Н.Н. Аверьянова

Земельное право в вопросах и ответах

Учебное пособие

Издание третье, переработанное и дополненное

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 349.41(075.8)

ББК 67.407я73

А19

Автор:

Аверьянова Н. Н., доцент кафедры конституционного и муниципального права юридического факультета Саратовского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского.

Рецензент:

Разгельдеев Н. Т., доктор юридических наук, профессор.

Рекомендуют к печати:

ученый совет юридического факультета Саратовского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского;

кафедра конституционного и муниципального права Саратовского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского.

В пособии даны ответы на наиболее важные вопросы, связанные с правовым регулированием земельных отношений. Ответы сформулированы на основе действующего земельного, гражданского, аграрного и иных отраслей права, а также достижений правовой науки. Лаконичность ответов позволит обучающемуся сформировать общее представление о правовых аспектах земельных отношений, что будет способствовать формированию правосознания в указанной сфере общественных отношений.

Законодательство приводится по состоянию на 1 августа 2017 г.

Учебное пособие предназначено для студентов, слушателей, обучающихся по программам повышения квалификации в сфере юриспруденции, иных лиц, интересующихся вопросами земельного права.

УДК 349.41(075.8)

ББК 67.407я73

© Аверьянова Н. Н., 2015

© Аверьянова Н. Н., 2017, с изменениями

© ООО «Проспект», 2017

Введение

Земельное право — это самостоятельная отрасль российского права. Ее выделение в системе права обусловлено особым предметом и объектом правового регулирования. Земельные отношения возникают по поводу использования и охраны очень специфического объекта — земли. Земля — это базис любой жизнедеятельности, особый стратегический ресурс государства. Поэтому земельный вопрос является одним из важнейших, а нормальное правовое регулирование отношений по использованию и охране земель — это одно из условий экономической, правовой и даже политической стабильности в государстве.

В России, несмотря на то, что земельная реформа осуществляется уже более двадцати лет, земельное законодательство находится еще на стадии становления. Принятые за это время основные земельные законы являются одними из наиболее часто изменяемых. Это, несомненно, негативно отражается на правоприменительном процессе, так как за постоянными законодательными изменениями не успевает сложиться судебная практика, не говоря уже о том, что большинство граждан не знают о своих правомочиях в области владения, пользования и распоряжения землей.

Ярким примером того, как нестабильно земельное законодательство, являются его глобальные изменения, вступившие в силу с марта — апреля 2015 г., а также с 1 января 2017 г. Кардинальному реформированию подвергся целый ряд земельно-правовых институтов, таких как изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, государственный земельный надзор, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и организациям, система кадастрового учета и регистрации прав на земельные участки и другие вопросы. В представленном издании эти и другие вопросы нашли отражение в соответствии с новыми положениями законодательства Российской Федерации.

Сегодня, осознавая немалую важность регулируемых отношений, в российских вузах к учебной дисциплине и отрасли науки «Земельное право» все больше проявляется интерес как к перспективному направлению правовых знаний. Несмотря на это, ощущается острая нехватка специалистов в области земельного права, которую также отчасти можно оправдать многообразием, сложностью, а порой и запутанностью земельного законодательства.

Вопрос 1.
Понятие, предмет, метод, система земельного права

Земельное право — это система норм, регулирующих земельные отношения. Таким образом, предметом земельного права выступают земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации.

Земельные отношения возникают по поводу очень специфического объекта — земли. Земля — это базис любой жизнедеятельности, особый стратегический ресурс государства. Именно поэтому нельзя отождествлять данный объект с другими вещами, а необходимо его выделение из всех существующих объектов правоотношений, закрепление специальных правил по его использованию и охране. Этому и способствует «Земельное право России».

Земельное право обладает собственными методами правового регулирования. Для земельного права характерны два основных метода:

1. Императивный метод, устанавливающий обязательные для исполнения предписания и не оставляющий субъектам возможности выбора поведения (например, положения, устанавливающие правило о целевом использовании земли).

2. Диспозитивный метод, представляющий участникам экологических отношений самим выбирать возможность поведения в рамках закона (например, отношения по распоряжению, принадлежащим собственнику земельным участком).

