С. П. Гришаев

Об ипотеке
(залоге недвижимости)

Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ

(Постатейный)

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.27(470+571)

ББК 65.052(2Рос)

Г85

Автор:

Гришаев С. П., кандидат юридических наук, доцент, автор более 200 публикаций (как печатных, так и электронных) в области гражданского, семейного и жилищного права.

Предлагаемая читателю книга представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. No 102-ФЗ (ред. от 12 июня 2024 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который является одним из самых важных гражданско-правовых актов.

Ипотека (залог недвижимости) – одна из разновидностей залога. Представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает кредитное обязательство в целом. В связи с этим она находит все большее распространение в нашей стране, поскольку помогает решить жилищную проблему с помощью обеспеченных ипотекой кредитов.

В книге рассмотрены основные аспекты правоотношений в сфере ипотеки, в том числе связанные с заключением договора об ипотеке, государственной регистрацией ипотеки, обращением взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и т. д.

При написании комментария использованы материалы судебной практики, мнения ученых, являющихся специалистами по данной проблеме, актуальные положения других федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере залога недвижимости.

Книга представляет интерес не только для юристов, но и для обычных граждан, поскольку, как показывает статистика, сделки, связанные с ипотечным кредитованием, совершают большое количество российских граждан.

УДК 347.27(470+571)

ББК 65.052(2Рос)

© Гришаев С. П., 2024

© ООО «Проспект», 2024

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ИПОТЕКЕ
(ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года
Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

ИЗМЕНЕНИЯ:

(в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ, от 17.07.2009 № 166-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 28.06.2011 № 168-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ, от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 07.05.2013 № 101-ФЗ, от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 23.06.2014 № 169-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ, от 29.12.2014 № 476-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 06.04.2015 № 82-ФЗ, от 05.10.2015 № 286-ФЗ, от 23.06.2016 № 217-ФЗ, от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 01.07.2017 № 141-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 31.12.2017 № 486-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 06.06.2019 № 138-ФЗ, от 02.08.2019 № 261-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 22.12.2020 № 447-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 30.12.2020 № 514-ФЗ, от 30.04.2021 № 118-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 444-ФЗ, от 26.03.2022 № 71-ФЗ, от 14.07.2022 № 332-ФЗ, от 07.10.2022 № 377-ФЗ, от 20.10.2022 № 406-ФЗ, от 20.10.2022 № 409-ФЗ)

Глава I
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

_______________________

1. В п. 1 комментируемой статьи дано определение договора ипотеки и раскрывается ее содержание. Ипотека как правовой институт после длительного отсутствия в советский период вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге» № 2872-1. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержался конкретный механизм ее функционирования. В связи с этим указанный Закон утратил силу с 1 июля 2014 г.

Определенное внимание ипотеке было уделено в ч. 1 ГК РФ, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившей в силу с 1 января 1995 г. В частности, в п. 2 ст. 334 ГК дано определение ипотеки, в ст. 340 ГК раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем п. 2 ст. 334 ГК содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК.

В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы. Сделки по жилищной ипотеке строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60 процентов минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3–4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры — ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Все это обусловило необходимость принятия комментируемого Закона.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 комментируемой статьи, по существу, является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является способом, позволяющим привлекать денежные средства.

Следует учитывать, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, — общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, для ипотеки предусмотрено такое регулирование отношений, которое учитывает двойственную (вещно-правовую, при взгляде на ипотеку как на ограниченное вещное право, и обязательственно-правовую) природу залога недвижимого имущества. В силу такого подхода к залогу недвижимого имущества (ипотеке) прежде всего применяются правила ГК о вещных правах и нормы специального Закона об ипотеке. К отношениям по ипотеке, не урегулированным правилами ГК РФ о вещных правах и Законом об ипотеке, применяются общие положения о залоге как институте обязательственного права.

В последнее время распространение получила так называемая социальная ипотека — термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос. По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь, главным образом, для так называемых очередников, а также для социально незащищенных слоев населения.

Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

В дополнение к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанный Закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям — ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Закон об ипотечных ценных бумагах создал правовую основу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг — облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Этот Закон позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что в свою очередь будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.

Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).

В 2015 г. был принят Закон «О государственной регистрации недвижимости», в котором есть особая статья (53), посвященная особенностям государственной регистрации ипотеки. Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Законах «Об оценочной деятельности в РФ», «О страховании», «Об исполнительном производстве», «О несостоятельности (банкротстве)», в Гражданском и Арбитражном процессуальных кодексах и других нормативно-правовых актах.

Следует также упомянуть Федеральный закон от 3 июля 2019 г. № 157-ФЗ (ред. от 14 июля 2022 г.) «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона “Об актах гражданского состояния”».

Существенное значение имеют и следующие подзаконные акты:

1. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ). Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции, формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

2. Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370.

3. Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Судебная практика по ипотеке содержится в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)”».

Следует также упомянуть о Женевской международной конвенции о морском залоге и ипотеке от 6 мая 1993 г., участницей которой является Российская Федерация. В ст. 4 она предусматривает, что морской залог в отношении судна обеспечивает ряд требований (например, требования экипажа в отношении заработной платы и др.).

С момента принятия Закон об ипотеке подвергался многочисленным дополнениям и изменениям. Следует упомянуть о самых важных.

30 декабря 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 306-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г ). В основном указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке. Изменения коснулись положений Гражданского кодекса, Закона о залоге, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1, Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ, а также некоторых других законодательных актов.

17 июля 2009 г. был принят Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения коснулись порядка обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, а также особенностей ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Впоследствии в комментируемый закон неоднократно вносились дополнения и изменения, касающиеся отдельных аспектов правового регулирования ипотеки. Последние изменения были внесены Федеральным законом от 20 октября 2022 г. № 409-ФЗ.

В определении договора об ипотеке, данного в п. 1 комментируемой статьи, сказано об удовлетворении кредитором своих денежных требований. Таким образом, речь идет о денежных обязательствах. Понятие денежного обязательства дано в п. 1 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в котором указано: «Имея в виду, что статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

В частности, не являются денежными обязательства, в которых денежные знаки используются не в качестве средства погашения денежного долга (обязанности клиента сдавать наличные деньги в банк по договору на кассовое обслуживание, обязанности перевозчика, перевозящего денежные знаки, и т. д.).

Денежным может быть как обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг)».

Соответственно, ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе в первую очередь по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, которое может быть основано на купле-продаже, подряде, аренде или другом договоре.

Отличительный признак ипотеки — ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость, о которой говорится в п. 1 комментируемой статьи. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

• недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;

• недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях — и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение.

Стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя в условиях кризиса может и снижаться), что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

Понятие недвижимости выводится из п. 1 ст. 130 ГК РФ, который гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

К недвижимому имуществу также относятся морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, залог которых может регулироваться специальным законодательством по правилам, отличным от комментируемого Закона. Так, согласно п. 1 ст. 367 Кодекса торгового мореплавания РФ, морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении:

1) заработной платы и других сумм, причитающихся капитану судна и другим членам экипажа судна за их работу на борту судна, в том числе расходов на репатриацию и уплачиваемых от имени капитана судна и других членов экипажа судна взносов по социальному страхованию;

2) возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина на суше или на воде в прямой связи с эксплуатацией судна;

3) вознаграждения за спасение судна;

4) уплаты портовых и канальных сборов, сборов на других судоходных путях и лоцманских сборов;

5) возмещения реального ущерба, причиненного при эксплуатации судна в результате утраты или повреждения иного имущества, чем перевозимые на судне грузы, контейнеры и вещи пассажиров.

Таким образом, морской залог на судно — это привилегированное обеспечение долга по привилегированному требованию, возникающему обычно из оказания услуг судну или из причинения ущерба судном.

При применении данных норм комментируемой статьи появляется вопрос, возможно ли предусмотреть в договоре ипотеки, что залогом недвижимого имущества обеспечивается не одно, а несколько обязательств, возникших из различных договоров?

В судебной практике был такой случай. В одном из дел банк обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора об ипотеке.

Как видно из материалов дела, между банком (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров был заключен договор о залоге недвижимого имущества. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества превышала общую сумму кредитов, выданных по трем договорам. Договор был нотариально удостоверен в установленном порядке.

Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора ипотеки, однако орган по регистрации отказал в государственной регистрации договора со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке. Регистрирующий орган полагал, что в соответствии с п. 1 ст. 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства по правилам о последующем залоге. По мнению органа по регистрации прав, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства (ст. 45 Закона об ипотеке).

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали доводы ответчика.

Суд надзорной инстанции признал эти доводы ошибочными и состоявшиеся по делу судебные акты отменил, указав следующее. Закон об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит. Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Ответчик же необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необоснованность заключения договоров об ипотеке по каждой кредитной сделке (Постановление Президиума ВАС от 10 декабря 2002 г. № 1925/00).

Однако в практике ФАС Северо-Западного округа в деле от 10 февраля 2000 г. № А56-24606/99 была высказана другая позиция. Суд указал, что Закон об ипотеке не содержит указания о возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение нескольких обязательств, напротив, положения п. 4 ст. 43 Закона свидетельствуют о том, что предоставление повторного обеспечения в отношениях между теми же лицами подчиняется правилам о последующей ипотеке.

Представляется, что второй подход более соответствует ст. 334, 342 ГК РФ. Из положений указанных статей следует, что обеспечиваемое обязательство может быть только одним (законодатель всегда говорит о нем в единственном числе). Это означает, что обеспечение второго, третьего и так далее обязательств залогом должно подчиняться правилам о последующем залоге.

Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя, о котором говорится в п. 1 комментируемой статьи, означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего, интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения) (п. 1 ст. 64 ГК).

Об изъятиях из общего правила о преимущественном праве залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного имущества см. также абзац второй п. 2 ст. 64 Гражданского кодекса РФ, ст. 368 Кодекса торгового мореплавания РФ, ст. 46 комментируемого Закона, абзац пятый п. 4 ст. 134 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, п. 4 ст. 50.36 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ, ст. 111 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ.

Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).

Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

В ипотечном жилищном кредитовании также участвуют особого рода посредники — ипотечные брокеры, которые не являются сторонами в договоре, но сводят стороны друг с другом.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Это же относится и к случаям, когда заложенная недвижимость была приобретена за счет кредита банка. Право собственности на нее в таких случаях регистрируется на имя залогодателя, который получил кредит.

Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом необязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения. Осуществлять такое право он сможет только после полного расчета по кредиту либо на основании соглашения с кредитором.

2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.

О случаях, когда залог возникает на основании закона, см. также п. 1 ст. 64.1, п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489, п. 2 ст. 601 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Как следует из абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, даже в тех случаях, когда ипотека возникает в силу закона, залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

3. Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК, посвященных залогу, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 комментируемого Закона отмечается, что со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.

Правовой режим отдельных видов ипотеки неразрывно связан с другими федеральными законами, и прежде всего с Земельным кодексом РФ.

Следует отметить, что указанное положение комментируемого пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.

4. Пункта 4 комментируемой статьи допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. В частности, ограничения на ипотеку отдельных объектов недвижимости установлены Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Законом о недрах и т. д. Запреты ипотеки содержатся и в комментируемом Законе (см. комментарий к п. 2 ст. 6, согласно которой не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена).

Согласно п. 2 ст. 62.1 комментируемого Закона, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

_______________________

В комментируемой статье приводится примерный перечень договоров, обеспечиваемых ипотекой. Наиболее распространенным из них является кредитный договор. При этом нельзя не обратить внимания на то, что в качестве отдельной разновидности выделен договор займа. Общим признаком для всех этих договоров является то, что обеспечиваемое требование должно носить денежный характер. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т. д. Ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательств вследствие причинения вреда.

В п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» было отмечено, что ипотекой могут обеспечиваться в том числе обязательства по договору займа, заключенному гражданами между собой для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 2 Закона об ипотеке). К таким правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности (ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 3 названного Закона). Первая часть комментируемой статьи предоставляет возможность устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечение исполнения обязательства залогом недвижимости, что вряд ли можно считать правомерным.

Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), то есть может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

Согласно абз. 2 комментируемой статьи, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 22 ноября 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», другими федеральными законами, а также принятыми на его основе подзаконными актами.

