Сергей Зуб
Недвижимость в Таиланде: живи, сдавай, инвестируй!

Введение

Почему вы держите эту книгу в руках – и почему она, возможно, изменит ваш вектор

Таиланд – это страна, которая всегда где-то рядом. Вы можете не знать, где точно находится Самуи, но с большой вероятностью уже видели чьё-то фото на байке, с кокосом, на фоне зелёных холмов. Эта страна давно стала символом «жизни по-другому». Той самой, где можно работать в шортах, где дети бегают босиком в международную школу, где вместо маршрута "дом-офис-дом" – утро на серфинге, а вечер в коворкинге.

Но Таиланд – это не открытка из Instagram*. Это государство с историей, экономикой, законами, визовой системой и рынком недвижимости, который быстро взрослеет и всё меньше похож на стихийную аренду бунгало на пляже. В этой книге – про взрослый, трезвый, конкретный подход. Для тех, кто хочет не просто уехать «куда-то», а принять осознанное решение.

Мы живём в эпоху, когда география жизни больше не определяется местом рождения. Сегодня можно жить в одной стране, работать на другую, инвестировать в третью, а отдыхать в четвёртой. И всё это – не привилегия, а новая норма. Но за этой свободой всегда идут вопросы: куда двигаться? где будет стабильно? а как с визами, налогами, доходом, образованием, медициной?

Именно в этом контексте всё больше людей смотрят в сторону Таиланда.

Эта книга для тех, кто не хочет действовать по чужим скриптам. Кто не готов покупать «что-нибудь у моря» или верить в «горячую инвестицию года». Здесь вы не найдёте список топ-5 проектов для сдачи в аренду. Зато узнаете:

как работает рынок недвижимости Таиланда и его законы,

что можно и нельзя купить иностранцу,

где недвижимость приносит доход, а где – только хлопоты,

какие локации подходят для жизни, а какие – исключительно для сезонной сдачи,

как выбрать подходящую визу, получить право на длительное проживание,

и главное – как не нарваться на типичные ошибки тех, кто шёл без подготовки.

___________________________________________________________________________________

* instagram – социальная сеть запрещена на территории РФ, компания Meta Platforms Inc. признана экстремистской организацией

Почему я об этом пишу? Потому что я не просто изучал этот рынок – я в им живу и с ним работаю. Я партнёр компании "НМаркет" – одного из крупнейших игроков в сфере зарубежной недвижимости на российском рынке. Вместе мы реализовали в Таиланде недвижимости более чем на 50 миллиардов рублей. За каждой сделкой – конкретный человек. Со своими вопросами, страхами, ожиданиями. Сначала звонок. Потом встреча. Потом сделка. Потом жизнь.

Моя работа – не продать квартиру. Моя работа – помочь человеку принять правильное решение. Иногда – отговорить от сделки. Иногда – подсказать другое направление. Иногда – сопровождать переезд всей семьёй и видеть, как дети начинают говорить на двух языках уже через полгода. Всё это – мой ежедневный опыт. И всё, что вы прочтёте в этой книге, базируется на нём.

Чтобы лучше понять, куда вы, возможно, собираетесь вложить деньги или переехать – нужно немного контекста.

Таиланд – это не новое государство, возникшее на волне туризма. Это страна с тысячелетней историей и чёткой национальной идентичностью. Сиам – так называлась эта земля до 1939 года – никогда не был колонией. Ни Франция, ни Британия, ни Япония не добились здесь полного подчинения. Это наложило отпечаток: тайцы – гордый и мирный народ, с глубинным чувством достоинства, но без агрессии. Их философия: «живи сам и не мешай жить другим». Поэтому они спокойно уживаются с чужими религиями, бизнесами, культурами – и при этом сохраняют своё.

