Ренат Козлов
Настольная книга землевладельца

Ренат Козлов

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА

ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА

Нижний Новгород

2

НастольНая КНига землевладельца

3

РеНат Козлов

ВВЕДЕНИЕ

Благодаря своей полноте, актуальности и практической направлен-земельное законодательство – это сложный лабиринт, где легко

ности, эта книга станет незаменимым помощником для земель-заблудиться без компаса знаний. данная книга – ваш надеж-ных юристов, землепользователей, кадастровых инженеров, ный проводник, способный осветить самые темные углы за-специалистов органов государственной власти и местного

конодательства и указать верное направление. она поможет

самоуправления, а также для всех, кто интересуется вопро-разобраться в нюансах формирования участка, выдела из го-сами землепользования и земельного права. она поможет

сударственной или муниципальной собственности, оформле-разобраться в сложных юридических вопросах, принять пра-ния прав собственности и аренды, чтобы вы могли уверенно

вильное решение и защитить свои права и интересы в сфере

распоряжаться своим участком.

земельных отношений.

Книга охватывает широкий спектр вопросов, связанных с земель-Помните, что земля – это не только актив, но и ответственность.

ными отношениями, включая: приобретение и прекращение

соблюдение земельного законодательства – залог мирного

прав на земельные участки, изменение целевого назначения

соседства и устойчивого развития. Надеюсь, что материал, земли, установление и прекращение сервитутов, разрешение

изложенный в книге, поможет разобраться в правилах зем-земельных споров, оформление документов на землю, а также

лепользования, градостроительных нормах и экологических

вопросы ответственности за нарушение земельного законо-требованиях, чтобы вы могли с гордостью сказать: «я хозяин

дательства.

своей земли».

данная книга подготовлена для тех, кто сталкивается с земельными вопросами. в ней собраны рекомендации практикующего

юриста, специализирующегося на земельном праве.

здесь вы найдете ответы на часто задаваемые вопросы, касающиеся оформления прав на землю, разрешения земельных

споров, а также порядка использования земельных участков.

информация представлена в доступной форме, что позволит

даже неподготовленному человеку разобраться в сложных

юридических нюансах.

Книга содержит анализ актуальных нормативных актов, судебной

практики и административных процедур. особое внимание

уделено сложным и спорным вопросам, возникающим в сфере

земельных отношений. Представлены примеры из практики, советы по составлению документов и ведению дел в суде.

материал представлен в четкой и структурированной форме, что позволяет быстро находить нужную информацию и применять

ее на практике. для удобства пользователей книга снабжена

многочисленными примерами из судебной практики, образцами

документов и практическими рекомендациями, основанными

на опыте ведущих земельных юристов.

4

НастольНая КНига землевладельца

5

РеНат Козлов

в отличие от движимых вещей, которые можно легко перемещать. Недвижимость включает в себя землю и все, что на ней

находится, например, здания.

статья 6 земельного Кодекса РФ говорит о трех видах объектов, связанных с землей.

Первый – это сама земля, рассматриваемая как часть природы

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛО-

и ресурс, который мы используем.

Второй – это земельные участки, то есть конкретные куски земли, ЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО

которые могут принадлежать людям или организациям.

Третий – это части этих участков, которые могут быть выделены

для разных целей, например, для строительства или сельского

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

хозяйства.

Когда мы говорим о земле в общем смысле, без указания на кон-1.1. Определение земельного участка

кретное место, мы используем слова «земли» или «земля». Это

земельный Участок, представляет собой обособленную территорию

также относится к землям, которые являются частью природных

на поверхности земли. его неповторимость – это ключевая

ресурсов. Но если речь идет о правовых вопросах, связанных

особенность, отличающая его от любого другого вида недви-с конкретным участком земли, с его характеристиками, то пра-жимого имущества. Кроме того, данная характеристика играет

вильно использовать термин «земельный участок».

первостепенную роль в определении свой ств и признаков иных

статья 11.1 земельного кодекса3, дает определение земельного

объектов недвижимости, к примеру, строений и инженерных

участка, из которого можно сделать вывод, что земельный

конструкций, чье существование неразрывно связано с землей.

участок – это часть земли, которая имеет чётко определённые

Когда границы земельного участка определены и зарегистриро-границы, местоположение и размер. границы участка устанав-ваны в кадастре, он становится самостоятельным объектом

ливаются в соответствии с требованиями законодательства, правоотношений. Это значит, что у него появляются конкретные

которое регулирует использование земли.

характеристики, такие как местоположение и размер.

все сведения о земельном участке, вносятся в кадастр недви-в статье 261 гражданского Кодекса РФ1 говорится о том, как опре-жимости – это специальный реестр, в который вносятся все

деляются границы такого участка. Эти границы устанавлива-данные о земельных участках. он является частью единого

ются по правилам, прописанным в земельных законах, и под-государственного реестра недвижимости (егРН). в кадастре

тверждаются документами, которые собственник получает

содержится проверенная и упорядоченная информация о не-от государственных органов.

движимости, представленная в виде текста и графиков.

статья 130 гражданского кодекса РФ2 объясняет, что земельные

суммируя сказанное выше, приходим к выводу, что основными

участки считаются недвижимым имуществом. Это значит, индивидуализирующими признаками земельного участка, что они не могут быть перемещены с одного места на другое, являются:

1 Статья 261 Гражданского Кодекса РФ.

2 Статья 130 Гражданского кодекса РФ.

3 Статья 11.1 Земельного кодекса РФ.

6

НастольНая КНига землевладельца

7

РеНат Козлов

Границы земельного участка. границы земельного участка – это

Без внесения информации о земельном участке в единый

его ключевая характеристика, которая делает его уникальным

государственный реестр недвижимости (егРН) это сделать

и независимым объектом. Это значит, что именно границы опре-невозможно.

деляют, где начинается и заканчивается участок, и помогают

следует отметить, что собственник земельного участка, реализует

отличить его от других участков. Благодаря границам можно

свое право владения исключительно в границах участка. Это

точно определить, что это за объект и кому он принадлежит.

важно, чтобы знать, где заканчивается ваше право собствен-Это как адрес для дома, который делает его уникальным

ности. При этом право на земельный участок включает в себя

и узнаваемым.

верхний слой почвы и всё, что находится над и под землёй, Кадастровый номер земельного участка. в соответствии со ст. 8

но только в пределах, установленных законами о недрах и воз-Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-Фз 4«о госу-душном пространстве.

дарственной регистрации недвижимости» установлено, что

таким образом, перечисленные выше признаки позволяют придать

кадастровый номер объекта недвижимости, является характери-земельному участку среди других объектов недвижимости осо-стикой, позволяющей определить такой объект недвижимости

бый статус – это объект недвижимости, имеющий физические, в качестве индивидуально- определенной вещи.

природные и юридические характеристики, позволяющие инди-Описание местоположения объекта недвижимости. описание

видуализировать его как объект земельных правоотношений.

местоположения объекта недвижимости, согласно закону, явля-1.2. Основные принципы земельного законодательства

ется важной информацией о нем. Это значит, что для каждого

термин «принцип» происходит из римской империи и переводится

земельного участка нужно точно определить, где проходят его

с латинского как закон или основное правило. в праве прин-границы. Это делается с помощью координат, которые указы-ципы служат основой для создания и применения законов.

вают на конкретные точки, обозначающие границы участка.

они помогают сделать систему законов согласованной и эф-Площадь земельного участка. Пунктом 9 статьи 22 Федерально-фективной, а также регулируют поведение людей в обществе.

го закона от 13 июля 2015 г. № 218-Фз 5«о государственной

основные принципы земельного законодательства закреплены

регистрации недвижимости» установлено, что площадью зе-в ст. 1 земельного кодекса Российской Федерации – это ос-мельного участка является площадь геометрической фигуры, новные правила и идеи, которые регулируют использование

образованной проекцией границ земельного участка на го-и охрану земель. они определяют, как можно использовать

ризонтальную плоскость. При изменении границ, очевидно, землю, кто имеет на нее права, и как защищать окружающую

изменится и площадь. то есть, площадь является зависимой

среду. Эти принципы помогают обеспечить справедливое рас-характеристикой, производной от границ земельного участка.

пределение земельных ресурсов и их рациональное использо-Кроме того, согласно статье 37 земельного кодекса Российской

вание, чтобы сохранить их для будущих поколений.

Федерации, продавать и покупать можно только те земельные

Принципы земельного права основываются на уникальных харак-участки, которые зарегистрированы в государственном када-теристиках земли как природного объекта и площадки для

стре. Это нужно для того, чтобы официально оформить право

строительства. Эти особенности определяют специфические

собственности на участок и его передачу другому человеку.

принципы правового регулирования, отличающиеся от других

отраслей законодательства РФ.

4 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

Конституция России устанавливает основные принципы управления

5 Пункт 9 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

земельными отношениями. статья 72 говорит, что управление

8

НастольНая КНига землевладельца

9

РеНат Козлов

землей и природными ресурсами, такими как вода и недра, арбитражный суды РФ подчеркивают важность принципов

является совместной задачей России и её регионов. Это вклю-права как источника при наличии пробелов в законодательстве.

чает владение, использование и распоряжение землей, охрану

При разрешении земельных споров часто возникают вопросы о том, окружающей среды и экологическую безопасность. для этого

какие законы применять, как их правильно понимать и какие

принимаются федеральные законы и законы регионов, которые

из них важнее – гражданские или земельные. Чтобы найти

должны соответствовать друг другу.

ответы, нужно опираться на принципы земельного права. Эти

основные принципы земельного законодательства можно объяс-принципы помогают развивать идеи из Конституции о том, как

нить следующим образом:

использовать и защищать землю, которая важна для жизни

Целевое использование земли. земля должна использоваться

людей. они также определяют, как должно развиваться зе-в соответствии с её назначением. Например, сельскохозяй-мельное право и служат основой для создания законов о земле.

ственные земли должны использоваться для выращивания

Например, принцип учета значения земли предполагает правовое

растений или разведения животных.

регулирование, учитывающее землю как природный объект

Защита окружающей среды. При использовании земли необходимо

и ресурс, важный для сельского и лесного хозяйства, а также

учитывать экологические нормы, чтобы не навредить природе.

как недвижимое имущество и объект права собственности

Соблюдение прав собственности. владельцы земли имеют права

в России (зК РФ, ст. 1).6

на её использование, но должны соблюдать законы и права

Недопустимо применять норму права, основываясь только на одном

других людей.

из трех представлений о земле (недвижимость, природный

Государственное регулирование. государство контролирует ис-объект, природный ресурс), так как это противоречит принципу

пользование земли, чтобы обеспечить её рациональное ис-земельного законодательства.

пользование и защиту.

следовательно, при толковании норм земельного права важно

Устойчивое развитие. земельные ресурсы должны использоваться

учитывать, что они разрабатывались с учетом двух аспектов.

так, чтобы они сохранялись для будущих поколений.

во-первых, земля рассматривается как часть природы и природ-Эти принципы помогают обеспечить справедливое и эффективное

ный ресурс. во-вторых, земля воспринимается как недвижимое

использование земли, учитывая интересы общества и окружа-имущество, на которое можно иметь право собственности

ющей среды.

и другие юридические права. Это значит, что суды должны

значение принципов земельного законодательства, играют клю-учитывать оба этих подхода одновременно.

чевую роль для обеспечения единообразия правового регули-другой пример, можно привести из дела № а73–15013/2008, где

рования определенной группы общественных отношений. они

суд отказал в признании недействительным договора купли-помогают правильно понимать и применять законы на практике, продажи земельного участка, ссылаясь на п. 1 ч. 1 ст. 1 зК РФ, чтобы все знали, как действовать в ситуациях, связанных с зем-7что подчеркивает значение земли как основы жизни и дея-лей. Это важно для того, чтобы избежать путаницы и обеспечить

тельности человека.

справедливость в вопросах, касающихся использования земли.

таким образом, теория принципов земельного права начинает

государственные органы и местное самоуправление следуют

активно применяться в судебной практике. Это значит, что

принципам права, что обеспечивает развитие российской

правовой системы. Конституционный, верховный и высший

6 Ст. 1 ЗК РФ.

7 п. 1 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ

10

НастольНая КНига землевладельца

11

РеНат Козлов

суды всё чаще будут принимать решения, основываясь на этих

измениться. Например, если участок находится в пределах

принципах. такой подход поможет улучшить и уточнить систе-населенного пункта, его могут перевести в категорию «земли

му земельного права и даст толчок для обновления законов

населенных пунктов». Это происходит в соответствии с опре-в этой области.

деленными законами, которые регулируют перевод земель

исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что принципы

из одной категории в другую.9

земельного права – это важнейшее составляющее отрасли

При этом в кадастре недвижимости указываются изменения кате-права в целом. Принципы земельного права определяют эф-гории земельного участка. если категория земли изменилась, фективность земельного законодательства, способствуют

добавляется информация о том, что изменения внесены в соот-прогнозированию её развития и служат основой для нор-ветствии с определёнными законами (например, Федеральный

мотворческой работы.

закон № 218-Фз или № 172-Фз). также указываются данные

1.3. Категория и вид разрешенного использования

о границах населённого пункта, его название, номер границ, Категория земельного участка – это характеристика, которая опре-и информация о межевом плане, если он был представлен

деляет, как можно использовать определенную территорию

вместе с заявлением. Это помогает точно определить, к какой

и какие правила для этого существуют. Эти правила устанав-категории теперь относится участок и на основании каких до-ливаются на уровне закона. в России есть 7 таких категорий, кументов это сделано.

каждая из которых имеет свои особенности и ограничения.

Необходимо помнить, что целевое назначение и категория земли —

а именно:

это разные понятия. Категории земель – это способ класси-

• земли сельскохозяйственного назначения; фикации всех земель в России по их основному назначению.

• земли населенных пунктов;

целевое назначение – это характеристики, такие как эколо-

• земли промышленности;

гические и геологические, которые определяют, как можно

• земли особо охраняемых территорий и объектов; использовать землю. Например, участок может относиться

• земли лесного фонда;

к землям населенных пунктов, а его разрешенное использо-

• земли водного фонда;

вание – для строительства многоквартирного дома.

• земли запаса.

Например, если земля предназначена для садоводства и огород-следует отметить, что данные о категории земельных участков

ничества, то её нужно использовать именно для этих целей.

указаны в едином государственном реестре недвижимости

Нельзя строить на таких участках жилые дома. также на зем-

(егРН). Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 (ред.

лях лесного фонда запрещено строить капитальные здания.

от 07.12.2023) «об установлении порядка ведения единого

если использовать землю не по назначению, её могут изъять.

государственного реестра недвижимости” установлен порядок

статья 37 градостроительного кодекса РФ описывает, как можно

внесения в егРН записей при установлении принадлежности

использовать земельные участки и здания. есть три типа

земельного участка к определенной категории земель8.

использования:

Например, в п. 223 вышеуказанного приказа установлено, что,

• основные виды – это основные способы, как можно исполь-если у лесного участка уточняют границы, регистрируют права

зовать землю или здание.

на него или находят ошибку в документах, его категория может

8 Приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514.

9 П. 223 Приказа Росреестра от 07.12.2023 № П/0514.

12

НастольНая КНига землевладельца

13

РеНат Козлов

• Условно разрешенные виды – это способы использования, государственными учреждениями. Это правило не распро-которые требуют дополнительных условий или разрешений.

страняется на сами государственные органы и учреждения.10

• вспомогательные виды – это дополнительные способы ис-Перевод земли из одной категории в другую

пользования, которые можно применять только вместе с ос-закон № 172-Фз регулирует процесс изменения категории земель.

новными или условно разрешенными видами.

Это значит, что если нужно изменить назначение участка зем-При этом основные виды разрешенного использования земель

ли, например, из сельскохозяйственного в жилое, то следует

и зданий должны быть определены для каждой территории, следовать правилам, установленным этим законом.

где действует градостроительный регламент. Это правило вве-обычно земли переводят из одной категории в другую, когда, на-дено законом в 2016 году. градостроительный регламент – это

пример, город расширяется и нужно использовать соседние

набор правил, которые определяют, как можно использовать

сельскохозяйственные земли для строительства. или, когда

землю и строения в определенной зоне.

промышленные объекты перестраивают для других целей, для каждой территории определяются свои правила использо-например, после очистки территории.

вания земли и зданий. для этого существует специальный

Кроме того, категория земли может измениться, если леса станут

классификатор.

охраняемыми природными территориями. для каждой ситуа-Классификатор видов разрешённого использования земельных

ции есть свои правила изменения категории. Например, если

участков – это официальный документ, который был утверждён

сельскохозяйственные земли включаются в границы города

Росреестром 10 ноября 2020 года. в нём перечислены различ-или деревни, нужно изменить генеральный план. Раньше было

ные способы, как можно использовать земельные участки.

правило, что кадастровая стоимость сельхозземли должна

Каждый вид использования имеет своё описание и числовой

быть ниже средней стоимости по району, но теперь этого огра-код, который помогает легко его идентифицировать.

