Равиль Габидуллин
ИНВЕСТИЦИИ В ТОРГОВУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: ПОЛНОЕ РУКОВОДСТВО ОТ ПОКУПКИ ДО СТАБИЛЬНОГО ДОХОДА

Вступление от автора

Когда я начинал свой путь в инвестициях в торговую недвижимость, у меня не было готовых инструкций, проверенных систем или книг, в которых было бы все по делу и по полкам разложено. Всё приходилось узнавать на собственном опыте – через ошибки, поиски решений и практику.

Именно поэтому эта книга появилась. Я постарался собрать здесь тот материал, который действительно нужен тем, кто хочет зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости и выстраивать стабильный доход.

Это не теоретическая книга и не мотивационная история. Это практическое руководство, основанное на реальном опыте и конкретных примерах.

Мой подход – максимально простой и прикладной. Я убежден, что инвестиции в торговую недвижимость – это не только про деньги и доходность. Это про систему, расчёты, здравый смысл и умение работать с рисками.

Я подробно разбираю каждый из 9 ключевых шагов, которые помогут вам пройти путь от выбора объекта до создания стабильного дохода от аренды.

В книге нет сложной терминологии или теоретических размышлений. Всё, что здесь есть – это практические инструменты, пошаговые алгоритмы, реальные кейсы и рекомендации, которые вы сможете сразу применять.

Я уважаю ваше время и деньги – поэтому постарался сделать эту книгу максимально полезной, без воды и отвлечений.

Если после прочтения этой книги вы избежите хотя бы одной серьёзной ошибки или найдете для себя новый источник дохода – значит, она была написана не зря.

Желаю вам успешных инвестиций и правильных решений.

Эволюция моего опыта в недвижимости

Эта книга была написана в 2020 году и является результатом многолетнего опыта и размышлений, которые я накопил за годы работы в сфере недвижимости. Она выросла из моей первой книги «5 шагов к торговой недвижимости», которая была написана два года назад. Та работа больше походила на брошюру, в которой я изложил несколько основных шагов, которые могут помочь в мире недвижимости. Однако эта книга уже существенно более объемная и проработанная, и, по сути, можно сказать, что она представляет собой полноценное руководство, которое может служить вам надежным путеводителем в мире инвестиций.

С момента написания этой книги прошло несколько лет, и за это время рынок недвижимости претерпел значительные изменения. Цены на недвижимость стали значительно колебаться, а арендные ставки и проценты по кредитам изменились, как и сами условия для инвесторов. Я также прошел через определенные изменения, как профессиональные, так и личные. Мои взгляды на рынок, его возможности и риски претерпели эволюцию. Я изменил свои приоритеты при выборе объектов недвижимости, стал более взвешенным в оценке рисков и возможностей.

Тем не менее, несмотря на эти изменения, я твердо убежден в том, что основные принципы финансовой грамотности и стратегии инвестирования остаются неизменными. Законы экономики, которые лежат в основе успешных инвестиций, не подверглись кардинальным изменениям. Стратегии, которые я изложил в этой книге, до сих пор актуальны и могут помочь вам добиваться успеха, несмотря на любые экономические изменения.

Я решил опубликовать эту книгу не только для того, чтобы поделиться с вами своим опытом, но, и чтобы предоставить вам те фундаментальные знания и практические инструменты, которые могут стать основой для вашего финансового успеха. Моя цель – помочь вам достигать ваших целей в сфере недвижимости, даже в условиях изменчивого рынка. Понимание этих основ поможет вам не только справляться с текущими экономическими условиями, но и использовать любые возможности, которые они предоставляют. Вне зависимости от того, с каким рынком вы столкнетесь, будь то благоприятные условия или кризисные времена, эти стратегии и принципы помогут вам зарабатывать и оставаться в плюсе.

Введение

Что если я скажу вам, что стабильный пассивный доход от недвижимости – это реальность, которая доступна абсолютно каждому человеку, независимо от его стартового капитала? Да, вы не ослышались. Пассивный доход от коммерческой недвижимости – это не только для избранных с огромными средствами, но и для тех, кто готов действовать грамотно, учиться и начинать с малого.

Меня зовут Равиль Габидуллин, и уже более 9 лет я успешно инвестирую в торговую недвижимость. Я прошел долгий путь, сделал множество ошибок и извлек из них ценные уроки. Сейчас, обладая богатым опытом, я хочу поделиться с вами тем, что на самом деле работает. В этой книге я постараюсь помочь вам создать надежный источник дохода. И, что самое главное, вам не нужно быть экспертом или иметь миллионы рублей на старте. Все, что нужно – это правильно настроиться, понять основные принципы и приступить к действиям.

В этой книге вы найдете пошаговое руководство, которое покажет вам, как за 1–5 лет в недвижимости выйти на уровень дохода, который позволит забыть о финансовых трудностях. Мы сосредоточимся на грамотном подходе к инвестированию в торговую недвижимость и на создании действительно стабильного источника дохода, который будет работать на вас.

Как это возможно? Все на самом деле проще, чем кажется. Я покажу вам, как в процессе долгосрочной аренды коммерческой недвижимости добиться минимальных простоев, то есть периодов, когда объект не приносит доход. Мы также обсудим, как умело выбрать объект, который будет приносить стабильную прибыль, и какие нюансы важно учитывать при выборе.

Кроме того, в книге мы подробно разберем, какие бывают варианты покупки недвижимости, как можно начать инвестировать даже с ограниченным бюджетом. Мы обсудим, какие способы финансирования доступны – покупка за наличные, использование кредитных средств и другие методы, которые помогут вам преодолеть финансовые барьеры.

Я приведу конкретные примеры успешных сделок с коммерческими объектами, расскажу, как их искать, как привлекать долгосрочных арендаторов, а также о том, как максимально эффективно сдавать помещения в аренду, избегая при этом ненужных рисков. Мы коснемся юридических аспектов, разберем важные моменты, связанные с арендаторами, контрактами, правами и обязанностями сторон. Знание этих деталей поможет вам избежать неприятных сюрпризов и сосредоточиться на том, чтобы извлекать выгоду из вашей недвижимости.

Параллельно я уделю внимание вопросам работы с юридическими нюансами, таким как жилищный кодекс, особенности оформления аренды, а также расскажу о правовых аспектах, которые важно учитывать при аренде коммерческих помещений. Это знание поможет вам избежать проблем в будущем и обезопасить ваш бизнес.

Кроме того, мы поговорим о том, как начать инвестировать в торговую недвижимость даже с капиталом от 300 000 рублей. Это вполне реальная сумма, с которой можно начать двигаться в этом направлении, не дожидаясь миллиона. Я покажу вам, как с этой суммой можно найти и приобрести прибыльный объект недвижимости, который начнет приносить стабильный доход.

В этой книге я постараюсь не только поделиться теоретической информацией, но и дать практическую систему знаний, которая поможет вам быстро разобраться в том, как работает рынок коммерческой недвижимости. И хотя вы не станете экспертом после ее прочтения, вы будете точно понимать, стоит ли вам погружаться в эту сферу, и какие шаги нужно предпринять для успешного старта. Ведь важно не только знание, но и способность принимать верные решения на старте. Если вы готовы приложить усилия и учиться, то коммерческая недвижимость – это реальный путь к стабильному пассивному доходу.

