Н. Н. Аверьянова

Земельный кодекс Российской Федерации

Краткий комментарий

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 349.41(094.4.072)

ББК 67.407

А19

Автор:
Аверьянова Н. Н., доктор юридических наук, профессор кафедры конституционного и муниципального права Саратовского национального исследовательского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского. Автор более 60 работ, посвященных исследованию правовых проблем, возникающих в сфере использования и охраны земель в Российской Федерации.

Книга представляет собой краткий комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Даны определения основных понятий и терминов, используемых в тексте Земельного кодекса Российской Федерации, а также сформулированы выводы по содержанию каждой действующей статьи комментируемого нормативного правового акта, отражающие ее суть и назначение. Краткость и лаконичность выводов облегчит читателю задачу по изучению текста Земельного кодекса Российской Федерации и позволит сформировать представление об основах правового регулирования отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации.

Текст Кодекса представлен по состоянию на 25 ноября 2021 г.

Для научных работников, преподавателей, студентов и иных лиц, интересующихся вопросами правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации.

УДК 349.41(094.4.072)

ББК 67.407

© Аверьянова Н. Н., 2021

© ООО «Проспект», 2021

ВВЕДЕНИЕ

В 2021 году исполнилось 20 лет со дня вступления в силу Земельного кодекса РФ – главного закона страны о земле. В то время его принятие стало большим и долгожданным достижением земельной реформы постсоветской России. Именно в Земельном кодексе РФ нашла свое развитие новая концепция земельно-правового устройства России, заложенная в Конституции РФ 1993 года, в основе которой лежит рыночный подход к регулированию земельных отношений,гарантируется право частной собственности на землю и ее свободный товарооборот. Но земля является не только имуществом, но и природным объектом и ресурсом, поэтому природоохранные отношения являются неотъемлемой частью обозначенной концепции и включаются в предмет регулирования земельного права и закрепляются в Земельном кодексе РФ.

Земельные отношения развиваются, проводятся многочисленные реформы, меняется и земельный закон. Несмотря на многочисленные изменения (за двадцатилетнюю историю текст Земельного кодека РФ видел более 150 редакций), закон по-прежнему действует со своими первоначальными реквизитами, хотя за этот период он практически полностью поменял свой нормативной текст.

За это время существенному преобразованию подверглись отдельные виды и целые группы общественных земельных отношений: система имущественных прав на землю, порядок и условия приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, законодательный подход к организации и проведению земельного мониторинга, земельного надзора, контроля и другие. Также появился целый ряд абсолютно новых видов отношений в сфере использования земли, которые не знала первоначальная редакция Земельного кодекса РФ: сервитуты в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зоны с особым режимом использования территорий и так далее.

Нельзя не сказать, что все это в итоге привело к усложнению для восприятия текста Земельного кодекса РФ, отдельные нормы которого достаточно сложно сформулированы, а сам закон в целом обладает довольно неудобной структурой.

Все это сподвигло автора к подготовке комментария к Земельному кодексу РФ в действующей на 1 января 2022 года редакции, в котором раскрыто содержание основных терминов и категорий, используемых в тексте Земельного кодекса РФ, а также в конце каждой статьи читателю предлагается ознакомиться с ее кратким содержанием, а также ролью и значением для регулирования отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации.

Глава I.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основные принципы земельного законодательства

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

Земля как основа жизни и деятельности человека — ч. 1 ст. 9 Конституции Российской Федерации устанавливает, что земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории Российской Федерации, выделяя землю как особо ценный и многоцелевой объект общественных отношений.

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

Использование земли, в том числе собственниками, должно осуществляться способами, не наносящими ущерб окружающей среде.

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

В соответствии со ст. 2 Конституции Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Использование земли не должно угрожать жизни и здоровью человека.

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

(в ред. Федерального закона от 03.10.2004 № 123-ФЗ)

В соответствии со ст. 32 Конституции Российской Федерации граждане имеют право участвовать в управлении делами государства, в том числе непосредственно. Это право реализуется путем непосредственного обращения в органы власти, а также посредством участия в общественных, публичных слушаниях и в иных формах. Этим правом обладают и организации.

В соответствии с Федеральным законом от 26.09.1997 № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» религиозные организации — это добровольное объединение граждан Российской Федерации, иных лиц, постоянно и на законных основаниях проживающих на территории Российской Федерации, образованное в целях совместного исповедания и распространения веры.

В соответствии с Федеральным законом от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» общественная организация (объединение) — это добровольное, самоуправляемое, некоммерческое формирование, созданное по инициативе граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе общественного объединения.

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Если в собственности лица находится дом или иной объект недвижимости, расположенный на земельном участке, который также принадлежит этому лицу на праве собственности, это лицо не может распорядиться данными объектами по-разному.

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

(в ред. Федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ)

Данный принцип означает, что перевод земель указанных приоритетных категорий законом существенно ограничен, что способствует их сохранению и использованию по целевому назначению.

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

Законодательством предусмотрены две формы платы за землю: земельный налог, который выплачивает собственник земельного участка, и арендная плата, плательщиком которой выступает арендатор земельного участка.

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ)

Данный принцип раскрывается в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

Разграничение государственной собственности на землю — это процесс отнесения земельных участков к собственности конкретных публичных образований: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

Данный принцип устанавливает ориентиры при определении категории земельного участка.

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Земельное законодательство должно обеспечить баланс публичных и частных интересов при регулировании земельных отношений.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

Вывод по статье:

Принципы земельного законодательства — главные законодательные положения, на основе которых строится регулирование земельных отношений. Принципы земельного законодательства являются его фундаментом, они достаточно стабильны и мало подвержены законодательным изменениям, поскольку их модернизация повлечет изменение концепции земельно-правового устройства России.

Статья 2. Земельное законодательство

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

Земельное законодательство как предмет совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации означает, что субъекты Российской Федерации могут принимать собственные законы и иные нормативные правовые акты о земле.

Президент как глава государства издает Указы, которые являются подзаконными нормативными правовыми актами и источниками земельного права.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

Правительство Российской Федерации как высший орган исполнительной власти издает Постановления Правительства, которые являются подзаконными нормативными правовыми актами и источниками земельного права.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации издают подзаконные нормативные правовые акты, которые являются источниками земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Вывод по статье:

Статья устанавливает виды источников земельного права, то есть нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения. Источники определяются в зависимости от их юридической силы.

Статья 3. Отношения, регулируемые земельным законодательством

1. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

2. К отношениям по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации применяются соответственно законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации, специальные федеральные законы.

(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ)

Отношения по использованию и охране недр, водных объектов, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха — это природоресурсные отношения, регулируемые природоресурсными отраслями права: водным, горным, лесным и т. п.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

3. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками – это отношения, возникающие при реализации права собственности, иных имущественных прав на землю, а также сделок с земельными участками.

Вывод по статье:

Статья устанавливает круг общественных отношений, которые составляют предмет земельного права и регулируются законодательством о земле. Земельные отношения регулируются не только земельным законодательством, но и гражданским, водным, горным, лесным и т. д. Статья устанавливает приоритет регулирования земельных отношений земельным законодательством перед иным отраслевым регулированием.

Статья 4. Применение международных договоров Российской Федерации

1. Если международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Кодексом, применяются правила международного договора.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 № 113-ФЗ)

Частью 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации установлено, что международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

Статья 5. Участники земельных отношений

1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальное образование — это городское или сельское поселение, муниципальный район, муниципальный округ, городской округ, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район либо внутригородская территория города федерального значения.

2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность ограничения прав на землю в отношении иностранных лиц.

3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования;

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)

землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

Право постоянного (бессрочного) пользования — ограниченное право на землю, введенное в начале 90-х годов XX века. До введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на этом праве земельные участки предоставлялись всем субъектам земельных отношений. После 2001 года на этом праве земельные участки предоставляются только лицам, перечисленным в Земельном кодексе Российской Федерации.

Право безвозмездного пользования — ограниченное право на землю. На этом праве могут находиться земельные участки, находящиеся в частной собственности, и земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в определенных законом случаях.

Право пожизненного наследуемого владения — ограниченное право на землю, введенное в начале 90-х годов XX века и упрощенное при введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (2001 год). Лица, оформившие это право до 2001 года, имеют право владеть и пользоваться земельным участком и передавать это право по наследству.

арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

правообладатели земельных участков — собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков;

(абзац введен Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

обладатели публичного сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

Глава V.7 Земельного кодекса Российской Федерации «Установление публичного сервитута в отдельных целях».

Вывод по статье:

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает круг участников земельных отношений, то есть граждан и юридических лиц, на которых распространяются нормы земельного законодательства. Классифицируются участники земельных отношений в зависимости от своего земельного-правового статуса, то есть от вида права, на котором им предоставлен земельный участок.

Статья 6. Объекты земельных отношений

1. Объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 22.07.2008 № 141-ФЗ.

Земля как природный объект — это земля как часть естественной экологической системы, природного ландшафта, сохранившая свои природные свойства.