ничения нет.

Чтобы изменить вид разрешенного использования земельного

Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию раз-участка, нужно следовать правилам, которые установлены

решается только в особых случаях. Это может быть связано

для градостроительства. Это значит, что любые изменения

с охраной природы, созданием заповедников, изменением

должны соответствовать определённым нормам и стандар-границ населенных пунктов, строительством дорог и коммуни-там, которые регулируют, как можно использовать землю

каций, размещением промышленных объектов, если нет других

или строения. Например, если участок был предназначен для

вариантов, или добычей полезных ископаемых.

сельского хозяйства, а вы хотите построить на нём дом, нужно

также изменить категорию земель возможно для выполнения

убедиться, что это разрешено градостроительными нормами

международных обязательств и обеспечения безопасности

и техническими требованиями.

страны. для создания туристических зон требуется специаль-При этом основные и вспомогательные виды разрешенного ис-ное постановление правительства. важно, чтобы для всех этих

пользования земельных участков и объектов капитально-изменений были утверждены проекты по восстановлению

го строительства правообладателями земельных участков, земель.11

могут выбираться самостоятельно. им не нужно получать

дополнительные разрешения или согласовывать свои реше-

10 П. 4 ст. 37 ГрК РФ.

ния с государственными органами, местными властями или

11 Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе

земель или земельных участков из одной категории в другую».

14

НастольНая КНига землевладельца

15

РеНат Козлов

Чтобы изменить категорию земельного участка, владелец может по-границами, площадью и местоположением. земля в целом

дать заявление в Росреестр. Это часто делают с сельскохозяй-может быть предметом обсуждения, когда речь идет о ее со-ственными или промышленными землями. в заявлении нужно

хранении или правильном использовании.

объяснить, почему требуется изменение, указать кадастровый

в соответствии с пунктом 1 статьи 6 земельного кодекса Российской

номер участка и приложить документы, подтверждающие пра-Федерации, земельные отношения касаются использования

во собственности. После подачи заявление рассматривается, и управления землей. в них участвуют: и принимается решение: одобрить изменение или отказать,

• земля как часть природы и ресурс, который мы используем; если есть ошибки или ограничения. 12

• земельные участки, то есть конкретные наделы земли, кото-есть земли, которые называются землями запаса. их нельзя ис-рые могут принадлежать кому-то;

пользовать, пока они не будут переведены в другую категорию.

• части этих участков, которые могут быть выделены для раз-Например, если кто-то хочет использовать такой участок, он

ных целей.

может подать заявление в Росреестр или местную администра-земельное законодательство, определяет земельный участок, как

цию, чтобы стать владельцем или арендатором и изменить

объект правоотношений, который имеет особые характеристики, категорию земли. однако, земли, которые являются особо

которые помогают его точно определить и отличить от других

охраняемыми, как заповедники или национальные парки, а так-участков. При этом земельный участок может быть делимым

же земли водного фонда, перевести сложно или невозможно.

и неделимым.

Перевод земли из одной категории в другую может изменить сум-делимый земельный участок – это такой участок земли, который

му налогов, которые платит владелец земельного участка.

можно разделить на несколько частей. После разделения

Это происходит потому, что меняется кадастровая стоимость

каждая из этих частей становится отдельным, самостоятель-земли, которая используется для расчета земельного налога.

ным участком земли. При этом исходный земельный участок

Проще говоря, изменение категории земли может повлиять

прекращает свое существование, а объектом земельных от-на размер налога, который нужно платить. (письмо минфина

ношений становятся земельные участки, образовавшиеся

России от 12 июля 2013 г. № 03–05–05–02/27214).13

в результате раздела.

1.4. Земельные отношения.

Неделимый земельный участок – это участок земли, который

земельные правоотношения – это правила и законы, которые

нельзя разделить на более мелкие части. Это может быть

регулируют, как взаимодействовать с землей.

связано с его размером, формой или правилами, установлен-Эти отношения состоят из двух важных элементов, без которых

ными законом. Например, если участок слишком мал, чтобы

регулирование и существование земельных правоотношений

его можно было разделить, или если на нем находятся важные

невозможно. Речь идет об объектах и субъектах земельных

постройки, которые нельзя перемещать. такой участок, может

правоотношений.

быть объектом земельных отношений исключительно, без

Объекты земельных отношений. в земельном праве объектами

деления его на части.

могут быть земля в целом, отдельные земли или участки зем-Кроме всего прочего, могут создаваться искусственные земельные

ли. обычно это конкретный участок земли с определенными

участки. искусственные земельные участки – это территории, которые создаются человеком, а не природой. Это может быть

12 Статья 2 Закона № 172-ФЗ.

сделано, например, путем намыва земли в море или насыпки

13 Письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03–05–05–02/27214.

грунта на воду, чтобы создать новую сушу. такие участки могут

16

НастольНая КНига землевладельца

17

РеНат Козлов

использоваться для строительства зданий, дорог или других

Фактические землепользователи представляют собой категорию, объектов.

не упомянутую в статье 5 земельного кодекса РФ, но известную

Субъекты земельных отношений. в ст. 5 земельного кодекса РФ

в правоприменительной практике.

дано определение участникам земельных отношений, ими

Права граждан в земельных правоотношениях.

являются граждане, юридические лица, государственные

государство защищает права граждан на землю через законы

и муниципальные образования. Права иностранных граждан

и Конституцию. граждане имеют право на чистую окружающую

и юридических лиц на покупку земли регулируются Кодексом

среду, могут приватизировать землю и распоряжаться ею. они

и федеральными законами.14

могут защищать свои земельные участки в суде и участвовать

существуют разные категории людей, которые могут использовать

в решении земельных вопросов.

земельные участки:

При этом права людей на землю не безграничны. даже если у вас

• собственники – это те, кто владеет землей на праве соб-есть собственный участок, вы должны соблюдать строгие пра-ственности.

вила. Это связано с тем, что по Конституции России каждый

• землепользователи – люди, которые могут пользоваться

обязан заботиться об окружающей среде и бережно относиться

землей постоянно или бесплатно, но не владеют ею.

к природным ресурсам.

• землевладельцы – это те, кто владеет землей пожизненно

Например, собственник земельного участка для сельского хозяй-и могут передать её по наследству.

ства, обязан использовать её для выращивания растений или

• арендаторы – люди, которые пользуются землей по договору

разведения животных. также должен заботиться о её плодо-аренды.

родии и, если нужно, проводить работы по улучшению земли.

• обладатели сервитута – имеют право ограниченного исполь-Нельзя без разрешения убирать или перемещать верхний слой

зования чужой земли.

почвы. также нельзя добывать полезные ископаемые, так как

• Правообладатели – это все перечисленные выше категории.

они считаются отдельным природным ресурсом. если прене-

• обладатели публичного сервитута – могут ограниченно ис-брегать этими правилами, то это может стать основанием для

пользовать общественные или чужие земли.

лишения прав на землю через суд.

в судебной практике кроме перечисленных категорий упоминаются

Юридические лица в земельных правоотношениях.

фактические землепользователи – это люди или организации, статья 49 гражданского кодекса говорит о том, что юридические

которые используют землю, но не имеют на нее официальных

лица, наделены специальными правами и обязанностями

документов. К их числу отнесены:

и могут заниматься определёнными видами деятельности

• те, кто занял землю без разрешения; на земле только если это указано в их учредительных доку-

• владельцы зданий на неоформленных участках; ментах. Например, если компания хочет заниматься сельским

• те, кто продолжает пользоваться землей после окончания

хозяйством, это должно быть прописано в её учредительных

аренды;

документах.15

• наследники, которые не оформили свои права на землю, статья 213 гражданского кодекса России говорит, что компании

возможно, чтобы уменьшить налоги.

могут владеть любым имуществом, которое можно свободно

продавать и покупать. обычно российские компании владеют

14 Ст. 5 Земельного кодекса РФ.

15 Ст. 49 ГК РФ.

18

НастольНая КНига землевладельца

19

РеНат Козлов

землей, покупая ее или арендуя. муниципальные и государ-право первыми купить или арендовать земельные участки, ственные учреждения, а также государственные предприятия

на которых находится их собственность. Это право закреплено

чаще всего получают землю для постоянного использования, в статье 35 гражданского кодекса Российской Федерации.17

иногда – бесплатно на определенный срок. однако компа-

Полномочия субъектов РФ в земельных отношениях.

нии не могут владеть землей на правах, которые передаются

субъекты Российской Федерации, наделены особыми полномочи-по наследству.16

ями в земельных отношениях. Это включает в себя резерви-сельскохозяйственные производители из-за рисков и сезонных

рование и изъятие земель для нужд региона, разработку и вы-изменений, связанных с работой на земле, имеют налоговою

полнение программ по использованию и защите этих земель.

поддержку от государства. Эта поддержка включает в себя

также они могут выполнять другие задачи, которые не относятся

льготное страхование и кредитование, что означает, что фер-к обязанностям федерального правительства или местных

меры могут получить страховку и кредиты на более выгодных

органов власти.

условиях. также они могут использовать специальный нало-особенностью этих полномочий, является то, что регионы имеют

говый режим, называемый есХН, который упрощает налогоо-некоторую свободу в создании своих законов, касающих-бложение для сельскохозяйственных предприятий.

ся земельных отношений. однако эти региональные законы

Права иностранных граждан и организа-

не должны противоречить федеральным законам и их основ-

ций в земельных отношениях.

ным принципам. Это значит, что регионы могут адаптировать

земельные правоотношения с участием иностранных граждан

законы под свои нужды, но в рамках установленных феде-и компаний имеют свои особенности. закон ограничивает их

ральных правил.

возможности в приобретении земли. Это значит, что иностранцы

центральное правительство и регионы России совместно управ-и иностранные компании не могут свободно покупать землю, ляют вопросами, связанными с использованием земли, при-как это могут делать граждане и компании внутри страны.

родными ресурсами, охраной заповедников, экологической

запрет касается земель, которые важны для сельского хозяйства

безопасностью и защитой окружающей среды. Это означает, и имеют стратегическое значение. Это земли, которые ис-что они вместе решают, как использовать землю и природные

пользуются для выращивания сельскохозяйственных культур

ресурсы, как защищать природные территории и обеспечивать

и считаются особо ценными. также запрет распространяется

безопасность окружающей среды.

на участки, находящиеся рядом с границей страны. Эти правила

Возникновение земельных отношений.

установлены, чтобы защитить важные территории и обеспечить

земельные правоотношения возникают на основе юридических

безопасность.

фактов. Это значит, что для того, чтобы установить права

Кроме этого, ограничения также касаются и российских компаний, и обязанности, связанные с землей, нужны определенные

объем иностранных инвестиций в которые превышает 50%

события или действия.

уставного фонда.

обычно такими событиями являются: договоры (соглашения между

следует отметить, что запреты не являются дискриминационными.

сторонами), административные акты (решения государственных

Это значит, что они не ущемляют права определённых групп

органов) и судебные решения (постановления судов). Эти факты

людей. Например, иностранцы и иностранные компании имеют

16 Ст. 213 ГК РФ.

17 Ст. 35 ГК РФ.

20

НастольНая КНига землевладельца

21

РеНат Козлов

создают правовую основу для регулирования использования

отношения по установлению сервитута – это право использовать

и владения землей.

чужую землю для определённых целей, например, прохода или

основные способы приобретения права на земельные участки – это

проезда. обычно такое право устанавливается через договор

заключение договоров или сделок, а также получение разре-или решение суда. в случае с лесным сервитутом, его можно

шений от государственных органов.

установить не только через договор, но и через решения госу-При совершении сделки с землей, право собственности переходит

дарственных или местных властей.

от одного владельца к другому на основания волеизъявления

отношения, связанные с управлением и защитой земель, начинают-сторон.

ся благодаря решениям государственных органов. Например, административные акты – это решения, которые принимают госу-когда государство решает, как использовать землю или как её

дарственные органы, чтобы предоставить землю гражданам

защищать, это оформляется специальными документами. Эти

или компаниям. таким образом, через сделки и администра-документы также регулируют работу по ведению земельного

тивные акты люди и организации могут стать владельцами

кадастра (реестра земель), учёту земель и планированию их

земельных участков.

использования.

особым способом приобретения земельных участков в частную

Похожими могут быть основания возникновения охранительных

собственность, является приватизация земли – это процесс, земельных отношений, когда принимаются меры для защиты

когда люди или компании получают право владеть земель-окружающей среды, например, создается специальная зона

ными участками, которые раньше принадлежали государству

вокруг водоема для его охраны. Это может ограничивать права

или муниципалитету.

людей, которые используют землю в этой зоне. такие отноше-существуют разные способы приватизации: покупка земли на аук-ния также возникают, если кто-то нарушает законы, связанные

ционах, получение земли при приватизации государственных

с использованием земли.

предприятий, предоставление земли определённым категориям

Нельзя оставить без внимания такое основание возникновения

граждан, а также приватизация земли, которая раньше была

земельных правоотношений, как возникновение права на вла-в пользовании, и земли для фермерских хозяйств. Каждый

дение землей в силу приобретательной давности.

способ приватизации зависит от типа земли и её правового

в соответствии со ст. 234 гК РФ, если человек или организация

статуса.

владеет имуществом, которое им не принадлежит, но делает это

законодательство определяет основания для возникновения зе-добросовестно, открыто и непрерывно в течение определенного

мельных правоотношений, касающихся прав на землю, которые

времени, они могут стать его законными владельцами. для

не связаны с правом собственности, то есть прав лиц, не являю-недвижимости, такой как земля, этот срок составляет 15 лет, щихся собственниками земли. Например, право пожизненного

а для другого имущества – 5 лет. Это называется приобрета-наследуемого владения позволяет человеку пользоваться

тельной давностью.18

землёй на протяжении всей жизни и передавать это право

Чтобы получить право собственности на земельный участок через

по наследству. Это право может быть получено через решение

приобретательную давность, нужно выполнить несколько

местных властей или если земля была унаследована. Право

условий.

постоянного пользования землёй также даётся через решение

властей и позволяет пользоваться землёй без ограничения

по времени.

18 Статья 234 ГК РФ.

22

НастольНая КНига землевладельца

23

РеНат Козлов

во-первых, человек должен владеть участком, на который у него

регистрирует этот участок как собственность региона или

нет официальных прав. Это владение должно быть честным, местного самоуправления. Это происходит без необходимости

то есть без незаконных действий. Нельзя получить право

подавать заявление о регистрации нового права собственности

на участок, если он был захвачен незаконно.

или его перехода.

во-вторых, владение должно быть открытым, чтобы другие знали

• если арендатор регулярно не платит аренду вовремя, как это

об этом.

указано в договоре аренды, это может стать причиной для

в-третьих, владение должно быть непрерывным, т.е. в течение

расторжения договора;

специальных сроков, установленных законом.

в результате этого прекращаются все правовые отношения, свя-статья 219 гражданского кодекса говорит о том, как возникает право

занные с использованием земли;

собственности на новые вещи. однако эта статья не подходит

• на основании прекращения трудовых отношений, в связи

для земли, потому что землю нельзя создать заново. земля —

с которыми был предоставлен служебный надел; это часть природы, и она уже существует, поэтому правила для

• когда из земель сельскохозяйственной организации выделя-новых объектов на неё не распространяются.19

ются участки для создания фермерских хозяйств гражданам, следует отметить, что приобретательная давность применяется

которые покидают эту организацию, то организация теряет

только к частным участкам, а не к государственной или муни-право на эти земли.

ципальной земле.

Это значит, что земля, которая раньше принадлежала организации,

Прекращение земельных отношений.

теперь переходит в собственность или пользование тех, кто

Прекращение земельных правоотношений означает, что человек

решил создать своё фермерское хозяйство; или организация больше не имеют прав на использование

• на основании договоров, такие как продажа участка, истечение

определенного участка земли. Это может произойти по раз-срока действия договора и другие.

ным причинам:

земельный кодекс Российской Федерации говорит, что права на зе-

• человек может сам отказаться от земли или продать её, а мо-мельные участки могут быть принудительно прекращены, если

жет потерять права на землю по решению суда. так, согласно

земля используется неправильно. Это может быть, если земля

ст. 236 гК собственник земельного участка может во всякое

используется не по назначению, что ухудшает её плодородие

время отказаться от права собственности;20

или экологию, если земля повреждена, если не выполняются

Чтобы отказаться от права собственности на земельный участок, обязательства по её восстановлению и улучшению, или если

владелец должен подать заявление в государственный орган, участок не используется по назначению, например, для сель-который регистрирует права на недвижимость. Это заявление

ского хозяйства или строительства, в течение трёх лет.

означает, что владелец больше не хочет владеть этим участком.

статья 3 закона № 137-Фз дополнена пунктом, согласно которому

Право собственности официально прекращается с момента, решение об изъятии земельного участка принимается судом

когда государственный орган зарегистрирует этот отказ.