К документам в области регулирования бухгалтерского учета, в соответствии с частью первой ст. 21 Закона № 402-ФЗ, относятся:

• федеральные стандарты бухгалтерского учета, федеральные стандарты бухгалтерского учета государственных финансов (далее при совместном упоминании — федеральные стандарты);

• отраслевые стандарты бухгалтерского учета, отраслевые стандарты бухгалтерского учета государственных финансов (далее при совместном упоминании — отраслевые стандарты);

• нормативные акты Центрального банка Российской Федерации, предусмотренные ч. 6 ст. 21 Закона № 402-ФЗ;

• рекомендации в области бухгалтерского учета;

• стандарты экономического субъекта.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», бухгалтерский учет — это формирование документированной систематизированной информации об объектах, предусмотренных Законом о бухгалтерском учете, в соответствии с требованиями, установленными названным Законом, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Основополагающим принципом бухгалтерского учета является его обязательность для всех юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые должны вести учет своего имущества, а также всех хозяйственных операций по установленным правилам. Бухгалтерский учет ведется с момента регистрации юридического лица и до его прекращения (реорганизации или ликвидации). Учету подлежат все виды имущества без каких-либо пропусков или изъятий. Осуществляется бухгалтерский учет с помощью метода двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета. Суть этого метода состоит во взаимосвязанном отражении каждой совершенной операции на двух счетах бухгалтерского учета: дебете одного счета и кредите другого.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 2 Закона № 402-ФЗ, действие указанного Федерального закона распространяется на находящиеся на территории Российской Федерации филиалы, представительства и иные структурные подразделения организаций, созданных в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, находящиеся на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

_______________________

1. Требование, обеспечиваемое ипотекой, должно носить денежный характер, и при этом условия об ипотеке могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в договоре банковского кредита указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется ипотекой.

Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами (если размер процентов не был оговорен, то они будут взиматься по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором, согласно ст. 395 ГК).

Ключевая ставка — процентная ставка по основным операциям Банка России по регулированию ликвидности банковского сектора. Она является основным индикатором денежно-кредитной политики. Была введена Банком России 13 сентября 2013 г. Процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) — ставка процента при предоставлении Центральным банком кредитов коммерческим банкам. С 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России с 1 января 2016 г. Банком России не устанавливается.

Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

Под упомянутой в п. 1 комментируемой статьи неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Различие между штрафом и пеней как разновидностями неустойки заключается в том, что штраф — это твердая денежная сумма, а пеня исчисляется нарастающим итогом за каждый день просрочки.

Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. К ним, в частности, относятся расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Например, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение заложенного имущества вынужден нести расходы по его содержанию и на его охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Правила о процентах за пользование чужими денежными средствами в ГК РФ выглядят следующим образом. Во-первых, ст. 395 ГК, которая и регламентирует эти вопросы, названа «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», помещена в гл. 25 ГК «Ответственность за нарушение обязательств». Во-вторых, ответственность эта заключается в необходимости уплатить проценты на сумму денежных средств, причитающихся кредитору и находящихся у должника. В-третьих, непосредственным основанием для уплаты процентов является «пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица». В-четвертых, величина этих процентов определяется существующей в месте жительства (месте нахождения) кредитора «учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части» (в настоящее время такой учетной ставкой является ставка рефинансирования, то есть та ставка, по которой Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам). В-пятых, суду предоставлено право удовлетворить требования кредитора исходя из ставки процента на день предъявления иска или вынесения решения. В-шестых, размер процентов может быть изменен соглашением сторон или законом. В-седьмых, уплата процентов не лишает кредитора права требовать возмещения понесенных убытков сверх суммы уплаченных процентов. И наконец, в-восьмых, проценты взимаются по день уплаты суммы основных (чужих) средств кредитору, если более короткий срок не установлен законами, иными правовыми актами или договором.

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, расходы на адвокатов, а также суммы, подлежащие выплате за проведение экспертизы, услуги переводчиков и т. д. Иные издержки, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество, могут включать нотариальную пошлину за удостоверение соглашения об ипотеке.

Расходы по реализации заложенного имущества могут включать расходы по организации торгов, расходы на оповещение потенциальных участников торгов и расходы на охрану заложенного имущества в предпродажный период.

2. В п. 2 комментируемой статьи частично воспроизводятся положения ст. 337 ГК, закрепившей, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в договоре ипотеки стороны могут установить более ранний или более поздний момент времени, на который определяется объем требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о тех случаях, когда в договоре ипотеки заранее оговаривается та твердая сумма, которая будет выплачена из стоимости заложенного имущества. Однако и в этом случае помимо этой твердой суммы будут возмещаться судебные издержки и иные издержки, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходы по реализации заложенного имущества и дополнительные расходы залогодержателя (расходы на сохранение заложенного имущества, содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам) (см. комментарий к ст. 4).

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

_______________________

В комментируемой статье в общем виде говорится о тех дополнительных расходах, которые может понести залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранность заложенного имущества. В частности, такие расходы могут включать расходы на его страхование, содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам. По общему правилу, такие расходы возмещаются за счет заложенного имущества, однако ничто не препятствует залогодержателю обусловить заключение договора об ипотеке уплатой залогодателем определенной суммы, из которой и будут покрываться указанные расходы.

В данном случае следует учитывать, что поскольку имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, то последний в большинстве случаев и несет указанные расходы, однако ничто не мешает сторонам залогового правоотношения заключить соглашение об обратном. Именно о таких случаях и идет речь в комментируемой статье.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 263 Налогового кодекса РФ, расходы на добровольное страхование заложенного имущества включают страховые взносы по добровольному страхованию этого имущества.

О расходах на содержание заложенного имущества см. комментарий к ст. 30.

Коммунальные платежи включают в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ), которые несут лица, пользующиеся жилыми помещениями в многоквартирных домах.

О каких-либо ограничениях указанных расходов в статье ничего не говорится, в том числе и в тех случаях, когда они будут явно чрезмерными. Очевидно, законодатель исходил из того, что залогодержатель будет себя сам ограничивать в этих расходах, поскольку источником их возврата остается заложенная вещь, стоимость которой не безгранична.

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

6) машино-места.

(пп. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее – права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

(абзац введен Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 02.08.2019 № 261-ФЗ)

_______________________

1. Предметом договора об ипотеке, согласно п. 1 комментируемой статьи, является недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке. В любом случае на нее должно быть зарегистрировано право собственности.

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Здесь же упоминается ст. 62.1 комментируемого Закона, в которой говорится о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В виде исключения такие земельные участки могут быть предметом договора ипотеки.

Согласно упоминаемой в комментируемом пункте ст. 69 комментируемого Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Помимо общего определения недвижимого имущества в п. 1 комментируемой статьи особо указаны некоторые наиболее важные объекты недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки.

В подп. 1 п. 1 комментируемой статьи в качестве такого объекта указаны земельные участки, под которыми понимается недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Объекты недвижимости, указанные в подп. 2 п. 1 комментируемой статьи, имеют общий признак, а именно — использование в предпринимательской деятельности.

Прежде всего речь идет о предприятии как имущественном комплексе, право собственности и иные вещные права на который подлежат государственной регистрации. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которого установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

Создаются они в результате строительной деятельности людей, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).

Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 2 июля 2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

А в п. 23 указанной статьи сказано, что сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Наибольшие вопросы вызывает указанное в подп. 2 иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Как отмечено в литературе, остается открытым вопрос о связи данного понятия с такими объектами, как сооружения капитального строительства, нежилые помещения, подземные сооружения, вспомогательные сооружения, которые не упомянуты в качестве предметов ипотеки. Правомерность их ипотечной судьбы может оказаться весьма сомнительной, а ипотечные права, возникающие в их отношении, уязвимыми для судебной оспоримости в сторону непризнания их объектами недвижимого имущества¹.

В подп. 3 п. 1 комментируемой статьи перечислены в качестве объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, которые все рассматриваются как жилые помещения.

Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т. п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Следует отметить, что указанные объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в качестве жилых в органах, осуществляющих техническую регистрацию (БТИ). Помимо жилых помещений предметом ипотеки могут быть также дачи, садовые дома, гаражи и некоторые другие строения потребительского назначения, которые законодательно не определены. Их основное назначение заключается не в проживании, а во временном нахождении с потребительскими целями.

Ни комментируемая статья, ни жилищное законодательство не предусматривают такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям, которые не предназначены для проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.

Вопрос о правовом статусе апартаментов и, в частности, о признании их жилыми помещениями ставится давно, поскольку не секрет, что фактически они используются именно для проживания.

Одним из спорных является вопрос о том, можно ли обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, когда оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и, следовательно, на которое в соответствии с федеральным законом (ст. 446 ГПК РФ) не может быть обращено взыскание.

Данный вопрос был предметом рассмотрения как КС РФ, так и ВС РФ.

Позиция КС сводится к следующему.

Вытекающие из Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 г. № 14-П, от 20 декабря 2010 г. № 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. № 5-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 г. № 10-О-О, от 28 июня 2012 г. № 1252-О и др.).

Рассматриваемое в системной взаимосвязи с подп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о возможности установления залога жилых помещений по договору об ипотеке, а также абзацем вторым части первой ст. 446 ГПК Российской Федерации и п. 2 ст. 78 того же Федерального закона, допускающими обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, оспариваемое законоположение, запрещая ипотеку имущества, на которое не может быть обращено взыскание, не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.

Что касается Верховного Суда РФ, то в определении ВС РФ от 28 июня 2011 г. было отмечено, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. В комментируемом пункте подчеркивается, что здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил ст. 69 Закона об ипотеке, установившей, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и, соответственно, не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т. п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия, как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.

Подпункт 4 п. 1 комментируемой статьи указывает в качестве предмета ипотеки садовый дом, то есть здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ (ред. от 14 апреля 2023 г.) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Садовый дом может быть признан жилым домом и жилой дом — садовым домом на основании постановления Правительства от 28 января 2006 г. № 47. Для этого необходимо решение органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом.

Под гаражом, о котором также говорится в подп. 4 п. 1 комментируемой статьи, понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.

Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Следует отметить, что Кодекс торгового мореплавания РФ (ст. 7) не разграничивает суда на морские и суда внутреннего плавания, которые указаны в подп. 5 п. 1 комментируемой статьи, а дает общее понятие судна, под которым понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, которое может использоваться в целях торгового мореплавания. Кроме того, в нем даются определения различных видов судов: суда рыбопромыслового флота, маломерные суда и др.

Определение воздушного судна дано в ст. 32 Воздушного кодекса РФ. Согласно указанной статье, воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Согласно ст. 3 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река — море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода.

Согласно упоминаемой в комментируемом пункте ст. 69 (см. комментарий к ней), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В связи с этим здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил указанной ст. 69 комментируемого Федерального закона.

Как следует из последнего абзаца п. 1 комментируемой статьи, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с правилами ст. 62.1 комментируемого Федерального закона.

Как следует из п. 1 комментируемой статьи, недвижимое имущество в силу закона также может быть предметом договора об ипотеке.

2. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.

Следует обратить внимание на слова «в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации». Известно, что земельные участки могут отводиться не обязательно для строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтому если владелец такого участка начнет на нем строительство, что будет нарушением законодательства, то заложить объект незавершенного строительства будет невозможно.

Применение правил Закона об ипотеке к незавершенному строительству ограничено ст. 69 указанного Закона, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. было отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 16 февраля 2017 г., Определении Верховного суда Российской Федерации от 20 сентября 2016 г. № 18-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90.

Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы подп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге. Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 16 февраля 2017 г., Определении Верховного суда Российской Федерации от 20 сентября 2016 г. № 18-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90.

Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы подп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

3. Вещи, в том числе недвижимые, могут классифицироваться на главную вещь и принадлежность. Суть этого деления состоит в том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой является неодинаковой: одна является зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.

Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило, согласно п. 3 комментируемой статьи, распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т. д.).

4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о классификации недвижимых вещей на делимые и неделимые. По признаку делимости вещи делятся на делимые (те, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения) и неделимые, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, так и неделимыми. Например, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если возможно обеспечить отдельный вход в жилое помещение).

В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90 указал, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

5. Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако до настоящего времени таких изъятий не установлено. Примером противоречия договора аренды недвижимости существующих арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.

По общему правилу право аренды земли можно заложить с согласия собственника в пределах срока договора аренды (см. комментарий к п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Однако в некоторых случаях право аренды заложить нельзя. Например, если государственное предприятие арендует участок, который находится в государственной собственности (подп. 3 п. 5 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях).

В некоторых случаях право аренды можно заложить и без согласия собственника, нужно лишь уведомить его. Например, такое право есть у лица, арендовавшего государственный или муниципальный участок более чем на пять лет (см. комментарий к п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).

В п. 5 комментируемой статьи говорится о залоге прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на который также распространяется комментируемый Закон.

Принятие указанного Закона было вызвано необходимостью законодательно решить проблемы участников долевого строительства, то есть физических и юридических лиц (ими могут быть любые дееспособные физические или юридические лица), пытающихся устранить их помощью так называемого долевого инвестирования, когда денежные средства на строительство жилых помещений вносятся еще до начала строительства (цена жилого помещения в этом случае значительно ниже). Следует отметить, что привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства.

Следует иметь в виду, что реально передать свои права залогодержателя участники долевого строительства могут только после государственной регистрации права собственности на построенное жилое помещение.

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

_______________________

1. Помимо права собственности ипотека может быть установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения или в определенных случаях — на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т. д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Согласно п. 2 ст. 18 Закона о государственных и муниципальных предприятиях государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

Таким образом, условием действительности залоговой сделки с участием унитарного предприятия является согласие собственника на передачу недвижимого имущества в залог. Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением данного условия, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого унитарного предприятия или собственника недвижимого имущества.