Система земельного права. Учебный курс «Земельное право» состоит из двух частей: Общей и Особенной. Структура учебной дисциплины обусловлена структурой главного источника земельного права — Земельного кодекса РФ. В Общей части изучаются такие институты земельного права как предмет, метод, принципы, нормы, источники земельного права, право собственности и иные вещные права на землю, сделки с землей, управление земельными отношениями, охрана земли, ответственность за совершение земельного правонарушения и другие.

В Особенной части изучается правовой режим использования и охраны отдельных категорий земельных участков: земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов и других.

Вопрос 2.
Взаимодействие земельного права с другими отраслями права

Земельное право не может быть полностью обособлено в системе права и поэтому происходит определенное взаимодействие с другими отраслями российского права. Наиболее тесно оно соприкасается:

1) с гражданским правом. Так как земля является недвижимым имуществом и объектом гражданского оборота, то имущественные земельные отношения (право собственности, сделки с землей и др.) в той или иной мере регулируются гражданским законодательством, поскольку именно оно регулирует имущественные отношения. Об этом также говорит п. 3. ст. 3 Земельного кодекса РФ. Однако нельзя утверждать, что имущественные земельные отношения — это исключительно предмет гражданского права. Ведь гражданское право, устанавливает правила относительно всех вещей без учета их особенностей. Земля же, как уже отмечалось, — специфический объект, и регулирование любых отношений по владению, пользованию и распоряжению должно быть подчинено особым правилам, установить которые, задача именно земельного законодательства. Таким образом, имущественные земельные отношения регулируются совместно нормами гражданского и земельного права, при этом гражданское право устанавливает общие положения, а земельное право особенности, связанные со специальным объектом, каковым является земельный участок;

2) с административным правом. Эта связь проявляется в том, что в земельном праве большую роль играет институт государственного управления земельными отношениями. Государственное управление — это сфера регулирования административного права. Земельное право заимствует из административного систему органов государственной власти, прежде всего исполнительной, которые осуществляют управление земельными отношениями, а также закрепляет специфические виды такого управления (кадастр, землеустройство и др.);

3) с экологическим правом. Земля и земельные участки прежде всего являются природными ресурсами, следовательно объектами эколого-правовой охраны. Следовательно, экологическое законодательство распространяет свое действие и в отношении земель;

4) с природоресурсными отраслями права (водным, горным, лесным и другими). Эта связь очевидна, так как сами природные ресурсы тесно связаны с землей. Многие положения природоресурсных отраслей пересекаются с нормами земельного права, дополняя и конкретизируя друг друга;

5) с налоговым правом. При исчислении земельного налога как основной формы платы за землю применяются положения налогового законодательства;

6) с градостроительным правом. Правовой режим земель населенных пунктов регулируется в большей степени не земельным, а градостроительным законодательством;

7) кроме того, при совершении правонарушения, объектом которого выступают земельные отношения, вступают в действие нормы трудового, гражданского, административного или уголовного права соответственно, которые вкупе с земельным законодательством регулируют порядок наложения ответственности на лицо, виновное в совершении земельного правонарушения.

Вопрос 3.
Источники земельного права

Под источниками земельного права понимаются нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации.

Все источники земельного права условно можно разделить на следующие группы:

1. Конституция Российской Федерации — главный источник земельного права. В Основном законе сформулировано несколько положений, касающихся земельных отношений. Так, в статье 9 закреплено положение о том, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Данная норма-принцип является основополагающей для всего земельного права. То есть Конституция выделяет особый объект — землю, таким образом, давая законодателю установку на закрепление в нормативных актах особых правил для ее использования и охраны. Пункт 2 ст. 9 Конституции РФ, содержит принцип, устанавливающий и гарантирующий многообразие форм собственности на землю. Отмечается, что земля и другие природные ресурсы могут находится в государственной, муниципальной, частной и иных формах. Ст. 36 Конституции определяет, что собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землей и другими природными ресурсами, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушают прав и законных интересов иных лиц. Таким образом, Конституция определила главное направление земельного законодательства — природоохранное, таким образом, закрепив «принцип приоритета природоохранных норм при регулировании земельных отношений».

