Покупаем квартиру. Полное практическое руководство от юриста

© Руслан Назаров, 2025

ISBN 978-5-0068-7008-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Приобретение квартиры – одно из самых важных событий в жизни человека. Понимают эту важность не только добросовестные граждане, которые продают и покупают квартиры, но и мошенники. Эта книга появилась, чтобы помочь людям не попасться на удочку таких мошенников.

Книга построена как «набор инструкций», чтобы покупателю квартиры можно было легко определить:

1) на каком этапе он сейчас находится (переговоры, заключение договора);

2) что нужно проверить на этом этапе, как заметить риски, как их избежать. Для этого же приводится Анкета-опросник, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, а также Техническая анкета, которая позволит проверить состояние квартиры перед покупкой.

Особенности книги – упор на судебную практику. Каждый принципиальный момент покупки квартиры подтверждается практикой. Необходима практика и для того, чтобы знать, какие спорные ситуации возникают между продавцом и покупателем.

Общее о договоре купли-продажи

Основные положения

По договору купли-продажи одно лицо (продавец) передает другому лицу (покупателю) право собственности на квартиру. Договор купли-продажи квартир регулируется специальным параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Договор купли-продажи является возмездным, двусторонним и консенсуальным.

Возмездность означает, что покупатель в ответ на представление продавца (имущество), обязан совершить встречное представление (оплатить имущество). Договор купли-продажи имущества безвозмездным быть не может.

Договор является двусторонним. Это означает, что у продавца есть права и обязанности в отношениях с покупателем, но и у покупателя есть права и обязанности в отношениях с продавцом.

Договор является консенсуальным. Это означает, что договор считается заключенным с момента подписания. Передача квартиры не требуется для того, чтобы признать договор заключенным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Внимание! На основании ч. 5 ст. 434.1 ГК РФ стороны могут заключить соглашение о ведении переговоров. Это соглашение не является предварительным договором. Однако в соглашении стороны вправе предусмотреть распределение расходов на ведение переговоров.

Существенные условия

Существенными условиями договора купли-продажи квартиры являются:

1) предмет договора;

2) цена;

3) перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Предмет договора должен быть описан по правилам ст. 554 ГК РФ. В соответствии с этой нормой описание предмета должно включать, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если условие о предмете не будет согласовано, договор будет считаться незаключенным (ст. 431 ГК РФ, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2022 №№88—11261/2022, 2—916/2021).

При описании предмета рекомендуется указывать:

1) наименование предмета (квартира);

2) общая и жилая площадь;

3) адрес;

4) кадастровый (условный) номер;

5) описание многоквартирного дома (материалы стен и др.);

6) этажность дома и расположение квартиры на этаже.

Данные о квартире необходимо брать из технического паспорта, выписки из ЕГРН. В отдельных случаях суды допускают, что для индивидуализации достаточно указать кадастровый номер (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54)

Внимание! 1. Суд будет считать, что договор не заключен так как предмет не согласован в следующих случаях:

1) договор содержит только адрес или только адрес и площадь помещения. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 №11011/01;

2) если в договоре отсутствует адрес. Как пример, см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009 № А03—2276/2009;

3) если есть адрес, но нет других данных, позволяющих установить индивидуальные признаки имущества. Как пример, см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009 №А19—10423/08;

4) отсутствуют данные о площади, этажности, материале, из которого сооружен объект недвижимости, являющийся предметом договора, год постройки имущества, а также описание места расположения этого объекта. Как пример см. Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 № А76—1513/2009-32-11.

2. Суд признает условие о предмете согласованным, если:

1) отсутствует кадастровый номер, но есть иные данные, позволяющие точно определить имущество. Как пример см. Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2008 № А14-10060-2006/507—30;

2) описание полностью соответствует данным свидетельства о государственной регистрации права собственности. Как пример см. Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2009 № А34—7335/2007;

3) указана площадь объекта, его адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором находится объект. Как пример, см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2009 № А49—1100/2009;

4) в договоре указан номер свидетельства о государственной регистрации прав. Как пример, см. Постановление ФАС ДО от 15.01.2009 № Ф03—6159/2008.