Земля как природный ресурс — земля как компонент природной среды, которая используется или может быть использована при осуществлении хозяйственной и иной деятельности и имеет потребительскую ценность.

Части земельных участков — это реальные (выделенные на местности) и идеальные (не выделенные на местности) доли земельного участка.

3. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

(п. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Земельный участок является основным видом недвижимости (недвижимых вещей).

Индивидуально определенная вещь — это вещь, которая имеет собственные характеристики, позволяющие ее идентифицировать, у земельного участка — это адрес (местоположение), площадь, категория, кадастровый номер и другие.

Вывод по статье:

Объекты земельных отношений — это то, по поводу чего участники вступают в правоотношения. Земля может выступать объектом различных правоотношений: природоохранных, имущественных, налоговых и других.

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Зонирование территории — осуществляется преимущественно на землях населенных пунктов. Органы местного самоуправления разделяют территорию населенного пункта на зоны и устанавливают порядок использования земель для каждой территориальной зоны, в том числе определяют виды разрешенного использования земельных участков в этих зонах.

Вид разрешенного использования — конкретный вид использования земельного участка в рамках установленной категории и территориальной зоны.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

(абзац введен Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ)

Орган исполнительной власти, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

3. В местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и представителей других этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

(в ред. Федерального закона от 27.06.2018 № 164-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 07.05.2001 № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» места традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации — территории, на которых проживают народы Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, которые признаны законодательством коренными малочисленными, то есть общая численность которых не превышает 50000 человек.

В соответствии с Федеральным законом от 17.06.1996 № 74-ФЗ «О национально-культурной автономии» этнические общности — объединения граждан, находящихся в ситуации национального меньшинства на соответствующей территории, на основе их добровольной самоорганизации в целях самостоятельного решения вопросов сохранения самобытности, развития языка, образования, национальной культуры, укрепления единства российской нации, гармонизации межэтнических отношений, содействия межрелигиозному диалогу.

Вывод по статье:

Использование земель в Российской Федерации осуществляется строго по целевому назначению и в рамках разрешенного использования. Целевое назначение определяется исходя из категории земельного участка. Земельным кодексом Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень категорий земель.

Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ)

1) земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ.

Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса от 29.12.2004 и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов, подзаконных актов, законодательства субъектов Российской Федерации, актов органов местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 № 66-ФЗ)

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Основным федеральным законом, регулирующим порядок перевода земель из одной категории в другую, является Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и акты органов местного самоуправления — это правоприменительные акты, издаваемые в форме постановлений или распоряжений.

Государственный кадастр недвижимости — федеральная информационная система, в которой содержатся сведения об учтенных объектах недвижимого имущества. Ее ведение осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Документы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — документы, выдаваемые правообладателям земельных участков после процедуры государственной регистрации права на земельный участок. До 1 января 2017 года выдавались Свидетельства о государственной регистрации права, после этого срока — Выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

Вывод по статье:

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в исключительных случаях, установленных федеральным законом. Этот процесс является непростым в реализации, решение о переводе принимают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления, указанные в комментируемой статье Земельного кодекса Российской Федерации на основании мотивированного ходатайства заинтересованного лица.

Статья 9. Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений

1. К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений относятся:

1) установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

2) установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

3) государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля (надзора) (далее – государственный земельный надзор), землеустройства;

(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 18.07.2011 № 242-ФЗ, от 11.06.2021 № 170-ФЗ)

3.1) осуществление государственного земельного надзора;

(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 18.07.2011 № 242-ФЗ)

4) установление порядка резервирования земель, принудительного отчуждения земельных участков (изъятия земельных участков) для государственных и муниципальных нужд;

(в ред. Федеральных законов от 10.05.2007 № 69-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

5) резервирование земель, изъятие земельных участков для нужд Российской Федерации;

(в ред. Федеральных законов от 10.05.2007 № 69-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

6) разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;

7) иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Основы федеральной политики в области регулирования земельных отношений изложены, в частности, в Распоряжении Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012—2020 годы.

Основными ограничениями прав собственности, устанавливаемыми органами государственной власти, являются публичные сервитуты.

Оборотоспособность земельных участков — возможность земельного участка становится предметом гражданских прав и сделок.

Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) — от имени Российской Федерации полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и иные федеральные органы исполнительной власти.

Вывод по статье:

В статье указываются основные полномочия, осуществляемые федеральными органами власти, в рамках государственного регулирования земельных отношений. Эти полномочия осуществляются посредством законодательной и исполнительно-распорядительной деятельности. Перечень указанных полномочий не является закрытым.

Статья 9.1. Передача осуществления полномочий федеральных органов исполнительной власти в области земельных отношений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации

(введена Федеральным законом от 13.07.2015 № 233-ФЗ)

Полномочия федеральных органов исполнительной власти в области земельных отношений, предусмотренные настоящим Кодексом, могут передаваться для осуществления органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации постановлениями Правительства Российской Федерации в порядке, установленном Федеральным законом от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

Вывод по статье:

Несмотря на то что законом предусмотрена возможность передачи полномочий от федеральных органов власти для реализации на уровень субъектов Российской Федерации, такой практики в рамках регулирования земельных отношений нет.

Статья 10. Полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных отношений

1. К полномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие земельных участков для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

(в ред. Федеральных законов от 10.05.2007 № 69-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

2. Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

В настоящее время в состав Российской Федерации входят 85 субъектов Российской Федерации: республики, края, области, автономные округа, автономная область, города федерального значения.

Вывод по статье:

Субъекты Российской Федерации осуществляют государственное регулирование земельных отношений на своей территории путем законодательной и исполнительно-распорядительной деятельности, а также субъекты Российской Федерации наделяются правом иметь в собственности земельные участки: государственная региональная собственность. Субъекты Российской Федерации в рамках управления земельными участками, находящимися в региональной собственности, осуществляют полномочия собственников в полном объеме.

Статья 10.1. Перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации

(введена Федеральным законом от 29.12.2014 № 485-ФЗ)

Полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 12 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Вывод по статье:

Объем полномочий органов местного самоуправления в сфере земельных отношений во многом зависит не только от норм, заложенных Земельным кодексом, но и от воли региональных органов государственной власти. Регионам дано право самим решать, будут ли муниципальные образования, расположенные на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, осуществлять те или иные земельные вопросы. Приняв соответствующий региональный закон, субъекты Российской Федерации могут, например, изъять из полномочий органов местного самоуправления функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Прецеденты таких региональных решений в современной России имеются.

Статья 11. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

(в ред. Федеральных законов от 10.05.2007 № 69-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

2. Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Органы местного самоуправления — представительные и исполнительно-распорядительные органы, осуществляющие местное самоуправление в Российской Федерации, то есть решение вопросов местного значения.

Вывод по статье:

Органы местного самоуправления осуществляют регулирование земельных отношений на территории соответствующего муниципального образования путем правотворческой и исполнительно-распорядительной деятельности, а также органы местного самоуправления наделяются правом иметь в собственности земельные участки: муниципальная собственность. Муниципальные образования в рамках управления земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляют полномочия собственников в полном объеме.

Глава I.1.
ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

(введена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ)

Статья 11.1. Утратила силу

Утратила силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Статья 11.2. Образование земельных участков

1. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» искусственные земельные участки создаются на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта или иным способом.

Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с настоящей главой.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ)

2. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

3. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 311-ФЗ)

4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее — военные городки).

(пп. 4 введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ)

Вахтовые и иные временные поселки представляют собой комплекс жилых, культурно-бытовых, санитарных и хозяйственных зданий и сооружений, предназначенных для обеспечения жизнедеятельности работников, работающих вахтовым методом, в период их отдыха на вахте, а также обслуживания строительной и спецтехники, автотранспорта, хранения запасов товарно-материальных ценностей.

Лесничество — определенный участок земель лесного фонда, орган управления землями лесного фонда.

Лесопарк — благоустроенный, частично искусственно созданный лес, находящийся в границах населенного пункта, орган управления им.

5) образование земельных участков, на которых расположены самовольные постройки в соответствии с пунктом 5 статьи 46, пунктом 6.2 статьи 54, пунктом 2 статьи 54.1 настоящего Кодекса.

(пп. 5 введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ)

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации от 30.11.1994 самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

6) образование земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», если иное не предусмотрено договором залога.

(пп. 6 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

(п. 4 в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

Статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлена на установление гарантий участникам процесса долевого строительства многоквартирных домов.

5. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Частная собственность — это собственность граждан и юридических лиц (кроме государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций).

Выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки — преобразование идеальной доли в реальную путем закрепления границ выделяемого земельного участка на местности.

6. Утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ.

7. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 по договору о развитии застроенной территории — одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить определенные договором обязательства, связанные с подготовкой земельного участка к строительству, а также строительство объекта капитального строительства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 документацией по планировке территории являются проект планировки территории и проект межевания территории.

8. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Вывод по статье:

Статья устанавливает способы образования земельных участков. Образование земельных участков осуществляется по воле их правообладателей, кроме названных в статье случаев.

Статья 11.3. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 проект межевания территории — документ, состоящий из графической и текстовой части, содержащий информацию об определении местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, а также информацию об установлении, изменении или отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства.

2) проектная документация лесных участков;

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ)

В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации от 04.12.2006 проектная документация лесных участков — документы, отражающие сведения, собранные в процессе проектирования земельных участков в границах лесничеств. В проектной документации лесных участков указываются площадь проектируемого лесного участка, описание его местоположения и границ, целевое назначение и вид разрешенного использования лесов, а также иные количественные и качественные характеристики лесных участков.

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 схема расположения земельного участка — документ, которым определяются проектируемое местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Кадастровый план территории — документ, содержащий информацию о земельных участках, входящих в определенный уполномоченными органами кадастровый квартал.

2.1. Образование лесных участков в целях размещения линейных объектов осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории.

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

Лесные участки — участки леса, расположенные на землях лесного фонда и иных категориях земель.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

3. Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:

1) из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

2) из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

3) подпункт утратил силу. – Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений;

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 252-ФЗ)

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 комплексное развитие территорий — совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 договор о развитии застроенной территории заключается на аукционе в отношении застроенных земельных участков. По договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства по подготовке документации по планировке застроенной территории, предоставлению выселяемым гражданам жилых помещений, строительства объекта капитального строительства, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 элемент планировочной структуры, застроенный многоквартирными домами, — это район, микрорайон, квартал, их части.

4. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях их предоставления гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом.

(п. 4 введен Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ; утрачивает силу с 1 января 2035 года)

Вывод по статье:

Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, — это сложный процесс, регламентированный указанной статьей Земельного кодекса Российской Федерации. В «упрощенном» порядке образование земельного участка осуществляется на основании схемы расположения земельного участка. Из этого правила установлены исключения, когда для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заинтересованному субъекту необходимо подготовить проект межевания территории. Такими субъектами являются лица, заключившие договор на комплексное развитие территории либо договор о развитии застроенной территории, а также садоводческие и иные некоммерческие объединения граждан.

Статья 11.4. Раздел земельного участка

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ)

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Земельный участок, находящийся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество — организации, создаваемые собственниками садовых земельных участков или огородных земельных участков, а также граждане, желающие приобрести такие участки.

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

(в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

(п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы — документы, удостоверяющие и подтверждающие права на земельный участок.

Вывод по статье:

Статья устанавливает процедуру образования земельного участка при его разделе. По общему правилу после раздела исходного разделяемого земельного участка он перестает существовать и возникают новые, образуемые земельные участки. Статья устанавливает исключение из этого правила, когда исходный земельный участок продолжает существование в измененных границах (если разделяется земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности).

Статья 11.5. Выдел земельного участка

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Долевая собственность — вид общей собственности, когда земельный участок поделен между участниками долевой собственности на определенные идеальные (не выделенные в натуре) доли.

2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует порядок владения, пользования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственными угодьями).

Вывод по статье:

Путем выдела можно образовать земельный участок, который находится в общей долевой собственности. В отличие от раздела при выделе земельного участка измененный земельный участок не перестает существовать, меняются границы за счет выделенного земельного участка, а также состав участников общей долевой собственности за счет выбывшего участника долевой собственности.

Статья 11.6. Объединение земельных участков

1. При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

2. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

3. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

4. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

5. Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)

6. Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит земельный участок.

Вывод по статье:

Статья устанавливает процедуру образования земельного участка при его объединении. По общему правилу после объединения объединяемые земельные участки перестают существовать и возникает новый, образуемый земельный участок. Объединяться могут как земельные участки, принадлежащие одному лицу, так и разным лицам. В последнем случае возникает право общей долевой собственности на образуемый земельный участок. Земельные участки, принадлежащие правообладателям на таких ограниченных правах, как: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения или право безвозмездного пользования, запрещается объединять, за исключением случаев, если объединяемые земельные участки принадлежат одного лицу.

Статья 11.7. Перераспределение земельных участков

1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок, за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39.29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка.

(абзац введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

3. Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и порядке, которые предусмотрены главой V.4 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

4. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Глава V.4 Земельного кодекса Российской Федерации «Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности».

Вывод по статье:

Перераспределение земельных участков — это процесс изменения границ существующих земельных участков. Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения, заключаемого между собственниками земельных участков, находящихся в частной собственности. После перераспределения земельных участков прежние земельные участки прекращают свое существование и образуются земельные участки в новых измененных границах.

Статья 11.8. Возникновение и сохранение прав,
обременений (ограничений) на образуемые
и измененные земельные участки

1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4–11.7 настоящего Кодекса.

2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения на образуемые земельные участки.

(в ред. Федеральных законов от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.

4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

4.1. В случае образования земельного участка в результате раздела находящегося в залоге земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования, залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Действие положений настоящего пункта также распространяется на случаи, если в результате раздела такого исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства.

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

5. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4.1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

Вывод по статье:

Статья закрепляет правила определения вещных прав и обременений (ограничений) прав в отношении вновь образуемых земельных участков. Согласно данной статье на образуемые земельные участки у правообладателей возникают те же права, что были и на исходный(ые) земельный участок. Все обременения прав, такие как сервитуты, залог и другие, переходят к образуемому земельному участку, но в прежних границах. В случае имеющихся на исходном земельном участке обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров (например, аренда земельного участка), то в отношении вновь образуемого земельного участка договор должен быть изменен.

Статья 11.9. Требования к образуемым
и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Градостроительные регламенты — документы, разрабатываемые и утверждаемые органами местного самоуправления, в которых определяется правовой режим земельных участков для каждой территориальной зоны (на которые разделяется населенный пункт или иная застроенная территория): виды разрешенного использования земельных участков в границах этой зоны, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, ограничения по их использованию.

2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Статьей 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации закрепляется перечень территорий, в которых градостроительные регламенты не действуют, среди них: территории, на которых расположены памятники, территории общего пользования, зоны размещения линейных объектов, земли, предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Виды земельных участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, закрепляются ст. 36 Градостроительного кодекса, это: земли лесного фонда, земли, покрытые поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земли, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица — это виды наложения границ одного земельного участка на другой или его разделение на несообщающиеся части, запрещенные указанной статьей Земельного кодекса Российской Федерации.

7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

(п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Вывод по статье:

Статья устанавливает требования к размеру и местоположению образуемого земельного участка. По общему правилу в отношении застроенных земельных участков предельные (максимальные и минимальные) размеры устанавливаются градостроительными регламентами, за исключением земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются. В отношении незастроенных земельных участков градостроительные регламенты не устанавливаются. Но для некоторых из них предельные размеры определяются в иных нормативных правовых актах. Например, в отношении земель сельскохозяйственного назначения такие размеры должны быть закреплены в законодательстве о земле субъектов Российской Федерации. При образовании любых земельных участков должны соблюдаться требования, обеспечивающие их рациональное использование и охрану.

Статья 11.10. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Условный номер земельного участка — уникальный код земельного участка, который присваивался до процедуры его постановки на кадастровый учет, в соответствии с которым можно определить местоположение земельного участка.

2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается, как правило, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в котором устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты для каждой из них.

Проект планировки территории в соответствии со ст. 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 — это документ, разрабатываемый и утверждаемый для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В соответствии с Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 № 78-ФЗ к землеустроительной документации относятся: генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, схемы использования и охраны земель, карты (планы) объектов землеустройства; проекты внутрихозяйственного землеустройства; проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий; материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель; тематические карты и атласы состояния и использования земель.

В соответствии с Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.1995 № 33-ФЗ особо охраняемые природные территории — это участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Зоны с особыми условиями использования территорий в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации — это охранные, санитарно-защитные зоны, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 земельные участки общего пользования — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 территории общего пользования — это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 красные линии — это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

В соответствии с Бюджетным кодексом Российской Федерации от 31.07.1998 адресные инвестиционные программы — это бюджетные инвестиции в имеющиеся или планируемые объекты капитального строительства, которые находятся в государственной собственности.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 объекты незавершенного строительства — это здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено.

3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

Торги — способ продажи или передачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводимый в соответствии с земельным законодательством в форме аукциона.

5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.

6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.

7. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок.

8. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 № 112-ФЗ личное подсобное хозяйство — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, осуществляемая гражданином и (или) совместно с проживающими членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородничество — это форма непредпринимательской деятельности, осуществляемая гражданином и (или) совместно с членами его семьи на огородном земельном участке, то есть участке, предназначенном для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» садоводство — это форма непредпринимательской деятельности, осуществляемая гражданином и (или) совместно с членами его семьи на садовом земельном участке, то есть участке, предназначенном для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа.

В соответствии с Федеральным законом «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» от 27.07.2006 № 149-ФЗ электронный документ — это документированная информация, представленная в электронной форме, то есть в виде, пригодном для восприятия человеком с использованием электронных вычислительных машин, а также для передачи по информационно-телекоммуникационным сетям или обработки в информационных системах.

В случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.

10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» или с использованием иных технологических и программных средств.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

11. Орган регистрации прав обеспечивает возможность подготовки схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта указанного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» любым заинтересованным лицом за плату. Размер такой платы и порядок ее взимания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа органами государственной власти или органами местного самоуправления с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» осуществляется без взимания платы.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

12. Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

13. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ)

14. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

2) адрес земельного участка или при отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка;

3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

4) территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка;

5) категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

15. Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года.

16. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:

1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;

2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;

3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;

4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

17. В случае, если границы земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка, пересекаются с границами земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным после дня утверждения схемы расположения земельного участка и до истечения срока действия решения о ее утверждении, образование земельного участка осуществляется в соответствии с утвержденной схемой его расположения.

18. В решении об утверждении схемы расположения земельного участка указывается на право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого земельного участка и о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации или права муниципальной собственности на образуемый земельный участок.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

19. Не допускается требовать от заявителя согласования схемы расположения земельного участка, а также предоставления документов, не предусмотренных настоящим Кодексом.

20. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение, предусматривающее утверждение схемы расположения земельного участка, обязаны направлять в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия указанного решения в орган регистрации прав указанное решение с приложением схемы расположения земельного участка, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия. Сведения, содержащиеся в указанных решении и схеме, подлежат отображению на кадастровых картах, предназначенных для использования неограниченным кругом лиц.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.09.2010 № 697 «О единой системе межведомственного электронного взаимодействия» единая система межведомственного электронного взаимодействия — это основа информационного обмена, осуществляемого между информационными системами федеральных органов исполнительной власти, государственных внебюджетных фондов, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, многофункциональных центров, иных органов и организаций в целях предоставления государственных и муниципальных услуг, документов (сведений), размещенных в государственных информационных системах и иных информационных системах, и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.09.2010 № 697 «О единой системе межведомственного электронного взаимодействия» региональная система межведомственного электронного взаимодействия создается в субъектах Российской Федерации в целях обеспечения предоставления в электронной форме государственных услуг и исполнения государственных функций исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также предоставления муниципальных услуг и исполнения муниципальных функций органами местного самоуправления.

21. Подготовка единым институтом развития в жилищной сфере схемы расположения земельного участка в форме электронного документа с использованием официального сайта органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» осуществляется без взимания платы.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2016 № 221-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 № 225-ФЗ единый институт развития в жилищной сфере — это акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации.

Вывод по статье:

Образование земельного участка посредством изготовления схемы расположения земельного участка — это «упрощенный» порядок его оформления. Статья определяет, что обязанность по изготовлению схемы расположения земельного участка ложится на лицо, заинтересованное в его образовании независимо от способа приобретения права на образуемый земельный участок: по соглашению, на основании решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо по результатам торгов. Однако при изготовлении схемы расположения земельного участка должны учитываться действующие на указанной территории документы территориального планирования, названные в статье. Несоответствие схемы расположения земельного участка указанным требованиям является основанием для отказа в ее утверждении уполномоченным органом исполнительной власти или местного самоуправления. По общему правилу подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа. Но если схема расположения земельного участка изготавливается в целях предоставления земельного участка гражданину без проведения торгов, то он может по своему выбору изготовить ее как на электронном, так и на бумажном носителе. Схему расположения земельного участка готовит кадастровый инженер по заказу заинтересованного лица.

Глава II.
ОХРАНА ЗЕМЕЛЬ

Статья 12. Цели охраны земель

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 234-ФЗ)

Целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.

Загрязнение земель и почв — это возникшее под воздействием промышленности, сельскохозяйственной, бытовой или иной деятельности человека изменение состава почв, вызывающее снижение их плодородия и качества.

Истощение земель и почв — это постепенная деградация земель и почв, сопровождающаяся ухудшением их свойств.

Деградация земель и почв представляет собой совокупность процессов, приводящих к изменению функций почвы как элемента природной среды, количественному и качественному ухудшению ее свойств и режимов, снижению природно-хозяйственной значимости земель.

Порча земель — отравление, загрязнение земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами.

Уничтожение земель и почв — снятие и уничтожение верхнего плодородного слоя почвы.

Вывод по статье:

Охрана земель является одним из направлений регулирования земельных отношений. В соответствии с принципами земельного законодательства оно устанавливается как приоритетное. То есть использование земли должно осуществляться способами, исключающими негативное воздействие на земли.

Статья 13. Содержание охраны земель

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ)

1. Охрана земель представляет собой деятельность органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, направленную на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса.

2. В целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1) воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

2) защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия;

Водная эрозия представляет собой разрушение почвенного покрова под действием поверхностных водных потоков.

Ветровая эрозия — это захват и перенос частиц поверхностных слоев почв ветровыми потоками, приводящие к разрушению почвенного покрова.

Сели — это поток минеральных веществ, камней, грязи, обломков горных пород и др.

Вторичное засоление — это процесс накопления на поверхности почв солей, вредных для растений.

Уплотнение почв — сдавливание почв, препятствующее проникновению воды с ее поверхности в нижние слои.

3) защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 № 477-ФЗ)

3. Мероприятия по охране земель проводятся в соответствии с настоящим Кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», Федеральным законом от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

4. При проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ, связанных с пользованием недрами, плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель.

Плодородный слой почвы — верхняя гумусированная часть почвенного слоя, обладающая наибольшим плодородием по отношению к более глубоким горизонтам.

Малопродуктивные земли — сельскохозяйственные угодья, почвы которых обладают низкими плодородными свойствами.

5. Лица, деятельность которых привела к ухудшению качества земель (в том числе в результате их загрязнения, нарушения почвенного слоя), обязаны обеспечить их рекультивацию. Рекультивация земель представляет собой мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почв, восстановления плодородного слоя почвы, создания защитных лесных насаждений.

6. Порядок проведения рекультивации земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок рекультивации земель установлен Постановлением Правительства РФ от 10.07.2018 № 800 «О проведении рекультивации и консервации земель».

7. В случае, если негативное воздействие на земли привело к их деградации, ухудшению экологической обстановки и (или) нарушению почвенного слоя, в результате которых не допускается осуществление хозяйственной деятельности, а устранение таких последствий путем рекультивации невозможно, допускается консервация земель в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Нарушение почвенного слоя — это снятие или уничтожение почвенного слоя.

Консервация земель — временное или постоянное изъятие земель из хозяйственного использования и оборота.

8. Лица, в результате деятельности которых возникла необходимость консервации земель, возмещают правообладателям земельных участков, в отношении которых принято решение о консервации, убытки в соответствии со статьей 57 настоящего Кодекса.

9. Охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными, сезонными пастбищами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Вывод по статье:

Статья устанавливает перечень мероприятий, которые должны осуществлять собственники и иные землепользователи в рамках охраны земель. Для них также закрепляется обязанность приведения земель, подвергшихся негативному воздействию, в пригодное для использования по целевому назначению состояние. Восстанавливаются земли посредством проведения мелиорации или рекультивации, а при невозможности и неэффективности ее проведения допускается консервация земель.

Статья 14. Использование земель и земельных участков, подвергшихся загрязнению химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ)

Земли и земельные участки, которые подверглись загрязнению химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, а также расположенные на них здания, сооружения используются в порядке, определенном Правительством Российской Федерации. На таких землях и земельных участках запрещаются производство и реализация сельскохозяйственной продукции.

Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 27.02.2004 № 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов».

Вывод по статье:

В соответствии с принципом земельного законодательства, закрепляющим приоритет охраны жизни и здоровья человека в процессе использования земель, указанной статьей устанавливается необходимость введения ограничений на использование земель, подвергшихся химическому или радиоактивному загрязнению, и полный запрет осуществления сельскохозяйственного производства на указанных землях.

Глава III.
СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ

Статья 15. Собственность на землю граждан
и юридических лиц

1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Содержание права собственности составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Основаниями приобретения права частной собственности на землю являются договоры, административные акты (решения органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно), судебные решения.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Земельные участки, которые не могут находиться в частной собственности, — это земли, которые в соответствии с законом, решением уполномоченных органов власти изъяты или ограничены в обороте.

3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Перечень таких земель утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками». В нем установлен перечень соответствующих муниципальных образований, находящихся на приграничных территориях, на территории которых действует указанный запрет.

Вывод по статье:

Статья развивает положения Конституции Российской Федерации, гарантирующей право частной собственности на землю, определяет правовой статус граждан и юридических лиц как субъектов этого права, устанавливает его ограничения, связанные с оборотоспособностью земельных участков, а также ограничивает правоспособность иностранных лиц как субъектов права частной собственности на землю.

