ОПЕРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

Учебное пособие

Научный редактор
доктор экономических наук,
кандидат технических наук, профессор
Е. И. Богомольный

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.87

ББК 65.44

         О-60

Авторы:

Блех Е. М. — д. э. н., профессор кафедры сервиса факультета маркетинга, рекламы и сервиса Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Веселова М. В. — администратор Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Латышова Л. С. — к. э. н., доц., заведующая кафедрой маркетинга факультета маркетинга, рекламы и сервиса Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Сафронова Н. Б. – к. т. н., доц., заместитель декана факультета маркетинга, рекламы и сервиса Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Урубков А. Р. – к. т. н., доцент кафедры теории и систем отраслевого управления Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Литвин Е. В. – эксперт, преподаватель спецкурсов по страхованию в МГУ им. М. В. Ломоносова и РАНХиГС; Минаева Н. Л. – к. психол. н., доц., руководитель отделения дополнительного образования факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.

Рецензент:

Сердюк О. В. – заместитель генерального директора Государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Научный редактор:

Богомольный Е. И. – к. т. н., д. э. н., профессор, заведующий кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства идет полным ходом. Меняется система, меняется законодательство в жилищной сфере. На сегодняшний день наиболее значимыми вопросами являются такие, как управление многоквартирными домами и взаимодействие с собственниками в них, организация и проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Для того чтобы помочь разобраться в этих непростых, но актуальных вопросах, а также в основах жилищного законодательства и научиться применять его на практике, специалистами в сфере жилищно-коммунального хозяйства разработано данное учебное пособие, которое может использоваться в качестве учебно-методического материала по программе повышения квалификации «Оперативное управление ЖКХ», реализуемой на базе Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. Кроме того, данное пособие будет интересно работникам органов местного самоуправления, контролирующих органов, управляющих организаций, товариществам собственников жилья, саморегулируемым объединениям в жилищной и коммунальной сфере, а также самим собственникам квартир, студентам высших учебных заведений и школ жилищного просвещения.

УДК 332.87

ББК 65.44

© Коллектив авторов, 2016

© ООО «Оригинал-макет», 2016

СОКРАЩЕНИЯ

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации

УО — управляющие организации

УК — управляющие компании

ЖКХ — жилищно-коммунальное хозяйство

ЖКУ — жилищно-коммунальные услуги

МКД — многоквартирный дом

I. ВВЕДЕНИЕ

Процессы перевода экономики страны на рельсы рыночного хозяйствования, бесплатная приватизация жилья в 1990-е гг. положили начало возникновению собственников жилых помещений, что потребовало построения новых рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе путем его реформирования.

Реформирование отрасли ЖКХ сопровождается перестройкой большой энергетики, местного самоуправления, передачей коммунальных объектов и жилищного фонда ведомств в муниципальную собственность, либерализацией цен, инфляцией, дефолтом¹.

Поворотным моментом для страны стало принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ, благодаря которому в отрасли возникли новые правовые отношения, появилась конкуренция, что дало толчок для повышения качества, эффективности и безопасности предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.

Кроме того, Жилищным кодексом РФ были сформированы предпосылки организации эффективной системы управления многоквартирными домами, отвечающей потребностям собственников и иных пользователей помещений в комфортном и доступном жилье. При этом важным аспектом перехода на новую систему управления многоквартирными домами стало формирование рыночных отношений, а для создания действенного механизма защиты собственников от недобросовестных управляющих организаций введено лицензирование деятельности в этой сфере.

Все преобразования в сфере ЖКХ производятся с целью создать комфортные и безопасные условия проживания граждан и сделать сферу ЖКХ ориентированной на клиента и привлекательной для бизнеса. Прежде всего решаются вопросы расселения аварийного жилья, запускаются региональные системы капитального ремонта многоквартирных домов, совершенствуется сфера управления жильем.

