Как купить квартиру?
Артем Сергеевич Асонов

© Артем Сергеевич Асонов, 2025

ISBN 978-5-0065-4355-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Введение

Покупка квартиры – одно из самых значимых событий в жизни каждого человека. Это не только большой шаг к приобретению собственного жилья, но и серьезное финансовое вложение, связанное со множеством юридических нюансов и возможных рисков. В современном мире, где рынок недвижимости постоянно меняется, а мошенники становятся все изобретательнее, важно быть максимально осведомленным и осторожным, чтобы избежать неприятностей и обмана.

О нас

Книгу, которая будет вашим надежным помощником в процессе приобретения квартиры, подготовил «Акварто» – цифровой портал для тех, кто хочет грамотно купить недвижимость.

В блоге «Акварто» в месте с командой экспертов рассказываем, как правильно выбрать квартиру, чтобы избежать проблем и разочарований, на что обращать внимание при осмотре, какие вопросы задать продавцу квартиры и как проверить объект и собственника на юридическую чистоту. Мы разбираем не только стандартные ситуации, но и более сложные случаи – сделки с материнским капиталом, несовершеннолетними собственниками, долевой собственностью и обременениями.

Также в статьях мы делимся советами, как торговаться с продавцом, и предоставляем список необходимых документов для покупки недвижимости. На портале есть специальный раздел «Библиотека документов», где вы можете скачать образец нужного вам договора: купли-продажи, залога, задатка, ипотеки и так далее.

Отдельное внимание мы уделяем ипотеке: какие есть программы ипотеки, как рассчитать наиболее выгодный для вас вариант, как пользоваться ипотечным калькулятором и как вообще оформить ипотеку.

Кроме того, читайте в нашем блоге, как жить с комфортом, делать ремонт и перепланировку, экономить на коммунальных платежах.

Среди наших экспертов – риелторы, ипотечные брокеры, юристы, кадастровые инженеры, хоумстейджеры, строители и флипперы. Вместе с ними мы также готовим прогнозы по рынку недвижимости: что будет с ключевой ставкой, льготными программами ипотеки и ценами на жилье.

О книге

В этой книге мы рассмотрели все этапы покупки недвижимости: от выбора подходящего объекта до подписания договора и получения ключей. Внимательно изучив советы и рекомендации, представленные на страницах книги, вы сможете уверенно ориентироваться в мире недвижимости, принимать взвешенные решения и защищать свои интересы.

Здесь вы найдете информацию о том, как проверить юридическую чистоту квартиры, какие документы необходимо собрать и на что обратить внимание при заключении сделки. Мы также рассказали о распространенных ошибках покупателей и способах их избежать. Важно помнить, что каждая деталь имеет значение, и только всесторонний подход к покупке жилья может гарантировать безопасность и успешность вашей сделки.

Присоединяйтесь к нам в этом увлекательном и ответственном путешествии. Пусть ваша покупка станет началом нового, счастливого этапа в жизни!

Глава 1. ЗАЧЕМ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ?

Как правило, недвижимость в России покупают по двум причинам: для жизни или для инвестиций. Разберем особенности приобретения квартиры для проживания и для получения дохода.

ДЛЯ ЖИЗНИ

Причин, по которым человек начинает остро ощущать потребность в покупке квартиры, немало. К числу наиболее распространенных мотивов для приобретения жилья можно отнести следующие:

– Желание переехать от родителей.

– Создание семьи.

– Потребность в расширении жилплощади.

– Смена обстановки, переезд в более качественное жилье.

– Необходимость изменения места жительства.

– Переезд пожилых родителей.

– Покупка будущего жилья для детей.

– Избавление от лишних квадратных метров.

ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Квартира – это не только крыша над головой и домашний очаг, но и железобетонное хранилище капитала своего владельца, и речь здесь идет не о прочных дверях и сейфе за неприметной картиной на стене. Квартира сама по себе способна выступать финансовым инструментом, в который можно инвестировать, равно как в драгоценные металлы, облигации или акции. С одной лишь разницей – квартира никогда не упадет в цене настолько, чтобы ее обладатель ушел в катастрофический минус, ее нельзя украсть, бесследно и безнаказанно уничтожить, невозможно лишиться собственности на квартиру без законных оснований и вмешательства суда. Спрос на квартиру никуда не денется, так как население постоянно нуждается в жилье. Цены на недвижимость исторически повышаются, и не видно конца этой тенденции роста.

Инвестировать в недвижимость – означает вкладывать деньги в ее приобретение с целью обеспечения сохранности своих вложений и получения прибыли. Из владения квартирой можно извлекать как пассивный, так и активный доход.

Для получения пассивного дохода от собственника понадобится минимальное участие в инвестиционном процессе. В качестве примера можно привести покупку квартиры с целью сбережения денег на фоне инфляции и экономической нестабильности в стране. Когда через несколько лет собственник решит квартиру эту реализовать, стоить она будет гораздо больше. Доходом в данном случае станет сумма, составляющая разницу между ценой покупки и ценой продажи. Кроме того, если за время владения квартирой собственник сдавал ее в долгосрочную аренду, то полученные арендные платежи тоже составят его пассивный инвестиционный доход. Иными словами, достаточно просто купить квартиру, и уже с первых дней она начнет работать на своего владельца. Пассивное инвестирование отличается низким уровнем риска, но и прибыль оно приносит умеренную.

Активный доход требует регулярного участия собственника в управлении своей инвестицией. Перепродажа квартиры в сжатые сроки после принятия мер относительно повышения ее ликвидности, в том числе флиппинг, а также сдача жилья в аренду посуточно относятся к активным способам инвестирования в недвижимость. В первом случае инвестору придется постоянно мониторить рынок недвижимости в поисках подходящего объекта, затрачивать дополнительные ресурсы (время, денежные средства, навыки, силы и т.п.) на улучшение невзрачной квартиры и оперативно искать нового покупателя. В случае краткосрочной аренды хлопоты собственника можно сравнить с обязанностями руководства гостиницы и обслуживающего персонала. При активном инвестировании рисков больше, так как немалые финансовые вливания могут не окупиться, но в случае успеха мероприятия прибыль будет впечатляющей.

