становится умеренной, а вот размер платежа заемщик обычно запоминает вплоть до копейки на долгие 20–30 лет. Призываем заемщиков запрашивать у банков при расчете лимита кредитования информацию о размере ежемесячного платежа и внимательно оценивать возможность его оплачивать в течение всего срока кредитования.
Ежемесячный платеж в совокупности с платежами по другим кредитам заемщика и алиментам не может составлять более чем 35–45 % от месячного дохода заемщика до вычета расходов на проживание (хотя методики банков могут отличаться). Это так называемый коэффициент П/Д — платеж/доход, который устанавливает банк и всегда проверяет при выдаче кредита.
В зависимости от дохода заемщика и требований банка платеж может составлять и 60 %, допустим, при высокой зарплате заемщик вполне может отдавать 60 % на оплату кредита, при этом оставшейся части будет достаточно для оплаты иных расходов. О правилах расчета собственных возможностей можно прочесть в главе 2.3 книги.
Платежи бывают аннуитетными и диверсифицированными.
Аннуитетный платеж — наиболее популярная на данный момент схема погашения кредита и процентов, при которой платеж производится ежемесячно равными суммами, определяемыми по формуле аннуитетный платеж = ОСЗ × ПС : (1 – (1 + ПС) — (ПП — 1)), где ОСЗ — остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату, ПС — месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, ПП — количество месяцев (процентных периодов), оставшихся до окончательного погашения суммы обязательства.
Диверсифицированный платеж в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшается, т. е. регулярные платежи по кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы основного долга (кредита), и убывающей части — процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка заложенности по кредиту. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж

Наличие комиссий

Большинство банков ввиду разъяснений судебных инстанций отменили комиссии, которые заемщик выплачивал бы периодически за период погашения кредита. В соответствии с п. 2 ст. 9.1 Закона об ипотеке для банка установлен запрет на взимание вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления

которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Тем не менее целесообразно поинтересоваться, какие выплаты необходимо совершить заемщику помимо оплаты по кредиту в период погашения кредита (эти данные должны содержаться в полной стоимости кредита).
Также остались разовые комиссии за выдачу кредита/закладной, за андеррайтинг в размере до 1,5 % от размера кредита, но не более 100–150 тыс. руб. Этот показатель следует обязательно учитывать при планировании расходов и выбора банка, в котором брать кредит

Сочетание с субсидиями

В случае, если заемщик претендует на получение социальной выплаты (субсидии), то необходимо искать программы, учитывающие нюансы данных субсидий. К примеру, для получения выплаты с использованием материнского капитала жилое помещение необходимо оформить в общую собственность, в том числе с несовершеннолетним — по обычным программам банки этого не допускают, однако есть специальные программы для работы с данными субсидиями. Для военной же ипотеки можно обращаться только в уполномоченные банки, сотрудничающие с Росвоенипотекой

Валюта кредита

Процентная ставка по кредитам в иностранной валюте ниже, чем для кредитов в рублях, но есть нюансы, связанные с оплатой. Ряд экспертов советует получать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Другие советуют брать в той валюте, которая подвержена девальвации, хотя такое редко бывает. К примеру, доллар на протяжении 15 лет падал по отношению к рублю, однако в 2014–2015 гг. его курс вырос в два раза.
Поэтому практически все сходятся во мнении, что ипотечный кредит целесообразно получать в рублях, так как оценить колебания доллара или евро на 30 лет вперед невозможно, плюс никогда нельзя быть уверенным, что зарплата всегда будет в долларах или евро (для тех, кто ее получает в этих валютах, работая в России). Кроме того, именно рубль по сравнению с другими валютами постепенно обесценивается, что выгодно для заемщика.
Если все-таки выбрана другая валюта, то следует оценить риск существенного повышения курса валюты по отношению к рублю, если только сам заемщик не работает на постоянной основе за рубежом. Хотя в последнем случае целесообразно рассмотреть возможность получения более дешевого кредита за рубежом

Досрочное погашение

На данный момент заемщики вправе погашать кредит полностью или досрочно в любое время и без оплаты штрафов. К слову, на Западе досрочное погашение практически всегда обусловлено штрафом, ак что это одна из немногих выгод российских программ.

Однако рекомендуем уточнить — нет ли в банке минимальной суммы для досрочного погашения, каков порядок этого погашения (необходимо ли уведомлять банк, за какой период, нет ли штрафа за нарушение обязательства оплатить досрочно)

Страхование предмета ипотеки

Во всех программах банк потребует застраховать передаваемый в залог объект недвижимости от риска утраты и повреждения на весь срок действия кредитного договора. Даже по программам покупки новостройки, когда страховать еще нечего, заемщик берет обязательство застраховать объект, как только будет оформлено право собственности. Эта обязанность прямо следует из ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Заемщик может выбирать страховую компанию только из списка аккредитованных банком. Аккредитация банком страховых компаний проводится с целью выбора наиболее финансово состоятельных и добросовестных страховых компаний, которые с большей вероятностью произведут выплату при страховом случае. Список страховых компаний либо приводится на сайте банка, либо сообщается устно сотрудником банка. Примерный список страховщиков приведен на сайте АИЖК.
Федеральная антимонопольная служба неоднократно признавала недопустимость соглашений между банками и страховыми компаниями, полагая, что это ограничивает доступ на рынок других страховых компаний. Затем между ФАС и банками был достигнут компромисс в виде возможности выбора заемщика любой страховой компании из списка аккредитованных банком. Если же компания еще не аккредитована, то ей будет необходимо предварительно пройти процедуру аккредитации. Поэтому рекомендуем действительно выбирать страховую компанию по тарифам, а не соглашаться на первую предложенную сотрудником банка. Зачастую страховые компании доплачивают сотрудникам или самому банку за ее привлечение, но это никак не связано с выгодностью для заемщика.
Сумма страхового возмещения равна остатку основного долга (невозвращенного кредита) по кредитному договору, увеличенному на десять процентов, чтобы страхового возмещения было достаточно для погашения не только кредита, но и процентов и пеней. Выгодоприобретателем по договору страхования является банк, поэтому денежные средства при страховом случае по всем видам страхования заемщик на руки не получает.
Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения от страховой компании поступает банку в погашение кредита, а остаток возвращается заемщику. По мелким

страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику для проведения ремонта.
Оплата по договору страхования осуществляется ежегодно, а не единоразово. Но каждый год размер страхового платежа заемщика уменьшается в связи с уменьшением суммы задолженности. То есть размер страхового возмещения определяется от остатка долга, а не от стоимости квартиры, и при страховом случае страховая компания погашает лишь остаток долга, а не цену квартиры (хотя можно договориться со страховщиком, чтобы сумма страхового возмещения всегда равнялась цене квартиры, просто это будет стоить дороже).
Перед заключением договора страхования необходимо внимательно ознакомиться с его условиями, в частности для целей понимания своих обязанностей при исполнении договора, сроков платежей страховых премий, порядка выплаты страхового возмещения. Отметим, что сами условия договора страхования, как правило, приводятся на сайте страховой компании, а заемщику выдается лишь полис страхования — одностраничный документ, удостоверяющий факт заключения договора страхования путем присоединения заемщика к правилам страхования (типовыми условиями страхования). Хотя считаем целесообразным настаивать на предоставлении заемщику всех условий страхования в распечатанном виде.
Выбор страховых компаний следует осуществлять путем сравнения условий договоров страхования в разных компаниях. В частности, сравнивать список страховых случаев (перечни могут быть разными — чем шире, тем лучше для заемщика), сроки выплаты страхового возмещения, списки документов для получения возмещения. Помимо этого рекомендуется почитать отзывы о репутации страховой компании

Личное страхование

Страховым случаем по таким договорам страхования, как правило, является установление заемщику инвалидности I, II, реже III группы, а также смерть заемщика. Во всех этих случаях, даже если случай произошел за пределами России, страховая компания выплачивает страховое возмещение банку, а именно погашает кредит заемщика (если заемщиков двое, то половину кредита).
В последнее время усилиями Роспотребнадзора данный вид страхования признан законным только в случае, если банк предлагает заемщику на выбор возможность получения кредита без страхования жизни и трудоспособности.
Поскольку банки заинтересованы в страховании жизни, то и кредиты с данным видом обеспечения всегда выгоднее для заемщика, чем без такового. При отсутствии личного

страхования ставка выше на 2–3 %, но заемщик ежегодно не оплачивает этот вид страхования.
Застраховываются обычно только заемщики, имеющие доходы. Созаемщики, не имеющие постоянного дохода, могут не страховаться (не быть застрахованными). Если же оба заемщика имеют доходы, то страховое возмещение определяется пропорционально доходам. К примеру, если доходы равны, то в случае наступления страхового случая выплачивается лишь половина возмещения.
В любом случае, по нашему мнению, целесообразно страховать жизнь и трудоспособность при получении ипотечного кредита, поскольку при потере трудоспособности и невозможности зарабатывать деньги кредит будет закрыт страховой компанией, а заемщик останется жить в квартире. Если же не страховать потерю трудоспособности, то при установлении инвалидности, препятствующей работать на прежнем уровне заработной платы, заемщик будет вынужден либо находить деньги на погашение кредита иными способами, чем раньше, либо придется выселяться и продавать квартиру, чтобы погасить долг.
Что касается смерти заемщика — такие ситуации тоже, увы, случаются. Обязанность платить по кредиту в этом случае переходит на наследников заемщика в пределах стоимости перешедшей к ним по наследству квартиры (если только наследники не отказались от наследства). Договор страхования жизни позволяет в этом случае полностью погасить кредит, и квартира переходит к наследникам без обязанностей по кредитному договору. Решать заемщику. При выборе следует оценить свой риск утраты трудоспособности (к примеру, опасный вид деятельности, предпосылки к установлению инвалидности, наличие заболеваний).
Если заемщик решил заключить договор страхования, то очень важно правдиво заполнить все графы предлагаемой страховщиком анкеты, в частности о перенесенных заболеваниях, об опасной работе. Смысл в том, что если произойдет страховой случай и окажется, что в анкете заемщик скрыл обстоятельства, влияющие на уровень риска, например о наличии предпосылок для наступления инвалидности или смерти, то страховая компания откажет в выплате. А страховая компания перед выплатой очень внимательно и подробно выясняет всю историю болезней клиента. Были случаи получения ипотечного кредита тяжелобольными людьми, но страховая компания (и суд) впоследствии отказывала им или их наследникам в выплате по причине сокрытия болезни.
Да, страховая компания может установить очень высокий тариф, если из анкеты заемщика узнает о наличии серьезного риска наступления страхового случая, но это лучше, чем получить отказ в выплате страхового возмещения, скрыв какие-либо сведения

Страхование титула

Что такое вообще страхование титула? Это страхование риска потери заемщиком права собственности на квартиру. При наличии страхования титула во всех случаях, когда право собственности заемщика на предмет ипотеки по каким-то причинам прекращается (кроме уничтожения квартиры, которое подпадает под страхование от риска утраты), страховая компания погашает за него кредит.
Причин для прекращения собственности достаточно много, к примеру, продавец заключил договор купли-продажи помимо своей воли, доверенность на представителя продавца поддельна либо договор купли-продажи не содержит какого-либо существенного условия. Для недопущения такого риска и производится проверка «юридической чистоты» будущего предмета ипотеки.
Единственно, отметим важный момент — страхование титула не распространяется на случаи, когда из предмета ипотеки кто-то не выселяется. Страховку в этом случае не выплатят.
Обычно у банков нет обязательного требования по такому страхованию, так как если банк согласовывает квартиру в качестве предмета ипотеки, то и риск потери права собственности практически равен нулю. Но когда у банков есть сомнения, выставляется требование о заключении договора страхования титула.
Срок договора страхования титула рекомендуем устанавливать в четыре года, так как оспорить право собственности заемщика можно лишь в пределах срока исковой давности, который составляет три года. И хотя есть случаи, когда срок для оспаривания будет выше трех лет, к примеру, продавец не имел возможности оспорить договор, так как его жизнь была под угрозой, но такие случаи редки, и потому четыре года считаются достаточными для исключения риска потери титула.
Отметим, что и сам заемщик по своей инициативе может заключить договор страхования титула — эта услуга стоит недорого, но будет надежно защищать заемщика от данного риска

Страхование ответственности заемщика

Суть данного вида страхования в том, что заемщик страхует свою ответственность на случай невозврата ипотечного кредита. Банк в случае просрочки получает от страховой компании возмещение по кредиту.
Но это дорогой вид страхования для заемщика, и потому среди типовых программ такого вида страхования нет. По практике если банки не готовы кредитовать заемщика, то и страховые компании устанавливают высокий взнос,

в связи с чем данный вид страхования пока не популярен и может рассматриваться только как последняя надежда заемщика, желающего получить кредит. Может быть, при таком страховании банк будет готов выдать кредит.
Вместе с тем некоторые кредиторы устанавливают обязательным данный вид страхования, если размер первоначального взноса менее 30 %. Также есть вариации этого вида страхования, например страхование на случай потери работы

Условия выдачи кредита

Деньги могут быть выданы банком после государственной регистрации права собственности заемщика, либо после сдачи договора купли-продажи на регистрацию, либо после подписания, но до подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.
Это очень важный момент — к примеру, в Москве повсеместной практикой является закладка денег в ячейку до подачи документов на регистрацию. Если банк выдает деньги только после госрегистрации, то заемщику будет сложно найти продавца, готового лишиться права собственности, не будучи уверенным в получении денег. Поэтому необходимо выяснить этот момент до обращения в банк

Размер пеней

Раньше размер пеней составлял около 0,2 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (т. е. 73 % годовых). Вместо пеней мог быть установлен единовременный штраф за просрочку или какие-то иные нарушения (неоплата по договору страхования, непредставление документов для проверки, нарушение письменного обязательства о досрочном погашении).
Но с 24 июля 2016 г. предельный размер пеней для ипотечного кредитования был ограничен законодателем. Появился п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке, где указано, что размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и по уплате процентов не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ на день заключения кредитного договора (на начало 2017 г. такая ставка равна 10 % годовых). Если же проценты за период просрочки не начисляются (редкое условие, обычно проценты начисляются всегда, а кроме них в период просрочки начисляются пени), то размер неустойки не может превышать 0,06 % за каждый день просрочки (21,9 % годовых). Речь, видимо, идет о случаях, когда неустойки прикрыты повышением процентной ставки при возникновении просрочки. Хотя в этом случае судебная практика рассматривает дельту, на которую повысились проценты неустойкой. В общем, не совсем ясно, что имел в виду законодатель во втором случае, но ограничение предельного размера пеней — это большое достижение

[1] Данные по ипотечному банку «ДельтаКредит» на 2016 год. URL: http://www.novostroy-m.ru/novosti/sredniy_razmer_kredita_na (дата обращения: 24.03.2017).

