С. Н. Максимов

Девелопмент недвижимости и комплексное развитие территорий

Учебник

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332(075.8)

ББК 65.050я73

М17

Изображение на обложке было создано студией «Проспект» специально для настоящего издания.

Автор:

Максимов С. Н., доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного университета, научный руководитель магистерской программы «Управление объектами недвижимости и развитием территорий», автор ряда учебников по экономике, управлению и девелопменту недвижимости.

Рецензенты:

Лимонов Л. Э., доктор экономических наук, профессор департамента государственного администрирования Санкт-Петербургская школы социальных наук НИУ ВШЭ, академический руководитель программы магистратуры «Городское развитие и управление»;

Стерник С. Г., доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник ИНП РАН, профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Учебник раскрывает основную тематику девелопмента недвижимости с учетом международного опыта и отечественных практик: формирование замысла девелопмента, этапы реализации девелоперских проектов, функции девелопера, расчеты и экономические аспекты девелопмента. Завершающая часть учебника посвящена вопросам комплексного развития территорий в современной России.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2024 г.

УДК 332(075.8)

ББК 65.050я73

© Максимов С. Н., 2024

© ООО «Проспект», 2024

ПРЕДИСЛОВИЕ

Понятия «девелопер» и «девелопмент» в последние годы стали привычными и даже модными терминами в профессиональном языке специалистов в сфере недвижимости. Интернет переполнен названиями фирм, гордо именующих себя девелоперскими компаниями, статьями и заметками на тему девелопмента. При этом далеко не всегда эти статьи и заметки написаны профессионалами, довольно часто встречаются упрощенные, а иногда откровенно дилетантские представления о содержании термина «девелопмент» и стоящей за ним деятельности.

Автор учебника длительное время, еще с 1990-х гг., занимается вопросами рынка недвижимости, его развитием в России, профессиональными видами деятельности на этом рынке, и прежде всего девелопментом. В течение всех этих лет происходило обобщение зарубежного и особенно российского опыта развития девелопмента, анализ эффективных и не очень эффективных примеров девелопмента, что стало основой курсов лекций по проблемам девелопмента, читаемых автором в Санкт-Петербургском государственном университете и в Санкт-Петербургском экономическом университете. На основе этих курсов и подготовлен настоящий учебник.

Цель учебника состоит в том, чтобы дать обучающимся — студентам, молодым предпринимателям, начинающим специалистам в сфере недвижимости — максимально полное представление о девелопменте и девелоперской деятельности, помочь им овладеть фундаментальными и прикладными знаниями в этой сфере, научить разбираться в актуальных вопросах девелопмента в России, применять свои знания на практике.

Цель, поставленная перед учебником, нашла отражение в его содержании и структуре.

Структурно учебник состоит из четырех частей и построен так, чтоб изучение шло от более фундаментальных вопросов к более прикладным и практическим.

Первая часть учебника посвящена концептуальным и организационным основам девелопмента. В ней рассматриваются понятия девелопмента и редевелопмента и показаны их различные аспекты, роль и содержание деятельности девелопера как ключевой фигуры на рынке недвижимости, место девелопмента и редевелопмента в экономическом развитии, на рынке недвижимости и в развитии городов. Здесь же показаны особенности проектов девелопмента, развертывание процесса девелопмента как многоэтапного процесса, анализируется состав участников проектов девелопмента, содержание и формы их взаимодействия в процессе реализации проектов девелопмента.

Во второй части учебника рассматриваются три основные фазы проектов девелопмента: предпроектная, проектная и строительная. В учебнике подробно раскрывается их содержание и значение в проектах девелопмента, расписываются задачи, решаемые девелопером на каждой из этих фаз, показывается значение таких аспектов его деятельности, как анализ рынка и разработка концепции проекта, подготовка исходно-разрешительной документации для проектирования, затем управление процессами проектирования и строительства объекта. Значительное место уделено документационному обеспечению проектов девелопмента, вопросам согласования и утверждения документов проекта.

Третья часть учебника посвящена экономическим аспектам проектов девелопмента как деятельности, направленной на возрастание стоимости объектов недвижимости и извлечение дохода. В ней подробно рассматриваются такие ключевые вопросы, как анализ рынка и выбор оптимального варианта проекта на основе практического использования концепции наилучшего использования земли (НЭИ), содержание экономических, в том числе пространственно-экономических расчетов в девелопменте, показывается необходимость использования различных показателей эффективности, даются примеры их расчета, в том числе с использованием программы Excel. Отдельная глава учебника посвящена вопросам организации и управления финансированием проектов девелопмента как важнейшим для успеха проекта и девелопера. В завершающей главе этой части рассматриваются вопросы управления стоимостью проекта и показываются способы достижения главной цели девелопмента — создание и присвоение добавленной стоимости.

Завершающая часть учебника посвящена вопросам девелопмента и редевелопмента территорий. В ней раскрывается понятие развития территорий, его уровни и виды, подробно излагаются вопросы девелопмента и редевелопмента городских территорий и их формы, такие как проекты комплексного освоения территорий (КОТ), программы реновации жилищного фонда и их развитие в современной России. В последней главе работы подробно рассматривается такая новая форма организации девелопмента и редевелопмента городских территорий, как проекты и программы комплексного развития территорий (КРТ), и возможности использования при ее реализации методологии девелопмента.

Для лучшего усвоения материала в начале каждой главы указываются ее цели, а в завершении приводится список контрольных вопросов, по которым обучающийся может проверить свои знания и при необходимости вновь вернуться к содержанию главы.

Наиболее значимые определения выделены в рамках.

Учебник насыщен примерами из отечественной и международной практики девелопмента, позволяющими проиллюстрировать теоретический материал, что дает возможность закрепить получаемые знания и лучше понять возможности и значимость их практического применения.

Учебник подготовлен прежде всего для использования в системе высшего профессионального образования при подготовке специалистов по операциям с недвижимостью, в области инвестиций, строительства, городского развития. Он может быть использован также в системе дополнительного образования, а также при самостоятельном изучении вопросов профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Автор благодарит всех коллег из академической и профессиональной среды за сотрудничество, которое помогло появиться учебнику, и своих студентов, которые оказали помощь в подготовке учебника.

Часть I. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

Development (англ.) — развитие

Глава 1. ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ В СИСТЕМЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Цель главы: раскрытие основных аспектов понятия «девелопмент недвижимости»: девелопмент как процесс, как профессиональная деятельность и как способ реализации проектов развития недвижимости; анализ видов девелопмента и редевелопмента и их роли в экономике.

1.1. Понятие девелопмента и редевелопмента недвижимости

Словосочетание «девелопмент недвижимости» уже более двух десятков лет используется и в научных работах, посвященных развитию российского рынка недвижимости, и в учебных изданиях, и в хозяйственной практике. Возникло оно как калька с английского development и не имеет прямых аналогов в русском языке, что отчасти и объясняет его повсеместное распространение, хотя в сфере недвижимости и финансов в 90-е гг. прошлого века появилось довольно много англоязычных терминов, например, то же слово «риелтор», означающее агента — консультанта по недвижимости. В свою очередь, существительное development является производным от глагола to develop, что означает «открыть», «выявить», «раскрыть потенциал», «создать». Множественность смыслов, присущая исходному слову, как бы подчеркивает и многообразие аспектов деятельности девелопера как ведущего актора на рынке недвижимости. При этом слово «недвижимость» в данном случае даже является отчасти лишним, поскольку понятие «девелопмент» уже прочно связано в профессиональной среде с рынком недвижимости, но в силу сложившейся практики часто употребляется именно словосочетание «девелопмент недвижимости».

Мы будем употреблять термин «девелопмент» и «девелопмент недвижимости» как синонимы.

Широкое использование, однако, не означает ни единообразного понимания данного термина, ни полной ясности в его трактовке. Для примера можно привести несколько определений из наиболее распространенных (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Наиболее распространенные определения девелопмента

Определение понятия «девелопмент» | Автор, источник
Девелопмент недвижимости представляет собой вид деятельности, направленный на преобразование объекта недвижимости с целью формирования его дополнительной стоимости. | Котляров М.А. Основы девелопмента недвижимости. М.: Юрайт, 2017. С. 29.
Девелопмент (развитие) — комплекс мероприятий по созданию, реконструкции, сносу объектов недвижимости или процесс, включающий в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. | Управление недвижимостью: учебник для академического бакалавриата / А.В. Талонов и др.; под ред. А.В. Талонова. М.: Юрайт, 2014. С. 386.
Девелопмент недвижимости — это предпринимательская деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов. | Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости: инвестиционный анализ и проектный консалтинг. М.: Проспект, 2017. С. 8.

Здесь приведено лишь три определения понятия «девелопмент». Этот перечень без труда можно было бы продолжить и привести еще не один десяток им подобных. Как видно из приведенных цитат, разные авторы акцентируют внимание на различных аспектах девелопмента: на цели и направленности девелоперской деятельности; на содержании процессов, образующих вместе девелопмент как явление, на роли девелопера в реализации инвестиционно-строительных проектов. При этом каждый из них по-своему прав, фокусируя внимание на той или иной стороне девелопмента.

Не вдаваясь далее в развернутую дискуссию и критику этих или иных определений, изложим авторскую позицию.

Множественность определений девелопмента вызвана прежде всего сложностью и многогранностью как самого явления, так и истории его возникновения и различными ракурсами, под которыми оно может рассматриваться. Так, если рассматривать понятие девелопмента на макроэкономическом уровне, то можно говорить о том, что девелопмент выполняет на этом уровне две функции. Во-первых, девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества, с другой. Во-вторых, девелопмент обеспечивает количественное и качественное увеличение фонда недвижимости общества и тем принципиально отличается от иных процессов и видов деловой активности на рынке недвижимости (управление недвижимостью и пр.), которые связаны м использованием уже имеющейся недвижимости (рис. 1.1)

Рис. 1.1. Девелопмент как макроэкономическое явление

Переходя на уровень хозяйственной практики, необходимо исходить из следующего. Само слово development в переводе с английского означает «развитие» и как таковое используется достаточно широко как в экономической лексике в целом (например, economic development (экономическое развитие), так и далеко за ее пределами (например, в сфере разработки программного обеспечения и т. д.). Вместе с тем как за рубежом, так и в последнее время в России, чаще всего этот термин употребляется в тесной связи с понятием «недвижимость», создавая вместе с ним устойчивое словосочетание «девелопмент недвижимости».

При определении понятия «девелопмент» часто опираются на его толкование в словаре по недвижимости, изданном в Лондоне в 1993 году (The glossary of property terms. London. 1993): «Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия „девелопмент“, не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания». В некоторых публикациях такое определение трактуется как следствие некоего «физиократического» подхода к девелопменту». Но девелопмент недвижимости — это преобразование земли, так что без доли «физиократизма» здесь не обойтись. На деле это юридическое определение, взятое из «Закона о городском и сельском планировании» (Великобритания, 1971 г.), и смысл его состоит в том, чтобы определить, какие процессы подпадают под действие закона, требуют разрешения государства или муниципалитета, а какие нет.

Поэтому в определении и говорится, что не всякие материальные процессы, также связанные с изменениями в недвижимости, относятся к девелопменту — для этого они должны обеспечивать качественное изменение объекта, затрагивающее общественные интересы. Если они есть — то это девелопмент, нет — значит, не девелопмент именно в контексте этого закона.

В общем виде описанная выше ситуация во многих странах носит название «национализация девелопмента». Речь идет о том, что право на девелопмент (право на развитие) принадлежит не титульному собственнику недвижимости (лицу, обладающему юридическим правом собственности), а обществу в лице государства или муниципалитета. Этим подчеркивается и устанавливается, что девелопмент недвижимости затрагивает не только частные, но и общественные интересы, влияет на ценность окружающих территорий, а потому должен находиться под общественным контролем. Также обстоит дело и в нашей стране, поскольку и на проектирование, и на строительство необходимо получать разрешение от органов архитектурно-строительного надзора, в развитие (строительство) возможно лишь в соответствии с градостроительными регламентами и нормативами.

В экономическом смысле девелопмент — это понятие, отражающее:

• процесс преобразования, развития недвижимости;

• особый вид профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

• способ реализации проектов развития недвижимости, обеспечивающий получение наибольшего прироста стоимости с минимальными издержками (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Основные аспекты понятия «девелопмент недвижимости»

Три выделенных аспекта девелопмента в единстве комплексно раскрывают содержание этого явления, отвечая на три вопроса: ЧТО? — процесс развития недвижимости, КТО? — профессиональный девелопер, КАК? — путем оптимального использования имеющихся ресурсов (рис. 1.2).

Базовым является следующее определение:

Девелопмент недвижимости — это качественные материальные преобразования в объекте (объектах) недвижимости, обеспечивающие превращение его в новый объект, обладающий большей ценностью (стоимостью). Процесс девелопмента должен обеспечивать прирост стоимости недвижимости, только в этом случае он имеет экономический смысл.

Конкретизируя данное определение, необходимо обратить внимание на следующее:

Во-первых, создаваемый в результате объект недвижимости должен быть полезен обществу, бизнесу, конкретному человеку, удовлетворять какие-либо их потребности.

Во-вторых, именно качественное материальное преобразование объекта, создание нового объекта недвижимости обеспечивает удовлетворение определенных потребностей, возрастание стоимости, получение новой добавленной стоимости.

В-третьих, возрастание ценности в данном случае предполагает не только «стоимостную» (коммерческую) интерпретацию, оно может и должно иметь место и тогда, когда объект выполняет и исключительно социальные функции, поскольку означает, что созданный объект недвижимости обладает более высокими потребительскими качествами, а значит, способен удовлетворять более высокие потребности.

В-четвертых, девелопмент как качественное материальное преобразование недвижимости является родовым понятием, на практике реализующимся через ряд конкретных видов девелопмента в зависимости от содержания процесса преобразования и предмета, на преобразование которого этот процесс направлен.

Как материальное качественное преобразование недвижимости, девелопмент представляет собой единство материально-вещественных, экономических и правовых процессов.

Материально-вещественный аспект девелопмента состоит в том, что любое развитие объекта недвижимости предполагает материальные изменения в объекте недвижимости, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Материально-вещественные изменения могут иметь разные масштабы и содержание, могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (например, перевод объекта из одного функционального использования в другое — из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда являются основой, необходимым атрибутом процесса девелопмента, необходимым условием создания нового объекта недвижимости и приращения стоимости.

В современных условиях, отличающихся нарастанием динамизма экономических процессов, важной характеристикой материально-вещественных параметров объектов недвижимости является возможность трансформации объекта, перехода от одного вида его использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр. Это ведет к новациям в планировке зданий, конфигурации помещений, соотношении общей и полезной площади.

Экономический аспект девелопмента состоит в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не есть аргумент в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Для понимания смысла девелопмента принципиально важно понимание того, что:

Приращение стоимости объекта недвижимости обеспечивается, в первую очередь за счет того, что выбранный вариант развития недвижимости соответствует потребностям будущих пользователей. Строительство как процесс создания объекта — лишь способ реализации, внедрения этого варианта.

В связи с этим особое значение имеет качество этого выбора, которое может быть обеспечено только полноценным исследованием потребностей общества в недвижимости, сопоставлением их с возможными вариантами местоположения создаваемого объекта.