Но здесь важно отметить, что проводимые преобразования не приведут к ожидаемому результату без активного участия потребителя, собственника жилья в обеспечении комфортного проживания в своем доме.

В этом вопросе огромную роль играет проведение масштабной информационно-просветительской работы на федеральном, региональном и особенно на местном уровне, вовлечение граждан в обсуждение и оценку принимаемых на государственном и муниципальном уровне решений.

II. О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Богомольный Е. И., Блех Е. М., Веселова М. В.

Жилищно-коммунальное хозяйство — одна из самых проблемных сфер в нашей стране. По данным заместителя председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству А. Г. Сидякина, 57% обращений, поступающих в государственные органы, содержат жалобы, связанные именно с ЖКХ.

По данным Общественной палаты РФ, более 50% обращений — также по теме ЖКХ.

В 2014 г. государственными жилищными инспекторами было проведено более 240 тыс. проверок управляющих организаций. Из них только 5 тыс. носили плановый характер, а остальные проводились по заявлениям граждан, недовольных работой управляющих организаций.

Выбор форм контроля над управляющими организациями всегда вызывает многочисленные споры. Так, ранее рассматривался вариант введения саморегулирования, но позднее был сделан выбор в пользу лицензирования, для чего законодательно были приняты соответствующие поправки в ЖК РФ и другие законы.

21 июля 2014 г. Президент РФ В. В. Путин подписал Федеральный закон № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который обязывает организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами (юридические лица и индивидуальных предпринимателей), иметь лицензию на право осуществления такой деятельности (далее — лицензия).

«Сегодня в России сложился “серый” рынок управления жильем. Достоверное количество компаний никто не знает. А ведь через них проходит ежегодно более 1 трлн руб. Введя лицензирование, мы пересчитаем все управляющие компании страны. Любой собственник сможет увидеть всю достоверную информацию о своей управляющей компании в специальном федеральном реестре на сайте Минстроя России», — отметил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ А. В. Чибис.

Лицензированию подлежит предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления такими домами.

Лицензирование осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее — лицензирующий орган).

Лицензия выдается без ограничения срока ее действия и действует только в том субъекте Российской Федерации, лицензирующим органом которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

Контроль за соблюдением лицензирующими органами обязательных требований осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской в форме плановых и внеплановых проверок.

Что может препятствовать получению лицензии?

1. Процедура банкротства управляющей организацией или процесс ликвидации.

2. Неисполнение предписаний Госжилнадзора за последний год.

3. Иностранная юрисдикция управляющей компании.

4. Непогашенная судимость у должностного лица лицензиата.

5. Присутствие в реестре дисквалифицированных лиц.

Основанием для отказа в выдаче лицензии является несоответствие заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов лицензионным требованиям или наличие в них недостоверной или искаженной информации.

С 1 мая 2015 г. информация, указанная в ст. 195 Жилищного кодекса РФ подлежит размещению в определенной федеральным законом государственной информационной системе ЖКХ.

Все сведения о наличии лицензий у организации, адреса многоквартирных домов, которые находятся в управлении организаций на основании лицензии, сведения об аннулировании лицензий содержатся в реестрах лицензий субъектов РФ, а также в федеральном реестре. Данная информация открыта для всеобщего ознакомления и размещена на официальных сайтах органов государственного жилищного надзора и уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

Приостановление и возобновление действия лицензии не осуществляется.

Административная ответственность управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей за несоблюдение Закона о лицензировании

Административная ответственность управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей за несоблюдение Закона о лицензировании предусмотрена в виде штрафов.

Управление многоквартирными домами без лицензии:

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для индивидуальных предпринимателей — штраф 150–250 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 150–250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований (за исключением случаев, предусмотренных ст. 7.23.1 КоАП РФ):

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для индивидуальных предпринимателей — штраф 250–300 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 250–300 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Нарушение по управлению многоквартирными домами:

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 150–250 тыс. руб. (ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами по управлению многоквартирными домами в период прекращения действия лицензии или ее аннулирования, если имеется обязанность надлежащим образом осуществлять управление многоквартирными домами:

— для должностных лиц — штраф 100–200 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для индивидуальных предпринимателей — штраф 150–500 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 150–500 тыс. руб. (ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа Госжилнадзора об устранении нарушений лицензионных требований:

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 200–300 тыс. руб. (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ).