Как я пришел к недвижимости

Итак, давайте немного поговорим обо мне. Я – действующий предприниматель с опытом работы более 14 лет. Мой путь в бизнесе начался достаточно давно, и за это время я приобрел множество знаний и навыков, которые теперь использую в различных сферах своей деятельности. Также я являюсь практикующим инвестором с 2008 года, то есть уже более 12 лет. За это время я успел накопить большой опыт в сфере инвестиций, особенно в области недвижимости, что, безусловно, стало важной частью моего финансового успеха. Одним из моих источников дохода является пассивный доход от недвижимости, что позволяет мне стабильно развивать свой капитал и двигаться вперед. Помимо этого, у меня есть и другие личные достижения в области финансов, которыми я горжусь и которыми готов делиться с вами.

Я также являюсь президентом Академии финансового роста и личностного развития. Это – мой проект, в рамках которого я обучаю людей правильному подходу к финансовому планированию и инвестициям, помогая им достигать своих целей. В 2019 и 2020 годах я был признан лучшим тренером по финансовой грамотности среди специалистов из пяти стран. Это большая честь и результат упорного труда. Я сертифицированный партнёр Брайана Трейси – это также важное достижение в моей карьере, которое открывает дополнительные возможности для профессионального роста и развития. Кроме того, я являюсь автором четырех книг, в которых я делюсь своим опытом, знаниями и подходами к финансам.

Моя профессиональная деятельность охватывает несколько направлений, одним из которых является инвестиции в недвижимость. Этот сектор был для меня всегда интересным и прибыльным, и за годы работы я стал достаточно хорошо разбираться в этой области. Важно отметить, что я имею три образования: педагогическое, экономическое и в области бизнес-консультирования и коучинга, что позволяет мне подходить к вопросам бизнеса и финансов с разных точек зрения. Также у меня есть ученая степень, что, на мой взгляд, придает дополнительную ценность моим знаниям. В личной жизни я – семьянин, и у меня есть трое замечательных детей, которые являются для меня важной опорой и мотивацией в жизни.

Если вы хотите узнать больше о моей деятельности, вы можете посетить мой официальный сайт ravilgabidullin.ru, где я регулярно делюсь актуальной информацией и новостями. Также я активно веду страницы в социальных сетях, включая Instagram, где делюсь не только новостями, но и полезными финансовыми советами. Мой YouTube-канал – это еще один источник информации, где я публикую много материалов о недвижимости и других финансовых вопросах, которые могут быть полезны для тех, кто интересуется этой темой.

Если говорить более подробно обо мне, то я всегда привык поддерживать свои слова примерами и фактами, ведь только так можно донести до людей настоящую суть. Сегодня я расскажу вам о такой важной теме, как инвестиции в торговую недвижимость. Моя цель – помочь вам понять, как правильно подходить к этому виду инвестиций и как они могут изменить вашу жизнь. На протяжении 9 лет я занимаюсь вложениями в коммерческую недвижимость, и это время стало для меня не только периодом накопления знаний, но и временем, когда я сталкивался с различными трудностями и учился на своих ошибках. Этот опыт оказался невероятно ценным, и я теперь готов поделиться им с вами. Набить шишки на собственных ошибках – это, конечно, важно, но гораздо приятнее и полезнее учиться на ошибках других, так как это позволяет избежать ненужных потерь и ускорить путь к успеху.

На данный момент доход от недвижимости, которой я владею, позволяет мне и моей семье жить спокойно, не переживать о повседневных расходах и, что очень важно, покрывать все текущие обязательства по кредитам, связанным с этим видом инвестирования. Это – одна из важных частей стабильного финансового положения, и я горжусь тем, что могу полностью обеспечить свою семью и развиваться дальше. И хотя я не останавливаюсь на достигнутом, всегда есть место для роста, и даже после того, как все обязательства покрыты, я продолжаю инвестировать, расширяя свой портфель и создавая дополнительные источники дохода.

Возможно, вам уже не терпится узнать, в чем же заключается суть моего бизнеса, что конкретно я делаю? Итак, отвечаю: моя основная деятельность заключается в покупке жилых квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. После этого я перевожу их в нежилой фонд, чтобы затем сдавать под коммерческое использование, под объекты торговли. Это может быть, как аренда под магазины, так и другие коммерческие помещения, которые идеально подходят для размещения различных бизнесов. Моя модель бизнеса проста, но эффективна, и за годы работы я смог оптимизировать все процессы, минимизировав риски и увеличив доходность от таких объектов. Это позволяет мне стабильно получать пассивный доход и развивать свой капитал.

Как я уже упоминал, я – счастливый муж и отец трех замечательных дочерей. Мы живем в прекрасном городе Казань, в своем доме площадью 300 квадратных метров, который находится в географическом центре города, недалеко от живописного леса. Этот дом – не просто место для жизни, это символ наших усилий и успехов, которые стали возможными благодаря разумным и продуманным инвестициям в торговую недвижимость. Мы с супругой и детьми наслаждаемся комфортом, который смогли создать для себя, и я горжусь тем, что смог обеспечить семье такой уровень жизни.

У нас есть несколько современных кроссоверов, что, безусловно, облегчает нашу повседневную жизнь. Кроме того, у нас есть персональный тренер по фитнесу, а также два личных водителя, которые занимаются транспортировкой наших детей на тренировки и обратно. В нашей семье также работает домработница и няня, что позволяет мне и моей супруге сосредоточиться на своих профессиональных обязанностях, а детям – на учёбе и спортивных достижениях. И все это стало возможным благодаря умным, продуманным инвестициям в коммерческую недвижимость, которые с годами приносили стабильный доход и позволяли расширять круг возможностей.

Сегодня мы с семьей много путешествуем, и я очень рад, что смог воплотить в жизнь свою давнюю мечту – больше путешествовать и открывать для себя новые страны и культуры. За последние несколько лет мы посетили более 13 новых стран. Причем, в некоторые из них мы возвращаемся несколько раз, так как всегда хочется изучить как можно больше, и в каждом путешествии мы стараемся открыть хотя бы одну или две новые страны. Путешествия стали неотъемлемой частью нашей жизни, и я горжусь тем, что смог создать такие условия для своей семьи.

Говоря о моих инвестиционных инструментах, не буду углубляться в детали каждого из них, так как это достаточно обширная тема. Однако могу вкратце перечислить те сферы, в которых я активно работаю: торговая и коммерческая недвижимость, собственный бизнес, инвестиции в землю под застройку, финансовые рынки и, конечно же, самообразование. Я всегда относился к инвестициям в себя с максимальной серьезностью, ведь это – единственное, что не может потерять свою ценность и всегда будет приносить плоды.

Как я пришел к этому? Несколько лет назад я проходил платный курс по инвестициям, и среди спикеров на этом мероприятии был человек, чьи активы на тот момент превышали 1 миллиард долларов. Я знал организаторов этого курса, и мне посчастливилось пообщаться с этим успешным предпринимателем лично. После его выступления я подошел к нему и спросил: «Вы – успешный человек, у которого есть огромный капитал и активы. Какой совет вы могли бы дать мне, человеку, который только начинает свой путь и еще не заработал свои первые миллионы?» Он задумался, посмотрел на меня и сказал следующее: «Учись. Инвестируй свое время и деньги в свое образование. Это всегда окупится. Единственное, что ты можешь сделать для себя, это вкладывать в себя. Чем больше ты будешь инвестировать в собственное развитие, тем больше получишь взамен». Этот совет оказался для меня очень ценным, и с тех пор я продолжаю учиться, развиваться и инвестировать в себя, ведь это – лучший способ обеспечить свое будущее.

Я уже вложил в свое обучение более 100 000 долларов. За это время я прошел более 50 различных тренингов, которые охватывали такие темы, как инвестиции, бизнес, финансовое планирование и развитие мышления. Пройдя все эти курсы и получив бесценный опыт, я сделал для себя одно важное наблюдение: пока я обучаюсь и совершенствую свои знания, я продолжаю расти как личность и как профессионал. Как только обучение прекращается, сразу же останавливается и мой рост. Это стало для меня очевидной истиной, которой я следую в своей жизни и бизнесе. Я постоянно ищу новые возможности для обучения и развития, потому что только таким образом можно удерживать и увеличивать свои результаты.