Глава 2. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Целью покупки недвижимости может быть не только решение жилищного вопроса. Некоторые покупают квартиры для получения дохода, в том числе пассивного. Разбираемся, какие есть виды инвестиций в недвижимость и какой из них лучше выбрать.

АРЕНДА

Одним из самых распространенных способов получить дополнительный заработок от недвижимости является сдача квартиры в аренду. Суть аренды состоит в том, что арендатор за плату получает на определенный срок право пользоваться предоставленной ему квартирой почти как своей собственной.

Какие есть варианты аренды?

Сдавать квартиру можно на длительный срок, то есть на 1 год и дольше (долгосрочная аренда) или на меньший период времени (краткосрочная или посуточная аренда).

В первом случае от собственника потребуется минимум усилий, чтобы заработать на аренде: разместить объявление, получить отклики от людей, желающих снять жилье, показать им квартиру, подписать договор аренды и далее спокойно получать стабильный пассивный доход. По договоренности сторон на арендатора можно возложить передачу показаний счетчиков, оплату коммуналки, проведение текущего ремонта в квартире и прочую рутину. По подсчетам специалистов, на долгосрочной аренде можно выручить в среднем 5% годовых от суммы, вложенной в покупку квартиры.

Краткосрочная аренда займет больше энергии и времени, так как придется регулярно заселять жильцов и готовить квартиру к сдаче следующим арендаторам. Такой вид аренды по большей части популярен в крупных городах, в туристической или курортной местности, где он составляет конкуренцию гостиничному бизнесу. Сдача квартиры посуточно может принести более высокий доход по сравнению с долгосрочной арендой – порядка 20—40% годовых.

Плюсы и минусы аренды

Положительной стороной аренды выступает то, что квартира не лежит мертвым грузом, а работает и покрывает расходы на свое содержание – арендные платежи компенсируют затраты на коммунальные услуги и оплату имущественного налога, а также пополняют личный бюджет владельца.

Рекомендуется сдавать жилье официально и оплачивать налоги с выручки, тем более что можно воспользоваться статусом самозанятого и платить подоходный налог в пониженном размере: 4% – если арендатором выступает физическое лицо, и 6% – если квартиру арендует предприниматель или организация. При сдаче квартиры без письменного договора будет проблематично взыскать с арендатора ущерб, причиненный собственнику в процессе пользования съемной квартирой.

Отрицательные моменты аренды заключаются в возможных убытках, связанных с регулярным износом либо повреждением мебели, техники, сантехнического оборудования и т. п. Арендодатель должен быть финансово готов при необходимости провести косметический ремонт, заменить вышедшие из строя приборы и устранить прочие неполадки в квартире. Вероятность причинения ущерба в разы выше при посуточной аренде, так как временные жильцы могут халатно относиться к чужому имуществу, хулиганить и в целом вести себя недобросовестным образом.

Следует иметь в виду, что действующее правовое регулирование требует учитывать интересы соседей при сдаче квартиры в аренду, что вполне обоснованно, ведь некоторые арендаторы способны подпортить места общего пользования или устроить шумную вечеринку и помешать другим жильцам дома вести привычный образ жизни.

Самые страшные опасения для собственника квартиры заключаются в том, что он может оказаться втянутым в противозаконную деятельность арендатора. К сожалению, зачастую невозможно определить, что жилец планирует заниматься в арендованной квартире запрещенными делами (к примеру, распространять изъятые из оборота вещества либо реализовывать мошеннические схемы и наживаться за счет обманутых людей). Как бы не пришлось арендодателю доказывать сотрудникам правоохранительных органов, что преступного сговора с нарушителем у него не имелось. Не исключено и самому стать жертвой правонарушителя, умышленно завладевшего квартирой по договору аренды, чтобы по поддельным документам фиктивно продать ее либо сдавать в аренду другим людям по более высокой цене.

Стоит ли брать ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеку исключительно с целью ее последующей сдачи в долгосрочную аренду экономически не оправдана, если большая часть цены квартиры оплачена кредитными средствами. Объясняется это тем, что доход от аренды на длительный срок не всегда сможет покрыть ипотечные платежи, следовательно, вместо получения прибыли инвестор будет нести финансовые потери. Относительно сдачи ипотечной квартиры в аренду на короткий срок или посуточно, то на первый взгляд видна перспектива досрочно погасить долг по кредиту и даже выйти в плюс, если квартира будет пользоваться спросом. Однако банки, в частности Сбер, принимая в залог недвижимость, устанавливают для собственника правило не передавать ее в аренду без предварительного согласия залогодержателя (то есть банка-кредитора). Соответственно, всякий раз, собираясь сдавать квартиру, придется получать такое разрешение. Конечно, можно попробовать действовать неофициально, то есть не подписывать договор аренды и не платить налоги, но тогда ко всем вышеупомянутым рискам аренды добавятся возможность применения банком санкций за несоблюдение условий кредитного договора и опасность наступления ответственности за нарушение обязанностей по уплате налогов.

ПЕРЕПРОДАЖА И ФЛИППИНГ

Другим способом инвестиции в недвижимость является перепродажа с наценкой квартиры, приобретенной по более низкой стоимости. Цены на объекты недвижимости обычно не стоят на месте, а спрос на них никогда не угасает. На первый взгляд данный метод заработка выглядит относительно простым и бесхлопотным: купил квартиру, подождал год-два и продал дороже. Разница между ценой покупки и продажи – это и есть инвестиционный доход, все прозрачно и понятно. Если же окунуться в особенности перепродажи, то станет очевидным, что для успешного ведения бизнеса в данной сфере потребуются внушительный стартовый капитал (ипотека в данном случае – не вариант), способность анализировать экономическую обстановку по стране в целом и ситуацию на рынке недвижимости в частности, умение выявлять лучшее время для покупки и продажи квартиры. Пригодятся также предприимчивость и смекалка, чтобы прибегать к различным приемам, способствующим увеличению извлекаемой из перепродажи прибыли. Если инвестора не устраивает пассивное ожидание скачка цен на его квартиру, то ему придется приложить усилия и сделать дополнительные вложения, чтобы реализовать свой инвестиционный проект в более короткие сроки и на максимально выгодных условиях.