Расходы на получение лицензии: государственная пошлина за действия уполномоченных органов, связанные с лицензированием предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами:

— предоставление лицензии — 30 тыс. руб.;

— переоформление лицензии — 5 тыс. руб.;

— предоставление (выдача) дубликата лицензии — 5 тыс. руб. (п. 134 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать о том, что лицензирование позволяет с одной стороны сформулировать четкие и понятные правила работы на рынке управления жильем, гарантирующие добросовестному участнику рынка эффективное ведение и защиту бизнеса в этой сфере, а с другой стороны обеспечивает собственникам жилья и государству реальные механизмы воздействия на нарушителей и очищение этого рынка. Это позволит вычистить рынок от недобросовестных организаций и защитить тем самым граждан от многочисленных злоупотреблений и нарушений их прав, сделать деятельность управляющих организаций цивилизованной и ориентированной на клиента.

III. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Богомольный Е. И., Блех Е. М., Веселова М. В.

По экспертным оценкам, в 70% случаев причиной аварий на объектах ЖКХ является человеческий фактор (нарушение правил эксплуатации и функционирования объектов инфраструктуры) и только 30% связано с износом оборудования, а квалификационный уровень работников сферы ЖКХ был и остается на крайне низком уровне. Целенаправленная подготовка кадров для отрасли жилищного и коммунального хозяйства (эксплуатации жилищных и коммунальных объектов) проводится в несопоставимых с потребностями количествах.

Отдельно следует отметить, что не более 5–6% работников в сфере ЖКХ получили высшее образование по специальностям строительного профиля. Практически утрачена полноценная система непрерывного профессионального образования.

Отсутствие профессионально подготовленных руководителей и специалистов, общая кадровая необеспеченность отрасли являются одной из причин низкого качества предоставления жилищно-коммунальных услуги, их высокой себестоимости, а также медленного, не всегда последовательного хода реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем в жилищно-коммунальном хозяйстве отсутствует самостоятельное направление подготовки кадров — пополнение персонала происходит за счет работников преимущественно со смежным (архитектурным и строительным) профильным образованием, дополнительное профессиональное образование практически недоступно, не ведется системной работы с молодыми кадрами. Не существует системы заказа на подготовку кадров в сфере жилищно-коммунального хозяйства, методического обеспечения этой работы, системы профессиональных стандартов, механизма персонификации ответственности и управления профессиональными рисками (аттестации и сертификации персонала). Вместе с тем подготовка компетентных специалистов должна осуществляться как в системе высшего профессионального образования, так и в системе среднего профессионального образования.

При этом динамические изменения в отрасли предъявляют также высокие требования и к уровню компетенции профессорско-преподавательского состава, что требует уделения внимания на государственном уровне и вопросам создания собственных научных школ, сети профессиональных учебных заведений в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Подготовка квалифицированного кадрового состава, обучение, повышение квалификации и переподготовка кадров являются необходимыми для нормального функционирования любой отрасли экономики.

На сегодняшний день дефицит профессионально подготовленных руководителей и специалистов в сфере жилищно-коммунального комплекса стал превышать 60%.

Таким образом, острый дефицит профессиональных кадров не позволяет провести квалифицированные преобразования в отрасли ЖКХ.

Для решения указанных проблем необходимо проводить высшее профессиональное обучение, среднее профессиональное обучение, повышение квалификации, профессиональную переподготовку.