Немаловажное значение для земельного права имеет ст. 72 Конституции РФ, закрепляющая, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами (п. «в» ч. 1), а также само земельное законодательство п. «к» ч. 1 находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Таким образом, Конституция РФ предоставляет возможность регионам самим регулировать те земельные отношения, которые объективно являются особенными для той или иной территории. Данное положение является очень позитивным, так как земельные отношения по своей природе неразрывно связаны с местностью, на которой расположены земельные участки.

2. Вторая группа источников земельного права — федеральные законы, основным из которых является Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. Принятие Земельного кодекса РФ — важнейшее достижение земельной реформы. Именно после его принятия земельное законодательство стало более или менее упорядоченным, систематизированным. Само принятие Земельного кодекса далось законодателю не легко (он был принят лишь спустя более десятка лет с начала проведения земельной реформы). Такая ситуация сложилась из-за ряда причин, в том числе сложности земельного вопроса, вызывающего бурный общественный резонанс. В Земельном кодексе РФ содержатся общие положения земельного права, на его основе принимаются другие федеральные земельные законы, среди которых можно назвать:

— Федеральный закон от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве»;

— Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

— Федеральный закон от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

— Федеральный закон от 10 января 1996 г. «О мелиорации земель»;

— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Источниками земельного права можно также считать следующие федеральные законы, имеющие иной предмет правового регулирования, но тем не менее касающиеся земельных отношений:

— Федеральный закон от 3 июля 2016 г. «О государственной кадастровой оценке»;

— Федеральный закон от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»;

— Федеральный закон от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»;

— Федеральный закон от 7 июля 2003 г. «О личном подсобном хозяйстве»;

— Федеральный закон от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и др.

3. Наиболее многочисленная группа источников земельного права — это подзаконные нормативные правовые акты органов исполнительной власти: Указы и Распоряжения Президента Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации, ведомственные акты (Приказы, Инструкции Министерств). Они направлены на реализацию положений законов.

4. Самую обширную группу источников земельного права составляет земельное законодательство субъектов Российской Федерации. Сегодня субъекты Российской Федерации активно формируют собственную законодательную базу, регулирующую земельные отношения, а в некоторых случаях федеральные законы обязывают субъектов регулировать те или иные вопросы и таких вопросов немало.

Однако важное правило закреплено в ч. 5 ст. 76 Конституции РФ: законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации, принятые по предметам совместного ведения, не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. По правилам законотворческой техники законодательство субъектов РФ также не должно повторять нормы федеральных законов, а регулировать лишь те отношения, которые являются специфическими для их региона.

Вопрос 4.
Принципы земельного законодательства

Принципы земельного законодательства — это главные законодательные положения, на основе которых строится правовое регулирование земельных отношений.

Принципы земельного законодательства сформулированы в Конституции Российской Федерации, ст. 1 Земельного кодекса РФ и других актах.

Среди основных принципов можно назвать:

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности народов России. Земля в земельном праве выступает в нескольких значениях: как природный объект и природный ресурс, как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, как базис жизнедеятельности человека, как объект права собственности и недвижимое имущество.

2. Приоритет природоохранных норм перед имущественными при регулировании земельных отношений. Данный принцип означает, что использование земли возможно при строгом соблюдении всех природоохранных норм и, что если в процессе такого использования земле как природному объекту наносится вред, такое использование недопустимо.

3. Деление всех земель в России по целевому назначению на категории. Означает, что использование земель носит строго целевой характер. Назначение использования земель определяется в соответствии с категорией, исчерпывающей перечень которых установлен ст. 7 Земельного кодекса.

4. Приоритет земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов перед иными категориями земель. Данный принцип означает, что земли данных категорий рассматриваются в большей степени как особой стратегический ресурс государства, и их перевод в земли иных категорий законом либо запрещен либо существенно ограничен.

5. Платность использования земли. Любое использование земли в России является платным.

6. Единство судьбы земельного участка и строения, которое на нем располагается. Данный принцип означает, что нельзя определить юридическую судьбу (например, продать, подарить) отдельно земельный участок и тот объект недвижимости, который на нем расположен отдельно друг от друга.