до установления порядка Правительством РФ.21

если человек отказывается от права собственности на земель-в целом, земельные отношения можно охарактеризовать, как си-ный участок или его часть, то государство автоматически

стему социально- экономических связей, касающихся владения, пользования и распоряжения землей, включая куплю- продажу

19 Статья 219 ГК РФ.

20 Статья 236 ГК РФ.

21 Статья 3 Закона № 137-ФЗ.

24

НастольНая КНига землевладельца

25

РеНат Козлов

и аренду. Это отдельная сфера общественных отношений, обу-

Порядок разграничения государствен-

словленная значимостью и ограниченностью земли как ресурса.

ной собственности на землю.

1.5. Разграничение государственной собственности на зем-в первую очередь разграничивают участки, о которых нет данных

лю.

в едином государственном реестре недвижимости (егРН). Это

Право собственности на землю может принадлежать не только

значит, что их принадлежность не определена. также разгра-частным лицам и компаниям, но и государственным органам.

ничение применяется к федеральным землям, которые нужно

Большая часть земель находится в собственности муниципаль-передать региональным или местным властям.

ных, региональных или федеральных властей.

Чтобы начать процесс разграничения земли между разными уров-Процедура разграничения касается земель, которые не принадлежат

нями власти (федеральной, региональной или местной), Фе-частным лицам или компаниям и не являются муниципальными.

деральный орган по имущественным отношениям совместно

Частная земля может быть разграничена, но это происходит

с другими органами власти готовит перечни земельных участ-редко и только по решению суда.

ков, на которые возникает право собственности у Российской

Разграничение государственной собственности на землю оз-Федерации, субъектов и муниципалитетов, в соответствии

начает распределение земель между разными уровнями

с установленным Правительством порядком.

власти в России. Это федеральная собственность (принад-После этого правительство Российской Федерации утверждает

лежит всей стране), собственность субъектов Российской

списки земельных участков, которые были подготовлены и со-Федерации (принадлежит отдельным регионам) и муници-гласованы с государственными органами власти и местного

пальная собственность (принадлежит местным городам или

самоуправления. Эти списки определяют, какие земельные

районам). Этот процесс регулируется специальным законом, участки становятся собственностью Российской Федерации, принятым в 2001 году, который определяет, какая земля кому

регионов или местных муниципалитетов.

принадлежит.

информация о земельных участках, которые становятся собственно-в соответствии с законом, государственная собственность в России

стью Российской Федерации, её регионов или местных властей, делится на федеральную и собственность регионов. Федераль-заносится в государственный земельный кадастр.

ная принадлежит всей стране, а региональная – отдельным

в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 17 июля 2001 г.

областям или республикам. Управляют этой собственностью

№ 101-Фз «о разграничении государственной собственности

государственные органы, которые действуют в рамках сво-на землю», право собственности на земельные участки у Рос-их полномочий. Например, минимущество России отвечает

сийской Федерации, субъектов Российской Федерации и муни-за управление землей и имуществом, их приватизацию, а также

ципальных образований возникает с момента государствен-за регулирование рынка недвижимости. оно также координи-ной регистрации права собственности на земельные участки

рует работу других государственных органов в этих сферах.

в соответствии с законодательством Российской Федерации.22

Федеральный закон «о разграничении государственной собственности на землю», принятый 17 июля 2001 года и вступивший

в силу 17 января 2002 года, устанавливает правила, по которым

определяется, какая земля принадлежит государству. Это значит, что закон помогает понять, какие участки земли находятся

в собственности государства и как они должны использоваться.

22 Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ.

26

НастольНая КНига землевладельца

27

РеНат Козлов

Основания внесения земельных участков в пере-

земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество,

чень распределенных земельных участков.

находящееся в федеральной собственности, или приватизиро-государственная собственность на землю в России делится на фе-ванное недвижимое имущество, находящееся до его привати-деральную и субъектов РФ. важно разграничить эти категории

зации в собственности РФ.

для удовлетворения общефедеральных нужд, особенно после

основанием внесения земельных участков в перечень земельных

распада сссР, когда земли стали распределяться между Рос-участков, на которые у субъектов РФ возникает право собствен-сийской Федерацией и её субъектами.

ности, является включение этих земельных участков в состав: Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-Фз «о разграниче-земель особо охраняемых природных территорий регионального

нии государственной на землю» устанавливается следующее

значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, разграничение названной собственности.

находящимися в собственности субъектов РФ; основанием внесения земельных участков в перечень земельных

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных

участков, на которые у Российской Федерации возникает право

пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиове-собственности, является включение этих земельных участков

щания, телевидения, информатики и космического обеспечения, в состав:

энергетики и иного назначения; земель природоохранного, земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных терри-рекреационного и историко- культурного назначения; земель

торий федерального значения, земель водного фонда, занятых

водного фонда, если на этих земельных участках располага-водными объектами, находящимися в федеральной собствен-ется недвижимое имущество, находящееся в собственности

ности, земель обороны и безопасности; субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу

земель сельскохозяйственного назначения; земель населен-государственной власти субъекта РФ, а также государственному

ных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, унитарному предприятию, государственному учреждению, дру-радиовещания, телевидения, информатики и космическо-гой некоммерческой организации, которые созданы органам

го обеспечения, энергетики и иного назначения; земель

государственной власти субъектов РФ; на этих находящихся

природоохранного, рекреационного и историко- культурного

в государственной собственности земельных участках распо-назначения; земель водного фонда, если на этих земельных

лагается приватизированное недвижимое имущество, нахо-участках располагается недвижимое имущество, находяще-дившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; еся в федеральной собственности; эти земельные участки

под поверхностью этих земельных участков находятся участки

предоставлены органу государственной власти РФ, его тер-недр регионального значения;

риториальному органу, а также государственному унитар-фонда перераспределения земель;

ному предприятию, государственному учреждению, другой

земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих

некоммерческой организации, которые созданы органами

землях располагается недвижимое имущество, находящееся

государственной власти РФ; на этих находящихся в государ-в собственности субъектов РФ, или приватизированное недви-ственной собственности земельных участках располагается

жимое имущество, находившееся до его приватизации в соб-приватизированное недвижимое имущество, находившееся

ственности субъектов РФ, а также земель запаса за границами

до его приватизации в собственности РФ; под поверхностью

этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

28

НастольНая КНига землевладельца

29

РеНат Козлов

муниципальных образований, за исключением основания, указанного в абз. 4 ст. 3 настоящего Федерального закона.23

основание внесения земельных участков в перечень земельных

участков, на которые у муниципальных образований возникает

право собственности, является их принадлежность к особо охраняемым территориям, водному фонду, сельскохозяйственным, промышленным и другим категориям, а также наличие на них

муниципального или частного имущества, за исключением

ГЛАВА 2. ОБРАЗО-

случаев, указанных в статьях 3 и 4 Федерального закона.

государственная регистрация права собственности на землю ос-ВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ-

новывается на двух вещах: во-первых, на официальных документах (акты Правительства РФ), которые утверждают списки

НЫХ УЧАСТКОВ

земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, ее регионам или местным властям; во-вторых, на решениях

2.1. Особенности образования земельных участков

суда, которые вступили в силу и касаются споров о том, кому

земельный кодекс РФ в статье 11.2 говорит о том, что земельные

принадлежит земля. Это значит, что для оформления права

участки могут быть образованы несколькими способами: ког-собственности на землю нужно иметь либо утвержденный

да один участок делят на несколько частей, когда несколько

правительством документ, либо судебное решение.

участков объединяют в один, когда перераспределяют грани-таким образом, разграничение государственной собственности

цы между участками или выделяют часть из существующего

на землю – это процесс, при котором государство распределяет

участка. также новые участки могут быть образованы из земель, земельные участки, которые не принадлежат частным лицам

которые принадлежат государству или муниципалитету.24

или компаниям. Эти земли передаются в собственность Рос-Кроме того, земельные участки образуются при создании искус-сийской Федерации, ее регионов или местных органов власти.

ственных земельных участков, например, когда на водных

Процедура регулируется законами и основана на определенных

объектах, принадлежащих государству, формируются новые

юридических фактах.

искусственные земли. Это делается в соответствии с правилами, установленными специальным федеральным законом.

следует отметить, что при образовании земельных участков, исходные земельные участки перестают существовать в своей

первоначальной форме. Это происходит с момента, когда новые

участки, созданные из этих старых, официально регистриру-ются в государственном реестре. Этот процесс регулируется

Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-Фз «о государственной регистрации недвижимости», который определяет

правила регистрации недвижимости.

23 Абз. 4 ст. 3. Федерального Закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ.

24 Ст. 11.2 ЗК РФ.

30

НастольНая КНига землевладельца

31

РеНат Козлов

При этом вновь образуемые земельные участки сохраняют те же

Раздел земельного участка

цели и правила использования, что и исходные участки. исклю-Под разделом земельного участка, следует понимать процедуру

чения из этого правила могут быть, если это предусмотрено

прекращения его существования с целью формирования но-федеральными законами.25

вых участков, поэтому раздел земельного участка – это один

Необходимо учесть, что образование земельных участков возможно

из способов прекращения права собственности.

только при наличии письменного согласия землепользователей, в соответствии со статьей 11.4. земельного кодекса Российской

землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходных

Федерации, при разделе земельного участка образуются не-участков.

сколько земельных участков, а земельный участок, из которого

Формирование земельных участков из частной собственности

при разделе образуются земельные участки, прекращает свое

нескольких владельцев происходит по их соглашению, кроме

существование за исключением случаев, указанных в пунктах 4

случаев выдела доли в праве общей собственности на сельско-и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими

хозяйственные земли, регулируемых Федеральным законом

федеральными законами.

«об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

земельный участок, раздел которого осуществлен, не прекращает

образование земельных участков может происходить по решению

свое существование в случаях:

суда, даже если владельцы или пользователи земли не соглас-

• раздел земельного участка, предоставленного садоводче-ны. Это значит, что, если нужно разделить, объединить, пере-скому или огородническому некоммерческому товариществу; распределить или выделить новые участки из существующих,

• в случае, если такой земельный участок находится в государ-суд может принять такое решение без согласия всех, кто имеет

ственной или муниципальной собственности; права на эти земли, включая арендаторов и залогодержателей.

• для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона

если территория уже застроена и принято решение о её развитии, от 30 декабря 2004 года № 214-Фз «об участии в долевом стро-то создание новых земельных участков на этой территории

ительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-происходит по договору с определённым лицом. Это лицо

мости и о внесении изменений в некоторые законодательные

действует на основе утверждённых планов застройки.

акты Российской Федерации»;

2.2. Способы образования земельных участков.

• в случае изъятия земельного участка для государственных

земельные участки создаются, когда существующие участки земли

или муниципальных нужд.

делят на более мелкие, объединяют в более крупные, пере-Раздел земельного участка, в целях комплексного освоения тер-распределяют между собой или выделяют из них отдельные

ритории, осуществляется лицом, с которым заключен договор

части. также новые участки могут образовываться из земель, о комплексном освоении территории в отношении такого

которые принадлежат государству или местным властям.

земельного участка, в соответствии с проектом межевания

Рассмотрим данные способы детально:

территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Раздел земельного участка – это комплекс кадастровых работ, в результате которых у собственника возникает право собственности на все вновь образуемые в результате раздела

земельные участки. При этом вид разрешенного использования

25 П. 3 Ст. 11.2 ЗК РФ.

32

НастольНая КНига землевладельца

33

РеНат Козлов

исходного земельного участка сохраняет свое влияния на вновь

участок с учетом изменившегося размера их долей в праве

образованные участки.

долевой собственности.

следует помнить, что при разделе вновь образуемые земельные

На практике чаще всего выдел осуществляется в счет доли в праве

участки должны соответствовать предельным минимальным

общей собственности на земельный участок из земель сель-и максимальным размерам земельных участков, установлен-скохозяйственного назначения.

ным градостроительными регламентами».

особенности такого выдела установлены Федеральным законом

так статьей 1182 гК РФ предусмотрено, что раздел земельного

от 24.07.2002 № 101-Фз «об обороте земель сельскохозяй-участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственного назначения».

ственности, осуществляется с учетом минимального размера

стоит отметить, что закон предусматривает два способа образо-земельного участка, установленного для участков соответству-вания участков путем выдела.

ющего целевого назначения.

Первый — На основании решения общего собрания участников

земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимуще-долевой собственности. в данном случае земельный участок

ственное право на получение в счет своей наследственной доли

образуется путем выдела в счет земельной доли или земель-этого земельного участка, в том случае, когда раздел участка

ных долей на основании решения общего собрания участников

невозможен. в этом случае остальные наследники получают

долевой собственности.

компенсацию за положенные им доли в порядке ст. 1170 гК РФ

При этом данным решением должен быть утверждены проект

в случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного

межевания земельных участков, перечень собственников

права на получение земельного участка или не воспользовался

образуемых земельных участков и размер их долей в праве

этим правом, владение, пользование и распоряжение земель-общей собственности на образуемые земельные участки.

ным участком осуществляются наследниками на условиях

если земельный участок образуется на основании решения общего

общей долевой собственности.26

собрания участников долевой собственности и в соответствии

Выдел земельного участка.

с утвержденным этим собранием проектом межевания, допол-выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли

нительное согласование размера и местоположения границ

или долей из земельного участка, находящегося в долевой

образуемого земельного участка не требуется.

собственности.

Второй – Если решение общего собрания участников долевой соб-При выделе земельного участка могут быть образованы один или

ственности отсутствует. в данном случае собственник земельной

несколько земельных участков, собственность на которые

доли или земельных долей для выдела земельного участка

возникает у выделяющегося участника долевой собственности, в счет земельной доли или земельных долей заключает договор

и указанный участник долевой собственности утрачивает право

с кадастровым инженером, который подготавливает проект

долевой собственности на измененный земельный участок.

межевания земельного участка для выдела земельного участка

При этом земельный участок, из которого осуществляется выдел

в счет земельной доли или земельных долей.

(исходный земельный участок), сохраняется в измененных

Размер участка определяется на основании данных, указанных

границах, и другие участники долевой собственности сохраня-в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю

ют право долевой собственности на измененный земельный

или эти земельные доли.

При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земель-

26 ГК РФ Статья 1182. Особенности раздела земельного участка.

ных долей земельного участка может быть больше или меньше

34

НастольНая КНига землевладельца

35

РеНат Козлов

площади, указанной в документах, удостоверяющих право

Особенности объединения земельных участков.

на земельную долю или земельные доли, если увеличение или

При объединении земельных участков необходимо учитывать ряд

уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или

требований, которым они должны соответствовать, в противном

земельных долей земельного участка осуществляется с учетом

случае объединение будет незаконным.

состояния и свой ств почвы выделяемого земельного участка

во – первых, объединяемые участки должны быть смежными, и земельного участка, из которого он образуется.

то есть иметь общую границу;

Объединение земельных участков.

во – вторых, объединяемые участки должны иметь уточненные

объединение земельных участков – это еще один из закрепленных

границы (установленные в соответствии с требованиями за-законодательством способов образования земельного участка.

конодательства), характерные точки объединяемых участков

объединение земельных участков – это создание одного участка

должны быть определены с надлежащей точностью, они долж-из нескольких смежных, после чего исходные участки перестают

ны быть расположены в одном муниципальном образовании

существовать как самостоятельные объекты недвижимости

(населенном пункте),

и снимаются с кадастрового учета.

в – третьих, образуемый участок не должен приводить

важно знать, что согласно требованиям статьи 11.6 земельного

к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ

кодекса Российской Федерации, допускается объединение

и чересполосице;

только смежных земельных участков.27

в – четвертых, исходные земельные участки должны относиться

следует отметить, что при объединении земельных участков, нахо-к одной категории земли, при этом вид разрешённого исполь-дящихся у одного собственника, у него возникает единоличное

зования может быть иным, но должен соответствовать видам

право собственности на вновь образуемый земельный уча-разрешённого использования исходного участка; сток. При множестве владельцев исходных участков, у таких

в – пятых, должна сохраняться возможность разрешенного ис-лиц возникает право общей собственности на образуемые

пользования расположенных на исходных земельных участках

земельные участки.

объектов недвижимости;

также возможно объединение земельного участка, обремененного

в – шестых, образуемый земельный участок должен соответство-залогом с земельным участком, не обремененным залогом.

вать нормам предельных максимальных размеров земельных

в этом случае обременение распространяется на весь об-участков;

разуемый земельный участок, если иное не предусмотрено

в – седьмых, границы образуемого участка не должны пересекать

соглашением сторон.

границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, а также

следует отметить, что объединить земельные участки, предостав-границы муниципальных образований и населенных пунктов.

ленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, в случае, если все вышеперечисленные требования учтены, ка-праве пожизненного наследуемого владения или праве без-дастровый инженер проводит комплекс кадастровых работ

возмездного пользования, получится только при условии, что

и подготавливает необходимые документы для осуществления

объединяемые участки имеют одинаковый вид права и пре-кадастрового учета и регистрационных действий.