Правовой аспект девелопмента связан с необходимостью юридического оформления произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента, только после этого новый объект недвижимости становится полноценным товаром на рынке недвижимости.

Вопросы практики. Примером массового процесса «малого» девелопмента, с относительно незначительными по объемам проектами, могут быть характерные для 90-х гг. ХХ в. процессы перевода помещений из жилищного фонда в нежилой. В этот период такой перевод был одной из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком. По сути, это был процесс перераспределения имеющегося фонда недвижимости в соответствии с принципом наилучшего использования недвижимости, был продиктован изменяющимися потребностями общества. Поэтому малые масштабы проектов по переводу объектов недвижимости из жилищного фонда в нежилой не должны закрывать их экономический смысл — это были проекты именно девелопмента, и они как нельзя лучше показывают — девелопмент — это тот ответ, который дает рынок недвижимости на новые общественные потребности, трансформирующиеся в спрос на рынке.

С течением времени на смену проектов по изменению функционального назначения отдельных помещений приходят проекты преобразования зданий и целых территорий: множество бывших административных и производственных зданий трансформируются в офисные и торговые центры, многофункциональные комплексы и т. д., и все это ведет к существенным изменениям в характере городской застройки сначала на уровне отдельных территорий, а в итоге — и на уровне города в целом.

Как общее родовое понятие, девелопмент недвижимости существует в ряде конкретных видов, в зависимости от предмета и содержания деятельности по развитию недвижимости.

Во-первых, девелопмент как процесс преобразования недвижимости в зависимости от исходного объекта может быть разделен на освоение незастроенных, пустующих земельных участков и территорий (собственно «девелопмент») и преобразование уже застроенных земельных участков и территорий («редевелопмент»)¹.

Каждый из этих видов обладает своими особенностями, определяемыми состоянием исходного объекта. Освоение незастроенных земельных участков и территорий связано с необходимостью серьезных инвестиций в развитие инфраструктуры, подготовку территории. Преобразование застроенных территорий или отдельных объектов недвижимости связано со вторжением в существующую застройку и, следовательно, сопровождается необходимостью разрешения подчас весьма сложных правовых вопросов, связанных с собственностью на недвижимость, градостроительными ограничениями, опасностью разрушения имеющейся инфраструктуры и ее недостаточностью для новых объектов недвижимости, потенциально высокими отрицательными внешними эффектами как в процессе редевелопмента, так и по его результатам.

Во-первых, выделенные выше виды девелопмента в зависимости от предмета девелопмента могут быть разделены на:

• девелопмент земли (лэнд-девелопмент),

• девелопмент (редевелопмент) зданий и сооружений,

• девелопмент (редевелопмент) территорий.

Лэнд-девелопмент (девелопмент земли, земельный девелопмент) представляет собой процесс выделения территории под застройку, получение необходимых согласований по функциональному назначению территории, проведение инженерной подготовки территории, разделение территории на отдельные земельные участи и продажу их (или передачу на иных условиях) для дальнейшего развития.

Выделение лэнд-девелопмента в отдельный процесс (при том, что это часть полного девелоперского цикла) обеспечивает распределение ответственности между девелоперами. Лэнд-девелопмент как отдельный вид деятельности позволяет ускорить процесс оборачиваемости вкладываемых средств, появляется возможность использовать преимущества специализации, разделить ответственность и риски между разными девелоперами за весь процесс преобразования земли в развитые объекты недвижимости.

Лэнд-девелопмент позволяет существенно повысить стоимость земли (что является источником дохода для лэнд-девелопера) и одновременно позволяет снизить издержки, а главное, сроки создания (строительства) конечных объектов недвижимости — зданий и сооружений. Благодаря этому более равномерно распределяются риски между ленд-девелоперами и девелоперами зданий и сооружений, сокращаются сроки оборота капитала, что положительно влияет в целом на эффективность девелопмента.

Вопросы практики. По оценкам некоторых исследователей российской практики девелопмента загородной недвижимости, тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» на 20–50% в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10–15%. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития может увеличить стоимость земельного участка еще на 150–300%. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150%.

Девелопмент зданий включает в себя:

• создание новых зданий и сооружений на незастроенных земельных участках;

• редевелопмент зданий и сооружений.

Девелопмент (и редевелопмент) зданий может быть также классифицирован по типам создаваемой недвижимости:

• девелопмент жилой недвижимости;

• девелопмент коммерческой недвижимости (в том числе девелопмент торговой недвижимости, девелопмент офисной недвижимости, девелопмент складской недвижимости).

Каждый из этих типов девелопмента имеет свои отличительные особенности с точки зрения будущих пользователей, а следовательно, требований к местоположению, к объемно-пространственным решениям, к механизмам финансирования и пр.

Редевелопмент зданий также может выступать в следующих конкретных разновидностях в зависимости от степени и направленности производимых преобразований устаревшей недвижимости:

• реконструкция — восстановление полезности изношенного объекта недвижимости с использованием современных технологий и материалов;

• реставрация — воссоздание объекта недвижимости в первоначальном состоянии;

• модернизация — расширение, в том числе изменение полезности объекта недвижимости путем изменения архитектурных и объемно-планировочных решений с использованием новых технологий и материалов.

Девелопмент территорий представляет собой комплексную застройку, а при необходимости также снос, реконструкцию и модернизации объектов недвижимости и сооружений инфраструктуры в масштабах кварталов, районов и иных крупных территорий. При этом он также может быть реализован в двух разновидностях:

• девелопмент (освоение) незастроенных территорий (в 2010-х гг. был широко распространен, и в настоящее время также реализуется много проектов по комплексному освоению незастроенных территорий для жилищного строительства);

• редевелопмент (реновация) застроенных территорий, занятых как промышленной, так и жилой (или иными видами) застройкой.

Оба эти направления сосуществуют друг с другом и в больших или меньших масштабах всегда одновременно присутствуют на рынке недвижимости, так что не следует их противопоставлять друг другу. Вместе с тем, в зависимости от этапов городского развития, состояния городских фондов недвижимости, особенностей экономической ситуации в целом, может преобладать то или иное направление.

Так, с конца нулевых годов XXI в. и до настоящего времени превалирует первое направление — освоение незастроенных территорий, часто именуемое комплексным освоением территорий (КОТ) в целях жилищного строительства. Оно имеет рад преимуществ — позволяет довольно быстро увеличивать предложение на рынке жилья, создавать одновременно объекты инженерной, транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры. Но есть у такого варианта и существенные недостатки — удаленность от мест приложения труда, нередкое запаздывание с созданием объектов инфраструктуры, увеличение транспортных издержек как для отдельных лиц, так и для города.

В настоящее время набирает обороты второе направление развития городских территорий — редевелопмент застроенных территорий. Тому есть немало причин макроэкономического, мезоэкономического и микроэкономического характера. Макроэкономические причины состоят в существенном изменении структуры экономики, сокращении роли материального производства (производства товаров) и повышении доли сферы услуг в общем объеме производства (что находит свое отражение в изменении структуры валового продукта и занятости), а также в развитии новых технологий в сфере материального производства, что меняет содержание производственного процесса даже в традиционных отраслях экономики. В совокупности эти обстоятельства ведут к изменению потребностей общества в недвижимости, к изменениям в структуре землепользования на уровне городов и иных поселений (на мезоуровне). Одновременно с этим происходит естественный процесс физического и морального устаревания имеющегося фонда недвижимости (микроуровень). Существенное значение имеет также стремление сделать города более компактными, чтобы сократить транспортные издержки, потери рабочего времени, связанные с поездками к месту работы, досуга и пр. В связи с этими обстоятельствами процессы редевелопмента постепенно начинают доминировать в общем объеме девелопмента, что вызывает вместе с тем и новые проблемы.

Итак, девелопмент с его видами и разновидностями может быть в целом представлен следующим образом (рис. 1.3):

Рис. 1.3. Виды и разновидности девелопмента недвижимости

Каждый из конкретных видов девелопмента, как отмечалось выше, имеет свои особенности с точки зрения организации процесса, структуры затрат, видов рисков и т. д. Особо следует выделить девелопмент и редевелопмент территорий, которые должны не только обеспечивать необходимый уровень доходности для инвесторов и девелоперов, но предполагают согласованное создание объектов различного функционального назначения с разной коммерческой эффективностью, сочетание экономической и социальной эффективности, словом, вести к подлинно комплексному развитию территорий, создавая комфортную среду для всего процесса жизнедеятельности человека, включая не только условия проживания, но и досуга, удовлетворения социальных потребностей, занятости. Из этого следует, что развитие территорий должно осуществляться с учетом и под контролем государства, муниципальных образований, что, с другой стороны, предполагает и их активное участие в разработке и реализации проектов развития территорий, в том числе и финансовое.

Девелопмент как процесс материального преобразования недвижимости не может быть реализован автоматически, необходимы сознательные целенаправленные усилия по его осуществлению.

В советской экономике, когда цели развития недвижимости задавались централизованно, на основании государственных планов капитального строительства, для этого достаточным является существование таких субъектов, как «заказчик» и «подрядчик». В условиях рыночной экономики, когда развитие недвижимости является частным делом, делом частной инициативы, возникает потребность в выделении особого субъекта — не субъекта строительства или проектирования и т. д., а субъекта, организующего процесс девелопмента недвижимости в целом. Таким субъектом становится девелопер — лицо, инициирующее и организующее процесс развития недвижимости, включающее в этот процесс ряд субъектов, выполняющих отдельные функции и имеющих свои частные интересы в процессе девелопмента. Роль девелопера в процессах девелопмента является ведущей и о ней будет подробнее говориться в главе 2.

Можно выделить два основных вида девелопмента как профессиональной деятельности, критерием разграничения которых является степень участия девелопера в инициировании и финансировании проекта, а также распределение рисков между инвестором и девелопером (рис. 1.4.):

• девелопмент за вознаграждение (Fee Development);

• рисковый девелопмент (Speculative Development).

Рис. 1.4. Виды девелопмента как предпринимательско-профессиональной деятельности

Девелопмент за вознаграждение — девелопер является наемным лицом, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проекта. Девелопер в этом случае не участвует в финансировании проекта собственными средствами. Его вознаграждение определяется как процент от стоимости созданного объекта. Девелопер распоряжается средствами инвестора и также может привлекаться к поиску и получению заемных средств и созданию финансового пула для финансирования проекта. При реализации данной схемы риски, связанные с разработкой схемы финансирования, ложатся на инвестора. Риски, связанные с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и кончая поиском арендаторов или выведением объекта на проектную мощность и организацией реализации произведенной продукции, возлагаются на девелопера.

Рисковый девелопмент — девелопер является инициатором проекта развития недвижимости, вкладывает в финансирование проекта собственные средства, самостоятельно разрабатывает стратегию и схемы финансирования, самостоятельно обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, а также заемных средств, получает всю прибыль от реализации проекта и несет все риски, связанные с ним. При этом девелопер может нанять управляющего проектом (проектную компанию), а также при необходимости и других консультантов по управлению.

Различия, как видим, состоят в том, кто является инициатором проекта и несет основные риски по его реализации, что, соответственно, отражается и при распределении приносимого девелопментом дохода. При девелопменте за вознаграждение значительная часть рисков лежит на инвесторе, при рисковом девелопменте основные риски проекта и ответственность за его реализацию несет девелопер, но и доход, получаемый им, существенно выше. При этом практически всегда девелопер в этом случае является и инвестором, поэтому его доход складывается из двух составляющих: доход на вложенный капитал и вознаграждение девелопера как предпринимателя (предпринимательская прибыль). В дальнейшем в учебнике пойдет речь преимущественно о рисковом девелопменте.

Могут существовать и иные подходы к классификации девелоперов по их функциям в процессе девелопмента: могут быть выделены «девелопер-подрядчик» (если девелопер одновременно выполняет самостоятельными силами существенную часть строительно-монтажных работ при создании объектов недвижимости»), «девелопер-инвестор» (если он обеспечивает значительную часть финансовых средств для реализации объекта и пр.

Третий аспект термина «девелопмент» в том, что он является особым способом реализации проектов развития недвижимости, обеспечивающим максимально эффективное использование ресурсов и максимизацию прироста стоимости недвижимости. Такие возможности возникают благодаря тому, что девелопер вкладывает в проект свой специфический актив, состоящий в комплексе компетенций, позволяющих обеспечить создание объекта недвижимости с минимальными издержками: знание и понимание закономерностей и тенденций развития рынка недвижимости в контексте экономического и социального развития страны, региона, поселения; умение трансформировать эти знания в концепцию востребованного в данном месте проекта; умение обеспечить надежное финансирование проекта с минимальными затратами; умение минимизировать издержки, связанные с приобретением земли, проектированием, строительством и реализацией созданного объекта недвижимости). Эти компетенции обеспечивают эффективное использование всех ресурсов, вовлекаемых в проект (финансовых, материальных, человеческих, информационных, временных), максимизацию стоимости создаваемого объекта недвижимости и минимизацию издержек, связанных с его созданием (рис. 1.5).

Рис. 1.5. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости

Важно понимать (как показано на приведенном рисунке), что речь идет не только о минимизации издержек при реализации проекта. Девелопмент как способ реализации проектов девелопмента следует рассматривать в единстве двух составляющих: максимизации стоимости создаваемого объекта и минимизации издержек по его созданию. Роль девелопера не может быть сведена к эффективному управлению проектом, задачи девелопера шире — его главная функция состоит в генерировании проекта, максимально соответствующего потребностям общества.

1.2. Роль девелопмента и редевелопмента в экономике

Проекты девелопмента и редевелопмента являются не только способом умножения богатства собственника и источником дохода для девелоперов и инвесторов, но и важным фактором влияния на экономические процессы в межотраслевом и территориальном разрезе, на доходы бюджетов различных уровней, социальные отношения, градостроительные процессы, является мощным фактором экономического развития.

Девелопмент является способом приращения фонда недвижимости, национального и мирового богатства.

Трансформируя финансовые, материальные (в том числе земельные) и человеческие ресурсы в объекты недвижимости, девелопмент связывает прямыми и обратными потоками рынки земли, финансов, строительства, недвижимости, товаров длительного пользования и услуг (рис. 1.6).

Рис. 1.6. Девелопмент в системе рынков

Связывая основные сектора рыночной экономики, девелопмент выступает в качестве сферы взаимодействия таких субъектов рыночной экономики, как инвесторы, собственники и обладатели иных прав на недвижимость, подрядчики, государство (рис. 1.7). Все они выступают регулярно или эпизодически в качестве непосредственных участников процессов девелопмента, преследуя свои интересы: в доходности, в подрядах, в налогах, в использовании объектов недвижимости. Но основным субъектом процессов девелопмента является девелопер, инициирующий и организующий их взаимодействие.

Многогранность влияния девелопмента на экономическое развитие находит свое выражение в многообразии эффектов девелопмента и, соответственно, в разнообразии вариантов эффективности девелопмента и редевелопмента (рис. 1.8.).

Рис. 1.7. Девелопер в системе субъектов процесса девелопмента

В общем виде, как известно, эффективность отражает соотношение между результатами и затратами. Но, помимо этого, к эффективности можно подходить и с иных точек зрения: с точки зрения степени достижения целей деятельности, рационального использования ресурсов (экономичности) и т. д.

