Алмат Нигматуллин
Инженер ПТО в строительстве: ошибки, решения, документы. Версия 1.4

Предисловие

«Век живи – век учись» следуя этому принципу, я живу, учусь и одновременно применяю полученные знания на практике. Мой путь начинался с должности инженера ПТО – по сути, стажёра. Затем я стал ведущим инженером ПТО – специалистом, который приносит реальную пользу и выполняет значимую часть работы. Позже занял должность начальника ПТО, где уже курировал работу отдела, а со временем стал менеджером проекта – человеком, на которого возложена миссия реализации проекта в рамках запланированной рентабельности. На момент выхода книги я продолжаю работать в сфере строительства.

Эта книга написана для тех, кто, как и я, стремится к постоянному развитию и хочет добиться максимальной эффективности и рентабельности в проектах. А добиться этого можно, избегая типичных ошибок, с которыми ежедневно сталкиваются участники строительного процесса.

Любая наука и движение цивилизации развиваются, в том числе, благодаря ошибкам. Их не стоит бояться именно они отсекают неэффективные пути и заставляют задуматься.

На месте ошибок рождаются новые решения, которые делают жизнь лучше.

Эволюция в действии! Только теперь не природы, а нашей с вами большой человеческой истории.

Если можно сделать хорошо – давайте сделаем именно так. Книга предназначена для молодых специалистов от застройщиков, генеральных подрядчиков, девелоперов.

За годы работы я всегда стремился не просто выполнять задачи, а понимать их суть. Поэтому в книге вы найдете логические цепочки действий от директора проекта до бухгалтера.

Я убеждён, что эта книга будет особенно полезна молодым специалистам, выбравшим сферу строительства.

Здесь вы найдете всё необходимое для профессионального старта – то, что в молодости я сам искал в лице главного инженера, чтобы перенять его опыт и практические знания. Книга раскроет простые, но важные принципы не только успешного строительства, но и построения карьеры.

Мой общий стаж в строительстве составляет 10 лет.

В книге я простыми словами рассказываю, как ведётся строительство в Республике Казахстан, а также, смею предположить, во всех странах СНГ, и всего мира – в сферах гражданского и промышленного строительства.

Поднимаемые в книге вопросы актуальны для всех сегментов бизнеса, но особенно будут интересны представителям среднего (100-250 сотрудников) и малого бизнеса (до 100 сотрудников).

Сразу скажу: большинство изложенных мыслей и примеров – не нечто сверхмудрое. Их ценность в практическом применении и доступной подаче. Я сам люблю, когда объяснение строится простым, ясным языком. Поэтому в книге вы встретите повторения – не пропускайте их, вдумывайтесь. Повторение – мать учения. Рекомендую выписывать ключевые мысли, которые покажутся вам важными.

Опыт показывает, что именно эти, казалось бы, простые вещи вызывают наибольший интерес и часто приносят пользу организациям, где я работал. Надеюсь, что они помогут и вам. Все приведённые примеры основаны на реальных проектах.

Приятного чтения!

Буду рад обратной связи, вот моя личная почта: nigmatullin.almat@mail.ru, можете написать мне по темам, которые оказались не ясными при прочтениях, поделиться своим опытом либо проблемным вопросом, своим примером или же написать отзыв на книгу, буду очень признателен.

Базовые данные

Начнем в общих чертах затрагивая вопросы (проблемы) на которое будем детально останавливаться в будущих главах.

Целью любого строительства является возведение сооружения в плановую ЦЕНУ, КАЧЕСТВО и СРОКИ.

Для этого разрабатывается бизнес-план

План показал: овчина стоит выделки.

Далее детализируем бизнес-план, Дальнейшую мысль буду проводить по аналогии с процессом, когда из камня получают скульптуру, называется камнерезной работой или резьбой по камню.

А если по этапам, то это:

1. Заказчик выбирает что он хочет построить, для кого он будет строить, для чего он будет строить.

2. Формируется эскизный проект, но благодаря САПР (систем автоматизированного проектирования) это все возможно сделать на компьютере.

Балансируйте между КАЧЕСТВОМ и СРОКАМИ, данный этап отнимает время и деньги – это ЦЕНА. Не стоит на этапе формирования эскиза тратит время на детали. Только если это не автоматизировано, шаблонно, скопировано.