Однако и в случае привлечения брокера, и в случае самостоятельного выбора программы заемщику целесообразно понять параметры, по которым следует оценивать и выбирать оптимальную ипотечную программу.

Чтобы поиск был методичным и эффективным, необходимо ввести определенную формализацию и объективные критерии.

Для этого заемщику целесообразно выбрать ключевые для него параметры и сделать таблицу сравнения данных параметров по разным программам и банкам. К примеру, у заемщика неофициальные доходы. В этом случае ему необходимо искать банки, которые принимают справки о доходах в произвольной форме и не увеличивают при этом ставку.

Таблица может быть следующего вида:

Название продукта, банк

% ставка

Подтверждение дохода

Размер первоначального взноса

Досрочное погашение (мораторий)

Существо и размер комиссий

Примечания

Классический, Связь-Банк

11 %

Произвольной формы

20 %

Возможно сразу

Нет

Мягкие требования к квартире

Итоговая цель заемщика — выбрать наиболее выгодную для себя ипотечную программу. При выборе же лимита кредитования главная цель — просчитать свои возможности по погашению ежемесячного платежа на 30 лет вперед.

Но кроме желания заемщика необходимо еще, чтобы и банк выдал данному заемщику кредит в требуемом размере и одобрил найденную им квартиру.

3.2. Основные требования банков: требования к заемщику, требования к квартире, требования к сделке между продавцом и покупателем, перечень документов для получения кредита, нюансы отношений с риелтором и продавцом при ипотеке

Если бы получить кредит в банке
было так просто, как утверждает реклама,
никто бы не грабил банки.

Американское изречение

Многие ипотечные брокеры привлекают клиентов тем, что практически гарантируют получение заемщиком кредита, а пугают тем, что с «улицы» получают ипотечный кредит не более 20–30 % заемщиков.

Определенная правда в этом есть — брокеры порой имеют возможность влиять не только на сотрудников банков, напрямую работающих с заемщиками, но и на лиц, принимающих решения. Кроме того, брокеры хорошо знают требования к заемщикам и к квартире, и к форме представляемых документов, что позволяет лучше подготовить пакет документов. Конечно, есть подозрение, что брокеры рекомендуют лишь те банки, с которыми сотрудничают и от которых получают вознаграждение.

С другой стороны, каждый заемщик может пойти в банк, и банк с удовольствием данного заемщика рассмотрит, поскольку для самих кредиторов борьба за клиентов, за выполнение планов является все более актуальной.

В данном разделе мы поможем заемщику подготовиться к походу в банк и с большей вероятностью получить кредит. Ну а тем, кто не соответствует критериям банков, это поможет понять, в каком направлении следует двигаться.

Требования банка к заемщику

Данные о себе заемщик предоставляет банку в виде анкеты и документов. Банк проводит проверку документов на предмет поддельности и соответствия по форме необходимым требованиям, проводит проверку сведений через независимые источники, к примеру, через бюро кредитных историй. Затем заемщик проверяется на предмет соответствия требованиям банка, требованиям ипотечной программы, производится оценка платежеспособности и определяется лимит кредитования. Все эти действия в целом называются андеррайтингом. Приведем пример андеррайтинга:

Показатель

Решение андеррайтера

Возраст заемщика не соответствует программе

Отказать

В паспорте отсутствует подпись заемщика

Отправить на доработку

Несоответствие фамилии в паспорте и водительских правах

Отправить на доработку

Сумма помесячных доходов в справке 2-НДФЛне соответствует итоговой сумме в этой справке

Отправить на доработку

Присутствуют признаки фальсификации справки 2-НДФЛ

Отказать

Наличие просроченного кредита менее 1000 руб.

Не учитывать

Наличие просрочки по прежним кредитам более 30 дней

Отказать

Наличие недостоверных данных в анкете о полученных кредитах по сравнению с БКИ

Отказать

Работодатель заемщика признан банкротом

Отказать

По мобильному телефону заемщик недоступен послетрех попыток дозвона

Отправить на доработку

Но система оценки параметров, как правило, сложнее, чем «да»/«нет» и предусматривает систему баллов, которую дает тот или иной параметр. Поэтому может проскочить и заемщик, имеющий просрочку, но получивший высокие баллы за доходы, стаж работы и пр.

По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете/либо уполномоченное лицо банка выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов). В прогрессивных банках решение принимается автоматически при соответствии заемщика требованиям программы, т. е. отсутствует необходимость дополнительно одобрять лимит коллегиальным органом или уполномоченным лицом.

Приведем основные требования банка к заемщику:

Требование

Пояснение

1

2

Доход

Основная причина отказов банков в одобрении кредита как раз недостаточный или непрозрачный доход заемщика. Доход является ключевым параметром для определения максимальной суммы кредита, поскольку определяет платежеспособность заемщика — способность исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме. Главные характеристики дохода — это размер, регулярность (стабильность) и подтвержденность.
Перед обращением в банк вы можете позвонить туда и попросить специалиста посчитать максимальный размер кредита и сумму платежа. Его вопросы помогут сориентироваться, по каким параметрам банк осуществляет расчет.
При расчете лимита кредитования учитываются стабильные среднемесячные доходы заемщика и его семьи. Но во многих банках учитываются лишь доходы от работы по найму, по совместительству, пенсионные выплаты и арендная плата, а остальные доходы (стипендии, алименты, пособия, доходы от купли-продажи акций, дивиденды от участия в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, вознаграждения донорам) в расчет не принимаются. Более того, премии, которые получает заемщик на работе нерегулярно, также из доходов исключаются.
Если доходов заемщика достаточно, то доход супруги может не учитываться, однако во многих банках супруга в обязательном порядке должна быть созаемщиком вне зависимости от наличия дохода. Это обусловлено тем, что супруга также будет собственником жилья.
При этом способ получения дохода не может противоречить действующему законодательству, допустим, для госслужащих есть запрет на предпринимательскую деятельность, поэтому подобный доход в расчет приниматься не будет.

Помимо этого, из суммы дохода вычитаются (не учитываются при расчете платежеспособности) минимальные расходы на содержание не только заемщика, но и всех иждивенцев (детей), к примеру, одежда и питание, платежи по другим кредитам, алименты, оплата коммунальных платежей, мобильной связи, обучения, налогов на имущество или транспортное средство.
Если у заемщика открыта кредитная карта с лимитом кредитования, некоторые банки будут считать это как кредит, даже если заемщик не пользуется кредитной картой. Соответственно, будет снижен размер ипотечного кредита. Поэтому рекомендуется уточнить у выбранного банка этот момент.
Также, если заемщик уже выступает по другому кредитному договору поручителем или созаемщиком, то банк-кредитор учтет этот фактор как снижающий платежеспособность заемщика. Ведь в случае непогашения другого кредита созаемщик или поручитель отвечают солидарно с должником.
На основе данных о доходах и расходах (включая обязательства по другим кредитам) вычисляются лимит кредитования и сумма, которую заемщик может ежемесячно направлять на погашение кредита.
Отметим, что если заемщик привлечет по своей инициативе созаемщика (родители, родственники, третьи лица), то расчет кредита будет осуществлен с учетом доходов этого созаемщика, то есть размер кредита будет выше

Подтверждение дохода

Каждый заемщик должен подтвердить банку свои доходы документально. Существует два основных варианта подтверждения дохода — справкой по форме 2-НДФЛ либо справкой по форме банка, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации.
При «белой», официальной заработной плате заемщик представляет в банк справку по форме 2-НДФЛ. При «серой» зарплате (выплачивается «в конверте», официально не учитывается, удержания не производятся) — заемщик может получить у работодателя только справку по форме банка (если, конечно, работодатель согласится предоставить такую справку, в которой будет указан реальный доход работника). По данным АИЖК, 28 % потенциальных заемщиков испытывают сложности с подтверждением доходов справкой 2-НДФЛ.
Следует учесть, что в большинстве банков принимается и та и другая справка, но при справке 2-НДФЛ процентная ставка может быть ниже на 0,5–1 %. Но в некоторых банках процентная ставка не зависит от вида справки, так как по практике на просрочку с равной вероятностью выходят заемщики с обоими видами справок.
Отметим, что справка 2-НДФЛ от справки «по форме банка» отличается не сильно. В справке по форме банка также указывается доход, и эта справка также подписывается генеральным директором и главным бухгалтером компании.

Чтобы получить справку, следует обратиться к своему работодателю (отделу кадров либо бухгалтерии). Подделка данной справки или указание работодателем завышенного дохода квалифицируется как мошенничество. Собственно, поэтому дополнительно к справке банк вправе запросить выписку по счету (если заработная плата поступает на банковскую карточку), подтверждающую регулярность и размер поступлений.
Отметим, что период, за который предоставляется справка, соответствует требованиям банка о стаже работы. Чаще всего справка запрашивается за последние 6 месяцев работы.
Но есть и иные категории дохода, которые можно использовать при условии подтверждения. Для тех, кто получает пенсию, необходимо предоставить справку уполномоченного органа о размере установленной пенсии. Для получающих доход по гражданско-правовым договорам запрашиваются сам договор и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налоговой о принятии, подтверждающая оплату налогов. Если источником дохода является сдача квартиру в аренду, то предоставляется документ о праве собственности на помещение, договор аренды (найма) и также декларация по форме 3-НДФЛ (но требования у банков могут отличаться). В принципе любой ежемесячный стабильный доход (кроме тех, которые банк не принимает, о которых указано выше в разделе «доход»), если его можно подтвердить, будет принят банком.
Некоторые заемщики, которые не могут подтвердить доходы справками, специально все свои доходы (зарплата, аренда, алименты) несколько месяцев кладут на банковский счет, чтобы затем подтвердить банку регулярный характер поступлений, представив выписку со счета. Некоторые российские банки принимают такие выписки вместо справки о доходах. Банки в других странах вообще отдают приоритет именно выпискам со счета, а не справкам, понимая, насколько важна реальная, а не «справочная» зарплата.
Если доход вообще никак подтвердить нельзя, то есть банки, которые выдают кредиты по декларации заемщика, в которой он сам указывает размер своих заработков и подписывает такую справку собственноручно. Такие программы (фактически без анализа платежеспособности) обычно имеют самые высокие процентные ставки и называются ломбардным кредитованием или «кредитами на любые цели» (по которым тоже можно купить квартиру).
Кредит по таким программам может выдаваться на любые цели, как правило, под залог уже имеющегося в собственности заемщика недвижимого имущества. Недвижимость в этом случае выполняет роль подтверждения доходов заемщика и умения его зарабатывать деньги (если только недвижимость приобретена по возмездной сделке).