Современный Таиланд – это второе по величине ВВП государство Юго-Восточной Азии (после Индонезии). Его экономика уже давно держится не только на туризме. Здесь развиты агротехнологии, автопром, медицина, тяжёлая промышленность и экспорт электроники. Центральный банк работает стабильно, бат остаётся одной из самых предсказуемых валют региона, а в деловых кварталах Бангкока полно западных и японских корпораций.

При этом Таиланд – страна, где вы можете купить квартиру на берегу моря дешевле, чем студию в Подмосковье. И это не миф, а реальность. Просто к ней нужно подходить правильно.

Чего здесь не стоит ждать? Волшебных схем, мгновенного дохода и «всё включено». Недвижимость в Таиланде – это не рай и не ад. Это рынок. Со своими законами, нюансами, местными реалиями и правилами игры. Если вы их знаете – можно зарабатывать, жить, сдавать, строить, переезжать. Если не знаете – готовьтесь дорого платить за опыт.

Вы получите конкретные ответы на вопросы, которые чаще всего задают:

Где покупать – и по какой цене?

Как устроена юридическая схема владения для иностранца?

Какие налоги и расходы вас ждут при покупке, аренде, продаже?

Какая доходность реальна, а какая – рекламный фейерверк?

Что нужно знать о визах, если вы не хотите уезжать каждые 60 дней?

Как перевести деньги в страну и не получить блокировку?

Книга построена по принципу навигации. Каждая глава – отдельный смысловой блок. Если вы инвестор – вас больше заинтересует экономика, доходность, стратегии выхода. Если вы экспат – откройте главу о визах, образовании и быте. Если вы фрилансер или IT-специалист – вам пригодится блок о цифровых кочевниках и инфраструктуре для удалённой работы.

Никаких лишних теорий, только рабочие принципы. Всё написано простым языком, без упрощения смысла. Профи найдут факты, новички – ответы, а те, кто сомневается, смогут принять взвешенное решение.

Если вы хотите разобраться в этом рынке по-взрослому – начнём.

Глава 1

Таиланд – это не экзотика. Это выбор

Когда говорят: «Таиланд», чаще всего представляют пляж, тук-тук и фруктовый рынок на закате. Для туриста – этого достаточно. Но если вы рассматриваете покупку недвижимости, инвестиции или даже переезд, то этих образов явно недостаточно. За открыткой скрывается настоящая страна – с законами, системой, экономикой и потенциалом. Именно о ней стоит говорить всерьёз.

Таиланд – это зрелое государство, с чёткой политической структурой и экономикой, которая не зависит от одного сектора. Это не «туристическая республика», где всё держится на потоках севших чартеров. Здесь производят автомобили, экспортируют электронику, развивают агропромышленность и медицину. Да, туризм важен, особенно в южных провинциях, но страна умеет жить и без него. Это показала пандемия: потоки остановились, а рынок недвижимости не обрушился, экономика выстояла.

Страна не новичок на мировой арене. В отличие от большинства соседей в регионе, Таиланд никогда не был колонией. Ни британцы, ни французы, ни японцы не смогли подчинить Сиам. Отсюда – спокойное, устойчивое чувство достоинства, при этом без агрессии. Тайцы не навязываются, не подстраиваются, но и не отталкивают. Они привыкли жить рядом с разными культурами, спокойно принимая то, что работает, и отсекая лишнее. Это заметно особенно, если вы переезжаете надолго: к вам не будут относиться как к «белому хозяину», но и не станут мешать жить. В Таиланде вы – один из многих, кто решил остаться, и это даёт чувство спокойствия.

Современный Таиланд – это парламентская монархия с сильными институтами. В повседневности здесь правит не жесткий порядок, а логика взаимных ожиданий: «я не мешаю тебе, ты не мешаешь мне». Это работает в бизнесе, в быту, в общении. Именно поэтому сюда едут те, кто хочет жить без постоянного давления – не только климатического, но и эмоционального. Здесь можно работать в своём ритме, выстраивать быт с нуля, инвестировать без шума и формальностей.