Рис. 1.8. Основные аспекты эффективности девелопмента

Уточняя содержания понятия «эффективность» применительно к процессам девелопмента и редевелопмента недвижимости, укажем на следующее.

Первое. Эффективность девелопмента может быть разделена на экономическую, социальную и градостроительную.

Второе. Экономическая эффективность может быть оценена с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность), с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (народнохозяйственная эффективность), с точки зрения интересов бюджетов (бюджетная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и экономических результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Она оценивается комплексом показателей с использованием ряда методов оценки, базирующихся как на недисконтированной основе, так и на дисконтировании денежных потоков. К числу наиболее известных показателей коммерческой эффективности относятся: срок окупаемости, прибыльность проекта, чистая настоящая (текущая) стоимость проекта, внутренняя норма прибыльности, индекс прибыльности.

Народнохозяйственная эффективность девелопмента проявляется в том влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Народнохозяйственная эффективность связана с понятием мультипликатора, суть которого состоит в том, что повышение спроса на недвижимость влечет за собой рост совокупного спроса и в конечном счете увеличения валового продукта в целой группе смежных отраслей.

Влияние девелопмента на экономику можно свести к нескольким аспектам: отраслевому и межотраслевому, территориальному, бюджетному.

Отраслевой аспект эффективности процессов девелопмента состоит во влиянии их на развитие других предприятий отрасли, например, компаний, занятых в сфере управления недвижимостью. Следует заметить, что в соответствии с ныне действующей классификацией видов экономической деятельности (ОКВЭД) деятельность по созданию объектов недвижимости («разработка своими силами и за свой счет коммерческих проектов, связанных с недвижимым имуществом (объединение финансовых, технических средств и людских ресурсов для реализации проектов, связанных с недвижимым имуществом, предназначенным для жилья или других целей), для его дальнейшей продажи») относится именно к операциям с недвижимостью.

Межотраслевой аспект влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: производство строительных материалов, жилищно-коммунальное хозяйство, производство потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране в целом.

Пространственный (территориальный) аспект состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения, вызывая потребность в его преобразовании. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Масштабы влияния определяются масштабностью проектов. Большинство их них в основном оказывает непосредственное влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Вопросы практики. Известный пример «территориального» мультипликативного эффекта — преобразование территории Лондонских доков (Великобритания). Пришедшие в упадок к 80-м гг. прошлого века территории доков было решено преобразовать с использованием механизмов государственно-частного партнерства. Государственные инвестиции и инвестиции муниципалитета составили около 1,8 млрд фунтов. Вложенные в подготовку документации и территории, инженерную и транспортную инфраструктуру, они позволили привлечь около 7,7 млрд фунтов частных инвестиций и создать современную многофункциональную территорию с жилыми и коммерческими зданиями, социальной инфраструктурой, новыми местами занятости.

В настоящее время вопросы учета пространственного аспекта экономической эффективности девелопмента существенно возрастают в связи с переходом от точечной застройки к развитию городских территорий (кварталов, микрорайонов и т. д.).

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и тем более создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — сложная практическая задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилим государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация — когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождаются компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Бюджетная эффективность девелопмента проявляет себя прямо и косвенно.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно уплачивают участники в процессе девелопмента. К таким доходам относятся: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости — налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом его доходов.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, повышения качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Так, реализация проектов девелопмента в жилищной сфере ведет не только к увеличению совокупного фонда недвижимости, но сопровождается также повышением потребительских характеристик нового жилья, формированием новой жилищной среды.

Девелопмент может выражаться и непосредственно при реализации социальных проектов, которые направлены не на извлечение дохода, а на получение социального эффекта. В этом случае эффективность применения приемов и методов находит свое выражение в снижении издержек, увеличении фонда объектов недвижимости социального значения.

Наряду с положительными внешними эффектами реализация проектов девелопмента может быть связана и с негативными внешними эффектами — как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

Важным аспектом эффективности девелопмента является его градостроительная эффективность — влияние на процессы градостроительного развития: баланс территории, соотношение различных типов застройки, функционального использования территории, расположение объектов различного вида инфраструктуры: инженерной, коммунальной, социальной, транспортной.

Важное значение имеет понимание такого явления, как внешние эффекты.

Внешние эффекты — издержки и выгоды, возникающие в связи с тем или иным вариантом использования недвижимости у собственника и общества и не учтенные в ценах.

Под внешними эффектами в экономике понимается ситуация, когда издержки производителя или собственника (обладателя иных прав на недвижимость) оказываются ниже или выше совокупных общественных издержек, связанных с производством какого-либо продукта либо каким-либо вариантом использования недвижимости. Соответственно, выделяются «отрицательные» внешние эффекты (когда издержки общества оказываются выше частных издержек) и «положительные» внешние эффекты (когда издержки общества ниже частных издержек.

Ярким примером отрицательных внешних эффектов является снижение солнечной инсоляции помещений вследствие строительства рядом здания высокой этажности, заслоняющего солнечный свет. Другие примеры отрицательных внешних эффектов: нарушение баланса городских территорий, сокращение общественных пространств, изменение архитектурного образа городских районов или даже целых городов. Положительные внешние эффекты возникают, например, при прокладке дороги к земельному участку, которой могут пользоваться и собственники других участков.

Общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы минимизировать негативные внешние эффекты, которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. Поэтому деятельность в сферах девелопмента и редевелопмента недвижимости подвергается серьезному градостроительному регулированию и контролю.

В качестве инструментов такого контроля выступает функциональное зонирование городских территорий, а также публичные слушания, общественные обсуждения, публичное представление проектов, установление государственных градостроительных нормативов, государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

Понятие «зонирование» широко употребляется после принятия Градостроительного кодекса РФ (2004 г.) в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодекс РФ выделяет следующие зоны (ст. 35): жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и «иные виды территориальных зон». Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства».

Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой, делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Нередко реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.

Длительное время зонирование городских территорий, разделение городских территорий по функциональному признаку являлись основой регулирования градостроительной деятельности и городского развития, отражая ее нацеленность на отделение мест занятости от мест проживания, выделение отдельных зон общественно-деловой застройки в санитарных и экологических интересах. На концепции зонирования формировались такие основополагающие градостроительные документы, как Генеральные планы городов, Правила землепользования и застройки, «приземляющие» концепцию зонирования на территории конкретных поселений.

Однако, как и всякая концепция, концепция зонирования городских территорий постепенно изживает себя. Она возникла в период активного формирования и развития индустриальной экономики, когда основным видом городской деловой активности было промышленное производство, требующее для своего функционирования больших территорий, особых транспортных условий, нередко сопровождающееся загрязнением почвы, воды и воздуха. В настоящее время значимость промышленного производства в жизни городов заметно упала и во многих их них оно перестало основной сферой экономической деятельности. Городская деловая активность «прирастает» сферой услуг, в которой отрываются все новые и новые направления. Соответственно этому изменяются и подходы к городскому развитию, «жесткое» зонирование городских территорий начинает уступать место «мягкому» через расширение перечня видов разрешенного использования в тех или иных зонах, а иногда и вовсе через развитие зон свободной застройки. Нужно заметить, однако, что отказ от зонирования вовсе не означает отказа от публичного (государственного и муниципального) регулирования градостроительного развития. Напротив, это регулирование становится вс более «изощренным» через использование таких инструментов как градостроительные и экологические нормативы, установление предельных норм загрязнений и пр.

Контрольные вопросы

1. Каковы основные значения понятия «девелопмент недвижимости»?

2. В чем различия между материально-вещественным и экономическим содержанием девелопмента?

3. В чем состоит роль девелопмента недвижимости с макроэкономической точки зрения?

4. Основные аспекты эффективности девелопмента/редевелопмента.

5. Как определяется коммерческая эффективность девелопмента/редевелопмента?

6. Какие функции выполняет девелопер?

7. В чем особенности рискового девелопмента?

8. В чем смысл девелопмента как способа реализации проектов развития?

9. Что такое внешние эффекты в девелопменте/редевелопменте?

10. Для чего нужно зонирование городских территорий? В чем его негативные последствия?

11. Почему зонирование городских территорий «изживает» себя?

Девелопер — лицо, инициирующее и организующее проекты девелопмента

Глава 2. ДЕВЕЛОПЕР И ЕГО ФУНКЦИИ

Цель главы — раскрытие содержания девелоперской деятельности; девелопер как предприниматель, создающий новые комбинации; применение концепции наилучшего использования недвижимости в процессе девелопмента, девелопер как менеджер, организующий реализацию проекта девелопмента.

2.1. Девелопер как предприниматель

Девелопер — прежде всего предприниматель. В этом его природа и основные функции, о которых пойдет речь далее. В этом его отличие от управляющего проектом, под которым понимается лицо, которому заказчик (инвестор) делегирует полномочия по руководству работами, планированию, контролю и координации работ участников проекта, распоряжению финансовыми средствами. Девелопер может выполнять эти функции (если не привлекает управляющего проектом), но не они определяют его роль в проектах девелопмента.

Целью деятельности девелопера является извлечение дохода за счет прироста стоимости в процессе создания новых объектов недвижимости. Для этого необходимо:

Во-первых, создание объекта недвижимости, востребованного на конкретном рынке, в конкретное время, на конкретном месте и содержащего в себе добавленную стоимость (прирост стоимости созданного объекта над затратами).

Во-вторых, создание объекта недвижимости, обладающего указанными параметрами, с минимальными издержками в оптимальные сроки.

В деятельности девелопера органически сочетаются предпринимательские и управленческие функции, что делает его уникальной фигурой на рынке недвижимости.

Девелопер — физическое или юридическое лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости, организующее и координирующее деятельность других участников процесса.

Это определение выделяет главное в деятельности девелопера. Инициатива, организация, ответственность за результат — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Роль девелопера проявляется в тех функциях, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

• поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта, обеспечение правовых возможностей для его реализации;

• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

• возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Нормативное определение предпринимательской деятельности содержится в Гражданском Кодексе РФ, где она определена как «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

Юридическое определение предпринимательской деятельности еще не раскрывает полностью ее содержательной стороны. Важно понимать, в чем состоят функции предпринимателя в экономике. Ответ на этот вопрос пытались найти многие известные экономисты. Так, Р. Кантильон еще в XVIII в. писал, что предпринимательство — это экономическая деятельность, в процессе которой приводятся в соответствие товарное предложение и спрос в условиях постоянного риска благодаря тому, что предприниматель приобретает средства производства, превращает их в капитал, производит продукцию и реализует ее на рынке. Позднее его мысль развивал Жан-Батист Сэй, видевший смысл предпринимательства в соединении и координации труда и капитала в условиях риска. В XX в. эти положения были развиты и конкретизированы одним из ведущих идеологов предпринимательства Й. Шумпетером: «Предпринимателями мы называем хозяйственных субъектов, функцией которых является как раз осуществление новых комбинаций и которые выступают как его активный элемент». Аналогичные взгляды уже в наше время высказывал известнейший специалист в области предпринимательства и менеджмента П. Друкер. По его словам, комбинирование факторов производства, основанное на всемерном использовании инноваций, является важнейшей функцией предпринимателя.

Предпринимательство — инициирование и реализация новых производственных комбинаций.

Свой тезис о предпринимательстве как создании новых производственных комбинаций Й. Шумпетер конкретизировал следующим образом: производить — значит комбинировать имеющиеся в нашем распоряжении вещи и силы, и сам процесс производства есть процесс комбинаций производительных сил, результатом которых являются новые продукты; смысл новаторства состоит в том, чтобы производить нечто иное или иначе, значит, создавать другие комбинации из вовлекаемых в производство вещей или сил.

Варианты новых производственных комбинаций:

1) изготовление нового, т. е. неизвестного потребителям блага или создание нового качества того или иного блага;

2) внедрение нового, т. е. в данной отрасли промышленности еще практически неизвестного метода (способа) производства;

3) освоение нового рынка сбыта, т. е. такого рынка, на котором до сих пор данная отрасль промышленности этой страны еще не была представлена, независимо от того, существовал этот рынок прежде или нет;

4) получение нового источника сырья или полуфабрикатов независимо от того, существовал этот источник прежде, или не принимался во внимание, или считался недоступным, или его еще только предстояло создать;

5) внедрение новой организационно-управленческой комбинации.

В современных условиях можно добавить также создание и применение новых финансовых комбинаций, использование сквозных информационных технологий, что весьма существенно для сферы девелопмента в настоящее время.

Девелоперская деятельность полностью соответствует указанным требованиям.

Любой девелоперский проект всегда есть новая комбинация факторов производства уже потому, что в силу ограниченности и уникальности не может быть двух абсолютно идентичных объектов недвижимости. Степень новаторства, инновационности, конечно, может существенно различаться, во многом это зависит от уровня конкуренции насыщенности спроса, но они всегда присутствуют в деятельности девелопера.

Вопросы практики. Для того чтобы убедиться в предпринимательской природе девелопмента, вспомним, что в процессы создания недвижимости все время внедряются инновации, как технологические, так и организационные, например, переход к монолитному домостроению, создание инвестиционно-строительных холдингов на основе принципа вертикальной интеграции, появление новых продуктов — апартаментов, студий, использование цифровых технологий в проектировании и строительстве (BIM-технологии и др.) использование счетов эскроу в ходе финансирования проектов и пр.

Смысл деятельности девелопера как предпринимателя состоит в создании и практической реализации новых комбинаций факторов производства (земли и внеземельных факторов производства — капитала, труда, технологий, информации, знаний), во всемерном использовании инноваций, что и обеспечивает получение прироста стоимости созданного объекта над затратами по его созданию.

Девелопера интересует создание не любой комбинации, воплощенной в объекте недвижимости, но лишь такой, которая удовлетворяет критерию прироста стоимости над затратами. Прирост стоимости возникает за счет того, что результат комбинации факторов производства в стоимостном выражении становится больше, чем сумма этих факторов за счет т. н. синергетического эффекта, смысл которого состоит в том, что ценность соединенных в определенную комбинацию факторов становится больше, чем простая сумма их взятых в отдельности. Он возникает потому, что оптимальное по объему и форме соединение внеземельных факторов с землей дает максимально возможный прирост стоимости. При этом оптимальность должна обеспечиваться как по объему инвестиций, так и по форме. По объему — значит, объем инвестиций (прилагаемых к земле внеземельных факторов производства) должен соответствовать количественным характеристикам земельного участка (площадь, конфигурация). По форме — значит, характер создаваемых улучшений (характер застройки, функциональное назначение объектов, их класс и т. д.) должен соответствовать местоположению земельного участка.

В результате девелопмента должен быть создан такой объект, у которого:

• параметры здания (сооружения, комплекса зданий и сооружений), т. е. площадь, конфигурация, функциональное назначение, класс и др., соответствуют параметрам земельного участка и его местоположению;

• характеристики объекта (архитектурно-планировочные решения, применяемые материалы, техническое оснащение, уровень удобств комфорта и пр.) соответствуют друг другу и объекту в целом;

• объект недвижимости как единое целое соответствует ожиданиям потребителей (целевому сегменту рынка), а его цена соответствует их возможностям.

