С. П. Гришаев

Жилищный кодекс Российской Федерации

Постатейный научно-практический комментарий

Учебное пособие

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.254(470+571)(094.4.072)

ББК 67.404.2(2Рос)

Г85

Автор:

Гришаев С. П., кандидат юридических наук, доцент, автор более 200 публикаций (как печатных, так и электронных) в области гражданского, семейного и жилищного права

Предлагаемая читателю книга представляет собой второе издание постатейного комментария к Жилищному кодексу Российской Федерации, который является основным правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения в Российской Федерации.

Жилищная сфера в нашей стране и, соответственно, жилищное законодательство подвержены постоянным изменениям. С момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации его нормы неоднократно меняются. Именно это обстоятельство, а также наличие большого количества судебных решений, в частности постановлений высших судебных органов по жилищным делам, вызвали необходимость в повторном издании комментария.

Книга написана простым и ясным языком, с использованием большого количества примеров из практики, в том числе судебной.

Законодательство приведено по состоянию на 6 апреля 2024 г.

Издание будет полезно для юристов, студентов юридических учебных заведений, а также для всех граждан, интересующихся жилищными проблемами.

УДК 347.254(470+571)(094.4.072)

ББК 67.404.2(2Рос)

© Гришаев С. П., 2019

© Гришаев С. П., 2024, с изменениями

© ООО «Проспект», 2024

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

ПП – Постановление Пленума / Постановления Пленумов

п. – пункт / пункты

подп. – подпункт / подпункты

разд. – раздел

ред. – редакция

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика

РФ – Российская Федерация

ст. – статья / статьи

ФЗ – Федеральный закон

ч. – часть / части

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

ИЗМЕНЕНИЯ:

Федеральные законы от 31 декабря 2005 г. № 199-ФЗ; от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ; от 29 декабря 2006 г. № 250-ФЗ; от 29 декабря 2006 г. № 251-ФЗ; от 29 декабря 2006 г. № 258-ФЗ; от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ; от 24 апреля 2008 г. № 49-ФЗ; от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ; от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; от 3 июня 2009 г. № 121-ФЗ; от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ; от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ; от 17 декабря 2009 г. № 316-ФЗ; от 4 мая 2010 г. № 70-ФЗ; от 27 июля 2010 г. № 237-ФЗ; от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ; от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.); от 3 декабря 2011 г. № 383-ФЗ (в ред. от 28 июля 2012 г.); от 6 декабря 2011 г. № 395-ФЗ; от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ; от 7 декабря 2011 г. № 417-ФЗ; от 29 февраля 2012 г. № 15-ФЗ; от 1 апреля 2012 г. № 26-ФЗ; от 5 июня 2012 г. № 55-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ; от 29 июня 2012 г. № 96-ФЗ; от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ; от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ; от 5 апреля 2013 г. № 38-ФЗ; от 2 июля 2013 г. № 185-ФЗ; от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ; от 4 июня 2014 г. № 152-ФЗ; от 28 июня 2014 г. № 182-ФЗ; от 28 июня 2014 г. № 200-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ; от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ; от 29 декабря 2014 г. № 458-ФЗ; от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ; от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ; от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ; от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ; от 3 ноября 2015 г. № 307-ФЗ; от 28 ноября 2015 г. № 358-ФЗ; от 29 декабря 2015 г. № 399-ФЗ; от 29 декабря 2015 г. № 404-ФЗ; от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ; от 2 июня 2016 г. № 175-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 267-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ; от 6 июля 2016 г. № 374-ФЗ; от 28 декабря 2016 г. № 469-ФЗ; от 28 декабря 2016 г. № 498-ФЗ; от 1 июля 2017 г. № 149-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 258-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 279-ФЗ; от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ; от 20 декабря 2017 г. № 416-ФЗ; от 29 декабря 2017 г. № 462-ФЗ; от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ (в ред. от 21 ноября 2022 г.); от 31 декабря 2017 г. № 488-ФЗ; от 31 декабря 2017 г. № 503-ФЗ; от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ; от 4 июня 2018 г. № 134-ФЗ; от 29 июля 2018 г. № 226-ФЗ; от 29 июля 2018 г. № 267-ФЗ; от 29 июля 2018 г. № 272-ФЗ; от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 434-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 435-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 442-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ; от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ; от 25 декабря 2018 г. № 482-ФЗ; от 27 декабря 2018 г. № 522-ФЗ; от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ; от 22 января 2019 г. № 1-ФЗ; от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ; от 15 апреля 2019 г. № 60-ФЗ; от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ; от 26 июля 2019 г. № 214-ФЗ; от 1 октября 2019 г. № 328-ФЗ; от 2 декабря 2019 г. № 390-ФЗ; от 2 декабря 2019 г. № 391-ФЗ; от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ; от 27 декабря 2019 г. № 478-ФЗ; от 28 января 2020 г. № 4-ФЗ; от 6 февраля 2020 г. № 13-ФЗ; от 24 апреля 2020 г. № 128-ФЗ; от 25 мая 2020 г. № 156-ФЗ; от 31 июля 2020 г. № 277-ФЗ; от 31 июля 2020 г. № 287-ФЗ; от 27 октября 2020 г. № 351-ФЗ; от 22 декабря 2020 г. № 441-ФЗ; от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ; от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ; от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ; от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ; от 11 июня 2021 г. № 214-ФЗ; от 28 июня 2021 г. № 229-ФЗ; от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ; от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ; от 1 мая 2022 г. № 124-ФЗ; от 11 июня 2022 г. № 165-ФЗ; от 28 июня 2022 г. № 217-ФЗ; от 14 июля 2022 г. № 310-ФЗ; от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ; от 21 ноября 2022 г. № 463-ФЗ; от 29 декабря 2022 г. № 614-ФЗ; от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ; от 28 апреля 2023 г. № 150-ФЗ; от 24 июня 2023 г. № 273-ФЗ; от 24 июня 2023 г. № 276-ФЗ; от 24 июля 2023 г. № 365-ФЗ; от 4 августа 2023 г. № 433-ФЗ; от 4 августа 2023 г. № 434-ФЗ; от 4 августа 2023 г. № 441-ФЗ; от 19 октября 2023 г. № 503-ФЗ; от 14 ноября 2023 г. № 532-ФЗ; от 27 ноября 2023 г. № 561-ФЗ; от 12 декабря 2023 г. № 592-ФЗ; от 12 декабря 2023 г. № 593-ФЗ; от 19 декабря 2023 г. № 601-ФЗ; от 19 декабря 2023 г. № 602-ФЗ; от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ; от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ; от 25 декабря 2023 г. № 662-ФЗ; от 14 февраля 2024 № 14-ФЗ; от 14 февраля 2024 г. № 17-ФЗ; от 23 марта 2024 г. № 55-ФЗ; от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ.

Учтены:

Постановления Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П; от 12 июля 2022 г. № 30-П; от 15 декабря 2022 г. № 55-П; от 23 марта 2023 г. № 9-П; от 25 апреля 2023 г. № 20-П;

Постановления Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 420 (в ред. от 31 декабря 2020 г.); от 7 марта 2023 г. № 360.

Договоры о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования, заключенные собственниками жилых домов со специализированными организациями до дня вступления в силу Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ (1 сентября 2023 г.), действуют до их прекращения или расторжения.

Договоры о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до дня вступления в силу указанного Федерального закона, действуют до их прекращения или расторжения, но не позднее 1 января 2024 г.

Договоры о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до дня вступления в силу упомянутого Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ) до 1 января 2024 г.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ) применяются в отношении переустройства, и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, и (или) иных работ, проведение которых необходимо для обеспечения использования помещения в качестве жилого помещения или нежилого помещения, которые завершены после дня вступления в силу упомянутого Федерального закона и проводились в соответствии с решением о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение либо решением о согласовании перепланировки помещения (помещений) в многоквартирном доме, принятыми до дня вступления его в силу.

Сумма взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (включая пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт), излишне начисленная на день вступления в силу Федерального закона от 19 декабря 2023 г. № 601-ФЗ собственникам помещений, расположенных в части многоквартирного дома, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного многоквартирного дома, и уплаченная указанными собственниками помещений, автоматически засчитывается в счет исполнения ими обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт на будущий период.