Помимо этого, я инвестирую в различные финансовые инструменты. Это частные займы, акции как российского, так и американского фондовых рынков, банковские депозиты, товарные инвестиции, а также более агрессивные финансовые инструменты, которые, по сути, представляют собой большие риски, но и могут приносить значительную прибыль. Я не буду углубляться в подробности этих инструментов, потому что эта книга посвящена торговой недвижимости. Но важно понимать, что мои инвестиции разнообразны, и я стремлюсь всегда расширять горизонты своих знаний и возможностей.

Но, конечно же, не всегда всё было так гладко. Когда-то моя жизнь была совершенно иной, чем сейчас, и путь к успеху был долгим и трудным. Если рассказать коротко о том, как все начиналось, то это было время, когда я был студентом и одновременно учился на двух факультетах – дневное и вечернее отделение. Я работал сразу в двух местах, при этом успевал встречаться с будущей женой и активно участвовать в студенческой жизни. Естественно, в такие моменты я часто засыпал на лекциях, потому что сил не хватало. Я родился в обычной многодетной семье, где всегда не хватало денег, и не было примера успешных людей вокруг. Я не видел перед собой образца для подражания в плане предпринимательства или карьерного роста. Я был самым обычным ребенком, пока в нашей семье не произошло настоящее потрясение.

Когда мне было около 13 лет, мой отец ушел, и мы с мамой и братьями остались одни. Жизнь стала особенно сложной – денег хватало только на еду, и мы буквально жили впроголодь. В этот сложный период мой младший брат оказался в криминальной группировке, а старший брат тоже пошел по этому пути. Мне было больно смотреть, как тяжело пришлось моей маме, и я чувствовал, что мне нужно как-то помочь, вырваться из этой ситуации. Это был переломный момент, который заставил меня серьезно задуматься о своем будущем.

Тогда я принял решение стать отличником, чтобы быть примером для своих братьев. Я решил, что обязательно закончу школу с золотой медалью, чтобы продемонстрировать себе и всем окружающим, что я способен на большее. Я сдал все экзамены на отлично и завершил учебу с золотой медалью. Более того, в старших классах меня назначили заместителем президента школы, что принесло мне не только ответственность, но и огромную гордость за себя. Это стало началом моего первого бизнес-опыта. Всё началось с того, что мне на должности заместителя школы нужно было приобрести хороший костюм, но денег на него не было. Тогда я научился шить костюмы. Мама помогла мне раздобыть ткань, и я сам сшил себе стильную тройку, которая стала настоящим источником гордости. Мои одноклассники и преподаватели были впечатлены, и даже появились заказы от других людей. Я заработал свои первые деньги, шив костюмы для других. Это было первым уроком того, как важно понимать, как работает система.

Системы, на самом деле, есть везде: система образования, система бизнеса, система инвестиций. Когда ты начинаешь понимать, как работает какая-то система, будь то система недвижимости или другая, ты начинаешь получать от неё реальную выгоду. В этой книге я постараюсь передать вам системное понимание того, что такое инвестиции в торговую недвижимость, чтобы вы могли извлечь из этого максимальную пользу для себя и начать зарабатывать.

Далее, после школы, была жизнь в университете – ещё одна система, которую я также осваивал, и закончил обучение с красным дипломом. Затем я пережил несколько лет жизни в общежитии, что также представляло собой отдельную систему, к которой нужно было адаптироваться. После университета пришло время получения ученой степени, и это тоже была часть того пути, который я прошел.

Моя жизнь шла по классической схеме: хорошо учиться в школе, потом в университете, найти хорошую работу с белой зарплатой и потом жить спокойно до пенсии. Я устроился работать менеджером по продажам, встречался с клиентами, ездил на загрузки и, если нужно было, сам грузил товар. Я просто работал! Именно в этот период у меня появились первые ощутимые деньги, которые позволили мне купить свой первый автомобиль. Мы с супругой поженились, начали строить планы на будущее – о собственном жилье, о детях, и, наконец, я смог позволить себе купить путевку на море. Я поехал в Египет, на Красное море, что было настоящим событием.

Я помню тот момент, когда сидел на чемоданах в аэропорту перед ночным вылетом, и внезапно пришла смс от моего шефа с коротким, но ёмким сообщением: «Ты уволен». Это был один из тех поворотных моментов, когда жизнь кардинально меняет направление, когда ты оказываешься в ситуации, которую абсолютно не ожидал. Это как удар молнии – внезапно, неожиданно и без предупреждения.

До сих пор не могу точно понять, почему это произошло, ведь у меня самого существует стабильный отдел продаж, который работает много лет. Я отлично знаю, что значит найти хорошего менеджера, вырастить его, обучить и научить приносить прибыль компании. Однако эта ситуация научила меня важному уроку. Она продемонстрировала, что даже если тебе кажется, что ты – незаменимый сотрудник, человек, которого никогда не уволят, на самом деле это далеко не так. В любой момент ты можешь оказаться на улице, без средств к существованию, и не будет никакой гарантии, что твоя работа сохранится. Это была очень неприятная ситуация, и она заставила меня полностью переосмыслить многие вещи в жизни.

Тогда было действительно тяжело. У меня был автомобиль в кредите, несколько потребительских кредитов, и, конечно, ответственность за семью. В тот момент я понял, что надо кардинально изменять свой подход к жизни, что нужно искать пути для создания финансовой независимости. Я задумался, что делать дальше. Я начал читать книги по финансам, и одна из них, «Богатый папа, бедный папа» Роберта Кийосаки, стала настоящим откровением для меня. В этой книге я понял, что создание пассивного дохода – это ключ к финансовой свободе. Я принял решение: нужно выстраивать такой источник дохода, который бы не зависел от начальников и увольнений, а стал бы фундаментом моей финансовой стабильности.

Так я решил начать работать на себя. Все началось с того, что я взял на себя ответственность за весь процесс, сначала работал один, а затем, когда бизнес начал набирать обороты, появились первые сотрудники. Постепенно моя команда росла, и в какой-то момент у меня появился исполнительный директор, коммерческий директор, технический директор и финансовый директор. Я научился делегировать, что оказалось важнейшим навыком. Я постепенно отказывался от операционного управления и все больше сосредотачивался на стратегических задачах.

Не смотря на то что я вышел из активного операционного управления, объём продаж продолжал расти, и наша компания поставляла продукцию по всей России – от Санкт-Петербурга до Южно-Сахалинска, а также в Хабаровск, куда уходили целые контейнеры. Мы вышли на новый уровень, и выручка компании превысила миллиард рублей. У нас было множество довольных клиентов по всей стране, и мой уровень жизни значительно улучшился. Я смог купить автомобиль бизнес-класса, и мы с семьёй переехали в просторную четырёхкомнатную квартиру. Это был момент, когда моя супруга смогла оставить работу, и она сосредоточилась на семье. Казалось бы, я наконец-то создал свою систему пассивного дохода, которая стала работать на меня.

Тем не менее, даже несмотря на достигнутые успехи, я понимал, что этот путь не заканчивается. Создание системы пассивного дохода – это лишь первый шаг, и нужно продолжать развиваться, учиться и совершенствоваться. Каждый новый успех открывает перед тобой новые возможности и задачи, и важно всегда быть готовым к изменениям и вызовам, которые неизбежно будут возникать.