При приближении реального результата девелоперской деятельности к этой идеальной модели обеспечивается наилучшее использование земли, что обеспечивает максимизация стоимости земли (объекта), а следовательно, и добавленная стоимость, включающая в себя доход на вложенные в землю инвестиции (доход на капитал) и доход девелопера как предпринимателя (девелоперская прибыль). Концепция наилучшего и наиболее эффективного использования земли и ее применение в девелопменте будет подробнее рассматриваться в следующих главах учебника.

Термин «девелопер» отсутствует в российском законодательстве, но в нем есть ряд понятий, которые частично отражают его содержание. Это такие понятия, как «застройщик» и «заказчик», «заказчик-застройщик», «управляющий проектом».

Термин «застройщик» упоминается в разных нормативных документах, причем зачастую в него вкладывается совершенно разный смысл.

Наиболее полным является определение, даваемое ему в действующем Градостроительном кодексе РФ 2004 г., где в ст. 1 сказано: «Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта». Как видно из этого определения, понятие «застройщик» здесь связывается, во-первых, с принадлежностью ему земельного участка и, во-вторых, с «обеспечением» процессов строительства, реконструкции и т. д. без указания, как именно осуществляется это «обеспечение».

Понятие «заказчик» в наиболее общем виде дается в Гражданском кодексе РФ, в ст. 702, где под заказчиком понимается сторона в договоре подряда, дающая задание подрядчику и обязующаяся принять результат работ и оплатить его. На практике понятие заказчика часто используется в более широком смысле — как лица (фирмы), которое координирует исполнение всего строительного или ремонтного проекта, контролирует все этапы строительства.

Понятие «заказчик-застройщик» используется не так часто, но оно интересно для нашего сопоставления. Впервые оно появляется в Постановлении Госстроя СССР от 02.02.1988 № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре».

В Положении указывалось, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства.

В этом же Положении раскрывались и основные функции заказчика-застройщика:

• обеспечение проектно-сметной документации (подготовка задания на разработку проектно-сметной документации, ее согласование и утверждение в установленном порядке);

• финансирование, учет и отчетность (заключение договоров подряда на капитальное строительство с генеральным подрядчиком, ведение бухгалтерского и статистического учета, составление и представление в установленном порядке соответствующим органам отчетности по всем видам деятельности и т. д.);

• материально-техническое обеспечение (поставки подрядным организациям оборудования, материалы и аппаратуры, подлежащие монтажу);

• надзор за строительством (контроль и технический надзор за строительством, обеспечение осуществления проектными организациями авторского надзора и т. д.);

• приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (представление необходимых документов государственной приемочной комиссии по законченным строительством объектам, передача в эксплуатацию законченных строительством и введенных в действие объектов).

Таким образом, соотношение между понятиями «девелопер», «застройщик», «заказчик» может быть определено следующим образом:

• Девелопер — наиболее емкое понятие, отражающее лицо (физическое или юридическое), инициирующее и организующее процесс реализации проектов по развитию недвижимости. Девелопер может самостоятельно выполнять все функции по организации процесса реализации проекта либо привлекать специализированные организации (например, инжиниринговые фирмы) для выполнения функций заказчика или заказчика-застройщика.

• Застройщик — девелопер либо иное лицо, обладающее правами на земельный участок. В последнем случае девелопер может быть привлечен застройщиком на договорных условиях (возможно, на условиях девелопмента за вознаграждения, либо, например, на основе соглашения о совместной деятельности).

• Заказчик — девелопер либо уполномоченное им лицо, организующее процесс строительства и осуществляющее контроль за ним.

В завершение данного сюжета остановимся на соотношении понятий «девелопер» и «управляющий проектом». В «Рекомендациях по деятельности Управляющего проектом при разработке и реализации проектной и рабочей документации на строительство предприятий, зданий и сооружений», утвержденных письмом Госстроя РФ от 10.06.1999, говорится: «Управляющий проектом — это ответственное лицо, которому заказчик (инвестор) делегирует полномочия по руководству работами, планированию, контролю и координации работ участников проекта, распоряжению финансовыми средствами». Как видно из этого определения, управляющий проектом выполняет важные функции при реализации проекта, однако они связаны с ограниченным кругом задач по руководству работами по проекту, в который не входят важнейшие функции девелопера, такие как инициирование проекта, привлечение финансирования, реализация созданного объекта недвижимости. Кроме того, именно девелопер является активной стороной в их взаимоотношениях, привлекая управляющего проектом к руководству работами по проекту.

Таким образом, к функциям девелопера, которые отсутствуют у управляющего проектом, относятся:

• инициирование проекта;

• привлечение инвесторов;

• вложение собственных средств в реализацию проекта;

• управление финансированием проекта;

• организация реализации (продажи, сдачи в аренду) созданного объекта.

Девелопер как лицо, инициирующее и организующее проекты девелопмента по набору функций, существенно отличается от иных участников реализации таких проектов в большую сторону, и они не в состоянии заменить его в полной мере, что определяет необходимость его выделения как в содержательном, так и в терминологическом смысле.

2.2. Управленческие функции девелопера

Понятие «управление» широко употребляется в современной научной и деловой литературе, однако, трактовки его достаточно многообразны. Сформулируем нашу позицию по этому вопросу, которая базируется на понимании управления как свойства любых организованных систем, имеющего свою специфику в социальных системах.

Исходным может быть принято следующе определение: Управление — необходимая функция любых организованных (упорядоченных) систем (технических, социальных и пр.), обеспечивающая их сохранение и воспроизводство, координацию взаимодействия между элементами системы.

Применительно к человеческому обществу, где управление выделяется в определенный вид деятельности, указанное определение развертывается в другое, более конкретное: Управление — сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования и развития объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

В общем виде смысл понятия «управление», понимаемый предложенным выше образом, может быть изображен следующим образом (рис. 2.1):

• субъект управления, используя определенный набор инструментов, воздействует на объект управления;

• управляющие воздействия субъекта управления вызывают обратную реакцию (обратную связь) со стороны объекта управления;

• субъект и объект управления находятся под влиянием внешней среды, которая воздействует как на субъекта, так и на объект управления.

Рис. 2.1. Общая схема управления

Приведенное определение может быть принято как базовое при раскрытии содержания управленческой деятельности в любой из сфер общественной практики, так как оно отражает основные требования, предъявляемые к этой деятельности:

• управление должно осуществляться сознательно, на основе изучения объективных закономерностей протекания общественных процессов (экономических, политических, национальных и пр.), поскольку только такое знание обеспечивает положительную обратную связь;

• управление должно быть направлено на достижение определенных, ясно сформулированных целей, поскольку при ином подходе невозможно ни определить, является ли управленческая деятельность эффективной, ни определить способы достижения цели;

• смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления, следовательно, должны быть сформулированы критерии эффективности;

• управление является систематическим, а не разовым процессом: нельзя свести смысл управления к принятию только одного какого-либо, даже взвешенного и обоснованного решения или к однократному управленческому воздействию на объект управления;

• управление всегда осуществляется в условиях определенной изменяющейся внешней среды, которая одновременно воздействует как на объект, так и на субъект управления, следовательно, процесс управления должен учитывать эти изменения.

Приведенное выше определение управления как сознательной деятельности по обеспечению эффективного функционирования объекта управления можно развернуть применительно к развитию недвижимости следующим образом:

Управление — целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, осуществляемый наиболее эффективным образом.

Понимаемое таким образом управление является внутренним моментом самого процесса девелопмента, поскольку этот процесс непосредственно направлен на процесс трансформации исходного объекта недвижимости в проектируемый, при этом данный процесс должен быть осуществлен наиболее эффективным образом, с минимальными издержками.

Управление — выбор наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и пр.).

Данное определение акцентирует внимание на том, что управление всегда связано с анализом сильных и слабых сторон объекта управления, внешней среды, разработкой критериев принятия решений и выбором на определенном поле возможностей.

Применительно к деятельности девелопера содержание управления как выбора может быть иллюстрировано следующей таблицей, показывающей, каким содержанием наполняется проблема выбора по мере реализации проекта (см. Таблица 2.1).

Таблица 2.1

Проблема выбора для девелопера

Этапы реализации проекта
Содержание проблемы
Критерии выбора
Исполь-
зуемый инстру-
ментарий

Инициирова-
ние проекта
Выбор сегмента рынка
Доходность
Риски
Ликвидность
Исследова-
ние возможнос-
тей рынка

Оценка инициативы
Выбор проекта
Физическая возможность
Юридическая допустимость
Финансовая целесообраз-
ность и доступность
Экономичес-
кая эффектив-
ность
Анализ и оценка проекта (исследование возможностей проекта)

Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансиро-
вания
Выбор источников и механизмов финансиро-
вания
Доступность
Надежность
Стоимость
Анализ интересов и возможностей инвесторов

Проектиро-
вание и технико-экономичес-
кое обоснование проекта
Выбор проектных решений, технологий, уточнение экономичес-
ких характерис-
тик проекта
Соответствие проекта требованиям рынка, минимизация издержек
Сравнитель-
ный анализ проектных предложений, конкурсы.
Экономичес-
кий анализ проекта

Согласование проекта с органами государст-
венного контроля
Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта

Изменение проектных решений

Формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта
Выбор
механизмов финансиро-
вания

Выбор подрядчиков
Устойчивость финансиро-
вания, стоимость ресурсов

Минимизация затрат, сроки, качество
Использова-
ние ряда
источников
финансиро-
вания

Подрядные торги

Внедрение проекта
Выбор
способа управления ходом внедрения проекта
Соблюдение сроков, качества и уровня затрат;
обеспечение финансиро-
вания
Привлечение инжинирин-
говых фирм, работа с инвесторами

Распоряжение результатами проекта
Выбор способа продвижения объекта на рынок, организации продаж
Максимизация дохода от продаж, минимизация сроков реализации
Привлечение риелторских фирм,
создание и организация работы служб продаж

Еще один аспект управления отражается следующим определением:

Управление — комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.

Указанные определения не являются альтернативными, они отражают различные аспекты управления и взаимодополняют друг друга.

Так, если речь идет об управлении процессом развития недвижимости, то в общем виде задача управления состоит в том, чтобы обеспечить перевод объекта недвижимости из данного состояния (неразработанный земельный участок) в заданное (развитый объект недвижимости — земельный участок с расположенным на нем зданием), причем это должно быть сделано определенным наилучшим образом. Для разрешения поставленной задачи, во-первых, необходимо определить, какой же из возможных вариантов развития является наилучшим для данного участка, во-вторых, использовать наилучший вариант финансирования (выбор!), наилучшую организационную схему (выбор!), наилучший способ контроля за деятельностью подрядчиков (выбор!) и т. д.

Вместе с тем решение проблемы выбора, однако, не исчерпывает всего содержания управленческой деятельности. Для реализации выбранного варианта управляющий должен выполнить определенные мероприятия (функции) — организовать процесс реализации проекта, скоординировать действия разных участников, контролировать ход реализации проекта и пр.

Определение управления как процесса, состоящего из отдельных мероприятий (функций), является одним из наиболее известных и традиционных в науке управления.

Основы такого понимания управления заложены в классической школе управления французским теоретиком и практиком управления А. Файолем.

Согласно его представлениям, управлять — значит предвидеть, организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.

Соответственно этому, весь процесс управления состоит из следующих подпроцессов (распадается на следующие функции):

• прогнозирование и планирование — изучение будущего, постановка целей и разработка программы действий по их достижению;

• организация — создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей;

• руководство (распоряжение) — приведение в действие персонала;

• координация — согласование действий отдельных участников деятельности;

• контроль — наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений.

В общем виде взаимосвязь между основными функциями управления может быть представлена в следующем виде (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Основные функции управления

Рассматривая управленческие функции как необходимую часть деятельности девелопера, прежде всего нужно отметить, что, как показано на рис. 2.3, девелопер находится в центре своеобразной паутины, вплетая отдельных участников соответственно их функциям в процесс реализации проекта. Его роль в реализации проекта состоит вовсе не в том, чтобы самому строить или проектировать, или даже продавать, его задача — организовать взаимодействие между участниками проекта, создать цепочку взаимосвязей между функциями отдельных участников.

Рис. 2.3. Девелопер и его окружение

Налаживая коммуникации между участниками проекта, координацию их действий, получение прав на застройку, согласование предпроектных разработок и проекта с государственными и муниципальными органами девелопер обеспечивает существенное снижение трансакционных издержек в процессе реализации проекта.

В общем случае под трансакционными издержками понимаются издержки, связанные с совершением рыночных сделок (трансакций). При их рассмотрении, как правило, по источнику (причине) возникновения издержек выделяются такие их виды, как издержки поиска информации, издержки ведения переговоров и заключения контрактов, издержки измерения, издержки спецификации и защиты прав собственности, издержки оппортунистического (уклоняющегося) поведения.

Сфера девелопмента недвижимости, как одна из наиболее регулируемых сфер рыночной экономики, характеризуется высоким уровнем трансакционных издержек, превышая в современной России, по некоторым оценкам уровень в 25% от совокупных издержек девелопера, и зачастую достигает «запретительной» величины, что делает реализацию проектов девелопмента экономически невыгодной. При этом следует иметь в виду, что в данном случае учитываются лишь фактические, «бухгалтерские» издержки и не принимаются во внимание временные издержки и упущенная выгода. Между тем, в настоящее время (2014 г.) по данным проекта «Ведение бизнеса» Всемирного банка процедура получения разрешения на строительство в России предполагает прохождение 36 процедур и составляет 178 дней. С учетом сказанного снижение трансакционных издержек является существенным фактором, способным серьезно повлиять на общий уровень издержек по созданию новых объектов недвижимости.

Роль девелопера по снижению трансакционных издержек с учетом их специфики в сфере девелопмента недвижимости представлена в табл. 2.2, где приведены виды трансакционных издержек, конкретизация их содержания применительно к сфере развития недвижимости и способы снижения.

Таблица 2.2

Трансакционные издержки в сфере девелопмента недвижимости и способы их снижения

Виды трансакционных издержек
Конкретизация содержания издержек применительно к сфере девелопмента недвижимости
Способы снижения
издержек

Издержки поиска информации
Сбор информации о состоянии рынка недвижимости, предложении и спросе, земельных участках, пригодных для застройки, условиях осуществления возможных инвесторах и партнерах
Мониторинг рынка и законодательства, формирование баз данных земельных участков, инвесторов, подрядчиков

Издержки ведения переговоров и заключения контрактов
Определение сети необходимых для реализации проекта договорных отношений, условий контрактов, проведение переговоров и торгов, оформление договорных отношений (при необходимости государственная регистрация)
Наличие специализированных подразделений по подготовке контрактов (служба юридического сопровождения)

Издержки измерения
Экспертиза инвестиционной привлекательности проекта, предпроектные изыскания, оценка затрат и эффективности проекта
Наличие специалистов по разработке и оценке бизнес-планов проектов, оценщиков, сметчиков (финансово-экономические службы)

Издержки спецификации и защиты прав собственности
Получение права на застройку, разрешения на строительства, расходы по членству в саморегулируемых организациях и пр.
Подразделения по взаимодействию с государственными и муниципальными органами

Издержки оппортунисти-
ческого поведения
Контроль над исполнением обязательств субъектов в процессе взаимодействия, страхование договорных обязательств и прав на недвижимость, судебные издержки
Мониторинг исполнения договоров и контрактов, использование финансовых инструментов по преодолению оппортунистического поведения (сочетание авансовых платежей с оплатой в соответствии с документальным подтверждением работ, привлечение инжиниринговых компаний и пр.