Пункт 1 комментируемой статьи был дополнен Федеральным законом от 25 ноября 2017 г. № 328-ФЗ указанием на то, что в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, ипотека может быть также установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве оперативного управления.

Субъекты права оперативного управления — учреждения и казенные предприятия, чьи полномочия у́же полномочий субъектов права хозяйственного ведения, — были ранее лишены права закладывать недвижимое имущество, что значительно сужало их права. Однако следует обратить особое внимание на то, что это возможно только в случаях, предусмотренных законом.

2. В п. 2 комментируемой статьи определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Прежде всего речь идет об имуществе, изъятом из гражданского оборота. Под гражданским оборотом понимается совокупность сделок и иных действий, предметом которых являются объекты гражданских прав. Согласно ч. 2 ст. 129 ГК РФ, законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности, могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению. Так, земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах государственных природных заповедников, находятся в федеральной собственности. Земельные участки, расположенные в границах государственных природных заповедников, не подлежат отчуждению из федеральной собственности (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № 33 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;

2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);

3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной службы безопасности;

5) объектами организаций органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Так, согласно ст. 70 Закона об исполнительном производстве, взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. В частности, не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В настоящее время такой перечень установлен в ст. 446 ГПК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее недвижимое имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

• жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, принадлежащего гражданину — должнику на праве собственности, действует так называемый исполнительский иммунитет. На такое жилое помещение по общему правилу не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Исключение составляет жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П);

• земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, хотя по общему правилу жилые помещения и земельные участки, на которых они расположены, не могут быть предметом договора ипотеки, однако это возможно, если речь идет об ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (см. комментарий к ст. 77 комментируемого Закона).

Предметом ипотеки не может быть имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

К имуществу, подлежащему обязательной приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.

Согласно ст. 7 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, Правительство Российской Федерации утверждает прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на срок от одного года до трех лет. В прогнозном плане (программе) приватизации федерального имущества указываются основные направления и задачи приватизации федерального имущества на плановый период, прогноз влияния приватизации этого имущества на структурные изменения в экономике, в том числе в конкретных отраслях экономики, характеристика федерального имущества, подлежащего приватизации, и предполагаемые сроки его приватизации.

Формирование прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества в части федерального имущества, полномочия собственника в отношении которого осуществляют органы публичной власти федеральной территории «Сириус», и подготовка решения об условиях приватизации такого имущества проводится по согласованию с органами публичной власти федеральной территории «Сириус».

Перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, сформированный и утвержденный в порядке, предусмотренном подп. 3.1 и 3.2 п. 1 ст. 6 Федерального закона, утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти на срок от одного года до трех лет. В таком перечне указываются характеристика федерального имущества, подлежащего приватизации, и предполагаемые сроки его приватизации.

Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества содержит перечень федеральных государственных унитарных предприятий, а также находящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ, долей в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, иного федерального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем периоде.

Объекты, приватизация которых запрещена, указаны в целом ряде правовых актов. Согласно п. 3 ст. 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. В частности, к ним относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.

3. Примером имущества, на отчуждение которого требуется согласие другого лица, является недвижимое имущество, принадлежащее государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК). В качестве примера органа, дающего согласие или разрешение на отчуждение недвижимого имущества, можно назвать совет директоров и общее собрание акционерного общества, дающие согласие на отчуждение принадлежащему акционерному обществу недвижимого имущества, стоимость которого, соответственно, составляет от 25 до 50 либо свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Особым образом регулируются случаи, когда недвижимое имущество является государственной собственностью и при этом не было передано в хозяйственное ведение. В таких случаях оно может быть передано в оперативное управление казенным предприятиям или учреждениям либо закрепляется за казной Российской Федерации или субъекта Федерации. Во всех этих случаях необходимо принятие соответствующего решения Правительством Российской Федерации или администрацией соответствующего субъекта Федерации как представителями собственников.

В п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23 было установлено, что право передачи вещи в залог принадлежит ее собственнику. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях и в порядке, предусмотренных законом, в частности ст. 295–298 ГК РФ (абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, залогодателем может быть лицо, управомоченное распоряжаться вещью, например доверительный управляющий (ст. 1020 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что все виды учреждений и казенных предприятий, в соответствии со ст. 296–298 ГК (п. 2), могут получить разрешение на занятие предпринимательской деятельностью и за счет полученных доходов от этой деятельности могут приобретать имущество, в том числе недвижимое. Соответственно, при принятии решения об ипотеке недвижимого имущества, принадлежащего учреждениям на праве оперативного управления, необходимо выяснять происхождение имущества, поскольку недвижимое имущество, приобретенное учреждением за счет собственных доходов, не может быть предметом ипотеки на основании решения соответствующего государственного органа.

4. Предметом договора ипотеки могут быть не только недвижимые вещи, но и имущественные права на недвижимые вещи, в том числе и право аренды недвижимого имущества. Вместе с тем правило, содержащееся в п. 4 комментируемой статьи, является диспозитивным, и в договоре аренды или в федеральном законе может быть предусмотрено правило, по которому ипотека права аренды не допускается. В этом же пункте делается отсылка к п. 3 ст. 335 ГК, установившему, что залогодателем может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Однако во второй части этого пункта установлено, что залог права аренды не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц. В комментируемом пункте содержится однозначно толкуемое правило о необходимости получения согласия собственника или субъекта права хозяйственного ведения на заключение договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, при заключении договора ипотеки, предметом которого является право аренды недвижимого имущества, необходимо получить согласие не только арендатора, но и арендодателя. По существу, в комментируемом пункте воспроизводится правило, содержащееся в п. 2 ст. 615 ГК, о необходимости получения согласия арендодателя на любые сделки, которые могут повлечь отчуждение арендованного имущества.

Очевидно, следует прийти к выводу о том, что ипотека может устанавливаться также и на право аренды части арендованного объекта недвижимости, однако такая часть должна быть подробно описана.

Следует учитывать, что если государственное предприятие арендует участок, который находится в государственной собственности (подп. 3 п. 5 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях), то право аренды заложить нельзя.

5. В соответствии с п. 5 комментируемой статьи залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

Порядок проведения конкурса по продаже государственного или муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Аукцион — это форма торгов, при которой выигравшим их признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Аукцион, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся (п. 5 ст. 447 ГК РФ). Аукцион нужно проводить по правилам Гражданского кодекса РФ, когда нет специальных законов, регулирующих торги в этой сфере.

Коммерческий конкурс на приватизацию государственного или муниципального имущества может предусматривать инвестиционные или социальные условия. Так, к числу социальных условий относятся создание дополнительных рабочих мест, мероприятия по охране окружающей среды и т. д. Инвестиционные условия могут предусматривать осуществление в отношении объекта приватизации мероприятия по его реконструкции, приобретению оборудования определенных типов, модернизацию и расширение производства. Таким образом, закон особо подчеркивает то обстоятельство, что ипотека приватизированного предприятия как объекта недвижимости не освобождает лицо, которое приобрело предприятие в результате приватизации, от вышеуказанных обязанностей.

6. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые при отделении причинят вред предмету ипотеки (например, новое сантехническое оборудование в жилом помещении). Поскольку эти улучшения стали частью предмета ипотеки, в п. 6 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и договором или комментируемым Законом может быть предусмотрено иное.

Включение правила, определяющего судьбу неотделимых улучшений, представляется вполне логичным, поскольку договор ипотеки носит длящийся характер и в течение времени действия договора с предметом ипотеки могут происходить разнообразные изменения. Вместе с тем непонятно, почему законодатель в п. 6 комментируемой статьи ничего не говорит о судьбе отделимых улучшений.

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

_______________________

1. В комментируемой статье говорится об особенностях ипотеки имущества, находящегося в общей собственности.

Право общей собственности возникает тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь есть у нескольких лиц, которые именуются «сособственники». Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность — это не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности. Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом. Доля участника совместной собственности в общем имуществе заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

ГК РФ предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства. Кроме того, в совместной собственности могут находиться ранее приватизированные жилые помещения (в настоящее время можно приватизировать жилые помещения только в долевую собственность).

Общая собственность именуется долевой, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби (идеальная доля). Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, нет определения долей каждого из сособственников, то их доли предполагаются равными. В общей собственности также выделяют реальные доли (доли, индивидуализированные в натуре). При наличии выделенной в натуре доли собственник этой доли остается собственником всей общей собственности, и, если его доля погибла, он может претендовать на оставшуюся часть имущества.

Законодательством допускается ипотека имущества, находящегося как в общей совместной, так и в общей долевой собственности. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

При общей совместной собственности доли участников не определены. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение совместной собственностью основывается на презумпции, что все участники заранее дали согласие на совершение сделки, которая заключена одним из них. Из этого следует, что за исключением распоряжения имуществом, требующим государственной регистрации, каждый из участников совместной собственности может распорядиться общим имуществом, не имея на то предварительного согласия остальных. Оспорить уже заключенную сделку по основаниям отсутствия у лица, совершившего ее, полномочий можно только в том случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона № 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ). Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона № 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Что касается общей совместной собственности, то ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть возникнуть при наличии письменного согласия на это всех собственников, если федеральным законом не установлено иное. В последнем случае речь идет, прежде всего, об основной разновидности совместной собственности — собственности супругов на совместно нажитое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга.

В ряде случаев супруги при получении кредита, обеспеченного ипотекой, выступают в качестве созаемщиков. В таких случаях в типовых условиях кредитного договора обычно содержится условие, в соответствии с которым расторжение брака между супругами не влияет на обязательства супругов по оплате кредита. Любой из супругов может поставить вопрос о разделе имущества, в том числе и квартиры, купленной по ипотеке. В таких случаях банк привлекается в качестве третьего лица. Как показывает судебная практика, в таких случаях раздел не производится до полной оплаты либо с согласия банка квартира продается и полученная сумма делится между супругами.

Возможны ситуации, когда жилое помещение было куплено одним из супругов до брака, а основные выплаты по ипотеке пришлись на период после заключения брака. Возникает вопрос о праве второго супруга на это жилое помещение при расторжении брака. В таких случаях следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество возникает в результате Государственной регистрации этого права. Поскольку право собственности на жилое помещение регистрируется одним из супругов до заключения брака, это жилое помещение относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака. Такое имущество, согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, относится к личному имуществу супругов и разделу не подлежит. В то же время у другого супруга есть право на часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака.

2. Право участника общей долевой собственности распорядиться своей долей путем ее залога по общему правилу ничем не ограничено. Однако положение меняется, если по требованию залогодержателя на долю будет обращено взыскание. В этом случае, прежде всего, будет применяться предусмотренное ст. 250 ГК правило о преимущественной покупке: при продаже доли постороннему лицу другие участники имеют право преимущественной покупки, которое заключается в том, что они имеют преимущественное право приобрести долю по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать ее третьему лицу. Для продажи доли недвижимости срок уведомления составляет 30 дней, а для движимого имущества — 10 дней. По истечении указанных сроков и если сособственники не выразили намерения приобрести долю, продавец вправе продать ее третьему лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, применяется правило ст. 255 ГК, в соответствии с которой кредитор участника долевой собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Исключение составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. В данном случае делается отсылка на ст. 290 ГК (п. 2), устанавливающую, что собственник квартиры не вправе отчуждать своей доли в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу своей доли отдельно от права собственности на квартиру.

Глава II
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

_______________________

Договор об ипотеке является гражданско-правовым договором, который в свою очередь является основной разновидностью сделки. Соответственно, к нему применяются основные правила, регулирующие порядок совершения и форму данной сделки, условия ее действительности, последствия признания сделки недействительной, порядок заключения договора и т. д. Несоблюдение предусмотренной законом формы сделки ведет, по общему правилу, к недействительности сделки, однако при несоблюдении простой письменной формы сделки санкция заключается в невозможности ссылаться на свидетельские показания. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Любой договор состоит из определенной совокупности условий, в которой закреплены права и обязанности сторон. Совокупность этих условий называется содержанием договора.

Кроме того, поскольку в результате заключения договора ипотеки возникает обязательство, к нему применяются общие положения обязательственного права. Заключение каждого договора начинается с того, что одна из сторон обращается к другой стороне с предложением (офертой) о его заключении. Другая сторона принимает (акцептует) это предложение. Если она выдвигает иные условия, это означает отказ от первоначального предложения и в то же время новое предложение; первоначальный оферент и акцептант как бы меняются ролями.

Следует иметь в виду, что помимо общих положений о гражданско-правовом договоре к договору об ипотеке применяются и специальные положения, предусмотренные комментируемым Законом. Так, в ст. 9 (см. комментарий к ней) предусмотрены существенные условия договора ипотеки, сам договор подлежит государственной регистрации как обременение. В случае расхождения между Законом об ипотеке и нормами ГК преимущество будут иметь нормы Закона об ипотеке.

