Профессиональная оценка и консалтинг в России. История, практика, управление

© Анна Смирнова, 2025

ISBN 978-5-0068-6797-0

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Предисловие

Уважаемые коллеги!

Книга «Профессиональная оценка и консалтинг в России» посвящается нашему профессиональному оценочному сообществу. А также будет интересна самому широкому кругу читателей, т.к. написана простым языком и охватывает множество вопросов из области консалтинга. В книге затрагиваются вопросы оценки недвижимости, бизнеса, нематериальных активов, уделяется внимание проблемам успешного функционирования и развития консалтинговых компаний.

Мой путь как оценщика начался на предпоследнем курсе строительного института в 2002 году и на дату выхода этой книги насчитывает более 20 лет.

За это время произошли кардинальные изменения и в нашей стране, и в российской оценке. Профессиональному сообществу было брошено множество вызовов, решение которых иногда было крайне болезненным для всех участников.

Наше поколение стояло у истоков развития профессии оценщика в России, мы прошли огромный путь и преодолели множество препятствий.

В 2004 году во время моей профессиональной переподготовки в Финансовой академии при Правительстве РФ, на одной из лекций мужчина средних лет задал резонный вопрос всей аудитории: «Вот скажите, оценщик – это уважаемый человек или нет?».

Быстрого ответа ни от кого из присутствующих не последовало, однако, я думаю, каждый про себя ответил утвердительно, так как нашу аудиторию наполняли учащиеся с горящими глазами и сердцами, которым была интересна оценка и которые видели в ней много любопытного и инновационного для того времени.

А помните форум оценщиков на Appraiser.ru в начале 2000-х? Насколько увлеченно профессиональное сообщество обсуждало вопросы построения ставки дисконтирования, прибыли предпринимателя, методов оценки и прочие темы! Изменение интерфейса администраторами форума тогда сыграло решающую роль, и активность форума резко упала. Однако и по сей день форум существует и в некоторой степени решает вопросы оценщиков.

Известность и популярность среди населения наша профессия обрела недавно. Когда я проходила обучение, никто из моего круга не слышал о такой профессии, некоторые меня переспрашивали, а не риелтором или не в ломбарде ли я работаю… Но с распространением ипотечного кредитования о нас постепенно начали узнавать и в широких массах.

В условиях современной России необходимо пройти через несколько этапов, чтобы состояться как оценщик. Вход в профессию постепенный. Это и работа помощником оценщика не менее трех лет, и регулярная сдача экзаменов с получением квалификационных аттестатов по направлениям, и членство в саморегулируемой организации оценщиков.

В данной книге, описывая свой профессиональный путь, я постаралась осветить вопросы эволюции профессии в России, проанализировать особенности оценочных компаний, с которыми мне приходилось сталкиваться, вопросы необходимых компетенций и личных качеств оценщиков для продвижения в профессии.

В последней главе книги затрагиваются вопросы стратегического управления и повышения эффективности оценочных компаний. Колесо баланса и Пирамида Дилтса – это классические коучинговые инструменты, которые эффективно могут быть применены и в отношении оценочных компаний. Построение колеса баланса поможет руководству выявить слабые и сильные стороны компании, а пирамида Дилтса – определиться с желаемым уровнем и положением компании в отрасли.

Свою книгу я посвящаю моим родителям и супругу, которые всегда поддерживали меня на моем жизненном пути.

Глава 1. История оценочной деятельности в России

Профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Оценочная деятельность в Российской Империи1

В 1861 году, когда было отменено крепостное право, возникли первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка.

В 1864 году было издано «Положение о земских учреждениях», которое предусматривало изменение базы налогообложения и переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. Например, показатели доходности пахотных и сенокосных земель определялись на основе средней величины урожая, а леса оценивались по годовому доходу от рубки.

В каждой местности традиционно складывались свои формы получения дохода от земли, которые определяли ее ценность. К основным способам владения землей относились самостоятельное ведение хозяйства либо сдача земель в аренду.

В 1870 г. «Городовое положение» уполномочило городские власти производить оценку для определения налога на недвижимость, размер которого рассчитывался в процентах от чистого дохода от использования данной недвижимости.

Городские думы избирали оценочные комиссии, выпускали инструкции для определения порядка определения валового дохода с учетом простоя квартир, а также перечислены статьи расходов на их содержание.

В 1892 году в Харькове была избрана оценочная комиссия, в состав которой вошли профессора высших учебных заведений.