Приоритетными задачами на сегодняшний день являются следующие: введение профессиональных стандартов в сфере ЖКХ; введение в действие федерального государственного образовательного стандарта среднего профессионального образования по направлению «услуги в области жилищно-коммунального хозяйства, содержания и обслуживания многоквартирных домов», отвечающего современному состоянию сферы управления многоквартирными домами, основных образовательных программ подготовки бакалавров и магистров жилищно-коммунального комплекса, соответствующих требованиям федеральных государственных образовательных программ высшего профессионального образования исходя из потребностей отрасли.

Оперативная и согласованная реализация указанных мероприятий позволит создать систему кадрового обеспечения сферы ЖКХ и осуществлять подготовку квалифицированных специалистов на новом уровне в штатном режиме, обеспечив тем самым необходимую основу для эффективной реализации задач по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг.

На сегодняшний день утверждены федеральные государственные образовательные стандарты по направлению «Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура» для уровней высшего образования «магистр» и «бакалавр», которые соответствуют требованиям, предъявляемым к стандартам 4-го поколения.

Данные стандарты представляют собой принципиально новый для отечественной высшей школы и всей жилищно-коммунальной сферы документ. Никогда ранее подобных документов не разрабатывалось.

Образовательные стандарты — фундамент системы подготовки кадров.

Федеральные государственные образовательные стандарты включают в себя требования:

— к структуре основных образовательных программ, в том числе требования к соотношению частей основной образовательной программы и их объему, а также к соотношению обязательной части основной образовательной программы и части, формируемой участниками образовательного процесса;

— к условиям реализации основных образовательных программ, в том числе к кадровым, финансовым, материально-техническим и иным условиям;

— к результатам освоения основных образовательных программ.

Таблица 1

Ближайшие задачи подготовки кадров (с учетом введения обязательного применения профессиональных стандартов с 2016 г.)

Уровни высшего образования | Целевые группы | Численность
Магистр | Руководители и специалисты федеральных и региональных органов управления (вице-губернаторы, министерства, департаменты и т. д.); заместители (по ЖКХ) руководителей муниципальных образований; руководители государственных и муниципальных предприятий и учреждений жилищной сферы | Не менее 1,5 тыс.
Бакалавр | Специалисты государственных и муниципальных предприятий, учреждений жилищной сферы; специалисты муниципальных образований; руководители и специалисты предприятий (организаций) сферы ЖКХ | 18–20 тыс.
Профессиональная переподготовка и повышение квалификации | Руководители и специалисты управляющих компаний (16 тыс.), товариществ собственников жилья (60 тыс.), ОМС (22 тыс.) | 100–200 тыс.

Оперативное и согласованное решение всех обозначенных задач должно быть направлено на создание системы кадрового обеспечения сферы жилищно-коммунального хозяйства и осуществление подготовку квалифицированных специалистов отрасли жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, подготовка специалистов по столь востребованному направлению является важным шагом по стандартизации системы управления ЖКХ. Кроме того, профессиональные стандарты будут интересны тем людям, которые серьезно подходят к выбору своей профессии и при этом руководствуются не только тем, что им хотелось бы делать, но и тем, спрос на какие специальности существует сейчас и будет существовать в ближайшем будущем.

Только профессиональные кадры способны решить проблемы, накопившиеся в жилищно-коммунальном хозяйстве, и подготовкой таких кадров мы должны были озаботиться намного раньше. Не может быть современного эффективного ЖКХ без профессиональных кадров.

IV. ЭНЕРГЕТИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЕ

Будаков А. С.

Развитие отечественной экономики в целом и субъектов и муниципальных образований в особенности в условиях ограниченности финансовых дотаций зависит от их экономического состояния, технологического оснащения, организации мероприятий по экономии энергетических ресурсов.

Отрасль жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время является одним из основных потребителей энергетических ресурсов России. На долю жилищно-коммунального сектора приходится около 35% общего энергопотребления в стране.