Однако, несмотря на все достижения, я столкнулся с неожиданными трудностями. Однажды, прямо в самый разгар работы, мой исполнительный директор стучит ко мне в кабинет и говорит: «Все классно, но я ухожу. Хочу попробовать что-то новое в жизни». Я немного задумался и подумал: «Ладно, не критично. Исполнительный директор – это не самый важный человек, быстро найдём замену». Казалось бы, ничего страшного, но это был лишь первый звонок в цепочке событий, которая привела к настоящему катаклизму.

Через пару недель ушли все мои топ-менеджеры. Я узнал, что полгода назад они решили создать свою компанию и начали продавать тот же самый продукт, что и я. Причём продавали его моим собственным клиентам. Более того, они забрали с собой не только клиентскую базу, но и лучших сотрудников из отдела продаж. Это был настоящий шок. И если кто-то из вас когда-либо переживал подобное, он меня поймёт. Это чувство, когда, казалось бы, твоя команда, твои люди, твои клиенты – всё это рушится в одно мгновение. Множество вопросов возникает: как это могло произойти? Почему никто не предупредил?

Самое страшное в этой ситуации было даже не то, что я чувствовал. Самое страшное – это осознание того, что ты сидишь на офисном кресле с одной ножкой – единственный источник дохода, и этот единственный источник дохода вдруг подкашивается. Кто-то незаметно подкрадывается сзади и выбивает её из-под тебя. В этот момент многие не выдерживают, ломаются и решают закрыть бизнес. Сдаются. У меня была такая же ситуация. Мой бизнес был моим единственным источником дохода. И когда всё это рухнуло, я почувствовал полный крах. Я буквально сидел в ступоре, пытаясь осознать, что происходит, но не мог понять: «Что вообще случилось? Как так получилось?»

Я пытался спасти ситуацию. Сначала я просто исчез на работе. Всё, что я раньше делегировал, неожиданно снова свалилось на меня. Я начал разбираться в том, что произошло, пытался понять причины и найти решение. Однако проблемы не исчезали. Объём продаж компании резко упал. Клиенты ушли вместе с топ-менеджерами, сотрудники отдела продаж последовали за ними. Моё личное финансовое положение сразу пошатнулось. А у меня была машина в кредите, квартира в ипотеке, жена, которая не работала, несколько потребительских кредитов и двое детей, которые активно занимались художественной гимнастикой. Это не просто занятия – восемь соревнований в год, постоянные поездки, костюмы, расходы. И вот тут начался настоящий шок.

Периодически возникали конфликты на фоне нехватки денег, нарастала напряжённость, и, хотя до развода дело не дошло, я для себя извлёк важный урок. Я понял, что финансовая стабильность – это не просто комфортное состояние, это основа мира и спокойствия в семье. И очень часто её отсутствие может стать причиной разногласий, а в некоторых случаях – даже привести к разводам. Это, к сожалению, не только моя история, а скорее общемировая статистика. Когда финансовая ситуация нестабильна, это затрудняет любые отношения, и я увидел, как трудно сохранять гармонию, когда на кону стоят такие базовые вещи, как безопасность и уверенность в завтрашнем дне.

Если посмотреть данные исследований, то мы увидим, что финансовые проблемы являются значительным фактором разводов в США. Опрос, проведенный в августе 2013 года среди 191 сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA™) в Северной Америке, выявил, что основными причинами разводов являются:

• Базовая несовместимость – 43%

• Измена – 28%

• Финансовые проблемы – 22%

Это означает, что финансовые трудности занимают третье место среди наиболее распространённых причин расторжения брака. Кроме того, исследования показывают, что финансовые споры являются одним из самых сильных предикторов развода. В исследовании 2012 года, опубликованном в журнале Family Relations, были проанализированы данные 4 574 пар. Оно показало, что споры о деньгах с большей вероятностью приводят к разводу, чем разногласия по другим вопросам, таким как воспитание детей, отношения с родственниками или досуг.

Кроме того, финансовое напряжение может негативно сказаться на отношениях. Согласно опросу Американского института CPA (AICPA) 2021 года, почти половина (47 %) американских пар, испытывающих финансовые трудности, сообщила, что это отрицательно сказывается на их интимной жизни. Два из пяти респондентов (41 %) заявили, что задумались бы о разрыве отношений, если бы узнали, что их партнёр скрывал от них финансовую информацию. Эти данные подчёркивают важность финансовой прозрачности и открытого общения между партнёрами для сохранения стабильности брака.

В России, согласно данным Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), за последние пять лет доля респондентов, считающих финансовые проблемы главной причиной разводов, увеличилась с 38 % до 46 %.

Я думал: «Блин, как я вообще в это вляпался?» Вспомнил книгу Роберта Кийосаки, которую когда-то читал. Подумал: «Вот если бы не этот гад, я бы сейчас не оказался в такой ситуации». Но потом посмотрел вокруг – люди как-то справляются, у них работает, значит, и у меня может. Снова перечитал книгу, начал искать решения. Я понял, что Кийосаки позволяет тебе стартовать, мотивирует тебя, но потом нужно много чего сделать методом проб и ошибок, чтобы реализовать это на практике.

Основная инвестиционная стратегия Роберта Кийосаки строится вокруг недвижимости. Хотя он владел различными бизнесами, а сейчас его основной активный доход – образовательная деятельность, его крупные инвестиционные активы сосредоточены именно в недвижимости. Суть метода Кийосаки проста:

1. Приобретение недвижимости по заниженной стоимости (из-за плохого состояния, срочной продажи владельцем или кризисного падения цен на рынке).

2. Улучшение объекта (если требуется).

3. Сдача в аренду, создавая стабильный денежный поток.

4. Использование кредитного рычага (ипотеки), который играет ключевую роль в стратегии.

5. Рост стоимости объекта за счет рыночных изменений и улучшений.

6. Рефинансирование в банке – когда стоимость недвижимости увеличивается, инвестор берет новый кредит под возросшую стоимость, забирая обратно свои первоначальные вложения.

На бумаге схема выглядит идеально: вы остаетесь владельцем недвижимости, получаете арендный доход и при этом возвращаете вложенные деньги, чтобы инвестировать дальше. Однако, на практике этот метод не работает в России. Да и не только в России. Он не работает в большинстве стран. Это все страны бывшего советского союза, развивающиеся страны, многие страны Азии и Африки, арабские страны, даже относительно продвинутая Турция и многие другие. Я лично изучал рынок недвижимости и пробовал применять подход Кийосаки в российских реалиях. Но столкнулся с тем, что метод инвестирования Кийосаки не работает и не подходит для России и главная проблема в том, что:

• Кредитные условия в России не позволяют легко рефинансировать недвижимость и выводить вложенные средства.

Отсутствие хорошо развитой системы кредитования – это основная проблема во всех вышеперечисленных странах. В итоге я адаптировал стратегию Кийосаки под российские реалии, поскольку его метод хорош как мотивация и стартовая точка, но требует значительных доработок для реального применения.

Вы, вероятно, сейчас думаете: зачем я вообще решил об этом рассказать? Чтобы ответить на этот вопрос, мне нужно немного подробнее рассказать о себе, о тех событиях и тех периодах моей жизни, когда я принял решение начать заниматься инвестициями в торговую недвижимость.

Мой первый опыт был связан с обычной квартирой, в которой мы с семьей жили в тот момент. Она находилась на первом этаже, и, как и многие квартиры в старых домах, это была двухкомнатная «Ленинградка», с двумя окнами, которые выходили прямо на дорогу. С одной стороны, это была обычная, ничем не примечательная квартира, но для меня в тот момент это было нечто большее. Это было место, где я проживал с семьей, создавал свой уют и начинал размышлять о будущем. На тот момент у меня уже был небольшой бизнес, который приносил какой-то доход, но этого было недостаточно для того, чтобы я мог чувствовать уверенность в завтрашнем дне.

