Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие

7

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»: разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» [Электрон. ресурс] // http://www.arbitr.ru/press-centr/news/31202.html (официальный сайт ВАС РФ; дата обращения: 30.11.2010).

8

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: принят Государственной Думой Российской Федерации 21 октября 1994 г. (ред. от 6 декабря 2011 г.) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301 (далее – ГК РФ).

9

См.: Спиркина А.Н. Обращение взыскания на имущество должника как основание прекращения права собственности: дис. … канд. юрид. наук. – Краснодар, 2003.

10

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011 г) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400 (далее – Закон об ипотеке).

11

См.: Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: дис. … канд. юрид. наук. – М., 1998. – С. 135-163; Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: дис. … канд. юрид. наук. – Ульяновск, 1999. – С. 131-156; Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: вопросы теории и практики: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2000. – С. 160-170; Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2001. – С. 109-122; Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2001. – С. 161-173; Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2003. – С. 120-138; Косенко Е.В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – Саратов, 2004. – С. 104-120; Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2004. —C. 120-154; Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2006. – С.137-152; Ильин А.В. Залог земель сельскохозяйственного назначения: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2007. – С. 115-128; Наумов В.И. Правовое положение субъектов ипотечных правоотношений в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2007. – С. 97-105; Фиошин А.В. Правовое регулирование ипотеки земельных участков в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – Ульяновск, 2009. – С. 138-167; Ризк О.А. Ипотечное жилищное кредитование в современном гражданском праве: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. – Краснодар, 2010. – С. 134-155.

12

За 1995-2011 гг. в рамках специальности 12.00.03 по проблемам ипотеки защищено порядка 45 кандидатских диссертаций (в их число не входят диссертации, посвященные залогу и ипотечному кредитованию). В основном ипотека исследуется как способ обеспечения обязательств и вид залога (8 работ), как гражданское правоотношение (2 работы), ряд диссертаций посвящен правовому регулированию ипотечных отношений (8 работ), договору ипотеки (6 работ), закладной (4 работы), а также ипотеке отдельных видов имущества (17 работ). Следует заметить, что в диссертациях, посвященных залогу (более 30 работ) и ипотечному кредитованию (примерно 17 работ) так или иначе теоретические проблемы ипотеки затрагиваются, в том числе вопросы обращения взыскания.

13

Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ (ред. от 7 декабря 2011 г.) «Об исполнительном производстве» // СЗ РФ. – 2007. – № 41. – Ст. 4849.

14

См.: Энциклопедия юриста. – М., 2005 (термин «ипотека»; автор – О.П. Плешанова) // http://mirslovarei.com/content_uristenc/ipoteka-11785.html (интернет-портал «Мир словарей»; дата обращения: 15.08.2011).

15

См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г. – Изд. 3-е, испр. – М.: Статут, 2003. – С. 545.

16

Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. – № 23. – Ст. 1239.

17

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – Изд. 3-е, стереотип. – М.: Статут, 2001. – С. 545; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 270; Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. – СПС, 2009 (глава 1, §4 «Общие положения об ипотеке», абз. 1 и сл.).

18

Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. – М.: Норма, 2000. – С. 583.

19

В зарубежном праве ипотека как вещное обременение подлежит государственной регистрации в специальных реестрах прав; в Германии это поземельная книга, во Франции – бюро хранения ипотек. Регистрация имеет правообразующее значение, как правило, с этого момента ипотека считается возникшей. С записью связано возникновение у кредитора основных прав, обеспечивающих удовлетворение его требований (см.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. – М., 2000. – С. 611, 614-615).

О государственной регистрации ипотеки как обременения подробнее см: Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практич. пособие. – М.: Велби; Проспект, 2006. – С. 209-223; Он же. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – С. 468-474.

20

См.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Том 1 / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – 6-е изд., перераб. и доп. – М.: Велби; Проспект, 2004. – С. 685687 (авт. гл. – Н.Ю. Рассказова); Гражданское право: в 4 т. Т. 3: Обязательственное право: учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 116-117 (авт. гл. – В.С. Ем).

О проявлениях акцессорности ипотеки см.: Буркова А.Ю. Акцессорность в гражданском праве // Нотариус, 2009. – № 3. – С. 32-36.