Статья 16. Государственная собственность на землю

1. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ)

Разграничение государственной собственности на землю — это процесс отнесения земельных участков к одной из публичных форм собственности: федеральной, региональной или муниципальной. Разграничение государственной собственности на землю осуществляется по правилам, установленным ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой разграничению подлежат земельные участки, которые предоставлены органам государственной власти Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, органам местного самоуправления, а также созданным ими государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям. Такие земельные участи находятся в той форме собственности, что и организация, которой такой земельный участок предоставлен, то есть федеральной, региональной или муниципальной.

Вывод по статье:

Статья закрепляет важное правило относительно распределения земель по формам собственности, закрепляя норму о том, что если земельный участок не предоставлен на праве собственности гражданину, юридическому лицу или муниципальному образованию, то она находится в государственной собственности. То есть бесхозяйных земельных участков в Российской Федерации быть не может.

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю

1. В федеральной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, выступают сделки, изъятие земельных участков для государственных нужд; изъятие земельного участка за нарушение требований земельного законодательства и другие.

2. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ.

Вывод по статье:

Федеральная собственность на землю является видом государственной собственности. От имени Российской Федерации функции собственника выполняют уполномоченные органы исполнительной власти. Указанная статья называет основания возникновения права федеральной собственности на землю.

Статья 18. Собственность на землю субъектов Российской Федерации

1. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами;

право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

(абзац введен Федеральным законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ)

Порядок безвозмездной передачи субъектам Российской Федерации земельных участков из федеральной собственности регулируется главой V.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ.

3. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Санкт-Петербурга, субъекта Российской Федерации — города федерального значения Севастополя, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской Федерации.

(п. 3 введен Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.11.2015 № 357-ФЗ)

Вывод по статье:

У субъектов Российской Федерации возникает право региональной собственности на землю, которое является видом государственной собственности. От имени субъекта Российской Федерации функции собственника выполняют уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Указанная статья называет основания возникновения права региональной собственности на землю, аналогичные основаниям возникновения федеральной собственности, к которым с 2015 года добавляется специальное основание, связанное с безвозмездной передачей земельных участков из федеральной собственности в региональную.

Статья 19. Муниципальная собственность на землю

1. В муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством;

которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

(абзац введен Федеральным законом от 08.12.2011 № 423-ФЗ)

1.1. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ)

2. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ.

3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

4. Утратил силу с 1 июля 2006 года. — Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ.

5. Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

В подп. 6 и 7 ст. 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, многодетным семьям (семьям, имеющим трех и более детей), а также иным установленным категориям граждан и некоммерческих организаций предоставляются в собственность бесплатно.

Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предоставления отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в соответствии с подпунктами 6 и 7 статьи 39.5 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в целях их предоставления отдельным категориям граждан в соответствии с подпунктом 6 статьи 39.5 настоящего Кодекса, а также отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, если основания бесплатного предоставления земельных участков этим лицам предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

(п. 5 введен Федеральным законом от 14.06.2011 № 138-ФЗ)

Вывод по статье:

У муниципальных образований возникает право муниципальной собственности на землю, которое является самостоятельной формой собственности. От имени муниципального образования функции собственника выполняют органы местного самоуправления. Указанная статья называет основания возникновения права муниципальной собственности на землю, аналогичные основаниям возникновения федеральной и региональной собственности, к которым с 2015 года добавляется ряд оснований, связанных с безвозмездной передачей земель из региональной собственности, а также от одних муниципальных образований другим для наиболее эффективного решения вопросов местного значения, связанных с использованием и охраной земель.

Глава IV.
ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ, ПУБЛИЧНЫЙ СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

Статьи 20–21. Утратили силу

Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По договору аренды арендодатель, являющийся собственником земельного участка, передает арендатору земельный участок во временное владение и пользование за определенную арендную плату.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3–3.2. Пункты утратили силу. – Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В п. 4 ст. 27 Земельного кодекса закреплен перечень земель, изъятых из оборота, то есть земель, которые находятся в федеральной собственности и не могут быть предоставлены в пользование гражданам и юридическим лицам.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 № 117-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2018 № 185-ФЗ, от 25.12.2018 № 485-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» от 22.07.2005 № 116-ФЗ особые экономические зоны — это часть территории Российской Федерации, которая определяется Правительством Российской Федерации и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны. Такими зонами объявлены: ОЭЗ ТВТ «Томск» (Томская область), ОЭЗ ТРТ «Завидово» (Тверская область), ОЭЗ ППТ «Алабуга» (Республика Татарстан) и другие.

Резиденты особых экономических зон — лица, которые осуществляют деятельность в особых экономических зонах.

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя» свободная экономическая зона в республике Крым и городе Севастополе предполагает особый правовой статус этих территорий, который включает в себя установление особых правил привлечения к трудовой деятельности иностранных граждан, регулирования въезда в Республику Крым и город федерального значения Севастополь и выезда за пределы Республики Крым и города федерального значения Севастополя иностранных граждан, а также для осуществления деятельности в области морского транспорта.

Часть 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» регулирует вопросы имущественной поддержки субъектов малого и среднего бизнеса, устанавливая обязанность для органов государственной власти и местного самоуправления по формированию перечней имущества, которое может поступать в пользование по льготным ставкам субъектам малого и среднего бизнеса либо может быть приобретено ими на возмездной основе.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования предусматривает строительство и последующую эксплуатацию здания (многоквартирного дома, или жилого дома блокированной застройки, или объекта индивидуального жилищного строительства), в отношении которого указанным договором в соответствии с жилищным законодательством устанавливается цель использования в качестве наемного дома социального использования либо наемного дома коммерческого использования.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 наемный дом — это здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу, которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.

В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право аренды недвижимого имущество может быть предметом залога (ипотеки).

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 № 117-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 03.07.2018 № 185-ФЗ; от 25.12.2018 № 485-ФЗ)

7–8. Утратили силу. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Субаренда — передача арендатором земельного участка в пользование другому лицу.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1–9.2.Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Существенные условия договора аренды земельного участка — обязательные условия, которые должны быть включены в договор аренды. Если существенное условие не было включено в договор, то он считается незаключенным и не несет правовых последствий.

Вывод по статье:

Статья закрепляет особенность, связанную с распоряжением арендными правами для арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанная особенность заключается в том, что арендаторы таких земельных участков наделяются правом на распоряжение арендными правами, в том числе правом на передачу земельного участка в субаренду, без согласия арендодателя — органа государственной власти и местного самоуправления, при условии его письменного уведомления. Определенные исключения из этого правила устанавливаются для отдельных арендаторов: резидентов особых и свободных экономических зон, субъектов малого и среднего бизнеса, арендующих земельные участки по льготным ценам в рамках специальных программ, лиц, заключивших договоры об освоении территорий в целях строительства.

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления — правоприменительный акт, издаваемый уполномоченными федеральными, региональными органами исполнительной власти или местного самоуправления в форме постановления или распоряжения об установлении сервитута.

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

В Гражданском кодексе Российской Федерации вопросам правового регулирования земельного сервитута посвящены ст. 274—277.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

В соответствии со ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 водные объекты общего пользования — это поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то есть общедоступные водные объекты.

В соответствии со ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 береговая полоса — это полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, кроме случаев, установленных законом.

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

Межевые знаки — предметы, установленные на местности, в целях обозначения границ земельных участков.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» геодезические пункты государственных геодезических сетей, гравиметрические пункты, нивелирные пункты — это элементы инженерной инфраструктуры, установленные на местности для проведения геодезических и картографических работ.

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 № 477-ФЗ)

Дренажные работы на земельном участке — это отведение подземных вод с заданной территории.

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных ст. 39.37 настоящего Кодекса.

Статьей 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены специальные цели установления публичного сервитута, размещение и эксплуатация объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Пункт 4 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения срока установления сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, связан с наличием у правообладателя такого земельного участка срочного права землепользования (например, аренды), прекращение которого является основанием для расторжения соглашения об установлении сервитута на такой земельный участок.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Резервирование земель — планирование использования земельного участка для определенных общественно значимых целей, устанавливаемых решением органов государственной власти или местного самоуправления.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

Статьями 49 и 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливаются правила изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

Обременениями земельного участка могут выступать: заключенные в соответствии с законодательством Российской Федерации договор аренды, залога, доверительного управления земельным участком и другие.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вывод по статье:

Статья закрепляет виды сервитутов как права ограниченного пользования чужим земельным участкам (земельных сервитутов). Предусматривается три вида земельных сервитутов: сервитут в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, правовое регулирование которого осуществляется преимущественно нормами гражданского законодательства, сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и публичный сервитут, правовое регулирование которых осуществляется нормами земельного законодательства. Сервитут в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, и сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются на основании соглашения, заключаемого между правообладателем земельного участка и лицом, заинтересованным в установлении земельного сервитута. Публичный сервитут устанавливается на основании решения соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Земельный сервитут является обременением прав на земельный участок и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Статья также закрепляет гарантии для лиц — правообладателей земельных участков, в отношении которых устанавливается земельный сервитут. Такие лица, в зависимости от вида земельного сервитута, могут требовать возмещения убытков, связанных с установлением сервитута (при публичном сервитуте), или плату за него.