В существующей практике сложилось несколько вариаций перепродажи квартир, среди них:

1. Покупка проблемного жилья, самостоятельное устранение причин, понижающих его стоимость и продажа юридически чистой квартиры по лучшей цене.

Сюда можно отнести покупку:

– арестованных квартир с торгов, цены на которые обычно ниже рыночных (к примеру, в случаях реализации квартир, переданных в залог банкам);

– квартир, продаваемых в рамках дела о банкротстве собственника;

– квартир с зарегистрированными в них людьми, с долгами за коммунальные платежи либо с неузаконенной перепланировкой или прочими сложностями, решение которых инвестору придется взять на себя, чем и обусловлена низкая цена таких квартир:

Вложение средств в подобную недвижимость сопровождается риском того, что сроки осуществления инвестиционного плана могут затянуться, так как для решения некоторых проблемных вопросов (например, выселение жильцов из квартиры) может потребоваться обращение в суд.

2. Покупка квартиры и ее перевод в нежилое помещение. Можно неплохо заработать, купив квартиру на первом этаже многоквартирного жилого дома, далее перевести ее в нежилое помещение и продать как коммерческую недвижимость под офис, магазин либо для ведения любого другого бизнеса. В данном случае важно учитывать спрос на нежилые помещения в месте расположения объекта, а также формальности, которые нужно соблюсти для перевода квартиры в статус нежилого помещения.

Еще один вариант – это приобретение нежилых апартаментов на мансардном этаже жилого дома, которые можно переделать в современную компактную квартиру-студию, за счет чего продать намного дороже изначальной покупной цены. Один минус – такие апартаменты будут интересны покупателям, не нуждающимся в постоянной регистрации, так как прописаться в нежилом помещении нельзя.

3. Приобретение помещения на ранней стадии строительства. Инвестор заключает договор долевого участия в строительстве жилого дома на стадии котлована, а перед сдачей объекта производит уступку права требования либо продает квартиру после получения ключей и оформления права собственности. В данном случае следует просчитать, насколько выше будет цена объекта к моменту окончания стройки и учитывать всевозможные убытки, связанные с риском затягивания сроков сдачи жилого дома.

4. Покупка квартиры в жилом доме, подпадающем под программу реновации, либо в аварийном доме, подлежащем расселению. После покупки такого объекта остается ждать, когда вместо него будет предоставлена квартира в новом доме, затем продать ее и на разнице заработать. Главный минус данной стратегии в том, что точно неизвестно, сколько придется ждать расселения и какое жилье дадут взамен. В результате инвестор рискует вместо дохода получить низколиквидную недвижимость в подлежащем сносу доме.

5. Покупка недооцененной квартиры. Иногда квартира по незнанию собственников может оставаться недооцененной. Например, если рядом с домом через пару лет будет построен бизнес-центр либо планируется создание экопарка или открытие новой стации метро, то любое из указанных обстоятельств положительно отразится на цене квартиры. Инвестору достаточно располагать сведениями о грядущих изменениях и экономическом потенциале квартиры, чтобы хорошо заработать на неминуемом повышении стоимости недвижимости в данном районе.

6. Флиппинг. Предусматривает следующий алгоритм действий: по приятной цене покупается квартира в плачевном состоянии, но с потенциалом роста ликвидности (хорошее расположение, вид из окна, развитая инфраструктура и т.п.). Затем в ней проводится ремонт, желательно в современном стиле, который делает квартиру привлекательной для покупателей и дает возможность выставить ее на продажу по значительно большей цене. Продажная стоимость квартиры должна быть достаточной, чтобы инвестор сумел покрыть расходы на ремонт и остаться в плюсе. К подбору жилья для флиппинга следует подходить крайне внимательно, оценив перспективы роста цены и фактическое состояние самой квартиры, чтобы минимизировать вероятность выявления в процессе ремонта новых недостатков, требующих дополнительных денежных вложений.

Суть всех перечисленных выше способов заработка состоит в приобретении квартиры с приличным дисконтом, связанным чаще всего с наличием тех или иных изъянов, повышении ее ликвидности и последующей продаже уже по справедливой рыночной цене. Все способы прибыльные, но трудоемкие и относительно рискованные. С одной стороны, инвестору придется вкладывать свои собственные средства в покупку квартиры, приведение ее в товарный вид, решение юридических проблем и прочие улучшения характеристик квартиры, рискуя по стечению обстоятельств не получить желаемой выгоды, в том числе деньги могут оказаться замороженными в неудачной недвижимости. С другой стороны, доход от грамотной и продуманной перепродажи может достигать 50% и более, и это уже за вычетом подоходного налога.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСЯТ ЦЕНЫ?

Залог успешной работы с недвижимостью – это компетентный анализ рынка и четкое понимание факторов, оказывающих непосредственное влияние на ценообразование. Прежде чем начать инвестировать, следует изучить и учесть все значимые обстоятельства, от которых зависит общий диапазон цен на квартиры по стране и в регионах, а также стоимость отдельно взятых конкретных объектов недвижимости.

Общие факторы:

1. Благосостояние населения страны. Если доходы граждан будут снижаться, то уменьшится спрос на дорогостоящую недвижимость, которая в настоящее время не всегда по карману даже представителям среднего класса. Данная ситуация породит рост числа невостребованных квартир и те, соответственно, постепенно будут дешеветь, чтобы возродить спрос. И наоборот, повышение среднего заработка россиян будет способствовать поднятию цен на недвижимость с учетом региональных особенностей.

2. Уровень инфляции. Наверное, каждому знакомо то чувство, когда замечаешь, что цены на продукты ощутимо отличаются от вчерашних. Деньги подешевели из-за возросшей инфляции, и для того, чтобы магазин не утратил часть своего обычного денежного потока, цены увеличились на размер инфляционных потерь. Поэтому на прежнюю сумму уже нельзя купить такое же количество товаров, как накануне. Аналогично дело обстоит на рынке недвижимости, где вслед за ростом инфляции незамедлительно ползут вверх цены на квартиры, так как ни один из продавцов не захочет продешевить.