Благодаря наличию профессиональной команды специалистов, налаженному взаимодействию с регулирующими органами, девелопер способен существенно снизить уровень трансакционных издержек и сократить сроки реализации проектов.

Еще одна важнейшая задача девелопера как управленца — непосредственное управление процессом реализации проекта развития недвижимости на различных фазах девелопмента, что является предметом изложения в следующих главах настоящего учебника.

Уже в этом отношении девелопер выступает уже не только как предприниматель, но и как менеджер, который «делает дело чужими руками».

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же главное в девелоперской деятельности.

Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.

В целом можно так описать идеальный портрет девелопера:

• инициирование наилучшего из возможных проектов развития недвижимости;

• организация реализации проекта наилучшим из возможных образом;

• обеспечение максимально возможного возрастания стоимости недвижимости.

Как видно из этого набора требований, девелопер должен обладать сам или привлечь в свою команду людей, обладающих целым комплексом исключительных деловых качеств, среди которых:

• знание и понимание тенденций развития рынка недвижимости в стране, в регионе, в районе расположения предполагаемого места реализации проекта девелопмента;

• умение привлекать внешнее финансирование, в том числе вести поиск инвесторов, разрабатывать схемы привлечения и возврата привлекаемых ресурсов с учетом специфики и масштабов проекта;

• умение работать с подрядчиками, производить их отбор, контролировать ход и качество выполняемых работ, обеспечивать финансирование их деятельности;

• обладание необходимыми знаниями и навыками работы с государственными органами, умение сформировать положительное мнение о проекте, убедить в его полезности не только для лиц, непосредственно в нем участвующих, но и в целом для региона, города, муниципального образования;

• умение организовывать продажи недвижимости, работать с будущими пользователями.

Перечень необходимых для девелопера качеств может быть и продолжен (работа с собственниками земли, архитекторами, консультантами, оценщиками и пр.), но и из приведенного списка видно: функции девелопера не сводятся только к управлению проектом девелопмента, они гораздо шире, но управление проектом является важнейшей составляющей в его деятельности, независимо от того, осуществляет ли он его полностью сам или привлекает специалистов по управлению проектами, передавая им часть своих функций.

Контрольные вопросы

1. Каковы две основные функции девелопера?

2. В чем смысл предпринимательской функции девелопера?

3. Что означает выражение «девелопер как комбинатор»?

4. Назовите какие-либо новые комбинации девелопера.

5. Как можно снизить трансакционные издержки?

6. Какие функции выполняет девелопер как менеджер?

7. Каковы критерии наилучшего использования недвижимости?

8. Как соотносятся понятия «девелопер», «застройщик», «заказчик», «управляющий проектом»?

Предмет моей лекции — плодотворная дебютная идея.

И. Ильф, Е. Петров. «Двенадцать стульев»

Глава 3. ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Целью главы является рассмотрение процесса развертывания девелопмента от идеи до проекта и его реализации, раскрытие основных взаимосвязей девелопмента, его места в общей системе рынка недвижимости, особенностей рынка недвижимости как сферы девелоперской деятельности, мониторинга и анализа рынка как необходимой основы для инициирования процессов девелопмента.

3.1. Основные этапы девелопмента

Результат девелопмента — созданный объект недвижимости — возникает благодаря материальным процессам строительных, земляных, инженерных работ, объединенных в единый проект девелопмента. Но девелопмент начинается не со строительства, и даже не с проектирования. Девелопмент начинается с осознания девелопером потребностей общества, бизнеса, населения в новых объектах недвижимости и формулирования первоначального замысла, идеи девелопмента.

Возможности для девелопмента, как отмечается в одном из изданий, посвященных особенностям девелоперского бизнеса, рассыпаны буквально везде: задача девелопера — найти их, понять потенциал открывающихся возможностей, найти способы его реализации, заинтересованных лиц в реализации проекта девелопмента и инициировать процесс.

Поиск возможностей для девелопмента не может быть привязан к определенной дате, он — неотъемлемая часть образа жизни девелопера. Идея проекта может родиться при поездке по городу, при чтении газеты с информацией о новых проектах, посещении выставок, общении с коллегами и пр., и пр. Суть дела в том, на какую почву упадет информация, окажется ли девелопер готов к тому, что из заметки о новых технологиях в торговле может вырасти концепция гипермаркета, или к тому, что развитие интернет-пространства требует новых форматов торговли, или к тому, что развитие новых информационных технологий ведет к новым вариантам организации делового пространства, а значит, требует и новых подходов к планировочным решениям при создании офисных зданий.

Идея девелопмента — общее представление, замысел проекта девелопмента.

Процесс движения от потребностей в девелопменте к проекту девелопмента отражен на рис. 3.1.

Рис. 3.1. Этапы развития идеи девелопмента

Основные этапы этого движения — осознание девелопером потребностей общества в том или ином виде недвижимости, формулирование общего замысла, идеи девелопмента, формирование на ее основе концепции девелопмента, в которой идея девелопмента разворачивается в развернутое представление о будущем объекте, создаваемом в процессе девелопмента: функциональное назначение объекта и его потенциальные пользователи, масштаб и класс проекта, основные параметры архитектурного образа объекта, прогнозируемые уровни цен, арендной платы.

В процессе реализации проектов развития территорий необходимой составляющей концепции становится мастер-план проекта, интегрирующий экономические и пространственные аспекты девелопмента.

Концепция девелопмента — развернутое представление о желаемом результате проекта и процессе его создания.

Мастер-план — документ, раскрывающий пространственный аспект концепции девелопмента.

Концепция проекта является основанием для разработки проекта девелопмента, в котором общие представления трансформируются в детальную проработку характеристик будущего объекта и процесса его создания (подробнее о концепции девелопмента и ее разработке в гл. 7 учебника).

Как отмечалось в предыдущих главах, девелопер является ведущей фигурой в реализации проектов девелопмента. И его ведущая роль прежде всего и должна проявляться на этом этапе движения по проекту. Именно он является инициатором проекта, он генерирует проект как целостное явление — от формирования параметров создаваемого объекта до параметров проекта по его созданию. Собственно внедрение проекта — проектно-строительный цикл — есть лишь часть его деятельности, причем часть такая, управление которой и может быть отдано специализирующимися на этом организациям, управляющими проектами.

Проект девелопмента: 1) детализированное представление о создаваемом объекте недвижимости и процессе его создания; 2) совокупность взаимосвязанных мероприятий, обеспечивающих создание объекта.

Содержание полного девелоперского цикла — от девелоперской идеи до готового созданного объекта — можно представить в виде треугольника, каждая из сторон которого может быть названа так: «изучение возможностей для реализации проекта», «создание условий для реализации проекта», «внедрение проекта» (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Девелоперский цикл («Треугольник девелопмента»)

На приведенном рисунке наглядно видно, что собственно проектно-строительный цикл по времени занимает лишь малую часть всего девелоперского цикла. Основная часть этого цикла состоит в поисках возможностей для развития и создания условий для него. Ее продолжительность во многом определяется степенью новизны, оригинальностью и масштабами проекта: для типовых проектов она минимальна, для оригинальных и масштабных проектов может занимать годы и даже десятилетия.

Активность девелопера начинается задолго до начала реализации проекта в традиционном смысле этого слова. Для того чтобы раскрыть содержание этой активности, сформулируем еще раз цели девелопера и необходимые условия для их достижения.

Цель девелопера, состоящая в извлечении дохода за счет прироста стоимости в процессе создания новых объектов недвижимости, предполагает решение двух взаимосвязанных задач:

Во-первых, создать объект недвижимости, востребованный на данном рынке, в данное время, на данном месте, и содержащий в себе добавленную стоимость (прирост стоимости созданного объекта над затратами).

Во-вторых, создать объект недвижимости, обладающий необходимыми параметрами с минимальными издержками в оптимальные сроки (здесь функции девелопера в значительной степени пересекаются с функциями управляющего проектом).

Достижение указанной цели, очевидно, возможно лишь на основе хорошего знания «поля», на котором играет девелопер, — рынка недвижимости.

3.2. Девелопмент в системе рынка недвижимости

В основе успеха девелопера лежат знание и понимание состояния, тенденций и перспектив рынка недвижимости, помноженное на предпринимательскую активность.

Для того чтобы рассыпанные в обществе возможности упали на «подготовленную почву», девелопер должен обладать комплексом знаний о закономерностях формирования потребностей в недвижимости, месте рынка недвижимости в социально-экономической системе страны, региона, города, факторах, влияющих на спрос на рынке недвижимости и способах его удовлетворения, и конечно, он должен хорошо знать «поле», на котором он играет, — рынок недвижимости.

Общими специфическими характеристиками рынка недвижимости, существенными с точки зрения формирования идеи, концепции и проекта девелопмента, являются:

• «производный» характер рынка недвижимости, его определяемость состоянием экономики и социальной сферой страны, региона, конкретного города;

• плотные прямые и обратные взаимосвязи рынка недвижимости, реальной экономики и финансового рынка;

• переплетение в рамках рынка недвижимости рынка товаров и рынка капиталов, первичного и вторичного рынка, взаимовлияющих друг на друга.

Другими особенностями рынка являются:

• различная скорость реакции предложения и спроса на рынке на изменение экономической ситуации;

• индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью числа продавцов и покупателей на узких сегментах рынка;

• высокий уровень трансакционных издержек, замедляющих оборот недвижимости и делающий рынок недвижимости существенно зависящим от состояния инфраструктуры рынка;

• низкая ликвидность недвижимости как вследствие их капиталоемкости, так и в связи с высокими трансакционными издержками;

• инертность рынка недвижимости, обусловленная как длительностью инвестиционно-строительного цикла, так и особенностями формирования спроса на рынке.

Важнейшее значение имеет понимание особенностей природы недвижимости как экономического актива и вытекающих из него закономерностей его функционирования, оказывающих определяющее влияние на процессы девелопмента. Недвижимость как экономический актив обладает двойственной природой, выступая одновременно в качестве товара для пользователей недвижимости, извлекающих из него полезные свойства — способность обеспечивать условия для жизни и бизнеса, — и в качестве капитала для собственников и инвесторов. Недвижимость создает жизненное пространство для одних и генерирует доход для других. Недвижимость можно покупать для потребления и в недвижимость можно инвестировать для извлечения дохода. В силу этого рынок недвижимости занимает особое положение в системе рыночной экономики, интегрируясь как с финансовым рынком, так и с рынком реальных активов. Как часть рынка товаров (производственного или личного потребления) рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как часть рынка капиталов, недвижимость включена в орбиту финансовых рынков. В своей деятельности и прогнозах девелоперы должны учитывать состояние и тренды как реальной экономики, так и финансовой сферы.

При прогнозировании и планировании деятельности девелоперы должны понимать общие закономерности рыночной экономики. Как известно, исходным пунктом рыночного движения является спрос населения на товары потребления. Для рынка недвижимости это спрос на жилье и создаваемые им жилищные услуги со стороны населения, спрос на коммерческую и индустриальную недвижимость — со стороны бизнеса. Спрос на недвижимость как на товар со стороны потребителей в условиях ограниченности фонда недвижимости генерирует спрос на недвижимость как капитал со стороны инвесторов. Величина и тенденции этого спроса определяются уровнем доходности недвижимости в сравнении с доходностью альтернативных вариантов инвестирования, прежде всего таких, как акции, облигации, государственные ценные бумаги (с учетом и таких факторов, как риски и ликвидность актива). Спрос со стороны инвесторов на недвижимость как актив в условиях ограниченности фонда недвижимости вызывает потребность в девелопменте (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Формирование спроса на девелопмент

Еще один фактор, который должен понимать и осознавать девелопер, состоит в том, что реализация проектов девелопмента, особенно в больших масштабах, невозможна без привлечения внешнего финансирования. Возможности привлечения внешнего финансирования в проекты девелопмента зависят не только от доходности самого проекта, но от и от ситуации на финансовых рынках, а потому проекты девелопмента должны быть, во-первых, конкурентоспособны по сравнению с альтернативными вариантами инвестирования, а во-вторых, девелопер должен привлекать в финансирование проектов разные источники финансирования как на финансовом рынке, так и вне его.

И все же именно в реальном секторе экономики и в сфере потребления формируется конечный спрос на рынке недвижимости со стороны пользователей, а потому важнейшими факторами развития рынка недвижимости являются:

• уровень, темпы экономического развития и структура экономики на национальном, региональном и местном уровне (определяют структуру спроса на рынке недвижимости и активность на разных сегментах рынка);

• уровень развития строительной отрасли и производства строительных материалов (определяет возможные объемы и структуру предложения на рынке);

• доходность бизнеса в разных отраслях (влияет на величину и структуру спроса на рынке, соотношение между сделками купли-продажи и аренды недвижимости);

• уровень доходов населения (влияет на объем и структуру спроса на рынке жилой недвижимости и торговой недвижимости) и т. д.

Эти обстоятельства предполагают, что необходимым условием успеха девелопера является мониторинг ситуации в экономике, в экономической политике и в социальной сфере.

В свою очередь, развитие рынка недвижимости влияет на спрос в смежных отраслях экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Неслучайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный «локомотив», способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике. Отражением мощности этого «локомотива» является мультипликатор, показывающий, в какой мере под влиянием инвестиций в недвижимость увеличивается совокупный спрос и валовой продукт.

Взаимосвязи между развитием рынка недвижимости и реальной экономики неоднозначны и противоречивы. Поскольку рынок недвижимости отчасти может быть отнесен по закономерностям своего функционирования к финансовому рынку, то противоречия между финансовым рынком и реальной экономики проявляются и на рынке недвижимости. Так, рост доходности инвестиций в недвижимость может оказаться фактором, способствующим оттоку средств из реального сектора экономики, что может снизить темпы его роста в долгосрочном периоде, а это, в свою очередь, будет действовать как фактор снижения предложения на рынке недвижимости.

В своей деятельности девелопер должен принимать во внимание цикличность рынка недвижимости.

Для рынка недвижимости характерно несколько видов цикла: среднесрочные, краткосрочные, долгосрочные, локальные.

Как часть рыночной экономики, рынок недвижимости подвержен общеэкономическим (среднесрочным) циклам. Как и экономические циклы в целом, циклы рынка недвижимости включают в себя фазы оживления, подъема, перепроизводства (кризиса), рецессии (застоя):

• фаза оживления — стабильные, постепенно ускоряющиеся темпы роста спроса, продаж, цен, арендной платы;

• фаза подъема — возрастающие темпы роста рынка, взрывной рост спроса, резкое увеличение количества продаж, быстрый рост цен и арендной платы;

• фаза перепроизводства (кризиса) — резкое падение объема продаж, снижение цен и арендной платы;

• фаза рецессии — низкое количество сделок, относительно стабильные цены и ставки арендной платы.