В методологическом плане результаты оценки в Харькове дали существенное развитие оценочному ремеслу. Вся недвижимость в Харькове была разделена на восемь типов:

– жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками;

– торговые помещения (теплые и холодные);

– фабрики и промышленные объекты;

– доходные и промышленные сады;

– склады;

– промышленные дворы;

– огороды, поля, сенокосы и выгоны;

– пустыри.

В 1893 году правительство России издало закон о переоценке всех видов имущества в 34-х губерниях, а также были утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Оценка как вид профессиональной деятельности стояла в конце позапрошлого столетия, уровень которой Европа и Америка достигли только в 60-70-х годах XX столетия.

Оценочная деятельность в СССР2

В советский период (1918 – 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики и не имевшей ничего общего с условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

Оценочная деятельность в 1990-х

В 1990-х годах подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 – 1997 гг.

Не последнюю роль сыграло постановление Правительства РФ №945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». Ведь с этого момента в России началась кадастровая оценка недвижимости – новая веха в истории оценочной деятельности и налогообложения недвижимости.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество компаний предоставляли услуги по оценке.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

Впоследствии сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место в ряду новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в России.

Глава 2. Первые обучающие программы оценщиков

Начало профессиональной оценки в России началось в 1990-х годах. В условиях переходного периода возникла необходимость в объективной оценке имущества, что стало основой для формирования системы профессиональной оценки и разработки первых обучающих программ для оценщиков. В первые годы 1990-х годов отсутствовала единая законодательная база, регулирующая деятельность оценщиков.

Одной из первых попыток систематизировать обучение оценщиков стало создание специализированных курсов в ряде высших учебных заведений. В 1994 году на базе Российского государственного университета по землеустройству была разработана программа, охватывающая основы оценки недвижимости, методов её анализа, а также правовых аспектов. Эти программы стали основой для формирования профессионального общества оценщиков.

К 1996 году в России начали появляться частные образовательные учреждения и центры, которые предлагали курсы по подготовке оценщиков. Эти инициативы стали важным шагом к формированию профессиональной оценки как отдельной специальности.

Т.к. источников для обучения оценщиков в 1990-е годы было немного, в основном обучение оценщиков происходило в следующих форматах:

– курсы повышения квалификации: многие образовательные учреждения начали предлагать курсы для подготовки оценщиков. Эти курсы часто проводились на базе университетов, институтов и научных организаций;

– авторские программы: некоторые практикующие оценщики и эксперты начали разрабатывать собственные программы обучения, фокусируясь на практическом опыте и специфике отечественного рынка;

– семинары и конференции: в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, регулярно проводились семинары и конференции, на которых обсуждались актуальные вопросы оценки и подходы к обучению;

– профессиональные ассоциации: профессиональные объединения играли важную роль в стандартизации образовательных программ и подготовки оценщиков;

– литература и учебные пособия: в это время начала активно издаваться специализированная литература, которая служила основой для обучения. Многие авторы писали учебники и методические пособия по оценке недвижимости, бизнеса и других активов.

Коллеги, помните такую большую, красную, фундаментальную для российских оценщиков книгу по оценке недвижимости с названием «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Джека Фридмана? Она и сейчас продается в магазинах.

В аннотации к книге приведено следующее: «Один из наиболее популярных учебников Американского общества оценщиков. Доходчиво, с использованием конкретных примеров анализируются основные подходы к оценке недвижимости. Описывается базовый математический аппарат оценки, показано применение в расчетах финансовых калькуляторов. Большое внимание уделено финансовым инструментам в сделках с недвижимостью, технике ипотечно-инвестиционного анализа, методам оценки новых инвестиционных проектов. Учебник снабжен контрольными вопросами и задачами, англо-русским толковым словарем основных терминов, таблицами сложного процента. Предназначен для оценщиков недвижимости, финансовых аналитиков, брокеров по недвижимости, студентов и преподавателей экономических факультетов и школ бизнеса, а также всех лиц, интересующихся проблемами оценки недвижимости.»

На рубеже 2000-х годов в России наблюдается стабильный рост интереса к оценке как профессии. В 2002 году был принят ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что способствовало дальнейшему развитию образовательных программ и улучшению качества подготовки специалистов. К этому времени в ряде университетов уже были созданы факультеты и кафедры оценки, активно занимающиеся подготовкой оценщиков.

С 2000 года на основе существующих программ началась организация дистанционного обучения, что позволило расширить доступ к образовательным материалам и курсам для специалистов, работающих в отдалённых районах страны.

