Правда о работе экспертов по недвижимости

Авторы: Сараева Лилия, Алябьева Ольга, Бердников Александр, Блащенко Наталья, Бродецкая Ирина, Вавилина Елена, Губанова Анна, Малхасян Кристина, Мухутдинова Гульнара, Паньшина Александра, Ушакова Ксения, Ценч Евгений, Циро Рува Наталья

Шеф-редактор Лилия Сараева

Литературный агент Эмиль Ахундов

Корректор Екатерина Гончарук

Дизайнер обложки Алена Данилова

© Лилия Сараева, 2024

© Ольга Алябьева, 2024

© Александр Бердников, 2024

© Наталья Блащенко, 2024

© Ирина Бродецкая, 2024

© Елена Вавилина, 2024

© Анна Губанова, 2024

© Кристина Малхасян, 2024

© Гульнара Мухутдинова, 2024

© Александра Паньшина, 2024

© Ксения Ушакова, 2024

© Евгений Ценч, 2024

© Наталья Циро Рува, 2024

© Алена Данилова, дизайн обложки, 2024

ISBN 978-5-0062-7949-0

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Правда о работе экспертов по недвижимости

Введение

Автор: Лилия Сараева

Добро пожаловать в захватывающий мир экспертов по недвижимости! Когда мы обсуждаем покупку или продажу недвижимости, нам нередко требуется помощь профессионалов, способных предоставить нам исчерпывающую информацию и надежные советы. В этой книге «Правда о работе экспертов по недвижимости» мы решили взглянуть на разнообразие специалистов, оказывающих помощь в этой области, и рассказать вам о их уникальных навыках, обязанностях и преимуществах.

Эксперты по недвижимости – это профессионалы, которые обладают глубокими знаниями и опытом, чтобы помочь нам с различными аспектами недвижимости. Они могут включать в себя риэлторов, юристов, оценщиков, агентов по управлению недвижимостью и даже психологов. Каждая из этих областей экспертизы важна для успешного ведения дел в недвижимости как для компаний, так и для людей.

В нашей книге мы встретимся с разными экспертами, чтобы узнать, чем именно они занимаются и почему их услуги так ценятся. Мы поговорим с риэлторами, которые осуществляют поиск и показ недвижимости, а также оказывают поддержку в оформлении документов. Юристы поделятся своими знаниями о правовых аспектах сделок с недвижимостью и помогут нам избежать потенциальных юридических проблем. Налоговые консультанты расскажут о своей роли в управлении недвижимости, а дизайнеры поделятся своими секретами по эффективному повышению стоимости объекта. Также мы узнаем, как финансовые консультанты помогают нам разрабатывать стратегии инвестирования в недвижимость.

Читая эту книгу, вы узнаете о высококвалифицированных специалистах, которые составляют фундамент успешных сделок с недвижимостью. Вы поймете, почему их услуги столь востребованы и какие преимущества они приносят себе и своим клиентам. Получите пошаговые инструкции разработанные опытными специалистами и проверенные на практике, которые вам сэкономят деньги и время, помогут выгодно приобрести, продать или совершить другие операции с недвижимость безопасно для вас. Больше не нужно беспокоиться о необходимости нахождения информации в этой огромной и сложной области – эксперты по недвижимости здесь, чтобы помочь вам.

Готовьтесь к захватывающему путешествию по азам и секретам работы экспертов по недвижимости. Откройте для себя мир возможностей и получите неоценимые знания, которые помогут вам сделать самые выгодные решения в этой динамичной отрасли. Добро пожаловать в «Правду о работе экспертов по недвижимости»!

Кто такой риэлтор? – Ольга Алябьева

Дорогой читатель! Рада каждому из Вас и благодарю за доверие! Меня зовут Ольга Алябьева, действующий эксперт-практик в сфере недвижимости. В 2016 году стартовала с посуточной аренды и заработала на этом свой первый миллион рублей.

В 2022 году заработала 6,5 млн с продажи всего одной квартиры, что и помогло приобрести два своих первых инвестиционных объекта. В 2023 году реализовано более 10 инвестиционных проектов с клиентами.