доставлены одному лицу.

После осуществления регистрационных действий, заявителю вы-дается выписка из единого государственного реестра недвижимости (егРН), которая подтверждает право собственности

27 Ст. 11.6 ЗК РФ.

заявителя.

36

НастольНая КНига землевладельца

37

РеНат Козлов

Перераспределение земельных участков.

существует мнение, что искусственные земельные участки не стоит

Перераспределение земельных участков – это комплекс када-считать природными объектами. лучше относить их к объектам

стровых работ, в результате проведения которых при пере-капитального строительства, то есть к зданиям и сооружениям, распределении нескольких смежных земельных участков

которые строят люди. также их не стоит путать с гидротехниче-образуются несколько других смежных земельных участков, скими сооружениями, такими как дамбы или плотины, которые

и существование исходных земельных участков прекраща-строят для защиты от воды. искусственные земельные участки

ется, а при перераспределении земель и земельного участка

не всегда выполняют такую защитную функцию.

существование исходного земельного участка прекращается

Процесс изменения категории земель водного фонда, то есть

и образуется новый земельный участок.

земель, связанных с водой, в другую категорию, регулируется

Процедура перераспределения земельных участков, регламентиро-законом № 172-Фз.29

вана в ст. 11.7 земельного кодекса РФ и возможен как с зем-Когда создается новый участок земли, его владелец – тот, кто его

лями государственной или муниципальной собственности, так

создал. Процесс завершается, когда подписываются документы, и между землями, находящимися в собственности физических

подтверждающие соответствие участка всем требованиям. По-или юридических лиц. в зависимости от вида собственности

сле этого участок можно использовать. если участок становится

земельных участков статьей 11.7 зК РФ установлены различ-частью населенного пункта, нужно обновить планы городов

ные подходы к их перераспределению.28

и поселений, чтобы отразить изменения границ.

Образование земельных участков из искус-

образование и эксплуатация данных участков представляет собой

ственно созданных земельных участков

взаимодействие таких областей права, как земельное, водное, вопросы создания искусственно созданных земельных участков

гражданское, экологическое и градостроительное. отказы ре-определяются Федеральным законом от 19 июля 2011 года

гистрирующих органов регистрировать право собственности

№ 246-Фз «об искусственных земельных участках, созданных

обжалуются в судебном порядке.

на водных объектах, находящихся в федеральной собственно-законодательством установлена обязательность ввода в эксплуа-сти, и о внесении изменений в отдельные законодательные

тацию искусственно созданного земельного участка и после-акты Российской Федерации». искусственный земельный

дующее его признание именно земельным участком.

участок – сооружение, создаваемое на водном объекте, нахо-государственная регистрация права собственности на искусствен-дящемся в федеральной собственности, или его части путем

ный земельный участок происходит, когда есть официальное

намыва или отсыпки грунта либо использования иных техно-решение о его создании и разрешение на использование. если

логий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также

участок принадлежит нескольким владельцам, нужен договор

земельным участком.

о его создании. если на участке есть здание, то регистрация

искусственные земельные участки – это территории, которые

участка и здания происходит одновременно. в целом, процесс

создаются посредством определенной деятельности челове-регистрации права на такие участки похож на регистрацию

ка. их создают в основном путем отсыпки земли или песка

обычной недвижимости.

(это называется отсыпка или намыв). Эти участки могут быть

рядом с уже существующей землей или находиться отдельно.

29 Федеральный закон «О переводе земель или земельных участ-

28 Ст.11.7 ЗК РФ.

ков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

38

НастольНая КНига землевладельца

39

РеНат Козлов

2.3. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) Пунктом 2 ст. 11.7 зК РФ предусмотрено, что при перераспределении

на образуемые и измененные земельные участки.

земельных участков, находящихся в частной собственности, в соответствии с установленными положениями ст. 11.8 зК РФ

у их собственников возникает право собственности на соот-возникновение и сохранение права собственности на образу-ветствующие образуемые земельные участки в соответствии

емые или измененные земельные участки осуществляются

с соглашениями между такими собственниками об образовании

в соответствии со ст. 11.4–11.7 зК РФ.30

земельных участков.33

общий смысл ст. 11.8 зК РФ, как и иных статей гл. I.1 зК РФ следует

Возникновение и сохранение обременений (ограничений)

рассматривать таким образом, что при образовании нового

По смыслу содержания п. 4 ст. 11.8, при образовании нового участ-участка он «наследует» не только правовой статус, но и право, ка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное

на основании которого лицо им владело.

пользование арендные отношения могут быть возобновлены

исходя из общего толкования ст. 11.8 зК РФ можно сделать вывод, с прежним арендатором или на основе заключения нового до-что образование и изменение земельных участков, приводит

говора, или посредством заключения соглашения о внесении

либо к возникновению или сохранению прав собственности, изменений в прежний договор. из этого следует, что выбор

либо к возникновению и сохранению обременений (ограниче-варианта продолжения договорных отношений оставлен заний) на образуемые и измененные земельные участки.

конодателем на усмотрение сторон.

Возникновение и сохранение прав

Пунктом 5 ст. 11.8 зК РФ установлено, что сервитуты, публичные

согласно п. 1 ст. 11.8 зК РФ, возникновение и сохранение права

сервитуты, установленные в отношении земельных участков, собственности на образуемые или измененные земельные

из которых при разделе, объединении, перераспределении

участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4–11.7

или выделе образуются земельные участки, сохраняются

настоящего Кодекса.31

в отношении образуемых или измененных земельных участков

статьей 11.4 зК РФ предусмотрен порядок раздела земельного

в прежних границах.

участка, при котором собственность либо возникает, либо

также, сохраняются ограничения в отношении образуемых земель-сохраняется.32

ных участков, измененных земельных участков, обремененных

так, при разделе земельного участка у его собственника возникает

залогом п. 6 ст. 11.8 зК РФ.34

право собственности на все образуемые в результате раздела

исключения составляют случаи образования земельного участка

земельные участки.

в результате раздела находящегося в залоге земельного участ-При разделе земельного участка, находящегося в общей собствен-ка, предоставленного для строительства многоквартирного

ности, участники общей собственности сохраняют право общей

дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого

собственности на все образуемые в результате такого раздела

на основании договора аренды или договора безвозмездного

земельные участки, если иное не установлено соглашением

пользования, залог на измененный земельный участок сохра-между такими участниками.

няется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного

30 ст. 11.8 ЗК РФ.

31 Ст. 11.8 ЗК РФ.

33 Ст. 11.7 ЗК РФ.

32 Ст. 11.4 ЗК РФ.

34 п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ.

40

НастольНая КНига землевладельца

41

РеНат Козлов

участка, на котором строится либо построен многоквартирный

расположенных на нем и находящихся в государственной или

дом и (или) иной объект недвижимости.п. 4.1 ст. 11.8 зК РФ.35

муниципальной собственности здания, сооружения, за ис-2.4. Образование земельных участков из земель или земельных

ключением случаев, если такое образование осуществляется

участков, находящихся в государственной или муниципальной

в связи с изъятием земельных участков для государственных

собственности.

или муниципальных нужд.37

образование земельных участков из государственной или муни-2.5. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.

ципальной собственности происходит на основе следующих

статья 11.9 земельного кодекса Российской Федерации устанавли-документов:

вает правила для создания и изменения земельных участков.

• проект межевания территории, утвержденный в соответствии

Например, если нужно уточнить, где именно находятся границы

с градостроительным кодексом Российской Федерации; участка в едином государственном реестре недвижимости

• проектная документация о местоположении, границах, площа-

(егРН), то следует соблюдать эти правила. Это важно для пра-ди и об иных количественных и качественных характеристиках

вильного оформления документов и предотвращения споров

лесных участков;

о границах земли.

• утвержденная схема расположения земельного участка или

Рассмотрим в каких случаях образование земельных участков

земельных участков на кадастровом плане территории, которая

не допускается.

предусмотрена статьей 11.10 земельного Кодекса РФ.36

• При несоблюдении предельных (максимальных и минималь-следует учесть, что образование земельных участков из госу-ных) размеров земельных участков;

дарственной или муниципальной собственности возможно, максимальные и минимальные размеры земельного участка – это

в соответствии с утвержденной схемой расположения земель-наибольшие и наименьшие размеры, которые может иметь

ного участка или земельных участков на кадастровом плане

участок земли. для разных категорий и видов использова-территории при условии отсутствия утвержденного проекта

ния земли существуют свои ограничения по размерам. Эти

межевания территории.

ограничения определяются правилами землепользования

образование земельных участков осуществляется только на осно-и застройки (Пзз), которые устанавливаются отдельно для

вании утвержденного проекта межевания территории: каждого муниципального района.

• для комплексного освоения территорий; Это значит, что у каждого участка есть минимальные и максималь-

• из земель, предоставленных садоводческим товариществам; ные границы по размеру, которые нельзя нарушать. минималь-

• в границах территорий, где заключены договора о ее развитии; ный размер – это наименьшая допустимая площадь участка,

• под многоквартирными домами;

а максимальный – наибольшая. соблюдение этих размеров

• строительства линейных объектов федерального, региональ-важно для правильного использования земли и соблюдения

ного или местного значения.

законов.

При этом, не допускается образование иных земельных участков

соблюдение предельных размеров земельных участков включает

из земельного участка, находящегося в государственной или

в себя контроль за максимальными и минимальными грани-муниципальной собственности и предоставленного арендатору

цами, установленными законодательством, для обеспечения

35 п. 4.1 ст. 11.8 ЗК РФ.

36 Ст. 11.3 ЗК РФ.

37 П. 5 Ст. 11.3 ЗК РФ.

42

НастольНая КНига землевладельца

43

РеНат Козлов

рационального использования земли и предотвращения нару-оценка соблюдения этого требования проводится индивидуально, шений в землепользовании.

учитывая назначение и характеристики объектов капитального

Чтобы узнать, какие максимальные размеры разрешены для ва-строительства на участке.

шего земельного участка, нужно обратиться к Пзз (правила

Например, в одном из арбитражных дел, суд решил, что создание

землепользования и застройки). сначала найдите на карте

отдельного земельного участка под железнодорожным тупиком

градостроительного зонирования, в какой территориальной

нарушает требования статьи 11.9 земельного кодекса Россий-зоне находится ваш участок. затем в Пзз посмотрите, какие

ской Федерации, так как это приведет к сложной и запутанной

размеры допустимы для этой зоны. Это поможет понять, какие

границе участка. Железнодорожные пути нужны для доступа

ограничения существуют для строительства или использования

к определённым зданиям, и если исключить их из общего

земли в вашем регионе.

участка, то это сделает невозможным использование зданий,

• границы земельных участков не должны пересекать грани-которые находятся на этом участке.39

цы муниципальных образований и (или) границы населенных

верховный суд также пришел к выводу о том, что в случае, если

пунктов;

образование земельного участка делает невозможным ис-исключением являются случаи, если выявлена воспроизведенная

пользование зданий или сооружений, которые уже находятся

в едином государственном реестре недвижимости ошибка

на этом участке, то образование участка не разрешается.

в определении местоположения границ такого населенного

Рассматривался случай, когда человеку отказали в утверждении

пункта в документе, на основании которого вносились сведения

плана земельного участка. Причина отказа была в том, что

в единый государственный реестр недвижимости.

границы участка проходили слишком близко к стенам здания, следует также отметить, что пересечение границ земельного участка

и не оставалось места для подъезда к нему. суды решили, что

с границами муниципальных образований и других зон, если оно

границы участка должны включать не только ту часть, где

в пределах допустимой погрешности, не является основанием

стоит здание, но и ту, которая нужна для его использования, для приостановки кадастрового учета. (Письмо Росреестра

например, для подъезда.40

от 22.09.2021 № 14–13645/21).38

в другом деле верховный суд РФ отметил, что суды пришли к вер-

• Не допускается образование земельных участков, если их

ному выводу о несоответствии представленной заявителем

образование приводит к невозможности разрешенного ис-на утверждение схемы расположения земельного участка

пользования расположенных на таких земельных участках

предъявляемым требованиям санПиН 2.2.1/2.1.1.1200–03

объектов недвижимости;

(“санитарно- защитные зоны и санитарная классификация

в случае, если образование земельного участка делает невозмож-предприятий, сооружений и иных объектов” в части обеспечения

ным использование зданий или сооружений, которые уже

санитарно- защитного разрыва 50 метров от жилой застройки); находятся на этом участке, то образование участка не разре-учитывая, что схема расположения земельного участка явля-шается. Это правило помогает избежать ситуаций, когда новые

ется документом, необходимым для его образования, то при

границы земли мешают использовать уже существующую

недвижимость.

39 АС Ростовской области. Решение от 30 марта 2023 г. по делу № А53–30163/2021.

40 Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2019

38 Письмо Росреестра от 22.09.2021 N 14–13645/21

№ 303-ЭС19–3345 по делу № А16–263/2018.

44

НастольНая КНига землевладельца

45

РеНат Козлов

ее составлении и утверждении должны учитываться требова-

«вклинивание» – расположение отдельных частей земельного

ния, указанные в статье 11.9 земельного кодекса Российской

участка вглубь другого земельного участка (с уходом внутрь) Федерации, несоблюдение которых на основании пункта 16

и создающих неудобства в организации территории; статьи 11.10 кодекса является основанием для отказа в ее

«вкрапливание» – расположение внутри границ земельного участка, утверждении.41

принадлежащего одному землепользователю, другого земель-

• Не допускается раздел, перераспределение или выдел зе-ного участка, принадлежащего другому землепользователю; мельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых

«изломанность границ» – специфическая конфигурация границ

земельных участков обременения (ограничения) не позволяют

земельного участка (расположение поворотных точек гра-использовать указанные земельные участки в соответствии

ниц), проявляющаяся в изломах и изгибах по линии границы

с разрешенным использованием;

земельного участка, несогласующихся с рельефом и другими

Указанный запрет действует, в тех случаях, когда обременения

природными факторами, в том числе противоречащая требо-

(ограничения), установленные в отношении исходного участка, ваниям борьбы с эрозией почв;

после раздела, перераспределения или выдела земельных

«чересполосица» – расчлененность землепользования на не-участков, сохраняют свое действие на вновь образованные

сколько обособленных земельных участков, разделенных

земельные участки и не позволяют использовать их в соот-друг от друга землями других землепользователей. Наличие

ветствии с разрешенным использованием.

чересполосицы создает взаимное неудобство в использо-Это происходит, например в тех случаях, когда при разделе земель-вании землепользований, между которыми она существует, ного участка, один из образуемых участков полностью входит

приводит к необходимости сообщения через земли других

в зону обременения или ограничения и на этом основании

хозяйств, ухудшению условий управления производством, на нем запрещено возведение каких-либо построек.

росту ежегодных издержек производства и снижению его

• образование земельных участков не должно приводить к вкли-эффективности.

ниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, вклинивание и изломанность границ создают неудобства для

невозможности размещения объектов недвижимости; внутрихозяйственной организации территории, вызывают дро-земельное законодательство не дает точного определения таким

бление участков, ухудшают их конфигурацию, что затрудняет

понятиям, как вклинивание, вкрапливание, изломанность

использование техники, приводит к выводу земель из оборота.

границ, чересполосица, но данные пространственные недоК недостаткам землепользования при вкрапливании одного земель-статки землепользования, создают неудобства для внутри-ного участка в другой относятся необходимость осуществления

хозяйственной организации территории, вызывают в ряде

встречных переездов, увеличение транспортных расходов, случаев необоснованное дробление участков, ухудшают их

отсутствие доступа к объектам недвижимости, расположен-конфигурацию, затрудняют использование техники и простран-ным на вкрапливаемом участке, что подразумевает при экс-ственную организацию земельного участка и расположения

плуатации землепользования, являющимся вкрапливаемым, объектов недвижимости на нем, и, в частности, характеризуются

необходимость использования территории смежного земле-следующим:

пользования, приводит к возникновению сервитутов и другим

отрицательным последствиям.

Наличие в местоположении границ земельного участка признаков

41 Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 N

310-КГ18–4114 по делу N А09–19736/2016.

вкрапливания затрудняет доступ людей, техники и транспортных

46

НастольНая КНига землевладельца

47

РеНат Козлов

средств на земельный участок, т.к. такой земельный участок

2) расположение хотя бы одного из контуров границ многокон-не имеет прямого доступа к землям общего пользования (ули-турного земельного участка за границами соответствующей

цам, проездам). для обеспечения доступа к вкрапленным

территориальной зоны.42

земельным участкам необходимо установление частного или

согласно подп. 21 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля

публичного сервитута.