В рамках договора ипотеки можно выделить ипотечный жилищный кредитный договор, который обладает определенной спецификой.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

(в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ)

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Абзац исключен. – Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

(абзац введен Федеральным законом от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

Положения статьи 9.1 (в ред. Федерального закона от 27.12.2019 № 483-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим из договоров страхования, заключенных после 01.09.2020.

_______________________

1. В п. 1 комментируемой статьи перечислены существенные условия договора об ипотеке, составляющие содержание договора об ипотеке, при отсутствии которых он будет признан незаключенным. Перечень этих условий по существу совпадает с перечнем существенных условий, указанных в п. 1 ст. 339 ГК. Единственное исключение составляет отсутствующее в комментируемом пункте условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Это обусловлено тем, что в соответствии с Законом об ипотеке заложенное имущество всегда находится у залогодателя.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» отмечено, что для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.

А в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» отмечено, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

1.1. В п. 1.1 комментируемой статьи говорится о том, что стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если же ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные комментируемым законом для договора об ипотеке. В последнем случае речь идет о ст. 10 комментируемого Закона.

Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона о банкротстве). Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно.

2. Предметом договора ипотеки всегда является недвижимое имущество, поэтому его идентификация всегда начинается с указания на то, к какой именно разновидности недвижимого имущества оно принадлежит (земельный участок, квартира, жилой дом и т. д.). Если у недвижимого имущества есть индивидуальное название, то оно также указывается (например, стадион «Метеор»). Место нахождения недвижимого имущества обычно определяется его адресом, а при отсутствии такового (в частности, если речь идет о земельных участках или сооружениях) — привязкой к определенной местности. Под описанием имеется в виду совокупность индивидуализирующих данное недвижимое имущество признаков, позволяющая отличать его от других подобных ему. Это может быть количество комнат в квартире, количество этажей в доме и т. д.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, на основании которого заложенное недвижимое имущество принадлежит залогодателю. Как уже было отмечено выше в ст. 6 Закона об ипотеке, это может быть право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию. Под органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Кроме того, в нем должны быть указаны дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» отмечено, что в договоре об ипотеке передаваемая в залог вещь может быть определена посредством указания на ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер. Если предметом ипотеки является будущая недвижимая вещь, то ее индивидуализация в договоре может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить подлежащее передаче в залог недвижимое имущество на момент заключения договора (например, строительный адрес и ориентировочная площадь будущего здания или помещения, другие характеристики, определенные, в частности, в проектной документации). В этом случае необходимые для регистрации обременения данные, позволяющие окончательно идентифицировать вещь, указываются в заявлении о государственной регистрации ипотеки, подаваемом залогодателем и залогодержателем совместно (по смыслу п. 2 ст. 9, п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, ч. 1 ст. 53 Закона о регистрации).

Возможны ситуации, когда договор об ипотеке дополняется новыми положениями, предусматривающими внесение дополнительных объектов недвижимости, которые ранее не были предметом договора об ипотеке. В таких случаях соответствующие изменения должны быть внесены в регистрационные записи.

Как уже было отмечено, предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него. В этом случае Закон об ипотеке также требует, чтобы в договоре ипотеки указывались наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения и описание, достаточное для ее идентификации. Кроме того, должен быть указан срок аренды.

3. В п. 3 комментируемой статьи подчеркивается, что по общему правилу оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению сторон. Ссылка в комментируемой статье на ст. 67 Закона об ипотеке утратила практический смысл. В ранее действовавшей редакции этой статьи говорилось о том, что цена на земельные участки не могла быть меньше нормативной. Однако в настоящее время в ней также говорится о том, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (см. комментарий к указанной статье).

Особым образом регулируется вопрос об оценке заложенной недвижимости, являющейся государственной или муниципальной собственностью. В этом случае оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом. Таким федеральным законом является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8 указанного Закона, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в оценку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям при использовании объекта оценки в качестве предмета залога. Осуществлять оценку имеют право юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, имеющие соответствующую лицензию.

Стороны договора ипотеки, предметом которого является частное имущество, могут также поручить его оценку профессиональному оценщику, действующему на основании Закона об оценочной деятельности.

Оценка объекта незавершенного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, также осуществляется по рыночной стоимости.

4. Поскольку ипотека имеет акцессорный (дополнительный) характер по отношению к основному обязательству, то законодатель требует, чтобы в договоре об ипотеке было указано и основное обязательство с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Такое обязательство по основаниям возникновения может быть как договорным, так и внедоговорным (например, ипотекой может быть обеспечено обязательство из причинения вреда).

На практике возникает вопрос, достаточно ли указать в договоре ипотеки номер и дату основного договора, если залогодателем и залогодержателем являются стороны по основному договору. Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 говорит о том, что в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие. Однако на практике органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, считают недостаточным наличие подобного условия и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора.

Если же сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Гражданский кодекс (ст. 311) допускает исполнение обязательства (в том числе и обеспеченного ипотекой) по частям. Это обычно обусловлено существом обязательства (например, поставка крупной партии товаров или строительство крупного объекта). В таких случаях в договорах об ипотеке также указаны сроки, периодичность подлежащих внесению по исполнению основного обязательства платежей и размеры этих платежей либо определены условия, позволяющие определить их размеры.

6. В п. 6 комментируемой статьи говорится о том, что существенным условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной (подробнее см. комментарий к главе III и, в частности, к ст. 13 комментируемого Закона), которой удостоверяются права залогодержателя.

Согласно дополнению, внесенному Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ в комментируемый Закон, указание о закладной должно содержаться в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Наличие последнего указания нецелесообразно, поскольку при ипотеке в силу закона договор основанием возникновения обременения вообще не является.

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой

(в ред. Федеральных законов от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

(в ред. Федерального закона от 05.12.2017 № 378-ФЗ)

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)».

(в ред. Федеральных законов от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

Договор об ипотеке не требует госрегистрации, если он заключен после 01.07.2014 (Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ). Ипотека как обременение подлежит госрегистрации.

_______________________

1. Комментируемая статья посвящена трем разным, хотя и взаимосвязанным аспектам ипотечных правоотношений. Речь идет об:

1. Особенностях условий потребительского кредитного договора (договора потребительского кредита), договора займа, обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой.

2. Особенностях изменения указанных договоров по требованию заемщика.

3. Особенностях условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

Причем комментируемая статья не регулирует их сама, а делает отсылку к Федеральному закону № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», который был принят 21 декабря 2013 г. и который вступил в силу 1 июля 2014 г. Применяется он только к договорам, заключенным после указанной даты. Этот Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой. В данном случае в виде исключения речь идет о ст. 6.1 указанного Закона, которая называется «Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой». Об особенностях изменения указанных договоров по требованию заемщика говорится в ст. 6.1-1 этого Закона. Указанные статьи и будут по существу комментироваться.

Договор потребительского кредита выделяется в отдельный вид кредитного договора в связи с тем, что заемщиком по данному виду договора выступает гражданин, использующий кредитные средства не для предпринимательской цели, а для удовлетворения своих личных, семейных, домашних и бытовых потребностей. Данный договор следует отличать от ипотечного жилищного кредита. Как отмечено в литературе, именно целевой характер позволяет провести юридическое различие между ипотечным жилищным кредитом и иными видами потребительского кредита (займа), обеспеченного ипотекой принадлежащих гражданам жилых помещений. За этим юридическим различием стоит глубокое различие социально-экономического содержания ипотечного жилищного кредита и иных видов потребительского кредита, обеспеченных ипотекой жилья. Первый выполняет в обществе важные социально-экономические функции (решение жилищной проблемы посредством преодоления противоречия между стоимостью жилья и величиной ежемесячного дохода гражданина и повышение уровня жизни населения; стимулирование строительства и рынка недвижимости и др.). При этом, беря ИЖК, гражданин рискует, как правило, теми средствами, которые он вкладывает в приобретение нового жилья (а не единственным жильем, приобретенным ранее не на кредитные средства)².

В п. 1 ст. 6.1 указанного Закона определен перечень лиц, которые имеют право осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой. В нем законодатель говорит о таких субъектах, как кредитные организации, выдающие потребительский кредит, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, учреждения, созданные по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единый институт развития в жилищной сфере, а также организации, осуществляющие деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов. Таким образом, с 1 октября 2019 г. (дата вступления в силу указанной статьи в действующей редакции) предоставлять гражданам займы, обеспеченные ипотекой, могут только профессиональные кредиторы, находящиеся под надзором Банка России: банки, микрофинансовые организации, кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, уполномоченные ДОМ.рф организации.

Согласно ст. 1 Федерального закона «О банках и банковской деятельности», кредитная организация — это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ имеет право осуществлять банковские операции, предусмотренные Федеральным законом «О банках и банковской деятельности». Кредитная организация образуется на основе любой формы собственности как хозяйственное общество. Потребительские кредиты может выдавать любая кредитная организация, если это предусмотрено полученной ей лицензией.

Сама процедура заключения договора потребительского кредита (займа) подробно в Законе о потребительском кредите (займе) не прописана. Вместо этого сделана отсылка к общему законодательству, регулирующему заключение договоров займа и кредитного договора. Так, в п. 1 ст. 7 Закона о потребительском кредите (займе) содержится общее положение о том, что договор потребительского кредита (займа) заключается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для кредитного договора, договора займа, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Между тем особого порядка заключения договора ни для кредитного договора, ни для договора займа в Законе о потребительском кредите (займе) не установлено.

Очевидно, в этом случае должны применяться общие нормы заключения договоров и, прежде всего, нужно учитывать положения п. 1 ст. 432 ГК, согласно которому договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кредитный потребительский кооператив — основанное на членстве добровольное объединение физических и (или) юридических лиц по территориальному, профессиональному и (или) социальному принципам в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков). Таким образом, основным содержанием их деятельности является финансовая взаимопомощь членов кооператива, в том числе посредством предоставления им займов.

Согласно ст. 4 Закона о сельскохозяйственной кооперации, сельскохозяйственным потребительским кооперативом признается сельскохозяйственный кооператив, созданный сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личное подсобное хозяйство гражданами при условии их обязательного участия в хозяйственной деятельности потребительского кооператива. Они являются некоммерческими организациями и в зависимости от вида их деятельности подразделяются на перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслуживающие, снабженческие, растениеводческие, животноводческие и иные кооперативы.

Особое внимание следует обратить на учреждения, созданные по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, а также на ипотечные займы, выданные единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Следует учитывать Федеральный закон от 7 октября 2022 г. № 377-ФЗ (ред. от 31 июля 2023 г.) «Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон применяется к обстоятельствам, послужившим основанием для погашения обязательств военнослужащего, наступившим с 1 августа 2023 г.

Установлен особый порядок погашения обязательств военнослужащего — участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения по кредитному договору, заключенному в целях приобретения жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, в случае гибели военнослужащего или объявления его судом умершим. Указанные обязательства погашает Минобороны России в порядке, предусмотренном Законом о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 марта 2020 г. № 291 утверждены:

Правила формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов;

Требования, предъявляемые к организациям, включаемым в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Единый институт развития в жилищной сфере, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 225-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 г.) «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 марта 2022 г.), — акционерное общество, учрежденное Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации об Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Все акции единого института развития в жилищной сфере находятся в собственности Российской Федерации. Продажа и другие способы отчуждения указанных акций, передача их в залог, иное распоряжение указанными акциями осуществляются на основании федерального закона. Данный закон в целях содействия развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, иному развитию территорий регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной указанным Федеральным законом.

В настоящее время в качестве единого института развития в жилищной сфере выступает АО «ДОМ РФ», разработавшее механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Создано оно в 1997 г. под первоначальным названием «Агентство ипотечного жилищного кредитования».

Под земельными участками единого института развития в жилищной сфере понимаются, согласно п. 1.1 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Согласно п. 1.1 ст. 6.1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, подлежит опубликованию на официальном сайте единого института развития в жилищной сфере в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Порядок формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, а также требования, предъявляемые к включаемым в него организациям, устанавливаются Правительством Российской Федерации. Речь идет о Постановлении Правительства РФ от 16 марта 2020 г. № 291 (ред. от 27 февраля 2021 г.) «Об утверждении Правил формирования перечня уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов, и требований, предъявляемых к организациям, включаемым в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов». Этим же постановлением утверждены требования, предъявляемые к организациям, включаемым в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Согласно п. 1.2. ст. 6.1 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», микрофинансовые организации вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 2 июля 2010 г. № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Перечень таких ограничений установлен ст. 12 Федерального закона от 2 июля 2010 г. № 151-ФЗ (ред. от 4 августа 2023 г.) «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях». Это достаточно обширный перечень. Среди самых последних можно указать на запрет на начисление заемщику — физическому лицу процентов и иных платежей по договору потребительского займа, срок возврата потребительского займа по которому не превышает одного года, за исключением неустойки (штрафа, пени) и платежей за услуги, оказываемые заемщику за отдельную плату, в случае если сумма начисленных по договору процентов и иных платежей достигнет четырехкратного размера суммы займа. Причем условие, содержащее данный запрет, должно быть указано микрофинансовой организацией на первой странице договора потребительского займа, срок возврата потребительского займа по которому не превышает одного года, перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского займа.

Сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

Нормы о предоставлении займов сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом содержатся в ст. 40.1 Закона о сельскохозяйственной кооперации. Основной целью деятельности такого кооператива является удовлетворение потребностей его членов в финансовых ресурсах. Заемщиком по договору займа с сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом может выступать только член кооператива (п. 7 ст. 40.1). Требования к членам кооператива устанавливаются в ст. 13 и 40.1 Закона о сельскохозяйственной кооперации. Отличительной особенностью сельскохозяйственных кредитных потребительских кооперативов является то, что они объединяют граждан, занятых в сельском хозяйстве. Заемщиками по договору займа с сельскохозяйственным кредитным кооперативом могут быть граждане, которые признают устав потребительского кооператива, принимают участие в его хозяйственной деятельности и являются:

• сельскохозяйственными товаропроизводителями;

• гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство;

• членами или работниками сельскохозяйственных организаций и (или) крестьянских фермерских хозяйств;

• гражданами, занимающимися садоводством, огородничеством или животноводством;

• юридическими лицами, в том числе сельскохозяйственными потребительскими кооперативами. При этом юридическое лицо, являющееся членом кооператива, имеет один голос при принятии решений общим собранием;

• гражданами, которые оказывают услуги потребительским кооперативам или сельскохозяйственным товаропроизводителям либо являются работниками организаций социального обслуживания сельских поселений в порядке, установленном уставом кооператива (не более 20 процентов от суммарного числа членов кооператива).

Следует отметить, что, несмотря на название, указанные виды кооперативов скорее относятся к производственным, чем к потребительским кооперативам. Очевидно, законодатель руководствовался традиционным, принятым еще в советское время названием «потребительские общества», которые и раньше занимались подобной деятельностью.

Внутри сельскохозяйственных потребительских кооперативов есть своя градация, включающая перерабатывающие, сбытовые (торговые), обслуживающие, снабженческие, садоводческие, огороднические, животноводческие и иные кооперативы. Потребительские кооперативы могут быть и смешанного типа, то есть занимающиеся одновременно несколькими видами деятельности, к примеру, переработкой сельскохозяйственной продукции и ее сбытом.

Сельскохозяйственный потребительский кооператив может быть образован, если в его состав входят не менее 2 юридических лиц или не менее 3 граждан (п. 11 ст. 4 Закона о сельскохозяйственной кооперации). При этом юридические лица должны быть сельскохозяйственными товаропроизводителями, то есть осуществлять производство сельскохозяйственной продукции, которая составляет в стоимостном выражении более 50 процентов общего объема производимой ими продукции и которая должна осуществляться для членов данных кооперативов.

Не все предоставляемые сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом займы будут иметь потребительский характер. Крестьянские фермерские хозяйства и сельскохозяйственные товаропроизводители могут заимствовать денежные средства для производственных целей.

Фонд финансовой взаимопомощи, из которого предоставляются займы, формируется за счет части собственных средств кредитного кооператива и средств, привлекаемых в кредитные кооперативы в форме займов, полученных от членов кооператива, ассоциированных членов кооператива, кредитов кредитных и иных организаций (п. 2 ст. 40.1 Закона о сельскохозяйственной кооперации). Размер и порядок формирования и использования фонда определяются уставом или решениями общего собрания членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива.

Ограничения по предоставлению займов сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, установлены п. 7 ст. 40.1 Закона о сельскохозяйственной кооперации.

В ч. 1 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе) говорится о праве заемщика — физического лица, заключившего в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, в любой момент в течение времени действия такого договора обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающих приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком, получившего название «льготный период». Исключение составляют случаи проживания заемщика в жилом помещении, находящемся в зоне чрезвычайной ситуации, нарушения условий его жизнедеятельности и утраты им имущества в результате чрезвычайной ситуации федерального, межрегионального, регионального, межмуниципального и муниципального характера. В этом случае заемщик вправе обратиться к кредитору с указанным требованием в течение шестидесяти календарных дней с момента установления соответствующих фактов.

Указанное изменение возможно при одновременном соблюдении условий, предусмотренных подп. 1–4 п. 1 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе).

Следует учитывать, что, согласно «Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.), льготный период, установленный Законом № 106-ФЗ (см. ст. 6 указанного Закона), и льготный период, установленный в соответствии со ст. 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», при наличии соответствующих условий могут быть предоставлены одному и тому же заемщику в любой последовательности, однако не могут быть установлены одновременно.

А в Информационном письме Банка России от 9 февраля 2021 г. № ИН-06-59/9 «О предоставлении льготного периода по договорам, сумма кредита (займа) по которым выражена в иностранной валюте» отмечено, что ч. 4 ст. 6 Закона № 76-ФЗ определено, что до установления Правительством Российской Федерации максимального размера кредита (займа), предусмотренного п. 1 ч. 1 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, максимальный размер кредита (займа), по которому заемщик вправе обратиться с требованием о предоставлении льготного периода, устанавливается в размере 15 миллионов рублей.

Следует учитывать Федеральный закон от 1 мая 2019 г. № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».

При этом положения ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ не ограничивают право заемщика на обращение к кредитору с требованием о предоставлении льготного периода по договору, сумма кредита (займа) по которому выражена в иностранной валюте.

В соответствии с ч. 12 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, основанием для отказа заемщику в удовлетворении требования о предоставлении льготного периода является несоответствие указанного требования заемщика положениям ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ.

Предоставление кредита (займа) в иностранной валюте не может рассматриваться кредитором в качестве основания для отказа в удовлетворении требования о предоставлении льготного периода.

В связи с указанным Банк России рекомендует кредиторам при рассмотрении требования о предоставлении льготного периода по договору, сумма кредита (займа) по которому выражена в иностранной валюте, на предмет соблюдения условия, предусмотренного п. 1 ч. 1 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, определять размер кредита (займа) в рублях по курсу иностранной валюты к рублю на дату предоставления кредита (займа).

В п. 2 ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» содержится требование об указании полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом. Требования настоящей части по определению полной стоимости кредита (займа) и размещению информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа не распространяются на договоры целевого жилищного займа, заключенные в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Отдельные категории заемщиков, в частности граждане, мобилизованные в соответствии с Указом Президента РФ от 21 сентября 2022 г. № 647, а также члены их семей, вправе обратиться к кредитору до 31 декабря 2023 г. включительно и получить отсрочку по кредиту, заключенному до дня призыва на военную службу на определенный льготный период. Дата начала льготного периода по мобилизации не может быть ранее 21 сентября 2022 г. При этом отсрочка по кредиту предусматривает приостановление исполнения обязательств по кредиту не только заемщиком, но и лицами, участвующими в обязательстве на стороне заемщика (п. 1, 4 ч. 1, п. 1 ч. 2, ч. 8 ст. 1 Закона от 7 октября 2022 г. № 377-ФЗ).

Об особенностях изменения указанных в комментируемой статье договоров по требованию заемщика говорится в ст. 6-1 Закона о потребительском кредите (займе). Для физических лиц, которые взяли ипотеку для личных целей, установлены отдельные положения о льготном периоде (ипотечные каникулы), в течение которого заемщик при соблюдении определенных условий, установленных ч. 1 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе), вправе потребовать у кредитора приостановить исполнение своих обязательств либо уменьшить размер платежей на определенный срок (льготный период). При этом срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода, в течение которого банк не вправе предъявить заемщику требование о досрочном исполнении обязательств по договору. Его тоже можно запросить по общему правилу в любое время действия договора.

Другие правила установлены в п. 6 ч. 2 указанной статьи. В соответствии с ним, основанием для установления льготного периода являются проживание заемщика в жилом помещении, находящемся в зоне чрезвычайной ситуации, нарушение условий его жизнедеятельности и утрата им имущества в результате чрезвычайной ситуации федерального, межрегионального, регионального, межмуниципального и муниципального характера. В этом случае заемщик вправе обратиться к кредитору с требованием об установлении льготного периода в течение шестидесяти календарных дней с момента установления соответствующих фактов.

При этом следует учитывать, что максимальный размер кредита (займа) для кредитов (займов), по которому заемщик вправе обратиться с требованием к кредитору о предоставлении льготного периода, может быть установлен Правительством Российской Федерации с учетом региональных особенностей.

В ч. 2 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе) достаточно подробно раскрывается содержание понятия трудной жизненной ситуации заемщика. Перечень обстоятельств, охватываемых этим понятием, является исчерпывающим.

Согласно ч. 3 указанной статьи, при подаче в банк соответствующего заявления о предоставлении ипотечных каникул требование заемщика, указанное в ч. 1 комментируемой статьи, должно содержать: 1) указание на приостановление исполнения своих обязательств по кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, либо указание на размер платежей, уплачиваемых заемщиком в течение льготного периода; 2) указание на обстоятельство (обстоятельства) из числа обстоятельств, предусмотренных ч. 2 указанной.

Возможны ситуации, когда в залог передается недвижимое имущество не самим заемщиком, а третьим лицом. В таких случаях при подаче в банк соответствующего заявления о предоставлении льготного периода (ипотечных каникул) требование заемщика должно содержать согласие залогодателя.

Согласно п. 5 ч. 3 ст. 6.1-1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» в требовании о предоставлении льготного периода можно определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату его начала. Данная дата не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению. В случае если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода — дата направления требования заемщика кредитору. В «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г.) было отмечено, что начало льготного периода устанавливается по указанию заемщика, но не ранее чем за 14 дней до даты обращения с требованием к кредитору; по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, — не ранее чем за месяц до даты обращения с требованием (ч. 4 ст. 6 Закона № 106-ФЗ); по потребительским кредитам (займам) с лимитом кредитования (кредитные карты) — не ранее даты обращения с таким требованием (ч. 28 ст. 6 Закона № 106-ФЗ).

В п. 5.1 ч. 3 ст. 6.1-1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» речь идет о тех случаях, когда заемщик самостоятельно определил дату начала льготного периода, предоставляемого в связи с проживанием в жилом помещении, находящемся в зоне чрезвычайной ситуации и влекущем нарушение условий его жизнедеятельности и утрату им имущества в результате чрезвычайной ситуации федерального, межрегионального, регионального, межмуниципального и муниципального характера. Причем в этот момент еще не закончился льготный период, предоставленный ему в связи с обстоятельствами, предусмотренными п. 1–5 ч. 2 статьи. В таких случаях ранее предоставленный льготный период автоматически досрочно прекращается.

Часть 7 ст. 6.1-1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» говорит о праве заемщика при представлении требования о предоставлении льготного периода приложить документы, подтверждающие нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации, или выдать доверенность кредитору при его согласии на получение документов, указанных в ч. 1 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе).

Перечень документов, подтверждающих нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации, и то, что предмет ипотеки - жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика (одного из заемщиков), или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения, которое будет являться единственным пригодным для постоянного проживания заемщика (одного из заемщиков) жилым помещением, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлены ч. 8 указанной статьи. При этом кредитор не вправе требовать у заемщика предоставления иных документов (ч. 11 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ).

В ч. 9 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе) установлен предельный срок, равный пяти рабочим дням, в течение которого кредитор, получивший требование заемщика о предоставлении льготного периода, обязан рассмотреть указанное требование и в случае его соответствия требованиям комментируемой статьи сообщить заемщику об изменении условий кредитного договора (договора займа) в соответствии с представленным заемщиком требованием, направив ему уведомление способом, предусмотренным договором, а в случае если договором он не определен, — путем направления уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения уведомления под расписку.

В ч. 10 ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите (займе) говорится о праве кредитора запросить в срок, не превышающий двух рабочих дней, следующих за днем получения требования заемщика, у заемщика документы, подтверждающие в соответствии с законодательством Российской Федерации нахождение заемщика в трудной жизненной ситуации, а также документы, подтверждающие проживание заемщика в жилом помещении, находящемся в зоне чрезвычайной ситуации, нарушение условий его жизнедеятельности и утрату им имущества в результате чрезвычайной ситуации федерального, межрегионального, регионального, межмуниципального и муниципального характера. В этом случае срок, указанный в ч. 9 упомянутой статьи, исчисляется со дня предоставления заемщиком запрошенных документов.

В соответствии с ч. 12 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, основанием для отказа заемщику в удовлетворении требования о предоставлении льготного периода является несоответствие указанного требования заемщика положениям ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ.

В ч. 13 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ говорится о ситуации, когда в течение десяти рабочих дней после дня направления заемщиком кредитору требования о предоставлении льготного периода первый не получил:

1) уведомления, предусмотренного ч. 9 комментируемой статьи;

2) запроса о предоставлении подтверждающих документов;

3) отказа в удовлетворении его требования.

В таких случаях льготный период считается установленным со дня направления заемщиком требования кредитору, если иная дата начала льготного периода не указана в требовании заемщика.