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

_______________________

1. В ч. 1 комментируемой статьи сформулированы основные принципы жилищного законодательства РФ, под которыми понимаются основополагающие начала, содержащиеся в нормах жилищного права. Они определяют сущность всей системы жилищного права и отражают его наиболее важные свойства.

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозглашает право каждого гражданина на жилище. Оно относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в законе.

Провозглашение этого права не означает, что у каждого гражданина есть возможность требовать от органов государственной власти и органов местного самоуправления бесплатного предоставления жилых помещений. Роль последних заключается в создании условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Право на получение жилища является социальным правом, которое закрепляется за лицами, нуждающимися в особой защите, такими как инвалиды, малоимущие, пожилые, дети. Оно реализуется путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов определенным категориям граждан; предоставления возможности приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ), стимулирования жилищного строительства, в том числе с помощью ипотечного кредитования и т. д.

Провозглашение принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями говорит о существенном влиянии гражданского права на регулирование жилищных отношений. Однако этот принцип не носит абсолютного характера и в отдельных статьях комментируемого кодекса может быть предусмотрено иное. Так, в качестве пользователей жилым помещением по договору социального найма члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (см. комментарий к ст. 69 ЖК РФ), тогда как иные пользователи, например поднаниматели, ограничены в своих правах по пользованию жилым помещением. Однако они не обладают самостоятельным правом пользования, срок их проживания ограничен (см. комментарий к ст. 76).

ЖК РФ содержит ряд положений, в которых реализован принцип, предусматривающий судебную защиту жилищных прав. Так, наниматель по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (см. комментарий к ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суде (см. комментарий к ст. 74) и т. д.

О принципе восстановлении нарушенных жилищных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ (см. комментарий к ней), согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене жилыми помещениями переселяются в ранее занимаемые жилые помещения и таким образом восстанавливают нарушенные жилищные права.

Важными принципами жилищного права являются принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и принцип использования жилых помещений по назначению. Можно привести целый ряд статей комментируемого кодекса, которыми эти принципы предусмотрены. Так, согласно п. 3 ст. 67 (см. комментарий к нему) наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения.

Из разъяснений, содержащихся в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что «под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)».

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о пределах осуществления жилищных прав. В частности, их осуществление не должно нарушать права и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены, но только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи, согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует отнести их «неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.)».

3. Примером ограничения жилищных прав являются положения Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5241-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», в соответствии с которым право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации может быть ограничено: в пограничной зоне; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8). Данные ограничения соответствуют общим пределам, установленным в Конституции, ГК РФ, ЖК РФ.

4. Реализация права на жилище обеспечивается возможностью граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» указанное право подтверждено. При этом иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правом свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства в пределах Российской Федерации и при этом несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральными конституционными законами, федеральными законами или международными договорами Российской Федерации. В настоящее время вместо прописки, которая ограничивала это право, введен регистрационный учет граждан по месту пребывания и по месту жительства.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан» (в настоящее время этот закон утратил силу) абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, признан не соответствующим ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 ст. 27 и ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации (документ утратил силу с 1 января 2019 г.).

В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Правительством Российской Федерации.

С учетом изложенного любой гражданин Российской Федерации имеет право на обращение в органы регистрационного учета с заявлением о регистрации его по месту жительства для рассмотрения данного вопроса в соответствии с установленным порядком.

Гражданский кодекс Российской Федерации признает местом жительства гражданина место, где он постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20), и определяет право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства как личное неимущественное право гражданина (п. 1 ст. 150), при этом Жилищный кодекс Российской Федерации в ч. 5 комментируемой статьи устанавливает, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

В этой связи запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации — информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства.

Кроме того, Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не связывает право на регистрацию по месту жительства ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с определенным целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено.

5. В ч. 5 комментируемой статьи подчеркивается, что ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании либо комментируемого Кодекса, либо другого федерального закона. Соответственно, региональные власти вводить подобные ограничения не могут.

Определенные ограничения в отношении иностранных граждан установлены в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ (ред. от 24 февраля 2021 г.) «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», в п. 1 ст. 5 которого сказано, что иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правом свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства в пределах Российской Федерации и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральными конституционными законами, федеральными законами или международными договорами Российской Федерации. Конкретные случаи таких ограничений перечислены в п. 2 ст. 5 указанного закона.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

5¹) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ.)

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

6¹) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

8) осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее – государственный жилищный надзор или региональный государственный жилищный надзор) и муниципальный жилищный контроль;

(Пункт в ред. Федерального закона от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ.)

_______________________

В комментируемой статье перечислены конкретные меры, которые должны осуществлять органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий с целью обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище.

По общему правилу, под органами государственной власти понимаются как федеральные органы, так и органы на уровне субъектов Федерации. Под федеральными органами государственной власти РФ понимается Федеральное Собрания РФ, Президент РФ, Правительство РФ, федеральные органы исполнительной власти.

Органы местного самоуправления — избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 г.) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Как следует из п. 2 ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, используя бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, а также стимулируют жилищное строительство. Так, в соответствии с Правилами предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья (приложение № 5 к государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. № 1710, субсидии предоставляются на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья.

Новыми являются положения п. 5¹ комментируемой статьи, введенные Федеральным законом от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией Конвенции о правах инвалидов», предусматривающие обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах. В развитие этого пункта было принято постановление Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»).

Одной из наиболее сложных функций, которые осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления, является организация своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Такой ремонт проводится за счет как взносов собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, так и бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования. Проводит его региональный оператор по капитальному ремонту (специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (см. комментарий к главе 15).

Федеральным законом от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ были внесены изменения в п. 8 комментируемой статьи, в соответствии с которым органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. В частности, в нем в настоящее время подчеркивается, что государственный жилищный контроль (надзор) является региональным, т. е. осуществляется на уровне субъектов Федерации. Тогда как муниципальные органы могут осуществлять только функции контроля.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670 были утверждены общие требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора). Согласно п. 2 указанного постановления государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и настоящим документом.

Для осуществления подобного надзора (контроля) субъекты Федерации принимают соответствующие положения. В качестве примера можно привести Положение о региональном государственном жилищном контроле (надзоре) и муниципальном жилищном контроле в городе Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 22 декабря 2021 г. № 2161-ПП (ред. от 13 декабря 2022 г.).

Должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного жилищного надзора, являются:

а) руководитель органа государственного жилищного надзора, являющийся по должности главным государственным жилищным инспектором субъекта Российской Федерации, и его заместители, являющиеся по должности заместителями главного государственного жилищного инспектора субъекта Российской Федерации;

б) руководители структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, в должностные обязанности которых в соответствии с должностными регламентами входит осуществление полномочий по государственному жилищному надзору;

в) должностные лица структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

г) руководители территориальных органов органа государственного жилищного надзора и их заместители, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

д) руководители структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностные лица структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора.

Муниципальный жилищный контроль осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления.

Следует также обратить внимание на положения п. 9 комментируемой статьи, который был введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства”». В нем говорится об информационных обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищной сфере.

Более того, в Кодекс об административных правонарушениях РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми неразмещение в соответствии с законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства должностным лицом федерального органа исполнительной власти, должностным лицом государственного внебюджетного фонда, должностным лицом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, должностным лицом органа государственного жилищного надзора, должностным лицом органа муниципального жилищного контроля, должностным лицом органа, осуществляющего открытие и ведение лицевых счетов в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации, должностным лицом уполномоченного органа или организации, осуществляющих государственный учет жилищного фонда, должностным лицом специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, банком, иной кредитной организацией, в том числе производящими расчеты в электронной форме, а также иной организацией, через которую производится внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, за исключением лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги и (или) осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение недостоверной информации влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей (ст. 13.19.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жилище неприкосновенно.