Статья 24. Безвозмездное пользование земельными участками

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. В безвозмездное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на условиях и в порядке, которые установлены статьей 39.10 настоящего Кодекса, в том числе в виде служебного надела;

Статьей 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляется перечень лиц, которым земельный участок может быть предоставлен в безвозмездное пользование, а также сроки заключения договора на безвозмездное пользование земельным участком.

Служебные наделы — это земельные участки, предоставляемые в безвозмездное пользование работникам отдельных отраслей народного хозяйства для проживания и выполнения служебных обязанностей (работники лесного хозяйства, сферы транспорта и другие).

2) находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на основании договора, в том числе в виде служебного надела.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1.1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

В Гражданском кодексе Российской Федерации вопрос заключения договора безвозмездного пользования земельным участком практически не урегулирован, за исключением п. 3 ст. 269, в которой закрепляется право лица, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, на передачу такого земельного участка в виде служебного надела на основании договора безвозмездного пользования.

2. Земельные участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий, являющиеся служебными наделами, предоставляются в безвозмездное пользование в соответствии с настоящей статьей.

Категории работников организаций транспорта, лесного комплекса, охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, и других сфер деятельности, имеющих право на получение служебных наделов, устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 02.07.2021 № 302-ФЗ)

Служебные наделы предоставляются указанным работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций.

Права и обязанности лиц, использующих служебные наделы, определяются в соответствии с правилами пункта 1 статьи 41 и абзацев второго — четвертого, седьмого — девятого статьи 42 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2016 № 206-ФЗ)

Вывод по статье:

Безвозмездное пользование земельным участком осуществляется на основании договора, заключаемого между правообладателем земельного участка и соответствующим лицом, как правило, на определенный срок. Договор безвозмездного пользования земельным участком может заключаться как в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, так и в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В первом случае условия договора, в том числе его срок, устанавливаются сторонами. В отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в законе закрепляется перечень лиц-землепользователей, которым земельные участки могут предоставляться на основании такого договора, а также четко регламентированы сроки безвозмездного пользования земельным участком. Одним из основных видов договоров безвозмездного пользования земельным участком является служебный надел.

Глава V.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Статья 25. Основания возникновения прав на землю

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Обязательной государственной регистрации подлежит договор ренты, предусматривающий отчуждение земельного участка под выплату ренты (ст. 584 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды земельного участка (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор доверительного управления земельным участком (ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор ипотеки, кроме случаев, установленных в законе. При заключении иных сделок, предметом которых выступает земельный участок (купля-продажа, дарение, мена), государственной регистрации соответствующий договор не подлежит, но обязательно регистрируется переход права собственности на данный земельный участок.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Национализация — процесс безвозмездного изъятия имущества, находящегося в частной собственности, в государственную собственность.

Вывод по статье:

Основаниями возникновения прав на земельные участки выступают: сделки с земельными участками, судебные решения и решения уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Права на земельные участки подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)

Вывод по статье:

Основными документами о правах на землю выступают правоустанавливающие документы: договоры, решения органов государственной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков, судебные решения. Поскольку права на землю подлежат государственной регистрации, то они также подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости (до 1 января 2017 года — Свидетельствами о государственной регистрации права).

Статья устанавливает исключения из требования о государственной регистрации прав на земельные участки. Так, договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков

1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами.

4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ)

Государственные природные заповедники и национальные парки — это особо охраняемые территории федерального значения, то есть территории, для которых установлен самый жесткий природоохранный режим.

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

(в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 07.03.2005 № 15-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 30.12.2015 № 460-ФЗ)

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

(в ред. Федерального закона от 08.12.2011 № 424-ФЗ)

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

В соответствии с Законом РФ от 14.07.1992 № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» закрытым административно-территориальным образованием (ЗАТО) признается имеющее органы местного самоуправления административно-территориальное образование, созданное в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и других представляющих повышенную опасность техногенного характера материалов, военных и иных объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

(в ред. Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ)

Объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний являются места содержания под стражей лиц, осужденных за совершение преступления, в том числе тюрьмы, исправительные колонии и другие учреждения, а также объекты, занятые органами службы исполнения наказания.

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

1) в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ)

Особо охраняемыми природными территориями, не указанными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, являются: природные парки, дендрологические парки и ботанические сады, государственные природные заказники, памятники природы. Перечень особо охраняемых природных территорий установлен в Федеральном законе от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

2) из состава земель лесного фонда;

(в ред. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ)

3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)

4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

(в ред. Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации относятся расположенные на ее территории историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства.

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» историко-культурными заповедниками являются достопримечательные места, представляющие собой выдающийся целостный историко-культурный и природный комплекс, нуждающийся в особом режиме содержания, отнесенные к таковым заключением историко-культурной экспертизы.

В соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объект археологического наследия — это один из видов объектов культурного наследия, представляющий собой частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах.

Музеи-заповедники — это объекты исторического и культурного наследия, ансамбли или достопримечательные места, на которых устанавливается особый охранный режим использования земельных участков и иных объектов.

5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

6) не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;

7) предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

8) утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ;

9) занятые объектами космической инфраструктуры;

В соответствии с Законом РФ от 20.08.1993 № 5663-1 «О космической деятельности» к объектам космической инфраструктуры относятся космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и обработки информации и другие объекты, предназначенные для обслуживания космической отрасли.

10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» гидротехнические сооружения — это плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения.

11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

(пп. 13 введен Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ)

14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

(пп. 14 введен Федеральным законом от 19.06.2007 № 102-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ)

Первый и второй пояс зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения — это территории, определяемые санитарными правилами и нормами (СанПиН), на которых ограничиваются определенные виды деятельности.

6. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

(в ред. Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ)

7. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые или огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 № 354-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

8. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

(п. 8 введен Федеральным законом от 03.06.2006 № 73-ФЗ; в ред. Федерального закона от 19.06.2007 № 102-ФЗ)

Вывод по статье:

Статья устанавливает перечень земельных участков, оборот которых запрещается или ограничивается. Земельные участки могут быть изъяты из оборота или ограничены в обороте. Изъятые из оборота земельные участки находятся исключительно в федеральной государственной собственности и не предоставляются в пользование гражданам и юридическим лицам. Ограниченные в обороте земельные участки могут находиться во всех трех формах публичной собственности: федеральной, региональной или муниципальной, могут быть предоставлены в пользование гражданам и юридическим лицам, но на праве частной собственности не предоставляются.

Статьи 28–34. Утратили силу

Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Преимущественное право покупки или аренды земельного участка установлено, соответственно, статьями 250 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

На сегодняшний день перечень видов зданий, сооружений, которые находятся в собственности у иностранных лиц и на которые не распространяется правило о преимущественном праве покупки или аренды земельного участка, на котором они расположены, иностранными лицами, Президентом Российской Федерации не установлен.

Вывод по статье:

Статья устанавливает общее правило о том, что при отчуждении недвижимого имущества лицом, не имеющим права собственности на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у приобретателя права собственности на указанное имущество возникает тоже право и на земельный участок, что было у отчуждателя (продавца, дарителя объекта недвижимости и т. п).

Также устанавливается исключение из принципа земельного законодательства, в соответствии с которым закреплено единство судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной. В соответствии с данным исключением собственник недвижимого имущества и земельного участка, им занятого, может распорядиться частью здания или иного объекта недвижимости, без одновременного отчуждения земельного участка, если его выделение в натуре вместе с частью здания невозможно.

Статья 36. Утратила силу

Утратила силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Статья 37. Особенности купли-продажи
земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Государственный кадастровый учет — это деятельность уполномоченных органов государственной власти (полномочиями по государственному кадастровому учету наделена Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)), направленная на систематизацию и учет сведений о недвижимом имуществе (земельных участках) и внесение данных о них в Единый государственный реестр недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в Единый государственный реестр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка: местоположение земельного участка (адрес), категория и вид разрешенного использования, площадь, кадастровый номер и другие.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

По договору мены одна сторона, собственник земельного участка, передает его в собственность другой стороне в обмен на другой земельный участок или иное имущество, не изъятое и не ограниченное в обороте.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Вывод по статье:

В статье предпринята попытка сформулировать основные особенности, связанные с куплей-продажей земельного участка как особого объекта гражданско-правовых сделок. Тем не менее реальная особенность, влияющая на оборот земельных участков, сформулирована только в ч. 1 данной статьи. Требует уточнения тот факт, что правило о необходимости прохождения земельным участком процедуры кадастрового учета распространяется не только на куплю-продажу, но и на все иные сделки с земельным участком. После постановки земельного участка на кадастровый учет он будет идентифицирован как самостоятельный объект гражданских правоотношений, что позволит совершать с ним различные сделки.

Части 2 и 3 указанной статьи дублируют положения гражданского законодательства, закрепляющие общие правила совершения сделок с недвижимым имуществом. Поэтому самостоятельного правового значения в регулировании сделок с земельными участками они не имеют, в связи с чем рассматриваемые нормы часто подвергаются критике в научной литературе.