Экономика страны давно привлекает внешние капиталы. Японцы, китайцы, сингапурцы активно вкладываются в производство и инфраструктуру. В регионе Чонбури и Районг реализуется Eastern Economic Corridor – мегапроект с фокусом на логистику, промышленность, цифровые технологии и инновационные зоны. Параллельно строятся новые дороги, модернизируются аэропорты, запущены проекты Smart City. Это не разовые стройки, а стратегический курс.

Недвижимость на фоне этих процессов остаётся сравнительно доступной. Пока ещё. В Таиланде нет налога на владение недвижимостью для физических лиц в привычном западному человеку формате. Нет прогрессивного налогообложения при аренде. Минимум бюрократии, если вы покупаете квартиру в кондоминиуме. А главное – цены растут медленно, устойчиво, и по понятным причинам, а не из-за спекулятивных всплесков. При этом объект можно купить от $90 000, получить на него полное право собственности (в случае с квартирами), сдавать легально и выводить доход.

Здесь нет обещаний сверхприбыли, как в хайповых зонах, но есть реальные цифры: доходность 6–9% годовых, особенно в курортных зонах. В Бангкоке – ниже, но выше стабильность. В Паттайе и Пхукете – выше доход, но сильнее сезонность. Важно, что рынок ещё не перегрет. Вы не платите за бренд, вы платите за локацию, качество проекта и потенциальный спрос.

Параллельно с инвесторами в Таиланд едут и те, кто ищет для себя новую точку опоры. Люди, которые устали от неопределённости. Кто не хочет «убегать», но хочет «перейти» в другую плоскость жизни. Здесь можно жить одной семьёй, с детьми, с родителями, строить быт и при этом не терять связи с миром. Международные школы есть в каждом крупном городе и на курортах. Медицина – на уровне, а цены – ниже, чем в Европе в разы. Работать онлайн – легко: интернет быстрый, инфраструктура для удалёнщиков давно сформировалась, особенно в Чиангмае и Пхукете.

Многих привлекает то, как устроена повседневность. В ней нет перегрузки. Здесь можно жить, не чувствуя себя загнанным. Неважно, на каком уровне дохода вы находитесь: сервис и комфорт доступны большинству, а не элите. Можно арендовать дом у моря за $800–1200 в месяц. Или купить квартиру, которая будет стоить дешевле, чем студия в Подмосковье, но с бассейном, охраной, паркингом и до моря 300 метров.

Да, есть особенности. Жарко. Иногда – слишком. Тайская бюрократия может показаться мягкой, но неспешной. Языковой барьер всё ещё встречается – особенно в провинциях. Но это всё – не минусы, а реальности. Они есть в любой стране. И к ним можно адаптироваться, если вы понимаете, зачем вообще сюда переезжаете или вкладываетесь.

Таиланд – это не экзотика и не запасной аэродром. Это зрелая страна, в которую можно осознанно переехать, инвестировать, работать, жить и строить будущее – без иллюзий, но с перспективой.

Если вы инвестор – вы найдёте здесь возможности, которые не кричат, но работают. Если вы экспат – вы найдёте страну, где жить можно в своё удовольствие и без лишнего контроля. Если вы фрилансер – найдёте точку, где комфорт сочетается со свободой.

Таиланд – это выбор. Не для всех, но для многих. И если вы открыли эту книгу, значит, вы хотите понять: а для вас ли? Ответ зависит не от меня, а от ваших целей. Но я покажу вам, что этот выбор точно достоин внимания.

Глава 2

География рынка: где жить, где сдавать, где зарабатывать

Когда мы говорим «купить недвижимость в Таиланде», на самом деле мы не говорим почти ничего. Страна большая, неоднородная, с разными экономиками, климатом, инфраструктурой и даже стилем жизни. Сделать инвестицию без понимания карты – всё равно что идти в море без навигации. В этой главе мы разложим рынок по географическим слоям, чтобы вы могли понять, где именно искать свою точку интереса. От этого выбора зависит всё: доходность, ликвидность, удобство проживания и перспектива роста стоимости.