Совет: доверьте построение эскиза людям с опытном и доверием.

Для руководителя проекта: считаю важным умением делегировать вопросы специалистам. Однако кто-то должен контролировать результаты их деятельности. Поэтому помни: хочешь сделать хорошо – сделай сам.

Здесь важно не уткнуться самому в процесс проведения работ (этим должны заниматься подчиненные) а именно принять честное участие в проверке эскизного проекта (ведь это будущее тех. Задание для Рабочего проекта). Изучи эскизный проект, от А до Я.

Что мне помогает быстро читать проекты, ГОСТы, ОСТы, СН, СНИПы. Это техника чтения. У меня она следующая:

– Просматриваю все листы методом пролистывания от начала и до конца, при этом бегло просматривая что есть на каждой из страниц (на предмет планов, разрезов, таблиц, спецификации, ведомостей, текстов);

– Из увиденного делаю анализ по объему данных, прикидываю сколько времени на изучение надо, в зависимости от дедлайна, детально просматриваю то, что посчитал важным на данном этапе;

– По результатам осмотра необходимо собрать мозговой штурм, для обсуждения с подчиненными, каждый смотрит проект исходя из своей колокольни, знаний;

– Сформируйте комментарий на основаниях собрания с коллективом, оформите письменно все пункты, которые требуют правок. Отправьте их исполнителю. И так до момента, когда все комментарий будут удовлетворены.

3. На основе эскизного проекта формируется Рабочий проект. На основе рабочего проекта формируют деталировки. Формируют смету. Планируют и строят.

Эскизный проект является тех. Заданием для проектирования. На этапе формирования рабочего проекта можно помня о ЦЕНЕ, КАЧЕСТВЕ и СРОКАХ:

А) Сформировать полный комплект Рабочей и сметной документации с деталировками;

Б) Сформировать полный комплект Рабочей и сметной документации без деталировок;

В) Сформировать минимальный комплект Рабочей документации без деталировок и сметы.

Вариант А самый предпочтительный. Его отлично описывает пословица: «семь раз отмерь – один раз отрежь». Такой подход даёт точность и предсказуемость на всём цикле строительства. Однако он же и самый дорогой, и это понятная причина, почему многие на нём экономят. На стадии проектирования всегда существует риск форс-мажора, и проект действительно может так и остаться на бумаге. Не все готовы платить заранее за то, что возможно не будет реализовано.

Вариант Б наиболее сбалансированный и распространённый. Но важно помнить: отсутствие деталировок неизбежно обернётся трудностями уже на стадии производства работ и приведёт к снижению точности смет. Да, на старте он дешевле. Однако та экономия часто возвращается в виде дополнительных расходов позже, когда деталировки всё равно приходится разрабатывать в процессе. Нередко это выходит даже дороже, чем если бы сделали всё сразу на этапе проектирования.

Почему же этот вариант так популярен? Ответ простой: та же самая логика риска: проект может не стартовать, и инвестор предпочитает не переплачивать заранее.

Вариант В любимец коммерческого рынка, но в реальности это путь хаоса. Без нормальной документации и без структурированного подхода – это управление рисками на пределе. Такой подход характерен для организаций-однодневок, которым будет тяжело строить долгосрочную репутацию и планировать развитие. Проекты, реализуемые по данной схеме, требуют железных нервов и полной готовности к постоянным переделкам, конфликтам и перерасходам.

Давайте для понимания контекста, внесу следующие проценты:

Вариант А. Рабочий проект и смета закрывают 90–99% вопросов ещё до начала строительных работ. На объект выходят с максимально понятной картиной: решения детализированы, объёмы уточнены, риски сведены к минимуму.

Вариант Б. Рабочий проект и смета дают ответы примерно на 80–90% вопросов до старта строительства. Определённая доля узлов и решений остаётся «в будущем», что приводит к необходимости доработок по ходу строительства.

Вариант В. Рабочий проект и смета закрывают лишь 70–80% вопросов до начала работ. Существенная часть решений принимается уже в процессе строительства, что увеличивает риски, количество переделок и вероятность конфликтов.