Именно тогда у меня появилось чёткое желание, которое не оставляло меня – жить на проценты от своих денег. Все мы знаем, что деньги должны работать, а прибыль должна порождать ещё большую прибыль. Я осознал, что не могу продолжать жить в вечном бегстве и под давлением, когда доходы приходят непостоянно. Нужно что-то менять. Я понял, что любой бизнес, какого бы масштаба и уровня он ни был, всегда сопряжен с риском и постоянным напряжением. В нашем случае это был сезонный бизнес – летом всё шло хорошо, а зимой наступал провал, и бизнес фактически замедлялся. Я пробовал делать какие-то улучшения, внедрять новшества, но этого было недостаточно.

Была ещё одна проблема, которая меня сильно напрягала – это персонал. Когда сотрудники уходят, забирают с собой клиентов, а порой даже умудряются навредить бизнесу, это добавляет ещё больше стресса. Я не один сталкивался с этим: мои друзья-предприниматели часто делились со мной такими же переживаниями. Постоянная текучка кадров, уход ключевых людей – это не даёт спокойно развиваться бизнесу. Всё это превращается в цепочку проблем, и ты начинаешь понимать, что ты зависишь от множества факторов, на которые не всегда можешь повлиять. Каждый месяц ты продаешь, чтобы заработать, и в конце месяца начинаешь подсчитывать, сколько получилось заработать. Если не получилось – начинаются проблемы. Не говоря уже о том, что существуют объективные обстоятельства, которые напрямую влияют на бизнес. Например, сезонность. В нашем случае зимой было невозможно заработать, потому что спрос снижался. Зимой, как правило, не хватало даже на зарплату сотрудникам, не говоря уже о личных нуждах. Но когда наступает лето, всё становится ярким и многообещающим – продажи растут, клиенты возвращаются, и кажется, что вот-вот всё наладится.

Из-за всех этих американских горок я жил в постоянном стрессе. Невозможность предсказать, что произойдёт в следующем месяце, постоянная гонка за деньгами, напряжение, которое накапливается день ото дня – всё это становилось моими неизбежными спутниками. Этот стресс начинал разъедать меня изнутри, и я понимал, что мне нужно вырваться из этого бесконечного цикла. В какой-то момент я задался вопросом: как сделать так, чтобы, несмотря на все сложности и переменные, у меня всегда был стабильный доход, который позволит мне чувствовать себя спокойно и уверенно?

На тот момент самым очевидным и простым способом мне казалось получать рентный доход от недвижимости. Я понимал, что это идеальная возможность – стабильный и прогнозируемый доход, который не зависит от сезонности, от внешних факторов, не подвержен влиянию кризисов и изменений на рынке. Это и стало для меня первой серьёзной целью – найти способ создать такой источник дохода, который не будет зависеть от ежедневной борьбы за прибыль, а будет приносить деньги сам по себе. И вот здесь, на этом пути, я начал искать пути реализации этого плана.

Мы, как я уже говорил, жили на первом этаже. Я рассуждал примерно следующим образом: если сдать свою собственную квартиру, а самим переехать куда-то было бы как-то неразумно. За сколько можно сдать двушку на первом этаже? Допустим, за 12 000 рублей. Снимаешь сам за 12 000 рублей, сдаешь эту за те же деньги – бессмыслица получается, как в том анекдоте про навар от яиц.

– Мужик, чем ты зарабатываешь?

– Яйца вот покупаю, варю и продаю.

– Почём?

– Покупаю за копейку штука, продаю тоже за копейку.

– А тебе-то какая тогда выгода?!

– А мне с яиц остаётся НАВАР!

В то время моя фирма арендовала офис в центре города, и стоимость аренды за квадратный метр составляла около 400 рублей. Для меня эта цифра стала отправной точкой для размышлений. Однажды, находясь на кухне, где окна выходили на дорогу, я стоял и думал: а что если я попробую использовать это пространство иначе? Почему бы не сделать лестницу и не сдать эту жилплощадь под магазин, а в худшем случае – превратить её в офисное помещение? Это был тот момент, когда мне пришла в голову эта идея. Я быстро прикинул всё в голове: если мы платим 400 рублей за квадратный метр за аренду офиса в центре города, а на этаже находятся другие офисы, то, соответственно, для помещения с отдельным входом можно было бы рассчитывать минимум на такую же цену. И вот тут началась простая математическая логика: если помещение составляет 60 квадратных метров, то при цене в 400 рублей за метр мы получаем 24 000 рублей в месяц. А теперь представьте: переезжаешь с семьей в съемную квартиру за 12 тысяч рублей, а свое сдаешь под коммерцию за 24 тысячи – и уже в плюсе на 12 тысяч! Эта цифра сразу начала мне казаться весьма интересной и убедительной. В этом расчете я видел реальную возможность для старта – и что самое главное, мне не нужно было делать крупных вложений, чтобы начать зарабатывать. Ведь, по сути, чтобы начать, нужно было просто трансформировать это пространство. Мне показалось, что с этим можно было начинать работать.

Мы начали реализовывать мой план. В то время улица, на которой располагалась наша квартира, была абсолютно пустынной, без какой-либо активности, и, что важно, еще не было переведенных в нежилой фонд квартир. Людей практически не было, трафик отсутствовал. Это создавало для меня некую неопределенность, возможно, даже риск. С другой стороны, я понимал, что при такой арендной ставке, как 400 рублей за квадратный метр, сдать помещение можно без особых проблем. Это давало мне уверенность, и я принял решение попробовать. Все, что оставалось сделать – это убедить свою супругу, потому что это было не просто. Мы с маленьким ребенком, и мысль о переезде на съемную квартиру, а на нашем месте организовать торговое помещение, казалась мне большой авантюрой. Однако я постарался донести до нее, что это шанс сделать шаг к новому уровню жизни.

Я говорил ей, что это возможность перейти от бесконечного, утомительного ежемесячного бега, с которым сталкиваются все предприниматели к финансовой стабильности. Это было как переход на следующий этап жизни – когда ты перестаешь зависеть от активного денежного потока, который может внезапно прекратиться. Когда ты начинаешь зарабатывать не от силы труда, а от капитла и получаешь возможность строить планы без постоянного стресса и нервотрепки. Ведь ключевым моментом было то, что это был первый шаг к финансовой независимости. Я показывал ей, что с этим доходом можно будет почувствовать защиту, ту самую подушку безопасности, которая снимает часть стресса. Конечно, в глубине души я сам не был до конца уверен в успехе, ведь 12 000 рублей – это не те деньги, которые могут существенно изменить жизнь. Но даже этот шаг, пусть небольшой, был бы первым на пути к той самой долгожданной стабильности.

Первые шаги в торговую недвижимость

В конечном итоге мои аргументы, которые я приводил супруге, сработали. Мы переехали на съемную квартиру, и, начиная с этого момента, процесс пошел. Вам, наверное, будет интересно взглянуть на сравнение фото «Рисунок 1» «ТОГДА» и «СЕЙЧАС», чтобы понять, что изменилось и как теперь выглядит ситуация. На сегодняшний день наша бывшая квартира представляет собой помещение, которое сдается в аренду пекарне. Сейчас оно приносит мне стабильный денежный поток в размере около 80 тысяч рублей в месяц. Когда я только начинал, мои расчеты были более скромными, и я рассчитывал на 24 тысячи рублей, но, как это часто бывает в бизнесе, все изменилось. Ставки аренды на тот момент возросли, и вместо того, чтобы сдавать помещение под офис, как я предполагал, его арендовала компания, занимающаяся общественным питанием.