С каждым годом программы становились всё более структурированными и соответствовали международным стандартам, что позволило оценщикам успешно адаптироваться к динамично меняющимся условиям рынка.

Как уже отмечалось, в период становления основная часть обучающих ресурсов для оценщиков в Россию поступала извне. Книга Асвата Дамодарана «Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов» была опубликована 11 октября 1995 года. Однако в России книга была опубликована только в 2005 году в издательстве «Альпина Бизнес Бук».

Мною было пройдено обучение в 2004—2005 гг. в Финансовой академии при Правительстве РФ по программе профессиональной подготовки «Оценка стоимости бизнеса (предприятия)».

На момент моего обучения программа переподготовки была уже полностью сформирована. Обучение по направлениям оценки недвижимости, оборудования и НМА было содержательным, но обучение по направлению оценки бизнеса я могу охарактеризовать как поверхностное. Возможно, нашему потоку не повезло… Было очень сложно понять суть многих составляющих оценки бизнеса. Впоследствии приходилось набираться опыта в этом направлении, собирая информацию из различных источников и анализируя готовые отчеты, выполненные другими оценщиками.

На тот момент уже появлялись программы высшего образования по обучению оценщиков. В настоящее время подготовка оценщиков на базе высшего образования проходит в ряде ВУЗов.

Глава 3. Три кита оценки: сравнительный, доходный и затратный подходы

Данная глава книги предназначена в том числе для читателей, которые только знакомятся с миром профессиональной оценки. Я постаралась доступно привести самое общее описание основных подходов к оценке, которые закреплены в Стандартах оценки.

Итак, существуют три подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Каждый из них имеет свои особенности, преимущества и ограничения, что делает их применимыми в различных ситуациях.

Сравнительный подход

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Другими словами, сравнительный подход основан на анализе цен, по которым были проданы (или продаются) аналогичные объекты на рынке. Таким образом, оценка стоимости производится путем нахождения средних значений цен, скорректированных на различия между объектами.

Преимущества:

– простота и доступность данных;

– наилучшее применение в условиях активного рынка, где много аналогичных объектов;

Ограничения:

– не всегда возможно найти идентичные объекты;

– влияние рыночных колебаний может искажать результаты.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости, ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

Этот метод предполагает, что стоимость актива определяется его способностью приносить доход. Основным инструментом здесь является дисконтирование будущих доходов до настоящей стоимости.

Преимущества:

– учитывает финансовый потенциал актива;

– возможно учесть степень рисков, присущих активу;

– подходит для оценки сложных объектов недвижимости, бизнеса, нематериальных активов.

Ограничения:

– сложность прогнозирования будущих доходов;

– зависимость от корректности выбранной ставки дисконтирования.

Затратный подход

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Иными словами, затратный подход основывается на определении стоимости актива, исходя из затрат, необходимых для его создания. В большинстве случаев данный подход используется для оценки уникальных или специализированных активов. В случае если при оценке бизнеса будущие доходы и расходы компании не могут быть достоверно спрогнозированы, обычно применяется затратный подход.

Преимущества:

– позволяет получить обоснованную оценку для объектов, по которым не имеются аналогов на рынке, а также иных сведений, необходимых для оценки;

– способен учесть реальные затраты на создание актива и совокупный износ.

Ограничения:

– не всегда отражает рыночную стоимость, т.к. затраты на создание часто не являются мерилом рыночной стоимости актива;

– может быть неактуальным на быстро меняющемся рынке.

В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.

При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Глава 4. Первый рейтинг оценочных компаний

2 сентября 2002 года вышло распоряжение Минимущества РФ №3061-р «О предоставлении информации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности».

Согласно этому документу, лицензиатам следует предоставлять в Минимущество общие сведения о компании, а также сведения о работниках, страховании гражданской ответственности, количестве составленных отчетов об оценке, участии в судебных разбирательствах по вопросам осуществления профессиональной деятельности.

В 2002 году Министерство имущественных отношений России и журнал «Деньги» опубликовало первый Рейтинг оценщиков по итогам 2001 года.

Структура рынка оценочных услуг 2001 года выглядела следующим образом:

– оценка бизнеса – 22,3%,

– оценка недвижимости – 45,5%,

– оценка машин и оборудования – 30,6%,

– оценка ОИС и НМА – 1,6%.

В рейтинг по г. Москве были включены 28 участников, а совокупная выручка от оказания услуг по оценке данных компаний составила 405 млн руб. Общая емкость рынка услуг по оценке в 2001 году достигла 524,6 млн. руб.

