С. А. Соменков, В. И. Солдатова, Т. В. Богачева

Проблемы правового регулирования оборота недвижимости

Учебное пособие

Под редакцией 
кандидата юридических наук, доцента 
С. А. Соменкова

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2(075.8)

ББК 67.404.1я73

С61

Авторы:
Соменков С. А., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) – гл. 1, 2, 4;
Солдатова В. И., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), государственный советник Российской Федерации 1-го класса – гл. 3, 5;
Богачева Т. В., кандидат юридических наук, доцент – гл. 6.

Рецензенты:
Белицкая А. В., доктор юридических наук, профессор кафедры предпринимательского права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова;
Чекмарева А. В., доктор юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданского процесса Саратовской государственной юридической академии;
Белова Д. А., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

В учебном пособии показано развитие правового регулирования недвижимого имущества, особенности его правового режима в отдельных зарубежных странах, специфика правового режима отдельных видов недвижимых вещей по законодательству Российской Федерации. Рассмотрены также вещные права на недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продажа, аренда недвижимости и договор участия в долевом строительстве.

Законодательство приведено по состоянию на 20 декабря 2022 г.

Для лиц, изучающих гражданско-правовые дисциплины, практикующих юристов и всех интересующихся недвижимым имуществом и проблемами правового регулирования его оборота.

УДК 347.2(075.8)

ББК 67.404.1я73

© Соменков С. А., Солдатова В. И., Богачева Т. В., 2023

© ООО «Проспект», 2023

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ

ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

ВК РФ — Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ

КТМ РФ — Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ

КВВТ РФ — Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ

Федеральный закон № 218-ФЗ — Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений — Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Закон об объектах культурного наследия — Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

Закон о недрах — Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»

Закон о защите конкуренции — Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Закон об участии в долевом строительстве — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 — Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

ГКФ — Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21 марта 1804 г.

ГГУ — Гражданское уложение Германии от 18 августа 1896 г.

ПРЕДИСЛОВИЕ

Учебное пособие «Проблемы правового регулирования оборота недвижимости» подготовлено преподавателями кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) и предназначено для лиц, обучающихся по программам подготовки магистров в сфере частного права. Структура и содержание учебного пособия соответствуют программе дисциплины «Проблемы правового регулирования оборота недвижимости», реализуемой в Московском государственном юридическом университете имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Преподавание данной учебной дисциплины осуществляется в рамках магистерской программы «Частное право» преподавателями кафедры гражданского права.

Авторы учебного пособия уделили внимание дискуссионным вопросам законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. В целях реализации практико-ориентированного подхода к изучению обучающимися учебной дисциплины активно использовались материалы судебной практики, при этом обращалось внимание на встречающиеся в практике различные подходы по конкретным вопросам. Для углубленного теоретического изучения обучающимися учебного материала в каждой главе учебного пособия дается список рекомендуемой научной литературы.

Каждая глава учебного пособия включает контрольные вопросы, которые служат средством оценки знаний обучающихся по каждой теме дисциплины.

Учебное пособие подготовлено с использованием справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

К.ю.н., доцент, доцент кафедры гражданского права
Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА)
С. А. Соменков

Глава 1.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

§ 1. Развитие правового регулирования недвижимого имущества

Правовой режим недвижимого и движимого имущества в Древнем Риме был первоначально очень сходен. Однако римские юристы не могли не учитывать естественных физических отличий между этими видами имущества. И, хотя они не оставили нам глубоко разработанной концепции недвижимого имущества, именно в римском праве зародились особенности правового режима недвижимости, отличающего ее от движимых вещей. Так, в древнейшем источнике римского права, Законах XII таблиц, срок давностного владения, позволявшего приобрести на вещи право собственности, устанавливалась в отношении земельного участка в два года, а в отношении всех других вещей — в один год. В литературе такой выбор сроков давностного владения связывают с системой двухпольного хозяйства¹. При этом самого термина «недвижимое имущество» в Законах XII таблиц еще не было.

С течением времени разграничение недвижимого и движимого имущества совершенствовалось, обретя достаточную определенность в эпоху принципата (27 г. до н. э. — 284 г. н. э.). А в период домината (III–V вв. н. э.) были сформированы правовые механизмы, обеспечивавшие публичный характер сделок с недвижимостью. Римскому праву было известно деление вещей на движимые (res mobiles) и недвижимые (immobiles), которые не допускают перемены места без вреда для их субстанции. К движимым вещам относились, в частности, рабы, различные животные, предметы домашней обстановки и т. п. К недвижимым вещам римские юристы относили землю (solum) и всякую ограниченную ее часть (fundus, praedium), а также недра. При этом, как указывал В. М. Хвостов, все вещи, «органически» связанные с землей, и здания, прочно (с фундаментом) выстроенные на земле, признавались составными частями земли, а не самостоятельными вещами².

В понимании римских юристов, если движимая вещь прочно соединяется с землей, то ее собственником становится тот, кому принадлежит земля согласно правилу superficies solo cedit, что означает «построенное на земельном участке следует за участком». Исходя из этого правила, землевладелец признавался собственником дома, находящегося на его земельном участке, даже если он был построен из материалов, ему не принадлежащих. Деревья и другие растения, в частности зерновые, также считались собственностью землевладельца³.

Римское право также устанавливало различный правовой режим земельных участков в зависимости от их хозяйственного назначения. Как указывал В. А. Краснокутский, «различались praedia urbana — городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и praedia rustica — сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады»⁴. Кроме того, недвижимость в Италии и в провинциях имела различный правовой режим. Недвижимость в Италии относилась к манципируемым вещам⁵. Для отчуждения манципируемых вещей требовалось соблюдение особой символической процедуры: она осуществлялась в присутствии не только сторон сделки, но и пяти свидетелей и весовщика. В рамках этой процедуры покупатель как бы в уплату передавал продавцу вещи слиток меди, который взвешивал весовщик. Провинциальные земли относились к неманципируемым вещам. Неманципируемые вещи отчуждались путем традиции — простой передачи. В литературе отмечается, что «провинциальные земли были собственностью государства и передавались частным лицам лишь во владение»⁶.

Развитие представлений о недвижимом имуществе в Средние века в Европе неразрывно связано с возникновением и развитием феодализма. Основу феодализма составляла феодальная собственность на землю. Большая часть принадлежащей феодалу земли передавалась им в виде наделов в постоянное пользование крестьянам, которые вели на этой земле свое хозяйство и за это несли в пользу феодала различные повинности — феодальную ренту. Такая рента «выступала в трех формах: в форме отработочной ренты (барщина), в форме ренты продуктовой (натуральный оброк) и в форме денежной ренты (денежный оброк)»⁷. Первоначально преобладала отработочная рента, но с развитием феодализма начинает преобладать натуральный оброк, а затем — денежная рента.

Первой формой феодальной земельной собственности, возникшей на ранней стадии развития феодализма в Западной Европе, был аллод. Под ним понималась свободно отчуждаемая индивидуально-семейная земельная собственность⁸. Возникла она у германских племен в захваченных ими провинциях Западной Римской империи в результате раздела завоеванной земли между дружинниками. Поскольку аллод был приобретен владельцем путем личного завоевания, «он стоял в независимом отношении к целому племени или государству и не нес никаких податных обязательств»⁹. С течением времени происходило разложение сельской общины, многие свободные крестьяне разорялись и вынужденно отчуждали свои аллоды в пользу светской и церковной знати, а также в пользу богатых крестьян, которые таким образом становились крупными землевладельцами. В результате развития феодальных отношений в Западной Европе возникла новая форма феодальной земельной собственности — бенефиций. Он давался пожизненно под условием несения его владельцем определенной вассальной службы (как правило, военной) в пользу того феодального сеньора (господина), который этот бенефиций дал¹⁰. В дальнейшем бенефиций превращается в наследственное владение и приобретает черты, свойственные феоду (или лену). Феод представлял собой наследственное владение землей, возлагавшее на его обладателя (феодала) обязанность нести военную службу и выполнять другие вассальные обязанности по отношению к сеньору, наделившему его этим феодом. Между сеньором и вассалом существовали отношения личной зависимости, которые складывались в определенную иерархическую систему, известную как «феодальная лестница». Таким образом, феодальная земельная собственность имела иерархическую структуру.

При этом крестьяне права собственности на землю не имели. Постепенно на первое место выступает требование феодалом денежных выплат от крестьян за пользование земельным участком. В Англии и Франции появляются наследственные крестьянские держания земельных участков, за которые крестьяне (копигольдеры, вилланы) несли определенные повинности перед феодалом. В Германии наследственные крестьянские держания были заменены на краткосрочную аренду земельных участков¹¹.

И в период Средних веков, и позже с развитием капиталистических отношений, в Новое время, эволюция института недвижимости шла по пути развития принципа определенности в отношении недвижимого имущества. Этому способствовали системы инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских народов, системы залоговых или ипотечных книг — у германских. Завершением этого развития является система поземельных книг в Германии. По мере роста значения того или иного вида объектов в гражданском обороте появлялась необходимость в обеспечении в отношении них такой же определенности, какая имелась в отношении недвижимого имущества. Так, к недвижимости стали относить не только земельные участки и строения, но и такие объекты, как плавучие мельницы, а в Италии — картины¹².

В литературе отмечается, что появление в конце XVIII в. в Европе института ипотечной записи (ипотечной книги) было вызвано к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. С. П. Гришаев пишет, что «содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость»¹³.

В России сам термин «недвижимое имущество» появился только в XVIII в. в период правления Петра Первого. Тем не менее различие вещей движимых и недвижимых с точки зрения их физических свойств было известно еще с древнейших времен, и правовой режим их был различен. В Русской Правде (Краткая редакция) существовала норма, направленная на охрану землевладения, — в ст. 34 устанавливался за порчу межевых знаков высокий штраф — 12 гривен¹⁴. В Пространной редакции Русской Правды мы также можем обнаружить нормы, направленные на недопущение порчи межей и межевых знаков и нарушение границ земельных участков, которые дополняют и расширяют положения, содержащийся в ст. 34 Краткой редакции Русской Правды. Это, в частности, ст. 72 и 73 Пространной редакции¹⁵. Можно также отметить ст. 100 Пространной редакции, согласно которой при наследовании в отсутствие завещания родительский дом со всеми связанными с ним хозяйственными помещениями закрепляется за младшим сыном¹⁶.

В 1497 г. Принимается Великокняжеский судебник Ивана Третьего. В нем достаточно много внимания уделяется феодально-земельным отношениям. Так, в ст. 61 Судебника 1497 г. Идет речь о необходимости сооружения изгородей между соприкасающимися землями для того, чтобы избежать потравы скотом посевов. Расходы на постройку изгороди распределялись согласно данной статье поровну между владельцами смежных участков. При этом интересно, что расходы за причинение потравы возлагались не на владельца скота, а на того, чья изгородь оказалась неисправной, из-за чего и произошла потрава. Также в данной статье решался вопрос о том, кто должен делать изгородь в случае, когда пахотная земля граничила с покосами, — статья возлагала эту обязанность на владельца пашни. Статья 62 Судебника 1497 г. устанавливала ответственность за повреждение или уничтожение межевых знаков и запашку чужой земли. При этом строже охранялась феодальная собственность на землю. В ст. 63 предусматривался срок давности по земельным искам, служивший также основой для закрепления прав на земельные участки, т. е. выполнял также и функцию срока приобретательной давности. Характерно, что Судебник 1497 г. устанавливал два разных срока — так, по искам частных лиц срок исковой давности устанавливался в три года, а если иск был направлен на изъятие земельного участка, принадлежащего великому князю, у незаконного владельца, то срок исковой давности увеличивался до шести лет¹⁷.

Царский Судебник 1550 г. содержал ряд положений, пересекавшихся с положениями Судебника 1497 г., дополняя их в некоторых аспектах. Так, ст. 84 Судебника 1550 г. устанавливала сроки давности по земельным искам, аналогичные установленным ст. 63 Судебника 1497 г. Статья 86 Судебника 1550 г. дополняла ст. 61 Судебника 1497 г. санкцией за потраву скотом посева. В ст. 86 указывалось, что ущерб возмещался собственником скота тому лицу, которому принадлежала изгородь, т. е. собственнику посева¹⁸.