7. Участие граждан и общественных организаций в принятии решений органами власти в рамках регулирования земельных отношений.

Вопрос 5.
Земельное правоотношение и его состав

Земельные правоотношения — это общественные отношения, возникающие в процессе использования и охраны земли в Российской Федерации.

Как и любые правоотношения, земельные имеют свой состав, в который традиционно входят: объект, субъект и содержание.

Объект земельного правоотношения — это то, по поводу чего участники вступают в него. Такие объекты перечислены в ст. 6 Земельного кодекса РФ. Таковыми являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Определение земельного участка закреплено в статье 6 Земельного кодекса РФ. Итак, земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, земельный участок — это объект общественных отношений, который имеет индивидуальные характеристики, позволяющие его идентифицировать. Такими характеристиками являются: местоположение (адрес) земельного участка, его площадь, целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер и другие.

Порядок образования земельных участков определен в главе 1.1 Земельного кодекса РФ.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельное законодательство устанавливает определенные требования к размеру земельных участков. Как правило, федеральное законодательство, устанавливает для субъектов Российской Федерации обязанность принимать законы, закрепляющие минимальные и максимальные размеры земельных участков разных категорий, расположенных на их территории.

Понятие части земельного участка Земельный кодекс не дает. Можно предположить, что здесь законодатель имеет виду часть, выделенную в натуре на местности, то есть реальную долю земельного участка.

Все земельные участки в Российской Федерации в соответствие со своим целевым назначением разделяются на категории. Категория земель — это важнейшее понятие земельного права. Именно в соответствие с категорий формируется статус всех земельных участков и определятся их целевое назначение. Близкое к «категории земель» понятие «разрешенное использование земельных участков». Но это понятие более узкое. Оно определяет конкретный вид использования участка в рамках целевого назначения (например, в населенных пунктах: для строительства жилых домов, административных зданий и др.). То есть видов разрешенного использования гораздо больше, чем категорий. Исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков установлен специальным нормативным актом — Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 утвержден «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков».

Исчерпывающий перечень категорий земель установлен ст. 7 Земельного кодекса РФ. Таких категорий 7:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Перевод земель из одной категории в другую сложный процесс, протекающий по правилам, установленным Земельным кодексом РФ и ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Данные нормативные акты устанавливают основания, порядок такого перевода, а также особенности перевода отдельных категорий земель.

Решения о переводе земель из одной категории в другую принимают в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности — Правительство Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения — органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

а) земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

б) земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Основные особенности перевода земель из одной категории в другую касаются земель сельскохозяйственного назначения, земель особо охраняемых территорий, земель лесного и водного фондов.

Субъекты земельного правоотношения — это лица, являющиеся его участниками. В земельном правоотношении как минимум два участника.

Итак, участниками земельных правоотношений являются:

1. Государство (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации). В правоотношениях от их имени выступают уполномоченные государственные органы.

2. Муниципальные образования. От их имени в земельных правоотношениях выступают органы местного самоуправления. Они наделены законодательством земельной собственностью, потому чаще всего выступают в имущественных земельных правоотношения, как собственники, управляющие своим имуществом. Они также могут осуществлять и публичную функцию, то есть управлять земельными отношениями на своей территории в интересах местного населения.

3. Граждане и юридические лица. Возможность становиться участниками земельных отношений обусловлена их правоспособностью. Дееспособные граждане могут быть участниками любых земельных отношений, недееспособные — лишь некоторых. Особенности участия юридических лиц в таких правоотношениях во многом зависят также их организационно-правовой формы.

Земельный кодекс Российской Федерации разделяет участников земельных отношений в зависимости от существующего у них вещного права на землю. В ст. 5 Кодекс он называет:

— собственниками — лиц, которым земельный участок принадлежит на праве собственности (ими могут выступать в том числе и муниципальные образования и государство);

— землепользователями — лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;

— землевладельцами — лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

— арендаторами земельных участков — лиц, владеющих и пользующихся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

— обладателями сервитута — лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Все перечисленные субъекты земельных отношений объединены таким общим понятием как правообладатели земельных участков.