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

_______________________

1. Комментируемая статья раскрывает содержание принципа неприкосновенности жилища, который установлен нормами Конституции РФ (ст. 25). Согласно указанной статье Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Уголовный кодекс РФ предусматривает в ст. 139 ответственность за нарушение такого конституционного права, как неприкосновенность жилища.

2, 3. В ч. 2, 3 комментируемой статьи говорится о тех случаях, когда указанный принцип может не соблюдаться. В частности, отход от этого принципа возможен не иначе как в предусмотренных комментируемым кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании соответствующего судебного решения.

В ч. 3 комментируемой статьи содержится исчерпывающий перечень случаев, когда допускается проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. В частности, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ «Об оперативно-розыскной деятельности» органы (должностные лица), осуществляющие оперативно-розыскную деятельность, при проведении оперативно-розыскных мероприятий должны обеспечивать соблюдение прав человека и гражданина на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, неприкосновенность жилища и тайну корреспонденции. Законодательством предусмотрены основания и порядок ограничения принципа неприкосновенности жилища, которые установлены конкретными правовыми актами.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ «О полиции» проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также:

1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;

2) для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;

3) для пресечения преступления;

4) для установления обстоятельств несчастного случая.

Между тем нередки случаи, когда граждане не допускают в занимаемые ими жилые помещения представителей коммунальных и газовых служб для проведения ремонтных работ. В результате страдают наниматели и собственники других жилых помещений, которые связаны с ними общей системой отопления и газоснабжения.

Представляется, что эту проблему надо решить законодательно и расширить указанный перечень.

4. Согласно части 4 комментируемой статьи действующее законодательство предусматривает целый ряд случаев, когда граждане могут быть выселены из жилища или ограничены в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Соответствующие нормы есть как в ЖК (см. комментарии к ст. 35, 85, 90, 91), так и в других правовых актах. В качестве примера можно привести ст. 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что положения ч. 4 комментируемой статьи о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт);

(Пункт в ред. Федерального закона от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

11¹) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта);

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

(Пункт введен Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

_______________________

1. Под жилищными отношениями следует понимать общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права, участники которых имеют определенные права и обязанности. Общим для всех этих отношений является то, что они возникают по поводу особого объекта — жилого помещения (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ).

Некоторые из этих отношений являются по своей сути гражданскими (например, отношения пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда). Однако в основном речь идет об административных отношениях особого вида (например, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и др.).

В ч. 1 комментируемой статьи дан исчерпывающий перечень отношений, которые законодатель рассматривает в качестве жилищных. Некоторые из них требуют дополнительных пояснений.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат, независимо от формы собственности, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ).

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах, включающее переустройство и перепланировку, можно производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. О переустройстве и перепланировке см. комментарий к главе 4 ЖК РФ. Федеральным законом от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ в подп. 7 ч. 1 комментируемой статьи было внесено уточнение, согласно которому жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки помещений только в многоквартирном доме. Такое уточнение вполне закономерно, поскольку собственник своего дома должен сам решать, каким образом он может перестроить свой собственный дом.

Как отмечено в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

2. Перечень участников жилищных правоотношений, указанный в ч. 2 комментируемой статьи, полностью идентичен перечню участников гражданских правоотношений, включает в себя и лица (физические и юридические), и публичные образования, однако в данном случае отношения осуществляются не только по горизонтали, но и по вертикали.

3. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется установленный российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены комментируемым Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ (см. комментарий к ней) предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений, которая может проводиться только в отношении граждан Российской Федерации (ст. 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

_______________________

1. Комментируемая статья раскрывает понятие жилищного законодательства, которое находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому в систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном, а в отдельных случаях и местном уровнях.

Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

2. Жилищное законодательство содержит нормы различных отраслей законодательства, и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений по поводу пользования жилыми помещениями, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома и др.). Оно включает в себя не только принятые в соответствии с комментируемым кодексом федеральные законы, но и регулирующие жилищные отношения подзаконные акты, включающие нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

3. В комментируемой статье зафиксирован общий принцип, согласно которому все нормативные правовые акты, регулирующие в той или иной степени жилищные отношения, должны соответствовать ЖК РФ (ч. 3, 4, 5, 6, 7 комментируемой статьи). В случае несоответствия ему какого-либо нормативного правового акта приоритет должны иметь нормы ЖК РФ.

В связи с этим возникает вопрос о правомерности приоритета норм ЖК перед нормами иных отраслей законодательства РФ. Речь идет прежде всего о соотношении ЖК и ГК, в котором есть аналогичная норма о приоритете норм ГК перед нормами других федеральных законов. Не получил этот вопрос однозначного толкования при рассмотрении его Конституционным Судом. Так, в определении Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. № 182-О «По запросу Арбитражного суда города Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона “О банках и банковской деятельности”» было отмечено следующее: «Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Однако надо учитывать, что и в ГК есть норма, устанавливающая приоритет гражданского права. Между тем в статье 76 Конституции Российской Федерации не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов. Ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции Российской Федерации не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой».

В свою очередь в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее:

«Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)».

Было высказано мнение, согласно которому Жилищный кодекс РФ имеет приоритет в применении перед другими законами, содержащими нормы жилищного законодательства (ч. 8 ст. 5), но должен уступать ГК РФ в сфере регулирования жилищных отношений, являющихся одновременно гражданско-правовыми. С этим мнением вполне можно согласиться.

Важное значение имеют письма Минстроя России по жилищным вопросам. Однако следует учитывать, что в соответствии с п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует прийти к выводу, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.

3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

_______________________

1, 2. В комментируемой статье применительно к жилищному законодательству сформулирован общий правовой принцип, отражающий нежелательность придания правовому акту обратной силы, т. е. распространению его на отношения, возникшие до введения его в действие. Исходя из этого принципа, обратную силу может иметь не любой акт жилищного законодательства, а только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в самом этом акте.

3. Возможны ситуации, когда у участников уже существующих жилищных правоотношений возникли определенные права и обязанности после введения в действие нового акта жилищного законодательства. Хотя в целом на правоотношение будет распространяться ранее действовавшее законодательство, новый нормативный акт будет применяться только к таким правам и обязанностям.

В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее. «Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее — Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ “Управление многоквартирными домами” придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 г.».

Важное значение имеет определение конкретной даты, с которой вводится в действие тот или иной правовой жилищный акт. Введение в действие законов РФ регулируется Федеральным законом от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания».

Согласно ст. 4 указанного закона официальным опубликованием федерального конституционного закона, федерального закона, акта палаты Федерального Собрания считается первая публикация его полного текста в «Парламентской газете», «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» или первое размещение (опубликование) на «Официальном интернет-портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru).

Указанные акты вступают в силу одновременно на всей территории России по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если в них не установлен другой порядок их вступления в силу. РФ. Согласно ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, неопубликованные законы не применяются.

Введение в действие актов Президента РФ, Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти регулируется Указом Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти».

Согласно названному Указу акты Президента РФ, имеющие нормативный характер, по общему правилу вступают в силу одновременно на всей территории России по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования. Акты Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус федеральных органов исполнительной власти, а также организаций, по общему правилу вступают в силу одновременно на всей территории России по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования, а иные акты Правительства РФ вступают в силу со дня их подписания.

4. В виде исключения нормы жилищного законодательства могут иметь обратную силу, т. е. распространяться и на права и обязанности, возникшие до введения норм в действие, если права и обязанности возникли в силу договора. При этом в принятом правовом акте должно быть прямо установлено, что их действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 в нормативной связи с данной частью признаны не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75¹, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание – в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией – справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений. Постановление Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П.

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

_______________________

1. В комментируемой статье говорится об аналогии как способе устранения возникшего пробела в жилищном законодательстве. Различают аналогию закона и аналогию права.

Необходимое условие для применения аналогии закона как способа устранения пробела в жилищном законодательстве — отсутствие в законодательстве, обычае или договоре прямого регулирования соответствующего отношения. Если этого условия нет, аналогия закона неприменима. Кроме того, применение закона по аналогии не должно противоречить существу этого отношения.