Также есть иные программы, по которым справка о доходах не нужна: для работников, которые получают зарплату на банковскую карту в банке-кредиторе, для заемщиков, готовых оплатить высокий первоначальный взнос, для заемщиков, имеющих длительные и значительные вклады в банке-кредиторе.
Для банка будет полезно также предоставить сведения о наличии в собственности иного имущества (автомобиль, иная квартира), о счетах и вкладах, если есть, конечно. То есть показать, что заемщик умеет зарабатывать и копить деньги, а также грамотно ими распоряжаться. В ряде банков этому факту уделяется большое значение и позволяет претендовать на лучшую ставку, так как является косвенным подтверждением платежеспособности и правильного финансового поведения заемщика. Но в современных конвейерных системах скоринга и выдачи кредитов дополнительные документы о платежеспособности могут оказаться просто не нужны. Такие системы плохо работают с индивидуальными нетиповыми ситуациями.
К индивидуальным предпринимателям у банков требования иные, так как по ним довольно сложно реально подтвердить доходы. Могут запрашиваться книги учета расходов и доходов, налоговые декларации, выписки по счетам. Также существует требование к сроку деятельности — не менее года. Для заемщиков, которые являются генеральными директорами компаний, могут потребоваться дополнительные документы по бизнесу компании, ее бухгалтерская отчетность, данные об участниках, так как справку 2-НДФЛ подписывает в этом случае сам заемщик. Поэтому лучше подписать такую справку у заместителя генерального директора или иного уполномоченного лица

Возраст

Каждый банк устанавливает свои требования по возрасту заемщика. Как правило, минимальный возраст заемщика составляет 21 год для женщин и 27 лет для мужчин, не имеющих освобождения /отсрочки от армии. Максимальный срок — 55 для женщин и 60 лет для мужчин.
Однако выплата кредита должна закончиться до наступления пенсионного возраста (55 лет для женщин, 60 лет для мужчин). К примеру, 50-летней женщине дадут кредит только на 5 лет. Но повторимся — у каждого банка свои требования: в некоторых банках срок кредита может оканчиваться в 65 лет, в 75 лет вне зависимости от пола.
При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения пенсионного (предельного) возраста младшим из заемщиков. Отметим, что если требования по возрасту незначительно нарушаются, то банк может рассмотреть заявку заемщика индивидуально (только необходимо об этом попросить кредитного менеджера или написать письменное заявление с обоснованием, иначе андеррайтеры по типовым схемам откажут в одобрении кредита)

Отношение к воинской службе

Для военнообязанных граждан призывного возраста (до 27 лет) банк может запросить подтверждение отсрочки (обучение в университете, в аспирантуре) или освобождения от призыва (кандидаты наук, негодность по состоянию здоровья, несколько детей на иждивении) либо потребовать оформление поручительства или поиска созаемщика (родители, супруга).
Если отсрочки/освобождения/ поручителя/созаемщика нет, то, скорее всего, в выдаче кредита будет отказано либо на 1–2 % повысится процентная ставка, и будут привлечены созаемщики. Требование банка понятно — если заемщик уйдет в армию, то гасить кредит самостоятельно не сможет

Гражданство страны

Как правило, заемщиком может выступать только гражданин России либо лицо, имеющее вид на жительство. Но некоторые банки кредитуют и иностранных граждан, постоянно работающих в России

Дееспособность

Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Для решения вопроса о выдаче кредита банку следует понимать — не ограничен ли заемщик в дееспособности, способен ли понимать значение своих действий. Поэтому и запрашиваются либо водительские права, либо справка о том, что заемщик не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах

Кредитная история

Кредитная история заемщика, а именно информация о погашении прежних кредитов, является одним из самых важных показателей для банка. Информация представляется самим заемщиком, а также проверяется банком самостоятельно по Бюро кредитных историй (с согласия заемщика, указанного в анкете заемщика).
Сам факт того, что заемщик получал кредиты и погашал их в срок, уже является весомым аргументом в пользу заемщика в сравнении с теми, кто кредиты не брал или погашал с просрочкой. В некоторых банках за это даже снижают процентную ставку. Если же были просрочки, то каждый банк оценивает их по-разному — просрочки на срок меньше месяца обычно не учитывают, если представлены справки о погашении задолженности. Помимо этого, целесообразно сообщить в анкете и представить справки о погашении кредитов, полученных до организации системы Бюро кредитных историй (примерно до 2005–2006 гг.), либо полученные в банках/организациях, не передающих сведения в БКИ.
Но кредитная история оценивается не только на предмет просрочек. Обязательства по другим кредитным договорам учитываются при расчете лимита кредитования. Возможно, будет лучше погасить такие кредиты до обращения в банк.
Подробнее о кредитной истории и как ее исправить — в главе 3.3 книги

Увеличение лимита за счет созаемщиков

Чтобы увеличить кредитный лимит, необходимо привлечь не более трех созаемщиков, не обязательно родственников заемщика. К созаемщикам требования аналогичны требования к заемщику, но при их привлечении величина кредита будет рассчитываться, исходя из совокупного дохода всех созаемщиков и заемщика. При этом квартира будет оформляться в собственность заемщика.
Обязанности созаемщика те же самые, что и у заемщика. Созаемщик также подписывает кредитный договор и закладную и отвечает перед кредитором солидарно с заемщиком. То есть банк вправе обратиться к созаемщику с требованием о возврате кредита, если заемщик его не оплатил. Поручительство, т. е. заключение отдельного договора поручительства с третьим лицом в ипотечном жилищном кредитовании, не практикуется.
Созаемщик указывается в кредитном договоре, как и заемщик. Но платить по кредиту придется заемщику самому, ведь вряд ли созаемщик согласится, не оформляя квартиру в свою собственность, оплачивать кредит. Это было бы неправильно во всех смыслах, если только заемщик не договорился с созаемщиками, что те будут платить по кредиту.
Поэтому свои силы все равно следует рассчитывать разумно, ведь получается, что платежеспособность рассчитана на четверых, а платить придется заемщику одному, хотя его-то платежеспособности на эту сумму недостаточно.
Если заемщик, приобретающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг так же, как правило, должен выступать созаемщиком независимо от того, имеет или нет супруг источник дохода

Залогодатели

Залогодатель — это собственник объекта недвижимости, предоставленного в залог, т. е. тот, на кого будет оформляться приобретаемое жилье или кто уже собственник передаваемого в залог имеющегося жилья. По общему требованию банков залогодатель не может быть младше 18 лет и не может находиться под опекой и попечительством.
Во многих банках есть требование, чтобы все залогодатели одновременно выступали и заемщиками по кредитному договору Однако есть программы, допустим, с использованием материнского капитала, где залогодателями могут выступать несовершеннолетние. В этих случаях банк запросит у заемщика разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, в залог

Стаж работы

Как правило, заемщик должен к моменту принятия решения об одобрении кредита проработать не менее 3–6 месяцев на текущем месте работы, при этом общий стаж должен составлять не менее 1–2 лет.

Требование банка обусловлено необходимостью понимать, что заемщик имеет профессиональные навыки, сможет найти работу при увольнении и достаточно стабильно трудоустроен на момент принятия решений: по крайней мере прошел трехмесячный испытательный срок.
Если стажа немного недостает, то банки могут индивидуально рассмотреть вопрос. Также банк может принять решение с отлагательным условием — выдать кредит только после истечения 6 месяцев работы на текущем месте, ведь учитывая срок поиска и одобрения объектов недвижимости, данное требование к моменту выдачи кредита может быть и выполнено

Место работы

В некоторых банках существует требование, чтобы работодатель заемщика располагался на территории субъекта Российской Федерации, где заемщик приобретает жилье, либо где осуществляет деятельность сам банк. В других банках допускается работа заемщика в любой организации на территории России.
В зависимости от ситуации заемщика необходимо искать те или иные требования к работодателю. К примеру, для тех, кто работает вахтовым методом в одном регионе, а планирует приобрести квартиру в другом регионе, не подходят программы, ограничивающие местонахождение работодателя.
Некоторые банки советует заемщику обращаться в банк по месту своей работы, а не по месту приобретения жилья. Так банку будет легче проверить заемщика, а купить квартиру тот сможет в другом регионе.
Также в некоторых банках для индивидуальных предпринимателей ставка выше на 1 %, чем для тех, кто работает по найму

Образование заемщика

Требование об обязательном высшем образовании банками не предъявляется, однако наличие высшего образования может добавить баллов при скоринге с учетом более широких возможностей для трудоустройства

Наличие регистрации по месту пребывания

Регистрация бывает постоянная — по месту жительства («прописка») и временная — по месту пребывания. Обычно достаточно быть «прописанным» в любом населенном пункте на территории Российской Федерации, а получать кредит можно по месту «прописки», по месту покупки жилья, по месту нахождения работодателя. То есть можно обращаться в банк по месту жительства или работы, а квартиру приобретать в другом регионе, где есть подразделение этого банка.
Но некоторые банки требуют наличие временной регистрации в регионе, где будет приобретаться квартира, если заемщик там не «прописан». Если такой регистрации нет или получить ее сложно, то целесообразно изначально установить фильтр на отсечение банков с требованием временной регистрации

Судимость

Наличие непогашенной судимости, нахождение под следствием, как правило, препятствуют получению кредита

Банк-кредитор проверяет заемщика на предмет соответствия требованиям на основании представленных им документов. Список есть на сайтах банков, либо заемщик может обратиться к менеджеру по кредитам/работнику контакт-центра по телефону (список и требования целесообразно попросить выслать на электронную почту).

Банки рассматривают вопрос количества запрашиваемых документов как конкурентное преимущество и потому их список постепенно укорачивается. Если сотрудник банка запросил дополнительные документы, то заемщик обязан предоставить их в определенный срок (как правило, не больше месяца).

В зависимости от конкретного кредитора указанные выше требования могут отличаться, поэтому окончательные требования необходимо уточнить у банка-кредитора.

Подробнее о проверке банком заемщика и деталях проверки можно прочесть в разделе, посвященном проверке покупателем продавца квартиры, поскольку в целом аналогичные требования к проверке предъявляет и банк. Также о требованиях к заемщику можно прочесть на сайтах самих банков и в Стандартах, утвержденных АИЖК, в которых подробно описаны данные требования, — http://www.rosipoteka. ru/ru/participants/standards/.

В подтверждение указанных сведений заемщик представляет в банк следующие документы о себе.

1. Заявление-анкета на получение кредита (оригинал).

2. Основной документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ (все страницы, включая пустые) (оригинал и копия).

3. Второй документ (кроме паспорта), удостоверяющий для целей проверки личность заемщика: паспорт для выезда и въезда в РФ (заграничный паспорт), водительское удостоверение, разрешение на право ношения оружия, охотничий билет, пенсионное удостоверение, свидетельство о присвоении ИНН, свидетельство о рождении и т. д. (оригинал и копия).

4. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо по произвольной форме, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации (оригинал).

5. Трудовая книжка, заверенная работодателем (копия, все страницы заверены подписью уполномоченного лица организации и печатью, на последней странице с указанием «Работает по настоящее время»).

6. Свидетельство о присвоении ИНН (оригинал и копия).

7. Документы, подтверждающие отношение к воинской обязанности (воинский билет, приписное свидетельство), — в случае наличия возможности призыва на военную службу (оригинал и копия).

8. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты) (оригинал и копия).

9. Для подтверждения регистрации по месту жительства — выписка из домовой книги либо иной документ, выданный уполномоченным органом о регистрации по месту жительства (оригинал и копия), а также по месту пребывания (если применимо).

10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (о том, что заемщик не состоит на учете в данных учреждениях) либо водительские права, разрешение на право ношения оружия (оригиналы и копии).

11. Свидетельство о браке и/или свидетельство о расторжении брака/решение суда о расторжении брака (оригинал и копия).

12. Свидетельства о рождении или паспорта детей — при необходимости (оригинал и копия).

13. Справки из банков о погашении кредитов и отсутствии просрочек (при наличии — желательно).

14. Документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества и денежных средств во вкладах (при наличии — желательно) (оригиналы и копии, справки). При программах, предусматривающих залог имеющегося жилья, необходимо представить документы по имеющемуся жилью.

Документы следует предоставлять в надлежащей форме. Первичную заявку банк может рассмотреть и онлайн по Интернету, но остальные документы доносятся заемщиком лично. Заявки можно отправить сразу в несколько банков.

Заемщику при обращении в банк следует исходить из следующего — чем больше выигрышных о себе данных он представит и чем лучше он поймет систему андеррайтинга заемщика, применяемую в банке, тем больше вероятность, что он получит кредит и ему будет установлена выгодная ставка, без корректирующих поправок.

Также при подготовке к обращению в банк следует иметь в виду, что даже по внешнему виду специалист первично определяет платежеспособность и кредитоспособность заемщика. Это иногда написано во внутренних инструкциях банков для отсечения явно подставных лиц (несоответствие одежды доходам и пр.). Поэтому важно произвести благоприятное внешнее впечатление.

Банк проводит андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — это процесс оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и проверки обеспечения (предмета залога).

По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов).

Заемщик вправе параллельно с разрешением ситуации в банке уже начать искать квартиру,но можно быть уверенным в размере денежных средств только после одобрения банком лимита кредитования. Никакие авансы и оплаты производить до этого времени нельзя.

Требования банков к квартире

Перед поиском квартиры необходимо предварительно уточнить у банка требования к такому жилью, поскольку банк будет также одобрять и квартиру. К примеру, не выдаются кредиты на сносимые пятиэтажки, на квартиры, не оборудованные централизованным водоснабжением. Также банки осторожно относятся к перепланировкам, требуя их согласовать.

Квартиру следует искать соответствующую требованиям банка, а также сообщать продавцу, что источник его средств — ипотека. В объявлениях, как правило, продавцы пишут о возможности или невозможности продажи квартиры по ипотеке. Если продажа квартиры по ипотеке невозможна, то это лишний повод задуматься о безопасности такой сделки, поскольку продавец по каким-то причинам не желает участия банка либо продавец знаком с требованиями банка и заранее знает, что банк не одобрит его квартиру.

Необходимо отметить, что банк проверяет объект, когда он еще находится в собственности продавца, поэтому следует запросить у продавца все требуемые документы. Проверке подлежит «юридическая чистота» объекта и соответствие требованиям банка.