Цена должна быть указана в рублях (ст. 140 ГК РФ). Цена должна быть указана определенно. При этом цена должна быть объективной. В случае если цена будет очевидно занижена, в ходе судебных разбирательств договор может быть признан недействительным, как мнимый или притворный. Если цена в договоре не будет указана, договор будет считаться незаключенным (ст. 431 ГК РФ).

Внимание! Если цена договора не будет согласована, но стороны исполнят договор, то такой договор может быть признан заключенным. Как пример см. Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2014 №А41—46151/12.

Внимание! Часть 3 статьи 432 ГК допускает, что суд может признать фактические договорные отношения сторон, даже если формальности при заключении договора не были соблюдены.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, достаточно обширен. Наиболее распространенным является следующие случаи:

1) наниматель по договору найма;

2) лица, не участвовавшие в приватизации, но имевшие право пользоваться помещением на момент приватизации;

3) отказополучатели. Если в договоре не будет данного перечня, договор будет признан незаключенным (ст. 431 ГК РФ).

Условия, существенными не являющиеся

Отдельные условия существенными не являются, но, как правило, включаются в договор. К числу таких условий относятся следующие:

1) о задатке, авансе;

2) порядок расчетов по договору;

3) порядок освобождения помещения продавцом, снятия с регистрации по месту жительства;

4) описание состояния квартиры, список передаваемых вместе с квартирой вещей (включить сведения о передаваемых вещах в передаточный акт);

5) условие о том, что продавец передает помещение свободным от прав третьих лиц, без обременения и т.д.;

6) ответственность продавца;

7) право на односторонний отказ от договора в случае нарушения обязательств продавцом;

8) сведения о правоустанавливающих документах;

9) данные о сторонах;

10) условие о том, что продавец обязан передать все имеющиеся технические документы на помещение (техпаспорт, кадастровый паспорт и т.п.)

До заключения договора стороны могут прийти к соглашению о задатке, так как задаток обеспечивает обязательство. Задаток может быть внесен до государственной регистрации перехода права собственности или в ином порядке. Никаких специальных правил закон не устанавливает.

В определении Верховного суда от 22.07.2008 №53-В08—5 сказано:

«Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе.

Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию».

Дополнительно нужно учесть пункт 23 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 №49:

«Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются».

Внимание! Допускается заключение соглашения о ведении переговоров (статья 434.1 ГК). Данное соглашение вполне заменяет предварительный договор, а также аванс (задаток).

Внимание! Отдельно нужно учитывать ч. 4 ст. 380 ГК РФ. Эта норма разрешает обеспечивать «исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Порядок расчетов по договору определяется сторонами самостоятельно. Плата за квартиру может быть внесена до государственной регистрации или после. Для покупателя очевидно более выгодным является вариант внесения платы после государственной регистрации. Однако это порождает определенные риски для продавца. В этом случае стороны прибегают либо к использованию банковской ячейки, либо к безотзывному аккредитиву. Последний вариант предпочтительней. Аккредитив регулируется разд. 6 Положения ЦБ РФ от 29.06.2021 №762-П.

В соответствии с п. 6.6 Положения ЦБ РФ аккредитив открывается «на основании заявления плательщика об открытии аккредитива, составляемого в порядке, установленном банком». К обязательным реквизитам аккредитива относятся следующие:

номер и дата аккредитива;

сумма аккредитива;

реквизиты плательщика;

реквизиты банка-эмитента;

реквизиты получателя средств;

реквизиты исполняющего банка;

вид аккредитива;

срок действия аккредитива;

способ исполнения аккредитива;

перечень документов по аккредитиву и требования к ним;

назначение платежа;

срок представления документов по аккредитиву;

необходимость подтверждения аккредитива (при наличии);

порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.

В соответствии с п. 6.17 Положения ЦБ РФ в течение 5 рабочих дней банк проверяет

«соответствие по внешним признакам представленных документов по аккредитиву и их реквизитов требованиям, предусмотренным условиями аккредитива, а также отсутствие противоречий между документами по аккредитиву. Представленные документы по аккредитиву, содержащие расхождения с условиями аккредитива по внешним признакам и (или) противоречия с другими представленными документами по аккредитиву, признаются не соответствующими условиям аккредитива».