21

См.: Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. – Киев, 1912. – С. 338.

В советском праве на частичную, или относительную, акцессорность залога указывал, в частности, М.М. Агарков (см.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву / Всесоюзный ин-т юрид. наук НКЮ СССР. Ученые труды. Вып. III. – М.: Юрид. изд-во НКЮ СССР, 1940. – С. 62), в современном праве эту позицию отстаивают О.В. Белая, В.В. Кулаков, Д.Н. Морозов (см.: Белая О.В. Залог имущественных прав: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2006. – С. 8, 14-16; Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств: дис. … канд. юрид. наук. – Ульяновск, 1999. – С. 4243; Морозов Д.Н. Защита гражданских прав участников залогового правоотношения: дис. … канд. юрид. наук. – Челябинск, 2009. – С. 18-20).

22

Об оборотной функции ипотеки подробнее см.: Роньжин А.А. Залог недвижимости по российскому праву: дис. … канд. юрид. наук. – М., 2004. – С. 22-31.

23

Как отмечает Е.А. Крашенинников, «конститутивно приобретенное право производно от правовых возможностей, принадлежащих носителю материнского права, оно имеет тот же объект и обладает тем же правовым характером, что материнское право: дочерние права, которые производны от права собственности, имеют своим объектом вещь и являются вещными; дочерние права, которые производны от требования, направляются против должника и являются обязательственными. Поэтому характер права залога зависит от характера материнского права. Залоговое право является вещным правом, если оно обременяет право собственности, и обязательственным правом, если оно обременяет требование» (см.: Крашенинников Е.А. Заметки о конститутивном правопреемстве // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / под ред. Д.О. Тузова. – М.: Статут, 2008).

24

Вишневский А.А. Залоговое право: учеб. и практич. пособие. – М.: БЕК, 1995. – С. 5.

В юридической литературе применительно к залогу под правом следования также понимают право истребования заложенной вещи от третьего лица (см.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. – М., 1940. – С. 27).

25

Там же.

26

Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. – М.: Статут, 1999. – С. 253.

27

На отсутствие волевого момента при залоге в силу закона указывал О.С. Иоффе (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. – М.: Госюриздат, 1975. – С. 172).

28

См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. – М., 2000. – С. 589, 601, 604.

29

См.: Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: дис. … канд. юрид. наук. М., 2000. – С. 9, 130-131; Морозов Д.Н. Защита гражданских прав участников залогового правоотношения: дис. … канд. юрид. наук. – Челябинск, 2009. – С. 9—10, 32-34.

Проект Гражданского уложения Российской империи также предусматривал возможность установления залога на имение завещанием (завещательный залог) как в обеспечение существующего денежного требования, так и в обеспечение отказанных по завещанию сумм (ст. 1046). Здесь и далее ссылки приводятся по кн.: Проект Гражданского уложения / сост.: РС. Бевзенко, В.А. Хохлов. – Тольятти, 2006.

30

31 марта 1999 г. (ред. от 7 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. – 1999. – № 18. – Ст. 2207.

31

Кодекс торгового мореплавания: принят Государственной Думой РФ

32

См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. – М., 2000. – С. 620-621.

33

В германском праве ипотечным кредиторам предоставлена возможность договориться о порядке очередности до или после внесения записи (§879-880 ГГУ); собственник вещи вправе оставить за собой право на установление очередности (§881 ГГУ). Во французском праве тоже возможна уступка старшинства записи в реестре ипотек, что означает одновременную уступку очереди погашения требований (см.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. – М., 2000. – С. 621).

34

См.: Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ – СПб.: Фарватер, 1993. – С. 45; Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. – М.: Статут, 2004. – С. 477; Вебер Х. Обеспечение обязательств / пер. с нем. – М.: Волтерс Клувер, 2009. – С. 344-346.

35

Подробнее о проблемах правового регулирования и практического использования данных типов ипотеки см.: Маковская А.А. Противоречия в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское право современной России / сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. – М.: Статут, 2008. – С. 87-102; Чередниченко С.П. Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, принадлежащих одному лицу // Право и экономика. – 2010. – № 7. – С. 30-37.

