Александра Лазарева
Ваш участок под ключ: Как выбрать, проверить, оформить и построить без рисков и ошибок

Дорогой читатель! Добро пожаловать на старт одного из самых важных путешествий в вашей жизни – пути к собственному дому на своей земле. Меня зовут Александра Лазарева, я – кадастровый инженер. За годы своей практики я помогла сотням людей обрести свой уголок и увидела изнутри все трудности, с которыми они сталкиваются. Слишком часто ко мне обращались уже тогда, когда ошибка была совершена, деньги потрачены, а нервы – измотаны. Я видела, как мечты о семейном гнезде разбивались о сухие формулировки законов, непонятные аббревиатуры (ЕГРН, ИЖС, СНТ, ЛПХ) и хитрые схемы мошенников. Именно поэтому я решила написать эту книгу. Я не ставила себе цель создать сухой справочник по земельному праву. Моя задача – дать вам понятный, практичный и работающий инструмент. Представьте, что вы получили подробную карту сокровищ, где не только отмечена цель, но и обведены все ловушки, указаны ложные пути и даны ключи к каждому замку. Эта книга станет вашим персональным консультантом, который всегда под рукой. Она поможет вам сэкономить десятки тысяч рублей на исправлении ошибок, месяцы потраченного времени и, что самое ценное, – ваши душевные силы.Ваша мечта о собственном доме – осуществима. Давайте пройдем этот путь к ней вместе – грамотно, спокойно и безопасно.

С уважением и верой в ваш успех,

кадастровый инженер,

А.В. Лазарева

Введение. Зачем нужно оформлять землю?

Оформление земли – это не просто формальность, а важный шаг, который дает вам множество преимуществ и защищает ваши права. Вот несколько причин, почему оформление земли необходимо:

1. Право собственности:

• Оформление земли подтверждает ваше право собственности на участок и дает вам возможность распоряжаться им: продавать, дарить, сдавать в аренду, строить на нем дом.

• Без оформления вы рискуете потерять свои права на землю, так как она может быть признана бесхозной и перейти в собственность государства или других лиц.

2. Безопасность инвестиций:

• Оформление земли дает вам гарантию, что ваши инвестиции в землю защищены от мошенничества и неправомерных действий других людей.

• Оформленный участок будет иметь кадастровый номер, что упрощает его идентификацию и делает вас защищенным от спорных ситуаций.

3. Юридическая защита:

• Оформление земли помогает вам защитить свои права в случае возникновения споров с соседями, государственными органами или другими лицами.

• В случае возникновения судебных разбирательств, наличие оформленного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательсива значительно повышает ваши шансы на победу.

4. Возможность получения кредита:

• Оформленная земля является залогом, который вы можете предоставить банку для получения кредита.

• Кредит на покупку дома, строительство или другие цели может быть выдан только на основании оформленной собственности.

5. Доступ к государственным программам:

• Оформление земли позволяет вам участвовать в различных государственных программах, например, в программах субсидирования строительства, компенсации за утрату земельных участков.

6. Удобство пользования:

• Оформленный земельный участок упрощает процедуры строительства, регистрации недвижимости, подключения коммуникаций.

7. Увеличение стоимости:

• Оформленная земля обычно имеет более высокую рыночную стоимость, чем не оформленная.

В целом, оформление земли – это важный шаг для любого собственника. Это обеспечит вам юридическую защиту, даст возможность полноценно использовать свой участок и защитит ваши инвестиции.

Как избежать ошибок при покупке?

Покупка земли – серьезное решение, которое требует внимательности и тщательной проверки. Чтобы избежать ошибок, следуйте этим советам:

1. Определите цель и назначение участка:

• Для чего вам нужна земля? Для строительства дома, дачи, фермерства, огорода, коммерции?

• Подумайте о будущем использовании участка и о том, соответствует ли он вашим планам.

2. Проведите тщательную проверку документов:

• Проверьте правоустанавливающие документы на участок (регистрацию права собственности, договор купли-продажи).

• Убедитесь, что продавец является действительным собственником участка.

• Проверьте наличие обременений на участке (залог, сервитут, арест).

• Проверьте кадастровую карту и межевание участка.

• Проконсультируйтесь с юристом, кадастровым инженером или независимым экспертом.

3. Изучите местоположение и инфраструктуру:

• Проверьте доступность коммуникаций (вода, электричество, газ).