3. Показатель ключевой ставки. Устанавливаемая Центробанком России ставка рефинансирования оказывает воздействие на ценовую политику в сфере недвижимости благодаря своему прямому влиянию на формирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками населению. Чем выше ключевая ставка, тем дороже заемщикам обходится кредит на покупку квартиры, а значит, падает спрос на жилье. Если общество находится в ожидании грядущего повышения размера ключевой ставки, то продавцы с целью найти покупателей на свои объекты будут вынуждены в разумных пределах понижать цены, пока рынок вторичной недвижимости не просел. В преддверии ожидаемого снижения ключевой ставки, продавцы будут придерживать продажу, чтобы потом на фоне возросшего спроса продать квартиру выгоднее. По данным на ноябрь 2024 года, размер ключевой ставки установлен на высоком уровне – 21% годовых и, по прогнозам Центробанка, ее снижение к 10—12% годовых предвидится не ранее 2025 года.

4. Ипотечные программы с господдержкой. Для их реализации государство выделяет бюджетные средства, которые распределяются между банками для компенсации неполученного ими дохода в результате предоставления населению ипотечных кредитов на льготных условиях. Ввиду того, что ипотека с господдержкой ориентирована в основном на рынок первичного жилья, то логичным следствием ее внедрения стало повышение спроса на квартиры в новостройках. На этой почве застройщики повысили цены на квадратный метр площади в строящемся доме. Однако, несмотря на сравнительную дешевизну вторичного жилья, его покупка по базовой ипотечной программе выходит во многих случаях более финансово обременительной, нежели приобретение квартиры от застройщика по льготной ипотеке.

5. Количество возводимых многоквартирных домов в населенном пункте. С постройкой каждого многоэтажного дома увеличивается объем предложений на рынке недвижимости и повышается конкуренция между ними. Несомненно, это способствует снижению ценника на жилье, чтобы сделать его доступным и тем самым привлечь покупателя.

6. Курс национальной валюты. Курс рубля отражается на цене вторичной недвижимости главным образом благодаря психологическому воздействию на умы граждан. Если рубль сдает позиции, то население, обладающее рублевыми сбережениями, стремится сохранить их. С этой целью деньги вкладывают либо в золото, либо в недвижимость, так как и то, и другое способно не только сберечь вложения, но и приумножить. В случае пугающего снижения котировок граждане способны лихорадочно скупать недвижимость по заявленным ценам, ведь «время – деньги», и торговаться некогда. Влияние курса валюты на стоимость новостроек обычно ощущалось по причине закупок застройщиками импортных строительных материалов за иностранную валюту. В свете последних политических событий и наложенных на Россию международных экономических санкций, это привело не только к росту цен на жилье в новостройках, но и вовсе к замораживанию строительства ввиду невозможности поставки санкционных товаров. Однако в настоящее время бизнес идет по пути импортозамещения, в связи с чем влияние курса рубля на ценообразование в данной области ослабевает.

Индивидуальные факторы:

1. Физическое состояние квартиры. Цена квартира выше, если в ней имеются качественный и выполненный со вкусом ремонт, удобная планировка, балкон или лоджия, высокие потолки, просторная кухня, раздельный санузел и прочие удобства.

2. Площадь жилого помещения. Когда площадь больше – выше цена. Однако на сегодняшний день самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Поэтому в целях инвестирования (как путем перепродажи, так и для сдачи в аренду) рациональнее сделать выбор именно в пользу однушки, обладающей большей ликвидностью, так как найти покупателя, например, на трехкомнатную квартиру будет сложнее.

3. Характеристики многоквартирного жилого дома. На цену квартиры влияет общее состояние жилого дома, в том числе проведенный капитальный ремонт, материал стен и перекрытий, чистота подъездов, наличие мусоропровода, лифта, пандусов, автомобильной парковки, благоустроенной придомовой территории и т. п.

4. Локация. Квартира в доме, расположенном в экологически чистом районе, в частности, вблизи лесопарка и подальше от больших магистралей, будет стоить дороже, чем аналогичная квартира в доме на территории бывшей промзоны или рядом с круглосуточно гудящим шоссе.

5. Развитая инфраструктура. Для многих жителей немалое значение при выборе квартиры имеет наличие неподалеку от дома остановок общественного транспорта. Жилье в трех минутах ходьбы от метро будет пользоваться большим спросом и стоить дороже, чем квартира в километре пути от остановки.

6. Наличие объектов социального назначения. Поликлиника, детский сад или школа рядом с домом сделают квартиру в нем привлекательной для семей с детьми; университет по соседству обеспечит активную сдачу жилья студентам и аспирантам, и т. п.

7. Местоположение. Квартиры в мегаполисах, региональных центрах и прочих крупных городах оцениваются дороже по сравнению с жильем в провинции, и арендная плата здесь тоже существенно выше. Инвестировать в недвижимость, находящуюся в небольшом городке или поселке, вполне возможно, но такое дело будет менее прибыльным.

Квартира, обладающая наиболее полным сочетанием вышеперечисленных факторов, способствующих поддержанию постоянного спроса на нее и гарантирующих неуклонный рост ее цены, станет беспроигрышной инвестицией, которая обеспечит своему владельцу достойный доход.

Глава 3. ПОКУПАЕМ КВАРТИРУ ДЛЯ СЕБЯ. СОСТАВЛЯЕМ ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Заполучить желанную квартиру оказывается очень непросто, ведь ценник измеряется миллионами. Разбираемся, как составить финансовый план, чтобы накопить на заветную мечту.

ЗАЧЕМ НУЖЕН ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН?

Вопреки всем сложностям, любой цели можно достичь, если составить собственную дорожную карту и методично следовать по намеченной траектории. В нашем случае таким путеводителем выступает финансовый план покупки квартиры, который представляет собой индивидуальную экономическую стратегию, выстроенную с учетом доходов, расходов и имеющихся денежных запасов.