Статьи 38–39. Утратили силу

Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Глава V.1.
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Статья 39.1. Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

1.1. Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, могут предоставляться на основании решений Правительства Российской Федерации в собственность государственным корпорациям, публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» в качестве имущественного взноса Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. При этом положения настоящей главы не применяются.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 18.03.2020 № 66-ФЗ; в ред. Федерального закона от 22.12.2020 № 435-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 22.12.2020 № 435-ФЗ «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единый заказчик в сфере строительства — публично-правовая компания, созданная путем реорганизации федеральных государственных учреждений, определенных Правительством Российской Федерации, с одновременным сочетанием их преобразования и слияния в целях осуществления функций государственного заказчика и застройщика при обеспечении строительства объектов капитального строительства, которые находятся или будут находиться в государственной собственности Российской Федерации (далее — объекты) и включены в программу деятельности единого заказчика на текущий год и плановый период в сфере осуществления капитальных вложений в объекты капитального строительства.

2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляются основания предоставления земельных участков без проведения торгов.

Статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с предоставлением в аренду, безвозмездное пользование земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 № 206-ФЗ, от 18.12.2018 № 471-ФЗ)

Вывод по статье:

Статья является вводным положением главы Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующей сложный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основаниями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выступают договоры (купли-продажи или аренды) или решения уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельных участков, которые принимаются в случае их предоставления заявителям бесплатно и, соответственно, без проведения земельных торгов. Порядок предоставления в пользование земель лесного фонда регулируется лесным законодательством.

Статья 39.2. Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9–11 настоящего Кодекса (далее — уполномоченный орган).

Вывод по статье:

Уполномоченным на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, выступает исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, наделенный законодательством Российской Федерации полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися, соответственно, в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Если государственная собственность на землю не разграничена (то есть конкретный публичный собственник не определен), то по общему правилу, установленному Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», полномочиями по распоряжению такими земельными участками наделяются органы местного самоуправления. Однако иные правила, устанавливающие исключение из указанной нормы, могут быть закреплены в законодательстве о земле субъектов Российской Федерации, то есть такими полномочиями в соответствии с региональным законом могут наделяться органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

2) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

4) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

5) утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ;

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, сооружений и иной недвижимости имеют исключительное право на приобретение права собственности или аренды на земельные участки, на которых такая недвижимость располагается.

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

В п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается перечень субъектов земельных правоотношений, которым земельные участки предоставляются исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования. Таким лицам земельные участки не могут быть предоставлены в собственность или аренду. Поэтому в данном пункте речь идет о лицах, которые получили право постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и за которыми это право сохраняется, то есть о гражданах.

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

В соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

В соответствии с Федеральным законом от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» основными видами сельскохозяйственных организаций являются сельскохозяйственные кооперативы, то есть организации, созданные сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива.

В Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается ряд оснований, когда земельные участки могут быть предоставлены крестьянским (фермерским) хозяйствам или сельскохозяйственным организациям без проведения торгов, в частности: если земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был выделен в счет земельных долей и использовался по целевому назначению указанными лицами; в случае если указанные сельскохозяйственные производители стали участниками программ государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства и др.

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 336-ФЗ)

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(пп. 11 введен Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» каждый гражданин Российской Федерации имеет право на однократное предоставление в безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного на территории одного из субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного Федерального округа, площадью, не превышающей одного гектара. В безвозмездное пользование такой земельный участок предоставляется сроком на пять лет, по истечении которых гражданин имеет право на приобретение земельного участка в собственность бесплатно либо на заключение договора аренды указанного земельного участка. Если гражданину необходимо приобрести в собственность более одного гектара земли, то он может приобрести земельные участки на основании договора купли-продажи без проведения торгов.

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Вывод по статье:

Статья устанавливает общие правила, касающиеся порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам на основании договора купли-продажи. По общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством их продажи осуществляется на торгах, которые с 2015 года могут проводиться только в форме аукциона. Таким образом, земельный аукцион является приоритетным способом заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из указанного правила предусмотрены исключения, и устанавливаются наиболее общие основания заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения аукциона. Такие основания обуславливаются статусом лица, которому земельный участок предоставляется (как правило, ими являются граждане или некоммерческие организации), и целью его использования (цели, как правило, не связаны с коммерческой деятельностью, за исключением сельскохозяйственного производства).

Статья 39.4. Цена продажи земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

1.1. Цена земельного участка, установленная по результатам проведения торгов, не может быть оспорена отдельно от результатов торгов.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 01.07.2021 № 273-ФЗ)

2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

На сегодняшний день цена земельного участка, находящегося в федеральной собственности, устанавливается Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

В субъектах Российской Федерации исполнительными органами государственной власти принимаются нормативные правовые акты, на основе которых определяется цена земельных участков, находящихся в собственности соответствующего субъекта Российской Федерации, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Кадастровая стоимость земельного участка — стоимость земельного участка, определяемая в установленном законом порядке для целей налогообложения и иных целей.

4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом.

Вывод по статье:

Статья устанавливает принципы определения выкупной цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Их суть сводится к тому, что, если земельный участок продается по результатам земельного аукциона, то его цена определяется на земельном аукционе, за исключением случаев, если аукцион по различным причинам не состоялся. Если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, продается без проведения аукциона, то размер его выкупной цены устанавливается в соответствующих нормативных правовых актах. Кроме того, статья закрепляет положение о том, что иностранные лица могут приобретать земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, исключительно за плату.

Статья 39.5. Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

2) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

Здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения — культовые здания и сооружения, иные объекты, специально предназначенные для богослужений, молитвенных и религиозных собраний, паломничества.

3) земельного участка, образованного в соответствии с проектом межевания территории и являющегося земельным участком общего назначения, расположенным в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, в общую долевую собственность лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах такой территории, пропорционально площади этих участков;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

4) земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

В подп. 6 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет о гражданах, которым земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации.

5) земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта Российской Федерации;

В подп. 7 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет о гражданах, которым земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданах, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации.

6) земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2014 № 487-ФЗ)

Меры социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями — обеспечение жильем граждан за счет средств соответствующих бюджетов.

7) земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

Например, в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность указанных организаций бесплатно.

8) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

9) земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 9 введен Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ)

10) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

(пп. 10 введен Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» земельные участки единого института развития в жилищной сфере предоставляются в собственность бесплатно гражданам, являющимся членами жилищно-строительного кооператива, и самим жилищно-строительным кооперативам.

11) земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(пп. 11 введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 216-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 216-ФЗ «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» фондом выступает российская некоммерческая организация, которая создана в организационно-правовой форме фонда в целях реализации проекта, учредителями которой выступают Правительство Российской Федерации и (или) инициатор проекта.

Вывод по статье:

В статье устанавливаются основные случаи, при которых земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может предоставляться в собственность гражданину или юридическому лицу бесплатно. Перечень таких оснований, названных в указанной статье, не является закрытым. Иные основания могут устанавливаться в федеральных законах и законодательстве о земле субъектов Российской Федерации. Общая тенденция бесплатного предоставления в собственность земельных участков заключается в том, что они предоставляются, как правило, не для предпринимательских целей и некоммерческим организациям.

Право собственности при бесплатном предоставлении земельных участков возникает на основании решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, вынесенного уполномоченным органом исполнительной власти или местного самоуправления в форме постановления или распоряжения.

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;

2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов» среди основных критериев названы: значительное увеличение числа рабочих мест в муниципальном образовании, значительное увеличение налоговых поступлений, помощь гражданам, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций. То есть только при наличии указанных критериев земельные участки могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов.

3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

Аналогичные критерии могут устанавливаться в законодательстве субъектов Российской Федерации.

3.1) земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по завершению строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведения о которых включены в единый реестр проблемных объектов в соответствии с указанным Федеральным законом, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации;

(пп. 3.1 введен Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ; утрачивает силу с 1 января 2022 года)

Речь идет о юридических лицах, которые завершают строительство жилых домов в рамках программ защиты «обманутых дольщиков».

3.2) земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для обеспечения исполнения обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом в отношении такого земельного участка мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника в соответствии с пунктом 1 статьи 2013 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

(пп. 3.2 введен Федеральным законом от 20.04.2021 № 92-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.07.2021 № 273-ФЗ)

3.3) земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 3.3 введен Федеральным законом от 20.04.2021 № 92-ФЗ)

4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 03.08.2018 № 340-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ).

6) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

7) садового или огородного земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

8) ограниченного в обороте земельного участка, являющегося земельным участком общего назначения, расположенного в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, гражданам, являющимся правообладателями садовых или огородных земельных участков в границах такой территории с множественностью лиц на стороне арендатора (в случае, если необходимость предоставления указанного земельного участка таким гражданам предусмотрена решением общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, осуществляющего управление имуществом общего пользования в границах такой территории);

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

8.1) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

В соответствии со ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации на праве хозяйственного ведения имущество предоставляется государственным и муниципальным унитарным предприятиям.

В соответствии со ст. 296 Гражданского кодекса Российской Федерации на праве оперативного управления имущество предоставляется учреждениям и казенным предприятиям.

Право хозяйственного ведения и оперативного управления земельными участками не предусматривается и распространяется только на иные виды имущества.

10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

В п. 2 ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации речь идет о юридических лицах, которым земельные участки предоставляются исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования.

12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

13) земельного участка, образованного в границах территории, лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическому лицу, созданному Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

13.1) — 13.3) утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;

Среди граждан, имеющих право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков, в федеральном законодательстве названы граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, граждане, эвакуированные из зоны отчуждения и переселенные (переселяемые) из зоны отселения. Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства. Иные категории таких граждан могут устанавливаться законами субъектов Российской Федерации.

15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

Статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для указанных целей.

16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее — казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;

В соответствии с Федеральным законом от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» казачьими обществами признаются формы самоорганизации граждан Российской Федерации, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества.

18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;

20) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;

21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;

22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

Форма такого соглашения утверждена Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2010 № 698 «Об утверждении примерной формы соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны».

23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по соглашению частный партнер обязуется создать полностью или частично за счет собственных либо привлеченных средств являющееся объектом соглашения недвижимое имущество и осуществлять эксплуатацию и (или) техническое обслуживание такого имущества, а публичный партнер обязуется предоставить частному партнеру права владения и пользования им для осуществления указанной в соглашении деятельности и обеспечить возникновение права собственности частного партнера на объект недвижимого имущества.

23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;

(пп. 23.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

23.2) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт;

(пп. 23.2 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 365-ФЗ)

24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2009 № 209-ФЗ «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по охотхозяйственному соглашению одна сторона (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) обязуется обеспечить проведение мероприятий по сохранению охотничьих ресурсов и среды их обитания и создание охотничьей инфраструктуры, а другая сторона (орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) обязуется предоставить в аренду на срок, равный сроку действия охотхозяйственного соглашения, земельные участки и лесные участки и право на добычу охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий.

25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;

26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;

Полосы отвода и придорожные полосы автомобильных дорог — территории, непосредственно прилегающие к автомобильным дорогам, ширина которых устанавливается законодательством Российской Федерации и на которых устанавливается особый режим использования земельных участков, в частности, на них запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением объектов дорожной службы, а также зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания владельцев и пассажиров автотранспортных средств.

27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;

29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора пользования рыболовным участком или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 349-ФЗ)

29.1) земельного участка лицу, осуществляющему товарную аквакультуру (товарное рыбоводство) на основании договора пользования рыбоводным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности (далее — договор пользования рыбоводным участком), для указанных целей;

(пп. 29.1 введен Федеральным законом от 27.12.2019 № 502-ФЗ)

30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;

31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 336-ФЗ)

32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;

33) утратил силу. — Федеральный закон от 15.10.2020 № 318-ФЗ;

34) земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 34 введен Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ)

35) земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

(пп. 35 введен Федеральным законом от 23.06.2016 № 221-ФЗ)

36) земельного участка, который находится в собственности субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или государственная собственность на который не разграничена, в целях реализации решения о реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Московскому фонду реновации жилой застройки, созданному субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой в соответствии с указанным Законом, в случае, если на таком земельном участке планируется строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 36 введен Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ)

37) земельного участка, включенного в границы территории инновационного научно-технологического центра, фонду, созданному в соответствии с Федеральным законом «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

(пп. 37 введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 216-ФЗ)

38) земельного участка участнику свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя для реализации договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

(пп. 38 введен Федеральным законом от 25.12.2018 № 485-ФЗ).

39) земельного участка для осуществления лицом, получившим статус резидента Арктической зоны Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации», деятельности, предусмотренной соглашением об осуществлении инвестиционной деятельности в Арктической зоне Российской Федерации.

(пп. 39 введен Федеральным законом от 13.07.2020 № 194-ФЗ)

В соответствии с Федеральным законом «О государственной поддержке предпринимательской деятельности в Арктической зоне Российской Федерации» под Арктической зоной Российской Федерации понимаются сухопутные территории и примыкающие к ним внутренние морские воды Российской Федерации и территориальное море Российской Федерации, участки континентального шельфа Российской Федерации, а также земли и острова, которые в будущем могут быть открыты, не являются территориями иностранных государств, расположены в Северном Ледовитом океане к северу от побережья Российской Федерации до Северного полюса в пределах между меридианом тридцать два градуса четыре минуты тридцать пять секунд восточной долготы от Гринвича, проходящим по восточной стороне Вайда-губы через триангуляционный знак на мысе Кекурский, и меридианом сто шестьдесят восемь градусов сорок девять минут тридцать секунд западной долготы от Гринвича, проходящим по середине пролива, разделяющего острова Ратманова и Крузенштерна группы островов Диомида в Беринговом проливе, на которых в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами устанавливаются меры государственной поддержки предпринимательской деятельности.

40) земельного участка для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(пп. 40 введен Федеральным законом от 22.12.2020 № 435-ФЗ)

41) земельного участка публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для осуществления функций и полномочий, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», если завершение строительства объектов незавершенного строительства (строительство объектов капитального строительства) на земельном участке, переданном (который может быть передан) указанной публично-правовой компании по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», невозможно в связи с наличием ограничений, установленных земельным и иным законодательством Российской Федерации, при подтверждении наличия таких ограничений федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

(пп. 41 введен Федеральным законом от 01.07.2021 № 273-ФЗ)

3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

Пунктами 1 и 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации названы основания досрочного расторжения договора аренды с арендатором земельного участка, связанные с нарушением им норм земельного законодательства, то есть за совершение земельного правонарушения.

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1–30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

6. Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Вывод по статье:

Статья устанавливает общий порядок заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Как и в случае с куплей-продажей таких земельных участков, преимущество устанавливается за торгами, проводимыми в форме аукциона, как приоритетного способа предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Тем не менее в статье закрепляется обширный и незакрытый перечень оснований, когда земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду без проведения аукциона. В самом общем виде такие основания можно классифицировать следующим образом. Право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения земельного аукциона имеют следующие категории землепользователей:

– лица, которые в соответствии с положениями земельного законодательства имеют право на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения земельного аукциона;

– лица в отношении земельных участков, ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации;

– лица в отношении земельных участков, находящихся на территориях, обладающих особым правовым режимом (особых экономических зон, Арктической зоне и т. п.);

– лица для строительства и эксплуатации инфраструктурных объектов, в рамках ранее полученного права пользования земельным участком для реализации инвестиционных проектов.

Важная особенность установлена частью 3 и 4 указанной статьи, в соответствии с которой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет безусловного права преимущественной аренды такого земельного участка, в отличие от арендатора земельного участка, находящегося в частной собственности. В случае окончания срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его арендатор должен вновь участвовать в земельном аукционе, за исключением случаев, указанных в части 4 комментируемой статьи.

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» среди основных принципов указаны: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости и простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния арендаторов, принцип запрета необоснованных предпочтений, принцип учета ограничений прав на земельные участки и другие.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Начальная цена предмета аукциона — цена, с которой начинается старт аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 252-ФЗ)

В подп. 2 ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации названы такие объекты, как обеспечивающие оборону и безопасность, использование атомной энергии, линейные и иные специальные объекты.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу;

(в ред. Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ)

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

(пп. 2.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ)

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

5) – 6) утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

Вывод по статье:

Статья устанавливает общие правила определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Принцип их установления аналогичен правилам определения выкупной цены при продаже таких земельных участков. Так, если договор аренды земельного участка заключается по результатам земельного аукциона, то размер арендной платы формируется на аукционе, если договор аренды заключается без проведения аукциона, то размер арендной платы устанавливается собственником земельного участка, то есть нормативным правовым актом органа исполнительной власти или местного самоуправления.

Статьей устанавливаются определенные гарантии для арендаторов земельных участков, использующих их для обозначенных статьей целей. Размер арендной платы для указанных арендаторов не может превышать ставок по земельному налогу, который рассчитывается в отношении таких земельных участков.

Статья 39.8. Особенности договора аренды
земельного участка , находящегося в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

1. Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.07.2018 № 800 «О проведении рекультивации и консервации земель» рекультивация земель — это мероприятия по предотвращению деградации земель и (или) восстановлению их плодородия посредством приведения земель в состояние, пригодное для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в том числе путем устранения последствий загрязнения почвы, восстановления ее плодородного слоя и создания защитных лесных насаждений.

3. Утратил силу. — Федеральный закон от 03.07.2016 № 334-ФЗ.

4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

5. Утратил силу с 1 января 2019 года. — Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

6–7. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

7.1. В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее — приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, — обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.

(п. 7.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ)

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 реконструкции зданий, сооружений — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;

3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;

4) утратил силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ;

5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;

(в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 30.12.2020 № 49