Энергосберегающие мероприятия способны за короткое время и на долгосрочную перспективу снизить платежи за потребляемые энергоресурсы. Этому способствуют договоры на оказание услуг по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, нашедшие определение в российском законодательстве и названные энергосервисом.

Энергосервис оказывает ключевое воздействие на поддержание платежеспособности отрасли и минимизацию издержек на оплату коммунальных услуг, позволяет не только повысить уровень энергосбережения, но и создать конкурентное преимущество для управляющей организации.

Отрасль жилищно-коммунального хозяйства обладает высоким потенциалом энергосбережения, составляющим около 70% от общей суммы платежей за предоставление жилищно-коммунальных услуг. Около 20% можно отнести к эксплуатации объектов недвижимости, вывозу твердых бытовых отходов, благоустройству и содержанию территории.

Среди некоторых экспертов бытует мнение, что энергосбережение как услуга невыгодна поставщикам ресурсов, так как она многократно снижает показатель выручки и расчетный показатель сбытовой надбавки.

На практике же мероприятия, связанные с энергосбережением и повышением энергетической эффективности, несут ряд положительных и перспективных моментов, которые не только покрывают издержки, связанные с недополучением прибыли, но и способствуют ее увеличению. Также экономия способствует уменьшению уровня потребления электроэнергии в загруженные часы и в результате — к уменьшению объема закупки ресурсов на оптовом рынке. При уменьшении конечной стоимости на розничном рынке повышается как доходность, так и конкурентоспособность сбыта энергоресурсов. Кроме того, энергосбережение в многоквартирных домах, принадлежащих муниципальным образованиям, оплата коммунальных услуг которых производится из местных бюджетов, способствует снижению уровня дебиторской задолженности, которая возникает из-за ограниченности лимитов финансирования.

Очевидно, энергосервис в настоящее время является одним из самых привлекательных видов бизнеса, так как услуги в рамках оказания мероприятий по энергосервисным договорам не только способствуют экономии энергии, но и предоставляют возможность получать дополнительную прибыль за такие дополнительные услуги, как энергоаудит.

Энергосбережение как вид деятельности является продуктивным в случае инвестиционной привлекательности разработки, монтажа и эксплуатации энергоэффективного оборудования предприятиями и индивидуальными потребителями.

Главным условием развития рынка при внедрении базовых принципов энергосбережения на государственном уровне стал утвержденный Федеральный закон РФ от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», установивший следующие важные меры по энергосбережению.

1. Требования, предшествующие реализации мероприятий по энергосбережению:

— обязанности по учету используемых энергетических ресурсов;

— требования к проведению энергетического обследования.

2. Требования к региональным и муниципальным программам.

3. Требования, направленные на реализацию технических мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности:

— требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений;

— обязанности проведения мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в многоквартирных домах (МКД).

4. Меры, призванные стимулировать рациональное использование энергетических ресурсов в жилищно-коммунальном комплексе: государственная поддержка энергосбережения и повышение энергетической эффективности в форме мер бюджетного или налогового стимулирования.

В рамках данного закона были введены два основополагающих термина: энергосбережение и энергетическая эффективность.

Опыт, накопленный управляющими организаций за период, прошедший со времени внедрения рыночных принципов управления, показал, что особенность потребителя жилищно-коммунальных услуг — его социально-экономическая неоднородность, определяющая различия в потребностях, возникающих при эксплуатации жилища, что вызывает необходимость дифференцировать услуги в соответствии с наличием широкого спектра потребностей, связанных с использованием жилища.

Ежегодный рост тарифов на энергоресурсы способствует развитию коммерческих отношений по внедрению энергоэффективных технологий. При этом организационные сложности комплексного подхода по повышению энергоэффективности зданий становятся главными проблемами развития отрасли.

Мероприятия, связанные с энергосбережением и повышением энергетической эффективности способствуют повышению уровня удовлетворенности граждан услугами жилищно-коммунального хозяйства, что, в свою очередь, является одним из индикаторов качества социально-экономических аспектов отрасли.