Недвижимость – это по любви… Немного о себе и о том, как я пришла в недвижимость.

В 2010 году получила второе образование, MBA-менеджмент, работала генеральным директором розничной сети, в управлении около 90 человек, вывела убыточный розничный бизнес на точку безубыточности менее, чем за один год.

В 2013 году ушла из найма и с тех пор работаю сама на себя. Пробовала себя в разных сферах продаж, но недвижимость всегда для меня была наиболее интересна и привлекательна, с 2016 года я попробовала себя в роли отельера, а именно начала работать и зарабатывать на посуточной аренде (мини-отели, хостелы, квартиры в субаренду).

В 2019—2020 годах прошла обучение по ипотечному брокериджу, юридическому сопровождению операций с недвижимостью, SMM-продвижению и расширяла свои знания в сфере недвижимости. Сейчас продолжаю обучаться и развивать свои компетенции в сфере недвижимости. С 2023 года стала уделять больше внимания и делать акцент на инвестиции именно в недвижимость.

В 2024 году прохожу обучение в коучиноговой Академии, что позволит еще лучше понимать клиентов и строить с ними путь из точки «А» в точку «Б»

Родилась и выросла в Москве. До 2012 года я проживала в маленькой квартире в западном административном округе города Москвы, вот после этого и началось моё путешествие и знакомство с миром недвижимости. Продажа квартиры, в которой выросла, покупка новой квартиры, ремонт в новой просторной квартире. Потом была снова продажа, снова покупка, в общем, в один прекрасный момент мой риэлтор мне сказала: «Оля, зачем я тебе нужна?! У тебя прекрасно всё получается!». Я и сама начала уже задумываться о том, что хочу связать свою жизнь с работой в недвижимости, и с того момента, я не только себе покупаю и продаю недвижимость, но и помогаю с этими нелегкими вопросами своим близким и любимым клиентам, которые ко мне обращаются. Со мной можно приобрести и/или продать не только квадратные метры для жизни, но и для инвестиций.

И так как книга называется «Правда о работе экспертов в недвижимости», то расскажу вам о том, как работаю именно я, раскрою вам свои истинные ценности и зачем вам нужен брокер, и почему необходимо работать с брокером и делегировать именно ему задачи по продаже/покупке объектов и управлению ими.

В этом году меня пригласили на радио эфир, чем я очень горжусь, тема звучала так: «Риэлтор – как гарант вашего психического здоровья». В конце главы оставлю ссылку на этот эфир, он получился очень живой, интересный и эмоциональный. В общем, в этом эфире я достаточно широко раскрыла тему того, для чего всё-таки вам нужен риэлтор и почему важно делегировать эту работу профессионалу, а не рисковать и пробовать «я сам», как работаю именно я и какие у меня ценности при работе с клиентом.

Для статистики: 9 человек из 10, которые изначально пробуют самостоятельно продать свою квартиру, в итоге всё равно обращаются к профессионалу.

Кто же такой риэлтор и зачем он нам? Риэлтор – это специалист, который не только помогает с покупкой и продажей недвижимости, он совмещает в себе несколько ролей и специальностей: психолога, помогая клиентам справиться со стрессом, и принять сложные решения, юриста, который разбирается в законодательстве и юридических аспектах сделок с недвижимостью, брокера, агента, консультанта, коуча, маркетолога, копирайтера. И эти все роли риэлтор совмещает в себе и умеет быстро переключаться с одной роли на другую.

