Артём Чесноков
Продаётся

© Оформление. ООО «Издательство Перо», 2025

© А. Чесноков, 2025

Об авторе

Артём Анатольевич Чесноков – директор крупных девелоперских проектов. Областью его профессиональных знаний являются маркетинг, антикризисное управление, реализация и управление проектами, разработка стратегий, продажи.

Его имя чаще всего звучит при упоминании загородного девелопмента, экспертизы в области реализации проектов и различных инициатив и стратегий, оценкой которых он занимается долгое время.

Написание книги стало для Артёма Анатольевича возможностью поделиться опытом и представить, по крайней мере – попытаться, полную картину о рынке загородной, промышленной и коммерческой недвижимости.

От автора

Посвящаю эту книгу своему отцу. Папа, ты был лучшим!

Девелопмент остаётся одним из самых сложных, а вместе с тем интересных видов предпринимательской деятельности. Неважно, какой именно проект вы собираетесь реализовать, вам придётся столкнуться разными непростыми ситуациями, для решения которых вам потребуются знания и ряд профессиональных качеств.

Для меня девелопмент – это квест. С каждым шагом вам предстоит играть по новым правилам, с каждым новым кругом – новые обстоятельства и принятие решений.

И самое главное, что девелопер может менять жизни людей и их уклад в сторону комфорта и гармонии. Продуманных объектов недвижимости или промышленных комплексов на сегодняшний день крайне мало. И изменить данную ситуацию может девелопер.

Он может построить торговый центр или технопарк, посёлок мечты недалеко от береговой линии, конгломерацию рыбаков в Карелии, дачи, куда хочется сбежать от трудовых будней и тысячи звонков. Была бы идея. И об этом мы тоже непременно с вами поговорим.

Но не одними идеями насыщается рынок недвижимости. У него есть много игроков. Каждый из них имеет свои интересы. И в идеальной модели работы рынка все они будут удовлетворены. В своей книге я расскажу, почему это не всегда происходит и как исправить ситуацию.

Давайте знакомиться: Артём Чесноков, генеральный директор проекта по строительству клубного коттеджного посёлка, расположенного на берегу одного из самых больших озёр в Ленинградской области. В ноябре 2024 года – за семь лет – в посёлке площадью 70 га был продан последний участок из 360, и на сегодняшний день он полностью заселён. Проект – посёлок для жизни и отдыха, где есть все необходимые коммуникации, внутренняя и внешняя инфраструктура. Живописный пейзаж, растянувшийся по всей территории посёлка, современные строительные решения, зоны отдыха, пляж и лодочная станция – то, чем наслаждаются жители. Полностью концептуально продуманный посёлок в Ленинградской области внёс вклад в развитие северо-западных территорий нашей страны.

Сегодня в рамках нового проекта мы создаём сеть промышленных коворкингов в Санкт-Петербурге на базе бывшего мебельного производства. Концепция производственного формата предполагает оборудование отдельных юнитов единого комплекса с учётом потребностей производственных компаний. Подобные площадки в Санкт-Петербурге – редкость, а спрос на них высок. В дальнейшем проект будет масштабирован.

Для кого эта книга? Для всех участников рынка. В ней найдут полезные советы девелоперы, ответы на интересующие вопросы покупатели, агенты по недвижимости и все, кто хочет узнать о том, как устроен рынок недвижимости и как работает девелопмент.

«Придя на курс «Как заработать пять миллионов», вы заплатите в кассу миллион. С вами на курс придёт ещё четыре человека» – слышали такую шутку? К сожалению, сегодня много таких предпринимателей, которые за деньги делятся информацией о том, как стать успешным, разбогатеть за 30 дней. Я не ставлю своей целью научить вас быть успешными и богатыми. Но могу дать удочку для ловли рыбы в виде повествования о своём собственном опыте и передачи знаний. Если вы сможете воспользоваться моими советами, то сделаете вывод о полученной информации. Надеюсь, вы сочтёте её полезной.

Приятного чтения!

Глава 1
Застройка семимильными шагами

Историческая справка

Возникновение и развитие девелопмента в России во многом определили всего два, но очень важных фактора: необходимость пересмотра подхода к методам строительства и увеличение объектов жилого фонда. Впрочем, в наши дни ничего в этом отношении не изменилось.

Современному человеку уже достаточно сложно представить, что девелопмент – очень молодая сфера экономики. Более ранний формат рыночных отношений по-простому называли «купи-продай» «из рук в руки». Во времена СССР активно реализовывалась программа «Жильё-2000», а определённым категориям граждан и сотрудникам предприятий выдавали участок земли. Позже граждане нашей страны поняли, что такие объекты можно продавать, так и родился спекулятивный рынок. Базировался он на самой идее продажи – без понимания, сколько каждый объект может стоить и кому это надо.

Развал СССР принёс радикальные изменения в жизнь каждого советского человека. Одним из таких изменений стали процедура приватизации и, к сожалению, худшие сценарии в виде рейдерства. При этом многие объекты до сих пор находятся в руках «захватчиков».

Реорганизацию закона и первые кооперативные дома можно считать началом девелопмента. Именно тогда появились рыночные отношения между застройщиком и покупателем, первые и кусающиеся кредиты – на тот момент – в валюте под 30 %.

И только к 2008–2010 годам мы начали смотреть на загородные объекты как на предмет развития территорий. В те времена появилась уже привычная нам ипотека со сниженной ключевой ставкой, стали понятны масштаб и глобализм городских девелоперов. И с 2018–2019 годов девелопмент стал таким, каким мы его знаем сейчас: многоликим, сложным и оттого не менее интересным направлением.