Приведем основные требования банков к квартире⁵³:

Требования к квартире

Пояснения

1

2

Местонахождение

Как правило, квартира должна находиться в регионе проживания заемщика и месте нахождения кредитора, однако может быть согласован и иной регион (только на территории Российской Федерации). Банки неохотно кредитуют на покупку в деревнях и селах ввиду низкой ликвидности таких квартир и отсутствие спроса при обращении взыскания. Иногда требование банков ограничено километражем от города, например, кредитуются объекты, расположенные не далее 100 км от города присутствия банка. Это связано как с ликвидностью объектов, так и с возможностями банка по проверке залога и взысканию задолженности

Вид предмета залога

В залог может быть передано (зависит от программы):
● имеющаяся квартира (комната в большинстве случаев не рассматривается);
● приобретаемая квартира (при приобретении квартиры за счет кредитных средств на квартиру автоматически устанавливается и регистрируется ипотека в силу закона, т. е. квартира становится предметом залога, на которое банк вправе обратить взыскание);
● права требования на строящееся жилье, приобретаемое за счет кредитных средств

Жилищно-эксплуатационные характеристики

Передаваемое в залог помещение должно:
● быть пригодно для постоянного проживания;
● не находиться в аварийном состоянии;
● не состоять на учете на капитальный ремонт, реконструкцию или снос;
● быть подключено к централизованному электроснабжению;
● быть подключено к централизованному водоснабжению либо иметь автономную систему водоснабжения (колодец, скважина), обеспечивающую проведение воды непосредственно в помещение;
● быть подключено к централизованной системе канализации (для многоквартирных домов) либо иметь индивидуальную стационарную систему канализации, обеспечивающую наличие сантехнической кабины в жилом помещении;
● не иметь незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств (данный вопрос решается индивидуально на основе экспертного мнения оценочной компании о возможности согласования перепланировок);
● иметь металлические, железобетонные, деревянные и смешанные перекрытия;
● должен присутствовать санузел, ванная комната, кухня;
● отапливаться не за счет использования таких индивидуальных источников, как печь, газовый баллон (к слову, в России все еще есть жилье, которое отапливается от печки).
Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям:
● не находиться в аварийном состоянии;
● не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
● иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент

Юридическая чистота

Одним из ключевых требований к объекту не только со стороны банка, но и со стороны заемщика является его «юридическая чистота»[1]. Основными требованиями являются:
● на помещение должно быть оформлено право собственности;
● помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в том числе прав третьих лиц (типа бессрочного пользования, передачи в долгосрочный наем).

Если у банка есть какие-либо сомнения в юридической чистоте объекта, банк может потребовать застраховать в пользу банка риск потери права собственности (застраховать может заемщик и по собственной инициативе), чтобы в случае признания сделки недействительной страховая компания погасила сумму кредита

Оценка стоимости

Перед передачей помещения в залог заемщик за свой счет должен заказать оценку помещения у аккредитованного банком оценщика (цена от 1 до 5 тыс. руб.). Оценщик приходит в помещение, фотографирует и составляет отчет, в котором указывает на наличие незарегистрированных перепланировок и возможность их согласования, по объектам-аналогам выводит рыночную стоимость объекта.
Для банка данная оценка — очень важный показатель, поскольку на ее основании делаются расчеты достаточности обеспечения по кредиту. Для заемщика данный отчет позволит сверить цену приобретения с реальной рыночной стоимостью. Для того чтобы оценщик не завысил цену по сговору с продавцом, целесообразно присутствовать при проведении оценки

Страхование от риска утраты и повреждения

Заемщик обязан застраховать в пользу банка закладываемый объект на весь срок кредита на сумму задолженности, увеличенной на 10 % в страховой компании, аккредитованной банком (оплата производится заемщиком ежегодно). Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения поступает банку в погашение кредита, остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику

Первичный/вторичный рынок

Если одобрение выдано на покупку готовой квартиры на вторичном рынке, то строящуюся квартиру искать нельзя — ее банк не одобрит (либо придется проходить процедуру заново)

Особенности строящихся квартир

Строящийся объект должен быть аккредитован банком до обращения заемщика. Некоторые банки готовы рассматривать и неаккредитованные объекты, но для этого заемщик должен принести все документы по застройщику и правомерности строительства

[1] Подробнее о проверке «юридической чистоты» жилого помещения в главе 5 книги.

Для одобрения приобретаемой квартиры заемщик до его приобретения представляет в банк комплект документов по данному объекту (копии и оригиналы). Если документы имеют срок действия или действуют только на дату выдачи (различные выписки, справки), то они должны быть «свежие», т. е. не старше 5–15 дней до даты проверки (срок устанавливается банком). Все документы (оригиналы) должны быть подписаны уполномоченными лицами с проставлением в необходимых случаях печатей.

При выборе квартиры самому заемщику следует оценить реальность цены квартиры и тенденции на рынке недвижимости в отношении приобретаемого жилья, особенно ликвидность квартиры в целях оценки возможности быстро продать квартиру для полного погашения долга.

Также заемщику не стоит полностью полагаться на банк при проверке «юридической чистоты» квартиры. На практике встречаются случаи, когда банки ошибаются при оценке рисков. В результате квартира не оформляется в собственность заемщика, истребуется у заемщика прежними собственниками, договор купли-продажи признается недействительным. Обязанность по возврату кредита во всех этих случаях остается на заемщике до полного возврата кредита и начисленных процентов, даже если жилье уже не находится в собственности заемщика. Отметим, что банк и не обязан быть поручителем за юридическую чистоту объектов, поэтому претензии к нему будут неосновательны.

Примерный перечень документов по квартире и продавцу следующий⁵⁴.

1. Документы — основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство).

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по квартире, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений, арестов и правопритязаний.

4. Выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу жилого помещения.

5. Действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или паспорт на помещение, выданный органами технической инвентаризации.

6. Выписка из финансово-лицевого счета по помещению, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

7. Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт либо свидетельство о рождении — для граждан, не достигших 14-летнего возраста).

8. Документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров).

9. Документы, подтверждающие компетенцию юридического лица и полномочия его представителей на заключение договора купли-продажи помещения (в случае, когда продавцом является юридическое лицо).

10. Свидетельство о браке/расторжении брака, документ, удостоверяющий личность супруга, если текущий собственник состоит в браке либо состоял на момент приобретения помещения, а также брачный контракт или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял.

11. Нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга) продавца/заемщика на продажу помещения либо на залог, если заемщик передает в залог имеющееся помещение.

12. Соглашение о разделе имущества/решение суда, если текущий собственник на момент приобретения помещения состоял в браке, но брак впоследствии расторгнут и прошло менее трех лет⁵⁵ (если применимо).

13. Документы (справка, свидетельство и т. д.) органов ЗАГС либо свидетельство о браке, если продавец поменял фамилию с момента приобретения объекта.

14. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства (если применимо).

15. Отчет об оценке объекта у оценщика, аккредитованного банком.

16. Иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

Требования банков к сделке приобретения квартиры

Банки достаточно строго относятся к сделке, по которой заемщик приобретает квартиру, сторонам данной сделки. Приведем основные требования:

Требование

Пояснение

Законность сделки

Приобретение строящегося объекта допускается лишь по договору участия в долевом строительстве, уступке прав по такому договору, путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе, поскольку Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ[1] установил именно такие формы привлечения денег для строительства жилья.
«Серые» схемы строительства вряд ли будут оформлены банком.
При приобретении вторичного жилья используется договор купли-продажи квартиры, как правило, типовая форма банка. Какие-либо нестандартные требования продавцов по условиям договора, угрожающие интересам банка, приняты не будут

Сделки между родственниками

Многие банки вводят определенные требования к сделкам между родственниками, в частности:
● сделки между взаимозависимыми лицами[2] допускаются при условии, что как собственные, так и заемные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца;
● сделки между членами одной семьи[3] не допускаются;
● заемщик не должен быть зарегистрирован в приобретаемом помещении

Указание цены квартиры

Как правило, банки против указания в договоре не всей стоимости квартиры, хотя такая практика, увы, довольна часта

«Альтернативные сделки»

Следует уточнить, работает ли банк с альтернативными сделками и какие для них устанавливает условия, в частности, проверяет ли все участвующие в цепочке квартиры. Подробнее об альтернативных сделках описано в параграфе 6.5 книги. Этот критерий важно проверить, так как, к примеру, по Москве около 80 % сделок считается альтернативными

Наличие согласий и разрешений

Для ряда сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное согласие супруга и иные подобные документы

[1] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40 (с послед. изм.).

[2] Лица, состоящие в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (СЗ РФ. 1996 г. № 1. Ст. 16 (с послед. изм.) (далее — СК РФ) в брачных отношениях, отношениях родства (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры) или свойства (братья, сестры, родители и дети супругов), усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.[3] Супруг продавца, дети супругов и родители.

Если и заемщик, и квартира соответствуют требованиям банка, то заключается кредитный договор, и за счет предоставляемых банком средств покупатель приобретает квартиру в собственность.

Взаимоотношения с другими участниками процесса

Отметим важный нюанс — до того, как банком не одобрена квартира, аванс за квартиру и вознаграждение риелтору вносить нецелесообразно. Если банк откажет в одобрении квартиры, то покупатель потеряет деньги. При внесении аванса следует указать основанием для возврата аванса отказ банка в одобрении квартиры.

Во взаимоотношениях с риелтором следует изначально оговорить и отразить в договоре, что деньги на покупку выдает банк и искать следует квартиру, по которой возможна продажа по ипотеке и которая соответствует требованиям банка. Конечно, это не должно быть для риелтора сюрпризом, ведь покупка квартиры по ипотеке имеет определенные нюансы.

В частности, у банка может быть требование закладывать деньги в ячейку именно в этом банке или требование открывать аккредитив вместо ячейки. К квартире также у банка множество требований, которые отражены выше: отсутствие перепланировок, дом не под снос, центральное отопление и водоснабжение. Ряд банков проверяют все квартиры по альтернативным сделкам.

Наконец, выдача кредита может быть предусмотрена после государственной регистрации права собственности, на что пойдут не многие продавцы.

Даже сроки одобрения квартиры необходимо учитывать при назначении даты сделки — банк в нетипичных случаях может одобрять квартиру очень долго: согласовывать с внутренними подразделениями, выносить на отдельный комитет по нестандартным ситуациям.

Обо всем этом целесообразно заранее предупреждать и продавца (участников альтернативной сделки), и риелтора. Для продавцов по большому счету ипотечные заемщики — это лишняя гарантия добросовестности покупателя.

3.3. Юридические нюансы ипотеки и получения кредита. Закладная, кредитный договор, секьюритизация, разъяснение условий кредитного договора, основания для досрочного истребования кредита, основания для выселения, особенности пользования заложенной квартирой, проведения перепланировки, сдачи в аренду

Долги похожи на всякую другую западню,
попасть в них весьма легко,
но выбраться довольно трудно.

Б. Шоу

«Квартирный вопрос» вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек, никому не должный, в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь.

Даже при потере работы максимум, что его ждет, — это небольшой кризис, который прекращается с устройством на новую работу или получением пособия по безработице.

Другое дело — ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, невозможность куда-либо уехать надолго, не уведомив банк и не оставив деньги на погашение задолженности, преследующий страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя это место «уже надоело» и не приносит ни достаточного дохода, ни чувства удовлетворения.

Жить с чувством невыполненного долга не так просто, тем более в течение 20–30 лет. Эксперимент по ипотеке для российских граждан только начался, и никто и не успел еще в полной мере оценить его результаты, а вот дефолтные заемщики, лишившиеся жилья в связи с неуплатой, уже появились.

Вышесказанное еще раз напоминает о том, что покупателю необходимо несколько раз подумать и оценить свои возможности по погашению кредита. Возможно, лучше взять меньше, но быстрее вернуть и взять еще раз, чем пытаться сразу купить квартиру не по средствам.

Кредит создает иллюзию наличия собственных денег на квартиру, но потом, когда вместо полной заработной платы «на жизнь» остается ее треть или четверть, которой недостаточно ни на отдых, ни на крупные покупки, иллюзия разрушается. Конечно, речь идет лишь о тех, кто не просчитал свои возможности. Для остальных ипотека — это реальный выход.

Но причина таких последствий не только в экономических просчетах заемщиков, не имеющих культуры жизни в долг, но и в незнании основных обязанностей ипотечного заемщика и владельца заложенной квартиры.

Так, просрочив оплату лишь страхового платежа, полагая, что за это «ничего ему не будет», заемщик просто не знает, что в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это является основанием для досрочного истребования всего кредита и обращения взыскания на квартиру с последующим выселением заемщика.

Для понимания юридических особенностей кредита и залога выделим ряд основных определений.

Кредитный договор/договор займа — это соглашение, заключаемое в письменной форме, по которому кредитор обязуется предоставить денежные средства (кредит/заем) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Ипотека (залог недвижимости) — это способ обеспечения исполнения обязательств, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотека в силу закона — залог, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. К примеру, приобретение квартиры на кредитные средства влечет автоматическую регистрацию на эту квартиру залога, поскольку ст. 77 Закона об ипотеке устанавливает, что такая квартира считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.

Для этого достаточно сдать в Росреестр договор купли-продажи квартиры, в котором будет указано о кредитном источнике — Росреестр зарегистрирует залог в пользу банка. Альтернативой «законной» ипотеке является заключение договора об ипотеке — это для случаев, если в залог отдается имеющееся жилье.

Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая два права ее законного владельца:

• на получение исполнения по кредитному договору/договору займа (на получение ежемесячных платежей);

• право залога на предмет ипотеки (право обратить взыскание на квартиру при неисполнении обязательств по кредитному договору).

Если какое-либо лицо законно владеет закладной (владелец закладной), то даже при отсутствии кредитного договора, договора об ипотеке и любых иных документов он (владелец) вправе требовать с должника уплаты ему платежей по кредиту. В этом и есть смысл закладной — в простоте передачи и подтверждения прав. Передать права на закладную можно по обычному договору купли-продажи с проставлением на закладной отметки о передаче прав.

Закладная составляется и подписывается заемщиком (залогодателем) и сдается вместе с договором купли-продажи квартиры в орган, регистрирующий права и сделки на недвижимое имущество. Этот орган выдает закладную уже банку. Дальше закладная может быть продана банком другому лицу, который автоматически становится кредитором по кредитному договору и залогодержателем.

Для заемщика это выражается в получении уведомления о новых реквизитах для ежемесячных платежей. Это — законно и нормально, при необходимости заемщик вправе запросить подтверждения прав нового кредитора.

Секьюритизация — это замена нерыночных займов и (или) потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов. Для ипотечных кредитов секьюритизация заключается в выпуске ипотечных ценных бумаг, обеспеченных определенным количеством закладных, доходность по которым обеспечивают ежемесячные платежи заемщиков по кредиту.

Для заемщика по большому счету факт продажи его закладной третьему лицу в рамках секьюритизации не несет существенных изменений, поскольку сервисным агентом, который обслуживает платежи заемщика, остается, как правило, тот же кредитор, что и выдал кредит.

Основные условия кредитного договора

Кредитный договор налагает на заемщика определенные обязательства, которые необходимо исполнять и исполнения которых банк вправе потребовать в принудительном порядке через суд. Не зря Центральный банк России предупреждает заемщиков:

«Помните! Подписав кредитный договор (заявление-оферту), вы соглашаетесь со всеми его условиями и принимаете на себя обязательства по их выполнению, в том числе по возврату в установленные сроки суммы основного долга и уплате всех причитающихся платежей, а неисполнение (ненадлежащее исполнение) которых банк будет вправе обратиться с иском в суд.

Подписывайте кредитный договор (иные документы банка), только если вы уверены в том, что все его условия вам понятны, вы точно представляете, какие платежи и когда вам необходимо будет произвести, и вы убеждены, что сможете это сделать»⁵⁶.

Изменить условия рекомендуемых банками договоров перед подписанием сложно, но при определенной настойчивости можно.

Выделим основные условия кредитного договора, на которые следует обратить внимание.

• Условия, которыми обусловлена выдача кредита. К примеру, может быть указано о выдаче кредита после представления в банк зарегистрированного договора купли-продажи продажи квартиры, расписки о подаче договора на регистрацию. Чтобы не было сюрпризов во взаимоотношениях с продавцом, следует четко понимать, в какой момент и при каких условиях банк выдаст кредит и каким образом заемщик его обязан перечислить продавцу.

• Сроки ежемесячного погашения кредита (платежный период). Обычно с первое по последнее число месяца либо в определенный период — допустим, с 20-го по 25-е число каждого месяца. Важно для себя запомнить число месяца, до которого заемщик обязан ежемесячно вносить деньги на счет в погашение кредита, поскольку с нарушением этого срока связано начисление пеней. Отметим, что деньги должны дойти до банка в этот срок, а не внесены в терминал, в другой банк. Допустим, если заемщик внес деньги в другой банк, но они не успели в срок дойти до кредитора, то будет начислена неустойка.

• Способ погашения кредита. По форме погашения может быть несколько вариантов — перечисление кредитору, перечисление на свой счет с последующим безакцептным списанием банком. Для обеспечения последнего заемщик заключает с банком договор банковского счета и допсоглашение к нему о предоставлении права безакцептно (без согласия заемщика) списывать платежи.

• Соответствие условиям ипотечной программы, продекларированным в рекламе (на сайте) или оговоренным с банком (размер платежа, процентной ставки).

• Размер ПСК (полной стоимости кредита). Зачастую получить окончательный размер ПСК можно лишь при подписании кредитного договора. Но рекомендуем узнавать это значение заблаговременно.

• Целевым назначением по кредиту является приобретение жилья. На иные цели потратить деньги нельзя (за исключением продукта «На любые цели», по которому закладывается имеющееся жилье).

• Перерасчет после досрочного погашения. После досрочного погашения, как правило, по умолчанию уменьшается срок возврата кредита, но не размер платежа. Бывают ситуации, когда удобнее уменьшить размер платежа, а не срок возврата. Для этого в договоре целесообразно прописать о праве заемщика просить уменьшения размера платежа.

• Основания для досрочного истребования всей суммы кредита. Это, пожалуй, одно из ключевых условий кредитного договора для заемщика. В договоре прописываются случаи, при которых банк может досрочно потребовать от заемщика полностью вернуть сумму кредита и начисленных процентов в определенный срок (обычно 30 дней). Если заемщик не возвращает долг в полном объеме, то банк вправе обратить взыскание на квартиру. Выделим основные случаи досрочного возврата кредита:

• просрочка в оплате ежемесячного платежа более чем на 2 месяца;

• 4 и более просрочек в течение 12 месяцев (независимо от срока просрочки и размера);

• нарушение обязанностей по договору страхования;

• нецелевое использование кредита;

• отказ в проверке заложенного имущества;

• гибель предмета ипотеки;

• обнаружение незаявленных обременений на предмет ипотеки.

• Ответственность. Обратите внимание на условия, касающиеся ответственности, — за просрочку может быть установлена пеня либо единовременный штраф. При этом п. 3 ст. 9.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен максимальный размер неустойки: неустойка «не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются или 0,06 % от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются».

• Адрес заемщика. Правильность адреса заемщика позволит получать необходимые уведомления от банка (например, о смене реквизитов для погашения), поскольку подписывая договор, заемщик несет ответственность за верность адреса и берет обязательство уведомлять о его смене. Отметим, что если заемщиков несколько, то уполномоченным на получение корреспонденции в кредитном договоре называется один из них. Если вы планируете жить в ипотечной квартире — лучше сразу написать адрес этой квартиры. Очень часто заемщики указывают свой адрес на момент получения кредита, из-за чего потом не получают корреспонденцию, так как живут в ипотечной квартире. До тех пор, пока они не уведомят банк о новом адресе, вся корреспонденция на старый адрес будет считаться надлежаще направленной.

• Обязанности заемщика. Следует изучить раздел «Обязанности заемщика», в частности обязанности по страхованию, по уведомлению об отсутствии в городе, о смене адреса, о предоставлении документов по финансовому положению.

Выселение из квартиры

Неисполнение кредитного договора может повлечь обращение взыскания на квартиру и продажу квартиры с торгов. Даже если квартира является единственным местом жительства заемщика, на нее может быть обращено взыскание, а заемщик и члены его семьи выселены на улицу.

Законодатель поддержал ипотечных заемщиков и запретил обращать взыскание на квартиру при одновременном наличии следующих обстоятельств:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее 5 % от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (отметим, что при выставлении требования о полном досрочном исполнении обязательств просроченной считается вся сумма кредита);

• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

При этом наличие 4 и более просрочек в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, уже допускает обращение взыскания на квартиру.

Как правило, банк после 60 дней просрочки и отказа заемщика идти на контакт выставляет требование о полном досрочном исполнении обязательств, которое предоставляет заемщику срок в 30 дней для полного погашения кредита, начисленных процентов и пеней.

При неисполнении данного требования, отсутствии желания заемщика решать вопрос с погашением долга или отсутствии желания банка решать вопрос заемщика, банк обращается в суд, который взыскивает долг и обращает взыскание на квартиру.

Далее судебный пристав передает документы на квартиру в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое выставляет квартиру на торги и продает. С момента перехода права собственности на квартиру к покупателю права пользования квартирой заемщика и всех лиц, проживающих в квартире, прекращаются⁵⁷.

Конечно, если квартира продана по цене выше долга (или банк оставил за собой по цене больше размера долга), то разница возвращается заемщику (залогодателю), кроме того, заемщик может попытаться продать квартиру самостоятельно, поэтому выход и из данной ситуации есть, хотя обычно и с большим убытком для заемщика.

Но если банк оставил за собой предмет ипотеки, стоимость которого меньше, чем остаток долга, либо продал квартиру с торгов по цене меньше, чем остаток долга, то заемщик уже ничего не должен банку, поскольку обязательства по возврату этого остатка у заемщика прекращаются (п. 5 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Особенности пользования заложенной квартирой

При покупке жилья в кредит и указании об этом в договоре купли-продажи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) при регистрации перехода права собственности на квартиру к заемщику-покупателю автоматически регистрирует и залог в пользу банка.

С этого момента пользование квартирой ограничено и при неисполнении обязательств на нее может быть обращено взыскание. Из основных ограничений выделим:

• Запрет на распоряжение. Квартира может быть отчуждена (продана, подарена) или передана в последующую ипотеку только с согласия банка и с сохранением залога. Сделать это без согласия невозможно, так как в Росреестре установлена запись об ипотеке.

• Проверка состояния квартиры. Банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, т. е. периодически с уведомлением залогодателя входить и осматривать помещение.

• Сдача в аренду (наем). Обычно договор предусматривает необходимость получения на это согласия банка. Но суды считают такое условие незаконным и разрешают заемщикам сдавать имущество внаем для проживания других лиц без согласия банка. Подробнее об этом в разделе банка о сдаче квартиры в аренду.

• Перепланировка и переустройство. Осуществление перепланировки и переустройства в квартире согласовывается с банком. Банк, как правило, дает такое согласие при условии получения согласия страховой компании, застраховавшей предмет ипотеки, разрешения соответствующих организаций на перепланировку/переустройство и предварительного заключения оценщика о новой стоимости предмета ипотеки (для подтверждения неуменьшения цены объекта).

• Нарушение правил пользования. При грубом нарушении правил пользования и невыполнении ряда иных обязанностей залогодателя банк вправе досрочно потребовать возврата кредита.

Но в целом нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств — он вправе полноценно проживать в квартире, так же как и любой другой собственник.

Глава 4.
Поиск квартиры (вторичный рынок)

Поспешай медленно.

Август

4.1. Формирование стратегии покупки квартиры. Ознакомление с этапами и ключевыми навыками покупки квартиры. Рекомендации по выбору исполнителей. Лучшее время для поиска, сроки поиска. Информационная безопасность

За легкое дело берись, как за трудное, а за трудное —
как за легкое. В первом случае, дабы уверенность
не перешла в беспечность; во втором, неуверенность —
в робость. Вернейший путь не свершить дело —
заранее считать его свершенным.

Бальтасар Грасиан-и-Моралес

Перед тем как начинать поиск квартиры для приобретения в свою собственность, целесообразно определить цель и продумать определенную стратегию ее достижения. Стратегия покупки квартиры — это совокупность ключевых целей покупателя и основных способов и методов их достижения, отражающая реальные возможности покупателя.

Общая цель покупателя — это покупка квартиры для собственного комфортного проживания, отвечающей сформулированным покупателем требованиям.

Подцели на каждой стадии приобретения квартиры разные: на стадии поиска — найти искомую квартиру, на стадии проверки — подтвердить юридическую чистоту и отсутствие рисков приобретения, далее обеспечить оформление в собственность и передачу юридически и физически свободной квартиры.

Достигнуть этих целей можно различными способами, что выражается в ключевом вопросе: кому поручить данный процесс — сделать все самостоятельно, поручить риелтору, юристу или понадеяться на банк, выдающий ипотечный кредит?

Искать самостоятельно — слишком рискованно. Искать с помощью риелтора — дорого и так же рискованно, если у риелтора нет юридической практики. Юристы не всегда знают специфику сделок по жилой недвижимости. Криминалисты, оценщики могут гарантировать лишь узкую часть процесса. Может быть, искать самостоятельно, а проверку поручить профессионалам?

Чтобы определиться с ответом, необходимо понять, что такое поиск и покупка квартиры и какие профессиональные знания и опыт необходимы для качественного сопровождения данного процесса. Приведем этапы приобретения квартир, ключевые навыки на каждом этапе и возможные решения по выбору исполнителя на каждой стадии и в целом. Отметим, что подробнее данные этапы будут рассмотрены в последующих параграфах книги.

Первый этап: поиск и осмотр квартиры. Для поиска квартиры особых знаний не нужно — практически все предложения на рынке присутствуют на соответствующих сайтах и в специализированных журналах.

Есть расхожее мнение, что у риелторов есть какие-то секретные базы продаваемых квартир, доступ к которым имеют лишь посвященные, и именно в этом преимущество риелтора на этой стадии. Однако такие базы если и есть, то только у крупных агентств в виде эксклюзивных квартир клиентов, обратившихся в данные агентства.

Но и такие квартиры в большинстве случаев публикуются на общеизвестных ресурсах, ведь агентство обязалось перед продавцом продать такие квартиры, а без рекламы этого сделать не удастся. Да, некоторые из этих квартир продаются внутри агентства: клиенты, желающие продать и желающие купить квартиру, обращаются в одно агентство, и последнее, взяв две комиссии, продает квартиру одного клиента другому клиенту.