На «Рисунке 1», фото того самого помещения, которое стало моим первым опытом в сфере торговли. Если вернуться в то время, улица, на которой находилась наша квартира, была абсолютно пустой и совершенно не развивалась. На тот момент никто даже не думал сдавать квартиры под офисы. Весь район казался неперспективным для бизнеса. Но я принял решение рискнуть, что на тот момент выглядело не только как шаг в неизвестность, но и как первый шаг к финансовой стабильности. Статус этого помещения как первого торгового объекта на той улице стал своеобразным символом моего перехода на новый уровень, а последующая сдача его в аренду показала, как незначительная на первый взгляд идея может вылиться в стабильный и достаточно прибыльный бизнес.

Рисунок 1. Наш первый торговый объект. Преобразуем квартиру, в которой мы жили с супругой и нашей первой дочкой, в коммерческое пространство. Это начало нашего пути в мир торговой недвижимости.

Сегодня это помещение на «Рисунке 2» – пекарня, и оно приносит мне стабильный доход в 80 500 рублей в месяц. Это, конечно, в разы больше, чем я ожидал на старте. В тот момент я рассчитывал на 24 тысячи рублей, что само по себе уже было бы хорошим результатом. Но как-то получилось, что рынок изменился, ставки аренды выросли, и помещение сдано не под офис, как я думал, а именно под бизнес, связанный с общепитом.

Рисунок 2. Наша первая квартира, которую мы перевели в нежилой фонд и сдали в аренду под торговое помещение. Этот объект стал для нас первой удачной инвестицией и начал приносить ежемесячный доход в 3 раза выше ожиданий, позволив выйти на новый уровень ф

Когда я начинал, улица, на которой находилась наша квартира, была абсолютно пустынной. Не было ни одного объекта недвижимости, переведённого в нежилой фонд, и, конечно, не было никакого потока людей. Но я рискнул и стал первым, кто перевёл свою квартиру в нежилой фонд, и это было начало. Благодаря этому шагу всё вокруг изменилось. Сейчас вся улица – это зоны для коммерческих объектов, а квартиры давно сданы под бизнес. Тогда, в начале этого пути, мне было страшно, и я действительно не знал, чем это всё закончится. Это был рискованный шаг, и я, честно говоря, сомневался, удастся ли мне сделать всё, как задумано. Но, как показывает результат, неудачи не случились, и на сегодняшний день я могу с уверенностью сказать, мой первый шаг в этом направлении оказался правильным.

Что интересно, первоначальная ставка аренды, которую я планировал – 400 рублей за квадратный метр – за время, пока шёл процесс ремонта и перепланировки, увеличилась до 1 200 рублей за квадратный метр. Это уже более чем покрывало мой тогдашний месячный бюджет. И это стало настоящим переходом на новый уровень финансовой независимости для меня.

До 2014 года я получал более 2 500 долларов чистого пассивного дохода с этого помещения. Конечно, после изменения курса доллара доход в доллар стал ниже, но сам факт того, что в тот момент моя финансовая ситуация была более чем комфортной, оставался.

Разумеется, приведенный мною пример не является единственным; он стал просто первым шагом на пути к более масштабному и прибыльному бизнесу. Этот случай положил начало целому ряду успешных проектов, которые мы реализовали позже. Он был важной вехой, поскольку стал основой для дальнейших шагов в мире недвижимости, и, оглядываясь назад, я понимаю, что именно он стал тем катализатором, который запустил процесс развития. Кроме того, у нас есть и другие интересные примеры объектов, на которых мы смогли показать, как правильно подойти к делу и извлечь из этого выгоду.

Одним из таких примеров является квартира в новостройке, которую мы приобрели в тот период, когда дом еще только строился. Это был действительно уникальный объект с большим потенциалом. Площадь квартиры была довольно внушительной, около 130 квадратных метров, что само по себе уже открывало множество вариантов для использования этого пространства. К тому же, сама планировка квартиры была достаточно сложной, в ней было пять комнат, что на тот момент создавало некоторые трудности в организации пространства, но в то же время предоставляло возможности для изменения и перепланировки. Мы решили, что будет разумно сделать два отдельных входа в помещение, чтобы его можно было разделить на два самостоятельных блока, что увеличивало бы возможности для сдачи в аренду и, соответственно, повышало доходность этого объекта.

Это стало возможным благодаря тому, что застройщик изначально объединил две отдельные квартиры в одну большую. Разделение этого пространства на две части с двумя независимыми входами стало идеальным вариантом для дальнейшего использования. В начале, поскольку этот район был только в стадии своего развития, а пешеходный трафик еще не был сформирован, мы приняли решение переехать в эту квартиру сами, сделать косметический ремонт и жить там в течение года, чтобы на собственном опыте понять, что необходимо улучшить и как лучше организовать пространство. Через год, после того как мы изучили особенности этого помещения, мы решили снести часть стен, частично объединить пространства для создания торгового зала. На «Рисунке 3» вы можете видеть фотографии того, как это выглядело. В итоге получился объект с двумя отдельными входами, что обеспечивало возможность сдачи в аренду двум отдельным арендаторам. В данный момент одно из этих помещений занимает отдел продаж жилого комплекса «Малиновка», а во втором разместилась парикмахерская. Это решение оказалось вполне удачным, потому что оба арендатора стабильны, а помещение обеспечило хороший поток дохода. Однако, как вы понимаете, процесс трансформации квартиры в такой объект не был простым и требовал решения ряда технических и юридических вопросов. Одним из таких вопросов было создание дополнительного входа, что, казалось бы, было невозможным, учитывая особенности расположения окон и конструкцию здания.

Хотел бы обратить ваше внимание на такой важный момент, который стоит учитывать при подобной перепланировке (обратите внимание на фотографии на «Рисунке 3»): первоначально было невозможно сделать единственный вход, как это планировалось изначально. Если внимательно рассмотреть фотографии, вы увидите, что под всеми окнами находятся цокольные этажи, и по идее никто не согласился бы на закрытие этих окон и создание лестницы на место. Множество специалистов, а также люди, знакомые с недвижимостью, говорили мне, что реализовать такой проект будет крайне сложно и вряд ли удастся. Они утверждали, что собственники нижних этажей, скорее всего, не согласились бы на такие изменения. Но, несмотря на это, я решил попробовать.

Рисунок 3. 4-х комнатная квартира в новостройке, купленная с пред-чистовой отделкой. Сначала сделали косметический ремонт и жили здесь семьёй. Позже помещение полностью переделали под торговый объект.

Решение проблемы оказалось гораздо проще, чем я думал. Затраты на получение разрешения на закрытие окна составили всего 30 тысяч рублей, что в принципе оказалось весьма разумной суммой для такого проекта. Оказалось, что владельцу нижнего этажа вовсе не было нужно это окно, и можно было договориться о его закрытии. Все те, кто предсказывал невозможность реализации этого проекта, как оказалось, не учли некоторых важных деталей. Вместо того чтобы отказываться и опускать руки, я решил попробовать, и в итоге потратил совсем небольшую сумму, но получил результат, который значительно повысил доходность этого помещения. Всего за 30 тысяч рублей из помещения с неудобной и не совсем подходящей планировкой, которое было бы довольно сложно сдать по достойной цене, мне удалось создать два отдельных помещения с собственными входами.