Следующий элемент земельного правоотношения — это его содержание, то есть права и обязанности сторон правоотношения. Набор прав и обязанностей у сторон правоотношения зависят от существа правоотношения, а также от статуса стороны правоотношения.

Наиболее распространенными являются имущественные земельные отношения, то есть отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Права и обязанности участников земельных имущественных отношений закреплены в главе VI Земельного кодекса РФ.

Так собственники, землевладельцы, землепользователи, а также арендаторы земельных участков (если договором аренды не предусмотрено иное) имеют право:

1) использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

При этом данным правам корреспондируют следующие обязанности:

1) использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

4) своевременно приступать к использованию земельного участка;

5) своевременно производить платежи за землю;

6) соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы и другие.

Вопрос 6.
Право собственности на землю

Содержание права собственности определено в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещь.

Вопрос 7.
Формы собственности на землю

Конституция РФ закрепила многообразие форм собственности на землю и иные природные ресурсы. Это означает, что земля и иные природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности на землю.

Государственная собственность на землю. В соответствии с п. 1 ст. 16 Земельного кодекса РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Таким образом, не бывает бесхозяйных земельных участков.

Государственная собственность на землю разделяется на федеральную собственность (общегосударственную) и собственность субъектов Российской Федерации.

Итак, согласно ст. 17, 18 Земельного кодекса, в федеральной или региональной собственности находятся земельные участки, которые соответственно:

— признаны таковыми федеральными законами (например, ФЗ «О Федеральной Службе безопасности» устанавливает, что земельные участки, занятые органами ФСБ, являются федеральной собственностью);

— право собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

М которые приобретены Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Муниципальная собственность. Статья 19 Земельного кодекса РФ установила, что в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые:

— признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

— право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

— которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

— которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Разнообразие форм публичной собственности на землю, породило ситуацию, когда неопределенно к какому виду публичной собственности относиться тот или иной земельный участок. Процесс отнесения земель к тому или иному виду публичной собственности: собственности Российской Федерации, собственности субъектов Российской Федерации и собственности муниципальных образований называется разграничение государственной собственности на землю.

Сегодня правила отнесения земельных участков к тому или иному виду публичной собственности установлены ст. 3.1 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К федеральной, региональной и муниципальной собственности соответственно относятся:

— земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

— земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, предприятиям и организациям, созданным соответственно федеральными, региональными органами власти, местного самоуправления;

— а также по иным основаниям.

Таким образом, разграничению государственной собственности на землю подвержена лишь малая часть всех земельных участков, только занятых вышеназванными объектами.

В отношении всех остальных земельных участков устанавливаются правила распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

По общему правило распоряжаются такими земельными участками органы местного самоуправления, если законом субъекта Российской Федерации не установлено иное.

Частная собственность. Частная собственность — это собственность граждан и юридических лиц (кроме государственных и муниципальных предприятий и учреждений).

Право собственности на землю может быть приобретено гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (так называемый, первичный земельный рынок) и в результате сделок между собой, то есть на вторичном земельном рынке.

Иностранные граждане и юридические лица вправе иметь в собственности земельные участки на территории РФ, кроме:

1) земельных участков сельскохозяйственного назначения (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

2) земельных участков, находящихся на приграничных с Россией территориях, перечень которых установлен Президентом РФ (Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками»).

Кроме того, не все земельные участки могут передаваться в частную собственность. Так ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлен перечень земель, изъятых из оборота (например, занятых объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), которые находятся исключительно в федеральной собственности. Этой же статьей Земельного кодекса установлен перечень земель, ограниченных в обороте (например, земли водного и лесного фондов), которые могут находиться помимо федеральной, в региональной и муниципальной собственности. А гражданам и юридическим лица могут предоставляться в пользование.

Вопрос 8.
Ограничение права собственности на землю

Право собственности на землю не абсолютно. То есть собственник не полностью свободен в осуществлении своих прав. Так как земля — это не только объект права собственности, это в большей мере природный объект, а важнейший ресурс государства, то законодательством установлен ряд ограничений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками:

1. Собственник и иной землепользователь обязан использовать земельный участок строго по его целевому назначению.