• Оцените экологическую ситуацию в районе.

• Посмотрите на соседние участки и на то, как они используются.

• Узнайте о планах застройки в этом районе.

•Закажите Градостроительный план на земельный участок.

4. Оцените рыночную стоимость участка:

• Сравните цены на аналогичные участки в этом районе.

• Проконсультируйтесь с независимым оценщиком.

• Не спешите покупать участок по слишком низкой цене – могут быть скрытые проблемы.

5. Не спешите с покупкой:

• Тщательно обдумайте все за и против.

• Не бойтесь отказаться от покупки, если что-то вас насторожило.

• Проконсультируйтесь с близкими или с специалистами перед принятием решения.

6. Документы и оформление:

• Внимательно изучите договор купли-продажи и все документы.

• Проконсультируйтесь с юристом, прежде чем подписывать документы.

• Убедитесь, что все оплаты проведены, и документы правильно оформлены.

7. Не полагайтесь на "слово чести":

• Все условия покупки должны быть зафиксированы в письменном виде.

• Не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять детали.

Помните, что покупка земли – это серьезная инвестиция, которая должна быть тщательно продумана и проведена с учетом всех нюансов.

Этапы покупки и оформления земли.

1. Выбор земельного участка:

• Определение цели и назначения: Для чего вам нужна земля? (жилое строительство, дача, фермерство, огород, коммерция и т.д.)

• Поиск вариантов: Изучите предложения на рынке, сравните цены, местоположение, коммуникации.

• Проверка документов: Проверьте правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок (регистрацию права собственности, договор купли-продажи), убедитесь в отсутствии обременений/ограничений.

2. Переговоры с продавцом:

• Обсудите условия продажи (цена, сроки оплаты, передача собственности).

• Договоритесь о проведении необходимых проверок участка (наличие межевания, вынос поворотных точек земельного участка в натуру).

3. Межевание:

• Определение границ участка: Проведение межевания с участием кадастрового инженера.

• Составление межевого плана: Документ, подтверждающий точное местоположение и размер участка.

4. Вынос поворотных точек границ земельного участка:

• На местности геодезист (кадастровый инженер), с помощью геодезического оборудования, определяет границы земельного участка в соответствии со сведениями ЕГРН (выписка из единого Государственного реестра недвижимости на объект недвижимости).

5. Оформление права собственности:

• Заключение договора купли-продажи: Официальное соглашение о передаче собственности от продавца к покупателю.

• Регистрация права собственности: Обращение в Росреестр с необходимыми документам для регистрации права собственности на ваше имя (обычно подают через МФЦ);

6. Дополнительные процедуры:

Получение разрешения на строительство (при необходимости): Получение разрешения от местных органов власти на строительство на участке.

• Подключение коммуникаций: Подключение к сети электроснабжения, водоснабжения, газоснабжения (при необходимости).

7. Оплата налогов и коммунальных услуг:

• Налог на землю: Оплата налога на собственность (за землю и недвижимость).

• Оплата коммунальных услуг: Оплата за водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (при наличии подключения).

Важно: Каждый этап требует тщательной проверки документов, согласования с участниками процесса и соблюдения всех необходимых формальностей.

Не стесняйтесь обращаться за помощью к кадастровым инженерам, чтобы избежать ошибок и обеспечить безопасность своих инвестиций.

Глава 1
Выбор участка

Выбор земельного участка – это решение, которое определяет ваши возможности и юридические риски на годы вперед. Ключевой принцип, который должен усвоить каждый покупатель: правовой статус земли определяется двумя параметрами, которые всегда нужно проверять в Выписке из ЕГРН:Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»).

Вид разрешенного использования (ВРИ) (например, «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)»).Ошибка, приводящая к судебным спорам: смотреть только на ВРИ, игнорируя категорию. Строить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов, и на сельхозземлях, но процедура, риски и последствия будут кардинально разными.

1.1. Типы земельных участков:

Земля – это не просто земля, а целый мир возможностей. Она может превратиться в уютный дом, плодородный сад, процветающее фермерское хозяйство или динамичный коммерческий центр. Чтобы сделать правильный выбор, важно уяснить, какие типы земельных участков существуют и что они представляют собой.

Ключевой принцип: Назначение земли определяется двумя параметрами, которые обязательно нужно проверять в Выписке из ЕГРН:

1. Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»).

2. Вид разрешенного использования (ВРИ) (например, «индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», «ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «ведение садоводства»).