К указанному периоду в России сложились две основные формы землевладения — вотчина и поместье. Вотчина представляла собой наследственное владение землей и была известна с глубокой древности. Они делились на несколько видов. По субъекту владения выделялись дворцовые, государственные, церковные, частновладельческие. Также вотчины делились по способу приобретения на родовые, жалованные и купленные¹⁹. Изначально родовые вотчины могли приобретаться и отчуждаться только с согласия всего рода. Как отмечает И. А. Исаев, «к XVI веку родовые права на имущество стали ограничиваться главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования»²⁰. Правила родового выкупа вотчины были закреплены в ст. 85 Судебника 1550 г. При этом данная статья ограничивала круг лиц, которые имели такое право. Из их числа исключались прямые потомки продавца (дети, внуки). Лица, относящиеся к боковой линии родства (братья, племянники), имели такое право, если они не являлись свидетелями при продаже вотчины. Лицо, продавшее вотчину, не имело права принудительного выкупа. Выкупить вотчину можно было только «полюбовно», если «станет тот купец ту вотчину продавать». Право родового выкупа можно было реализовать только в течение сорока лет. Оно не применялось к так называемым купелям, т. е. вновь купленным землям. Данное право распространялось на них только после перехода их к наследникам. Также запрещался выкуп «чужими деньгами», т. е. не для себя, а для другого лица. В таком случае вотчина возвращалась прежнему продавцу «безденежно»²¹. Право родового выкупа сначала распространялось только на вотчины, перешедшие к другим лицам на основании возмездных сделок (купля-продажа, мена, залог). Позднее его распространили и на вотчины, перешедшие по безвозмездным сделкам, таким как дарение и завещание.

Собственниками купленных вотчин являлась семья (муж и жена). Жалованные вотчины исходя из названия предоставлялись в собственность за соответствующие заслуги на основе жалованной грамоты, в которой и определялись правомочия вотчинника. Правовой режим жалованных вотчин был аналогичен купленным²².

Термин «поместье» впервые упоминается в Судебнике 1497 г. Поместье, в отличие от вотчины, представляло собой условное владение землей. Оно жаловалось князем (государем) из его земель лицам, служащим при его дворе (дворянам), при условии несения ими службы. Тем самым они становились помещиками. Поместье фактически играло роль жалования в неденежной форме и отбиралось, когда дворянин покидал службу. Сын помещика, в случае его поступления на службу по достижении пятнадцатилетнего возраста, также допускался к пользованию поместьем до наступления совершеннолетия. Женщины не могли наследовать поместья, но получали от государства землю в качестве пенсионных выплат. Как указывает И. А. Исаев, первоначально их размеры устанавливались произвольно, но с XVI в. стали нормироваться²³.

Очень подробно регламентирован правовой режим поместий и вотчин в Соборном Уложении 1649 г. — первом в истории России систематизированном законе. В Уложении отчетливо заметна тенденция к приравниванию правового режима поместий к режиму вотчин. Характерно, что сначала в Уложении идет гл. XVI о поместьях, а уже следом за ней гл. XVII о вотчинах. Это приравнивание шло по пути предоставления помещикам права распоряжаться землей, чем ранее обладали только вотчинники. Помещик, вышедший в отставку, теперь не терял поместье, а сохранял определенные права на землю. Правда, это было уже не то поместье, которое он получал за службу, а так называемое прожиточное поместье, игравшее роль своеобразной пенсии²⁴.

Как и более старое законодательство, Соборное Уложение 1649 г. много внимания уделяет вопросам охраны права собственности на землю. В ст. 230–235 гл. X устанавливалась ответственность за уничтожение межевых знаков. Хотя, как и ранее, закон строже реагирует на нарушение земельных прав феодалов, чем крестьян, тем не менее допускались земельные споры черносошных крестьян (лично свободные крестьяне, работавшие на государство) с феодалами (ст. 235 гл. X)²⁵.

Важной вехой в развитии института недвижимости в российском законодательстве является указ Петра Первого от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», который в литературе известен также как «Указ о единонаследии». Именно в данном акте впервые появляется термин «недвижимое имущество». Процесс объединения правового режима вотчин и поместий, отмечавшийся нами при рассмотрении Соборного Уложения 1649 г., получил в данном указе логическое завершение. В ст. I указа единым понятием недвижимых вещей охватывались родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, а также дворы и лавки. Упоминание в этой статье дворов и лавок позволяет исследователям считать, что данный акт распространялся не только на дворянство, но и, в частности, на купцов²⁶. Одновременно в той же статье был установлен запрет на продажу и залог недвижимости. Статья II устанавливала запрет дробить недвижимое имущество при передаче его по наследству. Согласно этой статье, все недвижимое имущество можно было завещать только одному из сыновей (отсюда и неофициальное название этого акта — «Указ о единонаследии»). Если же завещания не было, то всю недвижимость получал старший сын. Если у наследодателя не было сыновей, а были только дочери, то данное правило применялось к дочерям. Остальные наследники (как сыновья, так и дочери) получали по наследству только движимое имущество. Если наследодатель был бездетен, он мог завещать недвижимое имущество кому-либо из членов своей семьи, а движимое имущество можно было завещать как родственникам, так и посторонним (ст. III). В случае отсутствия завещания всю недвижимость получал ближайший родственник наследодателя, а движимое имущество делилось в равных долях между остальными родственниками. Смысл данного правила объяснялся в преамбуле этого указа тем, что если недвижимое имущество будет переходить всегда одному сыну, а прочим только движимое, то «государственные доходы будут справнее», а дворянин сможет лучше «льготить подданных, а не разорять». Также указывалось на то, что это будет противодействовать упадку дворянских родов. Остальные наследники, не получившие недвижимого имущества, должны будут согласно указу «хлеба своего искать службою, учением, торгами» и прочим, в чем также Петр видел пользу для государства²⁷. Данный указ был направлен на укрепление имущественного благосостояния дворянства. Однако многие представители господствующего класса остались им недовольны. Если поместное дворянство было заинтересовано в уравнивании правового режима их поместий с вотчинами, то вотчинники от этого ничего не получали. Правило о единонаследии устраивало тех дворян, которые, согласно указу, получали по наследству все недвижимое имущество, но совсем не радовало тех их родственников, которые не получали поместья и были вынуждены самостоятельно зарабатывать себе на жизнь. Также необходимо отметить, что многим дворянам не понравилось введенное указом ограничение свободы распоряжения недвижимостью. Недовольство указом о единонаследии привело к его отмене указом Анны Иоанновны от 17 марта 1731 г. «Об именовании поместий и вотчин недвижимым имением и о разделе оных между детьми по Уложению»²⁸. При этом указ 1731 г. подтвердил равный правовой режим вотчин и поместий и предписал их «именовать равно одно недвижимое имение вотчина».

Развитие промышленности в правление Петра I привело к введению различных ограничений в праве собственности на недвижимое имущество, направленных на стимулирование промышленного производства. В 1719 г. Была учреждена Берг-коллегия, представлявшая собой орган по руководству российской горнорудной промышленностью (см. Указ от 10 декабря 1719 г. «Об учреждении Берг-коллегиума для ведения в оном деле о рудах и минералах»²⁹). С этого года вопросами добычи полезных ископаемых на землях частных лиц стало ведать государство. Таким образом, недра принадлежавшей помещикам земли фактически были переведены под контроль государства, так как добывать полезные ископаемые на этих землях могли и иные лица, уведомив об этом Берг-коллегию. Права собственника земельного участка ограничивались преимущественным перед другими лицами правом на устройство соответствующих заводов по добыче и обработке полезных ископаемых, а если сам собственник эти не хотел или не мог заниматься, то он имел право на получение 1/32 доли от прибыли, полученной другими промышленниками на его земле. Также во всех лесах, находящихся на землях, принадлежащих частным лица, разрешалось рубить для государственных нужд любое дерево, ничего не платя за это владельцу леса. При этом некоторые леса и породы деревьев были объявлены заповедными. Определенные породы деревьев могли использоваться только для государственных нужд³⁰. Кроме того, промышленные предприятия, находившиеся во владении и пользовании частных лиц, считались собственностью государства. Промышленники могли их передать по наследству, но иное распоряжение предприятиями государство осуществляло через свои органы. В литературе отмечается, что государство обладало монополией на приобретение у промышленников ряда продукции и добываемого сырья, а экспорт этой продукции частными лицами осуществлялся через Берг-коллегию и Мануфактур-коллегию³¹.

В правление Екатерины II права дворян на недвижимое имущество еще более расширяются. 21 апреля 1785 г. издается Грамота на права, вольности и преимущества благородного российского дворянства³², известная в литературе как Жалованная грамота дворянству. В ней закрепляется право дворян, являвшихся первым приобретателем имения, свободно им распоряжаться. Наследственным же имением распоряжаться разрешалось в рамках, установленных законами (ст. 22). Грамота закрепляет право дворян покупать деревни (ст. 26), иметь фабрики и заводы в деревнях (ст. 28), иметь, строить или покупать дома в городах (ст. 30). Также дворянам было дано право собственности не только на поверхностный слой принадлежащей им земли, но и на недра и то, что в них находится (ст. 33). В полную собственность дворян переходили леса, растущие в их поместьях (ст. 34). Следует отметить, что установленные ст. 33 и 34 правила являлись отменой установленного в правление Петра I порядка (см. выше) и являлись шагом назад в развитии правового регулирования недвижимого имущества.

Одновременно с Жалованной грамотой дворянству была издана Грамота на права и выгоды городам Российской империи, известная в литературе как Жалованная грамота городам³³. Статья 4 Грамоты гарантировала защиту права собственности горожан на движимое и недвижимое имущество. В соответствии со ст. 9 Грамоты, городскому магистрату предписывалось иметь специальную книгу с описанием «домов, строений, мест и земель городских» под номерами. Данные этой книги должны были быть доступны для любого желающего дать в заем деньги под залог дома или купить либо нанять «дом, строение, место или землю» с тем, чтобы он «давать деньги мог с надежностью». Одновременно эта статья показывает нам, что в собственности горожан могли находиться перечисленные в ней объекты недвижимости. Жалованная грамота городам подтвердила право иностранцев иметь в губернии фабрики, мануфактуры и заводы (ст. 130, 131). Особыми правами обладали так называемые «именитые граждане», перечень которых приводится в ст. 132. Им разрешалось иметь загородные дворы и сады (ст. 134), фабрики, заводы, морские и речные суда (ст. 136).

В начале XIX в. император Александр I издал указ от 12 декабря 1801 г. «О предоставлении купечеству, мещанству и казенным поселянам приобретать покупкою земли»³⁴. Этот указ, не затрагивая основ дворянского землевладения и сохраняя за дворянами монопольное право на владение населенными землями, существенно расширил перечень лиц, которые могли стать собственниками земельных участков. Теперь помимо дворян право покупать землю было предоставлено также купцам, мещанам и всем «городским правом пользующимся», государственным крестьянам, а также крестьянам, отпущенным помещиками на волю, за исключением помещичьих крепостных. Покупать можно было только землю без крестьян. Согласно данному указу, собственник земельного участка получал в свое владение не только все, что находится на его поверхности, но и в недрах. В вопросе о недрах это указ явно следовал в русле того подхода, который утвердился в правление Екатерины II и был закреплен в Жалованной грамоте дворянству.

В 1848 г. крепостным крестьянам было предоставлено право приобретать в собственность недвижимое имущество. 3 марта 1848 г. был издан указ императора Николая I «О предоставлении крестьянам помещичьим и крепостным людям покупать и приобретать в собственность земли, дома, лавки и недвижимое имущество»³⁵. Указ разрешал покупать крепостным практически любую недвижимость, кроме населенных имений. Однако приобретать и отчуждать такую недвижимость крепостные могли «не иначе как с согласия своих помещиков, надлежащим образом удостоверенного и, до совершения акта приобретения или отчуждения, в присутственном месте предъявленного».

Крестьянская реформа 1861 г. привела не только к освобождению крестьян от крепостной зависимости, но и знаменовала окончательный переход от феодализма к капиталистическому строю в России. В рамках этой реформы было издано «Положение о выкупе крестьянами, вышедшими из крепостной зависимости, их усадебной оседлости и о содействии правительства к приобретению сими крестьянами в собственность полевых угодий»³⁶. Несмотря на всю противоречивость реформы 1861 г., в результате выкупных операций крестьяне превратились в самостоятельных собственников земельных угодий, что привело к ликвидации системы феодальных отношений в деревне.

Взимание с крестьян выкупных платежей за надельные земли было отменено Высочайшим манифестом от 3 ноября 1905 г. Согласно ему взимание с крестьян выкупных платежей за надельные земли было отменено с 1 января 1907 г. С этого срока эти земли освобождались от лежащих на них ограничений, и крестьяне приобрели право свободного выхода из общины с приобретением права частной собственности на надельные крестьянские земли (см. Указ Правительствующему сенату «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования»³⁷).

Несмотря на активное использование термина «недвижимое имущество» в дореволюционном российском законодательстве, легального определения данного понятия и указания на критерии отнесения имущества к недвижимому оно не содержало. В т. X Свода Законов Российской Империи (далее — т. X СЗ РИ) констатировалось, что имущество может быть как недвижимым, так и движимым. При этом недвижимое имущество определялось путем перечисления его отдельных объектов. Недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 383, 384 т. X СЗ РИ). Интересно, что, в отличие от современного законодательства, морские и речные суда в Российской империи относились к движимому имуществу (ст. 401 т. X СЗ РИ).

При этом в юридической науке того времени уже сложилось достаточно четкое понимание критериев деления вещей на движимые и недвижимые. Так, Н. К. Ренненкампф писал: «Разделение вещей на движимые и недвижимые (res mobiles et immobiles) основано на положении их в природе: к первым принадлежат земля и все те предметы, которые не могут быть отделены от земли и перенесены без повреждения их существа и назначения; к движимым принадлежат все прочие вещи, не имеющие указанных условий. Юридическое деление вещей на движимые и недвижимые, хотя вытекает из самой природы, может, однако, иногда не совпадать с физическою подвижностью вещей, законодатель в обоих случаях и целях может подчинить и движимые вещи юридическим условиям недвижимости. Различие вещей движимых и недвижимых оказывает существенное влияние на способы укрепления, оборота прав, защиты против нарушения, на порядок наследования»³⁸.

В проекте Гражданского Уложения, так и не ставшего законом, в ст. 32 была предпринята попытка закрепить отнесение вещей к числу недвижимых на основе критерия прочной связи с землей — так, недвижимыми имуществами признавались «земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины».

Земли делились на населенные и ненаселенные (ст. 385 т. X СЗ РИ). Как указывалось в литературе того времени, «населенными имениями признаются те, в которых еще существуют обязательные отношения крестьян к помещику. С прекращением этих же последних должно прекратиться и значение населенного имения»³⁹. Довольно много внимания уделялось так называемым принадлежностям недвижимого имущества. Так, находящиеся на населенных землях церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы плотины и гати считались принадлежностями соответствующих населенных земель. Реки, озера, пруды, болота, дороги, недра и находящиеся в них полезные ископаемые считались принадлежностями соответствующих земель (как населенных, так и ненаселенных). Принадлежностями фабрик и заводов признавались различные вещи (как недвижимые, так и движимые), входящие в его состав (что созвучно современному понятию предприятия, закрепленному в ст. 132 ГК РФ), — «все заводские построения, посуда и инструменты, земли, леса, покосы, руды, соляные рассолы, трубы и все вещества ископаемые». В качестве принадлежностей домов рассматривались их части, составлявшие внутреннюю и наружную отделку, и те украшения, которые невозможно отделить от здания без повреждения, в частности «мраморные, красного дерева и другого рода полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т. п.» (см. ст. 386–389 т. X СЗ РИ).

Законодательством был установлен особый порядок оборота недвижимости. Так, согласно ст. 1417 т. X СЗ РИ, продажа любого недвижимого имущества совершалась посредством купчих крепостей. В соответствии со ст. 1420 т. X СЗ РИ купчая крепость «совершается нотариальным порядком и обращается в акт крепостной через утверждение ее Старшим Нотариусом».

После Октябрьской революции 1917 г. советская власть, исходя из своих идеологических установок, начинает постепенный процесс выведения недвижимого имущества из оборота. При этом на первых порах недвижимое имущество в законодательстве еще упоминалось. Принятый II Всероссийским съездом Советов 27 октября 1917 г. «Декрет о земле»⁴⁰ провозгласил незамедлительную отмену без выкупа помещичьей собственности на землю. Помещичьи имения конфисковывались. При этом в декрете подчеркивалось, что земли рядовых крестьян и рядовых казаков не конфискуются. В «Крестьянском наказе о земле», являвшимся составной частью этого декрета, были указаны меры, направленные на решение земельного вопроса, среди которых на первом месте стояла отмена права частной собственности на землю и обращение ее во всенародное достояние. Предлагалось также установить, что все недра земли, содержащиеся в них полезные ископаемые, а также «леса и воды, имеющие общегосударственное значение, переходят в исключительное пользование государства». Эти предложения в дальнейшем будут реализованы в советском законодательстве.

Декрет СНК РСФСР от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»⁴¹ приостановил ввиду предстоящего обобществления городской земли с 18 декабря 1917 г. «какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу и т. п. всех недвижимостей и земель в городах».

Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»⁴² отменил право частной собственности «на все без исключения участки, как застроенные, так и не застроенные, как принадлежащие частным лицам и промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, находящиеся в пределах всех городских поселений» (ст. 1). Согласно ст. 2 данного декрета в городских поселениях с числом жителей свыше десяти тысяч отменялось право частной собственности «на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имеют стоимость или доходность свыше предела, установленного органами местной власти». Все городские земли и строения, которые изымались из частной собственности, передавались в распоряжение органов местной власти (ст. 5). Бывшие собственники недвижимости уравнивались во всех отношениях с прочими нанимателями и были обязаны на одинаковых с ними основаниях вносить наемную плату за занимаемые ими помещения (ст. 10). Интересно, что, несмотря на антибуржуазный характер этого декрета, органам местной власти ст. 7 было предоставлено право «отводить частным лицам земли для возведения на них зданий под промышленные предприятия на условиях, установленных местной властью».

Окончательно отказ от деления вещей на недвижимые и движимые произошел с принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР⁴³. Согласно ст. 21 этого кодекса земля объявлялась достоянием государства и не могла быть предметом частного оборота. Владение землей допускалось только на правах пользования. При этом в примечании к данной статье указывалось, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Статья 53 кодекса указывала на то, что земля находится исключительно в собственности государства. Также в государственной собственности находились недра, леса, воды, железные дороги общего пользования. Строения, торговые и промышленные предприятия могли находиться в частной собственности (ст. 54, 55). При этом недвижимым имуществом указанные объекты, разумеется, не признавались.

Судебная практика также в целом придерживалась этого подхода законодателя. Так, Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении от 24 июня 1925 г. «О презумпции (предложении) права собственности государства на спорное имущество», отмечая ошибку Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда РСФСР, подчеркнул, что «в нашем законе нет деления имущества на движимое и недвижимое»⁴⁴.

Советская наука гражданского права в начале 1920-х гг. вслед за законодателем и судебной практикой отказалась от деления вещей на движимые и недвижимые. Сама концепция недвижимости рассматривалась как буржуазная и не имеющая практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью⁴⁵.

Несмотря на отказ от юридического деления вещей на недвижимые и движимые, объективные различия между ними все равно сохранялись, что приходилось отражать в законодательстве. Так, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.⁴⁶ (далее — ГК РСФСР 1964 г.) выделялось право личной собственности на жилой дом (ст. 106). Существовали и особенности правового регулирования оборота такого имущества — так, выделялся договор купли-продажи жилого дома (ст. 238). Особые требования предъявлялись к форме такого договора — так, согласно ст. 239 ГК РСФСР 1964 г. договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Также особым образом регулировалась купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. 253).

Так как законодатель вынужден был избегать таких терминов, как «недвижимость» или «недвижимое имущество», это создавало определенные сложности. Как отмечает С. П. Гришаев, «законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова “жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков” были теми заменителями термина “недвижимость”, которыми приходилось оперировать»⁴⁷.

При этом в законодательстве изредка упоминалось недвижимое имущество, несмотря на отсутствие такого понятия в ГК РСФСР 1964 г. Такие упоминания можно встретить даже в отдельных нормативных актах 1920–30-х гг. Так, в «Инструкции об операциях и представительствах иностранных фирм в Р.С.Ф.С.Р. и союзных с нею республиках»⁴⁸ в п. 11 указывалось: «Фирма отвечает за свою деятельность в Р.С.Ф.С.Р. и союзных с ней республиках всем движимым и недвижимым имуществом, где-бы таковое не находилось».

В Постановлении СНК СССР от 7 октября 1931 г. № 836⁴⁹ можно встретить указание на право треста «Арктикуголь» «приобретать, отчуждать, принимать в залог и закладывать всякого рода недвижимое имущество для надобностей треста» (п. 2 § 2 Устава треста).

Встречаются такие упоминания и в законодательстве 1970–80-х гг. Так, в Постановлении Совмина СССР от 26 октября 1987 г. № 1200 «Вопросы Советского детского фонда имени В. И. Ленина»⁵⁰ в п. 1 указывалось на то, что средства фонда образуются, в частности, за счет «поступлений от зарубежных фондов и отдельных лиц в виде денежных средств, материальных и культурных ценностей и недвижимого имущества». Аналогичное положение есть в п. 1 Постановления Совмина СССР от 15 октября 1988 г. № 1193 «Вопросы Советского фонда милосердия и здоровья»⁵¹.

В Постановлении Совмина СССР от 16 июня 1990 г. № 582 «О совершенствовании деятельности Страхового акционерного общества СССР “Ингосстрах”»⁵² было указано в п. 3, что Ингосстрах имеет, в частности, право «приобретать и арендовать за границей движимое и недвижимое имущество, необходимое для осуществления своей уставной деятельности».

В «Положении о Всесоюзном объединении по оперативному обмену продукцией между СССР и странами — членами СЭВ (Внешпромтехобмене) при Госснабе СССР»⁵³ в подп. «г» п. 5 Внешпромтехобмену предоставлялось право «в установленном порядке арендовать помещения и приобретать всякого рода движимое и недвижимое имущество, необходимые для осуществления деятельности Объединения».

Следует отметить, что в приведенных примерах упоминания недвижимого имущества вряд ли были случайно допущенными ошибками и, судя по всему, были сделаны целенаправленно, учитывая, что упомянутым организациям предоставлялась возможность вступать в отношения, осложненные иностранным элементом, а зарубежное законодательство зачастую оперирует термином «недвижимое имущество». В некоторых случаях данный термин применялся, когда, очевидно, не было возможности как-то иначе определить соответствующее имущество. Так, в Постановлении Совмина СССР от 24 сентября 1987 г. № 1101 «О комплексной реконструкции и застройке в период до 2000 года исторически сложившегося центра г. Москвы»⁵⁴ в п. 3 упомянуты «недвижимые памятники истории и культуры».

Возврат к делению вещей на движимые и недвижимые с определением особенностей их правового режима произошел в 1990 г. В Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» в п. 3 ст. 7 были закреплены особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения. При этом данный закон никак не определял недвижимое имущество, не давал критериев его отграничения от движимого.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик⁵⁵ (далее — Основы), принятые в 1991 г., уже дали близкое к современному и базирующиеся на достижениях российской дореволюционной науки гражданского права понятие недвижимости. Основы указывали на критерии разграничения движимого и недвижимого имущества — п. 2 ст. 4 относил к недвижимому имуществу земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом допускалась возможность отнесения законодательными актами к недвижимому и иного имущества. Прочность связи с землей понималась как невозможность перемещения соответствующего имущества без несоразмерного ущерба его назначению. Также Основы предусматривали возможность приобретения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности (п. 3 ст. 50), для чего требовалось добросовестно, открыто и непрерывно владеть им как своим собственным не менее пятнадцати лет. Статья 64 Основ, посвященная месту исполнения обязательства, определила, что по обязательству передать недвижимое имущество исполнение должно быть произведено в месте нахождения имущества. Также недвижимое имущество упоминается в коллизионных нормах Основ.

§ 2. Особенности правового режима недвижимости во Франции, Германии, Англии, США

Гражданский кодекс Франции⁵⁶ провозглашает, что «все имущество является движимым либо недвижимым» (ст. 516 ГКФ). При этом согласно ст. 517 ГКФ имущество является недвижимым

1) или по своей природе,

2) или по своему назначению,

3) или в силу предмета, к которому оно относится.

По своей природе являются недвижимым имуществом земельные участки и строения (ст. 518 ГКФ). К этой же категории относятся ветряные и водяные мельницы, укрепленные на сваях и составляющие часть строения (ст. 519 ГКФ). Водопроводные трубы являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, к которому они прикреплены (ст. 523 ГКФ).

ГКФ признает недвижимым имуществом урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (ст. 520). Но если зерновые культуры скошены, а плоды сняты, даже если они и не убраны, т. е. ими утрачена связь с земельным участком, они считаются движимым имуществом. Сходный подход применяется в отношении леса — согласно ст. 521 ГКФ «вырубающийся в обычном порядке мелкий или строевой лес, разделенный на лесосеки, становится движимым имуществом лишь по мере того, как деревья срубают».

Своеобразно решен в ГКФ вопрос относительно правового режима арендуемых сельскохозяйственных животных. Согласно ст. 522 ГКФ животные, которых собственник земельного участка передает фермеру или испольщику для разведения, считаются недвижимым имуществом в той мере, в какой они остаются закрепленными за земельным участком в силу соглашения. Однако те животные, которых собственник передает внаем лицу, не являющемуся фермером или испольщиком, относятся к движимому имуществу.

По своему назначению являются недвижимым имуществом различные животные и предметы, помещенные собственником на земельном участке для его обслуживания и ведения на нем хозяйства (ст. 524 ГКФ): сельскохозяйственные животные, сельскохозяйственный инвентарь, семенной материал, переданный фермерам или арендаторам-испольщикам, голуби в голубятнях, кролики в садках, ульи, рыба в водоемах, прессы для изготовления вина, котлы, перегонные аппараты, чаны и бочки, инвентарь, необходимый для эксплуатации кузнечных мастерских, бумажных фабрик и иных производственных предприятий, солома и удобрения. В отрыве от соответствующего земельного участка все эти объекты являются, безусловно, движимым имуществом.

Кроме того, французское законодательство решает вопрос о правовом режиме движимых вещей, прикрепленных к недвижимым. Согласно той же ст. 524 ГКФ являются недвижимым имуществом в силу своего назначения все движимые предметы, которые собственник навсегда прикрепил к земельному участку. В ст. 525 ГКФ разъясняется, что следует понимать под прикреплением движимого имущества навсегда к земельному участку или зданию. Здесь решающее значение имеет способ соединения вещей. Считается, что движимые предметы прикреплены собственником к своему земельному участку или зданию навсегда и тем самым становятся частью недвижимого имущества, если для их соединения использовались материалы, не допускающие возможности свободного отсоединения скрепленных вещей, такие как гипс, известь или цемент, либо отделение невозможно без разрушения или повреждения либо движимых, либо недвижимых вещей.

Та же статья ГКФ допускает признание частью недвижимого имущества зеркал, картин и статуй. Зеркала в жилом помещении считаются прикрепленными к нему навсегда, если рама, в которую они вставлены, составляет единое целое с деревянной обшивкой стен. Аналогичным образом решается вопрос относительно картин и иных украшений. Несколько иначе решается вопрос относительно статуй — они «являются недвижимым имуществом, когда помещены в специально сделанную для них нишу, даже если они могут быть изъяты без разрушений или повреждений». Разумеется, несмотря на использованную в ГКФ формулировку, статуя не становится самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой часть соответствующего помещения, где она расположена.

Для французского законодательства характерно признание недвижимым имуществом некоторых ограниченных вещных прав на недвижимость, а именно узуфрукта и сервитута, в силу предмета, к которому они относятся. Также к этой категории недвижимого имущества закон относит право на иски об истребовании недвижимого имущества (ст. 526 ГКФ).

В Германии в качестве недвижимого имущества понимаются в первую очередь земельные участки. Немецкие правоведы отмечают, что «земельный участок как для отдельного индивида, так и для социума представляет собой основу «недвижимости» в смысле базиса человеческого существования»⁵⁷. Также к недвижимости § 94 Гражданского уложения Германии⁵⁸ (далее — ГГУ) относит существенные составные части земельного участка — это «вещи, прочно связанные с землей и почвой, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой». К этой же категории относятся семена с момента посева и растения — с момента их посадки на соответствующем земельном участке. К существенным составным частям строения, в свою очередь, относятся вещи, которые включены в него для его возведения. Также составными частями земельного участка и, соответственно, недвижимостью признаются права, связанные с правом собственности на земельный участок, его составными частями (§ 96 ГГУ).

Вещи, связанные с землей и почвой лишь для временных целей (временно присоединенные вещи), не относятся к составным частям земельного участка (§ 95 ГГУ) и являются, соответственно, движимым имуществом. К составным частям земельного участка также не относятся строение или иной объект, возведенные на земельном участке уполномоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок.

В Англии и в большей части штатов США в отличие от континентальной Европы используется особая классификация вещей. В англо-американской судебной практике термины «движимое имущество» (movable) и «недвижимое имущество» (inmovable) используются применительно к отношениям, осложненным «иностранным элементом», входящим в сферу регулирования международного частного права. Но во внутренних отношениях эта классификация не применяется⁵⁹.

Наиболее близким аналогом недвижимости, как она понимается в романо-германском праве, в английском праве является реальное имущество (rеаl ргореrtу). К нему относятся земля и имеющие с ней существенную связь объекты, такие как здания, урожай на корню, скот на закрытой ферме⁶⁰. Прочее имущество, которое не соответствует признакам реального, является личным или персональным (personal property), которое можно рассматривать как аналог движимого имущества. Такое деление связано с различными формами исковой защиты, которые могут быть применены в случае нарушения прав на соответствующее имущество. При нарушении прав на реальное имущество предъявляется иск о восстановлении владения (реальный иск), если же нарушены права на персональное имущество, применяется персональный иск, преследующий цель получения денежной компенсации⁶¹.

В научной литературе отмечается, что по английскому Закону о собственности 1925 г. собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности все, что находится под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка. При этом для добычи полезных ископаемых на данном участке нужна лицензия. Также собственник земельного участка не вправе ограничивать воздушное движение над своим участком — закон предусматривает право свободного пролета⁶².

Законодательство всех штатов США рассматривает землю как основу недвижимого имущества. Понятие земли охватывает как почвенный слой, так и все прочно связанные с землей объекты естественного и искусственного происхождения⁶³. Также к недвижимости относится растительность, не требующая ежегодной сельскохозяйственной обработки, такая как деревья, кустарники, многолетние травы, и обобщенно именуемая fructus naturals. Те же сельскохозяйственные растения, которые ежегодно извлекаются из земли, являются движимым имуществом. Как отмечается в литературе, в США выделяются три компонента недвижимого имущества: собственно земля, растительность и принадлежности к земле (fixtures)⁶⁴.

Определенным своеобразием отличается законодательство штата Калифорния. Как отмечает В. В. Чубаров, это один из немногих штатов США, где был разработан и принят Гражданский кодекс⁶⁵. Согласно § 657 ГК Калифорнии имущество делится на два вида: реальное, или недвижимое и личное, или движимое⁶⁶. К недвижимому имуществу Кодекс относит, во-первых, землю; во-вторых, то, что прикреплено к земле; в-третьих, то, что следует вместе с землей или считается ее принадлежностью; в-четвертых, то, что считается недвижимым согласно закону. То, что можно отделить от земли в целях продажи — плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже, — все это считается товарами и подпадает под действие норм данного Кодекса, которые регулируют продажу товаров (§ 658 ГК Калифорнии).

В § 659 ГК Калифорнии земля определяется как твердая часть суши «независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся над ней или в ней свободное или занятое пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства».

Также ГК Калифорнии раскрывает, что означает прикрепление к земле. Согласно § 660 «вещь считается прикрепленной к земле, если она связана с ней корнями, — деревья, виноградные лозы, кустарники; либо вкопана в нее как, например, стены; либо постоянно покоится на ней, как, например, строения, или посредством цемента, глины, гвоздей, болтов или шурупов постоянно прикреплена к тому, что стоит неподвижно». Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи — здесь Кодекс использует формулировку, аналогичную приведенной в § 658 (см. выше).

Принадлежностями земли, которые также относятся к недвижимому имуществу, являются вещи, которые правомерно используются в целях улучшения самой земли. К их числу § 662 ГК Калифорнии относит, в частности, «дороги, текущие воды, проход для света, воздуха или тепла с данного земельного участка или через участок другого лица».

Как отмечается в литературе, «причисление вещи к категории недвижимости имеет большое юридико-практическое значение в силу следующих причин: 1) сделки с недвижимым имуществом подлежат регулированию в более формализованной форме (так, они всегда оформляются только в письменной форме); 2) при передаче земельного участка передается все, что с ним неразрывно связано; 3) в зарубежных правовых системах сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации»⁶⁷.

Применительно к регистрации следует обратить внимание на то, что существующие в мире системы регистрации делятся на две группы. Одну из них составляют так называемые титульные системы регистрации, предусматривающие регистрацию прав на недвижимое имущество, а другая группа известна как актовые системы регистрации, предусматривающие регистрацию сделок с недвижимым имуществом⁶⁸.

Наибольшее распространение получила титульная система регистрации. Государство в рамках этой системы действует активно, детально регламентируя деятельность регистрационных органов, статус которых зачастую приравнивается к судебному, и гарантирует верность зарегистрированных прав и обременений. В США получила распространение актовая система регистрации. Для этой системы характерна пассивная роль государства, которая ограничивается лишь тем, что соответствующие органы исполнительной власти ведут учет договоров, представляемых для регистрации. При этом такая регистрация не является обязательной. Государство не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Чтобы получить такие гарантии, приходится прибегать к услуге страхования титула. Для этого участники сделок заключают договоры с компаниями, которые исследуют историю сделок, совершавшихся в отношении данного объекта недвижимости в течение 30–70 лет (глубина исследования определяется законодательством соответствующего штата). На основании проведенного анализа компания дает гарантию чистоты титула. При этом компания берет на себя обязательство возместить страхователю титула ущерб в случае, если в дальнейшем выявятся нарушения в прошлом чистоты титула. Как следствие, такая система регистрации оказывается существенно дороже для участников сделки⁶⁹.

Следует учитывать, что в каждой стране есть свои национальные особенности регистрации. Так, в Германии права на недвижимое имущество регистрируются в поземельных книгах, которые ведутся судами по месту нахождения недвижимого имущества⁷⁰. Германское законодательство предусматривает, что для передачи права собственности на земельный участок, его обременения правом, а также для передачи или обременения такого права необходимо заключить соглашение между правомочным лицом и другой стороной об изменениях в правах и внести изменения в поземельную книгу (§ 873 ГГУ). Для прекращения права на земельный участок требуется заявление правомочного лица об отказе от права и погашение записи о праве в поземельной книге (§ 875 ГГУ).

Нотариус, заявитель, собственники и другие заинтересованные лица уведомляются о каждом факте регистрации. Любые лица, имеющие законные интересы, имеют право ознакомиться с записями в поземельной книге. В этом находит свое проявление принцип гласности регистрации⁷¹.

В ГГУ закреплена презумпция, согласно которой предполагается, что право принадлежит тому лицу, в пользу которого оно зарегистрировано в поземельной книге. Если же зарегистрированное в поземельной книге право аннулировано, то предполагается, что этого права не существует (§ 891). Также германское законодательство закрепляет принцип публичного доверия к поземельной книге (§ 892 ГГУ), согласно которому содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право. Исключение составляют случаи, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю. В том случае, когда для приобретения права требуется регистрация, определяющим в отношении осведомленности приобретателя считается время подачи заявления о регистрации либо время заключения соглашения, если соглашение, необходимое в соответствии с § 873 ГГУ (см. выше), будет заключено позднее.

Французское законодательство исходит из необходимости регистрировать в поземельной книге сделки об установлении или передаче вещных прав на недвижимость. Для французской системы регистрации характерно то, что предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы, которые должны быть нотариально удостоверены. При этом регистрация таких документов не является обязательной за некоторыми изъятиями. При проведении регистрации не контролируется действительность регистрируемых актов. Поэтому регистрация не устанавливает права, а лишь подтверждает их⁷².

Запись в поземельной книге не рассматривается в качестве основания возникновения права собственности в связи с тем, что таким основанием является договор. Однако для лица, не зарегистрировавшего свое право собственности, это порождает невозможность доказывать свое право собственности в споре с третьими лицами⁷³. С. П. Гришаев отмечает, что «для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть которой состоит в том, что поземельная книга (реестр прав) ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам»⁷⁴.

В Англии в XIX–XX вв. было принято три закона (1897, 1925 и 1975 гг.), регулирующих поземельную регистрацию. Согласно английскому законодательству, договор о продаже или ином акте отчуждения реального (т. е. недвижимого) имущества сам по себе не порождает перехода права собственности. Специальные конторы проверяют законность сделки и осуществляют регистрацию. До этого момента к отношениям сторон сделки применяются нормы о доверительной собственности⁷⁵.

В США законодательство отдельных штатов устанавливает собственные правила о регистрации. Акты о передаче вещных прав должны оформляться письменно, а также соответствовать некоторым другим требованиям, установленным законодательством. Требуется составление документа «за печатью», который подтверждается нотариусом или другим должностным лицом. Законодательство ряда штатов предусматривает регистрацию документов «за печатью», залоговых актов и т. д⁷⁶.

§ 3. Понятие недвижимости в российском гражданском праве

Недвижимое имущество играет очень большую роль в жизни и деятельности не только частных лиц, но и всего общества в целом, что и предопределяет необходимость специального правового регулирования отношений, связанных с владением недвижимым имуществом и его оборотом. И. А. Покровский в своем знаменитом труде «Основные проблемы гражданского права» отмечал «общественное, общенациональное значение недвижимости»⁷⁷. Ученый писал: «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она — место для ее жизни, она в подлинном смысле “дом” нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования. Вследствие этого естественно, что положение недвижимости не может быть в такой же степени предоставлено частному определению, как положение движимости, и что она должна быть в большей мере подчинена некоторому общему, публично-правовому режиму»⁷⁸. На эти же аспекты обращал внимание и Д. И. Мейер: «Поземельные участки, принадлежащие по праву собственности частным лицам, в то же время составляют части государственной территории […] И оттого господство частного лица по необходимости подвергается некоторым ограничениям: нельзя же допустить, чтобы частное лицо неограниченно господствовало над частью территории, тогда как территория имеет значение для всего государства»⁷⁹. Иллюстрируя эту мысль, Д. И. Мейер говорит о недопустимости ситуации, когда собственник земельного участка мог бы запретить сооружение железной дороги или воспрепятствовать судоходству по реке. «Государство, — пишет он, — не может допустить безусловного господства отдельного лица над предметами, необходимыми для общего блага»⁸⁰.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)»⁸¹.

Таким образом, первая группа недвижимых вещей (вещи, недвижимые в силу своих природных свойств) включает в себя две составляющие:

а) объекты, имеющие естественное происхождение (земельные участки, участки недр);

б) объекты, имеющие искусственное происхождение (созданные человеком), прочно связанные с землей. Сюда относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Объекты недвижимости могут возникать как путем создания в результате строительства, так и путем образования в результате либо раздела исходной недвижимой вещи, либо объединения исходных недвижимых вещей⁸². Согласно ст. 141.5 ГК РФ законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. Например, образование земельного участка путем раздела исходного земельного участка или объединения исходных земельных участков возможно при соблюдении определенных градостроительными регламентами предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков (см. ст. 11.9 ЗК РФ).

Если в отношении исходной недвижимой вещи были установлены обременения, они по общему правилу сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей. Иное может быть определено ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение.

Все объекты первой группы объединяет физическая неподвижность, выражающаяся в том, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов невозможно. На этот же признак обращали внимание и дореволюционные российские цивилисты, хотя законодательство того периода его не выделяло. Так, Л. А. Кассо давал такое определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество, в противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано»⁸³. Г. Ф. Шершеневич писал, что «движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности»⁸⁴.

Несоответствие объекта указанным критериям влечет непризнание его недвижимым имуществом. Так, при рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом отсутствующим было установлено, что «на земельном участке расположен сборно-разборный некапитальный объект, представляющий собой щитовое деревянное сооружение без прочного закрепления к основанию, установленное на металлических конструкциях. Щитовое сооружение размерами 5 × 6 м, каркасное из деревянного бруса, обшитого листами OSB, состоит из двух скрепленных между собой частей размерами 2,5 × 6 м. Имеется возможность демонтажа, разбора и перемещения объекта без нанесения ущерба конструкциям. Обследуемый объект не подключен к инженерной инфраструктуре, в том числе к канализации, водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению. Отсутствуют инженерная инфраструктура, канализация, водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, естественная вентиляция, котел (печь), выгребная яма (септик), скважина (колодец)». Суд пришел к выводу, что возведенное истцом на земельном участке строение не является объектом капитального строительства и пригодным для проживания жилым домом⁸⁵. Из данного примера видно, что решающее значение в непризнании данного сооружения недвижимым имуществом сыграло отсутствие у него признаков объекта капитального строительства и прочной связи с землей, на что, в частности, указывает отсутствие подключения к инженерной инфраструктуре.

Необходимо учитывать, что, если у строения нет коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), это не мешает признать его недвижимостью, при наличии прочной связи с грунтом⁸⁶.

В судебной практике есть некоторые разногласия по поводу соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства». Понятие объекта капитального строительства дано в п. 10 ст. 1 ГрК РФ. Согласно действующей редакции этого пункта, объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Понятие некапитальных строений, сооружений раскрывается в п. 10.2 той же статьи ГрК РФ. Согласно ему это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В целом критерии разграничения объектов капитального строительства и некапитальных строений, сооружений сходны с критериями разграничения недвижимых и движимых вещей. Очевидно, вследствие этого Верховный Суд РФ в 2008 г. пришел к выводу, что понятие «объект недвижимости» тождественно понятию «объект капитального строительства»⁸⁷.

Другая позиция судов сводится к тому, что понятие «объект недвижимости» не тождественно понятию «объект капитального строительства». Так, при рассмотрении конкретного спора суд указал, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому им нельзя подменять правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иные отраслевую принадлежность, объем и содержание. Суть дела в следующем. Центробанк РФ обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа управления Росреестра в государственной регистрации права на сооружение — ограждение и обязании провести государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на это ограждение. Суды, рассматривавшие этот спор, поддержали это требование. По мнению судов, ограждение является объектом капитального строительства вспомогательного назначения, что предполагает его отнесение к категории недвижимого имущества. Президиум ВАС РФ не согласился с судами нижестоящих инстанций и отметил, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества», имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание. Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных соответствующими нормами ГК РФ. В имеющемся в материалах дела техническом заключении указано, что ограждение является объектом благоустройства, устроено из профнастила по бетонному фундаменту на естественном основании. Функциональное назначение ограждения позволяет квалифицировать его в качестве строения вспомогательного использования. Из установленных судами обстоятельств следует, что ограждение находится на земельном участке, предоставленном Центробанку на праве постоянного (бессрочного) пользования. Данное сооружение необходимо для определения границ этого земельного участка, создания пропускного режима и предотвращения несанкционированного доступа посторонних лиц к комплексу зданий Центробанка. Президиум указал, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Президиум пришел к выводу, что в связи с отсутствием у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком⁸⁸.

Данный подход, опирающийся на отсутствие у объекта самостоятельного хозяйственного значения и выполнение им лишь обслуживающей функции по отношению к земельному участку, получил развитие и в других делах. Так, например, суд не признал стоянку для транспорта в качестве сооружения и указал, что хотя в техническом паспорте стоянка для транспорта (асфальтовое замощение) действительно поименована как сооружение, но сама по себе укладка на части участка асфальтового покрытия не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств участка. Данное покрытие не обладает самостоятельными полезными свойствами и его нельзя считать самостоятельным объектом недвижимости⁸⁹. Этот вывод был сделан судом в 2015 г. Отметим, что в 2018 г. Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ⁹⁰ в п. 10 ст. 1 ГрК РФ было внесено изменение, закрепившее на уровне закона сложившуюся судебную практику, согласно которому неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.) не являются объектами капитального строительства.

Закрепленная в законе невозможность перемещения объектов недвижимости без несоразмерного ущерба их назначению не подрывает и то обстоятельство, что уже давно существуют технологии, позволяющие перемещать здания и сооружения с одного места на другое. Для этого применяется достаточно сложная технология: «На уровне фундамента, где будет производиться срез, дом обрамляют жесткой рамой. Ее закрепляют промежуточными диагональными связями. Затем дом срезают с фундамента, подставляют домкраты, которые медленно поднимают здание. После этого под него подкладывают рельсы и катки и начинают медленно двигать. Подготовка занимает от полугода до года, а непосредственно перемещение — от одного до пяти-шести дней, в зависимости от расстояния»⁹¹. Первый случай такого переноса здания имел место в Москве еще в 1898 г., когда был перемещен дом на Каланчевской улице. Несколько таких перемещений были осуществлены в Москве в ХХ в. Каждая такая операция по перемещению является уникальной, требует разработки специального проекта, привлечения больших ресурсов. Поэтому перемещение зданий и сооружений является «исключением, подтверждающим правило» об их прочной связи с землей.

При этом возникает вопрос: чем является здание (сооружение) в момент перемещения — движимым или недвижимым имуществом? Представляется, что с момента отделения объекта от земли он утрачивает свойства недвижимости, так как не имеет в процессе перемещения постоянных координат, и прекращает свое существование как объект недвижимости. На протяжении всего процесса перемещения данный объект является движимым имуществом. Но с момента прикрепления его к новому фундаменту это здание (сооружение) снова приобретает свойства недвижимости, хотя с юридической точки зрения это будет уже новый объект недвижимости, имеющий иные координаты.

Вторую группу недвижимых вещей составляют вещи, признаваемые недвижимыми в силу прямого указания закона без учета их физической природы (недвижимость в силу закона). К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

ВК РФ определяет воздушное судно как летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды (п. 1 ст. 32). Поскольку статус недвижимости имеют только суда, подлежащие государственной регистрации, следует учитывать, что согласно ст. 33 ВК РФ не подлежат государственной регистрации, и, соответственно, не признаются недвижимостью в силу закона беспилотные гражданские воздушные суда с максимальной взлетной массой 30 кг и менее и сверхлегкие пилотируемые гражданские воздушные суда с массой конструкции 115 кг и менее.

Под судном в КТМ РФ понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания (ст. 7). Не подлежат государственной регистрации шлюпки и иные плавучие средства, которые являются принадлежностями судна, суда массой до 200 кг включительно и мощностью двигателей (в случае установки) до 8 кВт включительно, а также спортивные парусные суда, длина которых не должна превышать 9 м, которые не имеют двигателей и на которых не оборудованы места для отдыха, беспалубные несамоходные суда, длина которых не должна превышать 12 м (п. 1.1 ст. 33 КТМ РФ).

Согласно КВВТ РФ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река — море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода (ст. 3). Не подлежащие государственной регистрации суда определяются в п. 1.1 ст. 16 КВВТ РФ аналогично тому, как это сделано в КТМ РФ.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания предназначены для передвижения, но несмотря на их физическую природу законодатель посчитал необходимым отнести их к недвижимости. Следует отметить, что связь с землей у этих объектов все же есть, но она носит не физический, а юридический характер, — так, морские суда должны быть зарегистрированы в одном из морских портов Российской Федерации⁹² (порт приписки или порт регистрации). Название этого порта указывается на корме судна под его названием. Для воздушных судов существует понятие места базирования воздушного судна, адрес которого указывается в записи о воздушном судне в Едином государственного реестре прав на воздушные суда и сделок с ними⁹³. В литературе высказывается мнение, что причинами отнесения данных объектов к недвижимому имуществу являются как их высокая стоимость и необходимость специального регулирования оборота, так и то, что «они являются “движущимися участками территории”, находящимися под юрисдикцией Российской Федерации»⁹⁴.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, ст. 132 ГК РФ признает недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, а ст. 133.1 ГК РФ признает недвижимой вещью единый недвижимый комплекс, хотя в их состав могут входить не только недвижимые вещи. И. А. Емелькина полагает, что жилые и нежилые помещения также следует относить к недвижимости «не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе»⁹⁵.

Таким образом, в случае недвижимости в силу закона мы имеем дело с определенной фикцией, когда ГК РФ физически движимые объекты отнес к недвижимости. Интересно, что в Российской империи, как мы уже отмечали выше, морские и речные суда относились к движимому имуществу. Тем не менее знаменитый дореволюционный цивилист Д. И. Мейер говорил, что нет «необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно — это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»⁹⁶.

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) в п. 3.3 Раздела II было указано на необходимость исключить из перечня объектов недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 ГК РФ) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также в Концепции указано на необходимость исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. На сегодняшний день данное положение Концепции реализовано в отношении космических объектов. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос»”» упоминание о космических объектах было из ст. 130 ГК исключено, таким образом, они были исключены из перечня недвижимых вещей и юридически стали движимыми, хотя по-прежнему согласно п. 1 ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» космические объекты Российской Федерации подлежат регистрации⁹⁷ и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность Российской Федерации.

Несмотря на существенные нововведения в правовом режиме недвижимости, связанные с принятием Федерального закона от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ⁹⁸, ее определение в ст. 130 ГК РФ осталось неизменным. При этом в рамках работы над проектом Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (Проект № 47538-6/5 во втором чтении)⁹⁹ (далее — Проект изменений в ГК) предполагалось существенно изменить понятие недвижимости исходя из концепции единого объекта недвижимости, в основе которой лежит земельный участок и права на него, а здания, строения, сооружения и прочие объекты становятся принадлежностями земельного участка. Вот как определялась недвижимость в п. 1 ст. 130 в ред. Проекта изменений в ГК: «Недвижимой вещью (недвижимым имуществом, недвижимостью) является земельный участок. Расположенные на земельном участке здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные объекты, прочно связанные с участком, являются его составными частями, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей». Кроме того, в ст. 130 ГК в редакции Проекта изменений в ГК не упоминались воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Тем не менее п. 5 ст. 130 ГК в ред. Проекта изменений в ГК содержал положение, согласно которому «Правила о недвижимых вещах могут применяться к движимым вещам в случаях, предусмотренных законом».

Приходится констатировать, что существующее определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ неидеально и в ряде случаев приводит к противоречивым решениям относительно признания или непризнания тех или иных объектов недвижимостью.

Так, например, согласно позиции ВАС РФ объект может признаваться недвижимостью исходя из характера работ по его установке. Данные технической документации не позволяли утверждать, что перемещение объекта (стационарный промышленный холодильник) не повлечет несоразмерного ущерба для использования его по назначению. Однако сведения о характере работ по изготовлению и привязке его фундамента к местности, а также по монтажу объекта свидетельствовали о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. На этом основании суд признал данный холодильник недвижимым имуществом¹⁰⁰.

Верховный Суд РФ указывает, что для признания вещи недвижимой необходимо, чтобы она в установленном порядке была создана именно как недвижимость. Так, при рассмотрении одного дела суд отметил, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил. В данном случае ООО приобрело отслуживший свой срок пассажирский теплоход и решило превратить его в трехэтажное здание, используемое под кафе, установив его на нескольких буронабивных сваях. Судами было установлено, что ООО никогда не предоставлялся земельный участок для возведения объекта недвижимости. По договору аренды земельный участок, на котором находится бывший теплоход, предоставлен правопредшественнику ответчика для размещения временного сооружения. Уполномоченные органы не выдавали разрешений на строительство или реконструкцию какого-либо объекта, расположенного на указанном земельном участке. Доказательств реконструкции судна в здание ответчик не представил. Нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность реконструкции такого сооружения, как металлическое судно, в трехэтажное здание¹⁰¹. Интересно, что, пока упомянутый теплоход использовался в качестве транспортного средства, он, согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, являлся недвижимым имуществом.

Тезис, положенный в основу решения по вышерассмотренному делу, был положен в основу решения и по другому спору по иску группы граждан о признании права общей долевой собственности на объект недвижимости — дорогу. Истцы указывали, что являются членами товарищества личных подсобных хозяйств (ТЛПХ), построили без участия остальных членов товарищества за счет личных средств дорогу с асфальтобетонным покрытием, в связи с чем у них возникло на нее право общей долевой собственности. Граждане просили определить доли в праве общей долевой собственности на дорогу пропорционально размеру вклада каждого в строительство дороги.

Верховный Суд РФ указал, что в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Соответственно, право собственности, в том числе право общей собственности на сооружение — дорогу как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если она создана именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирована в качестве объекта недвижимости. Это не было учтено нижестоящими судебными инстанциями. Обстоятельства того, был ли построен истцами объект недвижимости, т. е. была ли построена дорога с соблюдением соответствующих норм и правил, или же дорога представляет собой элемент благоустройства и предназначена для обеспечения в пределах территории товарищества потребностей его членов в проходе, проезде, предметом исследования и оценки суда не являлись. Между тем было установлено, что на территории ТЛПХ уже существовала дорога, строительство которой было осуществлено ранее, истцами же было осуществлено лишь покрытие ее новым асфальтовым полотном. Верховный Суд РФ отметил, что покрытие асфальтового полотна дороги за счет личных средств истцов само по себе не влечет возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования, являющихся собственностью ТЛПХ; наличие технического паспорта на сооружение «дорога и трасса водопровода с водонапорной станцией» также не влечет возникновения на сооружение права собственности конкретных физических лиц¹⁰².

Рассмотренные выше свойства недвижимых вещей, отличающие их от движимых, определяют отнесение всех недвижимых вещей к категории индивидуально-определенных. Каждый земельный участок обладает уникальными географическими координатами, возведенные же на земельном участке объекты недвижимости также являются уникальными вследствие привязки их к конкретному земельному участку либо непосредственно (как здания и сооружения), либо опосредованно, через иной объект недвижимости, в составе которого они находятся (как помещения и машино-места). В. В. Меркулов отмечает, что «каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов. Несмотря на похожесть жилых зданий типовой застройки, они отличны друг от друга в силу своего расположения (ближе или дальше от остановок транспорта или магазинов), ориентации по сторонам света, да и по людям, которые в них живут»¹⁰³.

В науке достаточно долго велась дискуссия относительно того, достаточно ли для признания вещи недвижимой тех признаков, которые указаны в ст. 130 ГК РФ, и, в частности, ее прочной связи с землей, либо требуется факт государственной регистрации прав на данный объект¹⁰⁴. В настоящее время данная проблема была решена Пленумом Верховного Суда РФ. В п. 38 Постановления от 23 июня 2015 г. № 25 Пленум указал, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится¹⁰⁵.

§ 4. Отдельные виды недвижимых вещей и особенности их правового режима

Земельный участок

Как справедливо отмечается в литературе, «земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества»¹⁰⁶. Это тот базис, на котором базируется любая друга недвижимость. Необходимо уточнить, что недвижимой вещью является не земля, которая согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ представляет собой природный объект и природный ресурс, а земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 141.2 ГК РФ земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Данное определение было введено в ГК РФ Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ и во многом совпадает с определением земельного участка в п. 3 ст. 6 ЗК РФ, в котором дополнительно отмечается, что он имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Границы земельного участка как раз и позволяют его индивидуализировать и отграничить его от других участков, определяя вместе с адресом его местоположение. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т. е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 8 ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ¹⁰⁷). Для закрепления характерных точек границ земельных участков на местности используются межевые знаки. Приказ Минэкономразвития России от 31 декабря 2009 г. № 582 утверждены типы межевых знаков и порядок их установки (закладки)¹⁰⁸.

Также к характеристикам, позволяющим определить участок как индивидуально-определенную вещь, относятся согласно ст. 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» вид объекта (указание на то, что это земельный участок), кадастровый номер и дата его присвоения, площадь, номер кадастрового квартала, в котором находится земельный участок. Земельный участок становится объектом гражданских прав с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об уникальных характеристиках такого земельного участка, в том числе о площади и местоположении характерных точек координат границ¹⁰⁹.

В связи с тем, что земельный участок определяется как часть земной поверхности (поверхности земли), прохождение сооружения под поверхностью земельного участка исключает реализацию владельцем сооружения приобретения права на данный участок, вследствие чего представление правоустанавливающих документов на земельные участки, под поверхностью которых размещаются подземные части сооружения, при государственной регистрации прав на подземные объекты недвижимости не требуется¹¹⁰. Министерство экономического развития РФ разъяснило, что если из проектной документации, заключений органов, уполномоченных выдавать разрешение на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, следует, что сооружение представляет собой совокупность наземных и подземных элементов, то представление на государственную регистрацию прав на такие объекты недвижимости правоустанавливающих документов на земельные участки, под поверхностью которых размещаются подземные части такого сооружения, не требуется. Установить указанные характеристики объекта недвижимости государственный регистратор может в том числе на основании документов, представляемых для осуществления его государственного кадастрового учета, содержащих сведения о характеристиках такого сооружения, свидетельствующих о нахождении части (частей) такого сооружения под поверхностью земельных участков¹¹¹.

Земельный участок как недвижимая вещь имеет естественное происхождение. Тем не менее ЗК РФ предусматривает, что в случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6). Искусственный земельный участок может быть создан на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также — искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок). Искусственный земельный участок рассматривается в качестве сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки донного грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком (ст. 3 Федерального закона от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»¹¹²). Такой земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них (искусственный остров). Искусственные земельные участки могут создаваться по инициативе федеральных органов исполнительной власти, исполнительных органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, юридические лица.

Необходимо учитывать, что согласно п. 4 ст. 16 Федерального закона от 31 июля 1998 г. № 155-ФЗ «О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации»¹¹³ создание, эксплуатация, использование искусственных островов во внутренних морских водах и в территориальном море осуществляются с соблюдением требований, предусмотренных водным законодательством, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства РФ от 19 января 2000 г. № 44 утвержден Порядок создания, эксплуатации и использования искусственных островов, сооружений и установок во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации¹¹⁴.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на искусственно созданный земельный участок должны быть представлены:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию искусственно созданного земельного участка;

2) документация по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка;

3) разрешение на создание искусственного земельного участка либо решение о создании морского порта или о расширении территории морского порта, предусматривающее создание искусственного земельного участка;

4) договор о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.

Если в разрешении на ввод в эксплуатацию искусственно созданного земельного участка одновременно предусмотрен ввод в эксплуатацию расположенного на нем объекта капитального строительства, государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на искусственно созданный земельный участок (ст. 45 Федерального закона № 218-ФЗ).

Здание и сооружение

Здания и сооружения — это недвижимые вещи, непосредственно расположенные на определенном земельном участке, с которым они прочно связаны. С точки зрения градостроительного законодательства они являются также объектами капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). При этом строительство их полностью завершено, что отличает их от объектов незавершенного строительства. Здания и сооружения всегда имеют искусственное происхождение.

Согласно ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения могут возникать двумя способами:

1) создание в результате строительства;

2) образование в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

По общему правилу, изменение характеристик здания или сооружения (например, увеличение количества этажей, площади, высоты и др.) не влечет образования новых здания или сооружения. Но иное может быть установлено законом.

ГК РФ не дает определений здания и сооружения и не показывает различия между ними. Такие определения приводятся в ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений¹¹⁵:

здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (подп. 6 п. 2);

сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (подп. 23 п. 2).

Необходимо учитывать, что приведенные определения не являются гражданско-правовыми. Они сформулированы так для целей указанного технического регламента. Так, в данном регламенте допускается существование плоскостных сооружений. Речь, в частности, может идти о разного рода специально оборудованных площадках. В судебной практике их, как правило, не признают в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Так, было отмечено, что мини-футбольное поле и футбольное поле — это улучшения земельного участка, которые заключаются в приспособлении участка для удовлетворения нужд пользующихся им лиц. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, они представляют собой неотъемлемые части земельного участка, на котором расположены¹¹⁶. Как видим, суд использовал слово «сооружение», но оно здесь применено именно в техническом, а не в гражданско-правовом смысле. При рассмотрении другого спора суд указал, что бетонная площадка представляет собой твердое покрытие территории и в силу п. 10 ст. 1 ГрК РФ относится к неотделимым улучшениям земельного участка и не относится к объектам капитального строительства¹¹⁷.

Но встречается и иная судебная практика, правда, она датируется 2008 г. Так, суд пришел к выводу, что, поскольку согласно техническому паспорту спорному объекту — производственной площадке для грузовых автомобилей — присвоен кадастровый номер, это сооружение имеет песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 см, т. е. прочно соединено с землей и не может быть перемещено без несоразмерного его назначению ущерба, такой объект признается недвижимым имуществом в силу его соответствия признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ¹¹⁸. Представляется, что данный вывод суда ошибочен с точки зрения современной судебной практики и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данным в Постановлении от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 38 которого было указано, что «замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ)».

Встречается деление зданий на жилые и нежилые. Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, жилое здание — это жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание — это предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей¹¹⁹.

При этом в жилых зданиях могут быть не только жилые, но и нежилые помещения. Так, в помещениях на первых этажах многоквартирных домов зачастую располагаются различные офисы, магазины и т. п.

Среди жилых зданий выделяются многоквартирные дом, объекты индивидуального жилищного строительства и дома блокированной застройки.

Многоквартирный дом — это здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, указанное в пп. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ¹²⁰. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Наряду с понятием «объект индивидуального жилищного строительства», в законодательстве применяются как синонимы понятия «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом», если иное не предусмотрено в соответствующих нормативных правовых актах.

Дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст. 1 ГрК РФ). Такие дома часто называют таунхаусами. Этот термин используется и в нормативных правовых актах¹²¹.

В Земельном кодексе РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1). Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится по общему правилу вместе с земельным участком. Отдельные исключения из этого правила предусмотрены в том же пункте. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Однако собственники зданий и сооружений не обязательно являются собственниками земельных участков, на которых расположены эти здания и сооружения. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Также п. 3 ст. 552 ГК предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Объект незавершенного строительства

Термин «объект незавершенного строительства» достаточно часто встречается в законодательстве, хотя его легальное определение отсутствует. Исходя из положений законодательства и судебной практики, объект незавершенного строительства должен являться объектом капитального строительства — он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). При этом строительные работы по созданию такого объекта не завершены и объект нельзя эксплуатировать по назначению.

Пленум Верховного Суда РФ отметил, что такой объект должен строиться правомерно и на нем, по крайней мере, должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ)¹²².

Как отмечается в литературе, «фундамент — это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели». При этом различают заглубленный и незаглубленный фундамент. Заглубленный фундамент рассматривается как признак объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2019 г. № Ф04-1405/2019). Незаглубленный же фундамент не позволяет считать строение недвижимостью (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 декабря 2018 г. № Ф09-8133/18)¹²³.

Необходимо учитывать, что объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи). Так, предприниматель обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства — трех железобетонных свай, вбитых в землю. Ему было отказано в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства. Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на то, что спорный объект — три железобетонные сваи, вбитые в землю, на момент обращения общества с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет не является созданным объектом незавершенного строительства. Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости¹²⁴.

Из п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 следует, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно. Однако такая регистрация будет необходима, если надо, например, продать объект или продлить аренду государственного или муниципального земельного участка, на котором данный объект находится.

Помещение

Гражданский кодекс определяет помещение как обособленную часть здания или сооружения, пригодную для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящую для использования в соответствующих целях (ст. 141.4 ГК РФ).

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (подп. 14 п. 2 ст. 2). Данное определение позволяет понять, что означает приведенная в ст. 141.4 ГК РФ характеристика помещения как обособленной части здания или сооружения — это отграничение его строительными конструкциями от остального объема здания или сооружения. Строительная конструкция, согласно данному регламенту (подп. 24 п. 2 ст. 2), — это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции. Е. А. Колбасюк в этой связи пишет, что «фактически помещение является пространством, границы которого определены возведением перегородок, рассекающих пространство в здании горизонтально (полами и потолками) и вертикально (стенами)»¹²⁵.

Также можно отметить производный (вторичный) характер помещения как объекта недвижимости от зданий и сооружений, так как помещения являются их частями. Как отмечает Е. А. Колбасюк, «в конечном счете разрешение на строительство выдается на создание здания, а не помещений, то есть создаваемой вещью является именно здание»¹²⁶. Помещения, действительно, не создаются — они образовываются в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных помещений либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения как новые недвижимые вещи. ГК РФ устанавливает, что минимальное количество помещений, образуемых в здании (сооружении), должно быть не менее двух. Помещения могут образовываться только в полностью построенных зданиях (сооружениях) — в объектах незавершенного строительства образование помещений не допускается.

Пункт 5 141.4 ГК РФ определяет судьбу помещений при перепланировке. Понятие перепланировки сформулировано в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Согласно ей перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров¹²⁷.

По общему правилу при перепланировке помещение сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах. Тем не менее ГК РФ допускает возможность образования при перепланировке иных помещений путем объединения смежных помещений или раздела помещений.

Помещения, как жилые, так и нежилые, являются самостоятельными объектами недвижимости в силу того, что они имеют собственное назначение и используются в соответствии с ним [для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение)]. Также ГК РФ выделяет категорию вспомогательных помещений, которые предназначены для обслуживания иных помещений в здании или сооружении. К ним, в частности, относятся технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении. Эти помещения являются общим имуществом (см. ст. 287.5 ГК РФ) в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи. Исключение составляют случаи, когда вспомогательное помещение можно использовать обособленно и за его передачу в пользование третьим лицам проголосовали 2/3 собственников помещений и машино-мест при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

ЖК РФ в ст. 15 определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Помещение является изолированным, «если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение»¹²⁸.

В ст. 15 ЖК РФ подчеркивается, что жилое помещение должно являться недвижимым имуществом, т. е. соответствовать признакам недвижимости, указанным в ст. 130 ГК РФ. Это означает, что не может быть признан жилым помещением, например, так называемый «автодом», или «дом на колесах», приспособленный для проживания.

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Согласно ст. 15 ЖК РФ пригодное для постоянного проживания граждан жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»¹²⁹ требует, чтобы жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений соответствовали санитарно-эпидемиологическим требованиям¹³⁰ в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23). Не допускается заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством РФ. В этой связи Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом¹³¹. Также Постановлением Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 утверждены Правила обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме¹³².

В ст. 16 ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений.

Жилой дом — это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Здесь допущено вынужденное противоречие — дом, разумеется, не помещение, а здание. Об этом говорится и в этой статье ЖК РФ. Причиной этого является не совсем удачная формулировка ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, согласно которой объектами жилищных прав являются жилые помещения. Если бы в данной части было указано, например, что «объектами жилищных прав являются жилые помещения и жилые дома», то не пришлось бы включать жилой дом в число помещений.

Часть жилого дома — определения понятия «часть жилого дома» ЖК РФ не содержит. Росреестр в этой связи разъясняет, что исходя из положений ст. 15, 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав, но при этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Кроме того, в ст. 130 ГК РФ не указано, что часть жилого дома является объектом недвижимости. Поскольку часть жилого дома не является объектом недвижимости, федеральными законами, в том числе ГК РФ, не предусмотрено, что части жилых домов подлежат государственному кадастровому учету в качестве объектов недвижимости, вещные права на нее как на отдельный объект недвижимости также не могут быть зарегистрированы в ЕГРН. Более того, ч. 7 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ установлен прямой запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении помещения или помещений (в том числе жилых) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме. Как указал Росреестр, постановка на государственный кадастровый учет жилых или нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусматривалось ни нормами законодательства, действовавшими до 1 января 2017 г., ни действующими в настоящее время¹³³.

Отметим, что в судебной практике Верховного Суда РФ можно найти иной подход. Так, суд признал, что часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости¹³⁴.

Но похоже, что современная судебная практика иначе смотрит на этот вопрос. Так, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 20 февраля 2019 г. № 14-КГ18-54, прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке ст. 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома¹³⁵. Кроме того, в соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 3 июня 2020 г. № 14-КА19-11, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на часть жилого помещения не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий¹³⁶.

Квартира — это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната — это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Важнейшей характеристикой жилого помещения является его общая площадь. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ она состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Площадь балконов, лоджий, веранд и террас не учитывается в составе общей площади жилого помещения. В судебной практике отмечалось, что «в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т. д.), используемых для обслуживания более одной комнаты»¹³⁷.

На сегодняшний день на рынке недвижимости довольно востребованы так называемые апартаменты. Этот термин позаимствован из сферы гостиничного бизнеса, где апартамент — это разновидность гостиничного номера высшей категории. Эти помещения являются нежилыми, хотя они и приспособлены для проживания. Поэтому не следует путать их с квартирами.

Определенная популярность апартаментов как замены квартир связана с их меньшей стоимостью по сравнению с аналогичными квартирами — в среднем квадратный метр апартаментов стоит дешевле на 15–20%. При этом в строительстве апартаментов заинтересованы и застройщики. Как отмечается в литературе, строительство апартаментов обходится дешевле многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще. Кроме того, «нормативные требования к строительству объектов нежилого фонда менее строгие по сравнению с соответствующими требованиями, предъявляемыми к строительству многоквартирных домов, в частности, отсутствует обязанность застройщика обеспечить территорию застройки объектами социальной инфраструктуры; можно осуществлять строительство объектов капитального строительства, фактически предназначенных для постоянного проживания граждан, в зонах, не предусмотренных для жилой застройки»¹³⁸.

Нежилые помещения, к которым относятся апартаменты, не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания, как, например, гостиницы. Поскольку апартаменты юридически представляют собой нежилые помещения, в них нельзя зарегистрироваться по месту жительства. Однако, если апартаменты будут иметь статус гостиницы, то в них возможна регистрация по месту пребывания (см. п. 3 разд. I, п. 14 разд. II Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации¹³⁹).

Следует также учитывать, что налогообложение апартаментов осуществляется в порядке, установленном для нежилых помещений¹⁴⁰. Поэтому налог, который придется платить собственнику апартаментов, может быть заметно больше налога, уплачиваемого за сопоставимую по характеристикам квартиру (см. ст. 400, подп. 2, 6 п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 406 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кроме того, возможна ситуация, что в здании рядом с апартаментами, причем даже на одном с ними этаже, окажутся расположены офисы, магазины и т. п. объекты, в том числе работающие круглосуточно, что может создавать дискомфорт для лиц, проживающих в апартаментах.

В целом апартаменты можно определить как нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания¹⁴¹.

Машино-место

К недвижимым вещам ГК РФ относит также машино-места — предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (ст. 130).

Правовой режим машино-мест отчасти совпадает с правовым режимом помещений. Машино-места тоже являются производными (вторичными) объектами недвижимости, поскольку являются частями зданий и сооружений. Рассмотренные выше правила образования помещений, изложенные в ст. 141.4 ГК РФ, применяются и к образованию машино-мест.

ГрК РФ определяет машино-место как предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1).

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) плоскостной геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Эти границы определяются проектной документацией здания (сооружения) и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию этого здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально допустимым размерам машино-места. Приказом Росреестра установлено, что минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 × 2,5 м.¹⁴² Максимально допустимый размер машино-места теперь не ограничивается. Отмена максимально допустимых размеров машино-места направлена на расширение возможностей правообладателей по оформлению прав на машино-места с учетом многообразия транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты (в частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.)¹⁴³.

По желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток. По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола (ч. 6.1–6.3 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Как видим, машино-место — это всегда часть здания или сооружения. Поэтому следует отличать машино-место от парковки (парковочного места), под которой понимается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГрК РФ). Парковочное место, в отличие от машино-места, не является объектом недвижимости.

Машино-место как объект недвижимости было закреплено в нашем законодательстве Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ, вступившим в силу с 1 января 2017 г. До этой даты машино-места не рассматривались законом как самостоятельные объекты недвижимости. На них регистрировалось право общей долевой собственности. Чтобы их продать, требовалось соблюсти преимущественное право покупки остальных долевых собственников.

Те объекты недвижимости, которые отвечают требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально допустимым размерам машино-мест) и права на которые были зарегистрированы до 1 января 2017 г. либо которые были созданы или создаются на основании заключенного до 1 января 2017 г. договора участия в долевом строительстве или иного договора и права на которые не зарегистрированы, признаются машино-местами. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи ЕГРН в отношении такого объекта недвижимости. Полученные до 1 января 2017 г. документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы такого объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»¹⁴⁴.

Предприятие

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие как раз и является таким имуществом. Его основная особенность в том, что предприятие согласно ст. 132 ГК РФ представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав этого комплекса входят все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Некоторые авторы предлагают также включать в состав предприятия так называемую клиентеллу¹⁴⁵. Как отмечает С. П. Гришаев, в законодательстве развитых стран присутствует такое понятие, как клиентелла (бизнес), или, иначе говоря, устойчивые хозяйственные связи юридического лица — производителя с потребителями произведенной продукции или услуг, которые в условиях конкурентной борьбы весьма важны. В связи с этим функционирующее предприятие как объект права стоит гораздо дороже, чем определенная балансовая стоимость имущества, входящего в предприятие. Однако в российском законодательстве понятие «клиентелла» (бизнес) применительно к предприятию как имущественному комплексу отсутствует, а упор делается на его имущественную составляющую¹⁴⁶.

Несмотря на то что в состав предприятия входит широкий круг объектов гражданских прав, многие из которых не относятся к недвижимости, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Как имущественный комплекс предприятие в целом или его часть могут участвовать в гражданском обороте, выступая объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Для того чтобы предприятие могло участвовать в обороте, необходимо зарегистрировать на него право собственности. Предприятие как объект недвижимости является производным от входящих в его состав недвижимых вещей — земельных участков, зданий, сооружений. Поэтому государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса. Закон предусматривает одновременную государственную регистрацию перехода права собственности, ограничений права собственности, обременений предприятия как имущественного комплекса и перехода права собственности и ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости, входящих в состав такого предприятия (ст. 46 Федерального закона № 218-ФЗ).

В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (п. 3.4) отмечается, что, как показала практика, ст. 132 ГК РФ, «в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости». В связи с этим в Концепции было предложено исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимой вещью и проработать вопрос о включении в ГК РФ нового особого объекта недвижимого имущества — технологического имущественного комплекса недвижимости.

Однако, как видим, предприятие сохранилось в ГК РФ в качестве объекта недвижимости, а в 2013 г. Кодекс был дополнен ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс».

Единый недвижимый комплекс

Статья 133.1 ГК РФ предусматривает, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс (далее также — ЕНК). В качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые

1) либо расположены на одном земельном участке,

2) либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

При этом в ЕГРН регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания ст. 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что согласно ст. 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. Поэтому отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям ст. 133.1 ГК РФ¹⁴⁷.

К ЕНК применяются правила о неделимых вещах. В этой связи Росреестр отмечает, что при решении вопроса об объединении совокупности нескольких объектов в единый недвижимый комплекс собственникам необходимо учитывать, что впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости¹⁴⁸.

В практике Верховного Суда РФ обращалось внимание на то, что составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, из чего следует другой вывод: составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой¹⁴⁹.

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации

Закон об объектах культурного наследия¹⁵⁰ называет объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) (далее — объекты культурного наследия) особым видом недвижимого имущества (ст. 1), особенности владения, пользования и распоряжения которым регулируются указанным законом.

Объекты культурного наследия — это, как правило, объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия), но это также могут быть и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (ст. 3 Закона об объектах культурного наследия).

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:

1) памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия;

2) ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия;

3) достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места традиционного бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; объекты археологического наследия; места совершения религиозных обрядов; места захоронений жертв массовых репрессий; религиозно-исторические места. При этом в границах территории достопримечательного места могут находиться памятники и (или) ансамбли.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в ЕГРН (п. 7 ст. 3.1 Закона об объектах культурного наследия).

Министерство культуры Российской Федерации ведет Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации¹⁵¹ (далее — Единый реестр). Этот реестр ведется на бумажных и электронных носителях.

Региональные органы охраны объектов культурного наследия субъектов Российской Федерации формируют и ведут перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, а также в примыкающих к его территории внутренних морских водах Российской Федерации и территориальном море Российской Федерации (п. 14 ст. 16.1 Закона об объектах культурного наследия). После того как будет принято решение о включении объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия либо об отказе во включении объекта в этот перечень, а также решения о включении выявленного объекта культурного наследия в Единый реестр либо об отказе во включении выявленного объекта культурного наследия в Единый реестр, сведения о соответствующем объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (ст. 20.2 Закона об объектах культурного наследия).

В литературе отмечается, что «процесс выявления и учета объектов культурного наследия носит перманентный характер. В связи с этим лицам, обладающим правами на объект недвижимости, который потенциально может представлять культурную ценность, следует учитывать риски отнесения таких объектов к числу объектов культурного наследия: принятие такого решения может существенно затруднить осуществление предпринимательской и иной деятельности на соответствующей территории»¹⁵². Так, ООО оспаривало решение о включении принадлежащего ему на праве собственности стадиона в список вновь выявленных памятников истории и культуры. В обоснование своих требований ООО ссылалось на нарушение оспариваемым актом его права на свободное пользование имуществом, так как включение стадиона в список вновь выявленных памятников истории и культуры возлагает обязанность по сохранению объекта, а также ограничивает предпринимательскую и иную экономическую деятельность, выражающуюся в невозможности осуществления строительства на территории земельного участка. По мнению ООО, стадион не содержал признаков объекта культурного наследия как на момент принятия оспариваемого акта, так и в настоящее время. Суды отказали ООО в удовлетворении заявления. Верховный Суд РФ указал, что доводы, сводящиеся к тому, что в настоящее время памятник утратил признаки культурного наследия, поскольку находится в разрушенном состоянии, не могут повлиять на законность оспариваемого акта. В силу ст. 23 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» исключение из реестра объекта культурного наследия осуществляется с соблюдением установленных этой статьей процедур в случае полной физической утраты объекта культурного наследия или утраты им историко-культурного наследия¹⁵³.

Список рекомендуемых источников

1. Гражданское и торговое право зарубежных стран: учебник / под общ. ред. Р. А. Курбанова. М.: Проспект, 2016.

2. Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс». 2007.

3. Гришаев С. П. Эволюция законодательства об объектах гражданских прав // СПС «КонсультантПлюс». 2015.

4. Демидова И. Апартаменты // Жилищное право. 2021. № 3. С. 59–65.

5. Емелькина И. А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2.

6. Колбасюк Е. А. Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 9. С. 25–32.

7. Римское частное право: учебник / В. А. Краснокутский, И. Б. Новицкий, И. С. Перетерский и др.; под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М.: Юристъ, 2004.

8. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / под ред. А. А. Лазаревского. М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

9. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.

10. Шеметова Н. Ю. Развитие института недвижимости в историческом аспекте // Вестник Удмуртского ун-та. 2014. Т. 24. Вып. 4. С. 208–233.

Контрольные вопросы

1. Раскройте особенности правового режима недвижимого имущества в Древнем Риме.

2. Когда в России впервые появляется термин «недвижимое имущество»? В каком нормативном акте он был закреплен?

3. Когда и в связи с чем в России произошел отказ от деления вещей на недвижимые и движимые? Когда состоялся возврат к делению вещей на движимые и недвижимые?

4. Охарактеризуйте особенности правового режима недвижимости во Франции и Германии.

5. Покажите особенности правового режима недвижимости в Англии и США.

6. Раскройте критерии деления вещей на движимые и недвижимые.

7. Охарактеризуйте земельный участок как недвижимое имущество.

8. Каковы особенности зданий и сооружений как недвижимых вещей?

9. Назовите и раскройте виды жилых помещений.

10. Что представляет собой предприятие как недвижимое имущество?

Глава 2.
ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

§ 1. Право собственности на недвижимое имущество

Основания возникновения права собственности на недвижимое имущество¹⁵⁴

Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В соответствии со ст. 218 ГК РФ субъект может стать собственником построенной им недвижимой вещи (например, жилого дома) при наличии следующих условий:

1) недвижимая вещь создана этим лицом для себя. Данное требование не означает, что строить соответствующий объект надо обязательно своими силами — недвижимость может быть построена подрядчиком, с которым заключен договор строительного подряда. По договору строительного подряда подрядчик передает права на построенный объект заказчику и право собственности возникает у последнего (ст. 703 ГК РФ). Важно учитывать, что право собственности на построенное здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ разъяснил, что в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила гл. 37 ГК РФ, в том числе правила § 3 названной главы («Строительный подряд»). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРН. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом на удержание, предоставленным ей ст. 712 ГК РФ¹⁵⁵;

2) недвижимая вещь создавалась с соблюдением закона и иных правовых актов. Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ). Часть 17 той же статьи называет случаи, когда выдача разрешения на строительство не требуется¹⁵⁶. Так, в частности, не требуется выдача разрешения на строительство, реконструкцию гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; на строительство, реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства и др.

В практике отмечалось, что созданием нового объекта недвижимости является изменение в процессе реконструкции характеристик, индивидуализирующих его (высоты, площади, этажности и пр.)¹⁵⁷. Важно учитывать, что, если такая реконструкция будет осуществлена самовольно, созданный в результате реконструкции объект будет являться самовольной постройкой, подпадающей под действие ст. 222 ГК РФ.

Признание права собственности на самовольную постройку. Само по себе возведение самовольной постройки является противоправным действием, влекущим неблагоприятные последствия для лица, его совершившего. Но при определенных условиях самовольная постройка может быть легализована, и на нее может быть признано право собственности.

Самовольная постройка определяется в ст. 222 ГК РФ как здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или

2) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, или

3) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Однако не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка, т. е. действовал добросовестно.

Интересно, что Верховный Суд РФ, несмотря на отсутствие у самовольной постройки законного статуса, фактически называет ее недвижимостью: в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»¹⁵⁸ говорится, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Пленум указал, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта. Тот же подход демонстрируется в п. 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016)¹⁵⁹.

При этом в практике Верховного Суда РФ отмечается, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав¹⁶⁰, а следовательно, не может являться недвижимостью. И именно поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не только не вправе ей распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), но и не вправе ей пользоваться.

Самовольная постройка, действительно, имеет физические признаки недвижимости — это ее объективная неподвижность, обусловленная прочной связью с землей (что позволяет при определенных условиях ее легализовать), но юридически недвижимостью она не является.

Представляется, что Верховный Суд РФ имел в виду лишь указанные физические признаки недвижимости и вынужденно допустил такую противоречивую формулировку, чтобы разграничить способы защиты нарушенных прав.

Последствиями возведения самовольной постройки являются либо ее снос, либо приведение в соответствие с установленными требованиями (параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом).

В случае самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, снос такого объекта рассматривается как крайняя мера и допускается, только если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г.).

Также ГК РФ допускает возможность признания судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В практике судов возникал вопрос о возможности признания права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках. Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку. Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку. Президиум Верховного Суда РФ указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом необходимо также учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа¹⁶¹.

Для признания права собственности на самовольную постройку должны быть одновременно соблюдены следующие условия:

1) застройщик имеет права, допускающие строительство данного объекта на соответствующем земельном участке. В судебной практике отмечалось, что нельзя признать право собственности на самовольную постройку, если она нарушает целевое назначение участка: «Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено»¹⁶²;

2) на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

3) сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц (в частности, права смежных землепользователей) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебной практике обращается внимание на то, что признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке, легализация правового статуса постройки в обход установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ требований путем утверждения мирового соглашения недопустима¹⁶³.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке рассматривается Верховным Судом РФ как исключительный способ защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель¹⁶⁴. Недопустимо, когда такой иск используется для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. (п. 26) было разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В более поздней практике Верховного Суда РФ указывается на то, что данное разъяснение преследует цель воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Имеется в виду, например, ситуация, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т. е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. При этом указанное разъяснение не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления № 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом¹⁶⁵.

Новейшая практика Верховного Суда РФ отмечает, что «гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки».

Так, ООО, завершив строительство объекта незавершенного строительства, обратилось в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию, однако получило отказ, мотивированный расположением здания вне зоны допустимого размещения объектов капитального строительства и непредставлением правоустанавливающего документа на земельный участок. Суд удовлетворил требование ООО, так как здание соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, построено при наличии выраженной воли собственника земельного участка на строительство данного объекта¹⁶⁶.

Исходя из положений п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, суд или орган местного самоуправления может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиям. В случае если собственник [субъект права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства] земельного участка, на котором возведена или создана самовольная постройка, выполнит требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, он приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Приобретательная давность. Институт приобретательной давности защищает интересы фактического добросовестного владельца вещи в тех случаях, когда собственник вещи на протяжении длительного времени никак не проявлял намерения осуществлять в отношении данной вещи свои права собственника и не нес бремени содержания этого имущества. Поэтому закон дает возможность стать новым собственником этой вещи тому добросовестному лицу, которое уже ведет себя в отношении данной вещи как собственник. Как отметил Верховный Суд РФ, «целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т. п.»¹⁶⁷.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены указанной статьей, в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество.

Необходимо учитывать, что давностное владение — это владение незаконное, хотя и добросовестное. Лицо, владеющие имуществом на законном основании, отличном от права собственности, никогда не сможет стать собственником этой вещи по давности владения.

Итак, выделяются следующие условия давностного владения:

1) владение должно быть добросовестным. Это означает, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности¹⁶⁸. Таким образом, добросовестность давностного владельца определяется на момент получения имущества во владение¹⁶⁹. Приведенная позиция Пленума Верховного Суда РФ с течением времени претерпела некоторые изменения в направлении более широкого понимания добросовестности давностного владельца.

Так, на практике возник вопрос — может ли считаться добросовестным владельцем лицо, которое знает о наличии собственника у соответствующего имущества? Суд, перед которым был поставлен этот вопрос, отказал в удовлетворении иска, указав, что владение истца не является