Роль финансового плана выражается сразу в нескольких аспектах:

– проиллюстрировать состояние личного или семейного бюджета,

– повысить эффективность распределения поступающих в него доходов,

– сократить избыточные расходы и тем самым помочь быстрее аккумулировать средства, необходимые для приобретения квартиры.

ПЛАНИРУЕМ ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

Составить свой финансовый план несложно, главное – ответственно подойти к этому процессу, не умаляя его значение в деле улучшения жилищных условий.

При планировании покупки квартиры выделяются стратегически важные моменты, а именно:

1. Конкретная цель, для достижения которой разрабатывается финансовый план – приобретение определенной квартиры: вторичка или новостройка, количество комнат, место расположения, примерная цена.

2. Сумма собственных денежных накоплений.

3. Доступные меры государственной поддержки. Например, маткапитал, социальная выплата на покупку жилья, материальная помощь многодетной семье в погашении ипотеки, возможность воспользоваться льготной ипотечной программой и т. п.

4. Решение обойтись собственными деньгами или привлечь кредитные средства. В последнем случае задачей финансового плана становится не накопление средств в размере полной стоимости квартиры, а сбор денег для первоначального взноса по ипотеке и оплаты сопутствующих расходов (страховка, оформление документов и прочее). Одновременно происходит выбор банка и подходящей программы кредитования, расчет ежемесячных платежей.

5. Плановый срок накопления требуемой денежной суммы. Например, на первоначальный взнос по ипотеке уйдет 1 или 2 года, на сбор средств для полной оплаты цены квартиры – от 5 до 10 лет.

6. Исчисление оптимальной суммы, которую желательно ежемесячно откладывать из зарплаты и других доходов, чтобы собрать необходимый капитал.

7. Перечень личных либо общесемейных доходов и расходов. Копить легче, если получаемые доходы превышают расходы, и сложнее – когда обе статьи равноценны либо тратится больше, чем зарабатывается.

8. Анализ ежемесячных трат с выявлением тех, на которых можно частично сэкономить. Например, вполне реально отказаться от экзотического отпуска в пользу менее продолжительного бюджетного путешествия; реже посещать кафе, кинотеатры, прочие развлекательные мероприятия и места общественного питания. Необязательно полностью отказываться от любимого досуга – для начала достаточно уменьшить количество подобных светских вылазок и неразумных расходов на заказную еду.

9. Учет непредвиденных трат: оплата лечения, включая визиты к стоматологу, ремонт автомобиля, покупка велосипеда ребенку и прочее. Для таких случаев необходимо создать финансовую подушку безопасности, соответствующую по величине хотя бы двум или трем среднемесячным размерам обычных трат.

10. Отказ от потребительских кредитов и закрытие ранее полученных: повышенная закредитованность может стать препятствием при одобрении ипотеки, но положительная кредитная история, отражающая исправную оплату по кредитам и отсутствие долгов, наоборот, будет свидетельствовать об исполнительности и платежеспособности заемщика.

11. Дополнительные источники финансирования:

– готовность сменить работу на более высокооплачиваемую либо взять подработку;

– продажа активов, например, пожертвовать имеющимся имуществом – земельным участком, гаражом или автомобилем – и выручить неплохую сумму от продажи;

– отказ от аренды жилья и временный переезд к родителям;

– возможность занять недостающие деньги у родственников или друзей;

– налоговый вычет, который можно получить после покупки квартиры и т. п.

12. Способы сохранить и приумножить капитал. Для того, чтобы увеличить свои сбережения, не стоит хранить банкноты ни под подушкой, ни в домашнем сейфе. Как минимум, часть денег будет утрачена в результате инфляции, в худшем случае – их могут украсть. Разумнее вкладывать накопления в банковские депозиты или накопительные счета под проценты, которые будут компенсировать потери от роста инфляции. Кроме того, деньги на счетах в банке в сумме до 1 млн. 400 тыс. рублей застрахованы, поэтому, что бы ни произошло с банком, вкладчик получит страховку.

Таким образом финансовый план, продуманный, исходя из имеющихся материальных ресурсов и возможностей, помогает наметить перспективы приобретения конкретной квартиры в заданный срок, выработать эффективные способы накопления и сохранения денег, а также определить порядок дальнейших действий по покупке жилья. Неукоснительно следуйте разработанному плану, и переезд в свою собственную квартиру перестанет быть лишь мечтой.

Глава 4. КАК ВЗЯТЬ ИПОТЕКУ?

КАК РАССЧИТАТЬ ПЛАТЕЖИ?

При покупке жилья в ипотеку будущему заемщику нужно знать, на какую сумму кредита он может рассчитывать, и сколько ориентировочно будут составлять ежемесячные платежи по ипотеке. Ответы на эти вопросы позволят сориентироваться в стоимости приобретаемой квартиры и определить, насколько посильным для бюджета будет внесение регулярных платежей.

Используем ипотечный калькулятор

Существует специальная формула для расчета платежей по ипотечному кредиту. В ее основе лежит соотношение суммы кредита, месячной процентной ставки и срока, на который предоставляется кредит. Естественно, брать в руки калькулятор и проставлять произвольные значения в формулу крайне неэффективно. Особенно, если принять во внимание разнообразие ипотечных программ и различия в условиях кредитования, предоставляемых банками.

Здесь на помощь приходит ипотечный калькулятор, которому достаточно задать необходимые параметры кредита, чтобы за секунду получить точный расчет. Такой калькулятор нетрудно найти в интернете.

Практически любая кредитная организация, выдающая ипотечные кредиты, размещает на своем сайте собственный калькулятор ипотеки. Ввиду того, что он настроен на расчет платежей согласно условиям, действующим в конкретном банке, то и результат получается максимально приближенным к реальности.