Ошибка покупателя: Смотреть только на ВРИ, игнорируя категорию. Строить дом для постоянного проживания можно и на землях населенных пунктов, и на сельхозземлях, но процедура и последствия будут разными.

1.2. Для индивидуальной жилой застройки (ИЖС):

Земельный участок с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) – это земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома для постоянного проживания. Для ИЖС разрешено строительство отдельно стоящего жилого дома с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 метров, предназначенного для проживания одной семьи (ч. 1 ст. 51.3 ГрК РФ).

Это отличный вариант для тех, кто мечтает о собственном доме, где можно создать уют и комфорт по своему вкусу.

Категория: Только земли населенных пунктов.

• Назначение: Строительство одно- или многоэтажного жилого дома для постоянного проживания.

• Характеристики: Обычно имеет подключение к центральным коммуникациям (электричество, водоснабжение, газоснабжение), расположен в жилом районе или в пределах поселка.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки, архитектурный облик.

• Документация: Необходимо получить согласованное уведомление о планируемом строительстве жилого дома, оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

• Важно: Проверьте наличие градостроительного плана, наличие разрешения на строительство (уведомления о планируемом строительстве) и возможность подключения коммуникаций.

1.3. Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ):

Земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) – это земельный участок, предназначенный для производства сельскохозяйственной продукции, содержания сельскохозяйственных животных, строительство жилого дома, гаража и других вспомогательных строений.

· Критически важно различать:

· Приусадебный земельный участок (в пределах населенного пункта): На нем РАЗРЕШЕНО строительство жилого дома и хозпостроек.

· Полевой земельный участок (за пределами населенного пункта, на сельхозземлях): На нем ЗАПРЕЩЕНО капитальное строительство. Разрешено только возведение некапитальных построек для хранения инвентаря и урожая.

· Проверка: В Выписке из ЕГРН должно быть четко указано: «Для ведения ЛПХ (приусадебный земельный участок)» и проверяем категорию земель «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения».

• Назначение: Ведение огородничества, животноводства и других видов сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд с возможностью строительства жилого дома, вспомогательных построек, гаража.

Выращивание овощей, фруктов, зелени, разведение домашней птицы, скота – позволяет получать свежие, натуральные продукты питания для собственного потребления и экономить семейный бюджет.

• Характеристики: Обычно расположен в пределах поселка или в сельской местности, может иметь частичное или отсутствие подключения к центральным коммуникациям.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, хозяйственных построек например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство жилого дома, оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

• Важно: Убедитесь, что земля пригодна для ведения ЛПХ, что разрешено строить, каких животных разводить. Все это можно посмотреть в Градостроительном плане и в Сведениях из ИСОГД (заказать можно через МФЦ или портал «Госуслуги»).

1.4. Для садоводства:

· Актуальное законодательство (ФЗ-217 от 29.07.2017): Понятия «дачный участок» больше не существует. Есть только садовые и огородные земельные участки.

Земельный участок с видом разрешенного использования «ведения садоводства» подразумевает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

• Назначение: Ведение садоводства и огородничества в рамках садоводческого товарищества (СНТ).

• Характеристики: Обычно имеет ограниченную инфраструктуру (дороги, электричество), может не иметь централизованного водоснабжения и газоснабжения.

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству жилых домов, хозяйственных построек например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство жилого дома (уведомление о начале строительства), оформить проектную документацию (при желании) и провести кадастровый учет построенного дома.

Важно: Узнайте правила СНТ, стоимость вступительного и ежегодного взноса, наличие огородных участков, возможность прописки.

Для того, чтобы узнать разрешено ли размещение жилого дома в границах земельного участка с видом разрешенного использования «ведение садоводства» необходимо заказать сведения из ИСОГД (Госуслуги или МФЦ).

1.5. Для фермерства (КФХ):

Важно: Земли сельхозназначения часто имеют большие минимальные размеры (например, 3-5 Га в зависимости от региона). Строительство зданий и сооружений, необходимых для деятельности КФХ, разрешено, но жилой дом для фермера может быть построен только при условии необходимости постоянного присутствия на участке (это сложная процедура, часто требующая судебного разбирательства). В Краснодарском крае строительство жилых домов на землях сельхоз назначения запрещено.

• Назначение: Ведение сельскохозяйственной деятельности (земледелие, животноводство, рыбоводство) в коммерческих целях.