Обратите внимание, что нарушение покупателем срока оплаты не влечет расторжение договора, если иное не будет указано в договоре. Как пример см. Определение ВС РФ от 03.06.2008 №5-В08—8.

Внимание! 1. Суды считают, что условие о порядке оплаты не является существенным. Как пример см. Постановление ФАС Центрального округа от 18.02.2009 № А14-2154-2008/55/11.

2. Если условие о порядке оплаты в договоре сформулировано противоречиво, то суд может принять во внимание переписку сторон, чтобы установить истинную волю сторон. Как пример см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 № А32—18796/2007—53/345.

Если подходить строго юридически, то условие о снятии с регистрации не порождает соответствующей обязанности у продавца. Таким основанием будет отсутствие права на проживание. Данное право будет утрачено продавцом после государственной регистрации.

Конечно, стороны могут договориться о том, что продавец снимется с учета раньше государственной регистрации. Но понудить его к этому в любом случае нельзя.

Рекомендация. Одним из условий аккредитива можно включить требование о снятии с регистрации по месту жительства. Однако лучше добиваться снятия с учета по месту жительства до заключения договора. Объясняется это следующим.

В момент заключения договора подписывается акт передачи квартиры. Если после заключения договора покупатель не будет фактически владеть помещением, то возможны серьезные риски:

1) риск, что продавец заключит договор на отчуждение имущества с третьими лицами. Исходя из ст. 398 ГК РФ преимущество в данном случае будет иметь то лицо, в фактическом владении которого находится имущество;

2) риск, что покупатель не сможет защитить себя ссылкой на добросовестность приобретения. Чтобы заявить данное требование, покупатель должен фактически владеть имуществом;

Внимание! Понятие добросовестного приобретателя содержится в статье 302 ГК:

«Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Важно учесть разъяснение Верховного суда в Определении от 18.06.2019 №5-КГ19—88:

«Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предписано, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В случае несоблюдения требований, касающихся необходимости следования добросовестному поведению, суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2005 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что N не является добросовестным приобретателем жилого помещения, поскольку не совершил действий по надлежащей проверке документов A, подтверждающих законность получения квартиры в порядке наследования после смерти M, являются несостоятельными в связи с тем, что юридические действия по принятию наследства осуществляется у нотариуса, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав наследников на получение наследства.

Право собственности на квартиру было подтверждено выданным в установленном законом порядке нотариусом свидетельством о праве на наследство, а также сведениями в ЕГРП о государственной регистрации прав на спорное имущество за А.

Таким образом, истребование спорного жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на свидетельство о праве на наследство и данные ЕГРП и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску Департамента городского имущества г. Москвы при том, что данное публично-правовое образование не предприняло в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество, является незаконным.»

Таким образом, при оценке добросовестности приобретателя суд исходит из общего принципа добросовестности сторон гражданского оборота.

3) риск, что переход права собственности не будет зарегистрирован;

4) риск, что покупатель не сможет требовать понуждения к государственной регистрации права собственности, если квартира не передана во фактическое владение;

5) риск того, что в дальнейшем будет отказано в выселении несовершеннолетнего, если родители (продавцы) не купят новое жилое помещение (см. раздел «Проверка продавца»).

В договоре рекомендуется максимально подробно описать состояние квартиры, в том числе сетей, полов, потолка, стен. Кроме того, важно указать, какое имущество передается вместе с квартирой (например, мягкая мебель и т.д.)

Необходимо настаивать на включении в договор условия о том, что продавец передает имущество свободным от прав третьих лиц, без залога, ареста и т. д.

Необходимо предусмотреть ответственность за нарушение обязательств продавцом. В том числе обязательств по выселению, снятию с регистрации, просрочки передачи имущества и т. д.