В остальном же риелторы пользуются общедоступными ресурсами, просто надо знать эти ресурсы или уметь найти. Риелторы благодаря своему опыту знают, каким ресурсам стоит доверять, каким нет, могут отсечь явно проблемные или «непроходные» варианты квартир. Однако эту часть деятельности вполне можно сделать самостоятельно, если есть время и желание.

Необходимо иметь в виду, что зачастую риелтор после второго-третьего показа настойчиво рекомендует остановиться на каком-нибудь варианте и порой требует деньги за дополнительные показы. Насколько это приемлемо для покупателя, если все варианты не понравились? Даже выбирая машину, просматривается 15–20 вариантов, а квартира — покупка гораздо более дорогостоящая и важная.

Осуществляя поиск самостоятельно, покупатель не будет ограничиваться тремя вариантами. И квартиры будут искаться им более тщательно и добросовестно. Ведь это будущее место проживания покупателя на долгие годы.

При первичном осмотре квартиры определяется, насколько квартира соответствует ожиданиям, общее состояние квартиры, плюсы и минусы квартиры, шумность, загазованность и иные важные моменты.

В данном вопросе может пригодиться опытный риелтор, который подскажет, какие нюансы есть у такой квартиры. Но оценить квартиру может и сам покупатель, так как обширных специальных познаний для этого не требуется — достаточно знать, на что обращать внимание. Подробнее об осмотре квартиры и ключевых моментах проверки в параграфе 4.6 книги.

Важным моментом является определение достоверности цены квартиры. Да, практикующий и востребованный риелтор, пожалуй, единственное лицо, которое знает, по каким реально ценам покупаются и продаются квартиры. С другой стороны, альтернативой могут выступать вполне доступные по цене услуги оценщика либо звонок в риелторское агентство методом «тайного покупателя», либо понимание методик определения цены на объект с учетом его плюсов и недостатков (подробнее об этом в параграфе 4.7 книги, посвященном цене квартиры и проверке ее достоверности).

По цене квартиры — вопрос отдельный, поскольку иногда недобросовестный риелтор сговаривается с продавцом, и цена квартиры увеличивается (за счет того, что риелтор обещает продавцу продать квартиру покупателю, а «выигрыш» поделить с продавцом). Или же риелтор называет покупателю завышенную цену, а остальное кладет в карман в виде скрытой комиссии. Такие случаи реально встречаются, и будут встречаться, пока в России не введут сертификацию риелторов и прозрачные правила деятельности. Резкое повышение цены самостоятельно найденной квартиры после передачи ее на проверку риелтору свидетельствует именно об этом. Увы, одно дело квартиру ищет компетентный покупатель, а другое — весьма далекий от темы недвижимости человек, который не понимает, что происходит, не знает цен и ничего изменить не может.

Одним из ключевых этапов является этап переговоров по цене, схеме сделки, закладки денежных средств, проведения взаиморасчетов. Действительно, не все покупатели имеют навык ведения переговоров, тем более в незнакомой для себя области. В данном вопросе хороший риелтор или юрист действительно будет полезен. Основные правила переговоров и противодействия внушениям даны в параграфе 4.8 книги.

Второй этап: проверка «юридической чистоты»:

• проверка полноты и содержания документов на предмет правовых рисков;

• проверка документов на предмет подлинности;

• проверка продавца и его риелтора для исключения риска мошенничества.

Для оценки «юридической чистоты» квартиры требуется проверка документов, выявление рисков невыселения, риска признания договора недействительным, риска истребования квартиры у покупателя после ее покупки. Для этого процесса необходимы специальные юридические познания, а значит, профессиональный юрист в сфере жилой недвижимости.

Может ли риелтор, не являющийся юристом по образованию, не подготовивший многочисленные юридические заключения, не прошедший жилищные споры в судах, качественно сопровождать данный процесс? Самостоятельно — точно нет, и практика тому подтверждение.

К примеру, частный риелтор, проверяя для покупателя найденную квартиру, не обратил внимания, что при приватизации квартиры были лица, отказавшиеся от приватизации. Риелтор просто не знал, что данные лица сохраняют бессрочное право пользования на квартиру и подлежат обязательному включению в договор купли-продажи с указанием прав пользования квартирой после регистрации права собственности покупателя. В связи с тем, что этого сделано не было, договор был впоследствии признан незаключенным и покупатель лишился квартиры.

Также проверка может быть оставлена за банком, выдающим кредит на покупку квартиры. Банк-кредитор, а именно юристы или андеррайтеры банка, обязательно проводят проверку «юридической чистоты», поскольку квартира будет являться для банка предметом залога. То есть банк при защите своих интересов также защищает и интересы заемщика-покупателя и в возможных судах всегда стоит на стороне покупателя. Более рискованным, но допустимым вариантом является покупка квартиры у крупного риелторского агентства в надежде, что агентство проверило своего клиента.

Таким образом, вырисовывается несколько решений по проверке «юридической чистоты»:

• привлечение агентства недвижимости, в котором есть штат юристов;

• привлечение независимого юриста, но обязательно практикующего в сфере недвижимости;

• покупка квартиры, проверенной авторитетным риелторским агентством;

• доверие банку-кредитору.

Но помимо проверки содержания документов и правовых рисков документы проверяются на предмет их подделки, фальсификации. Продавцы и их риелторы проверяются на предмет судимости и причастности к преступным группировкам, проводится идентификация данных лиц (действительно данные лица перед вами или мошенники), сама схема проверяется на риск аферы и мошенничества.

Покупатель в данном вопросе также вряд ли справится единолично. Данная деятельность лучше всего осуществляется бывшими сотрудниками правоохранительных органов, экспертизу у которых можно заказать отдельно.

Таким образом, заниматься проверкой «юридической чистоты» непосвященному покупателю самостоятельно рискованно.

Для того чтобы покупателю самостоятельно разобраться в вопросе и иметь возможность перепроверить деятельность его исполнителя, в главе 5 книги сформулированы основные нюансы и направления проверки «юридической чистоты» квартиры, идентификации продавца и криминалистической экспертизы документов.

Отметим, что риск покупки проблемной квартиры все равно остается на покупателе — привлечь к ответственности посредников достаточно сложно, даже при наличии в договоре условий о проверке квартиры на «юридическую чистоту».

Третий этап: оформление договора и права собственности. После проверки «юридической чистоты» начинается этап подготовки соглашения об авансе, договора купли-продажи, договора аренды банковской ячейки и подача документов на государственную регистрацию.

Этот вопрос требует именно юридических знаний и опыта. Разобраться в процессе поможет глава 6 книги.

С подачей документов на государственную регистрацию справиться может сам покупатель.

Что же касается схемы расчетов — то существуют базовые схемы расчетов (оплата через ячейку или аккредитив в банке, оплата после регистрации права собственности), обеспечивающие интересы обеих сторон, которые чаще всего используются в сделках. Знать такие схемы и их нюансы может юрист, риелтор, банк-кредитор либо при должной подготовке сам покупатель. В этом ему поможет параграф 6.6 книги.

В итоге выбор способа поиска квартиры остается за покупателем, который может комбинировать различные способы, например, самостоятельно подыскать квартиру, а ее проверку поручить юристу или даже бесплатно банку, который выдает покупателю ипотечный кредит.

Однако и весь процесс может быть поручен профессиональному агентству недвижимости, при условии, что оно в состоянии решить все вопросы. Риелтор из всех вышеперечисленных профессий — наиболее заточенный на работу с недвижимостью участник, поскольку ни юрист, ни банк в полной мере всех нюансов процесса покупки жилья не знают и занимаются этим наряду с другой деятельностью.

Риелтор или риелторское агентство в этом смысле узкоспециализированы на сделках с квартирами, и это дает определенные преимущества. Хотя узость специализации условна — риелтор фактически должен быть специалистом в юриспруденции, психологии, криминалистике, экономике, строительстве, социологии.

В любом случае наличие представителя — риелтора или юриста психологически намного более комфортно для покупателя, чем самостоятельный поиск, при котором непосвященный покупатель чувствует себя неуверенно и часто не знает, что делать, на что обратить внимание, у кого спросить.

Особенно это проявляется на переговорах, где покупателю противостоят со стороны продавца риелторы, которые твердо и настойчиво, а часто нагло и враждебно отстаивают интересы продавца.

Мы рекомендуем в вопросе поиска и приобретения квартиры пользоваться услугами профессионалов, но быть не пассивным «простаком», а активным заказчиком услуг, требующим четкого и добросовестного исполнения порученной задачи, с обязательной проверкой действий исполнителя на предмет защиты интересов заказчика.

Подробнее о том, какие плюсы дает риелтор и как выбрать наиболее компетентного риелтора, юриста, криминалиста и иных исполнителей, можно прочесть в параграфе 4.2 книги.

Когда лучше искать и покупать квартиру(кризисы, посткризисы, сезонность)

В Москве, да и во многих крупных городах России, долгое время был «рынок продавца»: продавцы устраивали аукционы среди покупателей, а цены росли на 1–2 % в месяц. Для покупателя это означало, что либо он купит хотя бы что-то, либо денег уже не хватит ни на что. Пытаться надлежащим образом проверить квартиру в такие времена было сложно: продавцы просто отказывались в пользу других покупателей.

В кризисные 1998-й, 2004-й, 2008–2009-е, 2014–2015-е гг. цены падали на 15–20 %, рынок недвижимости неизменно превращался в «рынок покупателя», который мог выбирать наилучшие варианты и даже просить скидку на 10–11 %, особенно при покупке новостроек.

Естественно, покупка в кризис — это риск для покупателя, поскольку цены могут упасть еще ниже и всегда найдутся эксперты, прогнозирующие обвал цен на «перегретом рынке» недвижимости. Собственно, поэтому и рождался рынок покупателя — покупатели боялись выходить на рынок, а продавцы боялись не продать квартиру, хотя бы по низкой цене. В итоге предложение начинало превышать спрос.

Однако статистические данные об объеме имеющегося и вводимого в России жилья⁵⁸ и данные о спросе на жилье позволяют сделать вывод, что еще не скоро цены на квартиры станут доступными.

Опытные инвесторы как раз рекомендуют покупать квартиры в кризисы, когда цены падают и все, казалось бы, стремятся квартиры продать. Обусловлено это тем, что после кризисов цены на квартиры неизменно восстанавливаются и начинают расти, что ясно доказывает и российский рынок недвижимости.

Считается, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе только растут, а времена падения цен всегда сменяются их ростом. Вопрос покупки квартиры в кризис в том, чтобы дождаться «дна» падения.

Сложнее определить момент покупки, когда цены растут. Достигла ли стоимость пика или еще продолжит рост, прогнозировать сложно, но покупать на пике цен инвесторы не рекомендуют. С другой стороны, обычному покупателю нет необходимости зарабатывать на квартире деньги, а решать квартирный вопрос как-то надо, что и определяет допустимость покупки квартиры практически в любое время.

Единственной лазейкой для покупателя во все времена является покупка квартиры в летний сезон, который традиционно считается «мертвым» — предложения по инерции выходят на рынок, но спрос невелик, все уезжают отдыхать, что и позволяет в спокойном режиме приобрести квартиру, возможно, и по меньшей цене. Даже застройщики на этот период проводят какие-либо акции и предлагают интересные предложения для привлечения клиентов.

Осенью на рынок выходит большое количество покупателей, и цены, как правило, начинают расти. Активный сезон продолжается до новогодних праздников, с максимальным количеством сделок в ноябре-декабре, потом немного успокаивается, а с февраля по апрель-май вновь набирает обороты.

Срок поиска квартиры

Срок поиска типовой квартиры — от недели до двух месяцев. Если за этот срок ничего не найдено, то следует скорректировать требования. Для дорогого и элитного жилья срок поиска может доходить до года. При желании можно искать бесконечно.

Не стоит покупать первую понравившуюся квартиру, но и не стоит излишне увлекаться процессом, в какой-то момент необходимо принять решение. Чем больше затягивается поиск, тем более придирчивым и недовольным становится покупатель, однако в какой-то момент приобретает не совсем подходящий вариант по принципу: «лишь бы купить хоть что-то». Кроме того, и цены за этот период могут вырасти.

Принципы информационной безопасности

После того как у покупателя сформировалось твердое намерение купить квартиру, перед началом поиска и взаимодействия с незнакомыми лицами необходимо определиться с правилами безопасности в распространении информации. Покупатель — это лицо, у которого есть большая сумма денег, что явно может привлечь различного рода криминальные элементы.

Цель установления такой безопасности — не допустить мошенничества и кражи денег, причинения вреда здоровью и жизни покупателя.