Важно доверять своему риэлтору и быть с ним на равных, давать достоверную информацию о том, зачем человек продаёт или покупает недвижимость, если есть какие-то подводные камни с продаваемым объектом, риэлтор должен это узнать от собственника, а не при проверке объекта. Только когда риэлтор и клиент честны друг перед другом, они разговаривают на одном языке и у них одна цель, только тогда сделка будет успешной и удовлетворит интересы сторон. И главная задача риэлтора – выяснить подлинный запрос клиента, узнать конечную цель проведения сделки. И это не просто про то, чтобы «продать и купить», «перепродать», «переехать», «разъехаться», «чтобы сдавать в наем», и так далее, это про закрытие боли, задачи, это про исполнение мечты, это про эмоциональный фон, про то состояние, в котором будет находиться клиент, когда будет закрыт его истинный запрос, а именно, например:

– разъедутся и перестанут ссориться с родителями,

– переедет и сможет каждый день гулять в парке,

– сдаст в наём и появится дополнительный доход, чтобы путешествовать,

– переедет и сможет завести собаку,

– переедет и будет вставать на час позже, потому что метро рядом,

– будет встречать красивые закаты, наступит гармония внутри,

– сможет каждый день гулять с внуками в лесу, потому что теперь всё рядом,

– сможет каждый день завтракать в своём любимом ресторане, потому что теперь живёт рядом,

– будет получать пассивный доход и помогать своим родителям пенсионерам.

И таких запросов сотни и все они разные, и главная задача риэлтора – выяснить именно этот запрос и закрыть этот запрос, исполнить мечту, помочь достичь истинной цели.

Можно много говорить о том, что риэлтор это просто «купи/продай», и, к сожалению, так думают многие, это стереотип из 90-х.

Даже когда мы начали наш эфир на радио, ведущие, а с одной из них мы знакомы почти 25 лет, в начале нашего эфира думали, как большинство людей, что риэлтор – это «барыга», извините за жаргон, и ничего кроме комиссионного вознаграждения риэлтора не интересует. Да, таких риэлторов много на рынке и нужно ещё минимум лет пять, а то и больше, чтобы таких риэлторов стало гораздо меньше. Но! Наш агентский мир меняется к лучшему, это отличнопрослеживается и в социальных сетях, и на нетворкингах, и на конференциях, которые я регулярно посещаю. За последние годы на рынке появляются реально профессионалы своего дела, агенты, которые за экологичность, за порядочные и взаимовыгодные отношения, за долгосрочные взаимоотношения с клиентом. И это как раз про то, что человек покупает у человека услугу. В мир информационных технологий и нейромаркетинга человеческие отношения очень важны, поэтому к выбору специалиста нужно подходить именно с этой точки зрения, человечности. Важно, чтобы совпали ценности, взгляды и немаловажно, нужно сойтись на энергетическом уровне, мы должны быть в одном поле. Поэтому я никогда сразу не подписываю договор. Мы сначала встречаемся онлайн или офлайн, знакомимся, рассказываем друг о друге, обсуждаем детали, я провожу разбор (анализ) ситуации и только если мы сходимся в одной точке, я берусь за работу. Очень важно, чтобы мы стали партнёрами, не соперниками, ни заказчиком и исполнителем, а именно партнёрами. Только в таком тандеме будет положительный исход, будет достигнута истинная цель обращения к брокеру и закрытие запроса, с которым человек пришёл ко мне.

При закрытии запроса важны эмоции, которые испытает наш клиент. И это эмоции не только в конце, когда мы уже выйдем на сделку, а ещё и во время процесса работы.

Если говорить про работу агента, то неважно, с чего он начинает, работал ли он в агентстве или он сразу пошёл в частную практику. Частная практика это сложнее, но здесь и больше возможностей, ты сам выбираешь, где и у кого ты будешь обучаться, кто будет твоим наставником и будет ли он вообще, ты сам выбираешь, с кем ты будешь работать и будешь ли работать вообще, ты сам выбираешь сегмент, в котором будешь работать. По началу все агенты берутся за любую работу и оказывают все услуги, которые есть на рынке недвижимости, но постепенно каждый агент приходит к определённому варианту своей работы, выбирает свой сегмент и свой пул услуг, которые будет оказывать.

Один вариант: это когда риэлтор собирает вокруг себя команду единомышленников, не агентство, а именно команду, передавая им свои ценности, опыт и знания, и они все работают в команде, как единое целое. Второй вариант: риэлтор берёт себе помощника, и они работают в тандеме. Третий вариант: риэлтор работает в одиночку. Есть и другие варианты работы агента, в том числе и в агентстве.