Вопросы практики. Анализируя ближайшее прошлое российского рынка недвижимости, можно выделить ярко выраженный среднесрочный цикл рынка недвижимости, сопряженный с общеэкономическим циклом, начавшийся с оживления на рубеже 1990–2000 гг. и завершившийся в начале 2010-х гг. Для него были характерны нарастающие темпы роста первичного рынка недвижимости, существенное увеличение инвестиций в коммерческую недвижимость, что привело к существенному росту цен и арендной платы. Инвестиции в недвижимость в силу этого стали рассматриваться как альтернатива инвестициям в «чистые» финансовые активы, что еще больше «подогрело» рынок недвижимости. Летом 2008 г. цены на рынках недвижимости достигли своего максимума, после чего под влиянием мирового экономического кризиса, падения цен на нефть и финансового кризиса в России началось существенное падение количества сделок и цен на рынке недвижимости. Падение объемов составило около 20–30%, цен (в рублевом исчислении) на 10–15%. После спада 2008–2009 гг. наступил период рецессии, завершившийся оживлением в 2011–2012 гг.

Кроме общеэкономических циклов, на рынке недвижимости проявляют себя также ежегодные краткосрочные циклы (микроциклы) — сезонные колебания продаж с незначительными флуктуациями цен и арендной платы, связанные с сезонными колебаниями покупательской активности.

Рынок недвижимости подвержен также долгосрочным циклам, среди которых выделяют циклы С. Кузнеца и Н. Кондратьева. Циклы С. Кузнеца — это циклы продолжительностью в 20–25 лет, основанные на демографических процессах, смене поколений, которые обусловливают количественные и качественные сдвиги в жилищных потребностях, а это ведет и к технологическим сдвигам, и, следовательно, к массовому обновлению фонда недвижимости. Циклы Н. Кондратьева — это долгосрочные циклы, связанные со сменой ведущих технологических укладов — период господства паровых двигателей, двигателей внутреннего сгорания и электричества, электроники, информационных технологий.

Важной особенностью рынка недвижимости является наличие на нем локальных циклов, охватывающих отдельные территории. Так же как экономика в целом, отдельные территории (в том числе городские) развиваются циклически, и в их развитии также наблюдаются периоды спадов и подъемов. Анализ локальных рынков недвижимости в месте реализации предполагаемого девелоперского проекта является необходимым условием оценки девелоперской инициативы.

Рассматривая взаимосвязи между общеэкономическими среднесрочными циклами и циклами рынка недвижимости, важно иметь в виду, что циклы на рынке недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики, при этом, как правило, спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике. Теоретическое обоснование этого явления состоит в том, что рынок недвижимости ранее, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.

В период, предшествующий спаду, как правило, для рынка недвижимости характерны высокие темпы роста, продиктованные экономическим ростом в целом, позитивными ожиданиями населения и бизнеса, стабильным конечным спросом на недвижимость и, следовательно, высокой привлекательностью недвижимости как объекта инвестиций.

Начинающееся снижение темпов экономического роста, уменьшение прироста доходов бизнеса и населения заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных приобретений, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако значительная часть средств оказывается «замороженной» в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает возможности использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.

В силу длительности создания объектов недвижимости предложение на рынке недвижимости неспособно к быстрому уменьшению. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем оказывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях: производстве строительных материалов, оборудования и т. д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит «перестройка» рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и пр.

Затем, с ростом доходов экономических агентов (а главное, их накопленных доходов — богатства), массы денег в обращении и соответствующих ожиданий, спрос на рынке недвижимости возрастает, что отражается и на состоянии экономики в целом. Именно в данный момент рынок недвижимости начинает играть роль «локомотива» экономического роста, вызывая рост спроса на смежных рынках — подрядных работ, строительных материалов, коммунальных услуг и пр., разгоняя реальную экономику (рис. 3.4).

Учитывая соотношение между циклами рынка недвижимости и циклами развития реальной экономики, можно констатировать важное предположение: развитие рынка недвижимости является индикатором состояния экономики в целом: если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, следует ждать и ухудшения состояния в экономике в целом, если ситуация на рынке недвижимости улучшается, то это означает и тенденцию к подъему в реальной экономике.

Рис. 3.4. Взаимосвязь экономического цикла и цикла развития рынка недвижимости

В общем виде закономерности взаимосвязи рынка недвижимости, реального сектора экономики и финансового рынка можно сформулировать так:

Состояние реальной экономики и динамика ее развития в конечном счете, определяют спрос на рынке недвижимости в среднесрочном и долгосрочном периоде.

В краткосрочном периоде ситуацию на рынке недвижимости в значительной степени определяют ситуация на финансовых рынках и взаимосвязи рынка недвижимости с финансовым рынком.

Поскольку недвижимость выступает не только как товар, удовлетворяющий потребности общества, населения, бизнеса, но и как капитал, то в условиях высоких темпов экономического роста, соответствующего роста доходов населения и бизнеса, стабильного высокого конечного спроса на недвижимость и сопутствующих ему высоких темпов роста цен на рынке резко возрастает интерес инвесторов к вложениям в недвижимость.

Чем выше привлекательность инвестиций в недвижимость по сравнению с иными финансовыми активами, тем больше средств с финансового рынка поступает на рынок недвижимости. Недвижимость все больше начинает играть роль финансового актива, привлекая инвесторов и спекулянтов. Соответственно этому меняется структура источников финансирования девелопмента недвижимости: снижается доля собственных средств девелоперов и пользователей, увеличивается доля заимствований у финансовых институтов.

Увеличение доли внешнего финансирования в общем объеме средств, необходимых для реализации проектов развития недвижимости, позволяет повысить активность на рынке недвижимости, преодолеть ограничения, связанные с ограниченностью собственных средств девелоперов и характерного для рынка недвижимости разрыва между стоимостью объектов недвижимости и уровнем доходов их пользователей. Все это находит свое отражение в росте объемов инвестирования в девелопмент, спросу со стороны инвесторов и, как следствие, к росту цен. Доля инвесторов-спекулянтов, ориентированных не на длительное владение недвижимостью, а на получение прибыли от ее перепродажи, растет. В результате на рынке недвижимости постепенно надувается «пузырь», который вполне может «схлопнуться», если снизится спрос со стороны конечных потребителей. Если это происходит, и цены на рынке перестают расти, часть инвесторов начнет «сбрасывать» имеющуюся у них недвижимость, способствуя увеличению предложения на рынке и, как следствие, к снижению цен на рынке. При этом финансовые институты, озабоченные текущей ликвидностью, также могут ограничить свою активность на рынке недвижимости, что потенциально может угрожать девелоперам перспективой банкротства.

Итак. Рынок недвижимости связан с реальной экономикой и финансовым рынком системой сложных прямых и обратных связей, его зависимость от этих секторов рыночной экономики как стимулирует развитие рынка недвижимости, так может привести и к кризисам в его развитии. В связи с этим особенно важно при анализе реальных рынков недвижимости и особенно при принятии решений об инвестировании в недвижимость учитывать всю совокупность этих взаимосвязей, подвергать анализу не только сам рынок недвижимости, но и влияющие на него рынки.

В своей практической деятельности по привлечению инвестиций при прогнозировании продаж, сдаче в аренду и пр. девелопер должен учитывать экономическую природу потенциальных «поставщиков» финансирования (инвесторы, пользователи), специфику их интересов и в зависимости от этого формулировать свои предложения и выстраивать финансовые взаимоотношения.

В зависимости от типа создаваемого объекта недвижимости (жилое здание, торговый комплекс, офисный центр и пр.), его масштабов, состояния рынка девелопер с учетом двойственности недвижимости должен выбрать из всех возможных вариантов финансирования наилучший с учетом:

• возможных источников финансирования (бюджетные средства, кредиты банков, средства инвестиционных и пенсионных фондов, частных инвесторов, будущих пользователей и т. д.);

• инструментов привлечения финансовых ресурсов (кредитные соглашения, инвестиционные договоры, договоры долевого участия, выпуск ценных бумаг);

• вариантов возврата привлеченных и заемных ресурсов (предоставления доли в собственности на объект, возврат средств и дохода по ним в денежной форме и т. д.).

Еще одно важное обстоятельство, которое девелопер должен учитывать при изучении возможностей для развития недвижимости, состоит в том, что рынок недвижимости — это хотя и автономная, но все же производная подсистема в системе экономики, и тенденции его развития определяются как внутренними для рынка недвижимости процессами, так и целым комплексом внешних факторов.

3.3. Мониторинг рынка недвижимости — основа девелоперских решений

Учитывая производность рынка недвижимости от состояния национальной, региональной и локальной экономики, в исследованиях рынка недвижимости в интересах девелопмента необходимо выделять технический и фундаментальный анализ рынка.

Под техническим анализом рынка понимается подход к его исследованию и прогнозированию на основе анализа актуальных (наблюдаемых в настоящее время) или прошлых тенденций его развития.

Технический анализ основан на систематическом наблюдении рынка недвижимости по ряду наиболее существенных показателей, исследование которых позволяет выявить перспективы развития рынка.

Анализ материалов ряда зарубежных организаций, профессионально занимающихся сбором и анализом данных по рынку недвижимости (Investment Property Databank (IPD), The National Association of Real Estate Investment Managers, The Pension Real Estate Association The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Urban Land Institute (ULI) и др.), показывает, что все используемые этими организациями в процессе наблюдения и анализа рынка показатели могут быть разделены на две основные группы:

1. Показатели, непосредственно характеризующие состояние рынка и получаемые в ходе мониторинга рынка, в том числе:

• Объемные показатели:

 • объем продаж, в том числе по типам приобретателей, по сегментам рынка;

 • объем предложения, в том числе потенциального;

 • объем незанятых площадей;

 • объем инвестиций в недвижимость.

• Стоимостные показатели:

 • уровень арендной платы (в том числе средние, максимальные, минимальные значения);

 • уровень цен (аналогично: средние, минимум, максимум).

2. Показатели, получаемые аналитическим путем на основе данных, полученных на этапе мониторинга и обобщения рыночной информации:

• показатели, характеризующие соотношение спроса и предложения за определенный период времени;

• показатели, характеризующие динамику объемных и ценовых характеристик рынка;

• показатели, характеризующие доходность инвестиций в недвижимость.

По мнению автора, при сборе рыночной информации при проведении мониторинга рынка (на уровне изучения возможностей для девелопмента) целесообразно выделение трех основных групп показателей:

• Показатели деловой активности:

 • объем продаж (в стоимостном и натуральном выражении);

 • объем инвестиций и их структура;

 • количество строящихся объектов;

 • количество объектов, предлагаемых к продаже на вторичном рынке.

• Стоимостные показатели:

 • уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынке;

 • уровень и динамика арендной платы;

 • уровень и динамика строительных издержек;

 • уровень и динамика доходности инвестиций в недвижимость.

• Показатели — индикаторы состояния рынка («система раннего оповещения»):

 • время экспозиции объектов на рынке;

 • доля незанятых помещений на рынке («уровень вакансий»);

 • соотношение между объемом предложения и объемом продаж (сдачи в аренду) («навес над рынком»);

 • уровень комиссионных, предлагаемых девелоперами брокерам (риелторам);

 • недвижимость, готовая к вводу в эксплуатацию в ближайшие 6 месяцев) («недвижимость на подходе»).

Выделение из общей массы показателей группы, названной системой показателей-индикаторов, или показателей «раннего оповещения», обусловлено тем, что относящиеся к ней показатели начинают изменяться уже тогда, когда стоимостные показатели, на которые, как правило, ориентируются участники рынка (цены, арендная плата), еще не изменяются или эти изменения недостаточно выражены.

Для каждого из этих показателей существует нормальная, «естественная» для данного рынка величина. Например, средняя продолжительность срока экспозиции — периода времени между выставлением объекта на рынок (выставлением в листинг) и совершением сделки (датой регистрации сделки) — для рынка жилой недвижимости составляет 70–90 дней.

При стабильной ситуации на рынке, относительной сбалансированности спроса и предложения на рынке стабильны и сроки экспозиции. Если же сроки сокращаются, то приобретатели по каким-то причинам готовы приобретать объекты даже невнимательно познакомившись с ними, не изучив все представленные рынком варианты. Возможно, это связано с ожиданиями приобретателей быстрого роста цен в будущем, с ростом их доходов, но так или иначе объем спроса увеличивается, что, как правило, ведет к росту цен на рынке.

Аналогичным образом могут быть интерпретированы и другие показатели из этой группы, например, изменение уровня вакансий. Если уровень вакансий растет, следовательно, спрос на недвижимость начинает снижаться: либо вследствие падения деловой активности, либо вследствие снижения доходов приобретателей, но так или иначе речь идет о том, что для того, чтобы сохранить объемы продаж или сдачи в аренду, необходимо либо искать пути снижения цены или арендной платы, либо находить новые способы удержания приобретателей. Если уровень вакансий падает, значит, рынок растет, следует ожидать роста цен, арендной платы, готовиться к повышению активности на первичном рынке.

Величина навеса над рынком отражает, с одной стороны, скорость формирования объема предложения, с другой — скорость продаж на рынке. При стабильном рынке это соотношение также стабильно. Например, на рынок ежемесячно выбрасывается 10 000 объектов и 2000 продаются, т. е. отношение объема предложения к объему продаж равно 5:1. Если же объем продаж остается прежним, а объем предложения сокращается, например, до 8000, то теперь соотношение стало уже 4:1. Это означает, что приток объектов на рынок сокращается, следовательно, можно ожидать повышения цен. Навес над рынком может быть измерен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. При этом следует иметь в виду, что указанные рынки обладают существенно разной скоростью реагирования на изменения в спросе. Вторичный рынок может увеличить объем предложения в течение месяца, первичному нужны годы. Поэтому наблюдение над величиной навеса должны иметь систематический и долговременный характер.

Уровень комиссионных, предлагаемых девелоперами брокерам, свидетельствует об успешности или, напротив, наличии сложностей при реализации созданных объектов недвижимости. Увеличение размера комиссионных говорит о нарастании сложностей с реализацией недвижимости, о начинающейся «затоваренности рынка».

Объемы недвижимости на подходе — показатель, который отражает возможности увеличения предложения на первичном рынке. Если для рынка жилья в силу его российской специфики, с преобладанием финансирования строительства за счет средств долевого участия, этот показатель не является очень актуальным, то на рынке коммерческой недвижимости (офисной, торговой) он имеет существенное значение, поскольку увеличение предложения может вызвать снижение занятости в офисных и торговых центрах, а как следствие, и возможное снижение арендных ставок, а следовательно, и доходности инвестиций.

Технический анализ рынка позволят достаточно достоверно спрогнозировать развитие рынка недвижимости в краткосрочном периоде, однако для среднесрочного и долгосрочного периодов его достоверность существенно снижается. Среднесрочные и тем более долгосрочные перспективы рынка не являются зеркальным отражением прошлых тенденций, поскольку изменяется внешняя среда рынка, поэтому более достоверные результаты может дать фундаментальный анализ рынка.

Фундаментальный анализ рынка — анализ влияния на рынок недвижимости внешних и внутренних факторов, определяющих его состояние и направления движения.