• Характеристики: Обычно имеет большую площадь, расположен в сельской местности, может иметь специфические требования к почвам, рельефу и климату.

Строительство жилого дома: Это сложная и спорная процедура.

Указание на высокие риски: Строительство жилого дома на землях КФХ возможно только при условии, что без постоянного проживания на участке ведение хозяйства невозможно. Это требует обоснования в проектной документации и часто оспаривается региональными властями. Успех зависит от позиции местной администрации и судебной практики. Риск отказа очень высок. В Краснодарском крае, например, строительство жилых домов на землях сельхозназначения практически запрещено.

• Важно: Проверьте пригодность земель для ведения сельского хозяйства, наличие необходимой инфраструктуры (дороги, коммуникации, хранилища), возможность получения государственной поддержки.

1.6. Для коммерции:

Уточнение: ВРИ должен быть конкретным: «торговля», «магазины», «гостиничное обслуживание», «общественное питание», «автомобильные сервисы» и т.д. Перед покупкой необходимо заказать ГПЗУ и убедиться, что параметры участка (площадь, конфигурация, подъездные пути) позволяют реализовать ваш проект.

Земельный участок с видом разрешенного использования, например – «магазины» подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров.

• Назначение: Строительство коммерческих объектов (магазинов, рынков, офисов, складов, гостиниц).

• Характеристики: Обычно расположен в городской или пригородной зоне, имеет развитую инфраструктуру (транспорт, коммуникации), может иметь специфические требования к размещению (близость к дорогам, транспорту, населенным пунктам).

• Ограничения: Существуют нормативы по строительству, например, отступы от границ участка, высота здания, площадь застройки, архитектурный облик.

• Документация: Необходимо получить разрешение на строительство, оформить проектную документацию, провести кадастровый учет.

• Важно: Проверьте наличие разрешения на строительство коммерческих объектов, соответствие участка градостроительным планам, возможность подключения коммуникаций.

Выбор типа земельного участка зависит от ваших целей, финансовых возможностей и планов на будущее. Важно тщательно изучить все варианты, сравнить их между собой и принять осознанное решение.

Глава 2
Юридическая сторона

2.1. Виды собственности на землю:

В большинстве стран мира существует несколько основных видов собственности на землю:

1. Частная собственность:

Частная собственность: Физических и юридических лиц.

Может быть индивидуальной, долевой (доли определены) и совместной (доли не определены, например, собственность супругов).

• Полное право собственности: владелец имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться землей по своему усмотрению (продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.).

• Ограниченное право собственности: владелец имеет право на владение и пользование землей, но с определенными ограничениями (например, запрет на строительство).

• Сервитут: право ограниченного пользования чужой землей для определенных целей (например, проезд, проход, прокладка коммуникаций).

2. Государственная или муниципальная собственность:

Государственная собственность: Федеральная собственность и собственность субъектов РФ.

· Муниципальная собственность: Собственность городов, районов, поселений.

• Земля находится в собственности государства или муниципалитета которые управляют ею в интересах общества.

• Может использоваться для различных целей: строительство государственных учреждений, организация парков, лесов, и т.д.

• Часть государственной или муниципальной земли может быть передана в пользование частным лицам или организациям.

3. Общественная собственность:

• Земля принадлежит коллективу (например, сельскохозяйственному кооперативу, общине).

• Использование земли регулируется правилами коллектива.

• Часто применяется в сельских районах, где земля используется для совместной деятельности.

4. Собственность с особыми условиями:

• Право пожизненного владения: право пользоваться землей до конца жизни, но не право ее продавать или дарить.

• Право на наследственное владение: право пользоваться землей, а также передавать ее по наследству.

5. Другие виды:

• Совместная собственность: несколько человек владеют землей совместно, в равных или неравных долях.

• Долевая собственность: у каждого собственника есть своя доля в общей собственности, но они не могут пользоваться землей по отдельности.

Важно отметить:

• Законодательство о землепользовании может отличаться в разных странах и регионах.

• Существуют различные ограничения и условия, связанные с каждым видом собственности на землю.

При выборе вида собственности на землю необходимо внимательно изучить законодательство и консультироваться с юристом.

Важно: Когда вам попадается участок с долевой собственностью, то сделка должна учитывать доли всех собственников. В противном случае вы покупаете лишь долю одного из них и часто в натуре такую долю выделить невозможно.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.