2015 г. № 218-Фз «о государственной регистрации недвижи-

• Не допускается образование земельного участка, границы

мости» осуществление государственного кадастрового учета

которого пересекают границы территориальных зон, лесни-и (или) государственной регистрации прав приостанавливается

честв, лесопарков;

по решению государственного регистратора прав в случае, в силу п. 7 ст. 11.9 зК РФ образование земельных участков не долж-если границы образуемого земельного участка, в том числе

но нарушать требования, установленные земельным кодексом

являющегося лесным участком, пересекают границы терри-и иными федеральными законами. Не допускается образование

ториальных зон, лесничеств, за исключением случая, если вы-земельного участка, границы которого пересекают границы

явлена воспроизведенная в едином государственном реестре

территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключе-недвижимости ошибка в определении местоположения границ

нием земельного участка, образуемого для проведения работ

таких территориальных зон, лесничеств в документе, на осно-по геологическому изучению недр, разработки месторожде-вании которого внесены сведения в единый государственный

ний полезных ископаемых, размещения линейных объектов, реестр недвижимости, или случая образования земельного

гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных

участка, в том числе являющегося лесным участком, для про-искусственных водных объектов.

ведения работ по геологическому изучению недр, разработки

исключениями, являются случаи, когда земельный участок образу-месторождений полезных ископаемых, размещения линейных

ется для проведения работ по геологическому изучению недр, объектов, гидротехнических сооружений, а также для разме-разработки месторождений полезных ископаемых, размещения

щения водохранилищ, иных искусственных водных объектов

линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также

и иных случаев, установленных федеральным законом.43

водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

в абзаце 22 обзора судебной практики по делам, связанным

в силу пункта 11 статьи 22 закона о регистрации под пересечением

с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета

границ земельного участка с границами территориальной зоны, (утвержден Президиумом верховного суда Российской Феде-лесничеств, лесопарков понимается:

рации 30.11.2016)44 указано, что законы для приостановления

1) наличие общей точки или точек границ земельного участка и гра-и отказа в осуществлении кадастрового учета применительно

ниц территориальной зоны, лесничества, лесопарка, которые

к земельным участкам называют такие основания, как пересе-образованы в результате расположения одной или нескольких

чение одной из границ земельного участка, о государственном

характерных точек границ земельного участка за пределами

диапазона средней квадратической погрешности определения

42 пункта 11 статьи 22 Федеральный закон от 13 июля 2015 г.

характерных точек границ территориальной зоны, лесничества,

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

лесопарка;

43 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

44 Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием

отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

48

НастольНая КНига землевладельца

49

РеНат Козлов

кадастровом учете которого представлено заявление, одной

из границ другого земельного участка, сведения о котором

содержатся в едином государственном реестре недвижимости, или границы территориальной зоны, населенного пункта, муниципального образования, за исключением установленных

случаев (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 закона о регистрации и пункты 2, 6, 7 части 2 статьи 26 закона о кадастре).

согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 7 Федерального закона

ГЛАВА 3. ФОРМЫ СОБ-

от 13.07.2015 218-Фз «о государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости

СТВЕННОСТИ И ИНЫЕ

представляет собой свод достоверных систематизированных

сведений в текстовой форме (семантические сведения) и гра-ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬ-

фической форме (графические сведения) и состоит из реестра

сведений о границах территориальных зон, лесничеств, лесопарков, о береговых линиях (границах водных объектов).

НЫЕ УЧАСТКИ

45

таким образом, пересечение границ можно определить только

3.1. Виды собственности на земельные участки.

на основании достоверных данных егРН, которые были внесе-в России, согласно Конституции и гражданскому кодексу, земля

ны по сведениям органов местного самоуправления в рамках

может принадлежать разным владельцам. Это могут быть

статьи 32 закона о регистрации. Карта градостроительного

частные лица, государство, местные органы власти или другие

зонирования, которая схематично отображает контуры границ

формы собственности.

территориальных зон, не отображает координаты характерных

граждане могут владеть землей по-разному: индивидуально

точек границ территориальных зон, не может использоваться

(когда участок принадлежит одному человеку), в общей

для определения пересечения границ спорного земельного

долевой собственности (когда у каждого владельца есть

участка и территориальных зон по алгоритму, определенному

своя доля) или в общей совместной собственности (когда

в законе о регистрации.

доли не определены).

в законодательстве выделяют разные формы владения землей

в зависимости от того, кто является владельцем. Каждая из этих

форм имеет свои особенности и правила использования земли:

• Частная собственность – это когда вещи или имущество

принадлежат отдельным людям или группам, и они могут

распоряжаться ими по своему усмотрению. Это значит, что

владельцы имеют право использовать, продавать или передавать свою собственность, как они хотят, и это делается для

их личной выгоды или интересов.

• государственная собственность – это имущество или ресур-

45 Федеральный закон от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

сы, которые принадлежат государству. Это может включать

50

НастольНая КНига землевладельца

51

РеНат Козлов

в себя такие вещи, как дороги, школы, больницы и природные

Право частной собственности на землю граждан и юридических лиц.

ресурсы. цель государственной собственности – обеспечить, Право частной собственности на землю – это право, которое позво-чтобы все люди в стране могли пользоваться этими ресурсами

ляет людям и компаниям владеть землей. владение означает, и услугами;

что они могут использовать землю по своему усмотрению,

• муниципальная собственность – это имущество, которым

например, строить на ней дом или вести бизнес.

управляют местные власти. Это может включать здания, дороги, владельцы земли могут использовать землю для личных или

парки и другие объекты, которые принадлежат муниципалитету

коммерческих целей. Это может быть что-то личное, например, и используются для его нужд;

строительство дома или сада. также они могут использовать

• смешанные формы собственности означают, что имущество

землю для бизнеса, например, открыть магазин или ферму.

или бизнес принадлежат сразу нескольким владельцам, кото-При этом владельцы должны соблюдать законы и правила, напри-рые могут быть как частными лицами, так и государственными

мер, использовать землю в соответствии с ее назначением (на-организациями. Это сочетание разных типов собственности, пример, сельскохозяйственная земля должна использоваться

например, когда часть компании принадлежит государству, для сельского хозяйства).

а другая часть – частным инвесторам.

таким образом, право частной собственности на землю дает людям

для всех форм собственности законом определен единый набор

и компаниям возможность владеть и распоряжаться землей, правомочий, но содержание и объем их различен: но с учетом определенных правил и ограничений.

Владение землей – это законное право фактически пользоваться

Право частной собственности граждан и юридических лиц на зе-земельным участком в России. в отличие от обычных вещей, мельные участки возникает в следующих случаях: землю нельзя перемещать, и контроль над ней ограничен.

• при приватизации государственных и муниципальных земель; Право владения проявляется через установку границ и знаков,

• наследовании;

которые защищены законом. если кто-то незаконно строит

• дарении;

на этой земле, такие постройки могут быть снесены за счет

• купле- продаже;

тех, кто их возводил.

• обмене или сделках с землей;

Пользование землей – это возможность использовать землю для

• в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) различных нужд владельца земли, таких как строительство или

капитал юридического лица.

сельское хозяйство. Это право может быть у владельца земли, в ряде случаев, граждане и компании могут владеть не только зе-который может распоряжаться своим участком, или у других

мельными участками, но и отдельными водными объектами.

лиц, которые могут строить здания или улучшать землю. одна-Это могут быть небольшие искусственные водоемы, которые

ко при использовании земли важно не вредить окружающей

не соединяются с другими водоемами. такие водоемы назы-среде и учитывать права и законные интересы других людей.

ваются замкнутыми, потому что у них нет связи с другими

Распоряжение землей – это право, которое позволяет владельцу

поверхностными водами. законодательство России устанав-земли решать, что с ней делать, например, продавать, обмени-ливает максимальные размеры таких водоемов.

вать или дарить. если человек арендует землю, а не владеет ею, древесно- кустарниковая растительность, расположенная на земель-то он не может распоряжаться ею так же свободно. арендатор

ном участке, находящемся в собственности гражданина или

может делать что-то с землей только с разрешения настоящего

юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, владельца, и его возможности ограничены.

если иное не установлено федеральным законом. владение,

52

НастольНая КНига землевладельца

53

РеНат Козлов

пользование и распоряжение этой растительностью осущест-государственная собственность включает в себя земли, которые

вляется собственником в соответствии с требованиями лесного

принадлежат Российской Федерации в целом (это называется

законодательства.

федеральной собственностью), а также земли, которые принад-если на участке имеется древесно- кустарниковая растительность, лежат отдельным регионам или субъектам России.

то эти растения принадлежат владельцу земли. однако, как

определены следующие уровни государственной собственности

именно можно использовать эти растения, определяется лес-на землю:

ным законодательством. то есть, даже если растения ваши, вы

Федеральная собственность (федеральные земли) – это земли, должны следовать определенным правилам, установленным

которые принадлежат государству на уровне всей страны.

государством.

К ним относятся территории, где расположены объекты, ко-статья 213 гражданского кодекса РФ перечисляет различные ор-торые могут принадлежать только государству, например, ганизации, которые могут владеть имуществом. Это включает

военные базы или правительственные здания. также это могут

в себя компании, кооперативы, общественные и религиозные

быть земли, которые нужны для выполнения важных задач, организации, а также ассоциации и союзы. все эти группы

касающихся всей страны, как указано в статье 17 земельного

имеют право собственности, то есть могут владеть и распоря-кодекса Российской Федерации. (ст. 17 зК РФ).46

жаться имуществом, как, например, земельными участками, в состав федеральных земель входят:

зданиями или оборудованием.

• земельные участки для обеспечения нужд обороны и безо-Предприятия, общественные организации, благотворительные

пасности страны, охраны государственных границ РФ; и религиозные фонды могут использовать земельные участки

• земельные участки, занятые федеральными энергетическими

на основе права, которое называется «хозяйственное ведение»

и космическими системами, объектами ядерной энергетики, или «оперативное управление». Это значит, что они могут управ-оборонной промышленности, связи, метеорологической служ-лять и распоряжаться землей, но не являются её владельцами.

бы, добывающей промышленности, топливно- энергетического

Это право им предоставляют учредители, то есть те, кто создал

комплекса, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, или организовал эти предприятия или фонды.

речного, морского транспорта федерального значения, фе-зарубежные компании, международные организации, в которых

деральных автомобильных дорог, объектами федеральных

участвуют иностранные и российские компании, а также ино-органов власти, земли закрытых административнотеррито-странные государства могут владеть земельными участками

риальных образований, земли лесного и водного фондов фе-в России только на условиях аренды. Это значит, что они

дерального значения, земли федерального фонда резервных

не могут полностью купить землю, а могут лишь временно

месторождений и других объектов недр, земли запаса феде-пользоваться ею, оплачивая аренду.

рального значения;

Право государственной собственности на землю.

• земельные участки федеральных государственных природных

государственная собственность означает, что земля и природные

заповедников, национальных природных парков, государствен-ресурсы, которые не принадлежат никому другому, находятся

ных природных заказников, памятников природы, объектов

под контролем государства. Управляют этой собственностью

историко- культурного наследия общероссийского и всемирного

государственные органы, которые действуют от имени России

значения, курортных и лечебно- оздоровительных зон, других

и ее регионов.

46 Ст. 17. ЗК РФ.

54

НастольНая КНига землевладельца

55

РеНат Козлов

особо охраняемых природных территорий федерального зна-внутри их официальных границ. Это не включает земли, ко-чения, включая прибрежные зоны морей и океанов; торые принадлежат федеральному правительству, местным

• земельные участки Российской академии наук, отраслевых ака-муниципалитетам или частным лицам. (ст. 18 зК РФ).47

демий наук федерального значения, научно- исследовательских

в собственности субъектов Российской Федерации находятся

учреждений, высших учебных заведений федерального значе-земельные участки:

ния, федеральных опытно- производственных хозяйств, сель-

• участки, которые определены федеральными законами как

скохозяйственных научно- исследовательских учреждений, принадлежащие им;

федеральных государственных учебно- опытных и учебнопро-

• участки, которые они получили при разграничении государ-изводственных хозяйств, государственных конных заводов, ственной земли;

племенных, элитно- семеноводческих хозяйств, государствен-

• участки, которые они купили на законных основаниях; ных мелиоративных систем, конкретный перечень которых

• участки, которые им бесплатно передали из федеральной

утверждает Правительство РФ;

собственности.

• иные земельные участки, предусмотренные федеральными

Право муниципальной собственности на землю. муниципаль-законами и договорами о разграничении предметов ведения

ная собственность на землю – это собственность городских, и полномочий между федеральными органами РФ и органами

сельских и иных населенных пунктов, других муниципальных

государственной власти субъектов РФ. в соответствии с 18

образований (ст. 19 3K РФ).48

Конституцией РФ общепризнанными принятыми нормами прав соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправ-ва, международными договорами за Российской Федерацией

ление осуществляет владение, пользование и распоряжение

признаются суверенные права и юрисдикция на ее континен-муниципальной собственностью, к которой относится все то, тальном шельфе и в исключительной экономической зоне РФ.

что не является федеральной собственностью субъектов РФ

земли, находящиеся в государственной собственности, могут пе-и частной собственностью.49

редаваться гражданам и юридическим лицам для застройки, Этот вид собственности включает в себя земли, на которых рас-сельскохозяйственного производства и иных целей. в свою

положены объекты, принадлежащие муниципалитету, такие

очередь, в государственную собственность могут приобретаться

как школы, больницы или парки. также сюда относятся земли, земельные участки путем выкупа у частных лиц, на основании

которые нужны для предоставления коммунальных услуг жи-дарения и в результате прекращения права муниципальной или

телям района или города, например, для водоснабжения или

частной собственности, по другим основаниям, установленным

электроснабжения.

зК РФ и другими законами.

муниципальные земли предназначены для удовлетворения нужд

государственные земли могут передаваться гражданам или компа-местных жителей. Это включает в себя обслуживание жилых

ниям для строительства, ведения сельского хозяйства и других

домов, коммунальных служб, инженерных сетей и благоустрой-целей. также государство может приобретать земельные участ-ство территории. в отличие от государственной собственно-ки у частных владельцев через покупку, дарение или если право

сти, которая может использоваться для различных целей, частной или муниципальной собственности прекращается. Это

регулируется земельным кодексом РФ и другими законами.

47 Ст. 18 ЗК РФ.

Собственность субъектов – собственность субъектов – это земли,

48 Ст. 19 ЗК РФ.

которые принадлежат определённым регионам или областям

49 ст. 130 Конституции РФ.

56

НастольНая КНига землевладельца

57

РеНат Козлов

муниципальные земли имеют более конкретное назначение,

• сервитуты (ст.ст. 274, 277 гК РФ).50

сосредоточенное на нуждах местного сообщества.

зК РФ также содержит перечень ограниченных вещных прав на зем-Передача земель из федеральной собственности в муниципаль-лю, к которым относит:

ную собственность, осуществляется распоряжениями Прави-

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным

тельства Российской Федерации. в силу этих распоряжений, участком;

собственность на земельные участки, объекты социально-

• право безвозмездного пользования земельным участком; культурного и коммунально- бытового назначения из ряда

• сервитуты;

субъектов РФ передается в муниципальную собственность.

• аренда.

3.2. Ограниченные вещные права на участки.

до 1 января 2015 г. зК РФ содержал такое ограниченное вещное

ограниченное вещное право представляет собой право на чужую

право на землю, как право пожизненного наследуемого вла-вещь, у которой уже есть собственник, поэтому правомочия

дения, однако федеральным законом от 23.06.2014 это право

обладателя вещного права отличаются от правомочий собствен-было из него исключено.51

ника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничи-таким образом, перечень ограниченных вещных прав на землю, ваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том

закрепленный в гК РФ, отличается от установленного перечня

или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно

зК РФ, так как в первом отсутствуют право безвозмездного

только с согласия собственника и в рамках предоставленных

пользования земельным участком и аренда, а во втором –

им полномочий.

право пожизненного наследуемого владения землей.

таким образом, под ограниченным вещным правом понимается

Рассмотрим понятие и содержание некоторых ограниченных вещ-право в том или ином ограниченном отношении использовать

ных прав на земельные участки:

чужое, как правило недвижимое, имущество в своих интересах

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

без посредства его собственника (в том числе и помимо его

Пожизненное наследуемое владение земельным участком – это

воли).

особый вид собственности на землю, который предоставля-По смыслу ст. 216 гражданского кодекса РФ к ограниченным вещ-ет право лицу владеть участком на протяжении всей жизни

ным правам относятся: право пожизненного наследуемого

и передавать это право наследникам. Это значит, что пока вы

владения земельным участком, право постоянного бессрочного

живы, вы имеете власть над земельным участком и можете

пользования земельным участком, сервитуты, право хозяй-использовать его по собственному усмотрению.

ственного ведения, право оперативного управления.

для того чтобы пожизненное наследуемое владение земельным

ограниченные вещные права на землю законодательно регулиру-участком было официально признано, необходимо пройти

ются не только гК РФ, но и земельным кодексом РФ.