С учетом специфики рынка недвижимости как рынка глубоко сегментированного, в частности и по географическому основанию, можно выделить факторы, влияющие на состояние рынка и формирующиеся на разных уровнях экономической системы:

• факторы национального уровня;

• факторы регионального (городского) уровня;

• факторы локального уровня (уровня объекта и его окружения).

Факторы национального уровня определяют общие возможности для развития рынка недвижимости, его наиболее характерные особенности в международном аспекте.

В числе экономических, финансовых и социальных факторов национального уровня следует назвать следующие:

• уровень экономического развития страны;

• состав, структура и национальные особенности отношений собственности;

• исторические особенности формирования рынка недвижимости;

• структура экономики;

• технологические и структурные сдвиги в экономике;

• состояние и характерные особенности финансовой системы страны;

• уровень доходов и расходов населения и их динамика;

• структура занятости и тенденции ее изменения.

Вопросы практики. Возвращаясь к международному опыту исследований рынка недвижимости, укажем на ряд показателей, которые рекомендуется учитывать ведущими информационно-консалтинговыми организациями при прогнозировании рынка: потребительская корзина (CPI), заказы на товары длительного пользования (Durable Goods Orders), данные по занятости (Employment data), валовой внутренний продукт (ВВП), число новых строительств домов (Housing starts), международный торговый баланс (International trade balance), личные доходы и расходы (Personal Income and Outlays), изменение оптовых цен (Producer price index), розничные продажи (Retail sales) и иные макроэкономические показатели.

Учитывая то, что конечный спрос на недвижимость определяется спросом на генерируемые недвижимостью услуги по обеспечению бизнеса и населения пространством для хозяйственной деятельности и жизнеобеспечения, особое внимание при прогнозировании рынка следует обратить на следующие группы показателей:

1. Показатели, отражающие структуру экономики по видам деятельности и ее тенденции.

Структура экономики определяет структуру спроса на коммерческую и индустриальную недвижимость (соотношение между спросом на коммерческую недвижимость и спросом на индустриальную недвижимость, структуру спроса по видам коммерческой и индустриальной недвижимости) и, следовательно, определяет долгосрочные и среднесрочные тенденции в динамике спроса на указанных сегментах рынка недвижимости. В качестве показателей, характеризующих структуру экономики, могут быть выделены: структура валового внутреннего продукта и регионального валового продукта, структура занятости по видам экономической деятельности и т. п.

2. Показатели, отражающие тенденции в организации трудовой деятельности, и требования к организации рабочего пространства.

Необходимо обращать внимание на изменения, происходящие в структуре занятости, с точки зрения сдвигов в численности занятых на предприятиях в разных сферах экономики, изменений в соотношении занятости по различным категориям работников (рабочие, служащие и пр.), изменений в организации труда (увеличение доли надомного труда и «удаленной» занятости в частности). Все эти обстоятельства также влияют на структуру спроса на рынке индустриальной и коммерческой недвижимости, определяя требования к площади требуемых помещений, их технических параметров и оснащенности и пр. В частности, такого рода анализ полезен при прогнозировании спроса на рынке офисной недвижимости.

3. Показатели, отражающие объемы и динамику розничного товарооборота, как в целом, так и по отдельным группам товаров и услуг.

Эти факторы оказывают прямое влияние на развитие торговой недвижимости, определяя не только динамику спроса на торговую недвижимость в целом, но и позволяя спрогнозировать потребность в торговых площадях для различных форматов торговли, а следовательно, и более точно определить требования к земельным участкам (их площади, местоположению) при выборе местоположения для реализации проектов по развитию торговой недвижимости.

4. Показатели, отражающие динамику доходов населения в единстве с изменениями структуры потребления по мере изменения доходов.

Рассматриваемые в единстве с показателями предыдущей группы, они полезны как при прогнозировании потребностей в торговых площадях, площадей для сервиса и пр., а также при оценке возможностей населения по участию в системе ипотечного кредитования.

Факторы национального уровня определяют общие условия функционирования и развития рынка недвижимости, но в силу того что рынок недвижимости прежде всего является локальным рынком, особое значение для его прогнозирования имеет исследование факторов регионального уровня.

На региональном уровне на спрос и предложение на рынке недвижимости наиболее существенное влияние оказывают следующие группы факторов:

• экономические:

 • уровень и динамика доходов населения;

 • дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

 • уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

 • доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

 • состояние альтернативных и смежных рынков;

 • цены на ранке недвижимости;

 • уровень арендной платы;

 • риски инвестиций в недвижимость;

 • стоимость строительства;

 • цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы;

• социальные:

 • уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

 • уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

 • уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

 • уровень и тенденции преступности;

• административные:

 • налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т. д.);

 • зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля);

 • правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры передачи прав, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т. д.);

 • правовые и экономические условия совершения сделок (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур);

• условия окружающей среды:

 • уровень развития инфраструктуры;

 • обеспеченность транспортными сетями;

 • экологическая обстановка.

Аналогичные группы показателей могут быть выделены и на локальном уровне (уровне населенного пункта).

Мониторинг рынка недвижимости и состояния национальной, региональной и локальной экономики и социальной сферы является необходимой частью повседневной работы девелопера и его команды. Регулярные «замеры» рынка, обработка, систематизация и хранение рыночной информации позволяют производить первичную оперативную оценку возникающих идей и поступающих предложений по развитию тех или иных участков или территорий, что не означает отказа от целенаправленного анализа рынка при решении вопроса о целесообразности реализации того или иного девелоперского проекта. Такой анализ составляет важную часть предпроектной фазы реализации проекта девелопмента и рассматривается в следующем разделе учебника.

Контрольные вопросы

1. В чем основные особенности рынка недвижимости?

2. Как рынок недвижимости связан с реальным сектором экономики и финансовым рынком?

3. По каким показателям можно судить о состоянии и динамике рынка недвижимости?

4. В чем проявляется цикличность рынка недвижимости?

5. Какие виды циклов присущи рынку недвижимости?

6. Что такое технический анализ рынка недвижимости?

7. Какие факторы следует учитывать при фундаментальном анализе рынка?

Сначала мы создаем наши дома, потом наши дома создают нас.

У. Черчилль

Глава 4. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА И РЕДЕВЕЛОПМЕНТА

Цель главы: раскрытие взаимосвязей между девелопментом и градостроительным развитием, анализ влияния девелопмента на городское развитие, изучение направлений и инструментов градостроительного регулирования девелопмента, понятия и значения мастер-планирования в девелоперской деятельности.

В предыдущих главах уже отмечалось, что девелопмент недвижимости — это сложное и многогранное явление, к которому можно подходить с различных сторон. В настоящей главе — о взаимосвязи девелопмента и городского развития, о градостроительных аспектах девелопмента и о подготовке градостроительной документации.

4.1. Девелопмент и редевелопмент в городском развитии

Девелопмент как развитие недвижимости является способом городского развития, важнейшей составной частью градостроительной деятельности. В нормативных документах, в частности в 1 главе в Градостроительном кодексе РФ, дается следующее определение градостроительной деятельности: «Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства».

При внимательном рассмотрении приведенного определения ясно, что девелопмент и редевелопмент — это ядро градостроительной деятельности. Именно через них происходит реальное градостроительное развитие — создание зданий, сооружений, инженерной и транспортной инфраструктуры, общественных пространств.

Девелопмент и городское развитие неразрывно, но и противоречиво связаны друг с другом, их взаимосвязь имеет прямую и обратную направленность.

Городское развитие вызывает потребность в девелопменте, девелопмент является инструментом городского развития.

Девелопмент, как уже отмечалось в первой главе, сам есть следствие социально-экономического развития, в том числе городов как формы пространственной организации общества. Развитие общества вызывает к жизни образование и развитие городов, а девелопмент является инструментом этого развития. Чем больше населения живет в городах, тем больше требуется объектов недвижимости, тем больше потребность в девелопменте. С течением времени объекты недвижимости стареют, утрачивают способность выполнять свои функции, а потому нуждаются в редевелопменте.

Соотношение между девелопментом и редевелопментом изменяется в зависимости от этапа городского развития. На этапе образования и разрастания города естественным образом преобладает девелопмент недвижимости. Однако с течение времени в развитии городов происходят не только количественные, но и качественные изменения.

Причиной их являются прежде всего экономические и сопровождающие их социальные процессы, происходящие в обществе. Так, города, возникшие в период Средневековья, выполняли прежде всего оборонительные, торговые и административные функции, что находило отражение в масштабах и морфологии городов, структуре землепользования и городской застройки, функциональном предназначении отдельных зданий и элементов городской застройки, соотношении между ними. Ограниченность масштабов городов, пеший в основном способ передвижения, необходимость во внешнем ограждении города предопределяли высокую плотность застройки, низкую долю улично-дорожной сети.

С течением времени происходит переход к городам индустриального типа, предполагающим появление районов с преимущественно промышленной застройкой, отделенной по санитарным причинам от районов жилой и общественно-деловой застройки. В связи с увеличением численности городского населения происходит их пространственное расширение, изменяется характер передвижения, начинает развиваться внутригородской транспорт. В связи с этим расширяется улично-дорожная сеть, повышается ее удельный вес в городских территориях. Возрастает функциональное многообразие городской застройки, появляются специализированные объекты и целые территории, занятые объектами образования, здравоохранения, культуры и пр. Начинают развиваться общественные пространства — площади, парки, скверы. Соответственно этому наряду с новой застройкой начинает развиваться в широких масштабах редевелопмент зданий и появляется редевелопмент территорий.

Вопросы практики. Одним из известных исторических примеров масштабного редевелопмента городских территорий в период перехода к индустриальному обществу являются градостроительные преобразования Парижа в середине XIX в., предпринятые префектом Парижа бароном Османом. Потребность в этих преобразованиях назревала довольно долго, и идеи масштабной перестройки центра высказывались еще в XVIII в. В силу, в частности, санитарных соображений (скученность населения, отсутствие канализации во многих местах способствовали распространению эпидемий и пр.). Были соображения и иного толка, в том числе и политического (на узких улицах очень легко было строитель баррикады). Невозможно было также развивать общественный транспорт на улочках (проложенных, как говорили, «по ослиным тропам»), где и две лошади могли разойтись с трудом. Все эти соображения и привели к масштабной перестройке центра города, занявшие примерно 20 лет: с начала 1850-х гг. до начала 1870-х гг. Результатом этих преобразований стал массовый снос средневековой застройки, прокладывание новых широких улиц и бульваров (знаменитое кольцо парижских бульваров), создание транспортных узлов — вокзалов, появление общественных пространств — площадей, садов и парков, снижение плотности застройки, появление новых по функциональному назначению объектов — гостиниц высшего уровня, например. Все это знаменовало собой переход от средневекового к буржуазному обществу и во многом сформировало современный образ Парижа.

История XX в. знает уже множество примеров масштабного редевелопмента на всех континентах Земли. Этими примерами богаты и европейские страны (Англия, Германия и пр.), США, Япония и многие, многие другие. Но в XX в. эти преобразования генерируются уже новым масштабным общественным переходом — от городов индустриального общества к городам постиндустриальной эпохи. (Подробнее об этом в части третьей настоящего учебника.)

Итак, девелопмент и редевелопмент зданий и сооружений — это непосредственное следствие городского развития. Именно масштабы, направленность и темпы городского развития определяют масштабы, направленность и темпы девелопмента и редевелопмента и соотношение между ними.

Через девелопмент и редевелопмент город прирастает зданиями, сооружениями, инфраструктурой. Благодаря девелопменту и редевелопменту увеличивается фонд недвижимости города, изменяется структура и качество городской застройки.

С другой стороны, девелопмент как вмешательство в городскую среду должен быть соразмерен городскому развитию, способствовать улучшению, а не ухудшению городской среды, обеспечивать органическое вхождение создаваемых объектов недвижимости и их территориальных комплексов в уже сложившуюся городскую застройку.

При реализации проектов девелопмента и редевелопмента зданий и особенно территорий важно понимать, что успех девелопмента во многом определяется соответствием проекта девелопмента его окружению — как ближнему (соседство, окружение), так и дальнему (городской район, город). В связи с этим необходимо обратить внимание на такое понятие как местоположение. Местоположение в теории и практике девелопмента занимает особое место, поскольку от него в самой значительной мере зависят параметры проекта девелопмента — от функционального назначения создаваемого объекта до его масштабов и класса. Неслучайно среди девелоперов и инвесторов в недвижимость весьма популярным является высказывание: «Единственное, что действительно важно при инвестициях в недвижимость, — это местоположение, местоположение и еще раз местоположение». Впрочем, как и всякое изречение, приведенное выше нуждается в разъяснении и конкретизации.

В девелопменте и сфере недвижимости в целом различаются понятия «географического» и «экономического» местоположения. Географическое местоположение — это расположение объекта (земельного участка) относительно поверхности земли, фиксируемое в системе географических координат. Экономическое местоположение — расположение объекта относительно значимых с экономической точки зрения факторов. Объекты могут быть очень далеки друг от друга географически, но близки экономически.

Экономическое местоположение конкретизируется через понятия окружения и доступности объекта для его потенциальных пользователей. Окружение объекта — характер окружающей создаваемый объект застройки — функциональное назначение объектов, их фактическое использование, класс объектов. Доступность — расположение объекта относительно транспортных путей, центра города, значимых объектов в городе, мест занятости и досуга.

Экономическое местоположение объекта оказывает прямое влияние на доходность создаваемого объекта, а потому должно быть тщательно изучено в процессе девелопмента, при разработке концепции девелопмента и в его проекте. При этом необходимо обращать внимание не только на современное экономическое местоположение, но и на его перспективы с учетом планов городского развития, тенденций развития деловой активности на территории города, развития транспортной системы, социальных процессов, например, формирования относительно однородных по социальному составу территорий в рамках города и многое другое. В связи с этим девелопер должен внимательно изучать планы городского развития, быть в курсе региональной экономической политики.

Существенным является анализ экономического положения при исследовании конкурентной среды. При этом важно понимать ее пространственные масштабы. Так, если для магазинов, торгующих товарами повседневного спроса, оно может соответствовать пределам пешеходной доступности (500–1000 м), то для крупных торговых центров (окружных, региональных) она может охватывать и всю территорию города.

Формируясь под влиянием развития городов, девелопмент сам, в свою очередь, оказывает влияние на развитие города в тех или иных масштабах. Так, строительство отдельного многоквартирного дома еще не меняет, разумеется, характер окружающей застройки, но он сам становится уже частью окружения для будущих проектов девелопмента и начинает оказывать свое собственное влияние. Создание крупных инфраструктурных объектов (таких как Кольцевая автодорога (КАД), Западный скоростной диаметр (ЗСД) в Санкт-Петербурге, строящаяся Широтная магистраль) существенно влияют на развитие целых городских районов и города в целом.

Оценка влияния проектов девелопмента и редевелопмента зданий и особенно территорий на окружающие территории и развитие города в целом является важным аспектом определения эффективности таких проектов. При этом оценке должны подвергаться и сравниваться с затратами не только непосредственные результаты, измеряемые традиционными методами и показателями эффективности (такими как сроки окупаемости, чистая стоимость проекта), но и их производные результаты, отражающиеся в росте деловой активности, увеличении занятости, росте городского валового продукта.