Важный момент – профессиональный риэлтор никогда не перестаёт учиться. В мире недвижимости всё меняется с такой скоростью, что невозможно не учиться. Поэтому я минимум один раз в месяц, а иногда и раз в неделю обучаюсь и развиваюсь, посещаю различные форумы, мероприятия, нетворкинги, конференции, семинары, чтобы быть всегда в теме, а также знакомлюсь с новыми людьми, с коллегами. Важно окружение, в котором ты находишься. Невозможен рост в одиночку. Когда ты посещаешь такие мероприятия, то встречаешь много разных людей и в том числе, кто круче тебя во всём, в компетенциях, уровне дохода, окружении, мышлении и т. п. Есть те, кто хочет учиться у тебя, это тоже очень круто и очень вдохновляет. И да, в прошлом году я впервые попробовала себя в роли наставника, мне понравилось! Посещая такие мероприятия, я вижу, как развивается наша профессия, во всех смыслах, и это не может не радовать.

Многие брокеры расширяют свой портфель услуг и начинают работать с инвестиционными проектами. Это воодушевляет, потому что, это значит, что в мире недвижимости становится всё больше людей, которые хотят разобраться в теме инвестиций в недвижимость и хотят инвестировать в недвижимость, хотят увеличивать свой доход и капитал. Я не перестану повторять, что недвижимость – это самый надёжный актив. Да, рынок недвижимости цикличен, но он никогда не рухнет, может быть замедление, стагнация, но потом будет подъём. Могут меняться сегменты рынка, где-то спад, где-то подъём. Сейчас, например, в приоритете коммерческая недвижимость, а не жилая, потому что доходность выше. Но это не значит, что квартиры не нужно покупать и они больше не работают на нас, бетон работает, но нужно выбрать правильную стратегию, а для этого нужно обратиться к профессионалу. Кто-то больше любит квартиры, а кто-то предпочитает офисы, стрит ритейл или склады. Кстати, склады light industrial сейчас на пике популярности, складские площади до 1500м2 очень востребованы, вакантность практически равна нулю, и спрос превышает предложение, так продлится ещё 3—5 лет точно. Так что сейчас самое время зайти в эту стратегию, если обладаете возможностями и бюджетом от 20 млн рублей, окупаемость до 5 л5т, доходность от 25% на капитал. Инвестиции в недвижимость – это надёжно и относительно стабильно. Квадратные метры должны работать на нас, а не мы на них! И эти слова, конечно же, тесно связаны с ипотечным кредитованием, которое многие почему-то до сих пор считают кабалой. А я считаю, что ипотека – это выгодный инструмент, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость и зарабатывать на этом. Если правильно применять этот инструмент, то перед нами откроется огромное окно возможностей, чтобы увеличить свой капитал.

Не важно, решили вы просто продать и купить квартиру для жизни, или решили инвестировать, всегда нужно обращаться к профессионалу рынка. У брокеров ежедневная практика, и даже если не каждый день сделки, всё равно, в любом случае, мы постоянно в этом крутимся, мы «в теме». У нас опыт, насмотренность, компетенции, мы подходим к работе не эмоционально, а рационально, что помогает избежать ошибок, финансовых потерь и стресса.

Я, как профессионал, точно знаю, какие вопросы нужно задать, чтобы понять истинные потребности клиента, я умею слушать и слышать клиента, я настраиваюсь и подстраиваюсь под клиента, здесь реально работает стратегия – индивидуальный подход к каждому клиенту, я не просто рассказываю о своих услугах, я доношу до клиента ценность своих услуг, которая состоит как раз в решении задач клиента. Благодаря именно такому подходу мы становимся партнёрами и успешно выходим на сделку и завершаем её.