Какие же преимущества мне принесло такое решение? Во-первых, я теперь мог сдавать два самостоятельных помещения двум разным арендаторам, что значительно увеличивало мой доход. Во-вторых, если один из арендаторов по каким-то причинам решит съехать, я все равно не окажусь в полной зависимости от одного источника дохода, так как у меня будет второй арендатор, и помещение будет приносить доход в любом случае. В-третьих, за счет того, что площадь каждого из двух помещений стала меньше, я смог увеличить арендную ставку за квадратный метр, что в свою очередь принесло мне еще больше прибыли. Эти все моменты сделали проект гораздо более успешным.

На фотографии ниже «Рисунок 4» вы можете увидеть, что из этого получилось в итоге. Это место стало не только стабильным источником дохода, но и доказательством того, как можно превратить сложности и начальные ограничения в возможности для роста и развития.

Рисунок 4. Квартира, в которой мы прожили с семьёй около года. Сегодня это торговое помещение с двумя отдельными входами и просторной благоустроенной площадкой перед зданием.

Еще один замечательный пример из моей практики – это объект, который на данный момент завершен и сдан в аренду. Хочу подробно рассказать, как все начиналось и какие решения были приняты на протяжении работы. В данном случае речь идет о строительстве металлического каркаса. С самого начала мы пришли к выводу, что металл каркас – это наилучший вариант для такого рода строительства. Почему? Все очень просто. Если, например, сделать лестницу из кирпича, она будет разрушаться довольно быстро. Это означает, что через два-три года вам потребуется провести капитальный ремонт, что является затратным процессом в плане денег и времени. В то время как металлический каркас гораздо более долговечен и устойчив. Если дополнительно обшить его толстой полимерной плиткой, это значительно увеличит срок службы конструкции, и она будет служить долго, не нуждаясь в ремонте и дополнительных вложениях в течение многих лет.

Кроме того, хочу обратить внимание на важный аспект, который часто упускают из виду при строительных проектах – это растительность вокруг объекта. Очень важно заранее позаботиться о том, чтобы растения не мешали строительству или использованию объекта в будущем. В нашем случае все проблемы с растительностью были решены оперативно и эффективно. Мы позаботились о том, чтобы территория вокруг объекта была обустроена таким образом, чтобы в будущем растительность перед помещение не смогла заново появиться. Все зачистили и залили бетоном. Это позволило создать удобную и функциональную площадку, которая будет служить на благо бизнеса. Смотрите фото ниже «Рисунок 5», где видно, как это выглядело на начально и завершенном этапе.

Рисунок 5. Однокомнатная квартира, перепланированная под торговое помещение. На фото видно применённые конструктивные решения: металлический каркас для долговечности и бетонная площадка перед входом, защищающая от зарастания растительностью.

На сегодняшний день объект полностью готов и представляет собой полноценное помещение с двумя отдельными входами – один через окно, а второй через балкон. Благодаря такому решению мы смогли разделить пространство и сделать два отдельных, удобных помещения. Маленькая часть этого помещения сдается за 21 тысячу рублей, что является хорошей ставкой для этого района. Стоимость аренды за квадратный метр составляет примерно 1200 рублей. В итоге все помещение приносит нам около 50 тысяч рублей в месяц – это уже стабильный денежный поток, который способствует дальнейшему росту и развитию.

Теперь хочу поделиться еще одним примером, потому что, как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. И когда речь идет о передаче опыта, то примеров успешной работы никогда не бывает слишком много. Мне этот объект особенно запомнился, потому что это была трехкомнатная квартира с окнами, выходящими прямо на дорогу. Все комнаты, включая кухню, имели выход на улицу, что, безусловно, является большим преимуществом. Одним из главных недостатков панельных «Хрущевок» является то, что все стены в таких квартирах являются несущими и это ограничивает возможности перепланировки. Однако в данном случае это не стало для нас проблемой. Мы смогли организовать входы через окна, что позволило нам разделить пространство на четыре отдельных помещения. Это был наш первоначальный план.

Тем не менее, в полной мере реализовать задуманное не удалось. Наш проект не пропустили, но мы сделали все возможное. В итоге мы смогли создать два отдельных входа, разделив пространство на два независимых помещения, каждое из которых оборудовано собственным санузлом и местом для вывески. Это добавило удобства и функциональности объекту. Перед помещением получилась просторная площадка, которая также была использована для удобства арендаторов.

Как вы можете видеть на фото «Рисунок 6», наши действия следовали классической схеме. Сначала мы сварили металлический каркас, который стал основой для лестницы и других конструктивных элементов. Затем мы залили площадку бетоном, что сделало ее более устойчивой и долговечной. Пространство под площадкой из-за большого перепада высот, тоже было решено залить бетоном. Ушло не менее 9 кубометров, что достаточно много. Клетушка под лестничной площадкой была закрыта на замок, что позволило использовать ее как небольшой склад для хранения различных предметов и строительных материалов.

Не обошлось и без конструктивных ошибок. Например, местами толщина бетонной площадки получилась больше 20 сантиметров, и мы решили, что этого достаточно – крепко, надёжно. Но забыли про армирование. В итоге рядом с правым входом бетон дал трещину и усадку – это видно даже на фото «Рисунок 6». Исправить несложно: нужно просто перебрать брусчатку, подровнять основание, подсыпать туда песчано-цементную смесь – и всё будет нормально. Но это лишние хлопоты. Если бы изначально положили арматуру – пусть даже какие-нибудь ржавые металлические куски – ничего бы не треснуло и в ближайшие 15–20 лет. Поэтому за качеством нужно следить и соблюдать строительные нормы – они не такие уж сложные. Проблема не критичная, но её легко было избежать.

Завершающим этапом было облицовывание металлического каркаса полимер-печатной плиткой. Это не только добавило эстетическую привлекательность объекту, но и обеспечило дополнительную защиту и долговечность конструкции. В результате мы получили два автономных помещения с отдельными входами, каждое из которых может быть использовано разными арендаторами. Эти помещения хорошо подходили для сдачи в аренду, что, собственно, и позволило обеспечить стабильный доход. Вы можете увидеть это на фото «Рисунок 6».

Рисунок 6. На фото один из наших объектов. Полностью реализовать потенциал помещения не удалось – в идеале здесь могло быть четыре отдельных помещения. В итоге получилось сделать только два, что тоже считается хорошим результатом.

Стоит обратить внимание на один важный момент, который на первый взгляд может показаться незначительным, но на самом деле является довольно серьезной проблемой. Этот нюанс, который, возможно, не стоит повторять, заключается в том, что лестничная площадка не была оснащена козырьком. Если вы внимательно посмотрите на фотографии, вы заметите, что основная часть лестничной площадки, непосредственно над дверями, имеет навес, который защищает от дождя и снега. Но промежуточная площадка, с которой посетители поднимаются на основную площадку, осталась без покрытия сверху, что создает немало проблем.

Это может показаться мелочью, но на самом деле проблема в том, что в холодное время года, а особенно весной, с крыши падают сосульки. Во-первых, это повреждает саму лестничную площадку, на которой образуются трещины и другие дефекты, что требует дополнительного ремонта и затрат. Во-вторых, более серьезная угроза заключается в том, что сосульки могут упасть на человека, который в этот момент заходит в помещение. Такая ситуация, конечно, является потенциально опасной, и последствия могут быть очень трагичными. Кто-то может получить тяжелые травмы, а в худшем случае – даже погибнуть. Эта проблема является не просто строительной, но и вопросом безопасности, и к ней нужно относиться очень серьезно.