Таким образом, для применения аналогии закона должны одновременно соблюдаться следующие условия:

— возникшие отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай (если обычай является источником права для этого вида отношений);

— имеется законодательство, регулирующее сходные отношения;

— применение аналогии закона не противоречит существу отношений.

Несоблюдение хотя бы одного из указанных условий влечет невозможность применения аналогии закона.

2. Другим способом восполнения пробелов в праве является аналогия права. В отличие от аналогии закона, при применении аналогии права необходимо обращаться не к конкретным нормам закона, а руководствоваться общими началами и смыслом жилищного законодательства.

Использование аналогии права допускается лишь при невозможности использования аналогии закона. Поскольку конкретные нормы в данном случае не применяются, регулирование жилищных отношений возможно лишь, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (другими словами, речь идет о применении принципов жилищного права, которые, хотя в ст. 1 ЖК РФ прямо не указаны, являются общеправовыми оценочными понятиями).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее. «Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное».

Об основных началах жилищного законодательства см. комментарий к ст. 1.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом.

(Статья в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

_______________________

Существует целый ряд дополнительных правовых актов, которые регулируют помимо ЖК указанные в комментируемой статье жилищные отношения в многоквартирном доме.

Среди них можно назвать Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральный закон от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» и др.

Существует и целый ряд подзаконных актов, регулирующих данные отношения:

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. № 549), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, Правила предоставлений субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.

Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2011 г. № 1178 были утверждены «Основы ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике» вместе с «Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике».

Следует также учитывать:

1. Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.

2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

С 15 августа 2010 г. применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

1. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.

2. Не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом.

(Часть введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ.)

(Статья в ред. Федерального закона от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ.)

_______________________

1. В комментируемой статье применительно к жилищному законодательству конкретизированы и дополнены правила ч. 4 ст. 15 Конституции РФ, согласно которой общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

Согласно ст. 2 Закона от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» международными договорами признаются независимо от их конкретного наименования соглашения, заключаемые в письменной форме Российской Федерацией с иностранным государством либо с международной организацией и регулируемые международным правом.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 октября 2003 г. № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» даны следующие определения:

«Под общепризнанными принципами международного права следует понимать основополагающие императивные нормы международного права, принимаемые и признаваемые международным сообществом государств в целом, отклонение от которых недопустимо.

Под общепризнанной нормой международного права следует понимать правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного».

2. Поправки в Конституцию РФ в 2020 г. и Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ внесли коррективы в комментируемую статью. В частности, была добавлена ч. 2, в которой было указано, что не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации.

Таким образом, можно говорить об определенном противоречии между правилами ч. 1 (приоритет правил международного договора) и ч. 2 комментируемой статьи (приоритет положений Конституции РФ), которое может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. Однако до настоящего времени такого закона не было принято.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

_______________________

В комментируемой статье речь идет о юридических фактах, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Они возникают прежде всего из оснований, предусмотренных комментируемой статьей, другими правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Права и обязанности могут также возникать из актов органов государственной власти и местного самоуправления. Так, согласно ст. 57 ЖК РФ (см. комментарий к ней) для заключения договора социального найма жилого помещения, который влечет возникновение соответствующих прав и обязанностей, необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ (см. комментарий к ней) установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе.

Статья 11. Защита жилищных прав

1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством.

(Часть в ред. Федерального закона от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ.)

2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

_______________________

1. В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, комментируемая статья устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, которая осуществляется в соответствии с подсудностью дел установленной процессуальным законодательством (речь идет о ГПК РФ).

Таким образом, основным органом, осуществляющим защиту жилищных прав, является суд. Согласно п. 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что «в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ)».

Следует отметить, что Федеральным законом от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ в ч. 1 комментируемой статьи было внесено изменение, согласно которому термин «подведомственность» был заменен термином «подсудность». Это было вызвано тем, что соответствующие изменения были внесены в ст. 22 ГПК РФ, в которой также произошла аналогичная замена.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи защиту жилищных прав можно осуществлять и в административном порядке, но только в случаях, прямо предусмотренных комментируемым ЖК либо другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Под административным порядком понимается обращение с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право.

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что «защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке».

3. В ч. 3 комментируемой статьи перечислены конкретные способы защиты жилищных прав. В нем перечислены способы, наиболее часто встречающиеся в судебной практике. Перечень этих прав не является исчерпывающим.

Следует отметить, что в комментируемом ЖК есть и иные способы защиты, прямо не названные в комментируемой статье. Так, в соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ (см. комментарий к ней), если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. В данном случае законодатель прямо назвал подлежащий применению способ защиты нарушенных жилищных прав — требование о выкупе жилого помещения.

В жилищном законодательстве используются и гражданско-правовые способы защиты, предусмотренные в ст. 12 ГК РФ, которых нет в комментируемой статье. К примеру, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК РФ).

Необходимость в таком способе защиты как признание жилищного права возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо оспаривается (например, право члена семьи нанимателя жилого помещения пользоваться жилым помещением подвергается сомнению собственником жилого помещения).

Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений

(Наименование в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

1¹) установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ.)

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также порядка обеспечения условий их доступности для инвалидов;

(Пункт в ред. Федерального закона от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ.)

2¹) установление правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовых технических требований к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи (далее – правила взаимодействия). Правила взаимодействия в том числе устанавливают:

а) порядок подготовки оператором связи проекта монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

б) порядок монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требования к такому монтажу;

в) порядок доступа оператора связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок демонтажа сетей связи с объектов общего имущества в многоквартирном доме;

д) порядок устранения повреждений, причиненных в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи общему имуществу в многоквартирном доме;

е) порядок взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

ж) права и обязанности оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ.)

Правительство РФ в течение четырех месяцев со дня вступления в силу Федерального закона от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ должно принять нормативный правовой акт, предусматривающий обеспечение реализации данного пункта.

К нормативному правовому акту, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному данным пунктом, не применяются положения частей 1 и 4 статьи 3 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации».

Сети связи, монтаж которых на объектах общего имущества в многоквартирном доме осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ, подлежат приведению операторами связи в соответствие с порядком монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требованиями к такому монтажу, установленными правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовыми техническими требованиями к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи, утвержденными Правительством РФ в соответствии с данным пунктом, в течение одного года со дня вступления в силу упомянутого Федерального закона.

Федеральный закон от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ.

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента Российской Федерации;

(Пункт в ред. Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 250-ФЗ.)

6¹) определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

10¹) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

10²) пункт утратил силу. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания, оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания, многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы, разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы;

(Пункт в ред. Федерального закона от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ.)

16¹) утверждение общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного надзора;

(Пункт в ред. Федерального закона от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

16²) осуществление координации деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор;

(Пункт введен Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)

16³) утверждение положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также – деятельность по управлению многоквартирными домами);

(Пункт в ред. Федеральных законов от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

16⁴) осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

16⁵) методическое обеспечение деятельности специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональный оператор), в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления;

(Пункт в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ.)

16⁶) осуществление мониторинга выбора и реализации собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

16⁷) установление порядка ведения сводного федерального реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, включающего в себя сведения о лицензиях на осуществление данной деятельности, предоставленных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, а также иных предусмотренных частью 1 статьи 195 настоящего Кодекса реестров;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 478-ФЗ.)

16⁸) установление порядка осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

17¹) установление порядка осуществления общественного жилищного контроля;

(Пункт введен Федеральным законом от 28 июня 2014 г. № 200-ФЗ.)

17²) установление порядка согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

17³) установление порядка назначения на должность и освобождения от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

18) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

_______________________

В комментируемой статье установлен неисчерпывающий перечень полномочий, которые относятся к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Все эти полномочия анализируются в комментариях к другим статьям ЖК РФ.

Вместе с тем некоторые из этих полномочий требуют дополнительных разъяснений.

1. Статья 12 была дополнена п. 2¹, в соответствии с которым к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений среди прочего относится также установление правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовых технических требований к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи.

Размещение сетей связи и доступ к ним в МКД производятся без взимания платы с оператора связи, при этом он обязан вносить плату за электроэнергию, потребляемую при эксплуатации сетей связи.