регистрацию и оформить соответствующие документы. такая

ст. 216 гК РФ определяет следующий перечень ограниченных

процедура требует детального изучения правовых аспектов

вещных прав на землю:

и выполнения определенных условий. Как правило, статья

• право пожизненного наследуемого владения земельным

пожизненного наследуемого владения земельным участком

участком (ст. 265 гК РФ);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным

участком (ст. 268 гК РФ);

50 Ст. 216 ГК РФ.

51 Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ.

58

НастольНая КНига землевладельца

59

РеНат Козлов

писалась юристами, которые знают все нюансы и требования

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-законов.

ком дает возможность юридическим и физическим лицам

основания для возникновения пожизненного наследуемого вла-владеть и пользоваться земельным участком в соответствии

дения могут быть различными: наличие прямого наследства, с его целевым назначением.

законодательные нормы, соглашение сторон и другие. важно

Распоряжаться такими земельными участками невозможно, кроме

помнить, что это право может прекратиться, например, при

случаев заключения соглашения об установлении сервитута

продаже участка или при отсутствии наследников.

и передачи земельного участка в безвозмездное пользование

таким образом, пожизненное наследуемое владение земельным

гражданину в виде служебного надела.

участком является важным инструментом в области недвижи-Пользователь такого земельного участка также может возво-мости. Этот вид собственности дает человеку уверенность в том, дить на нем здания и сооружения, которые будут являться его

что его земельный участок будет передаваться по наследству

собственностью.

и сохранится на протяжении долгого времени, обеспечивая его

если земельный участок на праве постоянного (бессрочного) поль-и его наследников жизненными благами и возможностями.

зования был предоставлен физическому лицу для ведения

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, са-Постоянное бессрочное пользование земельным участком – это

доводства, индивидуального гаражного или индивидуального

предоставляемая физическим и юридическим лицам возмож-жилищного строительства до 30 октября 2001 года, то его можно

ность пользоваться территорией в соответствии с её назначе-безвозмездно оформить в собственность. срок переоформлением неограниченный период времени. сама земля при этом

ния прав законом не ограничен.

остаётся в муниципальной или государственной собственности: Юридические лица были обязаны переоформить земельный уча-то есть по праву бессрочного пользования можно владеть

сток на праве постоянного (бессрочного пользования) в арени пользоваться участком, но продать или подарить его уже

ду или в собственность до 1 июля 2012 года. данный срок

нельзя.

не распространяется на садоводческие, огороднические или

в ст. 39.9 земельного кодекса РФ определен перечень лиц, которые

дачные некоммерческие объединения граждан и гаражные

могут владеть земельным участком на праве постоянного

потребительские кооперативы.

(бессрочного) пользования. данный перечень носит закрытый

в настоящее время статьей 7.34 КоаП РФ установлена ответствен-характер. ими могут быть государственные и муниципальные

ность юридических лиц за использование земельного участка

учреждения, казенные предприятия, центры исторического

на праве постоянного (бессрочного) пользования и невыпол-наследия президентов Российской Федерации, прекративших

нение в установленный законом срок обязанности по пере-исполнение своих полномочий, а также органы государственной

оформлению. данное правонарушение влечет наложение

власти и органы местного самоуправления.

административного штрафа в размере от 20 до 100 тыс. руб.52

в настоящее время земельный кодекс РФ не предусматривает

Сервитут

возможность передачи гражданам земельных участков в по-сервитут – ограниченное вещное право пользования чужим зе-стоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное насле-мельным участком в том или ином отношении. Российским за-дуемое владение. если участок был предоставлен до 30 октября

конодательством установлен частный и публичный сервитуты.

2001 года, то есть до введения в действие земельного кодекса, то права на него сохраняются.

52 Статья 7.34 КоАП РФ.

60

НастольНая КНига землевладельца

61

РеНат Козлов

Частный сервитут устанавливается договором или на основании

кодекс, земельный кодекс и специальные федеральные законы, решения суда. согласно требованиям статьи 274 гражданского

такие как закон о сельскохозяйственных землях.

кодекса Российской Федерации собственник земельного участ-также существуют подзаконные акты, например, постановления

ка вправе требовать от собственника соседнего земельного

правительства, которые устанавливают, как рассчитывать

участка предоставления права ограниченного пользования

арендную плату за землю, находящуюся в государственной

соседним участком. он может быть установлен для прохода, или муниципальной собственности, и как её оплачивать. Эти

проезда, в целях содержания и строительства объектов инже-документы помогают организовать и упорядочить процесс

нерной инфраструктуры.

аренды земли.

сервитут обременяет земельный участок, однако обременение

По общему правилу, договор аренды земельных участков – это

не лишает собственника земельного участка права владеть, соглашение, по которому арендодатель передаёт арендатору

пользоваться и распоряжаться этим земельным участком.

участок земли на оговорённый срок за фиксированную плату.

сервитут переходит вместе с земельным участком.

Учитывая, что право аренды возникает из договора, по смыслу

Публичный сервитут может быть использован для прохода, прост. 216, 307, 308 гК РФ право аренды не является вещным пра-езда, публичного использования и т.д. в отличие от частного, вом, оно имеет характер обязательственного правоотношения.

публичный сервитут, как правило, бесплатный, но, если его

Это подтверждается многочисленной судебной практикой (смо-установление существенно затрудняет пользование участком

трите, например, определение высшего арбитражного суда РФ

собственником, он вправе требовать соразмерную плату.

от 22.03.2011 № вас-2746/11, постановления Фас Уральского

а если его установление приводит к невозможности использования

округа от 08.11.2010 № Ф09–9242/10-с6, от 14.07.2008 № Ф09–

участка собственником по целевому назначению, он вправе

4871/08-с3, Фас Поволжского округа от 04.08.2008 № а55–

требовать выкупа земельного участка с возмещением ему убыт-18068/2007, Фас западно- сибирского округа от 10.07.2008

ков, либо предоставления равноценного земельного участка.

№ Ф04–2058/2008(5323-а46–11).53

основное отличие между частными и публичными сервитута-При этом вопрос об отнесении аренды к ограниченным вещным

ми – способы их установления и интересы, для которых они

правам на земельные участки, остается дискуссионным.

устанавливаются. Например, собственник земельного участка

Некоторые специалисты считают, что аренда – это особый вид

для прокладки линии электропередачи или газопровода к сво-права на имущество. они объясняют это тем, что аренда дает

ему участку может заключить соглашение с собственником

арендатору права, похожие на права владельца имущества.

соседнего земельного участка, через который коммуникации

Например, аренда земли может считаться ограниченным пра-будут подведены. в этом случае речь идет о частном сервитуте.

вом на землю, потому что арендатор может использовать

если же через район индивидуальной жилой застройки необходимо

землю, но не является ее полным владельцем. в конце 20 века

провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, устанавливается публичный сервитут.

сервитуты, как и иные права на землю, подлежат государственной

регистрации.

53 Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N

3.3. Аренда земельных участков.

ВАС-2746/11, постановления ФАС Уральского округа от 08.11.2010

аренда земельных участков в России регулируется несколькими за-N Ф09–9242/10-С6, от 14.07.2008 N Ф09–4871/08-С3, ФАС Поволжского округа от 04.08.2008 N А55–18068/2007, ФАС Западно-конами и правилами. основные из них включают гражданский

Сибирского округа от 10.07.2008 N Ф04–2058/2008(5323-А46–11;

62

НастольНая КНига землевладельца

63

РеНат Козлов

некоторые эксперты, такие как е. а. суханов и Н. и. Клейн, от-защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 гК РФ

носили аренду земли к таким ограниченным правам.54

и ст. 4 аПК РФ.56

тем не менее, аренда – это право, которое возникает на основе до-в постановлении Фас волго- вятского округа от 04.05.2008 № а29–

говора между арендатором и владельцем имущества. П. П. згон-7517/2007 также отмечается, что арендатор не может быть

ников объясняет, что аренда связана с обязательствами, потому

обладателем вещного права на арендуемое имущество, так

что она начинается с соглашения между двумя сторонами.

как его титульное владение и пользование имуществом носят

в этом договоре прописываются все права арендатора, включая

обязательственно- правовой характер.57

то, как он может использовать арендованное имущество. все

аналогичная точка зрения содержится и в иных постановлениях

условия аренды зависят от того, о чём договорятся арендатор

судов.<footnote data-note-text=”Постановление Федерального

и владелец.55

арбитражного суда западно- сибирского округа от 10.07.2008

с данным утверждением трудно не согласится, так как содержание

№ Ф04–2058/2008(5323-а46–11) по делу № 6–117/04 // сПс

и характер ограниченных вещных прав определяются не дого-

«Консультант- Плюс», 2016; Постановление Фас Уральского окру-вором с собственником, так как возникновение данных прав

га от 14.07.2008 № Ф09–4871/08-с3 по делу № а60–31753/07

может происходить вопреки его воле, а непосредственно зако-

// сПс «Консультант- Плюс», 2016; Постановление Фас По-ном, устанавливающим все их разновидности и определяющим

волжского округа от 04.08.2008 по делу № а55–18068/2007

объем тех правомочий, которые их составляют.

// сПс «Консультант- Плюс», 2016; Постановление Федерального

данная точка зрения подтверждается примерами из судебной

арбитражного суда Уральского округа от 08.11.2010 № Ф09–

практики.

9242/10-с6 по делу № а07–3855/2010 // сПс «Консультант-так, в определении высшего арбитражного суда РФ от 22.03.2011

Плюс», 2016.

№ вас-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на не-

“>*

движимое имущество может быть оспорено по иску о призна-таким образом, аренда является обязательственным, а не ограни-нии права либо об истребовании имущества или о признании

ченным вещным правом. и к ограниченным вещным правам

права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам

необходимо относить лишь те права, которые указываются

искового производства как споры о правах. соответствую-непосредственно в гК РФ и зК РФ.

щее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным

3.4. Безвозмездное пользование земельными участками.

собственное вещное право. У арендатора имущества не возв соответствии с п. 2 ст. 39.10 зК РФ земельные участки, находя-никает на него вещных прав, а при отсутствии самого права

щиеся в государственной или муниципальной собственности, нет и срока на его защиту в судебном порядке. возможность

могут быть предоставлены в безвозмездное пользование

в следующих случаях:58

56 Определение Высшего арбитражного суда Россий-

54 Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. – М., ской Федерации от 22.03.2011 № ВАС-2746/11 по делу

1991. С. 55; Клейн Н. И. Предпринимательское пра-

№ А21–14821/2009 // СПС «Консультант- Плюс», 2016.

во. Курс лекций. – М., 1993. С. 368.

57 Постановление Федерального арбитражного суда

55 Згонников П. П. Особенности ограниченных вещных прав

Волго- Вятского округа от 04.05.2008 по делу № А29–

юридических лиц на хозяйствование с имуществом соб-7517/2007 // СПС «Консультант- Плюс», 2016.

ственника // СПС «Консультант- Плюс», 2016.

58 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

64

НастольНая КНига землевладельца

65

РеНат Козлов

• в виде служебных наделов работникам организаций в слу-самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным

чаях, указанных в пункте 2 статьи 24 зК РФ, на срок трудового

участком.

договора, заключенного между работником и организацией; так, если земельный участок находится в муниципальной соб-

• религиозным организациям для размещения зданий, соо-ственности сельского совета, заявление можно подать главе

ружений религиозного или благотворительного назначения

указанного муниципального образования.

на срок до десяти лет, а если на таких земельных участках

Необходимо отметить, что срок безвозмездного пользования

расположены принадлежащие им на праве безвозмездного

земельным участком, находящимся в государственной или

пользования здания, сооружения – на срок до прекращения

муниципальной собственности, устанавливается по заявле-прав на указанные здания, сооружения; нию заинтересованного в получении земельного участка лица

• гражданину для индивидуального жилищного строительства, с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.10

ведения личного подсобного хозяйства или осуществления

зК РФ.

крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

договор безвозмездного пользования земельным участком должен

в муниципальных образованиях, определенных законом субъ-содержать обязательные условия, определенные земельным

екта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет; законодательством и гражданским кодексом, включая сведения

• гражданину, если на земельном участке находится служеб-о сторонах договора, кадастровый номер земельного участка, ное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное

его площадь, целевое назначение, срок действия договора, этому гражданину, на срок права пользования таким жилым

права и обязанности сторон.

помещением;

особенности договора безвозмездного пользования земельным

• гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной

участком, заключаемого с садоводческим некоммерческим

деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных

товариществом, определены п. 4 ст. 39.10 зК РФ.59

нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет; Указанный договор должен предусматривать обязанность этого

• садоводческим или огородническим некоммерческим това-товарищества обеспечить подготовку в отношении соответ-риществам на срок не более чем пять лет; ствующего земельного участка проекта планировки терри-

• некоммерческим организациям, созданным гражданами, тории и проекта межевания территории, а также проведение

в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые

кадастровых работ, необходимых для образования земельных

предусмотрены федеральными законами; участков в соответствии с утвержденным проектом межевания

• в иных случаях.

территории.

Право на бесплатное использование земельного участка возни-в силу требований п. 5 этой же статьи договор безвозмездного

кает на основе договора безвозмездного пользования. Этот

пользования земельным участком, заключаемый с огородни-документ представляет собой соглашение, согласно которому

ческим некоммерческим товариществом, должен предусматри-физическое или юридическое лицо получает возможность без-вать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку

возмездно использовать землю, находящуюся в собственности

в отношении соответствующего земельного участка проекта

государства или муниципалитета.

межевания территории, а также проведение кадастровых

для предоставления земельного участка в безвозмездное поль-работ, необходимых для образования земельных участков

зование необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган государственной власти или орган местного

59 п. 4 ст. 39.10 ЗК РФ.

66

НастольНая КНига землевладельца

67

РеНат Козлов

в соответствии с утвержденным проектом межевания терри-место для строительства, других работ, связанных с проекти-тории.

рованием сооружений;

в случае, если договор безвозмездного пользования земельным

• Проведение капитального или текущего ремонта линейного

участком планируется заключить в целях размещения садо-объекта (линии электропередач, трубопроводы, автодороги, водческого, огороднического некоммерческого товарищества, железнодорожные линии, линии связи и пр.); необходимо иметь в виду, что п. 6 ст. 39.10 зК РФ установлен

• Постройка временных или дополнительных сооружений

предельный размер такого земельного участка, который не мо-вспомогательного характера (ограждения, навесы, бытовки), жет превышать площадь, рассчитанную как сумма площади

складывание строительных и других материалов, строитель-земельных участков, которые будут образованы для предо-ной техники, реконструкции федеральных, региональных или

ставления членам садоводческого или огороднического не-местных линейных объектов;

коммерческого товарищества, и площади земельных участков

• Проведение геологического исследования недр; общего назначения.60

• осуществление деятельности, направленной на сохранение

3.5. Эксплуатация государственных и муниципальных земель

и развитие традиционного образа жизни, хозяйствования

и земельных участков, без предоставления соответствующих

и промысла небольших коренных народов севера, сибири

земельных участков и установления сервитута.

и дальнего востока России там, где они традиционно прожива-земельный кодекс РФ регулирует, порядок использования земель, ют и проводят свою хозяйственную деятельность. исключение

не получая её в собственность и не устанавливая сервитут

в данном случае составляют земли лесного фонда; (право ограниченного пользования чужой землёй). в главе V.6,

• Расположение переносных объектов торговли, конструкций

в статьях 39.33–39.36, описаны правила такого использования.

рекламы и других объектов, определяемых Правительством

Эти изменения вступили в силу 1 марта 2015 года благодаря за-России.

кону № 171-Фз. Это значит, что граждане и компании могут

использование земель или земельных участков, находящихся

использовать государственные или муниципальные земли

в государственной или муниципальной собственности, в целях, в определённых случаях, не оформляя их в собственность

указанных в подпунктах 1–5 пункта 1 статьи 39.33 земельного

и не устанавливая сервитут.

кодекса Российской Федерации, осуществляется на основании

основой законодательного регулирования порядка использования

разрешений уполномоченного органа.

земель без предоставления участков и установления сервитута

в разрешении на использование государственных или муници-является земельный кодекс РФ.

пальных земель указываются кадастровый номер участка или

использовать государственные или муниципальные земли, вы-координаты границ, в зависимости от планируемого исполь-деленные гражданам или юридическим лицам можно без

зования всего участка или его части.

предоставления земельных участков и установления сервитута

следует отметить, что указанное разрешение уполномоченного

в следующих ситуациях:

органа на использование земли без ее предоставления, не дает

• осуществление инженерных изысканий – комплекса работ

лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство

для получения информации, необходимой, чтобы выбрать наибо-или реконструкцию объектов капитального строительства.

лее экономически целесообразное и технически обоснованное

Как указано в статье 39.25 земельного кодекса Российской Федерации в случае, если использование земель или земельных

60 п. 6 ст. 39.10 ЗК РФ.

участков, находящихся в государственной или муниципальной

68

НастольНая КНига землевладельца

69

РеНат Козлов

собственности, на основании разрешений на использование

элементы помогают сделать жизнь в городе более комфортной

земель или земельных участков привело к порче либо унич-и доступной.