2. На собственника и иного землепользователя возлагается обязанность осуществлять охранные мероприятия, не допускать ухудшения качественных характеристик земельного участка (вносить удобрения, не захламлять и не загрязнять участок и др.).

3. Единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Означает, что собственник земельного участка не может, например, распорядится им без расположенного на нем здания, строения, сооружения, которые как принадлежности всегда следуют судьбе главной вещи.

4. Даже у добросовестного собственника земельный участок в случаях предусмотренных законом может быть изъят для государственных и муниципальных нужд.

5. При несоблюдении требований о надлежащем использовании земельного участка, на собственника или иного землепользователя накладывается ответственность, вплоть до изъятия земельного участка.

Вопрос 9.
Основания приобретения и прекращения права собственности на землю

Основания возникновения права собственности можно разделить на три группы:

1. Сделки. Сделками, в результате которых возникает право собственности, являются: купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование.

2. Административные акты. Это акты органов государственной власти и местного самоуправления о наделении правом собственности на землю. В качестве примера можно назвать распоряжение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка гражданину в собственность бесплатно.

3. Судебные решения.

Основания прекращения права собственности можно разделить на две группы:

1. Добровольные основания. К ним в свою очередь относятся:

1) сделки, поскольку у одного субъекта земельного правоотношения право собственности возникает, а у другого оно прекращается;

2) добровольный отказ от права на земельный участок. Возможность такого отказа и порядок его осуществления закреплен в ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Принудительные основания:

1) изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 49, 55 Земельного кодекса РФ);

2) прекращение права собственности у лица, допустившего грубейшее нарушение земельного законодательства. Данное основание предусмотрено ст. 284–286 Гражданского кодекса Российской Федерации;

3) реквизиция земельного участка (ст. 51 Земельного кодекса РФ) — это временное и возмездное изъятие земельного участка органами государственной власти или местного самоуправления в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер;

4) конфискация земельного участка — безвозмездное изъятие земельного участка у собственника за совершенное им преступление. Предусмотрена ст. 50 Земельного кодекса РФ и Уголовным кодексом РФ.

Вопрос 10.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и право пожизненного наследуемого владения

Право постоянного (бессрочного) пользования является вещным правом на землю.

В соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ введена ст. 39.9. «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование».

В ней закреплено, что в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Указанным субъектам — землепользователям земельные участки предоставляются на этом праве на основании решения собственника. Суть этого права такова, что участок продолжает оставаться в государственной собственности, а лицо, которому такое право предоставлено, может владеть и пользоваться таким участком весь период своего существования, но распоряжаться земельным участком не может.

До 2001 г., то есть до момента принятия Земельного кодекса РФ, на этом вещном праве земельные участки предоставлялись также гражданам и юридическим лицам. Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации существенно снизил круг лиц, которым может принадлежать земельный участок на этом вещном праве. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование после введение в действие Земельного кодекса РФ не предоставляются.

Право пожизненного наследуемого владения было введено в начале 90-х гг. ХХ в. в результате начальных преобразований земельных отношений. Суть права пожизненного наследуемого владения такова, что его обладатель-гражданин по сути наделен всеми правами собственника земельного участка, ограничено лишь право распоряжения им. Однако земельный участок мог быть передан по наследству в случае смерти его обладателя. Поэтому данное право может рассматриваться как ограниченное право частной собственности, и в то время, то есть в начале 90-х гг., введение такого правомочия было вполне прогрессивным шагом. Однако к 2001 г., то есть к моменту принятия Земельного кодекса Российской Федерации, когда было уже ясно, что институт частной собственности утвердился в России, в праве пожизненного наследуемого владения необходимость отпала. До введения в действие Земельного кодекса РФ данное вещное право было основным, на котором предоставлялись земельные участки гражданам. В соответствии с действующим законодательством предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не предусматривается.