В настоящее время существует только проект постановления правительства РФ утверждающего Правила взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме. Они определяют доступ к объектам общего имущества в многоквартирном доме — возможность монтажа, эксплуатации и демонтажа оператором связи или уполномоченным им лицом на объектах общего имущества в многоквартирном доме сетей связи для обеспечения собственников жилых помещений в многоквартирном доме или нанимателей жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма возможностью получения услуг связи у выбранных ими операторов связи. Главным в них является то, что лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом не вправе устанавливать получение иных платных услуг в качестве условия доступа оператора связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме.

В этой связи следует обратить внимание на следующие положения ст. 3 Закона от 6 июня 2024 г. «О внесении изменений в ст. 6 Закона о связи и Жилищный кодекс Российской Федерации».

К нормативному правовому акту, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному п. 2¹ ст. 12 ЖК РФ, не применяются положения ч. 1 и 4 ст. 3 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации».

Заключенные до дня вступления в силу указанного Федерального закона договоры между оператором связи и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, предусматривающие плату за пользование объектами общего имущества в многоквартирном доме для оказания услуг связи в многоквартирном доме, за доступ к объектам общего имущества в многоквартирном доме для монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи), за доступ к сетям связи либо за оказание иных услуг, связанных с монтажом, эксплуатацией и демонтажом сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, по требованию любой из сторон договора подлежат прекращению (расторжению).

Сети связи, монтаж которых на объектах общего имущества в многоквартирном доме осуществлен до дня вступления в силу указанного Федерального закона, подлежат приведению операторами связи в соответствие с порядком монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требованиями к такому монтажу, установленными правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовыми техническими требованиями к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с п. 2¹ ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение одного года со дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Кроме того, в соответствии с п. 2¹ комментируемой статьи указанные Правила должны устанавливать:

а) порядок подготовки оператором связи проекта монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

б) порядок монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требования к такому монтажу;

в) порядок доступа оператора связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок демонтажа сетей связи с объектов общего имущества в многоквартирном доме;

д) порядок устранения повреждений, причиненных в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи общему имуществу в многоквартирном доме;

е) порядок взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

ж) права и обязанности оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме.

Законодательно различия между терминами «контроль» и «надзор» (п. 8 и п. 81 комментируемой статьи) не установлены. Считается, что есть два главных отличия между ними:

2. Наличие или отсутствие отношений ведомственной подчиненности (при контроле она существует, при надзоре — нет).

3. Возможность вмешательства в деятельность подконтрольного субъекта (при надзоре такая возможность отсутствует).

Методические рекомендации по определению порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 10¹ комментируемой статьи) установлены приказом Минстроя России от 4 августа 2014 г. № 427/пр. Согласно п. 3 указанных методических рекомендаций решение о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости рекомендуется принимать в момент принятия решения о включении (не включении) многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, формируемую и актуализируемую в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ в указанный перечень полномочий органов государственной власти был внесен ряд изменений. В частности, п. 11 комментируемой статьи был дополнен указанием на то, что к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится также определение оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. А в п. 12 комментируемой статьи содержится также указание на то, что эта компетенция распространяется на многоквартирные дома, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, являются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 4 (ред. от 17 февраля 2022 г.) утвержден порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (п. 11 и 12 комментируемой статьи).

Правила пользования жилыми помещениями, о которых идет речь в п. 13 комментируемой статьи, утверждены приказом Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы (п. 16 комментируемой статьи) утверждены приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 213/пр.

Федеральным законом от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ была уточнена формулировка п. 16¹ комментируемой статьи (в частности, было подчеркнуто, что речь идет об утверждении общих требований к организации и осуществлению именно регионального государственного жилищного надзора) и п. 16³, установившего, что к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится утверждение положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. В последнем случае речь идет о постановлении Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 (ред. от 5 февраля 2022 г.) «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, о котором идет речь в п. 16⁴ комментируемой статьи, регулируется постановлением Правительства РФ от 29 октября 2014 г. № 1115 (ред. от 6 сентября 2017 г.) «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности» (вместе с «Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности»). Согласно п. 2 указанного Положения под мониторингом понимается систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством систематизации и анализа официальной статистической информации в соответствии с перечнем показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670 установлены общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора).

Кроме того, необходимо учитывать следующие приказы Минстроя России:

1. Приказ Минстроя России от 4 июня 2020 г. № 305/пр (ред. от 19 октября 2021 г.) «Об утверждении методических рекомендаций о порядке мониторинга и контроля устранения аварий и инцидентов на объектах жилищно-коммунального хозяйства».

2. Приказ Минстроя России от 24 февраля 2016 г. № 108/пр (ред. от 21 сентября 2018 г.) «О мониторинге состояния жилищной сферы».

3. Приказ Минэкономразвития России от 6 декабря 2017 г. № 654 (ред. от 23 июня 2018 г.) «Об утверждении перечня показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности».

Методические рекомендации по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и обеспечению их деятельности (п. 16⁵ комментируемой статьи) были утверждены приказом Минэкономразвития России от 4 октября 2018 г. № 645/пр.

Способ формирования фонда капитального ремонта, о котором идет речь в п. 16⁶ комментируемой статьи, установлен ст. 170 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», упомянутый в п. 16⁸ комментируемой статьи, регулирует отношения, возникающие между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в связи с осуществлением лицензирования отдельных видов деятельности.

Правила, устанавливающие порядок проведения общественного жилищного контроля, а также права субъектов общественного жилищного контроля (п. 17¹ комментируемой статьи) утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2016 г. № 1491.

Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2014 г. № 927 (ред. от 10 июля 2020 г.) устанавливает порядок назначения на должность и освобождения от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации (п. 17³ комментируемой статьи).

По общему правилу, под органами государственной власти понимаются как федеральные органы, так и органы на уровне субъектов Федерации, однако в данном случае речь идет только о федеральных государственных органах.

Под федеральными органами государственной власти РФ понимаются Федеральное Собрание РФ, Президент РФ, Правительство РФ, федеральные органы исполнительной власти.

Как следует из п. 18 комментируемой статьи, к иным полномочиям, которых нет в вышеуказанном перечне, относят полномочия, установленные как другими статьями комментируемого кодекса, так и другими федеральными законами.

Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений

(Наименование в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

К полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3¹) установление порядка определения дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

3²) определение порядка установления максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания, многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

8¹) осуществление регионального государственного жилищного надзора;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

8²) установление минимального размера взноса на капитальный ремонт;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

8³) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

8⁴) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

8⁵) осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

8⁶) определение порядка информирования органами местного самоуправления собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

8⁷) установление порядка информирования собственников помещений в многоквартирных домах и организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, о содержании региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и критериях оценки состояния многоквартирных домов, на основании которых определяется очередность проведения капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

8⁸) утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

9) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления.

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

_______________________

Комментируемая статья посвящена полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

Пункт 6 комментируемой статьи Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473 дополнен указанием на то, что в функции указанных органов входит признание ими в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания.

Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятые в соответствии с приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 216/пр по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3, 5, 7 комментируемой статьи) носят рекомендательный характер и разработаны с целью единообразного применения положений Жилищного кодекса Российской Федерации органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными дома (п. 8⁵ комментируемой статьи) регулируется постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 (ред. от 5 февраля 2022 г.) «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Порядок мониторинга и контроля за соблюдением индексов по субъектам Российской Федерации и предельных индексов (п. 8⁴ комментируемой статьи) установлен разделом VI постановления Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 400 (ред. от 3 марта 2022 г.) «О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации» (вместе с «Основами формирования индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации»).

Органами государственной власти субъектов Российской Федерации являются законодательные органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации.

В определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2015 г. № 43-АПГ15-6 было отмечено, что «согласно пункту “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации)».

Отдельные вопросы, которые по общему правилу относятся к ведению органов местного самоуправления, переданы в ведение особых субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Так, согласно ч. 3 ст. 156 ЖК РФ (см. комментарий к ней) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений

(Наименование в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

1. К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

2¹) определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

2²) установление максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

3¹) ведение учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7) согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

9) осуществление муниципального жилищного контроля;

(Пункт в ред. Федерального закона от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ.)