Принципы информационной безопасности в рамках поиска квартиры следующие:

• не распространяться о покупке квартиры, к примеру, не сообщать соседям, попутчикам в поезде и иным незнакомым и малознакомым лицам;

• никому не сообщать и не указывать в открытых источниках место своего жительства, даже риелтору (исключением является договор с продавцом и банком);

• никому не сообщать и не указывать в открытых источниках домашний стационарный номер телефона (по нему легко вычислить адрес);

• общение производить только через мобильный телефон;

• купить второй номер телефона для указания в качестве контактного и переговоров — это поможет всегда знать, что звонят по вопросу квартиры и быть готовым к разговору, а также исключить звонки риелторов после того, как квартира будет найдена;

• не говорить в общественных местах о покупке вами квартиры, чтобы ненароком не быть подслушанным (большинство крупных краж совершается по наводке);

• не сообщать о встречах и местах встреч с продавцами и риелторами незнакомым лицам;

• не давать объявлений о покупке квартиры — поиск для покупателя заключается в звонках по объявлениям и риелторам;

• с осторожностью относиться к входящим звонкам от лиц, которые не должны знать о покупке покупателем квартиры (к примеру, если покупатель не размещает объявления, а сам звонит по публикациям, то будет странным звонок от лица, якобы нашедшего номер в Интернете);

• не развешивать на подъездах объявления типа «являюсь вашим соседом и хочу купить квартиру в этом доме» — вычислить вас и войти в контакт в этом случае проще;

• сообщать кому-либо из родственников или друзей, коллег по работе о поиске квартиры, осмотрах квартир и адресах квартир, встречах с риелторами и иными участниками сделок;

• хранить деньги не дома, а на счете в банке, а при вопросах риелтора или продавца сообщать, что деньги должны перевести родственники на счет в момент покупки или же банк, если берется кредит;

• отказываться под различными предлогами от дальнейшего общения при излишнем внимании собеседника к месту хранения денег;

• соблюдать безопасность транспортировки денег и расчетов.

Правила безопасности расчетов и хранения денег подробно рассмотрены в параграфе 6.6 книги.

4.2. Выбор риелтора, или За что мы платим 4 % от цены квартиры? Термин «риелтор», специализация и обучение риелторов, стоимость услуг, критерии выбора риелтора, юриста, криминалиста

Всякая профессия есть заговор
против непосвященного.

Б. Шоу

По оценкам Российской гильдии риелторов, в России совершается примерно 4,5 млн сделок с недвижимость в год, из них около 3,5 млн — с помощью риелторов⁵⁹.

Комиссия риелтора в Москве составляет в среднем 3–5 % от суммы сделки, а значит, примерно 100–250 тыс. руб. Казалось бы, за эту сумму риелтор обязан быть сверхпрофессионалом и оказывать услуги качественно и добросовестно, должен ценить своего клиента.

Однако многие покупатели и продавцы после завершения сделок жалуются, что не понимают, за что риелторы берут так дорого, — и это самая безобидная жалоба. Отмечают хамское поведение риелторов, «ничегонеделание», отключение в нужный момент телефона, неявки на просмотры, сговор с другой стороной процесса, откровенное введение в заблуждение в целях скорейшего получения комиссии.

Если же посмотреть Интернет, то жалоб на риелторов просто невероятное количество, как и сведений об уголовных делах в отношении них и информации о потере клиентами денег в результате ошибок риелторов и их непрофессионализма. Да и сами риелторы частенько обвиняют друг друга в недобросовестности.

Все это свидетельствует о проблемности данного института в России и необходимости со стороны государства или самих участников рынка создать действительно работающий институт.

Как минимум необходимо принять закон о риелторской деятельности и риелторах (по аналогии с оценщиками, аудиторами, адвокатами), опять ввести лицензирование этой деятельности, установить на уровне закона обеспечение имущественной ответственности риелтора (страхование, личная ответственность за убытки, минимальный уставной капитал и финансовая отчетность), правила ведения риелторской деятельности, ввести обязательное обучение профессии «риелтор».

Покупатель не может определить профессионала в этой области, поскольку сам с данной деятельностью не знаком. Целесообразно дать ему четкие ориентиры и законодательные гарантии возмещения убытков при ошибках риелтора.

Может быть, следует отдать данную деятельность в несколько рук: поиск и определение качества — профессиональным «осмотрщикам», проверку «юридической чистоты» и оформление сделок — нотариусам или адвокатам, обеспечение безопасности расчетов — банкам, курирование процесса — риелторам. Может быть, следует ввести тарифы на данные услуги или их часть.

Отметим, что схожа ситуация с риелторами и в других странах. К примеру, каждый третий житель Великобритании недоволен своим домом, около 7 % жителей считают, что их риелторы «мошенничали», причем риелторы продавцов сами признаются, что могут принять от другого покупателя более выгодное предложение после того, как с первым покупателем подписано соглашение об авансе.

В риелторской деятельности налицо конфликт интересов — с одной стороны, комиссию риелтор получает по факту покупки жилья, а с другой — он должен выбрать жилье наилучшим образом, подпадающее под требования клиента. В такой ситуации велик соблазн предложить клиенту любой вариант, даже согласиться с какими-то рисками, лишь бы получить свою комиссию.

Но проблема не только в риелторах. Проблема и в покупателях, которые не всегда добросовестно ведут себя с риелторами, стремятся договориться без риелтора, что вынуждает риелторов при любой возможности вырывать свою комиссию.

Проблема в ситуации с квартирами и с законодательными пробелами в области сделок с жилой недвижимостью. Проверка квартиры не должна быть настолько сложной, права и ограничения на квартиру должны быть публичными, с простыми и недорогими способами самостоятельного получения информации покупателем, а не так сложно и неофициально, как это делается сейчас. Продавец и покупатель должны быть защищены законодательно, а не профессионализмом представителя.

Пока же все риски несет на себе покупатель, которому остается самостоятельно изучать предмет и перепроверять деятельность представителя. Некоторым везет, и они находят действительно профессиональных и добросовестных риелторов, которые, конечно, имеются.

Определение терминов

Перед тем как определиться с критериями выбора риелтора, попытаемся понять — что такое риелтор? Что необходимо ожидать от риелтора, получает ли он специальное образование, лицензируется ли деятельность риелтора?

Риелторов иногда называют маклерами (нем. мakler), они являются посредниками между продавцом и покупателем, это лицо, профессионально занятое посредничеством при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг, страхований, призванное способствовать заключению сделок купли-продажи путем сведения партнеров по сделке. В СССР посредников на рынке недвижимости как раз называли маклерами.

Однако в США в начале ХХ в. сформировалось слово realty (недвижимость), которое возникло как сокращение от real estate (недвижимое имущество). Производным от этих слов возник термин realtor, обозначающий профессию — агент по торговле недвижимостью (an estate agent)⁶⁰. В России слово «маклер» также давно вытеснено словом «риелтор».

Определений термина «риелтор» большое множество, в частности:

• специалист по операциям с недвижимостью;

• лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества;

• посредник, агент по продаже и аренде недвижимости.

Даже написание этого слова различно — риелтор, риелтор, риэлтер, риелтер.

С 1996 по 2002 г. было предусмотрено лицензирование риелторской деятельности, и в нормативных актах под риелторской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них⁶¹.

С даты отмены лицензирования хоть как-то упорядочить риелторскую деятельность пытается Российская гильдия риелторов (РГР). В частности, слово «риелтор» в 2006 г. зарегистрировано как товарный знак РГР⁶² и утверждено следующее определение: «Риелтор — это аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца, и являющийся членом РГР». По этой логике риелтором может называться лишь член РГР, хотя требования о таком членстве законодатель не установил.

В США, например, есть фиксированная риелторская ставка, а сделку без риелтора провести невозможно. И человек там может стать риелтором только после сдачи квалификационных экзаменов. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах деятельность агентов недвижимости регулируется профессиональными организациями — саморегулируемыми профессиональными союзами. А чтобы заняться этой деятельностью, надо пройти определенные процедуры и получить лицензию. Но стоит оговориться, что на Западе риелтор занимается только поиском покупателя или объекта — ездит на показы, ведет переговоры о цене. Риелтор на Западе не занимается юридической проверкой. Этим занимаются нотариусы, которые оформляют сделку и расчеты (в частности, деньги покупателя кладутся на депозит нотариуса, который является гарантом расчетов)⁶³. Либо проверкой занимаются специальные юристы. После того как достигнута принципиальная договоренность о сделке, работа агента заканчивается.

В июне 2016 г. в Госдуму внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Если его примут, то будут предусмотрены следующие гарантии для участников рынка недвижимости:

• контроль над деятельностью риелторов осуществляют саморегулируемые организации, в которых каждый риелтор должен состоять членом (по аналогии с оценщиками, микрофинансовыми организациями);

• частные риелторы должны быть оформлены как индивидуальные предприниматели или юридические лица, т. е. не будет риелторов, которые действуют нелегально;

• риелтор должен получать квалификационный аттестат, т. е. сдать экзамены;

• взнос в СРО будет составлять 30 тыс. руб.;

• для пострадавших от действий риелторов будет создан компенсационный фонд;

• каждый риелтор будет обязан застраховать свою деятельность на сумму не менее 300 тыс. руб.;

• риелтор будет нести имущественную ответственность за свои действия.

При поиске риелтора проверяйте, принят этот закон или нет. Однако вряд ли закон спасет от «черных риелторов», ведь сам рынок в России пока еще малопрозрачен, а покупатели далеко не так образованны, как хотелось бы. А к началу 2017 г., увы, фактически каждое юридическое лицо, обладающее универсальной правоспособностью, индивидуальный предприниматель и даже частные лица занимаются сделками с недвижимостью, несмотря на отсутствие аттестации и членства в РГР.

Агентство недвижимости — юридическое лицо, осуществляющее риелторскую деятельность. По практике риелторами чаще называют физических лиц (граждан) или сотрудников агентств, непосредственно работающих с клиентом, а организации именуются агентствами недвижимости, хотя это скорее издержки практики. По аналогии с оценщиками, которыми также на данный момент могут являться только физические лица (в том числе работающие на компании), данное деление может быть оправданно.

Удивительный факт — образ наилучшего риелтора, сформированный годами и подтвержденный результатами опросов клиентов в России, крайне своеобразен. Это не юрист и не бывший милиционер. Лучшими риелторами считаются бывшие учителя и военные. Именно эти люди, по мнению сторон сделок, лучше всего справляются с функцией риелтора, начиная от внушения доверия клиентам и заканчивая четкой организацией сделки. Недобросовестные риелторы этим пользуются и скромно заявляют, что они «бывшие учителя» или «бывшие военные».

Частный риелтор — физическое лицо, неофициально осуществляющее риелторскую деятельность. Подчас такую деятельность ведут сотрудники крупных риелторских компаний, успевающие использовать базы недвижимости и для себя, и для компании. Это могут быть знакомые, родственники покупателя, которые по большому счету весьма отдаленно представляют себе юридическую сторону процесса, но пришли в этот бизнес с желанием заработать деньги. Никакой ответственности за свои советы частные риелторы не несут и подчас ни на одном документе не расписываются.

Специализации риелторов

Риелторы специализируются в разных областях. По назначению недвижимости — жилая и коммерческая недвижимость, по виду рынка — это первичный и вторичный рынок, по типу сделок — аренда и купля-продажа квартир. Есть риелторы, работающие исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риелторов позволяет улучшить качество работы, однако, на практике только крупные риелторские компании имеют возможность содержать специалистов по разным направлениям, тогда как большинство небольших агентств или частные риелторы закрывают собой сразу все направления в рамках жилой или коммерческой недвижимости.

Обучение риелторов

Специального высшего образования для риелторов в России пока нет. Однако есть достаточно много курсов и семинаров, посвященных обучению риелторской деятельности, включая обучение основным юридическим знаниям, знаниям о рынке недвижимости, пониманию особенностей ипотечного кредитования, умению оценивать квартиры, вести переговоры, влиять на ход сделки, работать с клиентами, успешно продавать квартиры.

Данная деятельность — комплексная, поэтому риелтор должен объединять в себе массу различных специальных познаний и профессий. Но, к примеру, юридическим знаниям, которые являются одними из ключевых в работе риелтора, за 50–100 часов семинара научить нельзя, так как оторванных от глубокой теоретической базы знаний недостаточно для надлежащей проверки «юридической чистоты».

Собственно, поэтому более качественные, но и более дорогие услуги с большей вероятностью окажет не один человек, а агентство недвижимости, в котором помимо специалистов по работе с клиентами работают специалисты, получившие высшее юридическое образование, специалисты, имеющие опыт работы в правоохранительных органах.

Стоимость услуг риелтора, скрытые комиссии

Стоимость услуг риелторской компании составляет от 2 до 9 % от цены приобретаемой квартиры. Процент снижается при повышении цены на квартиру, доходя до 1 % по элитному жилью.

У частных риелторов цены, как правило, ниже — начиная от фиксированной суммы в 15–100 тыс. руб. и заканчивая процентом от сделки. Отметим, что цена услуг частного риелтора по определению должна быть ниже цены агентства, поскольку полного перечня услуг, предоставляемых агентством (проверка юристом, проверка службой безопасности) частный риелтор обычно не оказывает. За что, собственно, платить?

Стоимость услуг каждого риелтора, даже крупного, индивидуальна и определяется в договорном порядке. Поэтому в каждом случае следует определять, насколько цена адекватна объему оказываемых услуг, и при необходимости настаивать на ее снижении.

Но кроме официальной комиссии бывают еще и скрытые комиссии, которые берутся недобросовестными риелторами и составляют гораздо более высокий размер, чем официальная комиссия.

Риелтор продавца договаривается с продавцом только о сумме, на которую претендует продавец, всячески ее занижая и убеждая в том, что продать по этой цене будет сложно. Однако при продаже риелтор продавца смело декларирует нормальную рыночную цену, и покупатель покупает именно по данной цене. Были случаи, когда квартира покупалась на миллион руб. дороже заявленной продавцом стоимости, эту сумму забирал недобросовестный риелтор.

Аналогичную аферу может провести и риелтор покупателя. Допустим, им найдена квартира по доступной цене, а покупателю сообщается о гораздо более высокой цене, покупателя убеждают в том, что это нормальная цена.