В существующем жилищном фонде России расходы тепла на отопление 1 кв. м в 2,0–4,0 раза выше, чем в таких странах, как Финляндия и Швеция, в которых климат и среднегодовая температура близки к условиям в центральной и западной части России.

При этом следует отметить и положительную динамику: уровень удельного энергопотребления зданий на отопление и вентиляцию за отопительный период при диапазоне исследования с 1990 г. по 2016 г. снизился более чем в два раза.

Таким образом, нормативные затраты на электроэнергию и отопление в несколько раз ниже фактических из-за строительных технологий, применяемых в Советском Союзе, и последующей эксплуатации, осуществляемой в постсоветский период.

В целях выявления частных способов повышения энергоэффективности многоквартирных домов и снижения энергопотребления было проведено исследование деятельности по энергосбережению одной из управляющих компаний города Красногорска Московской области. В исследовании участвовали собственники помещений в многоквартирном доме и профильные специалисты Красногорской управляющей организации.

Объектом исследования стал 9-этажный 4-подъездный 144-квартирный жилой дом.

По заявлению профильных специалистов Красногорской управляющей организации, энергопотребление в многоквартирном доме в дневные часы не падает до нуля, что способствует развитию энергосбережения при использовании солнечных батарей.

Для сокращения расходов, связанных с прогрессивным тарифом, при превышении потребления над уровнем генерации в компании была проведена установка солнечных батарей. Солнечные батареи были соединены с сетью генерации энергии. Соотношение генерации энергии и энергопотребления представлено на рис. 1.

Рис. 1. График энергопотребления и генерации электроэнергии

Одна среднестатистическая квартира в среднем с 10 до 14 ч в соответствии с данными, приведенными на рис. 1, потребляет:

Wкв = E₁ + E₂ + E₃ + E₄ +E₅ = 0,48 + 0,60 + 0,62 + 0,51 + 0,62 = 2,83 кВт∙ч,

где E₁, E ₂, E₃, E₄, E₅ — уровни потребления электроэнергии кВт·ч.

В период с 10 до 14 ч (период максимальной солнечной активности) общее E в указанном доме составляет:

Eобщ = Eкв ∙ 144 = 407,52 кВт∙ч.

Если принять, что срок эксплуатации солнечных батарей равен 15 годам, то суммарная экономия энергии составит 1 467 072 кВт∙ч, что при действующих тарифах города Красногорска эквивалентно экономии в 4 665 288,96 руб.

Одновременно с установкой солнечных батарей специалистами Красногорской компании в течение года была произведена установка автоматических узлов управления, терморегуляторов и балансировочных клапанов с предварительным ознакомлением каждого из собственников об ожидаемых результатах экономии по каждому энергосберегающему мероприятию.

Регулирование подачи тепловой энергии в зависимости от ее генерации и погодных условий в среднем способствует снижению ее потребления на 20%.

При этом отмечалось, что при одновременной установке балансировочных клапанов и терморегуляторов на приборах отопления каждое из мероприятий приносит около 10–15% экономии.

С учетом сложившегося опыта Красногорской управляющей организации применения перечисленного оборудования, а также с учетом оценок ведущих специалистов экспертным путем выведена усредненная величина экономии тепловой энергии за счет каждого мероприятия в процентном выражении:

— 20% — установка автоматизированных узлов управления;

— 5% — установка балансировочных клапанов;

— 15% — установка терморегуляторов;

— 42% — общая экономия от осуществления вышеуказанных мероприятий.

На основании экспертной оценки потенциала экономии от установки энергосберегающего оборудования выполнена оценка размера экономии тепловой энергии в натуральных единицах (см. табл. 2).