9¹) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. № 199-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

9²) информирование собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

9³) утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

10) иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ.)

2. В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в части 1 настоящей статьи полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

(Часть в ред. Федеральных законов от 18 октября 2007 г. № 230-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

3. Полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1² статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

(Часть введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ.)

_______________________

1. Комментируемая статья посвящена полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Согласно ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления — избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. Перечень полномочий, данный в комментируемой статье, не является исчерпывающим.

Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ. Согласно комментируемому ЖК эти органы, в частности, устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (см. комментарий к ст. 50 ЖК РФ), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (см. комментарий к ст. 156 ЖК РФ) и др.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда.

Такой учет осуществляется в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 2 ч. 1 комментируемой статьи) осуществляется в соответствии с приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма». Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, осуществляется в соответствии с Рекомендациями по установлению порядка учета малоимущих граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, утвержденных вышеупомянутым приказом.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации письмом от 29 июня 2015 г. № 19959-НА/07 с целью оказания практической помощи для руководства и использования в работе разработало рекомендуемую форму нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении порядка учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (п. 3¹ ч. 1 комментируемой статьи), в том числе порядка принятия на этот учет, отказа в принятии на него, снятия с такого учета.

О муниципальном жилищном контроле см. комментарий к ст. 20.

Пункт 8 ч. 1 комментируемой статьи был изложен Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ в новой редакции. В частности, в полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений было включено определение оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. При этом исключение было сделано в отношении многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации.

2. В силу положений ч. 2 ст. 14 ЖК РФ и в случаях, предусмотренных законами городов Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, вопросы, указанные в ч. 1 комментируемой статьи находятся в компетенции органов власти данных субъектов Федерации. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, установленные ЖК РФ, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1² ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Перераспределение полномочий согласно указанной статье допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

(Наименование в ред. Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.)

Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом

(Наименование в ред. Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.)

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее – требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ; от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ; от 29 декабря 2017 г. № 462-ФЗ.)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

(Часть в ред. Федеральных законов от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ; от 25 июня 2012 г. № 93-ФЗ; от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1–3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

(Часть введена Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.)

_______________________

1, 2. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В ч. 2 комментируемой статьи говорится о признаках, которым должны соответствовать жилые помещения как разновидности недвижимого имущества, и в каких случаях они пригодны для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Впервые законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом. В настоящее время понятие недвижимости дается в ст. 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества.

В ранее действовавшем законодательстве в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.

В последнее время получили распространение так называемые апартаменты, которые фактически используются для проживания, однако апартаменты, в отличие от квартиры, юридически не являются жилыми помещениями. В связи с этим на собственников апартаментов не распространяются права и гарантии, установленные для собственников жилых помещений.

В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, обычно, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Санитарные нормы, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, установлены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Согласно ст. 23 указанного закона, которая называется «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям», жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т. е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свойствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

3. В ч. 3 комментируемой статьи были внесены изменения, в соответствии с которыми общее имущество в многоквартирном доме, который может быть признан жилым, должно быть приспособлено к потребностям инвалидов. Порядок признания и соответствующие требования РФ устанавливаются Правительством Российской Федерации. Речь, в частности, идет о постановлении Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»).

Указанные Правила устанавливают порядок обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и требования по приспособлению жилых помещений в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов.

Форма акта обследования жилого помещения инвалида и общего имущества многоквартирного дома, в котором проживает инвалид, утверждена приказом Минстроя России от 23 ноября 2016 г. № 836/пр.

4. Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ были уточнены положения ч. 4 комментируемой статьи. В частности, было добавлено, что многоквартирный дом в целом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В таких случаях все жилые помещения в этом доме автоматически являются непригодными для проживания, даже если в отношении отдельных жилых помещений это не так.

Конституционно-правовой смысл ч. 4 ст. 15 ЖК РФ был предметом рассмотрения постановления КС РФ от 15 декабря 2022 г. № 55-П. В нем Конституционный Суд РФ признал ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 7, 42, 47, 51 и 52 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом не противоречащими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой — по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования — они позволяют суду при рассмотрении обращения заинтересованного лица об оспаривании заключения межведомственной комиссии и последующего акта органа местного самоуправления о признании жилого помещения пригодным или непригодным для проживания решить по существу вопрос о признании этого жилого помещения пригодным или непригодным для проживания либо возложить на межведомственную комиссию обязанность принять соответствующее решение, если межведомственной комиссией либо судом установлены все обстоятельства, необходимые и достаточные для принятия такого решения.

5. В ч. 5 комментируемой статьи дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки. Вместе с тем в понятие общей жилой площади не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.

6. Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в комментируемую статью была внесена ч. 6, согласно которой многоквартирным домом признается здание, которое состоит из двух и более квартир и включает имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом также может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машиноместа, которые являются его неотъемлемой конструктивной частью.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

_______________________

1. В комментируемой статье перечисляются разновидности жилых помещений и даются определения каждого из них. Следует отметить, что данный перечень не учитывает современных реалий. Речь, в частности, идет о таунхаусах и апартаментах, которые можно рассматривать в качестве особых разновидностей жилых помещений.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (см. комментарий к ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда как управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного нахождения.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

2. В ч. 2 комментируемой статьи дано определение индивидуального жилого дома. В этом определении указано его основное назначение — удовлетворение гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилой дом — это сложная вещь, которая всегда включает помимо собственно жилых помещений также вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ванная, туалет и др.).

В юридическом смысле жилой дом — это индивидуально определенная недвижимая вещь, которая индивидуализируется с помощью его адреса.

3. В качестве главного квалифицирующего признака квартиры как разновидности жилых помещений в ч. 3 комментируемой статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

4. ЖК в комментируемой статье ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме. Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.

Однако, обобщающее определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (ст. 558).

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

(Часть в ред. Федеральных законов от 6 июля 2016 г. № 374-ФЗ; от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ.)

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(Часть в ред. Федерального закона от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ.)

_______________________

1. В комментируемой статье говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Нельзя не обратить внимания на то, что в ч. 1 комментируемой статьи отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям п. 2 ст. 15 ЖК. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке. Однако возможно и то, что в ней воспроизводятся положения п. 2 ст. 288 ГК, который также говорит о проживании, а не о постоянном проживании.

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений. В нем не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (т. е. были вселены в соответствии с правилами комментируемого ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

3. В ч. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств и гостиниц. В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и, соответственно, запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Причем жилое помещение в многоквартирном доме не может также использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в комментируемой части, является более точной.

Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации», промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)».

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

Часть 3 комментируемой статьи также содержит запрет на осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (согласно п. 2 указанной статьи богослужения, другие религиозные обряды и церемонии беспрепятственно совершаются в жилых помещениях).

Согласно ст. 24¹ Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» миссионерской деятельностью в целях настоящего Федерального закона признается деятельность религиозного объединения, направленная на распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками (членами, последователями) данного религиозного объединения, в целях вовлечения указанных лиц в состав участников (членов, последователей) религиозного объединения, осуществляемая непосредственно религиозными объединениями либо уполномоченными ими гражданами и (или) юридическими лицами публично, при помощи средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети Интернет либо другими законными способами. В ст. 16 указанного закона, допускающей осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, говорится о проведении религиозных обрядов и церемоний.

Что касается запрета на размещение в жилых помещениях гостиниц, то такой запрет был установлен Федеральным законом от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Его принятие было обусловлено конфликтными ситуациями в связи с создание так называемых хостелов в жилых помещениях, фактически выполнявших роль мини гостиниц, которые причиняли неудобство другим жителям.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 г. № 158 хостел — вид гостиниц, включающих в себя многоместные номера, но не более 12 мест в одном номере, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и т. п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги.

Контроль за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах осуществляет Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор). С 1 октября 2019 г. вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов и при отсутствии изолированного входа в помещения хостелов. При подтверждении фактов нарушений требований действующего законодательства материалы проверки будут направлены в суд для приостановления либо запрета деятельности хостела.