Наши дни

Современный девелопмент имеет несколько форматов. На страницах этой главы мы рассмотрим следующие: перепродажа земельных участков агентствами, частными брокерами либо перекупщиками и застройка частного характера для частных девелоперов.

Частный девелопер может приобрести землю на первоначальном этапе у собственника земельного банка и, застроив её домами, в дальнейшем продать с большей маржинальностью. При таком варианте развития событий может быть несколько этапов взаимодействия по реализации:

– агентские договоры в сторону девелопера;

– выкуп земли и стройка;

– дальнейшая продажа концептуального решения с подведёнными коммуникациями.

Если агентский договор заключается между застройщиком и девелопером, то он подразумевает под собой комиссионные (от 2 % до 6 %), которые закладываются в сумму строительства дома для конечного клиента.

Застройки коттеджных посёлков также могут делиться на застройку с обязательным подрядом и с необязательным подрядом, то есть с обычными рекомендациями.

В ситуации с обязательным подрядом клиент сразу подписывает договор строительства на дом. И в этом есть определённый плюс, потому что посёлок оживает и больше не напоминает одно большое поле или лесной массив, начинает вестись большая стройка. Однако в обязательном подряде есть и свой минус: клиент оказывается «зажатым» в выборе застройщика, не говоря уже про дизайн, стиль и многое другое.

Застройщик не будет отдавать свою прибыль девелоперу, он закладывает свою комиссию для девелопера в стоимость дома, и за всё платит сам клиент, иллюзий тут, конечно, строить не нужно. Поэтому дом по обязательному подряду может обойтись значительно дороже. В денежном выражении переплата может составлять от 2–3 миллионов рублей и больше.

Небольшое, но очень важное отступление. Проблемы девелопмента обширные и касаются всех участников рынка. Для предпринимателя это инвестиции и правильное понимание желаемого результата. Ему необходимо верно выбрать концепцию и направление.

Многие начинающие микродевелоперы не совсем понимают все имеющиеся проблемы и их глубину. Красивая мечта о строительстве коттеджного посёлка, столь сильно греющая душу, в реальности не так проста в исполнении, как может показаться. Для её исполнения недостаточно купить землю, разрезать её на кусочки и начать продавать. Необходимо продумать и воплотить концептуальное решение самого посёлка и планировку. К сожалению, чаще всего на «нарезке» всё и заканчивается, а несуразные застройки в виде «шанхаев» продолжают появляться и омрачать окрестности.

Если в коттеджном посёлке размер участков составляет 10–15 соток, то обязательный подряд является весьма выгодным решением. А вот в случае с участками от 20 соток до нескольких гектаров такое решение едва ли можно назвать эффективным. Когда клиенты выбирают большие участки, они точно знают, что и как хотят построить. Навязывать застройщика и дизайн в данной ситуации не имеет никакого смысла.

Большие участки позволяют построить дом на любой их точке. И чаще всего проходящему мимо по улице человеку дом будет не видно. Поэтому выгодное концептуальное решение не будет касаться самого дома, но может быть успешно прописано для заборов, въездных групп и фасадов. Ведь улицы в посёлке будут одинаковыми.

Есть поверье, что заборы в коттеджных посёлках не нужны; дескать, жить без заборов интереснее, поскольку появляется больше пространства и «воздуха». Но тут не учитываются наш менталитет и разница быта. Русский человек хочет из своего дома выйти, допустим, в трусах и при этом никого не смущать. Поэтому я считаю, что заборы в полтора-два метра всё-таки должны быть. И тут важно красивое концептуальное решение.

Хорошо, если застройщик сам строит такие заборы, а клиент покупает уже огороженную землю. Это самое лучшее решение в ситуации, когда нам нужно обеспечить единство уличной инфраструктуры и визуализации общего пространства в посёлке.

Следующий формат застройки – от самого девелопера. В таком случае строятся и инфраструктура, и дома, а также подводятся коммуникации. Комплексный подход – это гарантия соблюдения всех решений и сроков реализации проекта. Такой вариант приятнее для клиентов, но дорог и долог в реализации.

Ещё один формат – малоэтажное строительство. К нему относятся дуплексы, таунхаусы, квадрохаусы. Данное направление активно развивается в наши дни, хотя я наблюдал лишь два или даже три выхода такого формата на рынок. Такое решение обязательно найдёт своего клиента в массовом сегменте, если будет представлено в населённых пунктах области, находящихся недалеко от города. Здесь находятся не дачи, а место основного жительства, некие конгломераты-спутники.

Традиционный таунхаус, как правило, располагается на земельном участке площадью от 5–6 соток, а объекты недвижимости принадлежат двум клиентам. Каждый из них получает половину таунхауса и половину земельного участка. Получается некий симбиоз квартиры и загородной жизни.

Также существуют промышленный девелопмент и девелопмент многоквартирных домов. В свою очередь, промышленный девелопмент делится на городской и загородный. Любой девелопмент и любую застройку принято разделять на арендный бизнес и на продажу. В загородном бизнесе под аренду также застраиваются и сдаются базы отдыха.

Окупаемость

Если у нас есть 10 гектаров земли, которые разделятся на 50 участков площадью 10–15 соток, с подведёнными коммуникациями, инженерными решениями, но без застройки, то реализация проекта займёт примерно два года. С застройкой срок реализации увеличится до 3–4 лет. Такие показатели считаются очень хорошими, а арендный бизнес даже после постройки будет продолжаться дальше.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.