Из нее следует, что предусмотренное ею условие об установлении льготного периода в случае неполучения уведомления (запроса, отказа) кредитора определено в отношении заемщика, соответствующего указанным в данной статьей условиям.

Как следует из ч. 14 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, со дня направления кредитором заемщику уведомления, указанного в ч. 9 комментируемой статьи, условия соответствующего кредитного договора (договора займа) считаются измененными на время льготного периода на условиях, предусмотренных требованием заемщика, указанным в ч. 1 комментируемой статьи и с учетом требований данной статьи. При этом кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее окончания льготного периода.

Согласно ч. 15 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, срок возврата кредита продлевается на срок действия льготного периода, в течение которого банк не вправе предъявить заемщику требование о досрочном исполнении обязательств по договору.

Последствием предоставления заемщику льготного периода является то, что во время этого периода к должнику не применяются какие-либо штрафные санкции. В частности, не допускается начисление неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита (займа) и (или) уплате процентов на сумму кредита (займа) за исключением неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по уплате в течение льготного периода платежей, размер которых был уменьшен на основании его требования, указанного в ч. 1 комментируемой статьи.

Кроме того, не допускаются предъявление требования к поручителю заемщика, требования о взыскании задолженности заемщика, требования о расторжении кредитного договора, договора займа по инициативе кредитора, требования о досрочном исполнении обязательства по кредитному договору (договору займа) и обращение взыскания на предмет ипотеки, обеспечивающей обязательства по соответствующему кредитному договору (договору займа).

Что касается штрафных санкций, не уплаченных заемщиком до установления льготного периода, то их общая сумма фиксируется и уплачивается после уплаты, в соответствии с ч. 20 настоящей статьи, платежей, указанных в ч. 18 этой же статьи.

В ч. 16 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ говорится о праве заемщика в любой момент времени в течение льготного периода досрочно погасить суммы (часть суммы) кредита (займа) без прекращения льготного периода, пока данные суммы платежей не достигнут сумму платежей по основному долгу и по процентам, которые заемщик должен был бы заплатить в течение действия льготного периода, если бы ему не был установлен льготный период. После того как указанные суммы будут выплачены, действие льготного периода прекращается и кредитор обязан направить заемщику уточненный график платежей по кредитному договору (договору займа) не позднее трех рабочих дней после прекращения льготного периода по обстоятельствам, указанным в комментируемой части.

В ч. 17 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ речь идет о ситуациях, когда заемщик продолжает делать платежи в течение льготного периода, в том числе выплачивает суммы (части суммы) кредита (займа) в размере обязательств заемщика, погашаемых в соответствии с комментируемой частью. В таких случаях размер обязательств заемщика уменьшается на размер соответствующих платежей, уплаченных заемщиком в течение льготного периода.

Как следует из ч. 18 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, совокупный размер платежей заемщика в результате изменений условий договора и установления льготного периода не увеличивается.

Согласно ч. 19 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, по истечении льготного периода платежи, предусмотренные кредитным договором (договором займа), продолжают осуществляться заемщиком в размере и с периодичностью, установленными первоначальными условиями договора. Речь, в частности, идет о размере, количестве и сроках оплаты, которые установлены или определены в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа) и согласно графику платежей, действовавшему до предоставления льготного периода.

В ч. 20 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ установлена особая очередность уплаты платежей, предусмотренных кредитным договором (договором займа), в случае предоставления льготного периода заемщику. Так, сначала уплачиваются платежи, предусмотренные ч. 19 комментируемой статьи, в количестве и с периодичностью (в сроки), которые аналогичны установленным или определенным в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа).

Согласно ч. 21 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ, платежи, уплаченные заемщиком в течение льготного периода, направляются кредитором прежде всего в счет погашения обязательств, указанных в ч. 18 комментируемой статьи (в ней речь идет о платежах, которые должны были быть уплачены заемщиком в течение льготного периода исходя из действовавших до предоставления льготного периода условий кредитного договора (договора займа), но не были уплачены заемщиком в связи с предоставлением ему льготного периода).

Часть 22 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ предусматривает следующую особенность в отношении денежных средств, уплачиваемых в счет досрочного возврата кредита (займа): такие платежи в первую очередь погашают обязательства, указанные в ч. 18 комментируемой статьи.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Указанную надпись, содержащую необходимые реквизиты, подписи и печати, и следует рассматривать как регистрационную запись об ипотеке.

При внесении изменений, предусмотренных комментируемой статьей, они, в соответствии с ч. 23 статьи, должны быть отражены по инициативе кредитора в регистрационной записи об ипотеке.

В силу ч. 24 ст. 6.1.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ, если права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству были удостоверены закладной, устанавливается обязанность кредитора обеспечить внесение изменений в закладную в соответствии с комментируемым Федеральным законом.

Заключение договора потребительского кредита (займа) на практике нередко сопровождается заключением сопутствующих договоров. Речь идет в первую очередь о заключении договора страхования жизни и (или) здоровья заемщика в пользу кредитора. Нередко при заключении договора потребительского кредита (займа) потенциальный заемщик ставился перед выбором: либо он должен заключить договор страхования собственной жизни, выгодоприобретателем в котором является кредитная организация, либо договор потребительского кредита не будет заключен вообще. Согласно п. 2 ст. 7 Закона о потребительском кредите (займе), если при предоставлении потребительского кредита (займа) заемщику за отдельную плату предлагаются дополнительные услуги, оказываемые кредитором и (или) третьими лицами, включая страхование жизни и (или) здоровья заемщика в пользу кредитора, а также иного страхового интереса заемщика, должно быть оформлено заявление о предоставлении потребительского кредита (займа) по установленной кредитором форме, содержащее согласие заемщика на оказание ему таких услуг, в том числе на заключение иных договоров, которые заемщик обязан заключить в связи с договором потребительского кредита (займа). Кредитор в таком заявлении о предоставлении потребительского кредита (займа) обязан указать стоимость предлагаемой за отдельную плату дополнительной услуги кредитора и должен обеспечить возможность заемщику согласиться или отказаться от оказания ему за отдельную плату такой дополнительной услуги, в том числе посредством заключения иных договоров, которые заемщик обязан заключить в связи с договором потребительского кредита (займа). Проставление кредитором отметок о согласии заемщика на оказание ему дополнительных услуг не допускается. Возникает вопрос, можно ли рассматривать такой вид страхования, о котором идет речь в комментируемой статье, в качестве обязательного или нет. В этой связи следует учитывать, что различают добровольное страхование, то есть по воле сторон, и обязательное, когда страхование осуществляется в силу предписания закона.

Пункт 4 ст. 3 Закона Российской Федерации от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установлено, что условия и порядок осуществления обязательного страхования определяются федеральными законами о конкретных видах обязательного страхования. При этом указанная норма устанавливает требования, которым должен соответствовать такой федеральный закон.

Таким образом, возникает вопрос о том, можно ли рассматривать данный вид страхования как отвечающий требованиям обязательного страхования. Представляется, что нет. Какого-либо вида обязательного страхования, связанного с Законом о потребительском кредите (займе), законодательство Российской Федерации не содержит, в связи с чем, соответственно, у кредитора отсутствует право требовать заключения договора обязательного страхования при заключении договора потребительского кредита (займа). При этом Закон о потребительском кредите (займе) допускает предоставление заемщику дополнительных услуг в виде страхования жизни или здоровья. Соответственно, такое страхование осуществляется в пользу кредитора (то есть кредитор является выгодоприобретателем). Непонятно использование термина «услуга», поскольку речь идет, по существу, о навязанной услуге.

Закон о потребительском кредите (займе) допускает заключение подобных договоров, однако только при условии, что заемщик выразил в письменной форме свое согласие на заключение такого договора и (или) на оказание такой услуги в заявлении о предоставлении потребительского кредита (займа). Таким образом, обязанность заемщика по заключению иных договоров, необходимых для заключения договора потребительского кредита (займа), может быть включена в индивидуальные условия договора только при его письменном согласии на это.

В Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 июля 2021 г. № 11-КГ21-15-К6, 2-1015/2020 отмечено, что «кредитор не вправе обусловливать предоставление кредита (займа) и процентную ставку по нему обязанностью заемщика по одновременному заключению договора страхования с конкретной страховой компанией. Заемщику должно быть предоставлено право самостоятельно застраховать свою жизнь, здоровье или иной интерес в пользу кредитора у страховщика, соответствующего критериям, установленным кредитором в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Согласно ч. 1.5 ст. 6.1 Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», требования ч. 1 данной статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Следует отметить, что практика предоставления юридическими лицами своим работникам кредитов получила достаточно большое распространение.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», или в соответствии со статьями 6, 7, 7.2 и 7.3 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа», или в соответствии со статьей 1 Федерального закона «Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ, от 26.03.2022 № 71-ФЗ, от 07.10.2022 № 377-ФЗ, от 20.10.2022 № 406-ФЗ)

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральный орган исполнительной власти, его территориальные органы (далее – орган регистрации прав) представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган регистрации прав делает на закладной отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федеральных законов от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен статьей 13.2 настоящего Федерального закона.

(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

Если в договоре, на основании которого составлена и выдана закладная, указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом регистрации прав договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

(абзац введен Федеральным законом от 22.12.2008 № 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

5. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав.

(п. 5 введен Федеральным законом от 22.12.2008 № 264-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Если при наступлении указанных в настоящем пункте обстоятельств сторонами, одной стороной договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариально удостоверенные копии таких договоров не представлены в орган регистрации прав содержащееся в таких договорах условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не применяется.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

(п. 6 введен Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

_______________________

1. Комментируемая статья посвящена государственной регистрации договора об ипотеке. Для договора об ипотеке более не требуется нотариального удостоверения (как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством): достаточно соблюдения простой письменной формы договора и его государственной регистрации как обременения. Предполагалось, что отмена нотариального удостоверения как дополнительного формального требования будет способствовать развитию ипотеки в целом. Однако в ней прямо упоминается, что речь идет о такой разновидности письменной формы договора, как единый документ, подписываемый обеими сторонами. Это обусловлено тем, что в последующем договор об ипотеке подлежит государственной регистрации как обременение. Под обременениями, о которых идет речь в комментируемой статье, понимаются права третьих лиц на объект недвижимого имущества, которые ограничивают права в отношении него и/или налагают дополнительные обязанности.

В п.1 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации как обременение. Вместе с тем в нем указаны три следующих случая, когда разновидность письменной формы договора (составление одного документа) не требуется.

1. В случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со ст. 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». В ней говорится о праве заемщика — физического лица, заключившего в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, в любой момент в течение времени действия такого договора обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающих приостановление исполнения заемщиком своих обязательств либо уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком.

2. В соответствии со ст. 6, 7, 7.2 и 7.3 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа» (в ней говорится о праве заемщика обратиться к кредитору за установлением по договорам кредита (займа), заключенным до 1 марта 2022 г., льготного периода, предусматривающего приостановление исполнения обязательств заемщика по договору).

3. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ней говорится об особом порядке погашения обязательств военнослужащего — участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения по кредитному договору, заключенному в целях приобретения жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, в случае гибели военнослужащего или объявления его судом умершим).

Процедура государственной регистрации в настоящее время регулируется в основном Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости. Необходимо отметить, что настоящий Закон исключает из круга объектов недвижимость, права на которую не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними. Трудно предположить, что какое-то лицо предоставляет в залог космический объект. Но в настоящее время возможен залог, к примеру, морского судна в обеспечение крупного кредита. Наличие нескольких реестров сделает затруднительной для кредитора, который обычно несведущ в юридических вопросах, возможность обращения для регистрации в соответствующий орган.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Ипотека — это залог недвижимого имущества, который является обременением права собственности на это имущество. К ней применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Для ипотеки предусмотрено такое регулирование отношений, которое учитывает двойственную (вещно-правовую, при взгляде на ипотеку как на ограниченное вещное право, и обязательственно-правовую) природу залога недвижимого имущества.

Вещные права составляют самостоятельную разновидность субъективных гражданских прав, которые предоставляют его обладателю определенную возможность поведения путем непосредственного воздействия на вещь. Лицо — обладатель вещного права осуществляет его самостоятельно и для осуществления этого своего права не нуждается в помощи третьих лиц. В отличие от права собственности, ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь, уже присвоенную другим лицом — собственником.

Что касается вещного имущественного права, то его отличает неразрывная связь с вещью, «прикрепленность» к ней. Предметом этого права является вещь в материальном значении слова. Таким образом, для осуществления своего права субъект не нуждается в посредничестве третьих лиц. Различие видов вещных прав определяется различной степенью господства над вещью, которая проявляется в наборе определенных правомочий, составляющих юридическое содержание того или иного вещного права³.

Кроме того, для вещных прав характерен абсолютный характер защиты, вытекающий из абсолютного характера самого вещного права, что делает необходимой его гражданско-правовую защиту с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, в том числе и против собственника имущества, если речь идет о защите интересов обладателя ограниченного вещного права.