Необходимо, ссылаясь на ст. 310, ч. 3 ст. 450 ГК РФ включить условие о праве покупателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств и расторжении договора в случае, если продавец нарушил свои обязательства.

Сведение о правоустанавливающих документах подтверждают право собственника на распоряжение имуществом.

В число сведений о сторонах договора необходимо включить ФИО, паспортные данные.

Обратите внимание, что существенным считается не только условие, указанное в законе, но и любое иное условие, на котором настаивают стороны.

Порядок заключения договора

Для заключения договора необходимо прийти к соглашению по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Сам договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Внимание! У покупателя должен быть подлинник договора. В противном случае суды могут прийти к мнению, что договор недействительный. Это возможно в случае, если оригинала нет, а копии противоречат друг другу. Постановление ФАС Уральского округа от 27.02.2009 № А60—24678/2007.

Обязательная государственная регистрация договора в настоящее время не требуется. Также не требуется обязательное нотариальное заверение, за исключением случаев, определенных законом. В настоящее время нотариальное удостоверение требуется для следующих случаев:

1) продажа доли в общем имуществе;

2) продаже несовершеннолетним лицом;

3) продажа лицом, находящимся под опекой.

Такие требования установлены в статьях 42 и 54 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ.

Однако для всех случаев предпочтительным является нотариальное заверение. Поэтому для заключения договора рекомендуется обратиться к нотариусу, который самостоятельно составит проект договора. С данным проектом необходимо внимательно ознакомиться и включить в него условия, которые стороны считают существенными. За услуги нотариуса нужно будет заплатить. Размер оплаты зависит от фактических условий договора (письмо ФНП от 26.01.2016 №168/03-16-3).

После нотариального заверения договора либо нотариус, либо стороны должны зарегистрировать переход права собственности. При этом необходимо помнить, что в случае, если договор был заверен нотариально, обратиться за государственной регистрацией перехода прав может одна из сторон. В противном случае обратиться за регистрацией придется сторонам вместе.

Внимание! Из п. 38 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 следует:

«Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества».

Поэтому покупатель обязан предпринять все возможные меры, чтобы убедиться в правомерности действий продавца, в наличии у него права собственности, его психическом здоровье и т. д.

Порядок исполнения договора

Главная обязанность продавца – передать имущество, главная обязанность покупателя – оплатить имущество.

Передача имущества осуществляется посредством подписания документа о передаче. Как правило, такой документ составляется и подписывается вместе с договором. При этом обратите внимание, что в силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ квартира также должна быть передана фактически. Только после этого обязательство о передаче квартиры считается исполненным.

Стороны могут изменить порядок передачи имущества в договоре. Так, например, стороны могут предусмотреть, что передача имущества осуществляется после государственной регистрации перехода права собственности. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11. Есть и обратная практика, когда суды полагают, что передача имущества должна быть осуществлена до государственной регистрации, например п. 24 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа «О практике применения законодательства», одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 №5.

Однако это не рекомендуется делать, так как только в указанном выше порядке продавец может считать себя защищенным.

Необходимо учитывать, что в силу ст. 459 ГК РФ с момента передачи имущества риск случайной гибели квартиры переходит на покупателя. Это условие может быть изменено в договоре. Рекомендуется изменить его таким образом, чтобы риск случайной гибели переходил только после государственной регистрации права собственности и освобождения помещения продавцом.

Обратите внимание, что без передачи квартиры и составления документа о передаче право собственности возникнуть не может. Акт приема-передачи является доказательством передачи имущества. Как пример см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 № А82—5285/2009.

Кроме того, сам договор купли-продажи может содержать указание на то, что он также является актом приемки-передачи. Как пример см. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 №10885/09 № А33—15660/2008.

Также суды считают, что фактическое проживание покупателя в помещении свидетельствует о том, что имущество передано. Как пример см. Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 №5-В11—27.

Внимание! Акт может быть не принят судом в качестве доказательства передачи имущества, если продавец продолжает владеть имуществом. Как пример см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.10.2010 № А33—2731/2009. Это же правило действует в отношении договора, который одновременно является актом приемки-передачи. Как пример см. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 № А32—1019/2010.