Для расчета платежей потребуется указать следующую информацию:

– стоимость приобретаемого жилого помещения;

– размер первоначального взноса;

– срок, на который берется кредит;

– цель получения кредита (приобретение квартиры на вторичном рынке или в новостройке, покупка или строительство жилого дома и т.п.);

– программа кредитования (базовая с первоначальным взносом или без первоначального взноса, военная ипотека, семейная, сельская или ипотека с господдержкой, ипотека для ИТ-специалистов и т.п.);

– регион покупки недвижимости.

Параметры ипотечного калькулятора Calcus.ru

График погашения

Учитываем дисконт к ипотечной ставке

Некоторые банки предоставляют бонусы в виде пониженной ставки по ипотеке за пользование теми или иными услугами банка. Например, процентная ставка может быть меньше, если заемщик получает зарплату на счет в этом же банке или застрахует свои жизнь и здоровье. Допустим, если на покупку вторички понадобится 7 млн рублей, а для внесения первоначального взноса накоплено 2 млн рублей, то ежемесячный платеж по ипотеке, оформленной в Сбере по базовой программе на 30 лет под 19,8% годовых, составит 84 082 рубля. Зарплатный проект в Сбере снизит ставку по кредиту на 1%, страхование – еще на 1%, использование электронной регистрации и сервиса безопасных расчетов – на 0,3%. В итоге платеж по кредиту может быть уменьшен до 74 315 рублей в месяц.

Отметим, что как бы ни был удобен ипотечный калькулятор, его расчеты не являются окончательными, так как задача данного инструмента состоит в том, чтобы сориентировать клиента относительно предполагаемых расходов по кредиту. Индивидуальные условия кредитования в каждом случае банк определяет непосредственно в процессе рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита.

КАКОЙ БАНК ВЫБРАТЬ?

В России на сегодняшний день работают более 300 банков, многие из которых готовы предоставить ипотечный кредит. Покупателю же предстоит сделать выбор в пользу банка, с которым он будет прочно связан на протяжении многих лет.

На что обратить внимание при выборе банка?

1. Условия кредитования, которые предлагает банк – это первое, на что обычно следует ориентироваться. Очевидно, что среди фаворитов окажутся кредитные организации, выдающие деньги по наиболее выгодной процентной ставке и отличающиеся лояльным отношением к кандидату в заемщики.

Значение имеют следующие моменты:

– ставка по кредиту – проценты, подлежащие уплате банку за пользование заемными средствами;

– полная стоимость кредита, то есть итоговая сумма, которую заемщику предстоит выплатить банку за весь срок ипотеки;

– минимальный размер первоначального взноса и возможность его оплаты средствами материнского капитала;

– предполагаемый срок ипотеки;

– требования к личности заемщика (возраст, уровень подтвержденного дохода, место работы);

– условие о досрочном погашении кредита;

– необходимость привлечения созаемщиков;

– возможность ипотеки под залог уже имеющегося недвижимого имущества;

– последствия отказа от добровольных видов страхования;

– действующие акции и спецпредложения банков (например, бонус в виде пониженной ставки по кредиту за совершение ипотечной сделки в течение месяца после его одобрения либо дисконт для участников зарплатного проекта и т.п.);

– реализация банком льготных ипотечных программ (с господдержкой, семейной ипотеки, военной ипотеки и т.п.);

– объем документов, необходимых для получения кредита (например, зарплатный банк затребует меньше документов по сравнению со сторонней кредитной организацией).

2. Надежность и деловая репутация банка играют не менее значимую роль.

Большинство людей склонны сотрудничать с крупными банками, успешно ведущими свою деятельность на протяжении многих лет, а также с банками с долей государственного участия. Такие кредитные организации вызывают доверие и дают чувство безопасности, так как лишение лицензии или банкротство, по всей видимости, им не грозят. Выбирая банк по указанному параметру достаточно ознакомиться с рейтингом банков в интернете. В последние годы лидирующие позиции занимают Сбер, «ВТБ», «Газпромбанк», «Открытие», «Россельхозбанк» и другие. В основном популярные банки устанавливают примерно одинаковые условия кредитования, при этом различия могут состоять в нюансах проводимых ими акций и размерах применяемых скидок.

В то же время менее известные банки, включая региональные, в попытках побороться за клиентов могут предоставить кредит на более гибких и удобных условиях, нежели флагманы банковского дела. Поэтому небольшие кредитные организации не следует сразу сбрасывать со счетов – нужно приглядеться к ним внимательнее, оценить их деятельность с помощью доступных средств (например, сервиса ФНС «Прозрачный бизнес»), ознакомиться с отзывами.

Для тех, кто не рискует экспериментировать и из года в год обслуживается в одном и том же банке, отметим, что утрата банком лицензии в большей степени опасна для держателей депозитов, нежели для ипотечных заемщиков, ведь страхование вкладов покрывает не все сбережения вкладчика, а только сумму в пределах 1 млн. 400 тыс. рублей. В отношении ипотечного кредита подобные беспокойства несостоятельны, так как единственное, что связывает заемщика и банк, – это долг по ипотеке, который останется, даже если кредитор исчезнет. В случае прекращения банком-кредитором своей деятельности или лишения его лицензии право требования возврата долга по кредиту будет передано другому банку, но условия кредита при этом останутся прежними.

3. Клиентоориентированность и комфортное обслуживание заемщика тоже имеют значение, учитывая предстоящие продолжительные взаимоотношения с банком в рамках ипотеки.

Здесь можно взять на заметку:

– количество офисов банка, включая расположенные вблизи места жительства или работы заемщика;

– предоставление персонального банковского менеджера;

– цифровизация ипотеки (возможность подачи заявки на кредит и всех необходимых документов в электронном виде);

– наличие удобного онлайн-банка;

– СМС-информирование заемщика о дате внесения очередного платежа по кредиту;

– обратная связь с банком (круглосуточный чат с менеджером, возможность дозвониться в банк без длительного ожидания и лишних переводов звонка с одного оператора на другого);

– понятный и информативный официальный интернет-сайт.