36

В литературе выделяют типы ипотеки и по иным основаниям (по характеру платежей, по виду кредита и проч.), но все они представляют интерес для экономической науки и не находят отражения в действующем ипотечном законодательстве (подробнее см.: СкворцовО.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 281-282).

37

О залоге по римскому праву подробнее см.: Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права / под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. – М: Зерцало, 2003. – С. 285-306; Дернбург Г. Пандекты. – Т 1. – Ч. 2: Вещное право / под ред. А.Ф. Мейендорфа. – Изд. 6-е, испр. – СПб., 1905. – С. 268-335; Дыдынский Ф. Залог по римскому праву. – Варшава, 1872; Ефимов В.В. Догма римского права. – I. Общая часть. Вещное право. – Посмертное перераб. изд. – Пг., 1918. – С. 373-395; ПокровскийИ.А. История римского права. – Изд. 4-е, испр. – Пг., 1918. – С. 277-289.

38

Энциклопедический словарь / под ред. И.Е. Андреевского, К.К. Арсеньева и О.О. Петрушевского. – СПб.: Издание Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона, 18901907 (термин «публичная продажа») // http://www.vehi.net/brokgauz/ (дата обращения: 07.09.2010).

39

Гантовер Л.В. Залоговое право: Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. – СПб., 1890. – С. 690-691.

40

Подробнее см.: Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. – СПб., 1993. – С. 54; Вебер Х. Обеспечение обязательств / пер. с нем. – М.. – С. 331332.

В литературе высказывается точка зрения о целесообразности введения в российское право института принудительного управления земельным участком по аналогии с германским правом (см.: Ильин А.В. Залог земель сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2007. – С. 12-13, 29-30).

41

Подробнее см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 года). – М., 1995. – С. 249.

42

Подробнее см: Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. – СПб., 1993. – С. 52; Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии / пер. с нем. – М., 2001. – С. 200201; Вебер Х. Обеспечение обязательств / пер. с нем. – М. – С. 327-328.

43

См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / рук. авт. кол. В.В. Залесский. – М., 2000. – С. 634, 637.

44

См.: Анненков К. Система русского гражданского права. Т. 3: Права обязательственные. – СПб., 1898. – С. 411.

45

Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. – М.: Статут, 2003. – С. 371.

46

Там же.

47

Новоселова Л. Обращение взыскания на предмет залога (в связи с вступлением в силу Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производствe») // Хозяйство и право. – 2008. – № 4. – С. 23.

48

Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. – СПС, 2009 (гл. I, §4, разд. «Обращение взыскания на заложенную недвижимость», абз. 20).

49

См.: Копылов К.В. Залоговое обязательство в гражданском праве Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2001. – С. 162.

50

СЗ РФ. – 2009. – № 1. – Ст. 14.

51

Об оценке законодательной реформы порядка обращения взыскания на заложенное имущество, осуществленной в рамках Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ, см: Бевзенко Р.С. Новое в законодательстве о залоге // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 3. – С. 112-137; Губин П., Смирных А. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке // Право и экономика. – 2010. – № 9. – С. 29-34; Гуреев В.А. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество: новеллы законодательства об исполнительном производстве // Современное право. – 2009. – № 7. – С. 52-57; Мочалова

В.А. Новеллы законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки // Хозяйство и право. – 2009. – № 7. – С. 9-19; Скрипичников Д., Резе А. Совершенствование обращения взыскания на заложенное имущество // Арбитражный управляющий, 2009. – № 1. – С. 4-8; Сошникова М.П. Совершенствование порядка обращения взыскания на заложенное имущество: сравнительно-правовой аспект // Исполнительное право. – 2010. – № 1. – С. 16-20.

52

Ранее такое соглашение могло быть заключено только после наступления оснований для обращения взыскания, что препятствовало развитию внесудебных форм реализации заложенной недвижимости, поскольку залогодатель отказывался от заключения подобных соглашений с залогодержателем и полагался на гарантии защиты его интересов, реализуемые судом, в частности по отсрочке реализации предмета ипотеки (ст. 54 Закона об ипотеке).

53

Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.

54

Разработан Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» [Электрон. ресурс] // http://www.arbitr.ru/press-centr/news/31202.html (официальный сайт ВАС РФ; дата обращения: 30.11.2010).