тожению плодородного слоя почвы в границах таких земель

или земельных участков, лица, которые пользовались такими

землями или земельными участками, обязаны:61

• привести такие земли или земельные участки в состояние, пригодное для их использования в соответствии с разрешенным использованием;

• выполнить необходимые работы по рекультивации таких

земель или земельных участков.

Нестационарные торговые объекты, такие как киоски или палатки, и рекламные конструкции, например, билборды или вывески, устанавливаются в определённых местах (по утвержденной

схеме) в соответствии с федеральными законами от 28.12.2009

№ 381-Фз «об основах государственного регулирования тор-говой деятельности в Российской Федерации» и от 13.03.2006

№ 38-Фз «о рекламе».62. Эти схемы определяют, где именно

можно размещать такие объекты, чтобы они не мешали дви-жению и соответствовали правилам города.

Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 определяет, какие объекты можно размещать на государственных или муниципальных землях без необходимости получать разрешение

на строительство или устанавливать сервитуты (ограничения

на использование земли). Это значит, что для установки таких

объектов не нужно проходить сложные процедуры.

Это включает в себя системы подачи воды и тепла, линии электропередачи, а также элементы благоустройства, такие как

небольшие архитектурные формы и пандусы для удобства

передвижения людей с ограниченной мобильностью. также

упоминаются дороги и проезды, ограждения на территориях многоквартирных домов, спортивные и детские площадки, а также зарядные станции для электромобилей. все эти

61 Статья 39.25 ЗК РФ.

62 Федеральный закон

70

НастольНая КНига землевладельца

71

РеНат Козлов

прав собственности на земельный участок, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности);

• постановления, изданные органами государственной власти

или органами местного самоуправления. Предоставление

земельных участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, осуществляется исполнитель-ГЛАВА 4. ВОЗНИКНОВЕ-

ным органом государственной власти или органом местного

самоуправления в пределах их компетенции в соответствии

НИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

со статьями 9–11 зК (статья 39.2 зК)64;

• предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность

4.1. Правовые основания возникновения прав на землю.

или аренду на торгах;

основания возникновения прав на земельные участки – это юриди-

• утвержденная схема размещения земельного участка на пу-ческие факты, которые могут быть действиями или событиями.

бличной кадастровой карте. Например, утверждение схемы

существует два основных способа получения прав на землю: земельного участка при перераспределении земельных участ-административно- правовые и гражданско- правовые.

ков, находящихся в частной собственности. так, согласно п. 2

административно- правовые связаны с решениями государствен-ст. 11.7 зК РФ при перераспределении земельных участков, ных органов, например, выделение земли из государственной

находящихся в частной собственности, у их собственников

собственности в частную на основании постановлений, распо-возникает право собственности на соответствующие образуе-ряжений, иных государственных актов.

мые земельные участки в соответствии с соглашениями между

гражданско- правовые связаны с договорами и сделками между

такими собственниками об образовании земельных участков65.

людьми и организациями, например, покупка, аренда или

схема расположения земельного участка утверждается ре-наследование земельного участка, которые осуществляют

шением органа местного самоуправления, уполномоченного

переход прав от одних лиц к другим.

на предоставление находящихся в государственной или му-согласно ст. 26 зК РФ63. зК РФ, можно выделить следующие

ниципальной собственности земельных участков, если иное

административно- правовые и гражданско- правовые основа-не предусмотрено зК РФ (п. 13 ст. 11.10 зК РФ);66

ния возникновения субъективных прав на земельные участки:

• обмен земельного участка. Например, ст. 39.21 зК РФ, пред-

• договоры и другие сделки в отношении земельного участка; усмотрены случаи обмена земельного участка, находящегося

• свидетельства о праве на наследство; в государственной или муниципальной собственности, на зе-

• правопреемство или реорганизация юридического лица; мельный участок, находящийся в частной собственности. так,

• вступившие в законную силу судебные акты. Например, при-допускается обмен земельного участка, находящегося в госу-знание права собственности на земельный участок в силу

дарственной или муниципальной собственности, на земельный

приобретательной давности (данное основание не порождает

64 Ст. 39.2 ЗК РФ.

65 п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ.

63 ст. 26 ЗК РФ.

66 п. 13 ст. 11.10 ЗК РФ.

72

НастольНая КНига землевладельца

73

РеНат Козлов

участок, находящийся в частной собственности, при обмене

важным условием договора купли- продажи является предмет дого-земельного участка, находящегося в государственной или муни-вора, то есть то, что продается и покупается. в данном случае это

ципальной собственности, на земельный участок, находящийся

земельный участок. Чтобы точно определить, о каком участке

в частной собственности и изымаемый для государственных

идет речь, в договоре должны быть указаны его характеристики: или муниципальных нужд п.п 1 ст. 39.21 зК РФ;67

– размер земельного участка;

• наступление обстоятельств, указанных в федеральном за-

– местоположение;

коне.68 Например, передача индивидуального жилого дома

– целевое назначение;

и земельного участка застройщиком и принятие указанных

– разрешенное использование (вид использования); объектов участником долевого строительства (ч. 3.2 ст. 8 Фз

– кадастровый номер земельного участка.

№ 214-Фз); соглашение о возникновении у участника долевого

следует учесть, что договор заключается в письменной форме, строительства доли в праве общей долевой собственности

и переход права собственности на земельный участок под-на общее имущество (ч. 3.3 ст. 8 Фз № 214-Фз); лежит обязательной государственной регистрации. в пред-

• иные документы, предусмотренные федеральным законом.

усмотренных законом случаях, договор купли – продажи зе-Рассмотрим отдельные случаи, возникновение прав на земельные

мельного участка, подлежит обязательному нотариальному

участки:

удостоверению.

Договоры и иные сделки, как основание возник-

Например, нотариальное заверение необходимо в случае купли-

новения права на земельный участок.

продажи доли земельного участка или ее дарения.

земельный участок можно продать или передать другому человеку,

Акты органов государственной власти и местного са-

только если он может, обладать свой ством оборотоспособно-

моуправления, предусмотренные в качестве основа-

сти. согласно закону, участок должен иметь возможность быть

ния возникновения права на земельный участок.

переданным или проданным, если он не ограничен для таких

акты государственных органов и органов местного самоуправления

действий или не имеет ограничений. Например, участок может

служат основанием для возникновения прав на земельные

перейти по наследству или в результате купли – продажи.

участки, принадлежащие государственным или муниципаль-следует отметить, что предметом договора или иной сделки, могут

ным органам.

быть только земельные участки, прошедшие государственный

земля, принадлежащая государству или муниципалитету, может

кадастровый учет.

быть передана в собственность гражданам или организациям.

При этом продавец при заключении договора обязан предоставить

для этого нужно, чтобы соответствующий орган власти принял

покупателю имеющуюся у него всю, имеющуюся информацию

решение о передаче земли.

об обременениях и ограничениях, наложенных на земельный

административные основания получения земельных участков

участок.

отличаются наличием властных полномочий, отсутствием

согласованности воли субъектов и предопределенностью

участия субъектов нормами права, что выделяет их в особую

67 п.п 1 ст. 39.21 ЗК РФ.

группу правоотношений.

68 ч.ч 3.2, 3.3 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом

случаи возникновения прав на земельные участки на основании

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви-актов государственных или муниципальных органов: жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

74

НастольНая КНига землевладельца

75

РеНат Козлов

• Предоставление земель из государственной и муниципальной

Следует отметить, что по закону выделяют два

собственности;

вида приватизации земельных участков:

• Переоформление прав на земельный участок (из права посто-

– безвозмездная передача государственного земельного участка

янного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого

в собственность гражданина, не обладающего каким-либо пра-владения – ст.ст.20,21 зК);

вом на данный земельный участок. Например, на находящимся

• Приватизация земельных участков;

в фактическом пользовании гражданина РФ земельном участке,

• Разграничение государственной собственности на землю; расположен жилой объект, право собственности на который

• оформление прав при фактическом использовании земель-возникло у данного гражданина до вступления в силу земельных участков, в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона

ного кодекса РФ (25.10.2001), либо право на строение перешло

«о введении в действие зК РФ».

по наследству. в этом случае гражданин вправе приобрести

Приватизация земельных участков, находящих-

указанный участок в собственность бесплатно (п. 4 ст. 3 закона

ся в государственной собственности, как основа-

от 25.10.2001 № 137-Фз).69

ние возникновения права на земельный участок.

– безвозмездная передача публичного земельного участка в соб-Приватизация земель – это процесс, при котором государственные

ственность гражданина, использующего такой участок на уста-или муниципальные земельные участки становятся частной

новленном в законе ограниченном вещном праве. Например, собственностью на возмездной основе. Это значит, что земля, когда участок, предоставлен гражданину на праве пожизненного

которая раньше принадлежала государству или местным вла-наследуемого владения или постоянного (бессрочного) поль-стям, передается в собственность частных лиц или компаний

зования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, за плату.

огородничества, садоводства, индивидуального гаражного

следует отметить, что указанное определение не в полной мере

строительства или индивидуального жилищного строитель-отражает специфику приватизации. в частности, в формули-ства. в этих случаях граждане имеют право зарегистрировать

ровке указано, что приватизация является возмездной, тогда

право собственности на этот участок на безвозмездной осно-как приватизация может быть и безвозмездной. Например, ве. тако же право принадлежит гражданам, к которым право

приватизация земельных участков, находящихся на праве

собственности перешло в порядке наследования (или по иным

постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного

основаниям) на здания (строения, сооружения), расположенные

наследуемого владения.

на указанных участках (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-Фз).70

Приватизация земель означает, что частные лица могут стать вла-

Судебные акты, как основание возникнове-

дельцами определенных участков земли. однако не все земли

ния права на земельный участок.

можно приватизировать. Например, нельзя приватизировать

в соответствии с законом о регистрации вступившие в законную

земли лесов и водоемов, которые составляют более половины

силу судебные акты являются самостоятельным основанием

всех земель в России.

для осуществления государственного кадастрового учета

также нельзя приватизировать земли, которые используются для

общественных нужд, охраняются государством, загрязнены

опасными веществами или временно используются.

69 п. 4 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

70 п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

76

НастольНая КНига землевладельца

77

РеНат Козлов

и (или) государственной регистрации прав на объекты недви-Кроме того, в судебном акте, должно быть указано, какой вид

жимого имущества.71

права на земельный участок должен быть зарегистрирован

К числу таких судебных актов могут быть отнесены следующие

в государственных органах или учтён в кадастре.

решения:

4.2. Исключительные права на земельный участок.

– о признании права на недвижимое имущество (земельный

исключительное право на приобретение земельных участков

участок);

установлено в статье 39.20 земельного кодекса Российской

– заключении (изменении) договора, подлежащего государствен-Федерации.

ной регистрации;

так в п. 1. статьи 39.20 установлено, что, если иное не установ-

– признании недействительной сделки с недвижимостью (зе-лено настоящей статьей или другим федеральным законом, мельным участком) и о применении последствий недействи-исключительное право на приобретение земельных участков

тельности, либо о возврате недвижимого имущества одной

в собственность или в аренду имеют граждане, юридические

из сторон сделки;

лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, рас-

– признании недействительным основания возникновения прав

положенных на таких земельных участках.

на недвижимое имущество (земельного участка) (например, данное право, базируется на принципе единства судьбы участка

свидетельства о праве на наследство, акта органа местного

и объектов на нём означает, что земля и всё, что на ней постро-самоуправления и пр.);

ено, рассматриваются как одно целое. Это значит, что если вы

– о государственной регистрации перехода права, когда одна

владеете участком земли, то вы также владеете всеми зданиями

из сторон сделки уклоняется от ее регистрации; и сооружениями на этом участке. если участок продаётся или

– об установление и определение долей в праве общей собственно-передаётся, то вместе с ним передаются и все объекты на нём.

сти, раздел общего имущества или выдел из него доли, защита

Как следует из п. 1 ст. 35 зК РФ, при переходе права собственности

преимущественного права покупки доли); на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участ-

– об исправлении реестровых (кадастровых) ошибок; ке, к другому лицу оно приобретает право на использование

– признании недействительными результатов кадастровых работ

соответствующей части земельного участка, занятой зданием, (межевания).

сооружением и необходимой для их использования, на тех же

в судебном акте обязательно указываются детали земельного спора.

условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.72

Это включает описание земельного участка, его площадь, кто

дополнением к ст. 35 зК РФ, является ст. 552 гК РФ, согласно кото-является её владельцем, характеристики, позволяющие опре-рой при продаже здания, сооружения или другой недвижимости

делить объект спора в качестве индивидуально определенной

покупателю одновременно с передачей права собственности

вещи, например координаты и поворотные точки земельного

на такую недвижимость передаются права на земельный

участка, подготовленные кадастровым инженером. Координаты

участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для

и поворотные точки земельного участка помогают определить

ее использования.73

и подтвердить положение его границ.

вышеуказанные условия, означают, что при отчуждении объекта недвижимости не требуется предоставлять документы

71 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О го-

72 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

сударственной регистрации недвижимости».

73 ст. 552 ГК РФ.

78

НастольНая КНига землевладельца

79

РеНат Козлов

на переход права на земельный участок, так как покупатель

в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права

автоматически получает право на его использование, если он

по которому включаются в состав общего имущества, подлежит

занят этой недвижимостью и необходим для её эксплуатации.

предоставлению без проведения торгов в аренду со множе-следует отметить, что земельные участки, находящиеся в государ-ственностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся

ственной или муниципальной собственности, не предостав-собственниками индивидуальных жилых домов, расположен-ляются в собственность или в аренду собственникам и иным

ных в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

правообладателям сооружений, которые могут размещаться

Права и обязанности застройщика по договору аренды ука-на таких земельных участках на основании сервитута, публич-занного земельного участка переходят лицам, являющимся

ного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего

собственниками индивидуальных жилых домов, расположен-Кодекса.

ных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, обладающие исключительным правом граждане и юридические

пропорционально площади земельных участков, занятых этими

лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, рас-жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды

положенных на таких земельных участках, обладают правом

со множественностью лиц на стороне арендатора.

выкупа земельных участков без проведения торгов на осно-

• Для завершения строительства объектов незавершенного

вании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 зК РФ.

строительства. земельный участок, предоставляется в аренду,

Права, на земельные участки на которых расположены здания,

на котором расположены объекты незавершенного строитель-

сооружения:

ства, однократно для завершения их строительства собствен-

1. Предоставление земельного участка в аренду.

никам объектов незавершенного. При этом следует учесть, что

• В случае, когда на участке расположены здания и сооружения.

предоставление в аренду без проведения торгов земельного

так, ч. 9 ст. 39.6 зК РФ предусмотрено, что земельный участок, участка, который находится в государственной или муници-на котором расположены здания, сооружения, предоставляется

пальной собственности и на котором расположен объект не-без торгов собственникам зданий, сооружений, помещений

завершенного строительства, осуществляется однократно для

в них и лицам, которым здания, сооружения, находящиеся

завершения строительства этого объекта в случаях: в государственной или муниципальной собственности, пре-

• если собственность на объект возникла по результатам пу-доставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или

бличных торгов. данное основание, возникает, когда продажа

в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, объекта, осуществлялась в связи с его изъятием у предыдуще-на праве оперативного управления.74

го собственника и прекращением действия договора аренды

• Лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых

земельного участка, находящегося в государственной или

домов, расположенных в границах территории малоэтажного

муниципальной собственности;

жилого комплекса. в п. 3.4 Федерального закона от 30 дека-

• собственнику объекта незавершенного строительства. в слу-бря 2004 года № 214-Фз «об участии в долевом строитель-чае, если уполномоченный орган не заявит в суд в течение шести

стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

договора аренды земельного участка, на котором расположен

Российской Федерации», предусмотрено, что земельный участок

этот объект требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении

74 ч. 9 ст. 39.6 ЗК РФ.

80

НастольНая КНига землевладельца

81

РеНат Козлов

данного требования или этот объект не был продан с публичных

следует отметить, что уполномоченный орган вправе обратиться

торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

в суд с иском о понуждении правообладателей здания, соо-1. Случаи предоставления земельных участков в аренду со мно-ружения или помещений в них заключить договор аренды

жественностью лиц на стороне арендатора.

земельного участка, на котором расположены такие здание,

• в случае, если здание, сооружение, расположенные на зе-сооружение, если ни один из указанных правообладателей

мельном участке, раздел которого невозможно осуществить

не обратился с заявлением о приобретении права на земель-без нарушений требований к образуемым или измененным

ный участок.

земельным участкам;

При распределении долей в праве общей собственности или размер

• помещения в указанных здании, сооружении принадлежат

обязательства по договору аренды земельного участка с множе-нескольким лицам на праве частной собственности либо на та-ственностью лиц на стороне арендатора, должны учитываться

ком земельном участке расположены несколько зданий, соо-и быть соизмеримыми долям в праве на здание, сооружение

ружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной

или помещения в них, принадлежащим правообладателям

собственности;

здания, сооружения или помещений в них. отступление от этого

• здания, сооружения или помещения в них расположены на не-правила возможно с согласия всех правообладателей здания, делимом земельном участке и принадлежат одним лицам

сооружения или помещений в них либо по решению суда.