Выше приведены основные критерии отбора банков для оформления ипотечного кредита. Выделив самый лучший для себя вариант, останется подать заявку на выдачу кредита и ждать результатов ее рассмотрения. Не рекомендуется направлять заявки одновременно в несколько банков – результатом может стать понижение кредитного рейтинга заемщика. Действовать лучше последовательно, оценивая причины полученного отказа в выдаче ипотеки и принимая меры к их устранению. При возникновении сложностей с выбором банка, подготовкой документов либо получением кредита заемщик может обратиться за помощью к ипотечному брокеру – специалисту, оказывающему содействие в подборе и оформлении кредитов на профессиональной основе.

КАК АНАЛИЗИРОВАТЬ РЫНОК?

Подготовительная часть процесса получения ипотеки пройдена: определены примерные условия будущего кредита, произведен ориентировочный расчет платежей и выбран потенциальный банк-кредитор. Теперь возникает вопрос о том, когда благоприятнее всего приобрести жилье в ипотеку и не прогадать при этом? Ответ может дать грамотный анализ обстановки на рынке недвижимости.

Ниже приведены основные факторы, на которые важно обратить внимание, обдумывая лучший момент для оформления ипотеки.

Цель приобретения квартиры

Если покупатель ищет квартиру для проживания (собственного или близкого человека), не готов разбираться в закономерностях изменения настроений на рынке жилья и выжидать более выгодных предложений от продавцов либо снижения ставок по кредитам, то следует рассмотреть варианты, существующие здесь и сейчас.

Достаточно провести мониторинг цен на недвижимость и, если они приемлемы, сразу перейти к подбору ипотеки. Особенно не стоить мешкать, если есть основания воспользоваться одной из программ ипотеки с господдержкой – возможно, лучших условий уже не будет, а действие льготных ипотечных программ не бесконечно.

Приобретение квартиры как инвестиции требует более тщательного анализа ситуации на рынке недвижимости, ведь инвестирование хотя и направлено на получение дохода, но при этом несет для инвестора риск убытков. Именно поэтому на основании данных за предыдущие годы, прогнозов специалистов по недвижимости и с учетом изменений в финансовом законодательстве опытный инвестор вырабатывает стратегию дальнейших действий и совершает сделки, следуя своему плану.

Отложить приобретение квартиры на несколько месяцев – не проблема для инвестора, так как в целях получения максимальной выгоды ему важно уметь ждать подходящего случая. Например, если появится информация, что цены на недвижимость начнут снижаться, то инвестор постарается по хорошей для себя цене выторговать квартиру у поддавшегося панике продавца. В дальнейшем на фоне прогноза о приближающемся скачке цен на жилье он сможет продать эту квартиру значительно дороже цены приобретения. Конечно, ситуация может развиваться в прямо противоположном направлении, и тогда инвестор останется в минусе либо продолжит ждать, когда удача улыбнется его проекту.

Выбор: вторичное жилье или квартира от застройщика по льготной ипотеке

Несложно заметить, что сегодня условия ипотеки, предоставляемой для приобретения жилья на вторичном рынке, менее выгоды по сравнению с ипотечными программами, действующими в отношении квартир в новостройках. Так, ставка по льготной ипотеке с господдержкой не превышала 8% годовых, по семейной ипотеке – 6%, в то время как базовая программа ипотеки для вторички предусматривает минимальную ставку округленно 25% годовых. Этот факт делает приобретение квартиры от застройщика привлекательнее, даже несмотря на более высокий ценник на квадратный метр ее площади. Меньший размер процентной ставки по ипотечной программе выгодно для заемщика отражается на размере ежемесячного платежа и общих расходах, понесенных на приобретение квартиры.

Для наглядности обратимся к помощи ипотечного калькулятора. Приведем расчеты в таблице.

Льготные ипотечные программы за время своего существования повысили спрос на новостройки, но одновременно вызвали рост цен на первичном рынке жилья. Но все имеет свое логическое завершение, в том числе и льготы по ипотеке: программа с господдержкой закончилась 1 июля 2024 года, IT-ипотека, Арктическая и Дальневосточная программы, а также семейная ипотека продолжат функционировать еще несколько лет – до 31 декабря 2030 года, и лишь программа сельской ипотеки установлена бессрочно.

В связи с этим, выбирая момент для приобретения квартиры, следует исходить из возможности воспользоваться льготной программой: если заемщик соответствует ее требованиям, то нужно ускориться и оформить ипотечный кредит, пока срок действия соответствующей ипотечной программы не истек. В случае, если по какой-либо причине такие программы не могут быть применены к заемщику, либо получить одобрение кредита не получится до их завершения, то отчаиваться не стоит. Можно рискнуть и подождать, пока торговля в данном сегменте рынка недвижимости не остынет. Логично предположить, что когда льготные условия кредитования перестанут действовать, то и стоимость квадратного метра может снизиться.

Прогноз изменения ипотечной ставки

Процент, под который банки готовы предоставить заемщику деньги для приобретения недвижимости, зависит от размера ключевой ставки, устанавливаемой и периодически изменяемой Центробанком. Напомним, что ключевая ставка – это не что иное, как процентная ставка по кредитам, которые коммерческие банки получают от Центробанка в целях финансирования их банковской деятельности, заключающейся, в частности, в выдаче кредитов населению. Следовательно, чем выше ключевая ставка, тем больше процент по ипотеке – в противном случае банки несли бы колоссальные убытки. В октябре 2024 года размер ключевой ставки увеличили до 21% годовых, в то время как в середине июля 2023 года он составлял всего 7,5% годовых.

График изменения ключевой ставки, скриншот с сайта Банка России

С одной стороны, если финансовые аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки, то целесообразно повременить с оформлением ипотечного кредита и дождаться ближайшего заседания Совета директоров Банка России по вопросу ключевой ставки. С другой стороны, не всегда можно позволить себе терять время на выбор подходящего периода для покупки жилья в ипотеку. В ситуациях, не терпящих промедления, правильнее купить квартиру на доступных условиях, не откладывая это мероприятие до лучших времен. Если в будущем ключевая ставка изменится в сторону понижения, то облегчить ипотечное бремя можно будет посредством рефинансирования кредита под более выгодный процент.