Таблица 2

Расчет показателей энергосбережения

Показатель
Площадь здания, кв. м
Средний показатель, Гкал на кв. м

800
4100
5500
8500

Расчетный уровень потребления тепловой энергии до реализации энергоэффективных мероприятий, Гкал

218,5

695,4

959,1

1507,4

0,179

Экономия от внедрения автоматизированных узлов управления, Гкал

44,7

137,1

191,9

301,9

0,036

Экономия от внедрения балансировочных клапанов, Гкал

0,1

34,4

48,6

75,4

0,025

Экономия от внедрения терморегуляторов, Гкал

34,8

103,8

145,9

224,6

0,027

Общая экономия от осуществления вышеуказанных мероприятий, Гкал

81,2

284,5

401,4

601,2

0,072

Таким образом, общее снижение энергопотребления в среднем за год составляет 42%, что эквивалентно 0,072 Гкал на кв. м в год. Денежное выражение экономии энергии при действующих тарифах отражено в табл. 3.

Таблица 3

Денежное выражение экономии энергии

Показатель
Площадь здания, кв. м
Средний показатель, тыс. руб. на кв. м

800
4100
5500
8500

1
2
3
4
5
6

Экономия от внедрения автоматизированных узлов управления, тыс. руб.

82,53

253,11

354,29

557,37

0,066

Экономия от внедрения балансировочных клапанов, тыс. руб.

0,18

63,51

89,73

139,20

0,015

Экономия от внедрения терморегуляторов, тыс. руб.

64,25

191,64

269,36

414,66

0,050

Общая экономия от осуществления вышеуказанных мероприятий, тыс. руб.

149,91

525,24

741,06

1109,94

0,134

Стоимость внедрения вышеуказанных энергосберегающих мероприятий в действующих ценах представлена в табл. 4.

Таблица 4

Стоимость внедрения энергосберегающих мероприятий

Показатель
Единица измерения
Площадь здания, кв. м

800
4100
5500
8500

Стоимость установки узла управления

руб.

188,30

343,70

443,50

593,50

руб. на кв. м

235,38

83,83

80,64

69,82

Стоимость балансировочных клапанов

руб.

0,0

285,60

217,50

370,20

руб. на кв. м

0,00

69,66

39,55

43,55

Стоимость терморегуляторов

руб.

88,90

504,36

650,10

904,20

руб. на кв. м

111,13

123,01

118,20

106,38

Итоговая стоимость комплексной автоматизации

руб.

278,90

1136,54

1652,35

1786,59

руб. на кв. м

348,63

277,21

300,43

210,19

В сравнении показателей стоимости установки энергосберегающего оборудования и ежегодной экономии была подсчитана окупаемость каждого мероприятия (см. табл. 5).

Таблица 5

Срок окупаемости энергосберегающих мероприятий

Мероприятие
Показатель
Единица измерения
Площадь здания, кв. м
В среднем на 1 кв. м

800
4100
5500
8500

1
2
3
4
5
6
7
8

Экономия за счет установки автоматизированных узлов управления
Стоимость

тыс. руб.

188,3

343,7

443,5

593,5

0,08

Ежегодная экономия

тыс. руб.

82,53

253,11

354,29

557,37

0,07

Срок окупаемости

лет

2,28

1,36

1,25

1,06

1,49

Экономия за счет установки балансировочных клапанов
Стоимость

тыс. руб.

0

285,6

217,5

370,2

0,05

Ежегодная экономия

тыс. руб.

0,18

63,51

89,73

139,2

0,02

Срок окупаемости

лет

0

4,5

2,42

2,66

2,40

Экономия за счет установки терморегуляторов
Стоимость

тыс. руб.

88,9

504,36

650,1

904,2

0,11

Ежегодная экономия

тыс. руб.

64,25

191,64

269,36

414,66

0,05

Срок окупаемости

лет

1,38

2,63

2,41

2,18

2,15

Итоговая экономия за счет комплексной автоматизации
Стоимость

тыс. руб.

278,9

1136,54

1652,35

1786,59

0,26

Ежегодная экономия

тыс. руб.