Особенностью вещных прав является также присущее им право следования, суть которого состоит в том, что переход права собственности (или иного вещного права) на вещь к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на эту вещь (то есть право следует за вещью).

Договор об ипотеке должен содержать все его существенные условия, отвечать соответствующим правилам, в отсутствие чего договор в силу комментируемой статьи не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. В ч. 1 комментируемой статьи сказано, что в случае, когда отсутствуют существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные ст. 9 комментируемого Закона (см. комментарий к ней), или нарушены положения ч. 4 ст. 13 (см. комментарий к ней), в котором говорится о случаях, когда составление и выдача закладной не допускаются, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке при условии, что федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке. Из этого следует, что при отсутствии какого-либо из указанных условий регистрирующие органы должны отказывать в государственной регистрации договора ипотеки как не соответствующего требованиям закона. Другими словами, такой договор считается незаключенным.

В то же время в подп. 3 п. 1 комментируемой статьи есть положение о ничтожности договоров об ипотеке при несоблюдении правил о государственной регистрации договора об ипотеке. Таким образом, можно говорить о двух последствиях отсутствия государственной регистрации договора об ипотеке. Очевидно, в первом случае речь идет о частных случаях, а во втором — об общих, включающих указанные частные. Из этого следует, что по выбору можно предъявлять иск о признании договора ипотеки как незаключенным, так и недействительным.

Термин «недействительный» означает не что иное, как «несуществующий», «неподлинный», «ненастоящий». В этом смысле признание сделки недействительной свидетельствует именно о том, что действия граждан (юридических лиц), совершённые в виде сделки, являются юридически несуществующими в силу их противоречия законодательству.

В отношении незаключенной сделки не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности (общих — в виде двусторонней или односторонней реституции, недопущения реституции; дополнительных — в виде возложения обязанности возместить реальный ущерб, понесенный одной из сторон вследствие заключения и исполнения недействительной сделки). Следовательно, признание договора ипотеки недействительным является предпочтительным для его сторон.

Содержащееся в комментируемом пункте правило о недействительности договора об ипотеке в случае несоблюдения правила о государственной регистрации корреспондирует с общим правилом, содержащимся в ст. 165 ГК. Вместе с тем следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации может быть восполнено судебным решением. Так, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

2. Государственная регистрация договора ипотеки как обременения, согласно ч. 2 комментируемой статьи, рассматривается в качестве условия заключения договора ипотеки (при отсутствии регистрации договор считается незаключенным). Вступает договор ипотеки в силу с момента его государственной регистрации. Нельзя не обратить внимания на противоречие, касающееся последствий отсутствия государственной регистрации между п. 2 и п. 1 комментируемой статьи.

В обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 4 за 2919 г. было отмечено следующее.

«В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее — Закон о залоге недвижимости) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации”, вступившего в силу с 1 июля 2014 г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного федерального Закона.

Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора».

3. В ряде случаев договор ипотеки является частью другого договора (чаще всего кредитного), а не заключается отдельно. В этих случаях он все равно должен отвечать требованиям комментируемого Закона, касающимся как формы государственной регистрации, так и содержания договора.

4. Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги — закладной (см. комментарий к ст. 13). В таких случаях вместе с договором ипотеки в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (в качестве такого органа выступает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)), представляется закладная. На закладной территориальное подразделение Росреестра делает отметку о дате и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной (см. комментарий к п. 3 ст. 14).

Договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона, может быть предусмотрена выдача закладной после государственной регистрации ипотеки при представлении закладной в орган регистрации прав в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Порядок выдачи закладной в виде бездокументарной ценной бумаги установлен ст. 13.2 комментируемого Закона, которая регулирует выдачу электронной закладной.

Возможны ситуации, когда в договоре об ипотеке, в соответствии с которым была выдана закладная, установлено, что выдача закладной является основанием для прекращения как договора об ипотеке, так и договора, обеспеченного ипотекой, с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В таких случаях все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

5. Один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Как следует из п. 5 комментируемой статьи, оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях в Росреестр как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

6. Хотя нотариальное удостоверение договора ипотеки или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, стороны могут сделать это по собственной инициативе. В таких случаях, согласно п. 6 комментируемой статьи, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора. Последствием несовершения заявителем указанных действий является невозможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)

1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Абзац утратил силу. – Федеральный закон от 02.11.2004 № 127-ФЗ.

2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

_______________________

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи, государственная регистрация договора об ипотеке (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, под которым следует понимать перечень сведений о правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, сделках с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В него также входят дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости. В данном случае следует руководствоваться Приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241 (ред. от 29 октября 2021 г.) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

Основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона является также государственная регистрация договора (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона. Примером такого договора является договор пожизненного содержания с иждивением.

2. Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или ипотека, возникающая в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Из этого следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется самим фактом государственной регистрации такого обременения, а не другими обстоятельствами, например соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРН.

В п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» отмечено, что, если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

3. Момент возникновения залогового права как иного вещного права у залогодержателя, согласно ч. 3 комментируемой статьи, приурочен к моменту внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, однако не ранее возникновения обеспеченного ипотекой обязательства. Так, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. При этом само право залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации.

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

_______________________

Комментируемая статья возлагает на залогодателя обязанность в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора об ипотеке правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Законодатель в данном случае не конкретизирует, что имеется в виду под письменной формой предупреждения о правах третьих лиц на предмет ипотеки.

Письменная форма может предполагать включение соответствующего пункта в текст договора об ипотеке, заключение отдельного соглашения, в котором говорится о правах третьих лиц, вручение под расписку уведомления о правах третьих лиц, направление заказного письма или уведомления о вручении. Приведенный в комментируемой статье перечень прав третьих лиц является примерным и может быть дополнен правом хозяйственного ведения и т. д.

Если указанное выше требование о письменной форме предупреждения не будет исполнено, то залогодержатель по своему выбору может требовать либо досрочного исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора. При этом досрочное исполнение не предполагает его немедленного исполнения. В данном случае следует руководствоваться предусмотренным ст. 314 ГК РФ правилом о разумном сроке, который будет определяться исходя из конкретных условий договора.

Закон не конкретизирует, о каких именно изменениях идет речь, однако логично предположить, что речь идет об уменьшении оценочной стоимости заложенного имущества либо о дополнительных средствах обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора.

Глава III
ЗАКЛАДНАЯ

О передаче документарной закладной, выданной до 01.07.2018, в депозитарий см. Федеральный закон от 25.11.2017 № 328-ФЗ.

Статья 13. Основные положения о закладной

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

2. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

3. Закладная является именной документарной ценной бумагой (далее – документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со статьей 13.2 настоящего Федерального закона (далее – электронная закладная).

Права по закладной могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам (далее также – иное лицо, осуществляющее права по документарной закладной или электронной закладной).

4. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

5. Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс или право его аренды;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

6. В случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, условия о закладной в договоре об ипотеке ничтожны.

7. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.

8. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

В случае возврата кредитной организацией заемщику по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, денежных средств в порядке, предусмотренном частью 22.3 статьи 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», внесение изменений, связанных с таким возвратом денежных средств, в ранее установленные условия закладной не требуется.

(абзац введен Федеральным законом от 30.12.2021 № 444-ФЗ)

9. По распоряжению владельца документарной закладной, обездвиженной в порядке, предусмотренном статьей 13.1 настоящего Федерального закона (далее – обездвиженная документарная закладная), или электронной закладной либо иного лица, осуществляющего права по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, депозитарий обязан внести по счетам депо указанных лиц специальную запись, предоставляющую залогодержателю указанных ценных бумаг право продать указанные ценные бумаги по истечении определенного срока в целях удовлетворения обеспеченных залогом требований (далее – специальная залоговая передаточная надпись).

10. Учет и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, в том числе залог и иные обременения и ограничения распоряжения указанными ценными бумагами, а также взаимодействие между депозитариями, осуществляющими хранение и (или) учет прав на обездвиженную документарную закладную или электронную закладную, осуществляется по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

11. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав), устанавливаются:

1) форма заявления о выдаче документарной закладной или электронной закладной, а также форма электронной закладной;

2) форма заявления о внесении изменений в документарную закладную или электронную закладную, а также форма соглашения о внесении изменений в электронную закладную;

3) требования к заполнению предусмотренных настоящим пунктом форм, а также требования к их форматам;

4) порядок взаимодействия между депозитарием, осуществляющим хранение обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, и органом регистрации прав.

12. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной или обездвиженной документарной закладной, осуществляется с использованием определенных Правительством Российской Федерации информационных систем, включенных в инфраструктуру, обеспечивающую информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме.

(п. 12 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 № 118-ФЗ)

_______________________

1. Комментируемый Закон ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг — закладную. Согласно ч. 1 комментируемой статьи, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и иное может быть установлено комментируемым Законом.

Статья 142 ГК РФ прямо называет такую разновидность ценных бумаг, как закладная. Ее можно оформить только при залоге недвижимости (ипотеке) и только в случаях, когда обеспеченное обязательство денежное. Она удостоверяет право залога и позволяет получить исполнение по обязательству, которое обеспечено ипотекой без предъявления других доказательств. При этом закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг». Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов.

Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого обычно выступает банк) испытывает потребность в досрочном возврате денежных средств, он может продать закладную другому лицу. Продавая закладные другим участникам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные ресурсы для выдачи новых ресурсов. Проводится подобная операция без согласия заемщика, и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении, однако закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором. Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с необеспеченным кредитором, который, как правило, не может получить исполнение до срока. Закладная закрепляет право на получение исполнения по денежному обязательству, то есть право на получение соответствующей денежной суммы, возврат которой обеспечен залогом недвижимости. Следует учитывать, что оформлять закладную участникам залогового правоотношения необязательно, это делается по желанию сторон.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу приобретателей.

Комментируемый Закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств.

Если нужно, чтобы права залогодержателя были удостоверены закладной, это должно быть отражено в договоре об ипотеке. При ипотеке в силу закона такая оговорка не требуется (п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке). Возможны составление закладной и проведение регистрации прав на ее основе без оформления договора, но только в одном случае: если ипотека возникла не из договора, а из закона. Так, в п. 1 ст. 587 ГК РФ определено возникновение законного залога недвижимого имущества, переданного под ренту. В случае установления законного залога оформление договора об ипотеке не требуется, но может быть выдана закладная.

Закон об ипотеке также не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица.

Помимо закладной ипотека дает возможность выпускать и другие ценные бумаги. Закон об ипотечных ценных бумагах ввел возможность с помощью эмиссии облигаций с ипотечным покрытием и выдачи сертификатов участия рефинансировать одновременно много ипотечных кредитов (закладных). Для эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно быть осуществлено объединение множества ипотечных кредитов (закладных) в так называемое ипотечное покрытие, которое, как правило, далее передается ипотечному агенту (управляющей компании).

Закладная удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Это логично и удобно для практического использования в силу того, что судьба залогового правоотношения неразрывно связана с обеспечиваемым залогом обязательством. Ведь согласно Гражданскому кодексу уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспечиваемому залогом. Таким образом, законодатель, допуская несовпадения в одном лице должника и залогодателя, категорически отрицает возможность несовпадения личностей кредитора и залогодержателя. Поэтому-то и целесообразно, чтобы все права, возникшие у лица, выступающего в качестве кредитора и залогодержателя, удостоверялись одним документом — закладной.

Права залогодержателя могут удостоверяться не только в результате заключения договора, но и по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Причем к закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено комментируемым Федеральным законом.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечисляются права, удостоверяемые закладной (право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой).

3. Согласно п. 3 комментируемой статьи, закладная может быть как в бумажном (именная документарная закладная), так и в электронном виде (бездокументарная закладная, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии со ст. 13.2 комментируемого Федерального закона).

Различие между документарными и бездокументарными ценными бумагами заключается в следующем.

Документарные ценные бумаги определяются в п. 1 ст. 142 ГК РФ как документы, соответствующие установленным законом требованиям и удостоверяющие обязательственные и иные права, осуществление или передача которых возможны только при предъявлении таких документов. Следовательно, документарная ценная бумага — это документ, под которым, согласно ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 1994 г. № 77-ФЗ «Об обязательном экземпляре документов», понимается материальный носитель с зафиксированной на нем в любой форме информацией в виде текста, звукозаписи, изображения и (или) их сочетания, который имеет реквизиты, позволяющие его идентифицировать, и предназначен для передачи во времени и в пространстве в целях общественного использования и хранения. Таким образом, документ, по общему правилу, может существовать в виде всевозможных печатных изданий, аудиовизуальной продукции, электронных изданий. Однако применительно к документарным ценным бумагам речь может идти о бумажных носителях с рукописным или напечатанным текстом. Для документарных ценных бумаг характерно такое обязательное требование, как соблюдение установленных формальных требований к ним. Обязательные реквизиты, требования к форме документарной ценной бумаги и другие требования к документарной ценной бумаге определяются законом или в установленном им порядке.