Таким образом, решая вопрос о лучшем для себя моменте оформления ипотечного кредита, следует не только полагаться на анализ рынка, но и учитывать конкретные обстоятельства приобретения квартиры и верно расставлять свои приоритеты.

Глава 5. КАК НАЙТИ ХОРОШЕГО РИЕЛТОРА?

ЗАЧЕМ НУЖЕН РИЕЛТОР?

При покупке или продаже недвижимости перед людьми встает вопрос – стоит ли привлекать к сделке риелтора? С одной стороны, риелтор поможет более грамотно провести сделку купли-продажи и снизит риски для покупателя и продавца. С другой стороны, за услуги риелтора надо платить. И при этом не всегда попадается добросовестный агент. Разберемся подробнее, чем вообще занимается риелтор и как его выбрать.

Кто такой риелтор?

Риелтор – это профессионал, специализирующийся на оказании посреднических услуг при заключении сделок с недвижимым имуществом. Как правило, такой специалист обладает богатым опытом работы в сфере недвижимости, может без труда отличить хорошую квартиру от проблемной, а также подкован знаниями в необходимых областях юриспруденции и экономики. Риелтор может вести свою деятельность как самостоятельно (в качестве самозанятого или предпринимателя), так и в составе штата агентства недвижимости.

Сама риелторская деятельность обширна – от поиска покупателей и показа квартиры до согласования условий договора, обсуждения вопросов ипотечного кредитования с банком и подачи документов на регистрацию. Кстати, риелтор может не только оказывать помощь в процессе купли-продажи недвижимости, но и выступать посредником, например, при заключении договоров аренды.

Когда нужно подключать риелтора?

Скажем, бабушка дарит внуку свою квартиру. В таком случае обращаться к посреднику нет особого смысла: стороны хорошо друг друга знают, так как состоят в родственных отношениях, да и подбирать квартиру в данном случае не приходится. Однако во многих других случаях без агента по недвижимости обойтись сложно.

Представим себе любую из следующих ситуаций: мужчина решил продать оставшуюся от родителей квартиру, молодожены мечтают приобрести собственное жилье в ипотеку, а счастливое семейство желает расширить жилплощадь и переехать из двухкомнатной квартиры в трешку. С чего им начать и как действовать на пути к поставленной цели? В этих случаях риелтор им пригодится.

1. При продаже квартиры.

Продавец начнет с размещения объявления о продаже и уже на первом этапе может столкнуться с мелкими трудностями:

– Сайтов по недвижимости немало, и все они требуют регистрации.

– Текст объявления придется заполнять по требованиям каждой площадки и всякий раз проходить модерацию. Возможно даже потребуется заплатить за размещение объявления и следить, чтобы оно было актуально и не попало в «архив».

– Затем начнутся многочисленные звонки от интересующихся покупателей – в неудобное время, с самыми разными вопросами и предложениями.

– Придется показывать желающим квартиру, и не единожды.

Очевидно, что не каждому это под силу – заниматься всеми этими делами в свободное от работы время и при этом не начать страдать от собственной раздражительности, постоянных мыслей на тему жилищного вопроса, усталости от регулярного и однотипного общения с посторонними людьми. А еще продаваемый объект необходимо грамотно подать покупателям, верно обозначить и обосновать цену, суметь провести переговоры с пользой для себя. Именно для этого и нужен риелтор, готовый принять весь удар на себя, чтобы выгодно продать квартиру и заодно сэкономить время продавца и уберечь его нервные клетки. В обязанности риелтора входит полное сопровождение сделки – от стадии размещения объявления о продаже и вплоть до момента получения продавцом денег после регистрации перехода права собственности.

2. При покупке квартиры

Ситуация с покупателями кажется проще: если они располагают достаточным количеством свободного времени, то сами смогут провести мониторинг объявлений на сайтах, позвонить продавцу понравившейся квартиры, договориться о встрече и осмотреть помещение. Однако, не имея опыта приобретения недвижимости, покупатели рискуют пропустить скрытые недостатки в состоянии квартиры либо не выявить юридические сложности, которые могут возникнуть в ходе оформления сделки или уже впоследствии.

– Опытный риелтор не только подскажет, как правильно осмотреть квартиру и не допустить подобных оплошностей, но и:

– Оценит обоснованность запрошенной цены квартиры с учетом ее состояния и аналогичных предложений на рынке недвижимости.

– Проверит чистоту предстоящей сделки.

– Поможет в подборе ипотечной программы.

– Посодействует в подготовке пакета документов для заключения договора и регистрации.

– Если покупателям понравились сразу несколько вариантов квартир, то риелтор сможет самостоятельно осмотреть их и сразу отсеять те, что не отвечают заявленным требованиям, имеют подозрительную историю и прочие минусы.

3. При цепочке из нескольких сделок

Касательно ситуации с расширением жилплощади дело обстоит еще сложнее. Мало того, что надо суметь продать имеющуюся квартиру по хорошей цене, параллельно нужно подобрать и приобрести другое более просторное жилье. В некоторых случаях две сделки разнесены во времени: сначала продается имеющаяся недвижимость, а уже позднее на вырученные средства покупается новая квартира.

Но чаще всего обе сделки приходится объединять в одну общую цепочку, в частности, если продавцу негде жить после продажи своего жилья, либо когда среди продавцов есть дети, а органы опеки разрешили продать принадлежащие им доли квартиры только при условии одновременного приобретения в их собственность другого жилого помещения. В данной ситуации даже механизм расчетов по обеим сделкам может быть единым. Например, один банковский аккредитив, на который поступают деньги от покупателя первой квартиры, а получает их в итоге продавец второй квартиры.

Без специалиста в области недвижимости утрясти все разногласия между тремя сторонами и прийти к общему знаменателю будет крайне нелегко, не говоря уже о решении вопросов, связанных с ипотекой, материнским капиталом, пропиской и прочими особенностями подобных сделок.

В настоящее время продавцы и покупатели все чаще прибегают к услугам риелторов и агентств недвижимости, даже если предстоящая сделка относительно проста.

Риелтор, обладая имеющимися знаниями и опытом, сможет:

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.