На самых первых позициях рейтинга стояли такие оценочные компании, как ООО «Росэкспертиза», ЗАО «Независимый экспертно-оценочный центр» (с 2007 года – «Консалтинговая группа «НЭО Центр»), ЗАО «Центр экономико-управленческого консультирования «Ким и партнеры»», ЗАО «БДО Юникон», ООО «Пачоли. Аудиторская компания», ООО «Бюро независимых экспертиз «Индекс»», ООО «Центр независимой экспертизы собственности», ООО «КО-инвест», ООО «К.О.М.И.Т.-инвест», ЗАО «Российская оценка», ООО «Финансовые и бухгалтерские консультанты».

Глава 5. Лицензирование

В 1999 году Министерство государственного имущества РФ было назначено уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности. Функциями Мингосимущества России являлись: выработка государственной политики, нормативно-правовое регулирование, представление интересов собственника при проведении оценки государственного имущества.

Введение лицензирования оценочной деятельности в 1999 году позволило сохранить и сформировать общефедеральную систему оценки.

В 2001 году лицензирование оценочной деятельности было разделено на 4 направления: недвижимость, бизнес, машины и оборудование, интеллектуальная собственность. Однако примерно через год эти лицензии были объединены в генеральную лицензию «оценка бизнеса»3.

По данным Минимущества, на 1 марта 2003 года было выдано 5593 лицензии на осуществление оценочной деятельности.4

С 1 июля 2006 года лицензирование оценочной деятельности было отменено. В законе №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» появились поправки, согласно которым оценку имеют право проводить оценщики, состоящие в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и застрахованные от возможных ошибок в одной из страховых компаний.

Введение системы саморегулирования оценочной деятельности было вызвано объективными причинами, связанными с происходящими изменениями в экономике и политике Российской Федерации.

Глава 6. ЗАО «Российская оценка»

Итак, на дворе стоял 2002 год и пятый курс строительного института по специальности «Коммерция». Мне нужно было определяться с профессией. Преподаватели советовали уже сейчас пробовать свои силы в какой-либо коммерческой компании по профильному направлению.

Начало 2000-х годов в России характеризовалось экономическим подъемом и активным ростом строительной, банковской и торговой отраслей. На этом фоне выделились такие востребованные профессии, как инженеры, архитекторы, строители, финансовые аналитики и банковские работники, менеджеры по продажам, маркетологи и специалисты по рекламе.

Профессия оценщика не имела на то время широкой известности. Однако такие дисциплины, как «Оценка недвижимости» и «Инвестиционный анализ» привлекли мое внимание, и я проявила активную заинтересованность в этом направлении, а в сети интернет в то время уже можно было выловить полезную тематическую информацию об оценочных компаниях. Рейтинг оценочных компаний в то время уже выглядел внушительным. Я распечатала перечень и сделала свой выбор…

В топ-перечнях оценочных компаний значилась и ЗАО «Российская оценка». Ну что же, название у компании достойное… Нужно позвонить.

Трубку взял один из создателей компании. Основатели компании окончили физический факультет МГУ в 1994 году и стояли у истоков развития оценочной деятельности. Компания была образована в 1995 году.

– Добрый день! Меня зовут Анна, я учусь в строительном институте и мне нужно пройти практику. Можно к вам?

– Кто вам сказал, что здесь можно пройти практику?

– Никто, я в интернете нашла информацию о вас, решила позвонить…

– Хм… Хорошо, приходите…

В компанию постоянно приходили студенты попробовать себя в сфере оценки. Как я понимаю, в Российскую оценку учредители приглашали наиболее талантливых студентов и лично, а тут кто-то звонит со стороны и просится в компанию…

И вот началась моя практика в компании. Я долго не могла приступить к какой-либо работе. Для меня все в оценке казалось неимоверно сложным и неподъемным. Можно сказать, что около полугода я входила в курс дела. Наконец, в одном из проектов мне доверили сделать раздел описания бизнес-центра площадью около 10 000 кв. м. Над проектом работало несколько человек в соответствии с имеющимися компетенциями, и я, выполнив небольшую часть этого проекта, получила положительный опыт и подкрепление, почувствовала себя частью команды. Так я сдвинулась с мертвой точки. Мелкими шагами я начала продвигаться дальше.

Следует отметить, что в области оценки нет наставничества более старших коллег, освоение материала и практики происходило самостоятельно, путем изучения имеющихся в базе отчетов об оценке и расчетных файлов. Думаю, сложно приходилось каждому новичку.