Бумага перед бетоном. Почему стройка в России начинается с документов и как не утонуть в них

Хороший эксперт, если у него есть время и желание, подскажет. Потому что ему тоже выгодно, чтобы проект зашёл с первого раза — меньше переписки, меньше споров, меньше риска, что вышестоящее начальство спросит, почему он так долго возится. Пре-экспертиза — это как репетиция перед экзаменом. Вы не знаете точных вопросов, но преподаватель намёками объясняет, что он будет спрашивать.

Стоит это удовольствие по-разному. Кто-то берёт деньгами, кто-то — просто человеческим отношением. Но в крупных проектах это окупается стократно. Потому что одно замечание, выловленное на пре-экспертизе, может спасти три недели переделок.

Есть, правда, риск. Некоторые эксперты воспринимают пре-экспертизу как возможность навязать свои требования, не основанные на нормах. «Я считаю, что здесь должен быть ещё один стояк пожарного водопровода». — «Но по нормам не требуется». — «А я вам говорю — добавьте, тогда пройдёте». Это уже шантаж. И от такого эксперта лучше уходить сразу, даже если придётся менять организацию. Потому что если он шантажирует на пре-экспертизе, на официальной он просто зарубит проект. Ищите другого.

Я знаю компанию в Казани, которая встроила пре-экспертизу в свой процесс железно. У них есть бюджет на эту статью, есть список проверенных экспертов, есть внутренний регламент, кто и когда выходит на контакт. И их проекты проходят экспертизу в среднем за полтора месяца вместо четырёх. Потому что они приносят уже почти готовое, а не сырое.

Изменения в проекте: неизбежное зло или норма жизни

А теперь представьте: экспертиза пройдена, разрешение получено, котлован вырыт. И на стройплощадке выясняется, что грунт не такой, как в геологических изысканиях. Плотность ниже, воды выше — классика. Или заказчик в процессе решил добавить этаж. Или поставщик сообщил, что нужного типа перемычек больше не производят, есть аналогичные, но с другими размерами. Или просто прораб нашёл более эффективное решение узла, и оно экономит миллион рублей.

Всё, проект нужно менять.

Вопрос: как менять, чтобы стройка не встала?

По закону, любые изменения, которые влияют на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности, требуют повторной экспертизы. А если изменения существенные — то и нового разрешения на строительство. И это правильно с точки зрения контроля. Но практически это означает: стоп-кран на два-три месяца. Пока экспертиза проверит новый раздел, пока внесут изменения, пока чиновник переоформит разрешение — бригада простаивает. Или, что чаще, продолжает строить по старым чертежам, надеясь, что потом «задним числом» всё оформится.

А потом, при вводе в эксплуатацию, выясняется, что построено не по проекту. И это уже статья 51. И отказ во вводе. И многомиллионные штрафы.

Типичный сценарий, к сожалению.

Есть, однако, системное решение. Его придумали не юристы, а практики. Называется «контроль версий с приоритетом последней утверждённой». Идея в том, чтобы все изменения, даже мелкие, фиксировать в единой цифровой среде, где у каждого чертежа есть дата, автор, статус. И чтобы стройка велась всегда по последней утверждённой версии. И чтобы эта версия была доступна и прорабу, и субподрядчику, и инспектору.

Звучит как прописная истина? На практике — редкость. Потому что версии плодятся: «проект_финал_3_исправленный_новый_ОК_2.dwg». И никто не помнит, какая из них прошла экспертизу, а какая — просто предложение проектировщика. На стройку уходит одна версия, в надзор — другая. Потом разбирайся.

Я видел историю в Ростове-на-Дону. Там строили торговый центр. В процессе заказчик решил изменить планировку первого этажа — убрать два колоннада, сделать открытое пространство. Проектировщик пересчитал, выдал новые чертежи. Прораб начал строить по ним. А старые чертежи, которые прошли экспертизу, пылились в папке у заказчика. Пришёл инспектор Госстройнадзора, сверяет — несоответствие. Предписание, штраф, суд. В суде выяснилось, что изменения не были согласованы, потому что никто не подумал, что это влияет на несущую способность. Хотя на самом деле влияло, и перерасчёт показал, что запас прочности уменьшился. Экспертиза потребовала вернуть колонны. Пришлось возвращать. Стройка встала на четыре месяца, бюджет потерял около пятидесяти миллионов.

А ведь можно было сделать просто: когда появилась идея с изменением, заказчик должен был сказать стоп, запустить внеочередную экспертизу изменений, дождаться её, а потом строить. Но слово «стоп» для застройщика — как красная тряпка для быка. Ему кажется, что лучше построить, а потом узаконить. Потом не получается. Почти никогда.

Раннее согласование, контроль версий и главное — взросление

Что отсюда следует? Следуют три вещи, банальные на бумаге и трудновыполнимые в жизни.

Первое. Раннее согласование всех нестандартных решений. Не после того, как вы их заложили в проект, а до. Если вы видите, что будете отходить от типовых решений — идите к эксперту на пре-экспертизу, показывайте, объясняйте, получайте предварительное согласие. Эксперт не обязан его давать, но если дал — потом ему будет сложнее завернуть. Это не гарантия, но страховка.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.