149,91

525,24

741,06

1109,94

0,13

Срок окупаемости

лет

1,86

2,16

2,23

1,61

1,97

Говоря о повышении эффективности управления жилой недвижимостью с использованием энергоэффективных технологий, следует отметить, что с 1 апреля 2016 г. оплата общедомовых нужд будет включена в услугу «содержание и ремонт жилого помещения». В этой связи у управляющих компаний возникает ряд обязательств, непосредственно влияющих на их эффективность:

— обязанность управляющей организации оплачивать в пользу ресурсоснабжающих организаций стоимость коммунальных услуг на общедомовые нужды независимо от собираемости этих средств с собственников помещений в многоквартирном доме;

— контроль над платежной дисциплиной потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Перечисленные выше энергосберегающие мероприятия не являются взаимозависимыми, что позволяет управляющей компании производить внедрение каждого из них по мере оценки результатов, что невозможно при комплексном подходе к повышению энергоэффективности.

При совместной поэтапной реализации энергосберегающих мероприятий управляющие компании не нуждаются в разовых крупных инвестициях, а собственники помещений в многоквартирных домах получают возможность оценить удельную энергоэффективность каждого мероприятия, их прозрачность. Предложенный подход наряду с экономией ресурсов на обслуживание позволяет повысить уровень доверия собственников и конкурентоспособность компании.

V. УПРАВЛЕНИЕ ДЕЛОВЫМИ КОНФЛИКТАМИ

Минаева Н. Л.

Понятие конфликта

Важнейшей составляющей управленческой деятельности, а также деятельности, связанной с взаимодействием с людьми, является поведение человека, в том числе такие его формы, как споры, напряжение и конфликты. При этом особенности межличностного взаимодействия при выполнении разного рода задач оказывают существенное влияние на специфику возникновения, развития и разрешения конфликтов.

Некоторые специалисты считают, что конфликты являются нежелательным явлением в межличностном общении. По мнению других, конфликт обладает не только отрицательными, но и положительными свойствами — например, конфликт является толчком к пересмотру взглядов на привычное. Но и те и другие обращают внимание на необходимость работы с конфликтом, управление им.

Итак, что же такое конфликт? Какой стороной он затрагивает деятельность специалиста, работающего в сфере ЖКХ?

В настоящее время существует множество определений конфликта. Так, С. М. Емельянов дает следующее определение: «Конфликт — это такое отношение между субъектами социального взаимодействия, которое характеризуется их противоборством на основе противоположно направленных мотивов (потребностей, интересов, целей, идеалов, убеждений) или суждений (мнений, взглядов, оценок и т. п.)»².

А. Г. Здравомыслов считает, что конфликт — это «важнейшая сторона взаимодействия людей в обществе, своего рода клеточка социального бытия. Это форма отношений между потенциальными или актуальными субъектами социального действия, мотивация которых обусловлена противостоящими ценностями и нормами, интересами и потребностями»³.

«Психологический словарь» определяет конфликт как «трудно разрешимое противоречие, связанное с острыми эмоциональными переживаниями⁴. При этом в качестве его форм выделяют внутриличностные, межличностные и межгрупповые конфликты.

Б. И. Хасан, один из известных отечественных исследователей конфликта, предлагает следующее понимание конфликта: «Конфликт — это такая характеристика взаимодействия, в которой не могущие сосуществовать в неизменном виде действия взаимодетерминируют и взаимозаменяют друг друга, требуя для этого специальной организации»⁵.

Анализ определений конфликта показывает, что при всей близости характеристик, описываемых в качестве компонентов или признаков конфликта, ни одно из них не может быть принято в качестве универсального. Тем не менее практически во всех определениях присутствуют такие ключевые понятия, как противоречие и интерес (точнее — столкновение интересов).

Нельзя не отметить, что не каждое противоречие ведет к конфликту. Например, А. Гидденс (1989) считает, что превращение противоречия в конфликт происходит лишь в том случае, когда индивид (группа) осознает противоположность интересов или при