Оценивая направленность влияния девелопмента зданий и территорий на процессы функционирования и развития города, нельзя не видеть и возможных негативных последствий девелоперской активности. Эти последствия могут иметь как краткосрочный так и долгосрочный характер. Краткосрочные последствия связаны с нарушениями обычного функционирования города и его отдельных территорий, с тем дискомфортом и неудобствами, которые вызывает любой процесс строительства. В определенной степени они могут быть снижены за счет формирования графика производства работ, завоза материалов, установления заграждений, устройства временных проходов и проездов. Но это временные трудности, которые завершаются с завершением периода строительства.

Гораздо важнее долгосрочные последствия девелоперской деятельности, связанные с воздействием ее результатов на функционирование и развитие отдельных городских территорий, а иногда и города в целом, на городскую среду, на условия жизни населения города. Это влияние связано с таким понятием, как внешние эффекты (экстерналии). В общем виде под внешними эффектами понимается влияние деятельности экономических агентов (собственников, обладателей иных прав, производителей) на интересы третьих лиц — ближнего и дальнего окружения (соседей, жителей определенного района, а то и населения всего города). Внешние эффекты могут быть положительными — когда действия экономического агента ведут к выгодам для общества или его части. Например, собственник земельного участка строит дорогу, которая повышает доступность соседних земельных участков, стоимость которых в силу этого возрастает. Однако очень часто внешние эффекты девелопмента носят отрицательный характер: строительство какого-либо химического производства может привести к загрязнению окружающей среды, создание высотного здания снижает инсоляцию (проникновение солнечных лучей) для соседних зданий и т. д. Наличие отрицательных внешних эффектов является проявлением противоречий между частными и общественными интересами, которые весьма характерными для сферы недвижимости, поскольку большинство объектов недвижимости относятся к смешанным частно-общественным благам. Они находятся по большей части в частной собственности, владении и пользовании, но характер их использования не безразличен обществу, поскольку оказывает влияние на реализацию публичных интересов (интересов общества в целом и местных сообществ). В связи с этим сфера девелопмента относится к числу тех сфер экономики, где действует разветвленное и весьма детализированное государственное регулирование. Это относится как к самому процессу создания объекта, так и к его параметрам.

4.2. Градостроительное регулирование девелопмента

Земля является базовым природным ресурсом общества, выступая и в качестве важнейшего средства производства, и как важное потребительское благо, и как основа всей жизнедеятельности общества, и как благо, передаваемое от одного человеческого поколения к другому.

Ввиду особого положения земли как главного элемента национального богатства, важнейшего средства производства и основы жизнедеятельности общества, земельные отношения всегда находятся в зоне особого внимания со стороны государства, в том числе и в связи с девелоперской деятельностью.

Законодательную основу государственного регулирования земельных отношений в Российской Федерации составляют Конституция РФ, Гражданский, Земельный и Градостроительной кодексы РФ, а также ряд других федеральных законов по вопросам землеустройства, государственной регистрации недвижимости, кадастровой деятельности и пр.

Основным федеральным органом исполнительной власти в сфере землепользования и землеустройства является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии («Росреестр»), образованная в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

В целом государственные органы, осуществляющие регулирование и контроль в области земельных отношений, осуществляют свои функции нормативно-правовыми, экономическими и организационно-административными методами.

Нормативно-правовые методы связаны прежде всего с такими понятиями как «целевое назначение земель», «категории земель», «разрешенное использование», с определением условий перевода земель из одной категории в другую, со сменой видов разрешенного использования, с регулированием сделок с землей (недвижимостью).

К организационно-административным методам регулирования земельных отношений относятся землеустроительные работы, кадастровые работы, ведение мониторинга использования земель, регистрация недвижимости (включая ведение кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость).

Экономические методы регулирования земельных отношений связаны прежде всего с реализацией принципа платности использования земель через земельный налог и арендную плату за землю, в сочетании с экономическими санкциями (штрафы и пр.) при нарушении условий рационального использования земель.

Одним из основных инструментов государственного регулирования землепользования, имеющим непосредственное отношение к девелопменту недвижимости, является разделение всех земель страны на отдельные категории в соответствии с их целевым назначением.

Целевое назначение земель — это разрешенное законом использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц

Земельный кодекс РФ устанавливает, что «земли… используются в соответствии с установленным для них целевым назначением» и в соответствии с ним в Российской Федерации выделяется семь категорий земель по целевому назначению:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли населенных пунктов;

• земли промышленности, транспорта, энергетики, связи, обороны и пр.;

• земли особо охраняемых территорий и объектов;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Целевое назначение земель определяется порядком, условиями и использованием земель для конкретных целей на основании градостроительной и землеустроительной документации.

Целевое назначение земель указывается в документах государственного земельного кадастра и документах, удостоверяющих право на землю.

Введение понятия целевого назначения обеспечивает контроль общества за использованием земель и предотвращает, например, самовольное использование сельскохозяйственных земель, земель лесного фонда, водного фонда для жилищного или иного строительства. По общему правилу жилищное строительство и строительство объектов коммерческого назначения ведется на землях населенных пунктов, а также землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в связи с изменением их целевого назначения и осуществляется в отношении:

• земель государственной собственности — органами государственной власти по согласованию с органами местного самоуправления;

• муниципальных земель поселений — органами местного самоуправления;

• земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения — законодательными органами субъекта Федерации по согласованию с органами местного самоуправления.

Вторым важным понятием, используемым в системе государственного регулирования земельных отношений и градостроительной деятельности, является понятие разрешенного использования земель.

Разрешенное использование земель — использование земель с учетом целевого назначения, установленных ограничений (обременений), сервитутов.

Разрешенное использование земель определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать ряд требований (вне зависимости от прав на данный земельный участок):

1) запрещение использования земель способами, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

2) ограничение по плотности, высоте, глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

3) сохранение зеленых насаждений;

4) установление предельно допустимых норм нагрузки на окружающую природную среду;

5) иные требования, установленные как федеральным и региональным законодательством, так и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земель определяется органами местного самоуправления и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учета и регистрации; самовольное изменение разрешенного использования земель не допускается.

Особый режим использования закреплен за землями населенных пунктов (поселений).

Земли городов и других населенных пунктов отделяются от земель других категорий чертой (границей) населенного пункта (городской чертой, поселковой чертой, чертой сельского населенного пункта). К землям населенных пунктов относятся земельные участки в пределах их черты, переданные в ведение городов и других населенных пунктов в целях территориального развития.

Городская черта, черта других населенных пунктов — это внешняя граница земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от иных категорий земель и земель закрытых административно-территориальных образований.

Земли городов и других населенных пунктов образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

а) жилой и общественной застройки, занятые и подлежащие застройке жилыми, культурно-бытовыми, административными, религиозными и иными строениями и сооружениями;

б) общего пользования, используемые для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, лесопарки, сады, бульвары, водоемы, пляжи и др.), в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и др.), полигонов для захоронения не утилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения города (населенного пункта);

в) транспорта, связи, занятые инженерными коммуникациями, сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

г) промышленной, коммерческой и коммунально-складской застройки;

д) природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли, занятые городскими лесами;

е) водных объектов, занятые естественными и искусственными водоемами и акваториями, реками, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями;

ж) сельскохозяйственного назначения, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного производства;

з) резервные (запаса), используемые для территориального развития городов и других населенных пунктов.

Центральное место в законодательном регулировании градостроительной деятельности занимает Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), в развитие положений которого на федеральном и региональном уровне принимается достаточно много уточняющих его положения нормативно-правовых актов.

Из истории вопроса. Государственное регулирование градостроительной деятельности в России начинается со Строительного устава, первоначально приятого в 1832 г. и вошедшего затем в Свод законов Российской империи. В Уставе раскрывалась структура управления строительной деятельностью (входило в структуру Министерства внутренних дел), излагались требования к зданиям различного предназначения (казенных, церковных, общественных, частных и т. д.), содержались правила приемки строительных работ. Устав являлся прообразом современных градостроительных нормативов для общественных, жилых и отчасти промышленных зданий. В Уставе также были разделы, посвященные планированию городов, порядку получения разрешений на строительство, рекомендациям по применению противопожарных мероприятий, требованиям к оформлению фасадов и даже некоторые экологические требования (например, охрана водоемов), так что в нем сочетались элементы градостроительного и экологического регулирования.

ГрК дает определение градостроительной деятельности, а также целого ряда других понятий, знание которых необходимо для понимания места градостроительного регулирования в общей системе государственного регулирования социально-экономического развития и его механизмов.

В соответствии с ГрК РФ выделяются четыре вида градостроительной документации:

• документы территориального планирования;

• документы градостроительного зонирования;

• документация по планировке территории;

• нормативы градостроительного проектирования.

Основой регулирования градостроительной деятельности является территориальное планирование: «Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований».

Заметим, что среди задач, которые должны решаться системой территориального планирования, на первое место поставлено обеспечение «устойчивого развития территорий», под которым понимается «обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений».

Территориальное планирование реализуется на всех трех уровнях публичной власти в РФ через систему документов, принимаемых на каждом из этих уровней.

На уровне Федерации это схемы территориального планирования РФ (касающиеся объектов федерального значения федерального транспорта, обороны и пр.), на уровне субъектов Федерации — схемы территориального планирования субъекта, где выделяются объекты регионального значения, на муниципальном уровне — схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.

На уровне населенных пунктов базовым документом, определяющим возможности и ограничения градостроительной деятельности, является Генеральный план поселения.

Генеральный план поселения (города, например) включает в себя, прежде всего, схемы размещения объектов местного значения, карты, отражающие границы города и, что особенно важно, функциональных зон с их основными параметрами.

В Градостроительном кодексе указывается: «Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

На картах (схемах), содержащихся в Генеральных планах, отображаются:

1) границы поселения, городского округа;

2) границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;

3) границы земель сельскохозяйственного назначения, границы земель для обеспечения космической деятельности, границы земель обороны и безопасности, границы земель иного специального назначения, границы земель лесного фонда, границы земель водного фонда, границы земель особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения;

4) существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи;

5) границы функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

9) границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий;

10) границы зон инженерной и транспортной инфраструктур».

Помимо картографической части, Генеральный план включает в себя пояснительную записку с обоснованием предлагаемых в нем решений и положение о территориальном планировании, в которых излагаются цели и мероприятия территориального планирования.

Генеральный план поселения является основой для разработки Правил землепользования и застройки, которые содержат в себя требования к планировке и застройки территорий.

Согласно Градостроительному кодексу «Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

…На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

…В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Как следует из Градостроительного кодекса РФ, основным инструментом, входящим в систему градостроительного регулирования, является территориальное зонирование.

Территориальное зонирование — разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Территориальное зонирование реализуется через выделение на территории поселений территориальных зон. Градостроительный кодекс предполагает, что в результате градостроительного зонирования могут определяться следующие виды зон:

• жилые,

• общественно-деловые,

• производственные,

• инженерной и транспортной инфраструктур,

• сельскохозяйственного использования,

• рекреационного назначения,

• особо охраняемых территорий,

• специального назначения,

• размещения военных объектов,

• иные виды территориальных зон.

В составе каждой из выделенных зон может быть проведено и более подробное зонирование. Так, например, в жилых зонах могут быть выделены:

• зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

• зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

• зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

• зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

• зоны жилой застройки иных видов.

Зонирование предусматривает, что для каждой из территориальных зон устанавливаются виды разрешенного использования, в том числе объектов, не выполняющих жилую функцию. В соответствии с этим разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства разделяется на :

• основные виды разрешенного использования;

• условно разрешенные виды использования;

• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Так, в жилых зонах «допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства».

Кроме того, Кодекс предусматривает, что для каждой из территориальных зон устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Для каждой из территориальных зон разрабатывается градостроительный регламент.

«Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства».

Важным инструментом градостроительного регулирования, как видно из Градостроительного кодекса, являются предельные параметры земельных участков, зданий и сооружений. Так, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга, принятых в 2009 г., указывается:

«Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом».

В ПЗЗ указаны также предельные значения для отдельных видов территориальных зон. Например, для зоны ТЖ 4 (зона многоквартирной жилой застройки средней и высокой этажности) установлены следующие предельные ограничения: минимальная площадь земельного участка — 600 кв. м, коэффициент застройки — 25%, максимальный коэффициент использования территории — 1,7 и др. Такие же значения разработаны и для других территориальных зон.

Генеральный план, Правила землепользования и застройки являются основой для разработки проектов застройки территорий, включающих в себя «чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

• красные линии…

В ст. 1 Градостроительного кодекса говорится: «красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)».

• …линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

• границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства».

На основе Генерального плана и Правил землепользования и застройки разрабатываются документы по планировке территории, к которым относятся проекты планировки и проекты межевания территорий.

Проект планировки территории — документ, разрабатываемый для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования (красные линии), границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект межевания территории — документ, который определяет границы всех участков внутри квартала и содержащий границы и площадь участков, обоснование этих границ, назначение участков. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

В системе ограничений, устанавливаемых при определении условий градостроительной деятельности для тех или иных земельных участков, существенное значение имеют высотные ограничения, которые часто становятся предметом острой борьбы между регулирующими органами и застройщиками.

Вопросы практики. Показательной была ситуация вокруг реализации в Санкт-Петербурге проекта «Охта-центр», (первоначально носившего название «Газпромсити»). Высотной доминантой проекта должен был стать небоскреб высотой более 300 метров. Предложения застройщика стали предметом острейшей полемики между ним и общественностью город (архитекторы, градозащитники и т. д.), в которой каждая из сторон выдвигала свои аргументы.

Застройщик и проектировщики упирали на то, что проектируемое здание находится формально за пределами центра Петербурга, а потому на него не должны распространяться высотные ограничения, для него установленные. Кроме того, по их мнению, уровень предлагаемого архитектурного решения здания таков, что здание может стать украшением Петербурга. Еще один их аргумент состоял в том, что город — это развивающийся организм и не может жить только прошлым.

Градозащитники и их соратники утверждали, что реализация проекта приведет к существенному вмешательству в пространственно-архитектурный облик города, нарушит его композицию, а потому недопустимо с точки зрения сохранения исторического образа города, который находится под охраной ЮНЕСКО. При этом широко использовалось апеллирование к авторитетам, например, к высказываниям академика Д.С. Лихачева о ценности «небесной линии» Санкт-Петербурга. Как инициаторы проекта, так и их оппоненты использовали самые разные инструменты для утверждения своей точки зрения: и телевизионную рекламу, где известные в городе люди высказывали свое восхищение проектом, и обсуждения в Союзе архитекторов и на Градостроительном совете, и публикации в газетах, и телевизионные дискуссии, и даже специальные конференции с участием представителей ЮНЕСКО.

В результате проект «Охта-центра» был свернут, вместо него был реализован проект «Лахта-центр» в Приморском районе Санкт-Петербурга, в девяти километрах от исторического центра города. В настоящее время строительство объекта завершено и идет его освоение структурами ПАО «Газпром». Концепция проекта предполагает строительство крупнейшего делового центра и целого комплекса научно-образовательных,