Граждане, которые приобрели указанное вещное право до 2001 г., называются землевладельцами. В Земельном кодексе РФ закреплены их права, обязанности и ответственность за нарушение требований земельного законодательства. Основы правового статуса землевладельцев закреплены также в статьях 265–267 Гражданского кодекса РФ. Там же ограничивается их право на распоряжение земельными участками, но сохраняется правомочие по передаче данного вещного права по наследству в случае смерти землевладельца.

Вопрос 11.
Переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненное наследуемое владение земельными участками

В связи с этим встал вопрос, что же будет с теми лицами, которые приобрели вышеуказанные вещные права на землю до введение в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 25 октября 2001 г. В соответствии со ст. 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Однако таким лицам запрещается совершать любые сделки с такими земельными участками.

Поэтому единственный способ сделать свое землевладение более легитимным — это переоформить указанные вещные права на ныне предусмотренные земельным законодательством — право собственности или право аренды земельного участка. Для граждан сроки такого переоформления не закрепляются, то есть в любое время гражданин имеет право на такую операцию. Гражданин имеет право приобрести право собственности на земельный участок (приватизировать), если же по основаниям, предусмотренным законом данный участок не может быть передан в частную собственность, он может заключить с органом государственной власти или местного самоуправления договор аренды этого земельного участка.

Несколько иная ситуация складывается с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, выкупив их до 1 июля 2012 г. С 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность для юридических лиц. Эти же правила распространяются и на индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Вопрос 12.
Право безвозмездного пользования земельным участком

Суть этого права заключается в том, что собственником во владение и пользование передается земельный участок определенному лицу — землепользователю на безвозмездной основе, как правило, на определенный срок.

В отличие от права постоянного (бессрочного) пользования, для передачи в пользование земельного участка на праве безвозмездного пользования необходимо заключение договора. Существенными условиями такого договора будут выступать предмет договора и срок его заключения.

По сравнению с утратившими силу положениями земельного законодательства, где право безвозмездного пользования земельным участком регулировалось достаточно скудно, в новой редакции Земельного кодекса РФ данный институт получил свое развитие. Право безвозмездного пользования регулируется ст. 24 Земельного кодекса РФ, также помимо нее в текст Земельного кодекса РФ включена статья 39.10. «Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование». В ней исчерпывающе определяется круг лиц, которым земельный участок, из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен на этом праве.

Ими, в частности, являются:

— те же субъекты, которым земельный участок может быть предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования (на срок до 1 года);

— работники отдельных отраслей народного хозяйства, которым земельные участки предоставляются в виде служебных наделов;

— религиозные организации, на этом праве земельный участок им предоставляется на срок до 10 лет;

— гражданине для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;

— граждане в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;

— некоммерческие организации, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет;

— некоммерческие организации, созданные гражданами, в целях жилищного строительства на срок, установленный законом;

— лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;

— другие субъекты.

Также такого рода договор может быть заключен между иными лицами, если объектом передачи будет земельный участок, находящийся в частной собственности (за исключением коммерческих организаций, которые не могут вступать между собой в безвозмездные сделки).

Вопрос 13.
Аренда земельных участков

Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства. В Земельном кодексе РФ основам правового регулирования аренды земельных участков посвящена ст. 22.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Договор аренды, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Размер и сроки внесения арендной платы земельного участка, находящегося в частной собственности, определяется договором аренды. Арендная плата может выплачиваться как денежными средствами, так и товарами, продуктами и др.

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлена особенность, связанная с передачей в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственностью. Так, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может передать земельный участок в субаренду, только лишь, уведомив арендодателя.

При аренде же других вещей в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации на субаренду требуется согласие собственника имущества.

Иными статьями Земельного кодекса РФ также установлен целый ряд особенностей в отношении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

— размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами и закрепляется в договоре аренды (статья 39.7 Земельного кодекса РФ);

— договор аренды земельного участка может заключаться по результатам проведения земельных торгов, или без их проведения, в случаях, предусмотренных в законе (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);

— законом (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ) установлен перечень ситуаций, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка;

— законом четко регламентированы сроки заключения договора аренды земельного участка в зависимости от оснований его заключения (ст. 39.8. Земельного кодекса РФ): например на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства, на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного