Лидеры рынка недвижимости
Лучшие стратегии

Авторы: Скарков Денис, Сараева Лилия, Абраамян Юлия, Вешкурцев Александр, Вешкурцева Светлана, Калининская Маргарита, Куликова Екатерина, Лунгу Екатерина, Матвиенко Светлана, Мирошниченко Александр, Молодан Юлия, Мотлохова Евгения, Резников Владимир, Рей Наталия, Титова Шамиля, Фадеева Наталья, Шперлинг Юлия

Шеф редактор Лилия Сараева

Дизайнер обложки Алена Данилова

Литературный агент Эмиль Ахундов

© Денис Скарков, 2025

© Лилия Сараева, 2025

© Юлия Абраамян, 2025

© Александр Вешкурцев, 2025

© Светлана Вешкурцева, 2025

© Маргарита Калининская, 2025

© Екатерина Куликова, 2025

© Екатерина Лунгу, 2025

© Светлана Матвиенко, 2025

© Александр Мирошниченко, 2025

© Юлия Молодан, 2025

© Евгения Мотлохова, 2025

© Владимир Резников, 2025

© Наталия Рей, 2025

© Шамиля Титова, 2025

© Наталья Фадеева, 2025

© Юлия Шперлинг, 2025

ISBN 978-5-0065-1995-4

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

Литературные агентства Лилии Сараевой и Эмиля Ахундова представляют новую книгу «Лидеры рынка недвижимости: лучшие стратегии».

Рынок недвижимости является одним из наиболее динамичных и сложных секторов экономики. Он требует от специалистов не только глубоких знаний и опыта, но и умения адаптироваться к меняющимся условиям и трендам. В этой книге мы собрали истории успеха и советы от ведущих специалистов в области недвижимости, которые добились значительных результатов и признания в своей сфере.

Книга «Лидеры рынка недвижимости: лучшие стратегии» представляет собой уникальную возможность для читателей познакомиться с лидерами отрасли, узнать о их опыте и получить ценную информацию о рынке недвижимости. Вы узнаете, как они достигли своего успеха, какие стратегии и тактики использовали, а также какие тренды предсказывают на будущее.

В книге представлены материалы экспертов, работающих в различных сегментах сферы недвижимости, включая инвестирование, управление, маркетинг, юридические услуги и консалтинг. Каждый из них поделился своим опытом и знаниями. Практические советы и стратегии для роста бизнеса и личностного развития представлены в отдельном разделе.

Эксклюзивные техники и приемы, которые увеличат доход и помогут закрывать больше сделок. Секреты привлечения клиентов с помощью маркетинга, технологий и психологии продаж. Рекомендации по подбору квалифицированных специалистов помогут создать сильную и профессиональную команду, чтобы помочь читателям лучше понять рынок и его возможности. А также все эксперты оставили свои контакты. Если вам нужна их помощь или совет – вы всегда сможете к ним обратиться.

Книга «Лидеры рынка недвижимости: лучшие стратегии» будет полезна для всех участников рынка недвижимости – как начинающим специалистам, которые только делают первые шаги в профессии, так и опытным экспертам, стремящимся улучшить свои результаты и освоить современные подходы к ведению бизнеса. Вне зависимости от уровня знаний и опыта, эта книга поможет как профессионалам, так и начинающим специалистам выйти на новый уровень. Мы надеемся, что эта книга станет ценным ресурсом для вас и поможет в вашей карьере или бизнесе.

Создание успешного продукта в недвижимости: опыт кадастрового инженера – Денис Скарков

Создание успешного продукта в недвижимости: опыт кадастрового инженера

Кадастровый инженер, судебный эксперт, юрист, эксперт по документам на объекты недвижимости. Президент ГК «МОИ УСЛУГИ» – Центр кадастровых инженеров.

– Судебный землеустроительный эксперт (регистрационный номер диплома №2917);

– Член Судебно-экспертной палаты РФ (в реестре за №770502005);

– Член Ассоциации СРО «ОПКД» (в реестре за №2767);

– Включен в государственный реестр лиц, осуществляющих кадастровую деятельность (в реестре за №39413);

– Два высших образования (экономическое – управление в сфере услуг; юридическое – степень магистра);

– Участник Федерации ИЖС;

– Участник выставки загородной недвижимости Open Village 2024;

– Спикер и участник Всероссийского жилищного конгресса 2024 в Сириусе Сочи;

– Партнер гильдии риелторов Москвы и Московской области.

– Соавтор книги «Недвижимость без секретов: советы профессионалов».

Дорогие друзья, сегодня мы обсудим тему конечного продукта для потребителя. Как он меняется в современных условиях, каким он был раньше, что представляет собой конечный продукт сегодня и как его можно успешно создать в любой компании или на предприятии, ведь в каждой организации есть клиент, для которого создается конечный продукт. Как эксперт в области юридических и кадастровых услуг, я наблюдаю значительные изменения в конечном продукте в моей отрасли и смежных сферах, таких как строительство, девелопмент, риелторская деятельность и все, что связано с объектами недвижимости. Особенно интересно наблюдать трансформацию конечного продукта на рынке индивидуального жилищного строительства. На практике, рассматривая свою отрасль в период с 2016 по 2018 год, я заметил, что около 90% договоров заключались только на изготовление различных документов. Клиенты обращались к нам за услугами, которые они не могли выполнить самостоятельно без помощи кадастрового инженера, так как эти документы, такие как межевой план, технический план или акт обследования, могли быть подготовлены только аттестованным кадастровым инженером. Получив эти документы, на тот момент они становились конечным продуктом нашей компании, и потребитель самостоятельно сдавал их на регистрацию в Росреестр или другие государственные органы, для которых они были подготовлены, и завершал процесс регистрации объектов недвижимости самостоятельно. У потребителя была определенная цель, для достижения которой требовалось выполнить ряд шагов. Он самостоятельно определял, какие действия может выполнить сам, а какие требуют обращения к специалисту для подготовки документа или услуги. Таким образом, в период с 2016 по 2018 год потребитель самостоятельно завершал задачу, получая конечный продукт в том виде, в котором он хотел его видеть. В процессе он получал необходимые услуги и работы от специалистов для достижения желаемого результата.

Сейчас на рынке происходит трансформация конечного продукта. Конечный продукт, на мой взгляд, остался тем же – достижение результата, например, постановка жилого дома на кадастровый учет. Однако, в отличие от 2016—2018 гг., когда потребитель самостоятельно выполнял большинство действий, кроме изготовления технического плана, сейчас конечный продукт выглядит так же, но потребитель выбирает подрядчика, который готов закрыть все задачи и предоставить готовый конечный результат, тем самым переложив весь комплекс работ и услуг по созданию конечного продукта на исполнителя или подрядчика.

На основании наших данных, в компании сегодня я вижу, что уже 90% договоров представляют собой комплексные услуги. Теперь клиент не просто заказывает изготовление технического плана, но и ожидает полного комплекса работ для достижения конечного результата. Когда клиент звонит и спрашивает, ограничиваетесь ли вы только изготовлением технических планов, он фактически отказывается от таких услуг, поскольку его цель – зарегистрированный и правильно оформленный жилой дом в Росреестре. Это и есть конечный продукт, требующий выполнения комплексных работ и услуг.

Таким образом, потребитель изменил свои критерии к формированию конечного продукта. В современных реалиях он заявляет, что ему нужен конечный продукт в законченном и завершенном виде, который он сможет сразу использовать. После получения выписки ЕГРН на правильно оформленный и зарегистрированный жилой дом потребитель не планирует ничего делать самостоятельно. Он приходит в компанию, делает запрос и получает конечный результат, готовый к немедленному использованию.

Например, в смежной отрасли – строительстве всего пять лет назад конечным продуктом для потребителя был построенный жилой дом. То есть клиент ставил перед собой цель: «хочу жить за городом». Для достижения этой цели требовалось выполнить ряд комплексных услуг и работ: проверить участок перед покупкой, приобрести земельный участок, проверить градостроительные нормы, проверить грунты перед возведением фундамента, выбрать тип фундамента, спроектировать дом, построить или приобрести дом, провести работы по благоустройству, подвести коммуникации, сделать отделку и ремонт, оформить документы, купить мебель и т. д. Некоторые из перечисленных работ потребитель выполнял самостоятельно. В конечном итоге клиент получал документы на зарегистрированный жилой дом, полностью готовый к проживанию.

Однако в последние годы появилась новая потребность у клиента – «купить жизнь за городом». Клиент изменил свои взгляды, часто из-за нехватки времени. Для достижения каждой цели нужно составить чек-лист, представляющий собой множество пунктов, и если клиент будет выполнять их самостоятельно, искать подрядчиков, следить за работой и принимать их работу, это становится очень тяжело. Понимая это, потребитель изменил свои взгляды, и теперь для него конечным продуктом является «бесшовный» переезд за город, когда человек переезжает в свой дом, не испытывая никаких трудностей. Переезд за город включает в себя выбор подрядчика, отслеживание работ, выбор участка и возможность строительства на нем и т. д. Все эти действия требуют значительных энергетических ресурсов от потребителя. Поэтому в будущем, и уже сейчас, видна тенденция, что клиент переходит на комплексные работы и покупает «жизнь за городом». А мы, как исполнители и подрядчики, должны комплексно обеспечить бесшовный переезд потребителю за город.

Я часто встречал людей, которые, покупая земельный участок, полны энтузиазма и планируют переезд за город, мечтая о прекрасной жизни на свежем воздухе. Однако, когда начинается поиск подрядчиков и само строительство, многие сталкиваются с трудностями. Например, я сам столкнулся с проблемой установки забора и сменил трех подрядчиков. В итоге я понял, что переезд за город – это не просто.

Поэтому важно, чтобы потребитель не испытывал таких негативных моментов, ведь прекрасная жизнь за городом может быстро превратиться в ненавистную. Человек, столкнувшись с трудностями в процессе переезда, может решить, что лучше остаться в квартире.

Мы, как исполнители и подрядчики, должны комплексно обеспечить бесшовный переезд потребителю за город, чтобы избежать подобных ситуаций и сделать переезд максимально комфортным и приятным.

Таким образом, чтобы избежать негативных моментов, необходимо комплексно подходить к удовлетворению потребностей клиента. Каждый из нас должен объединяться в ассоциации и союзы разносторонних отраслей, чтобы закрывать потребности клиента «под ключ».

В одной ассоциации или федерации может состоять группа компаний различных направлений, которые при обращении клиента смогут полностью закрыть все его потребности, шаг за шагом переходя от одного этапа к другому. Это позволит клиенту избежать трудностей, с которыми он мог бы столкнуться, если бы все делал самостоятельно.

Такой подход позволит клиенту приобрести и «жизнь за городом», и закрыть все свои потребности, не испытывая при этом тех трудностей, которые возникают при самостоятельном поиске и выполнении всех необходимых работ и услуг.

Следовательно, в будущем нас ждет тенденция к максимально коротким и удобным путям получения конечного продукта. Например, в случае с нашим питанием это уже заметно: раньше большинство людей покупали продукты и готовили дома. Однако в последнее время многие предпочитают ходить в рестораны или заказывать готовую еду.

Конечный продукт в данном случае – это не просто продукты питания, а возможность поесть максимально коротким путем, избегая стресса, связанного с готовкой. Это особенно актуально для тех, кто не любит или не имеет времени на приготовление пищи.

Или, к примеру, компания, ранее занимавшаяся продажей кроватей, заметила тенденцию перехода на новый этап конечного продукта для потребителя. Теперь компания продает не просто кровати, а благоприятный сон. Это включает в себя покупку кровати, хорошего матраса, подушек, одеял, прикроватных аксессуаров, успокаивающего освещения, красивых ковриков и прикроватных тумбочек.

Компания полностью закрывает потребности клиента, позволяя ему не задумываться о деталях, таких как выбор подушки или постельного белья. Клиент готов платить за комплексный подход, не вникая в подробности. Эта тенденция растет и развивается, и все больше компаний начинают предлагать подобные комплексные решения для удовлетворения потребностей клиентов.

Иными словами, если компании не трансформируют свой конечный продукт и услуги, они могут потерять значительную долю клиентов в будущем. Например, если бы я продолжал продавать только технические и межевые планы, не предлагая дополнительных услуг, я бы потерял около 60% клиентов. И эта цифра в будущем будет только расти.

Чтобы повысить удовлетворенность клиентов и увеличить прибыль, важно трансформировать конечный продукт, предлагая комплексные решения, закрывающие все потребности клиента. Это позволяет наращивать количество услуг и общий чек, увеличивая оборот компании.

Можно рассмотреть возможность включения бесплатных или бонусных услуг в комплексные предложения. Например, бесплатная доставка или приятный подарок при покупке большого набора услуг. Такие незначительные, но приятные бонусы могут значительно повысить лояльность клиентов и увеличить общий объем продаж.

Взаимодействие с риелторами и другими участниками рынка должно быть основано на четком разделении обязанностей. Например, риелтор, специализирующийся на продаже, не должен заниматься оформлением документов для кадастрового учета, так как это может привести к ошибкам и проблемам. Важно, чтобы каждый выполнял свою работу профессионально, что способствует успешному завершению сделок и удовлетворению клиентов.

Я всегда и настоятельно рекомендую обращаться к кадастровым инженерам на ранних этапах работы с объектами недвижимости. Кадастровый инженер, как высококвалифицированный аттестованный специалист, может заранее проверить документы и выявить возможные недочеты, что позволит избежать проблем с банками и другими инстанциями.

Кадастровый инженер может выехать на объект, проверить все детали и порекомендовать подавать определенные документы в банк на продажу. Это позволило бы избежать отказа банка и обеспечило бы успешное завершение сделки.

Такой подход не только повышает качество услуг, но и способствует увеличению прибыли и удовлетворенности клиентов, так как конечный результат – продажа объекта – достигается более эффективно и с минимальными рисками.

Я активно сотрудничаю с риелторами и часто наблюдаю, что тенденция меняется в лучшую сторону: примерно в половине случаев риелторы начинают осознавать, что с объектами недвижимости связано множество проблем.

Например, многие риелторы по незнанию осуществляют продажи земельных участков без проверки на соответствие градостроительных норм, обременений и ограничений. В итоге собственник (покупатель) подает заявление на разрешение на строительство (уведомление о начале строительства) и получает отказ, о том, что на данном земельном участке нельзя строить, потому что он попадает в территориальную зону, где строительство запрещено.

Почему так получилось? Потому что в первую очередь необходимо обратиться к кадастровому инженеру перед началом, в момент приобретения и принятия решения о покупке земельного участка, а также перед началом строительства, для того чтобы кадастровый инженер проанализировал возможность строительства и возможные риски по данному земельному участку. Ведь кадастровый инженер – это именно тот специалист, который в этом разбирается.

Риелтор отлично продает, то есть он готовит документы для сделки, взаимодействует с органами по регистрации прав, знает, в какое МФЦ обратиться, как правильно составить договор купли-продажи, какой пакет документов необходимо собрать для совершения той или иной сделки. Но вот по вопросам: можно ли там строить, какие есть ограничения и обременения, где пятно застройки и так далее, лучше всего разбирается именно кадастровый инженер.

За последнее время ко мне обращается много клиентов, которые в свое время приобрели земельный участок, на котором нельзя строить. С их слов риелтор не проверил, не смог проверить или не знал, как проверить, и в итоге единственный вариант – это продавать каким-то образом этот земельный участок, избавляться от него, потому что вариантов для строительства просто нет.

Есть положительный опыт взаимодействия с риелторами. Например, некоторые из них работают по принципу: как только клиент поступает в работу, они сразу передают документы кадастровому инженеру. Кадастровый инженер проводит онлайн-правовой анализ и указывает, на что нужно обратить внимание в данном объекте, какие документы лучше запросить. Более того, я могу полностью упаковать объект недвижимости документами для продажи, что позволяет риелтору не отвлекаться на это.

Вы спросите, зачем это нужно? Можно ведь просто подготовить необходимые документы и все. Я вам расскажу. Приходит, например, покупатель с юристом, и юрист запрашивает пакет документов: «Покажите это, покажите то». Если вы не подготовились и у вас какого-либо документа нет, вы начинаете нервно запрашивать, а покупатель может расстроиться. Срок запроса документа, например, – две недели, а покупатель ждать не будет, параллельно он может начать подбирать другие варианты.

Чтобы этого избежать, многие в скором будущем поймут, что это влияет на качество и скорость сделки. У меня есть риелторы, которые не лезут в документы, а просят меня все проверить и подготовить в рамках моей компетенции. Я выезжаю на объект, собираю весь пакет документов: градостроительный план земельного участка, включая уведомление о начале строительства, согласования со службами, заключение кадастрового инженера о наличии рисков строительства или ограничений на данном земельном участке, проверка границ на местности, проверка объекта на соответствие градостроительным нормам и так далее.

Покупатель, видя такой пакет документов, уже может мгновенно принять решение о покупке. Если юрист покупателя запрашивает тот или иной документ, вы сразу его предоставляете. В течение дня можно предоставить весь пакет документов юристу покупателя. Я знаю, что юристы запрашивают для покупки, и готовлю это заранее. В течение дня можно принять решение и выйти на сделку, что максимально быстро и комфортно для всех.

Кроме того, банк также может затребовать перечень документов, который у вас уже будет на руках, и не нужно волноваться, бегать за ними или искать, где их запрашивать. Очень много покупателей у моих риелторов сорвалось по причине неготовности документов. Пока мы с риелтором готовили документы, покупатель уже выбрал земельный участок в другом месте, где документы были подготовлены заранее.

Поэтому важность взаимодействия со всеми участниками рынка недвижимости сейчас очень высока. Если речь идет об объектах недвижимости, я бы всегда начинал с кадастрового инженера, который сейчас уже не только подскажет, как правильно оформить, но и даст ценные советы по жизни за городом.

Например, я могу порекомендовать, как правильно разместить дом на земельном участке, на что надо обратить внимание. То есть я не просто предлагаю расположить дом именно так, я показываю, на что нужно обратить внимание при посадке дома на земельном участке. Я очень много измеряю домов, посещаю множество локаций, следовательно, у меня очень большая насмотренность.

Когда человек начинает жизнь за городом, для него это новое, и если кадастровый инженер первым приезжает на объект, можно много получить советов и рекомендаций: с чего начать, как правильно выбрать подрядчиков, на что обратить внимание именно в данной локации, какие могут быть трудности и как их избежать, и много всего важного и полезного.

Таким образом, все это является в целом конечным продуктом для потребителя.

Успех создания конечного продукта для потребителя сегодня – это качественное объединение нас, как специалистов каждого направления, в единое целое, что позволяет удовлетворить запросы клиента комплексно, предоставляя как товары, так и услуги.

Поэтому, друзья, рекомендую не пренебрегать этим, особенно для профессиональных участников рынка. Помните о том, что сейчас очень развито сарафанное радио. Чтобы сарафанное радио работало более качественно, вы должны не только продать или построить продукт в моменте, но и создать его таким образом, чтобы конечный потребитель в будущем понимал, что именно ему продали, построили или оказали услугу, с учетом его потребностей на несколько лет вперед.

Иными словами, например, при приобретении земельного участка кадастровый инженер как специалист продумывает за потребителя, как он будет строить на этом участке, что он может возвести, какие могут возникать проблемы. Если рядом построил сосед, как соблюсти пожарные нормы? Все эти аспекты, так сказать, продумывание модели загородной жизни для потребителя и возможные риски, повышают лояльность клиента к вам как специалисту. Тем самым клиент понимает, что именно в этой компании или именно этот специалист качественно закрывает все его потребности. К нему можно обратиться по любому вопросу; даже если он не оказывает ту или иную услугу, он подскажет, куда можно обратиться и на что обратить внимание при выборе услуг или специалистов для качественной жизни за городом или бесшовного переезда.

Поэтому, друзья, сейчас важно объединяться, чтобы комплексно закрыть весь ряд услуг для клиента. Например, вспомню случай: ко мне пришел клиент, которому необходимо было совершить сделку, проверить объект на наличие градостроительных норм, выехать на объект, проверить межевание, установить колышки и проверить покупателя на предмет рисков и задолженностей и т. д. Кадастровые инженеры не занимаются сделками и могут не знать всех тонкостей, поэтому я просто обратился к нашим партнерам, риелторам, и мы вместе взяли клиента в работу. Определили задачи, которые может закрыть риелтор и которые могу закрыть я как кадастровый инженер для достижения результата и создания конечного продукта потребителя.

Каждый из нас выполнил свою функцию качественно и последовательно. Клиент получил качественный конечный продукт с профессиональным подходом и остался доволен.

На практике я это применяю и вижу, как клиенты довольны, когда над созданием конечного продукта для потребителя работает группа специалистов: юрист, кадастровый инженер, риелтор и, возможно, строительная компания или другой специалист, например, архитектор. Такая группа специалистов работает над созданием конечного продукта для потребителя, что действительно интересно и приятно. Клиент замечает, видит и вдохновляется тем, что о нем заботятся и думают о его будущем: как он будет жить в этом доме, как будет заезжать на участок на машине, как будет заходить пешком, как может понизить тариф на электроэнергию, если дом отапливается электричеством. Все эти аспекты продумывает группа специалистов, занимающаяся созданием конечного продукта для потребителя.

На мой взгляд, это классный тренд будущего. Я рекомендую всем смотреть в эту сторону, объединяться, делиться опытом и иметь в своей команде квалифицированного кадастрового инженера. У риелтора должен быть профессиональный кадастровый инженер, который быстро реагирует и качественно оказывает услуги. У нас, как у кадастровых инженеров, должны быть отличные риелторы, которые грамотно ведут сделки.

Это тренд будущего, и если кто-то сегодня будет игнорировать данный подход, компания может потерять значительное количество клиентов.

Поделюсь с вами двумя наглядными примерами из своей практики о взаимодействии или его отсутствии между разнопрофильными отраслевыми специалистами и последствиях этого.

Пример 1

Один из клиентов обратился ко мне с просьбой подготовить межевой план для суда. На первый взгляд, задача казалась простой: выехать на место, провести геодезические измерения, подготовить межевой план и акт согласования границ, а затем передать документы клиенту. Однако я решил сначала уточнить, для каких целей и почему именно для суда нужен межевой план, чтобы полностью вникнуть в процесс.

Я выяснил у клиента следующие обстоятельства: наш клиент является наследником земельного участка и части дома, расположенного на этом участке. Участок не стоит на кадастровом учете, и у него отсутствует кадастровый номер, что не позволяет нотариусу включить участок в наследственную массу. Отсутствие кадастрового номера указывает на то, что объект недвижимости как таковой не существует.

В данном случае конечная цель для клиента – это право собственности на земельный участок. Для этого необходимо последовательно выполнить ряд действий:

– Поставить земельный участок на кадастровый учет и получить кадастровый номер.

– Обратиться в суд и получить решение, которое обяжет нотариуса включить участок в наследственную массу (при отсутствии в Росреестре права собственности на данный кадастровый номер).

– Подготовить межевой план.

Я попросил юриста, который вел данный процесс до меня, прислать исковое заявление. В нем я прочел следующее: юрист просит признать право собственности на земельный участок в порядке наследования и установить границы земельного участка по следующим координатам.

Важно обратить внимание, что земельного участка еще нет, поскольку отсутствует кадастровый номер, и устанавливать границы участка, который отсутствует в Росреестре, является ошибкой. Можно, например, требовать образовать земельный участок и поставить его на кадастровый учет в указанных координатах, но это уже совершенно иная процедура, требующая согласования с администрацией.

Первая ошибка, которую нужно запомнить, заключается в том, что получить решение суда и выиграть дело в моменте – это только половина дела. Для клиента важен конечный продукт, а именно, в данном случае – это выписка из ЕГРН на земельный участок с правом собственности после вступления в наследство. Это и есть конечный продукт. Все остальные действия, такие как выигрыш или проигрыш в суде, подготовка межевого плана или его отсутствие, являются промежуточными шагами для достижения цели. Клиенту не интересно, выиграли вы или проиграли; ему нужен конечный результат – готовый продукт.

Таким образом, с данным решением суда, если клиент со своим юристом выигрывает, он приходит к кадастровому инженеру и говорит: «Вот суд установил границы земельного участка». Хорошо, суд установил границы земельного участка, мы должны подготовить межевой план по образованию земельного участка, поскольку отсутствует кадастровый номер.

При образовании земельного участка необходимо подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и провести предварительное согласование с администрацией. У нас есть два типа межевого плана:

– Уточнение границ земельного участка, который стоит на кадастровом учете.

– Образование земельного участка, когда кадастрового номера нет.

Если в Росреестр сдать межевой план на образование земельного участка без предварительного согласования с администрацией, его не зарегистрируют.

На данном примере способ защиты юриста был выбран неправильно, потому что объект недвижимости, земельный участок, является ранее учтенным, то есть он был выдан ранее собственнику, было получено постановление и свидетельство о праве собственности. Однако собственник, не оформив должным образом земельный участок, умер.

Следовательно, поскольку объект является ранее учтенным, наследники могут получить справку у нотариуса об открытии наследственного дела. Например, доверенность – это когда человек при жизни доверяет свои полномочия представлять свои интересы другому лицу. А когда человек умирает, справка об открытии наследственного дела в отношении определенного лица практически является той же самой доверенностью.

Таким образом, наследники с данной справкой могут прийти в МФЦ с документами и ранее выданными свидетельствами, чтобы внести земельный участок как ранее учтенный, а не ставить его на кадастровый учет как вновь созданный (это разные формы заявлений и формулировки). В этом случае необходимо внести земельный участок как ранее учтенный, что было предложено мною и сделано клиентом.

Клиент по истечении двух недель получил выписку из ЕГРН с кадастровым номером на земельный участок без права собственности, поскольку объект был внесен как ранее учтенный.

Таким образом, у нас есть кадастровый номер земельного участка, и объект стоит на кадастровом учете. Юрист уточняет исковые требования, прося включить земельный участок с кадастровым номером в наследственную массу, после чего можно приступать к подготовке межевого плана для уточнения границ земельного участка.

Следовательно, юрист уточняет исковые требования и просит суд установить право собственности в порядке наследования на земельный участок с конкретным кадастровым номером, который уже стоит на кадастровом учете и является объектом недвижимого имущества. После того как наследники вступят в наследство и зарегистрируют право собственности в Росреестре, на данный кадастровый номер я смогу подготовить межевой план для уточнения границ земельного участка.

В данном случае, если бы в процессе судопроизводства клиент не обратился к кадастровому инженеру, и если бы кадастровый инженер не задался вопросом и не уточнил суть искового дела, клиент прошел бы весь судебный процесс, получил бы неправильное, неисполнимое решение суда, и судебный процесс пришлось бы начинать заново.

Здесь прослеживается важность включения кадастрового инженера в процесс судопроизводства, то есть взаимодействия с юристами на всех этапах работы по проекту. Когда адвокаты или юристы составляют исковое заявление с требованиями, в обязательном порядке нужно проконсультироваться с кадастровым инженером до подачи иска в суд, чтобы узнать, будет ли данное решение исполнимо. Кадастровый инженер, как конечное звено, будет готовить документы для исполнения и регистрировать решение, внося объект недвижимости и его характеристики в Росреестр на основании решения суда.

На этапе изготовления искового заявления можно скорректировать исковые требования и правильно подать в суд, зная, что, выиграв дело и получив решение суда, оно будет исполнимо, и клиент в итоге получит конечный продукт – успешный, гарантированный и профессиональный результат в том виде, в котором он желал изначально. Это и есть конечный продукт для потребителя.

Пример 2

У моего клиента есть жилой дом, находящийся в долевой собственности. Этот старый дом был построен до введения Градостроительного кодекса, то есть до 1998 года. Участок под домом не был выделен, а находился в пользовании. Конечная задача – оформить земельный участок под домом в собственность в рамках бесплатной приватизации. Закон позволяет оформлять бесплатно такие земельные участки под домами, построенными до введения Градостроительного кодекса РФ.

Собственник жилого дома обратился в администрацию с просьбой о предварительном согласовании предоставления земельного участка, но получил отказ. Причиной отказа стало то, что дом был оформлен, но не привязан к земельному участку координатами.

Далее я подготовил технический план и привязал дом к земельному участку. Клиент повторно обратился с заявлением в администрацию и снова получил отказ. Причинами отказа стали:

– Жилой дом находится в долевой собственности, и заявление должно подаваться от обоих собственников для формирования земельного участка.

– На земельном участке расположена часть жилого дома, непригодного для проживания. Дом частично разрушен, что препятствует оформлению земельного участка в собственность, по мнению администрации.

– Отсутствуют документы-основание, подтверждающие право собственности на жилой дом, возникшее до введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Как правило, это технический паспорт БТИ на жилой дом, подтверждающий год ввода в эксплуатацию.

Я предложил обжаловать данный отказ в судебном порядке. После этого клиент самостоятельно нашел своих юристов и пропал из моего поля зрения.

Спустя год этот клиент вернулся ко мне с решением суда, которое уже вступило в законную силу. Он попросил меня подготовить схему расположения участка, но уже только под его частью дома.

Согласно данному решению суда, дом, находившийся в долевой собственности, был разделен. Одна часть жилого дома была передана в собственность одному из совладельцев, а вторая часть – другому. Право общей долевой собственности на исходный жилой дом было прекращено, и соответствующая запись была внесена в Росреестр.

Согласно решению суда, собственники сняли с учета старый дом, который был ранее учтен и построен до 1998 года, что давало право на бесплатное оформление земли. Затем в текущем году они поставили на учет свои части жилого дома как вновь образованные объекты недвижимости.

Таким образом, клиент повторно обратился в администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно. Однако ему отказали, мотивируя это тем, что его дом был учтен в текущем году, и поэтому отсутствуют основания для бесплатного предоставления земельного участка.

Ошибка юриста заключалась в том, что на этапе подготовки искового заявления он не обратился к кадастровому инженеру или не работал с ним в тандеме, комплексно решая задачу клиента. Это могло бы позволить избежать недоразумений и отказа в предоставлении земельного участка.

На мой взгляд, следовало бы обжаловать самый первый отказ администрации, предоставив суду все необходимые документы, подтверждающие, что дом был построен до 1998 года, стоит на кадастровом учете, его координаты учтены в Росреестре, и формированию земельного участка ничего не препятствует.

Я попытался бы доказать в суде, что отказ был неправомерным, обязал бы администрацию пересмотреть решение об утверждении схемы расположения земельного участка и добился бы формирования участка через суд. Зачем юристы рекомендовали разделить дом, мне не совсем ясно.

В результате клиент не получает конечный продукт в том виде, в котором он желает его получить. Конечная цель клиента – оформить и получить в собственность бесплатно земельный участок, на что он имел право по закону.

В данном случае жилые дома уже стоят на кадастровом учете, и каждый объект имеет свой кадастровый номер. Жилой дом поделен на два автономных блока, и теперь сформировать земельный участок можно только в аренду.

Обращаться в суд с просьбой доказать, что образованные части жилого дома являются частями старого, построенного до 1998 года, жилого дома, будет непросто, поскольку суд уже признал прекращение права долевой собственности и разделил этот дом. Формирование земельного участка не разрешено под частью дома, а возможно только под всем домом, находящимся в долевой собственности.

Этот опыт еще раз подчеркивает важность комплексного взаимодействия специалистов на рынке недвижимости, включая кадастровых инженеров. Когда клиент обращается с запросом на выполнение определенных работ или услуг, важно привлекать разнонаправленных отраслевых специалистов для достижения качественного результата. Это включает моделирование всего процесса выполнения на всех этапах до создания конечного продукта.

Только при таком комплексном взаимодействии и подходе конечный продукт для потребителя можно создать качественно и профессионально, что позволит клиенту получить именно то, за чем он к вам обратился.

Заключение

Важен конечный результат, а не то, что мы делаем в процессе или в моменте.

Вот так, друзья, на этой ноте хотелось бы закончить. Кадастровый инженер обязательно упакует документами ваши объекты и правильно направит вас к нужному специалисту, если потребуются дополнительные услуги, которые не входят в компетенцию кадастрового инженера.

Современный кадастровый инженер в современных реалиях выходит за рамки традиционного землеустройства, выполняя функции эксперта, способного осуществлять комплексное документальное сопровождение объектов индивидуального жилищного строительства и организовать эффективное взаимодействие со всеми участниками рынка недвижимости.

Всегда начинайте с кадастрового инженера, если речь идет о документах по объектам недвижимости.

Всем до новых встреч!!!

Отсканируйте QR-код, подпишитесь на канал. Бесплатный разбор по объекту недвижимости перед покупкой, продажей или строительством, либо в процессе его эксплуатации для наших читателей.

Контакты

Личный сайт: https://skarkov-kadastr.ru
Телеграмм-канал: https://t.me/SkarkovKadastr

Маркетинговая стратегия лидера рынка – Лилия Сараева

Эта книга собрала в себе полезные материалы от настоящих профи, реальных флагманов сферы недвижимости. Сейчас у них за плечами многолетний опыт и достойные кейсы, но все они когда-то были в начале своего профессионального пути. В этой главе я расскажу про свою методику, которая помогает эксперту вырасти из рядового специалиста в лидера рынка. Простых амбиций для этого недостаточно, для адекватного роста нужна четкая, структурированная стратегия с понятными маркетинговыми инструментами.

Сначала я представлюсь: меня зовут Лилия Сараева, я:

– шеф-редактор этого издания,

– автор четырех книг,

– основатель маркетингового агентства LS-Media, которое занимается комплексным продвижением агентств недвижимости, риелторов, экспертов по недвижимости в социальных сетях, СМИ и медиапространстве, в том числе с помощью создания книги,

– основатель Литературного агентства Лилии Сараевой, которое оказывает помощь авторам в написании книги на всех этапах – от идеи до издания и последующего продвижения.

В своей главе я хочу наглядно показать, что лидерами не рождаются, лидерами становятся с помощью грамотных последовательных действий.

На практике это может выглядеть так: с клиенткой Х, владелицей агентства недвижимости, мы начали сотрудничать, когда у нее в команде было три помощника. Уже через год плотной совместной работы доход агентства увеличился в 5 раз, а штат вырос до 12 сотрудников. В другом случае работа с клиенткой Y, также главой собственного агентства, позволила увеличить доход компании в два раза и нарастить штат с трех до семи сотрудников. Это закономерный результат системных действий.

Стратегия развития: подробный маршрут

Когда нет четкой стратегии, во всем появляется хаос. В хаосе нет конкретных задач, нет выстроенного пути; хаос сам по себе не предполагает достижения результатов. Только структурированная стратегия помогает наметить путь, по которому можно прийти к той самой цели, которую вы ставите перед собой.

В маркетинге каждый проект уникален, и запрос клиента решается с учетом исходной ситуации, в которой находится конкретный эксперт, проект или бизнес. Точка «Б» тоже может быть разной: кому-то в моменте необходимо привлечь клиентов, кому-то нужна медийность, кому-то нужно определить вектор развития.

Далее я расскажу, с помощью каких инструментов мы формируем личный бренд экспертов по недвижимости и получаем для них заявки.

Личный бренд – основа основ

«Люди покупают у людей». Эта цитата никогда не была так точна, как сейчас. С каждым годом растет объем информации, с которым так или иначе контактирует человек; обезличенные продажи перестают работать, и потребители услуг их просто не замечают. Личный бренд позволяет не потеряться среди тысяч похожих специалистов.

Если говорить конкретно о рынке недвижимости, то конкуренция здесь сумасшедшая, причем независимо от уровня и структуры: конкурируют и частные риелторы, и небольшие агентства, и мастодонты рынка. Технический прогресс тоже добавляет «перца»: работа в онлайн-режиме и возможность проведения дистанционных сделок стирают территориальные границы между специалистами, усиливая и без того порой жесткое соперничество.

Конкуренция усугубляется еще и тем, что рынок объектов недвижимости ограничен, и большинство специалистов продают одни и те же или похожие предложения. И тут перед экспертом встает выбор: продавать агрессивнее, больше работать с холодным трафиком, или системно выстраивать личный бренд, получая лояльную аудиторию и постоянные теплые заявки.

Личный бренд формирует доверие: люди видят живого человека с его жизненными ценностями, взглядами и убеждениями; они его уже знают и готовы ему довериться. Все инструменты агентства LS-Media работают на создание емкого, лаконичного личного бренда, который обеспечит клиенту постоянную генерацию теплых лидов из самых разных каналов продвижения.

Социальные сети

Социальные сети давно стали платформой, где миллионы пользователей ежедневно взаимодействуют с контентом, ищут информацию и принимают решения о покупках. Для экспертов по недвижимости это настоящий кладезь возможностей, позволяющий демонстрировать свои знания, делиться опытом и строить долгосрочные отношения с клиентами.

Ключевой аспект успешного присутствия в социальных сетях – регулярность публикаций, разнообразие контента и активное взаимодействие с аудиторией. Социальные сети – ваш актив, это «нефть» XXI века. Аудитория, наблюдая за примерами клиентов, будет пользоваться вашими услугами или же рекомендовать вас, если вы каждый день у них на виду. На практике в нашем агентстве было много случаев, когда подписчики, наблюдая за блогером-риелтором, становились клиентами через год-два, увидев в контенте эксперта именно ту историю, которая похожа на их личную.

Социальные сети – стабильный источник трафика. Принцип любой социальной сети – набор подписчиков: людей, потенциально заинтересованных в продукте автора страницы. Они подписываются на аккаунт, наблюдают за контентом и, при правильном позиционировании услуг в блоге, в какой-то момент решаются на покупку. За каждым успешным блогом стоит армия подписчиков, которые на постоянной основе прогреваются к покупке и могут решиться на этот шаг в любой момент. Человек, которому интересна недвижимость, может подписаться и стать клиентом агентства в этот же день, а может – через несколько месяцев или даже через год. Для большинства людей покупка недвижимости – серьезный шаг, и для принятия решения может понадобиться много времени. И все это время контентная часть в социальной сети будет делать свое дело – стимулировать клиента к покупке.

Качество контента. Один из лучших способов завоевать доверие аудитории – давать в блоге полезную информацию. Клиенты ценят экспертов, которые не только продают, но и учат, делятся своими знаниями и помогают им сделать осознанный выбор. Публикуйте советы по выбору недвижимости, разъясняйте особенности ипотечных программ, рассказывайте о юридических нюансах сделок. Чем больше полезной информации вы даете, тем больше вам будут воспринимать как надежного специалиста.

Доверие напрямую влияет на конверсию заявок в сделку; специалисты тратят меньше своего времени на обзвон холодных баз. Конверсия заявок в сделку у наших клиентов доходит до 35% – то есть каждый третий, оставивший телефон для консультации, становился клиентом агентства.

С другой стороны, в социальных сетях пользователи, как правило, расслаблены и не готовы потреблять много серьезной информации, поэтому контент должен быть еще и легким, креативным, вовлекающим, чтобы удерживать внимание пользователя. Люди любят наблюдать за личной жизнью эксперта, так можно ближе познакомиться с аудиторией. Не стесняйтесь показывать себя и адаптировать популярные тренды под свою нишу.

При выстраивании контентной линии важно учитывать алгоритмы социальных сетей и правильно их обучать, чтобы материалы показывались именно вашей целевой аудитории.

Регулярность. Мысль, к которой важно прийти: ведение соцсетей – тоже работа. Контент должен быть регулярным; пара сторис в неделю не принесет желаемых результатов.

Регулярные публикации и активность в соцсетях помогают быть на виду у аудитории. Пользователи сети постоянно видят вас, ваш процесс работы, какие-то профессиональные тонкости, кейсы и, так или иначе, замечают вас. Чем больше таких касаний с целевой аудиторией, тем выше вероятность, что один из триггеров в контенте переведет потенциального клиента в реального. Более того, алгоритмы соцсетей часто продвигают контент активных пользователей, что также играет вам на руку. Придерживайтесь расписания публикаций, чтобы всегда оставаться в поле зрения подписчиков.

Глобальная цель продвижения, в том числе через соцсети, – лидогенерация. Грамотно выстроенный личный бренд способствует органическому росту трафика и позволяет получать теплые заявки даже с нулевым бюджетом на рекламу.

Например, за 2022 год мы с командой LS-Media, используя только бесплатные методы продвижения, обеспечивали агентство недвижимости заявками в количестве от 340 штук в месяц без бюджета на рекламу. За 10 месяцев из социальных сетей мы получили 3571 заявку. Максимальное количество обращений было в июне 2022 года, тогда мы получили 549 заявок, а сумма сделок за этот месяц составила 121 367 130 рублей. Рекордная сумма сделок была достигнута в мае 2022 года – 586 165 520 рублей; в этом месяце мы обработали 314 заявок. И все это с нулевым бюджетом! Этот кейс даже был напечатан в СМИ.

Публикации, эфиры на ТВ и радио. Исследованиями доказано, что многие пользователи социальных сетей перепроверяют информацию в официальных СМИ. Статья в интернете вызывает у людей больше доверия, чем пост в соцсети. А в нише недвижимости, когда при покупке некоторые клиенты отдают свои последние деньги, важную роль играет доверие. Присутствие в СМИ, где ваша экспертность подтверждена журналистами, дает покупателю то самое чувство доверия и надежности.

При покупке недвижимости многие используют поисковики Яндекс и Google. Услышав ваше имя, клиенты могут искать ваши соцсети и отзывы о вас в поисковиках. Если вы давали интервью или публиковали статьи, то при поиске отобразятся не только ваши социальные сети, но и публикации в высокорейтинговых изданиях – это существенно повысит доверие к вам.

Статья в СМИ – не только самостоятельная единица контента, но и дополнительная регалия «эксперт СМИ», которая поможет при дальнейшем продвижении. После выхода публикации в СМИ или эфира на ТВ вы можете демонстрировать этот факт в социальных сетях, тем самым повышая доверие и лояльность аудитории. Это способно вызвать вау-эффект у ваших подписчиков и значительно увеличить охваты.

Медийность повышает конверсию в заявки и подписки на аккаунт: даже когда блог маленький, если в актуальных сторис и постах есть информация о том, что вы даете интервью в СМИ, люди охотнее подписываются. Вы не просто рядовой специалист, решивший стать блогером, а квалифицированный эксперт, у которого журналисты берут интервью! Также это классный инструмент, чтобы отстроиться от конкурентов и повысить чек на свои услуги.

С помощью публикаций в СМИ можно строить рекламные креативы, конверсия в подписку с которых в разы выше. Например, при закупке рекламы для одного из клиентов стоимость подписчика снизилась более чем в 5 раз после внедрения в рекламные креативы статьи в СМИ – с 260 до 46 рублей.

Выход в публичное пространство. Сформированный личный бренд дает возможность быть услышанным. Так для наших клиентов мы организуем участие в профильных мероприятиях как в качестве гостей, так и в качестве авторитетных спикеров. У эксперта появляется возможность не только играть по правилам рынка, но и напрямую влиять на него, стать лидером мнений.

Различные съезды и конференции – прекрасная возможность проявиться, обменяться опытом с коллегами и, конечно, при личном контакте заполучить самых горячих клиентов.

Издание книги. Для меня, как автора, эта книга пятая, и я точно могу сказать, что участие в написании книги дает в профессиональном плане вау-эффект. Это я ощутила на себе, когда получила первый экземпляр со своей фамилией на титульном листе. Я получаю отзывы с аналогичными ощущениями от всех, кто был соавторами в наших книгах. Звание «автор книги» – совершенно новый уровень признания.

Один из таких отзывов я получила от Елены Вавилиной, которая стала соавтором двух наших изданий. Елена рассказала, что ее услуги стали в разы востребованнее, конверсия консультаций выросла. Недавно книга была мечтой для Елены, сейчас – действительность.

Первое, что нужно знать об издании книги, – это самый дешевый PR-инструмент из всех существующих. 70 лет авторские права принадлежат автору, затем текст становится общественным достоянием, но имя автора навсегда останется на страницах, рассказывающих его мысли. Книгу можно использовать для усиления продвижения через другие каналы: как инфоповод в социальных сетях, как лид-магнит, как подарок партнерам и клиентам.

«Я напишу книгу, когда стану успешным», «Я напишу книгу, когда заработаю свой первый миллион долларов», «Я напишу книгу, когда…» – подставьте свой вариант. Для многих собственная книга – венец всех свершений, что-то абстрактное, далекое, даже недостижимое. Я же считаю иначе. Книга – всего лишь одна из ступеней к успеху, вполне реальная и доступная.

Многие думают, что писать книгу долго и дорого, но мы нашли оптимальный формат для всех. Мы пишем книги в соавторстве, за счет этого получаем экономию времени и финансов. Книга полностью готова в срок от двух месяцев. Расходы на издание делятся между всеми авторами – вместо одного человека платят пятнадцать. Зато все бонусы, регалии, официальный статус автора книги и возможность стать членом союза писателей, где находятся авторы от новоиспеченных до самых титулованных, получают все соавторы книги.

Книга – хороший инструмент для работы над личным брендом. Любой запрос в поисковике с именем автора приведет на страницы, где продается его книга. В нашем случае это топовые маркетплейсы и книжные магазины. К тому же, после печати работа над книгой не прекращается, а переходит на этап продвижения. Например, прошлую книгу только за первый месяц прочли 16 000 человек – и это только начало.

Мультиканальность и многоразовый контент

Сегодня важнейшим трендом в маркетинге становится мультиканальность. Для успешной PR-кампании эксперты по недвижимости должны быть представлены во всех ключевых медиа-каналах. Социальные сети, блоги, видео, ТВ, радио – каждый из этих каналов может стать точкой входа для потенциальных клиентов. Публикации, интервью и комментарии должны активно распространяться по всем возможным платформам. Если раньше специалисты могли сосредоточиться на одной или двух соцсетях, то сегодня важна интеграция сразу нескольких каналов.

Например, клиент может увидеть ваш видеотур по объекту на YouTube, затем найти вас в соцсети, чтобы получить более подробную информацию и, наконец, подписаться на ваш Telegram-канал для получения лид-магнита. Такой подход в разы увеличивает лояльность аудитории и шансы на заключение сделки. Когда потенциальный клиент видит ваш контент постоянно, он становится к вам лояльнее, и через 7—8 таких касаний в разных соцсетях он становится вашим подписчиком, а далее и клиентом.

Многоразовый контент. Еще один важный тренд – многоразовый контент. В условиях экономии ресурсов компании могут использовать один и тот же материал в разных форматах: статьи можно публиковать как на сайте, так и на платформе «Дзен», в Телеграме, видео – выкладывать в ВКонтакте, TikTok, YouTube и других социальных сетях. Один и тот же контент «работает» на вас в разных каналах. Такой подход позволяет существенно сэкономить время и деньги, а также повысить охват аудитории.

Своим клиентам я рекомендую выбрать одну социальную сеть в качестве основной, а в другие адаптировать и дублировать контент. Чем больше каналов задействуется для продвижения, тем более быстрым и значимым будет результат. Потенциальные клиенты должны как можно больше вас видеть, слышать и читать: разный контент, разные источники, разные форматы. При этом важно, чтобы в разных каналах реализовалась одна и та же стратегия, иначе может получиться так, как в известной басне «Лебедь, рак и щука». Иногда такое случается, когда продвижением на разных площадках занимаются отдельные, некоммуницирующие между собой команды.

Ваш бренд в ваших руках

Формирование личного бренда – длительный процесс, который предполагает вовлеченность и заинтересованность эксперта. В случае работы с агентством вся рутина уходит на плечи команды, но тем не менее требуется присутствие эксперта. Тогда личный бренд будет действительно личным, ведь необходимо транслировать аудитории реальные смыслы и ценности специалиста, и тогда взаимодействие получится по-настоящему цельным и искренним.

Важно понять – просто контента мало, нужна система. И она у меня есть. В качестве примера могу привести ситуацию одного из экспертов, с которым мы сотрудничаем. Владелица агентства недвижимости пришла ко мне на консультацию, когда уже активно вела социальные сети с помощью сторонних специалистов. Контент был, польза была, но результата – нет, заявок из аккаунта 0. Мы начали сотрудничать и уже в первый месяц работы получили 50 заявок с этой же страницы в социальной сети. Так работает разница в подходе.

Команда LS-media подходит к выстраиванию личного бренда профессионально, системно и комплексно. Хотите понять, как усилить ваш личный бренд? Узнать, каких результатов вы можете добиться с командой LS-media? Стать автором или соавтором следующей книги?

Контакты

Сайт: https://ls-media.ru/
Вконтакте: https://vk.com/lili_saraeva
Телеграм: https://t.me/saraeva_lm

Напишите мне слово «ЛИДЕР», и я приглашу вас на первичную консультацию, где подробно отвечу на все ваши вопросы.

Юридические тонкости договоров – Юлия Абраамян

Рекомендации по оформлению договоров, важные правовые нюансы и ошибки, которых следует избегать в сделках

Юрист с 15-летним опытом в сфере оказания юридических услуг и представления интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.

«20» марта 2015 года я стала Генеральным директором своего юридического лица, которое в настоящий момент имеет фирменное наименование «Перо Правосудия». Мы оказываем юридические услуги физическим и юридическим лицам по всей России. Работая юристом, я всегда понимала, что в спорах необходимо предлагать сторонам возможность прийти к мирному урегулированию без суда и затрат большого количества времени. В мае 2023 года я получила диплом и стала специалистом в сфере медиации и активно лоббирую в г. Сочи это направление, обеспечивая урегулирование споров между сторонами с целью достижения обоюдно выгодного результата для обоих участников спора. Это позволяет мне экономить время и деньги клиентов, так как медиация чаще всего проходит быстрее и на более выгодных условиях, чем судебный процесс.

С целью законного совершения действий при заключении сделки с недвижимым имуществом необходимо убедиться в юридической безопасности сделки.

Юридическая безопасность сделки с недвижимостью – это совокупность мер, направленных на защиту прав сторон в процессе купли-продажи, аренды или иной передачи прав на недвижимое имущество.

При осуществлении этих мер защиты необходимо учитывать ряд ключевых факторов. Основополагающим фактором в сделке является, в первую очередь, проверка документов. Для начала стоит определить, что такое правоустанавливающие документы.

Правоустанавливающими являются документы, которые определяют, устанавливают, подтверждают и регулируют права на объект недвижимого имущества. Они играют важную роль в соблюдении законодательства Российской Федерации при осуществлении действий по отчуждению объекта недвижимости. Но стоит отличать правоустанавливающие документы от правоудостоверяющих.

Правоустанавливающие документы определяют, каким путем сторона по сделке приобрела право на объект. К правоустанавливающим документам относятся, к примеру, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор о безвозмездной передаче прав на объект недвижимости (приватизация), договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство по закону, завещание и другие документы.

Правоудостоверяющие документы подтверждают наличие права на само имущество. Например, правоудостоверяющим и правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или, как раньше, свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на цветном плотном бланке.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Для этого запросите оригинал доверенности от лица, представляющего интересы стороны по сделке. На последнем листе доверенности внизу указаны данные нотариуса и нотариальный округ. На официальном сайте нотариальной палаты можно проверить, действующий ли нотариус и существует ли он вообще.

Для проверки какого-либо документа, выданного нотариусом, необходимо навести камеру своего телефона на QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа. При этом должна появиться ссылка с реквизитами нотариального документа – данными заявителей, датой совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, то он считается достоверным.

Проверяя нотариальный документ по QR-коду, будь то доверенность или иной нотариально удостоверенный документ, можно установить, зарегистрирован ли данный документ в Единой информационной системе нотариата, куда вносятся сведения обо всех совершенных в России нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте Федеральной Нотариальной Палаты. На данном сайте можно убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отзывалась доверителем.

Также необходимо проверять данные продавца в правоустанавливающих документах, поскольку если обнаружится хоть малейшее расхождение, это может означать, что на сделке присутствует не сам собственник, а мошенник. Рекомендуется заранее выяснить, состоял ли продавец в браке на дату сделки по приобретению объекта недвижимости, и если да, было ли получено согласие супруга/супруги. Даже если сейчас продавец в разводе, но не прошло и трех лет с даты расторжения брака, и имущество было приобретено в браке, это может привести к крайне неприятным и негативным последствиям.

Например, бывший супруг/супруга продавца может пожелать разделить имущество после развода, и в этом списке может оказаться тот объект недвижимости, который планируется сделать предметом данной сделки.

Проверяя правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, особое внимание стоит обратить на то, как давно сторона сделки стала собственником объекта недвижимого имущества и каким образом – покупкой, дарением, приватизацией или получением в наследство. Вся эта информация отражена в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Очень важно понимать, что если продавец настаивает на слишком быстрой продаже, данная сделка может быть опасна с точки зрения ее оспаривания другими наследниками, например. Общий срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, как установлено действующим законодательством РФ. Поэтому при проверке документов нужно выяснить срок владения недвижимостью этим собственником.

Помимо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рекомендуется запросить сведения о зарегистрированных лицах в объекте недвижимости, если предметом сделки является дом, квартира или жилое помещение. Этими документами являются либо справка о регистрации, либо справка о составе семьи.

Если в объекте зарегистрированы несовершеннолетние дети, то покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье у продавцов, которое соответствует требованиям действующего законодательства РФ. Особое внимание следует обратить на прописанных несовершеннолетних лиц, если квартира, которая планируется к продаже, была приватизирована, так как данные лица автоматически признаются собственниками объекта при приватизации.

Если выясняется, что несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля в праве собственности, то в данной сделке необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки и попечительства, а ребенок будет являться участником сделки.

При совершении действий, направленных на заключение сделки, необходимо убедиться, что у стороны сделки есть все необходимые документы на недвижимость (право собственности, договоры, акты и т. д.). После получения доступа к правоустанавливающим документам рекомендуется провести юридическую экспертизу, которая точно определит законность совершения действий в рамках сделки с недвижимостью.

В рамках юридической проверки требуется тщательное изучение всей представленной документации, включая проверку на наличие или отсутствие обременений недвижимого имущества. То есть необходимо удостовериться, что на недвижимость не наложены аресты, залоги или другие обременения.

Если планируется приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка или иной кредитной организации, то стоит в обязательном порядке проверить справку о погашении кредитной задолженности с подтверждением погашения всех долговых обязательств в полном объеме. Если в процессе проверки документов выяснится, что кредит не погашен, то необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы при проведении сделки определить и отразить в договоре, как будет проходить погашение кредитной задолженности, поскольку до момента погашения кредита недвижимое имущество находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия.

С целью собственной подстраховки от негативного исхода рекомендуется запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или нарко-заболеваниями и не состоит на учете в соответствующих учреждениях, чтобы исключить риск оспаривания сделки на том основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Чтобы новому приобретателю не пришлось платить долги за продавца, стоит проверить, нет ли задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт.

В настоящий момент многие граждане России проходят или проходили процедуру банкротства в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». И данный факт также может негативно отразиться на последствиях совершения сделки с объектом недвижимости. В данном случае поможет провести соответствующую проверку продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), который является общедоступным источником информации.

Если в ЕФРСБ не содержится информация о сторонах по сделке, то, помимо прочего, также рекомендуется проанализировать сведения, размещенные на сайте судов общей юрисдикции или арбитражных судов.

Государственная автоматизированная система «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Однако стоит иметь в виду, что если сторона сделки участвовала в семейном споре, в том числе по факту раздела имущества, то данная категория дел размещается на сайтах судов со скрытыми персональными данными.

Картотека арбитражных дел на официальном сайте арбитражных судов поможет узнать информацию о судебных делах с участием продавца объекта недвижимости, которые рассматриваются арбитражным судом, в том числе дела о банкротстве.

Кроме того, на сайте Федеральной службы судебных приставов можно запросить информацию об исполнительных производствах с участием стороны сделки. Если выяснится, что сторона по сделке имеет непогашенные долговые обязательства, которые отражены на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов, то в последующем возможно оспаривание данной сделки в ходе процедуры банкротства, что может привести к применению последствий недействительности сделки для сторон.

Подытожим, проверить стороны сделки можно на следующих ресурсах:

– Сервисы-гувм-мвд.рф: На этом ресурсе можно проверить недействительность российских паспортов и избежать признания сделки недействительной по данному основанию.

– Sudrf.ru: Можно отследить участие стороны по сделке в различных судебных тяжбах и сформировать, таким образом, представление о стороне сделки.

– ФССП: Наличие долговых обязательств может привести к тому, что один из кредиторов стороны сделки имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина несостоятельным (банкротом). Это затронет все сделки, совершенные за последние три года до процедуры банкротства.

– Bankrot.fedresurs.ru: Указанный общедоступный ресурс является Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, где раскрываются сведения о процедурах банкротства.

– Reestr-dover.ru: На данном сайте можно проверить действительность доверенности, была ли она выдана и не отменена ли на данный момент.

– Kad.arbitr.ru: Картотека арбитражных дел содержит сведения о судебных тяжбах в арбитражных судах по всей России, в том числе информацию о делах о банкротстве физических лиц.

Сам же объект сделки можно проанализировать с помощью общедоступных ресурсов:

– Notariat.ru: Содержит реестр всех открытых наследственных дел, в том числе архивных.

– Сайт администрации: Ресурсы по реестрам самовольных объектов помогут избежать приобретения проблемной недвижимости.

С целью проведения анализа объекта недвижимости в обязательном порядке необходимо проверить информацию по выписке из ЕГРН на наличие или отсутствие залогов, арестов, запретов на регистрацию и аренду, а также на наличие собственников несовершеннолетних лиц. Если имеется возможность, то запрашиваем у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав, в которой будут отражены все собственники данного объекта недвижимости за весь период его существования, что позволит отследить частоту отчуждения объекта.

Если объект недвижимости слишком часто перепродается, это может быть подозрительным, так как возможно проходят какие-либо судебные тяжбы, в рамках которых решается судьба данной недвижимости. В случае, если имеются сведения, что недвижимость продается наследниками, необходимо убедиться, что все наследники вступили в наследство и что все они будут участвовать в сделке.

Помимо прочего, рекомендуется проверить наследственное дело по фамилии, имени и отчеству умершего наследодателя и дате смерти, чтобы получить сведения об открытии наследственного дела и наличии или отсутствии других наследников, которые могут претендовать на данное имущество, путем последующего оспаривания сделки.

Особое внимание при подготовке к сделке стоит обратить на составление договора, а также на соблюдение формы сделки.

Совершение сделки включает несколько этапов:

– Проведение предварительных переговоров для согласования условий сделки.

– Необходимость заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, в котором устанавливается намерение заключить основной договор купли-продажи, сроки, когда будет заключено основное соглашение, а также условия основного договора. Объект, в отношении которого будет совершена сделка, должен быть индивидуально определен.

– Условие о задатке. Отсутствие задатка или подписанного предварительного договора купли-продажи позволяет одной из сторон отказаться от сделки, в то время как другая сторона может лишиться других вариантов выбора объектов или иного порядка заключения сделки, от которых отказалась ранее.

– Сбор всей необходимой документации, который осуществляют обе стороны, так как они заинтересованы в положительном исходе сделки.

– Заключение договора купли-продажи. По основному договору купли-продажи недвижимости право собственности переходит к приобретателю (покупателю) после проведения государственной регистрации права, возникшего из сделки, в Росреестре.

В случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки, либо данное требование установлено законом, покупатель и продавец переходят к стадии удостоверения сделки и последующей государственной регистрации права у нотариуса.

– Государственная регистрация прав на объект недвижимости. Покупатель становится новым собственником после получения актуальной выписки из ЕГРН.

Не каждый договор купли-продажи имеет юридическую силу. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ основаниями признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным являются:

– мнимая сделка, которая совершена только на бумаге, но фактически не исполнена;

– притворная сделка, когда, к примеру, оформляется документация как при продаже квартиры, но на самом деле квартира дарится;

– сделка, совершенная недееспособным лицом.

Также, если сделка была совершена в период наличия долговых обязательств одной из сторон, и эта сторона впоследствии проходит процедуру банкротства, то в данной ситуации нарушаются права кредиторов должника. Например, сделка могла быть совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене.

При этом оспорить сделку в период прохождения процедуры банкротства может как финансовый управляющий, так и любой другой из кредиторов.

В договоре необходимо указать следующие разделы:

– Предмет сделки: Указывается объект недвижимости, подлежащий реализации. Рекомендуется подробно описать имущество, чтобы без сомнений стороны могли его индивидуализировать, включая его площадь, адрес, этажность, целевое назначение, кадастровый номер и другие важные данные.

– Характеристика объекта: Включает наличие или отсутствие обременений, стоимость и категорию объекта. Стоимость объекта и порядок расчетов требуют особой конкретизации, чтобы в дату сдачи документов на государственную регистрацию прав в Росреестре для одной из сторон не оказались сюрпризом дополнительные расходы.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.