Именными являются документарные ценные бумаги, по которым лицом, уполномоченным требовать исполнения по ней, признается одно из следующих лиц:

1) владелец ценной бумаги, указанный в качестве правообладателя в учетных записях, которые ведутся обязанным лицом или действующим по его поручению и имеющим соответствующую лицензию лицом. Законом может быть предусмотрена обязанность передачи такого учета лицу, имеющему соответствующую лицензию;

2) владелец ценной бумаги, если ценная бумага была выдана на его имя или перешла к нему от первоначального владельца в порядке непрерывного ряда уступок требования (цессий) путем совершения на ней именных передаточных надписей или в иной форме в соответствии с правилами, установленными для уступки требования (цессии).

Бездокументарными ценными бумагами признаются обязательственные и иные права, которые закреплены в решении о выпуске или ином акте лица, выпустившего ценные бумаги в соответствии с требованиями закона, и осуществление и передача которых возможны только с соблюдением правил учета этих прав в соответствии со ст. 149 ГК РФ. Бездокументарные ценные бумаги не имеют материальной формы, поэтому даже условно они не могут рассматриваться как вещи и, следовательно, не могут являться объектом права собственности и других вещных прав. Тем не менее в ранее действовавшем законодательстве бездокументарные ценные бумаги рассматривались в качестве особой разновидности вещей. В качестве лиц, которые ответственны за исполнение по бездокументарным ценным бумагам, выступают в первую очередь лица, выпустившие их. Кроме этого, отвечают за исполнение лица, которые предоставили обеспечение исполнения соответствующего обязательства.

Соотношение между бездокументарными ценными бумагами и электронными документами заключается в следующем. В п. 4.2.12 ГОСТ Р 52292-2004 «Информационная технология (ИТ). Электронный обмен информацией. Термины и определения» электронный документ определяется как «форма представления документа в виде множества взаимосвязанных реализаций в электронной среде и соответствующих им взаимосвязанных реализаций в цифровой среде». Под электронной средой понимается среда технических устройств, посредством которых осуществляется реализация электронного документа, например посредством хранения в файле на диске и воспроизводства на экране монитора. Цифровая среда — это среда логических объектов, в которой информация представлена в виде битовой строки — набора нулей и единиц (п. 4.2.11). В электронной среде данная информация интерпретируется соответствующим методом и тем самым становится доступной для восприятия. Таким образом, электронный документ — это форма, в которой может существовать бездокументарная ценная бумага.

В дальнейшем закладные в форме электронного документа будут называться электронные закладные. Электронный документ не нужно распечатывать: он хранится в депозитарии онлайн и подписывается при помощи электронно-цифровой подписи. Электронная закладная, в отличие от бумажной, не может быть утеряна, испорчена или уничтожена: она хранится на безопасных и надежных серверах и в любой момент времени контролируется Росреестром. При этом в Росреестр она также отправляется онлайн.

Форма электронной закладной установлена Приказом Росреестра от 17 июня 2020 г. № П/0203 (ред. от 21 июня 2023 г.). Таким образом, электронный документ — это форма представления бездокументарной закладной.

Как отмечено в литературе, законодатель отождествляет документарность с бумажностью. Такое отождествление вносит очередную несогласованность в российское законодательство, которому давно известно понятие «электронный документ», и электронная закладная обладает всеми признаками такового. Отождествление законодателем документарной формы ценной бумаги с бумажным документом не позволяет отграничить ценные бумаги, существующие в форме электронного документа, от бездокументарных ценных бумаг, представляющих собой права, учитываемые путем системы записей по счетам (акции, облигации и др.)⁴. С таким мнением вполне можно согласиться.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» депозитарной деятельностью признается оказание услуг по учету и переходу прав на бездокументарные ценные бумаги и обездвиженные документарные ценные бумаги, а также по хранению обездвиженных документарных ценных бумаг при условии оказания услуг по учету и переходу прав на них и в случаях, предусмотренных федеральными законами, по учету цифровых прав. Под последними понимаются названные в таком качестве в законе обязательственные и иные права, содержание и условия осуществления которых определяются в соответствии с правилами информационной системы, отвечающей установленным законом признакам. Осуществление, распоряжение, в том числе передача, залог, обременение цифрового права другими способами или ограничение распоряжения цифровым правом возможны только в информационной системе без обращения к третьему лицу. Таким образом, их особенностью является то, что их обращение возможно только в рамках особой информационной системы и передавать такие права можно без участия посредника.

Под депозитарием понимается банковское хранилище ценных бумаг. Порядок взаимодействия между депозитарием, осуществляющим хранение обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, и федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, его территориальными органами и направления запроса о проверке информации о владельце электронной закладной (приложение № 1) установлены Приказом Росреестра от 28 октября 2021 г. № П/0487. Помимо основных сведений (Ф.И.О. заемщика, паспортные данные, СНИЛС, данные о кредитном договоре, сумма ипотеки и размер процентов, оценка рыночной стоимости квартиры и характеристики жилья), в электронной закладной указывают дополнительную информацию: наименование депозитария, в котором она хранится, электронная почта депозитария для связи и счет депо первого владельца закладной.

Права по закладной, согласно ч. 2 п. 3 комментируемой статьи, могут осуществлять законный владелец закладной и иные лица, которые в соответствии с федеральными законами или их личным законом от своего имени осуществляют права по ценным бумагам.

Законный (титульный) владелец закладной — это лицо, которое фактически владеет ею на основании закона или договора. Это собственники или обладатели иного права на имущество. Законный владелец закладной вправе передать права на нее любым третьим лицам без согласия залогодателя. Запретить это делать нельзя, подобные запреты ничтожны (п. 4 ст. 48 Закона об ипотеке, п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 июня 2014 г.).

О личном законе см. ст. 1195 ГК РФ, согласно которой:

1. Личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет.

2. Если лицо наряду с российским гражданством имеет и иностранное гражданство, его личным законом является российское право.

3. Если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

4. При наличии у лица нескольких иностранных гражданств личным законом считается право страны, в которой это лицо имеет место жительства.

5. Личным законом лица без гражданства считается право страны, в которой это лицо имеет место жительства.

6. Личным законом беженца считается право страны, предоставившей ему убежище.

Чтобы оформить электронную закладную, нужно внести в нее необходимые сведения. Это делают банк и заемщик на портале Росреестра или в специальных онлайн-сервисах. Обе стороны должны проверить достоверность сведений и поставить электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Регистрация электронной закладной происходит в Росреестре. Банку нужно отправить заполненный сторонами документ, приложив заявление на выдачу закладной. Согласовав закладную, Росреестр самостоятельно отправляет ее в депозитарий, выбранный банком. Перед этим он также подтверждает достоверность информации электронно-цифровой подписью и вносит сведения о документе в запись об ипотеке.

4. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, то обязанными по закладной, согласно п. 4 комментируемой статьи, являются оба этих лица.

5, 6. В п. 5, 6 комментируемой статьи перечислены случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. В частности, составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс (о предприятии как имущественном комплексе см. комментарий к ст. 5) либо право его аренды, а также в случае обеспечения ипотекой денежного обязательства, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.

Приведенный перечень является исчерпывающим. Соответственно, в договор об ипотеке в таких случаях нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, то это условие будет признано недействительным, хотя остальные условия договора об ипотеке будут признаны действительными.

7. В п. 7 комментируемой статьи установлены правила, регулирующие порядок составления и оборота закладной. Так, закладная составляется и, соответственно, подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, то закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. Она может быть представлена в регистрирующий орган до или после государственной регистрации ипотеки. Закладная выдается залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

После государственной регистрации ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона о государственной регистрации недвижимости, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию. Под последним понимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные подразделения (Росреестр).

Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, то залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 июня 2014 г.) было отмечено, что передача банком прав, удостоверенных закладной, без согласия должника — залогодателя лицам, не имеющим лицензии на право осуществления банковской деятельности, не противоречит законодательству о защите прав потребителей, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрены специальные правила оборота закладной как ценной бумаги.

В абз. 3 п. 7 комментируемой статьи делаются отсылки к ст. 48 (регулирующей передачу прав на закладную) и 49 (в ней говорится о залоге самой закладной) комментируемого Закона (см. комментарии к ним).

8. В п. 8 комментируемой статьи говорится о праве должника по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодателя и законного владельца закладной изменить ранее установленные условия закладной. Для этого все вместе они должны заключить соответствующее соглашение. Однако в случае возврата кредитной организацией заемщику по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, денежных средств в порядке, предусмотренном ч. 22.3 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», внесение изменений, связанных с таким возвратом денежных средств, в ранее установленные условия закладной не требуется. Этот порядок заключается в том, что заемщик, предоставивший кредитной организации, в которой открыт банковский счет (банковские счета) заемщика, распоряжение о периодическом переводе денежных средств либо заранее данный акцепт на списание денежных средств со своего банковского счета (банковских счетов) в целях погашения задолженности по договору потребительского кредита (займа), имеет право в течение четырнадцати календарных дней со дня списания с его банковского счета (банковских счетов) денежных средств, относящихся к видам доходов, предусмотренных ч. 1 ст. 101 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и имеющих характер периодических выплат, обратиться к кредитору с заявлением о возврате таких денежных средств. Причем в случае получения данного заявления заемщика кредитор обязан в течение трех рабочих дней возвратить такие денежные средства на банковский счет (банковские счета) заемщика.

9. В п. 9 комментируемой статьи говорится о том, что по распоряжению владельца документарной закладной, обездвиженной в порядке, предусмотренном ст. 13.1 комментируемого Федерального закона (в ней говорится об изменении условий документарной закладной и обездвижении документарной закладной), или электронной закладной либо иного лица, осуществляющего права по обездвиженной документарной закладной или электронной закладной, депозитарий обязан внести по счетам депо указанных лиц специальную запись, предоставляющую залогодержателю указанных ценных бумаг право продать указанные ценные бумаги по истечении определенного срока в целях удовлетворения обеспеченных залогом требований.

Ст. 148.1 ГК РФ регламентирует порядок обездвижения документарных ценных бумаг. Суть обездвижения состоит в том, что в соответствии с законом или в установленном им порядке документарные ценные бумаги могут быть обездвижены, то есть переданы на хранение лицу, которое в соответствии с законом вправе осуществлять хранение документарных ценных бумаг и (или) учет прав на ценные бумаги. Переход прав на обездвиженные ценные бумаги и осуществление прав, удостоверенных такими ценными бумагами, регулируются ст. 149–149.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом. Другими словами, для перехода обездвиженных документарных ценных бумаг устанавливается режим бездокументарных ценных бумаг.

Обездвижение рассматривается как разновидность обременения ценных бумаг. Так, согласно п. 9 ст. 51.6 Закона о рынке ценных бумаг, в случае обездвижения документарных ценных бумаг, в том числе документарных ценных бумаг на предъявителя с обязательным централизованным хранением, установление залога или иного обременения таких ценных бумаг осуществляется путем внесения записи об этом по счету депо залогодателя или лица, в отношении ценных бумаг которого установлено обременение, либо путем зачисления на лицевой счет (счет депо), на котором учитываются права на обремененные ценные бумаги. В случае установления такого обременения применяются правила, предусмотренные указанной статьей.

Депозитарный учет закладных в данном случае предусматривает учет депозитарием операций с закладными по счетам депо на основании депозитарного договора (договора о счете депо), заключаемого между депозитарием и депонентом (ст. 7 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»). Лицо, пользующееся услугами депозитария по учету прав на ценные бумаги, именуется депонентом. Договор между депозитарием и депонентом об оказании услуг по учету прав на ценные бумаги именуется депозитарным договором (договором о счете депо). Депозитарный договор должен быть заключен в письменной форме. Депозитарий обязан утвердить условия осуществления им депозитарной деятельности, являющиеся неотъемлемой частью депозитарного договора.

Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» дает определение бездокументарной форме ценной бумаги как форме, «при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или, в случае депонирования ценных бумаг, на основании записи по счету депо» (ст. 2 ФЗ «О РЦБ»). Тот факт, что в ФЗ «О РЦБ» речь идет только об эмиссионных ценных бумагах, не создает препятствий для депозитария на осуществление такой деятельности в отношении иных ценных бумаг, поскольку ст. 1 ФЗ «О РЦБ» предусматривает, что предметом регулирования указанного Закона являются в том числе отношения, возникающие при обращении иных, не только эмиссионных, ценных бумаг, в случаях, предусмотренных соответствующими федеральными законами. Кроме того, ст. 7 ФЗ «О рынке ценных бумаг» определяет депозитарную деятельность как «оказание услуг по по учету и переходу прав на бездокументарные ценные бумаги и обездвиженные документарные ценные бумаги, а также по хранению обездвиженных документарных ценных бумаг при условии оказания услуг по учету и переходу прав на них, и в случаях, предусмотренных федеральными законами, по учету цифровых прав».

Согласно ст. 39 Закона о рынке ценных бумаг, все виды профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, указанные в гл. 2 Закона о рынке ценных бумаг, осуществляются на основании специального разрешения — лицензии, выдаваемой Банком России, за исключением случая, когда