Должен отметить, что трудно сказать, кто именно допустил такую ошибку, потому что проект был согласован с архитектурным бюро и одобрен главным архитектором города. Я боролся за козырек до последнего, но нам отказали. Однако я считаю, что безопасность помещения – это ответственность самого владельца, и не стоит надеяться исключительно на утвержденные проекты, если речь идет о жизни и здоровье людей. Конечно, нужно пытаться следовать всем архитектурным нормам, но если эти нормы не обеспечивают должной безопасности, лучше подумать о дополнительных мерах защиты, даже если для этого придется обойти некоторые стандартные правила. Важно помнить, что последствия могут быть крайне серьезными и непоправимыми, и это нельзя оставлять без внимания. Мы думаем о том, чтобы сварить защитный козырек. Проблема в том, что это может создать проблемы при согласовании рекламных вывесок арендаторами. Работаем над вопросом.

Возвращаясь к моей истории о том, как я пришел к торговой недвижимости. Я, можно сказать, загорелся идеей инвестирования в коммерческую недвижимость. Этот шаг открыл передо мной совершенно новые возможности. На сегодняшний день у меня есть около двух десятков арендаторов, которые занимают различные помещения, и благодаря тому денежному потоку, который они приносят, я могу поддерживать тот уровень жизни, который имеет моя семья сейчас. Как я уже говорил выше, этот процесс был долгим и постепенным, но результат не заставил себя долго ждать. Вся эта история стала для меня настоящей основой финансовой стабильности и независимости.

Не хочу повторяться, потому что уже достаточно подробно рассказывал об этом, но если вам интересно узнать больше о моем пути, можете посетить мой сайт ravilgabidullin.ru, где вы найдете все необходимые контактные данные. Также приглашаю вас на мероприятия, которые я организую. Там я подробно рассказываю о том, как я пришел к этому результату, и делюсь опытом. Могу уверенно сказать, что этот путь был нелегким, но он стоил того. И, конечно, не забываю делиться своими знаниями и опытом в Академии Финансового Роста и Личностного Развития, где я продолжаю учить других людей, как достигать финансового успеха и развиваться лично.

А теперь давайте сосредоточимся на теме, которая действительно интересует многих – как начать свой путь к финансовой независимости через инвестиции в недвижимость. Итак, с чего же стоит начать?

Шаг 1. Ориентируемся на местности. типичные ошибки и как их избежать

Первый и, пожалуй, самый важный шаг – это выбор объекта недвижимости. Но какой именно объект лучше всего подходит для инвестиций, и почему я настоятельно рекомендую выбирать торговое помещение? Давайте разберемся более подробно, чтобы понять, в чём заключается важность правильного выбора и как это повлияет на ваше будущее.

Пассивный доход от коммерческой недвижимости – это один из самых простых, надежных и понятных способов выхода на финансовую независимость. Это такой источник дохода, который требует минимальных усилий для управления и не нуждается в вашем постоянном вмешательстве. Всё, что вам нужно – это чёткий, продуманный план, который позволит вам создать стабильный поток дохода на протяжении нескольких лет. При этом важно отметить, что для того, чтобы достичь стабильности, достаточно инвестировать даже в один объект. К примеру, мой первый опыт с коммерческой недвижимостью – это уже достаточно весомый шаг к тому, чтобы обеспечить себе безбедную старость. Действительно, такой объект может стать фундаментом для долгосрочной финансовой стабильности. Даже если вы начнёте с одного такого помещения, вы будете значительно отличаться от большинства пенсионеров в нашей стране, которым не хватает средств на достойную жизнь.

Коммерческая недвижимость – это, безусловно, надёжный инструмент, который позволяет минимизировать риски, особенно если сравнивать её с более высоко рисковыми вариантами, такими как фондовый рынок, форекс, торговые роботы или, например, инвестирование в стартапы и малый бизнес. Когда у вас есть актив, генерирующий стабильный пассивный доход, вы ощущаете уверенность в завтрашнем дне. У вас появляется мощный фундамент для дальнейшего роста капитала и движения к полной финансовой свободе. Когда ваши активы работают на вас, вам уже не нужно беспокоиться о том, что может произойти завтра. Всё это создаёт надёжную основу для того, чтобы идти дальше и достигать более амбициозных целей.

Теперь давайте поговорим о том, почему именно торговая недвижимость является таким выгодным и безопасным выбором для инвестора. В мире недвижимости существует несколько категорий объектов, и каждый тип имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим основные из них.

Основные типы недвижимости

1. Жилая недвижимость.

Это наиболее привычный тип для большинства людей, и именно с ним связывают получение дохода от аренды. Однако доходность жилой недвижимости в среднем достаточно низкая – около 4–6 % годовых. Это не значит, что такой объект не может приносить прибыль, но вряд ли его можно считать выгодным вариантом для тех, кто ищет более существенные и стабильные доходы.

• Посуточная аренда – это уже не пассивный доход, а полноценный бизнес. Это требует постоянного внимания: размещение рекламы, смена постельного белья, управление бронированиями и другие организационные моменты. Всё это требует не только времени, но и усилий, а также определённого уровня вовлечённости. Это не тот вариант, который можно оставить без присмотра.

• Хостелы – тоже не вариант для пассивного дохода. Это фактически полноценный бизнес, который подразумевает наличие персонала, регулярное управление, решение множества мелких вопросов и, конечно же, риски, связанные с нестабильностью в туристическом и гостиничном бизнесе.

2. Коммерческая недвижимость.

Это гораздо более гибкий и перспективный вариант, если мы говорим о долгосрочной стабильности. В эту категорию входят разные типы объектов:

• Склады – хоть и могут показаться привлекательными, они сильно зависят от экономической ситуации в стране. Когда наступает кризис, спрос на склады значительно падает, а помещения остаются пустыми. Я лично знаю людей, которые сдают склады, но сталкиваются с тем, что их помещения остаются полупустыми, а доходы не покрывают даже основные расходы, такие как отопление. Один знакомый даже обанкротился из-за того, что был вынужден сдавать помещения за мизерные 50 рублей за квадратный метр, лишь бы не остаться с долгами.

• Офисы – также могут быть подвержены экономическим кризисам. Когда в стране наступает экономический спад, компании начинают сокращать аренду, переезжать в более дешевые помещения, а офисные площади остаются пустыми. Это снижает прибыль и делает такие объекты менее стабильными, чем хотелось бы.

3. Торговая недвижимость – вот что действительно стоит рассматривать в качестве основного инструмента для создания стабильного пассивного дохода. Это тоже коммерческая недвижимость, но я выделяю ее отдельно. Почему именно торговая недвижимость? Причин несколько:

• Торговые точки всегда востребованы, потому что людям постоянно нужны товары и услуги. Это не зависит от кризиса или экономической ситуации.

• Люди всегда будут ходить в парикмахерские, чтобы привести себя в порядок.

• Люди будут покупать продукты, бытовые товары, напитки – все это всегда необходимо, независимо от экономической ситуации.

• Даже в самые трудные экономические времена бизнес будет нуждаться в торговых точках, чтобы продавать свои товары и услуги. Торговые помещения востребованы, и это делает их крайне стабильным источником дохода.

Когда экономика проседает, люди не перестают есть, пить, пользоваться услугами и покупать товары. Всё это делает торговую недвижимость наименее зависимой от экономических спадов и высокоэффективной для генерации пассивного дохода. Именно поэтому я считаю, что торговая недвижимость – это самый надёжный и перспективный выбор для долгосрочных инвестиций, который обеспечит вам стабильный доход и финансовую безопасность на многие годы вперёд.

Почему торговая недвижимость является выгоднее других вариантов?

Чтобы лучше понять, почему этот тип недвижимости может стать отличным инструментом для инвестиций, давайте рассмотрим реальные цифры и конкретные примеры. Это поможет наглядно увидеть разницу и понять, как работает этот процесс.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.