на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного

в случае если здания, сооружения, закреплены за несколькими

ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам

юридическими лицами на праве оперативного управления или

на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве

на неделимом земельном участке расположены несколько

оперативного управления, или всем лицам на праве хозяй-зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим

ственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся

лицам на праве оперативного управления такой земельный

в государственной или муниципальной собственности.

участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользо-для приобретения права собственности на земельный участок

вание лицу, в оперативном управлении которого находится

все собственники здания, сооружения или помещений в них, наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или

за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, площадь зданий, сооружений в оперативном управлении ко-на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, торого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся

эксплуатации, капитального или текущего ремонта комму-в оперативном управлении остальных лиц.

нальных, инженерных, электрических и других линий, сетей

При этом согласие иных лиц, которым принадлежат здания, соору-или имеют право на заключение соглашения об установлении

жения или помещения в них, на приобретение такого земельного

сервитута, на подачу ходатайства в целях установления пу-участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

бличного сервитута в указанных целях, совместно обращаются

в этом случае с указанными лицами заключается соглашение

в уполномоченный орган.

об установлении сервитута в отношении земельного участка.

При этом любой из заинтересованных правообладателей здания, Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке

сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоя-земельного налога, рассчитанном пропорционально площади

тельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении

зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных

земельного участка в аренду.

указанным лицам на праве оперативного управления.

1. Предоставление в собственность.

82

НастольНая КНига землевладельца

83

РеНат Козлов

• В случае, когда на участке расположены здания и сооружения.

объектов, строительство которых не завершено и которые приЧ. 6 статьи 39.3 зК РФ, допускает продажу земельных участков, знаны самостоятельными объектами недвижимости, осущест-на которых расположены здания, сооружения, собственникам

вляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему

таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, такое имущество, земельных участков, занимаемых таким

предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;75

имуществом и необходимых для их использования, если иное

• Участникам долевого строительства. земельный участок, не предусмотрено федеральным законом.

передается в долевую собственность участникам долевого

Приватизация объекта культурного наследия, являющегося здани-строительства в случаях, предусмотренных Федеральным зако-ем, строением или сооружением, путем продажи на конкурсе

ном от 30 декабря 2004 года № 214-Фз «об участии в долевом

осуществляется с одновременным предоставлением лицу, при-строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви-обретающему такой объект культурного наследия, земельного

жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные

участка, занимаемого таким объектом и необходимого для его

акты Российской Федерации». П. 3.2. статьи 8, устанавливает, использования, в аренду.77

что передача индивидуального жилого дома и земельного

Случаи, исключающие отчуждение здания, сооруже-

участка застройщиком и принятие указанных объектов участ-

ния, находящихся на земельном участке и принадлежа-

ником долевого строительства являются основанием для

щих одному лицу, вместе с земельным участком:

государственной регистрации права собственности участника

• отчуждение части здания, сооружения, которая не может

долевого строительства на земельный участок, находящийся

быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в собственности застройщика, или аренды, если земельный

• отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном

участок находится в аренде у застройщика; участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27

• исключительное право на приобретение в собственность

настоящего Кодекса;

земельного участка, находящегося в государственной или

• отчуждение сооружения, которое расположено на земель-муниципальной собственности, на котором расположен объект

ном участке на условиях сервитута, на основании публичного

культурного наследия, приватизированный путем продажи

сервитута;

на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 де-

• отчуждение объекта культурного наследия в соответствии

кабря 2001 года № 178-Фз “о приватизации государственного

с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-Фз

и муниципального имущества”, возникает у собственника такого

«о приватизации государственного и муниципального имуще-объекта после выполнения условий конкурса по продаже такого

ства» путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, объекта, которое подтверждается актом приемки выполненных

если предметом аукциона является объект культурного на-работ по сохранению объекта культурного наследия. П. 15.

следия, находящийся в собственности субъекта Российской

статьи 39.20 зК РФ.76

Федерации – города федерального значения москвы, санкт-согласно статье 28 Федерального закона «о приватизации госу-Петербурга или севастополя.

дарственного и муниципального имущества» от 21.12.2001

№ 178-Фз приватизация зданий, строений и сооружений, а также

75 Ч. 6 Статьи 39.3 ЗК РФ.

77 Статья 28 Федерального закона «О приватизации государствен-

76 П. 15. Статьи 39.20 ЗК РФ.

ного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

84

НастольНая КНига землевладельца

85

РеНат Козлов

одновременно с принятием решения об отчуждении земельного

участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить

участка при необходимости принимается решение об установ-за него денежную сумму (цену).

лении публичных сервитутов.

важно отметить, что объектом купли- продажи могут быть только

При отчуждении земельных участков право собственности не пере-земельные участки, прошедшие государственный кадастро-ходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся

вый учет.

в государственной или муниципальной собственности и не ис-существенными условиями договора продажи недвижимости

пользуемые исключительно для обеспечения объектов недви-являются его предмет и цена (статьи 554 и 555 гражданского

жимости, расположенных на указанных земельных участках.

кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996

исключения из данного правила возможны при установлении

№ 14-Фз).78

на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего

являются недействительными следующие условия договора

возможность использования улучшений и принадлежностей

купли- продажи земельного участка: устанавливающие право

в полном объеме.

продавца выкупить земельный участок обратно по собствен-следует отметить, что отчуждению в соответствии с Федеральным

ному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение

законом «о приватизации государственного и муниципаль-земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, ного имущества» № 178-Фз не подлежат земельные участки

передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок

в составе земель:

с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае

• лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных

предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

территорий и объектов;

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или рас-

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген-торжения договора купли- продажи земельного участка и воз-ному заражению;

мещения причиненных ему убытков, в случае предоставления

• общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобиль-ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях

ные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, земельного участка и ограничениях его использования: бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

• о разрешении на застройку данного земельного участка;

• не подлежат находящиеся в государственной или муници-

• об использовании соседних земельных участков, оказываю-пальной собственности земельные участки в границах земель, щем существенное воздействие на использование и стоимость

зарезервированных для государственных или муниципальных

продаваемого земельного участка;

нужд.

• о качественных свой ствах земли, которые могут повлиять

• не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, на планируемое покупателем использование и стоимость

предназначенные для обеспечения деятельности в морских

продаваемого земельного участка;

портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их

• иной информации, которая может оказать влияние на решение

развития.

покупателя о покупке данного земельного участка и требова-4.3. Особенности купли- продажи земельных участков.

ния о предоставлении которой установлены федеральными

одним из самых распространенных оснований на переход земель-законами.

ного участка в собственность является договор купли- продажи, из которого следует, что одна сторона (продавец) передает

в собственность другой стороне (покупателю) земельный

78 Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

86

НастольНая КНига землевладельца

87

РеНат Козлов

таким образом, продавец обязан предоставить покупателю име-учитывать особенности, установленные земельным кодексом

ющуюся у него информацию о юридических и фактических

РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-Фз «об обороте

ограничениях в использовании земельного участка вне за-земель сельскохозяйственного назначения» (в случае продажи

висимости от регистрации ограничений в публичном реестре

участка из состава земель сельскохозяйственного назначения).

(например, наличие на земельном участке охранной зоны

так п. 1. ст. 8 указанного закона, предусмотрено, что при прода-сооружения – подземного, надземного газопровода высокого, же земельного участка из земель сельскохозяйственного

среднего, низкого давления).

назначения субъект Российской Федерации или в случаях, При этом на истце лежит бремя доказывания, что продавец (ответ-установленных законом субъекта Российской Федерации, чик) при отчуждении спорного земельного участка скрыл от по-муниципальное образование имеет преимущественное право

купателя достоверные сведения о характеристиках спорного

покупки такого земельного участка по цене, за которую он про-земельного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную ин-дается, за исключением случаев продажи с публичных торгов

формацию об обременениях земельного участка и ограничениях

и случаев изъятия земельного участка для государственных

в его использовании в соответствии с целевым назначением.

или муниципальных нужд.80

в случае недоказанности факта того, что продавец знал или должен

сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением

был знать о наличии обременения или ограничения исполь-преимущественного права покупки, ничтожна.

зования земельного участка и сообщил покупателю ложные

следует отметить, что собственность на земельный участок по об-сведения о земельном участке, риск неосведомленности о на-щему правилу становится с момента внесения в реестр недви-личии ограничений в отношении товара, установленных нор-жимости соответствующей записи, поскольку возникновение

мативным правовым актом, не может быть возложен только

права собственности на земельный участок подлежит государ-на продавца.79

ственной регистрации в соответствии гражданским кодексом

обязательного нотариального удостоверения договора закон

РФ, земельным кодексом РФ и законом о регистрации.

не предусматривает. исключение составляют, в частности: однако, это только общий принцип, и в некоторых случаях рас-

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадле-сматриваемое право возникает вне зависимости от внесения

жащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, информации о его переходе в егРН, например в ситуации пе-признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат

рехода права на имущество к правопреемнику юрлица (право

нотариальному удостоверению;

возникает с момента окончания реорганизации юрлица), а так-

• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве

же к наследнику после смерти наследодателя (право возникает

общей собственности на недвижимое имущество, в том числе

в момент открытия наследства).

при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой соб-информацию о государственной регистрации права собственности

ственности своих долей по одной сделке, которые подлежат

можно увидеть в выписке из егРН. Этот документ содержит

нотариальному удостоверению.

сведения о возникновении и переходе прав на недвижимое

в случае купли- продажи земельных участков, отнесенных к ка-имущество.

тегории земель сельскохозяйственного назначения, следует

80 П.1. Ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002

79 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верхов-

№ 101-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об обороте зе-ного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 38-КГ19–1.

мель сельскохозяйственного назначения».

88

НастольНая КНига землевладельца

89

РеНат Козлов

4.4. Оборотоспособность земельных участков и земельных участ-парков допускается наличие земельных участков иных поль-ков из земель сельскохозяйственного назначения.

зователей и собственников.83;

земельный оборот – это процесс передачи прав на землю от од-

• зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянного человека или организации к другому. Это может вклю-ной деятельности вооруженные силы Российской Федерации; чать передачу земли от государства или местных властей

• зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; гражданам и компаниям на законных основаниях. земельный

• объектами организаций федеральной службы безопасности; оборот бывает двух типов: рыночный, когда земля продается

• объектами организаций органов государственной охраны; или покупается, и внерыночный, когда земля передается без

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых

продажи, например, в наследство или в дар.

созданы закрытые административно- территориальные обра-земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, зования;

не могут предоставляться в частную собственность, а так-

• объектами учреждений и органов Федеральной службы ис-же быть объектами сделок, предусмотренных гражданским

полнения наказаний;

законодательством.

• воинскими и гражданскими захоронениями; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,

• инженерно- техническими сооружениями, линиями связи и ком-не предоставляются в частную собственность, за исключением

муникациями, возведенными в интересах защиты и охраны

случаев, установленных федеральными законами.81

государственной границы Российской Федерации.

таким образом к изъятым или ограниченным в обороте относятся

К ограниченным в обороте, относятся находящиеся в государствен-только те земельные участки, которые находятся в публичной, ной или муниципальной собственности следующие земельные

а не в частной собственности. то есть земли, принадлежащие

участки:

юридическим или физическим лицам, не могут рассматри-

• в пределах особо охраняемых природных территорий; ваться как изъятые или ограниченные в обороте. Эта позиция

• из состава земель лесного фонда;

подтверждена верховным судом РФ: определения от 27.04.2017

• в пределах которых расположены водные объекты, находя-

№ 306-Кг16–18669, 24.11.2017 № 305-Кг17–10748.82

щиеся в государственной или муниципальной собственности; так, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися

• занятые особо ценными объектами культурного наследия

в федеральной собственности следующими объектами: народов РФ;

• государственными природными заповедниками и националь-

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, ными парками (за исключением земельных участков, располо-оборонной промышленности, таможенных нужд; женных в границах населенных пунктов, включенных в состав

• в границах закрытых административно- территориальных

национальных парков). При этом в границах национальных

образований;

• предназначенные для строительства, реконструкции, эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного

транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационно-го обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов

81 П. 2. Ст. 27 ЗК РФ.

82 Определения Верховного суда РФ от 27.04.2017 № 306-

83 Абз. 2. П. 2. Ст. 12 Федерального закона «Об особо охраня-КГ16–18669, 24.11.2017 № 305-КГ17–10748.

емых природных территориях» от 14.03.1995 N 33-ФЗ.

90

НастольНая КНига землевладельца

91

РеНат Козлов

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользо-продажа участка с публичных торгов или изъятия земельного

вания, а также автомобильных дорог федерального значения, участка для государственных или муниципальных нужд.

регионального значения, межмуниципального значения или

Пункт 2 регулирует порядок извещения высшего исполнительного

местного значения;

органа государственной власти субъекта Российской Федерации

• занятые объектами космической инфраструктуры; или в случаях, установленных законом субъекта Российской

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений; Федерации, а также орган местного самоуправления о наме-

• предоставленные для производства ядовитых веществ, нар-рении продать земельный участок.

котических средств;

извещение подается в письменной форме с указанием цены, разме-

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веще-ра, местоположения земельного участка и срока, до истечения

ствами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные под-которого должен быть осуществлен взаимный расчет. срок для

вергшиеся деградации земли;

осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может

• расположенные в границах земель, зарезервированных для

быть более чем девяносто дней. извещение вручается под рас-государственных или муниципальных нужд; писку или направляется заказным письмом с уведомлением

• в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого

о вручении.84

и хозяйственно- бытового водоснабжения; законом установлен тридцатидневный срок, в течение которого,

• в границах первой зоны округа санитарной (горно- санитарной) субъект Российской Федерации или муниципальное образова-охраны природного лечебного ресурса.

ние должно уведомить продавца об отказе от покупки, либо

следует также отметить, что запрещается приватизация земельных

не уведомить в письменной форме о намерении приобрести

участков в пределах береговой полосы, установленной в соот-продаваемый земельный участок, продавец в течение года

ветствии с водным кодексом Российской Федерации, а также

вправе продать земельный участок третьему лицу по цене

земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные

не ниже указанной в извещении цены.

карьеры, в границах территорий общего пользования.

При этом следует учесть – сделка по продаже земельного участка,

Оборот земельных участков из земель сель-

совершенная с нарушением преимущественного права покупки,

скохозяйственного назначения.

ничтожна.

Регулированию вопроса оборотоспособности земельных участков

Не может быть предметом залога, сделок, направленных на пере-из земель сельскохозяйственного назначения, посвящена

ход, прекращение права собственности на земельный участок, глава II Федерального закона «об обороте земель сельскохо-собственнику которого выдано предписание об устранении

зяйственного назначения».

выявленного в рамках федерального государственного земель-так в статье 8 Федерального закона, посвященной особенностям

ного контроля (надзора) нарушения обязательных требований.

купля- продажа земельного участка из земель сельскохозяй-исключением является переход права в порядке универсального

ственного назначения, указано, что при продаже земельного

правопреемства, а также иные действия, направленные на пре-участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект

кращение права собственности на такой земельный участок.

Российской Федерации или муниципальное образование имеет

преимущественное право покупки такого земельного участка

по цене, за которую он продается. исключением, является

84 Статья 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

92

НастольНая КНига землевладельца

93

РеНат Козлов

Аренда земельных участков из земель сель-

скохозяйственного назначения.

земельные участки, за исключением земельных участков, изъятых

из оборота, могут предоставляться в аренду (п. 2 ст. 22 зК РФ).

Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, регулируется ст. 10 Феде-ГЛАВА 5. ПРЕДОСТАВ-

рального закона от 24.07.2002 № 101-Фз «об обороте земель

сельскохозяйственного назначения».

ЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ

в соответствии с п. 1 ст. 10 закона № 101-Фз земельные участки

из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся

УЧАСТКОВ, НАХОДЯ-

в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность

на торгах (конкурсах, аукционах).

ЩИХСЯ В ГОСУДАР-

При этом следует отметить, что вышеназванные положения не распространяется на случаи, предусмотренные п. 4 ст. 10 закона

СТВЕННОЙ ИЛИ МУНИ-

№ 101-Фз, когда в отношении переданного в аренду гражданину

или юридическому лицу земельного участка у исполнительных

ЦИПАЛЬНОЙ

органов государственной власти и органов местного самоуправления, отсутствует информация о выявленных в рамках

СОБСТВЕННОСТИ

государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при исполь-5.1. Основания возникновения прав на земельные участки госу-зовании такого земельного участка, вправе приобрести такой

дарственной или муниципальной собственности.

земельный участок в собственность или заключить новый

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.