Начнём с самого очевидного – с Бангкока. Это столица, деловой, логистический и финансовый центр страны. Здесь сосредоточено более 15 миллионов человек с пригородами, международные школы, университеты, частные клиники, штаб-квартиры корпораций и главный рынок аренды. Если вы планируете долгосрочную сдачу – Бангкок предлагает самый предсказуемый спрос: от экспатов, айтишников, сотрудников международных компаний. Центр города (районы Asoke, Phrom Phong, Thong Lor) дорог, но стабилен. Периферия развивается, особенно вдоль линий метро. Главный плюс – ликвидность. Минус – отсутствие "отпускной атмосферы", шум, пробки, жара и отсутствие моря. Бангкок – не для отдыха. Он для тех, кто хочет зарабатывать или жить в городской среде с европейским качеством сервиса.

Теперь переместимся на юг – в Пхукет. Это остров, но не в туристическом смысле – здесь полноценный город с международным аэропортом, бизнесом, госпиталями и школами. Он привлекателен для инвесторов из-за высокого спроса на краткосрочную аренду и возможности сдачи через booking-платформы. Районы здесь разные по духу и назначению. Патонг – шумный, вечерний, для отдыхающих без детей. Найхарн и Раваи – для тех, кто хочет тишины, удалёнки, спокойной жизни. Банг Тао и Сурин – премиум-класс, где сдаются виллы и апартаменты за $3000+ в месяц. Пхукет – отличная история для тех, кто ищет баланс между личной жизнью, доходом и статусом. Важно понимать, что здесь сильна сезонность: с ноября по март – высокий спрос, в остальное время – зависит от локации и типа жилья. Недвижимость дорогая, но ликвидная, особенно в премиум-сегменте.

Паттайя – ещё один курортный город, но с другим характером. Во-первых, он ближе к Бангкоку – всего два часа на машине. Во-вторых, он активно меняется. От репутации города ночных развлечений он уходит к семейному и инвестиционно-привлекательному образу. Здесь активно строится жильё эконом- и комфорт-класса, развивается инфраструктура, открываются международные школы. Появился спрос на аренду не только у туристов, но и у тех, кто работает в регионе EEC – новой экономической зоне с логистическими хабами, производствами и аэропортом U-Tapao. В Паттайе до сих пор низкий порог входа: квартиру можно купить от $80 000. При этом спрос на аренду – круглогодичный, пусть и не такой высокий, как в Пхукете. Плюс – высокая ликвидность. Минус – качество застройки и насыщенность рынка. Нужно тщательно выбирать застройщика и локацию.

Двигаемся дальше – Самуи. Это остров меньшего масштаба, с более уединённой атмосферой. Здесь нет такого туристического потока, как в Пхукете, зато есть природа, приватность и душевный ритм. Самуи выбирают те, кто ищет дом у моря для себя и семьи, с возможностью периодической сдачи. Спрос на аренду здесь есть, но в сезон. Инфраструктура развита умеренно: школы, больницы и сервисы есть, но не в избытке. Здесь не так просто перепродать объект быстро, зато можно жить размеренно и с удовольствием. Если вы хотите именно жизни у моря, а не бизнеса – Самуи вам подойдёт.

Чиангмай – город на севере страны, без пляжей, но с горами, культурой и насыщенной интеллектуальной средой. Здесь живут художники, программисты, преподаватели, фрилансеры. Уровень цен низкий, климат мягкий (за исключением сезона смога), ритм спокойный. Недвижимость здесь покупают в основном для жизни или сдачи экспатам. Туристическая аренда слабая, зато комьюнити сильное. Это город не для краткосрочной выгоды, а для долгосрочной жизни с комфортом и без суеты. Аренда здесь недорогая, зато жильё тоже стоит недорого. Учитывая спрос на digital-кочевников и государственные инициативы по LTR-визам, Чиангмай постепенно превращается в центр удалёнки.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.