Как отмечено в Информации Роспотребнадзора «Об осуществлении контроля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах», если хостел размещен в квартире без ее перевода в нежилой фонд, отсутствует отдельный вход в помещения хостела, функционирование хостела ухудшает условия проживания жителей, они могут обратиться письменно или через электронный портал для обращений граждан на официальных сайтах Управлений Роспотребнадзора по субъектам Российской Федерации с жалобой, по которой будет проведена проверка. При подтверждении фактов нарушений требований действующего законодательства материалы проверки будут направлены в суд для приостановления, либо запрета деятельности хостела.

4. В ч. 4 комментируемой статьи в самом общем виде установлены общие правила поведения жильцов-соседей в жилом помещении: пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В последнем случае речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

(Статья в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ.)

_______________________

Специфика правового режима жилых помещений как объекта недвижимости обусловлена нормами законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно комментируемой статье право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. По общему правилу (ч. 2 ст. 8 ГК РФ), вещные права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с ч. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133¹ и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Речь, в частности, идет о государственном кадастровом учете недвижимого имущества. Под последним понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, — и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, т. е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

(Пункт в ред. Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

(Пункт в ред. Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

(Часть в ред. Федерального закона от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ.)

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(Часть введена Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ.)

_______________________

1. Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, вне зависимости от того, кто является их собственником, образуют жилищный фонд.

2, 3. Согласно п. 2, 3 комментируемой статьи жилые помещения, входящие в жилищный фонд, классифицируются по двум основаниям.

В зависимости от формы собственности все жилые помещения делятся на жилые помещения, относящиеся к государственному, муниципальному и частному жилищному фонду. В свою очередь государственный жилищный фонд делится на совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

По целям использования жилищный фонд подразделяется: 1) на жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования.

В данном случае речь идет о той цели, которую преследует собственник жилого помещения, предоставляя или не предоставляя его в пользование гражданам. Основная цель, которую преследуют лица, пользующиеся жилым помещением, — это проживание в нем, т. е. удовлетворение своей потребности в жилье.

Жилые помещения, могут также использоваться собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, безвозмездного пользования.

4. В п. 4 комментируемой статьи речь идет о государственном учете жилищных фондов, который осуществляется в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Кроме того, действует Инструкция, утвержденная приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 (ред. от 4 сентября 2000 г.) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», которая определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется путем его инвентаризации и паспортизации (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России устанавливает порядок государственного учета жилищного фонда.

5. В п. 6 комментируемой статьи говорится о мониторинге, т. е. непрерывном наблюдении за объектами жилищной сферы и анализе их деятельности как составной части управления. Осуществляется он в соответствии с приказом Минстроя России от 24 февраля 2016 г. № 108/пр «О мониторинге состояния жилищной сферы», которым была утверждена рекомендуемая форма предоставления субъектом Российской Федерации информации о состоянии жилищной сферы согласно приложению № 1 к настоящему приказу.

Этим же приказом были утверждены приложения № 2 и № 3, содержащие Перечень показателей, определяющих состояние жилищной сферы ежемесячно и ежеквартально соответственно.

Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ.)

1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

2) требований к формированию фондов капитального ремонта;

3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;

7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

8) требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

До 31 декабря 2026 г. включительно положения пункта не применяются на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей. Постановление Правительства РФ от 7 марта 2023 г. № 360.

9) требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе;

10) требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах;

11) требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;

12) требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиляционных и дымовых каналов.

(Пункт введен Федеральным законом от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ.)

2. Предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (далее — управляющая организация), лицензионных требований.

3. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.

4. Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1–12 части 1 настоящей статьи, в отношении муниципального жилищного фонда.

(Часть в ред. Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ.)

5. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования (высшим исполнительным органом государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации).

6. Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

7. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся.

8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).

9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации. Назначение на должность и освобождение от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации осуществляются Правительством Российской Федерации по предложению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации.

11. При организации и осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля используют в том числе размещенную в системе информацию.

12. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:

1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;

2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищностроительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;

3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;

4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;

5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом;

6) о понуждении к исполнению предписания.

13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

14. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации издает приказ об организации выполнения поручения Президента Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в рамках государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, если поручением не установлено иное.

15. Государственный контроль (надзор) за соблюдением региональными операторами требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

16. Государственный контроль (надзор) за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2021 года № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации» и Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131- ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

(Часть в ред. Федерального закона от 28 апреля 2023 г. № 150-ФЗ.)

17. Предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 настоящей статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований:

1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

2) к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также к обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;

3) к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;

4) к порядку размещения информации в системе.

18. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является в том числе истечение одного года со дня:

1) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;

2) установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

19. В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Статья в ред. Федерального закона от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

_______________________

1. Ввиду важности жилых помещений как объектов гражданских прав за их использованием осуществляются надзор и контроль, которые могут быть государственным, муниципальным, общественным. В комментируемой статье используется как термин «контроль», так и термин «надзор». Законодательно различия между этими терминами не установлены. Считается, что есть два главных отличия между ними:

1) наличие или отсутствие отношений ведомственной подчиненности (при контроле она существует, при надзоре — нет);

2) возможность вмешательства в деятельность подконтрольного субъекта (при надзоре такая возможность отсутствует).

В соответствии с письмом Минстроя России от 29 августа 2017 г. № 30838-АЧ/04 «По вопросу предоставления информации для размещения в ГИС ЖКХ» «органы государственного жилищного надзора в силу статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” наделены полномочиями по выдаче юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предписаний об устранении выявленных нарушений. За неисполнение юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями выданных органами государственного жилищного надзора предписаний установлена административная ответственность, предусмотренная статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В этой связи органы государственного жилищного надзора по факту неисполнения поставщиками информации возложенной на них с 01.07.2017 обязанности по размещению информации в ГИС ЖКХ вправе выдавать предписания, а в случае их неисполнения — привлекать к административной ответственности по статье 19.5 КоАП РФ».

Федеральным законом от 11 июля 2021 г. № 170-ФЗ комментируемая статья была изложена в новой редакции с учетом положений Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». При этом следует учитывать, что государственным жилищным надзором является исключительно региональный государственный надзор (на уровне субъектов Федерации), общее определение которого приведено в п. 3 ст. 2 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». В частности, он определяется как деятельность органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного контроля (надзора) на территории этого субъекта Российской Федерации, осуществляемая данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

В ч. 1 комментируемой статьи дано определение предмета государственного жилищного надзора, и перечислены его функции. Упомянутые в указанном определении обязательные требования, установленные жилищным законодательством, утверждены приказом Минстроя России от 23 декабря 2021 г. № 990/пр и приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 г. № 912/пр.

Под законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, упомянутом в определении предмета государственного жилищного надзора, понимается Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации», а также постановление Правительства РФ от 27 сентября 2021 г. № 1628 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» (ред. от 11 июня 2021 г.).

Понятие предмета государственного жилищного надзора в комментируемой статье было расширено за счет включения в него контроля за соблюдением законодательства о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда. Под ним понимается в первую очередь Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Оно также состоит из принимаемых в соответствии с ним федеральных законов, нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов муниципальных образований. Законодательное и нормативно-правовое регулирование газоснабжения в Российской Федерации основывается на Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе Российской Федерации, Жилищном кодексе Российской Федерации, Законе РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», Федеральном законе от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях», Федеральном законе от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации».

Сохранность жилищного фонда, о которой говорится в ч. 1 комментируемой статьи, проверяется с помощью мониторинга, под которым понимается систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством систематизации и анализа официальной статистической информации в соответствии с перечнем показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 6 декабря 2017 г. № 654.

Согласно приказу Минстроя России от 23 декабря 2021 г. № 990/пр, существуют 2 типовых индикатора того, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, вероятно, нарушают требования законодательства о жилье, об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности жилфонда (в т. ч. муниципального).