Так вот, если вы работаете по варианту В, держитесь крепче. Здесь вам придётся задействовать весь свой имеющийся опыт, а иногда и тот, которого у вас ещё нет. От первого дня и до финального акта вы будете погружены во все возможные вопросы и проблемы, которые только могут возникнуть в любом строительном процессе.

И именно поэтому вариант В – самый показательный пример для обучения. Он нагляднее всех демонстрирует, где допускаются ошибки, как формируются реальные риски, что происходит при отсутствии деталировок и почему слабая проектная база приводит к лавине организационных и технических проблем.

Поехали разбирать, какие сложности вас ждут, и как с ними работать.

Проблема №1- Нехватка финансирования

Самый плохой сценарий – это плыть по течению. Смета так и не разработана, деталировок нет, документация плавает, решения принимаются «по факту». В таком случае поздравляю: ближе к завершению проекта вы неизбежно увидите раздутые затраты, проваленный график и бесконечную череду «пожаров», которые приходится тушить в авральном режиме.

И возникает резонный вопрос: если затраты раздулись, значит существует их разумный уровень, верно? Но ведь сметы нет. Откуда же тогда взяться пониманию «нормальной» стоимости?

Ответ прост: до начала любого строительства у Заказчика всегда есть внутренняя цифра, тот бюджет, который он был готов заплатить. И как бы это ни звучало, просчитать ориентировочную стоимость «на коленке» действительно несложно, любой опытный заказчик или инвестор умеет это делать хотя бы приблизительно, все эти цифры формируют в конечном счете технико- экономическое обоснование. ТЭО (технико-экономическое обоснование) – это документ для принятия управленческого решения о целесообразности проекта, который включает анализ затрат и результатов.

Это и есть та самая «разумная сумма», которая в здравой системе подтверждается сметой и проектом. А в плохом сценарии, остаётся лишь ожиданием, которое неизбежно ломается под давлением хаотичных расходов и отсутствия проектной дисциплины. (см. ПРИМЕР 1 стр.12).

Все исходит от рентабельности проекта. Для заказчика (или застройщика) в строительстве успешность обычно определяется не только абсолютной прибылью, но и рентабельностью. В идеале рентабельность строительных проектов должна быть:

Минимальная ожидаемая рентабельность для средних и крупных проектов гражданского строительства (жилые комплексы, коммерческая недвижимость) составляет 15-20% от стоимости строительства.

В промышленном строительстве уровень рентабельности, как правило, ниже и находится в диапазоне 10-20%, однако конкретное значение зависит от сложности, рисков и масштабов проекта.

Иногда бывают проекты, где рентабельность «взлетает» до 100-300%. Это редкие случаи, возникающие из-за особых выгодных условий.

Иллюстрация логики Заказчика:

Если мы инвестируем 10 000 000 долларов, то через год минимум получим 20 000 000 долларов. При этом у нас будет сформирована команда строителей, база техники и оборудования, а также налажены контакты и имя на рынке. В будущем, приступая к аналогичному проекту, мы вложим уже не 10 000 000 долларов, а 5 000 000, потому что база, созданная на предыдущем проекте, позволит нам сократить расходы. Это, в свою очередь, повысит прибыль. Если нас устраивает такая схема, то мы готовы инвестировать, а значит, проект имеет все шансы на успех!

Далее для лучшего восприятия я буду использовать реальный пример в повествовании (указанный пример является собирательным образом и не отражает историю одного конкретного предприятия. Он создан для формирования у читателя полной картины возможных проблем, с которыми предстоит столкнуться в строительстве).

Итак, в 2021 году я работал начальником ПТО и занимался строительством жилого комплекса, назовем его ЖК «Легенда», в городе Караганда, Республика Казахстан.

ПРИМЕР 1:

Согласно эскизного проекта, мы строили ЖК:

16 460,9 м² – площадь квартир;

592,5 м² – площадь коммерческих помещений;

4 358,0 м² – площадь подземного паркинга (96 машиномест).

Теперь легко посчитать ориентировочную стоимость, исходя из расценок, по которым продавалась недвижимость на рынке в 2021 году. Вот этот «расчет на коленке», о котором я говорил выше:

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.