Проконтролировать наличие скрытых комиссий со стороны продавца и покупателя вроде бы проще простого — ведь в договоре должна быть указана итоговая цена, а договор подписывают обе стороны. Но на практике иная цена в договоре обставляется уважительными причинами. Риелторы всячески подготавливают клиента к тому, что в договоре будет указана иная сумма, чем реально оплачиваемая, что будет две ячейки, а не одна, и что это полностью нормальная практика или критическая просьба второй стороны. По этой причине недобросовестные риелторы запрещают клиентам говорить о цене квартиры в присутствии второй стороны, прописывают за это штрафы, якобы чтобы продать-купить по выгодной цене. Соответственно, ни продавец, ни покупатель точно не знают, сколько реально платит покупатель или сколько ожидает получить продавец. Хотя почему владелец недвижимости и владелец денег должны платить своим риелторам что-то, кроме их официальной комиссии?

Скрытые комиссии и указание некорректной суммы в договоре не могут являться нормальной практикой — напротив, при комиссиях речь идет о мошенничестве, поскольку, злоупотребляя доверием, риелтор завладевает имуществом доверителя. А при указании меньшей цены в договоре речь идет о налоговом преступлении и существенном нарушении гражданско-правовых интересов покупателя, учитывая, что при недействительности договора возврату подлежит лишь сумма, указанная в договоре.

Для выявления скрытой комиссии необходимо проследить указание в договоре всей суммы оплаты, а также тщательно проверять цену квартиры, в том числе с привлечением оценщика (об этом подробнее в параграфе 4.7 книги). Также не стоит бояться говорить с другой стороной о реальной цене квартиры и сбивать цену, особенно если на рынке недвижимости застой продаж.

Отметим, что покупатель чаще всего оплачивает услуги и своего риелтора, и риелтора продавца, который закладывает свои услуги в стоимость квартиры. Это уже не скрытая комиссия, а отсутствие «живых» денег на риелтора у продавца. Продавцы обычно действительно договариваются со своими риелторами о том, сколько денег они хотят получить от продажи квартиры, оставляя все, что свыше, риелтору. Покупатель должен сам оценить, сколько накинул риелтор продавца и сколько сможет скинуть.

Если риелтор продавца говорит, что покупателю следует разделить оплату цены квартиры на две части и положить в одну ячейку 100–200 тыс. руб., то это и будет комиссия риелтора продавца. Оплачивать такую ячейку покупатель не должен. Иногда риелтору продавца идет сумма аванса.

Но в этом случае важно другое: когда покупатель начинает торг, то затрагивает фактически интересы именно риелтора, а не продавца. Соответственно, если суметь определить на что рассчитывает продавец (а это цена чуть ниже рынка плюс зависит от особенностей квартиры) и оценить комфортную комиссию для риелтора продавца, то можно умело построить переговоры и сбить цену.

Стоимость услуг риелтора зависит от нескольких факторов:

• от региона — в каждом населенном пункте существуют свои средние цены на услуги риелторов;

• от перечня услуг, к примеру, за «сделку с гарантией», за подбор документов для получения ипотечного кредита, за услуги криминалиста берется дополнительная оплата, ряд риелторов вообще оказывают только информационные услуги по подбору квартир, граничащие с аферами и ничего общего с проверкой квартир не имеющие;

• от сложности сделок — к примеру, если покупателю необходимо продать свою квартиру и одновременно приобрести иную, то цена услуг риелтора выше. Однако если для продажи объекта риелтор вкладывает деньги в рекламу продаваемой квартиры, то для поиска квартиры такая статья расходов отсутствует.

• от наличия кредитных средств — многие риелторы берут комиссию выше, если покупатель приобретает квартиру с использованием денежных средств банка, мотивируя это особыми требованиями банка к квартире, к документам продавца, к сделке, к порядку расчетов, а также тем, что не все продавцы готовы продать квартиру «по ипотеке».

Рекомендуем относиться к такой постановке вопроса критично, поскольку требования банка, как правило, логичны и направлены на защиту интересов заемщика, поэтому сам риелтор и в обычной ситуации должен следовать таким требованиям.

Кроме того, риелтор фактически берет деньги за то, что делает за него банк, — банк проверяет квартиру и все риски, а сами риелторы в этом случае порой и не затрудняют себя перепроверкой. Отметим, что и банк иногда за андеррайтинг заемщика и проверку квартиры также берет комиссию.

А сомнительный довод, что риелтор помогает выбрать банк, лучше отбросить — скорее всего, предлагаются банки, сотрудничающие с риелтором или общеизвестные, — так за что платить риелтору повышенную комиссию?

Действительно, рынок квартир для ипотечного заемщика меньше, чем для покупателя, имеющего собственные средства, но ненамного — в последнее время практически все объявления содержат оговорку о возможности продажи «по ипотеке», поскольку «свои» деньги есть далеко не у каждого покупателя;

• от риелтора — крупные агентства берут максимальную комиссию, частные риелторы гораздо меньше, но в каждом сегменте риелторов возможен выбор стоимости услуг.

При привлечении покупателем дополнительных специалистов (юристов, криминалистов и пр.) необходимо рассчитать и стоимость их услуг.

Критерии выбора риелтора

Итак, мы подошли к самому важному вопросу — выбору риелтора, которому покупатель фактически доверит свои сбережения для покупки на них желанной квартиры⁶⁴.

Цена покупки квартиры настолько велика, что особо притягивает любителей быстрой наживы. Чтобы не попасть в руки мошенников или «черных» риелторов, не распрощаться с деньгами, а то и жизнью⁶⁵, следует подойти к выбору агентства максимально ответственно.

«Черный» риелтор — это преступник, мошенник, обманным путем завладевающий имуществом сторон сделки. К примеру, такие риелторы получают от владельцев квартир доверенности на продажу жилых помещений, квартиры продают, а деньги присваивают.

Жертвами «черных» риелторов обычно становятся незащищенные слои населения — пенсионеры, матери-одиночки, молодые семьи, лица, не имеющие опыта в сфере недвижимости, люди с асоциальным поведением, алкоголики и просто излишне доверчивые люди. Если покупатель относится к таким слоям, то целесообразно быть особенно бдительным и попросить помочь в проверке риелтора и квартиры своих доверенных лиц. Есть многократно проверенное наблюдение, что больше всего прогорают те, кто считает себя профессионалом, так что не стоит быть излишне самоуверенным.

«Белые» и «черные» риелторы работают на одном рынке, причем последние, как правило, выходцы, а иногда и работники «нормальных» риелторских агентств.

Целью мошенников является присвоение путем обмана или злоупотребления доверием квартиры продавца либо денег покупателя, накопленных на квартиру. Причем среди методов их работы и «цивилизованный обман», когда покупатель сам добровольно отдает деньги, и элементарная кража, и угрозы, и физическое воздействие.

Проблема в том, что оценить качество услуг риелтора покупателю непосвященному в тонкости процесса покупки квартиры практически невозможно. Как в такой ситуации выбирать?

Выбирают в такой ситуации по знакомству (рекомендации), ориентируются на чье-то авторитетное мнение либо по иным объективно-субъективным критериям. Приведем основные критерии для выбора риелтора.

Известность и репутация на рынке, рекомендации знакомых. Риелтор (не агентство, а конкретный риелтор, пусть и работающий в агентстве) по знакомству или рекомендации всегда является наиболее надежным вариантом, хотя бы в плане добросовестности.

Поспрашивайте у знакомых, родственников, друзей, тех, кто сталкивался с вопросом недвижимости или работает в этой сфере, вполне возможно, вам найдут хорошего риелтора.

Если же по рекомендации никого нет, то целесообразно выбирать агентство недвижимости, которое «на слуху» и давно на рынке. Причем помимо агентства определенные требования необходимо предъявлять и к сотруднику агентства, который будет сопровождать покупателя, — неопытность такого сотрудника может дорого стоить.

Определенной гарантией являются партнерские отношения (или аккредитация) риелтора у крупных банков, застройщиков, сотрудничество с местной администрацией. Данную информацию с сайта агентства целесообразно проверять на сайте банка или путем звонка в банк.

Крупные агентства всегда имеют сайт в Интернете, на котором представлена информация о дате образования агентства, профессиональных достижениях и наградах. Сайт — неплохой источник первичной информации об агентстве, хотя только на сайт ориентироваться нельзя.

Определенным свидетельством надежности агентства является членство в Российской гильдии риелторов (http://www.rgr.ru/), Московской гильдии риелторов (http://www.magr.ru/), Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (http://www.arspb.ru/) и ряда иных региональных общественных объединений, на сайте которых представлены члены данных организаций. Отметим, что проверять риелтора необходимо на сайте гильдии, а не по сайту риелтора. Также стоит обращать внимание на правильность указания наименования — возможно, членом гильдии является иное лицо, но с очень похожим названием.

Достаточно популярна в последнее время практика использования товарного знака крупного агентства иными компаниями по соглашению с агентством. То есть небольшая риелторская компания с обязательством применять стандарты, методики, стиль крупного агентства по недвижимости получает право на позиционирование на рынке под популярным брендом. Таким образом, агентства завоевывают регионы, увеличивают сеть обслуживания, но с качеством обслуживания могут быть проблемы.

Если на вывеске указан известный бренд, а договор с вами заключает компания с неизвестным наименованием, следует уточнить, на каком основании данная компания пользуется знаком. Более того, целесообразно позвонить в само агентство или как минимум посмотреть на его основном сайте — есть ли у агентства представитель по этому адресу.

В целом данный подход оправдан и определенную гарантию в стандарте обслуживания дает, но отвечать по обязательствам перед вами будет небольшая компания, а не известный бренд.

Проверка отзывов о компании. Необходимо обязательно проверить риелторское агентство и конкретного риелтора на предмет отсутствия в многочисленных списках «черных риелторов», «недобросовестных риелторов», имеющихся в Интернете. В Интернете можно найти и отзывы о риелторах.

Для этого следует в поисковой строке указать наименование компании, фамилию, имя, отчество риелтора либо иные ключевые слова, характеризующие риелтора, типа «отзывы о такой-то компании», словосочетания фамилии и имени или инициалов со словами риелтор, агент, недобросовестный агент, «черный риелтор», адрес компании или риелтора, телефон, фамилию руководителя и пр.

Другой вариант — искать по спискам «черных риелторов» или «черным спискам» риелторов (агентов по недвижимости), имеющимся в Интернете, но так как единого списка нет, то и искать таким способом придется очень долго.

Хотя и к отзывам необходимо относиться критически — отсеивать те, что похожи на «подставные», а в негативных отзывах стремиться отделить эмоции от реальных причин появления такого отзыва, поскольку у крупных агентств клиентов много и угодить всем невозможно даже при хорошей работе. Зачастую клиенты хотят от риелторов невозможного и не понимают сути их деятельности, после чего пишут негативные отзывы.

Опыт работы. Если оценивать агентство недвижимости, то следует уточнить год его основания и опыт работы конкретного риелтора, который будет работать с вами. Чем старше компания, тем, казалось бы, выше ее надежность и профессионализм. Целесообразно выбирать агентство с опытом не менее пяти лет. Дату основания компании можно найти на сайте налоговой — это открытые данные в разделе «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента» (https://egrul.nalog.ru/). С физическими лицами сложнее. Можно в Интернете поискать номер телефона риелтора и найти наиболее ранние объявления (поскольку свою фамилию риелторы на сайтах никогда не указывают). Если ни одного объявления нет, то это тоже сигнал того, что риелтор расстался с прежними клиентами с конфликтом и был вынужден сменить номер телефона.

Построение контакта. Если изначально риелтор не идет на контакт, не отвечает на все вопросы, ссылается на отсутствие времени и предлагает всю информацию предоставить после заключения договора, то однозначно можно сделать вывод, что и после заключения договора взаимодействие с таким риелтором будет проблемным.

Даже если договор заключается с агентством недвижимости, следует изначально поговорить с тем риелтором, который будет сопровождать вашу сделку, и только потом заключать договор.

Критерий нравится/не нравится является, пожалуй, одним из ключевых при выборе риелтора. Если впечатление о риелторе негативное, он не внушает доверия, не кажется профессионалом, не может или затрудняется ответить на какие-то вопросы, постоянно торопит, представляется неадекватным, постоянно ставит покупателя в положение ничего не знающего человека либо ведет себя с большим апломбом, то и сотрудничать с таким риелтором не стоит. Если контакта с риелтором изначально нет, то надеяться на улучшение ситуации не стоит — лучше искать другого.

Профессионализм. Покупателю сложно определить то, в чем он сам не разбирается. Косвенно о профессионализме свидетельствует опыт работы — годы практической риелторской деятельности вырабатывают определенный профессионализм при оценке ситуации, хотя без дополнительного образования риелтор лишь повторяет свои ошибки и не совершенствуется.

Мы включаем в данный критерий следующие «видимые» покупателю аспекты:

• предоставление полного комплекса услуг, связанных с покупкой квартиры (заказ архивных выписок, получение выписок из ЕГРП, справок из ДЕЗов, оценочные услуги, юридическая проверка, проверка безопасности, услуги криминалиста);

• наличие полной инфраструктуры для проведения сделок (наличие переговорных, наличие банков-партнеров для закладки ячеек и проведения расчетов);

•