Первый показатель: минимум в 3 раза выросло число сообщений в адрес надзорного или контрольного органа о нарушениях. Количество жалоб подсчитают за месяц или квартал. Кроме неанонимных обращений собственников и пользователей помещений дома учтут информацию от органов госвласти и местного самоуправления, сведения из СМИ, интернета и госсистем.

Второй показатель: 3 и более месяца компании или ИП не обновляли информацию в госсистеме ЖКХ в соответствии с правилами ч. 5 ст. 165 ЖК РФ.

На основе типовых индикаторов органы жилищного госнадзора и муниципального контроля должны утвердить свои показатели. Если выявят хотя бы один из них, организуют внеплановое контрольно-надзорное мероприятие при взаимодействии с компанией или индивидуальным предпринимателем.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены разд. II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 17 февраля 2022 г.).

Общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора) установлены постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2021 г. № 1670. Согласно п. 2 указанного постановления, государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и настоящим документом.

Руководит этими органами Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации, который также осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля.

Его деятельность регулируется постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2014 г. № 927 «О главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации и порядке согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор» (вместе с Положением о главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации, Правилами согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2014 г. № 927 утверждены Положение о главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации, Правила согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор.

Порядок организации и осуществления регионального государственного контроля (надзора) устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом требований к организации и осуществлению государственного контроля (надзора) в соответствующей сфере деятельности, определенных Президентом Российской Федерации или Правительством Российской Федерации, в случае, если указанный порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ними административными регламентами.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой РФ) осуществляет координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор. Такими органами являются соответствующие жилищные инспекции.

При этом должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного жилищного надзора, являются:

— руководитель органа государственного жилищного надзора, являющийся по должности главным государственным жилищным инспектором субъекта Российской Федерации, и его заместители, являющиеся по должности заместителями главного государственного жилищного инспектора субъекта Российской Федерации;

— руководители структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, в должностные обязанности которых, в соответствии с должностными регламентами, входит осуществление полномочий по государственному жилищному надзору;

— должностные лица структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

— руководители территориальных органов органа государственного жилищного надзора и их заместители, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

— руководители структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностные лица структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора.

Объектами государственного жилищного надзора являются деятельность, действия (бездействие), в рамках которых должны соблюдаться обязательные требования, установленные жилищным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (далее соответственно — контролируемые лица, обязательные требования), в том числе:

— товариществ собственников жилья;

— жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

— ресурсоснабжающих организаций;

— региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами;

— юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

— организаций, осуществляющих деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

— организаций, предметом деятельности которых является выполнение одного или нескольких видов работ при осуществлении деятельности по эксплуатации лифтов в многоквартирных домах, в том числе их обслуживание и ремонт.

Объектом государственного жилищного надзора не является деятельность, действия (бездействие) юридических лиц независимо от организационно-правовой формы или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

В соответствии с Федеральным законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» функции государственного жилищного надзора были расширены за счет включения в него такой функции, как надзор над порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме. Орган государственного жилищного надзора направляет информацию, необходимую для проведения мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий обобщение и систематизацию указанной информации, с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства. Это, несомненно, правильное решение, поскольку вопросы, связанные с осуществлением перевода жилого помещения в нежилое, нередко являются источником конфликтных ситуаций, и органы государственного жилищного надзора должны контролировать этот процесс.

Орган государственного жилищного надзора в сроки, установленные высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, размещает на своем официальном сайте в сети Интернет:

— ежегодный график проведения плановых проверок;

— сведения о результатах плановых и внеплановых проверок (с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных);

— ежегодные доклады об осуществлении регионального государственного жилищного надзора и эффективности такого надзора.

Предметом проверок, осуществляемых органами государственного жилищного надзора, является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований:

— к жилым помещениям, их использованию и содержанию;

— к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

— к порядку перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

— к порядку признания помещений жилыми помещениями, жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с утвержденным Правительством Российской Федерацией Положением;

— к учету жилищного фонда;

— к порядку переустройства и перепланировки жилых помещений;

— к определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— к управлению многоквартирными домами;

— к выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами (в том числе управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по выполнению услуг по содержанию и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме), услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Содержание, сроки и последовательность выполнения административных процедур при осуществлении государственного жилищного надзора устанавливаются административными регламентами, разрабатываемыми и утверждаемыми в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2011 г. № 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг» (вместе с Правилами разработки и утверждения административных регламентов исполнения государственных функций, Правилами разработки и утверждения административных регламентов предоставления государственных услуг, Правилами проведения экспертизы проектов административных регламентов предоставления государственных услуг).

Что касается муниципального контроля, то это деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных в соответствии с федеральными законами на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также требований, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, в случаях, если соответствующие виды контроля относятся к вопросам местного значения, а также на организацию и проведение мероприятий по профилактике нарушений указанных требований. Порядок организации и осуществления муниципального контроля в соответствующей сфере деятельности устанавливается муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

О формировании фонда капитального строительства (п. 2 ч. 1 комментируемой статьи) см. комментарий к ст. 170 ЖК РФ.

Порядок осуществления муниципального жилищного контроля должен быть установлен муниципальным правовым актом либо законом субъекта Российской Федерации, при этом нормативные правовые акты органов местного самоуправления в указанной сфере не должны противоречить законам субъекта. Нельзя не отметить, что по существу речь идет о дублировании функций, и целесообразность двух видов жилищного контроля вызывает сомнения.

Пункт 12 ч. 1 ст. 20, введенный Федеральным законом от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ, «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О газоснабжении в Российской Федерации» и в Жилищный кодекс Российской Федерации” предусматривает, что предметом государственного жилищного надзора является также соблюдение требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиляционных и дымовых каналов. Введение указанной нормы, очевидно, обусловлено участившимися случаями происшествий, связанных с неправильной эксплуатацией газового оборудования.

Вентиляционный канал — это канал, который проходит вертикально снизу вверх с выходом либо на чердак, либо сразу на крышу (в зависимости от проекта). К основному вентиляционному каналу подсоединяются каналы-спутники, начало которых расположено, как правило, в ванной, на кухне и в туалете.

Дымовой канал — это канал для отвода дымовых газов теплофикационных котлов, отопительных печей, плит, водогрейных колонок и т. п. Они бывают наружными (смонтированными вертикально вдоль наружной поверхности стены) и внутренними, которые, в свою очередь, подразделяются на вертикальные (проходящие через перекрытия и кровлю здания) и горизонтальные (выводящие газы через наружную стену здания).

2. В ч. 2 комментируемой статьи установлено, что предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение юридическими лицами, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (далее — управляющая организация), лицензионных требований. Под последними понимаются обязательные требования, которые связаны с осуществлением лицензируемых видов деятельности, установленных положениями о лицензировании конкретных видов деятельности, основанных на соответствующих требованиях законодательства Российской Федерации и (или) положениях международных договоров Российской Федерации, не требующих издания внутригосударственных актов для их применения и действующих в Российской Федерации и направленных на обеспечение достижения целей лицензирования, оценка соблюдения которых осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

О лицензионных требованиях см. комментарий к ст. 193.

3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора) (далее — государственный жилищный надзор) установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670. В тех случаях, когда государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль осуществляются в отношении юридических лиц, они должны проводиться в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Проверки деятельности указанных лиц могут быть как плановыми, которые, согласно п. 2 ст. 9 указанного закона, должны проводиться не чаще, чем один раз в три года, так и внеплановыми.

4. В ч. 4 комментируемой статьи определен предмет муниципального жилищного контроля — соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, перечисленных в п. 1–12 ч. 1 указанной статьи, в отношении муниципального жилищного фонда.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи муниципальный жилищный контроль регулируется уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования. В качестве примера можно привести Положение о муниципальном жилищном контроле на территории городского округа Долгопрудный Московской области, утвержденное Советом депутатов городского округа Долгопрудный Московской области от 20 октября 2021 г. № 73-нр.

Исключение составляют города федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, в которых такие положения принимают высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

6. В ч. 6 комментируемой статьи говорится о том, что организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 г.