Дорогие читатели, в заключение скажу вот что! Одна из главных мыслей, которую я хотела бы до вас донести, это то, что инвестиции в недвижимость, это непросто, но всё возможно с помощью грамотного специалиста, инвестиции – это не обязательно огромные суммы денег, можно начать с минимальных вложений, но это будет ваш первый шаг в финансовую свободу и независимость. При грамотном распределении ваших финансов вскоре вы выйдете совершенно на другой уровень жизни. И самое главное здесь, это начать инвестировать с профессионалом, чтобы не ошибиться и не потерять всё, что нажито непосильным трудом. Можно самому, но это дольше и не гарантировано, а можно обратиться к специалисту и делегировать эти задачи и просто получать результат в виде дивидендов. Поверьте, комиссия, оплаченная брокеру, при подборе инвестиционной стратегии, объекта, а также при покупке/продаже объекта для жизни несоизмерима с теми потерями, которые могут быть при самостоятельных действиях. Выбор, конечно, всегда за вами! Но задумайтесь, если у вас болит зуб, вы же не начинаете его лечить самостоятельно, а идёте к стоматологу, если вы хотите сделать ремонт, вы же не делаете его самостоятельно, а нанимаете бригаду строителей, если вы хотите профессиональный вечерний макияж, вы идёте к визажисту, и т. д. Так почему же, когда дело касается такой крупной сделки, как покупка/продажа недвижимости, а это у кого-то бывает всего один-два раза в жизни, вы так легко рискуете своими деньгами, не понимая всех последствий, которые могут произойти.

Надеюсь, донесла до вас свои мысли и теперь у вас будет больше доверия к нам брокерам, как к специалистам. Также напоследок хочу поделиться с вами несколькими инвестиционными стратегиями в недвижимости, которые на данный момент наиболее популярны:

– сдача квартир/апартаментов в аренду посуточно/длительный срок (при посуточной сдаче доходность выше);

– покупка машиномест и кладовок для дальнейшей перепродажи (отличный старт для начинающих инвесторов);

– покупка квартир «в бетоне» для дальнейшей перепродажи с ремонтом (доходность будет выше в бизнес-классе и премиум сегменте);

– покупка квартир под флиппинг (покупаем «убитые» квартиры, которые недооценены на рынке и делаем из них «конфетки», начинать лучше всего с регионов, там можно заходить в эту стратегию с меньшим бюджетом);

– покупка коммерческих помещений на «красной линии» (первая линия от дороги) на первых этажах в крупных ЖК на стадии строительства, заключение предварительного договора с арендатором (есть два варианта получения дохода: доход с аренды, доход с продажи готового арендного бизнеса);

– покупка земельных участков под ИЖС (дальнейшая перепродажа, либо сдача в аренду самостоятельно или через управляющую компанию);

– инвестиции в строительство склада light industrial (три варианта: дальнейшая перепродажа готового склада, сдача в аренду, продажа готового арендного бизнеса, то есть склада с арендатором).

И этот список можно ещё долго продолжать. В мире недвижимости океан возможностей, но и не забываем о том, что и очень много рисков, поэтому, конечно, нужно всегда всё просчитывать (анализ, прогноз, доходность и другие показатели) и работать с профессионалами.

Уверена, что информация, которой я поделилась с вами в этой главе, была вам полезна, и вы почерпнули что-то новое и интересное для себя. Жду Вас на диагностике и разборе вашей текущей ситуации! С уважением к вам и с любовью к недвижимости, Ваш консультант в сфере недвижимости, Ольга Алябьева.

Контакты для связи:

Ссылка на радио эфир

Telegram

VK

Сайт

Отсканируй QR-код для записи на консультацию

Почему вам нужен юрист по недвижимости? – Александр Бердников

Дорогие читатели! Рад приветствовать вас. Меня зовут Бердников Александр Евгеньевич. Я руковожу коллегией адвокатов «Поляница, Бердников и Партнёры» Краснодарского края, являюсь адвокатом этой же организации. Данная коллегия объединена профессионалами в разных областях права, имеющими опыт работы в органах следствия и прокуратуры. Хоть недвижимость не является моей личной компетенцией, поскольку занимаюсь уголовными и гражданскими делами экономической направленности, в сфере защиты интеллектуальной собственности, нарушения обязательств по договорам, хотелось бы поговорить именно о данной тематике, которая представляется одной из наиболее актуальных.

Хочу немного познакомиться и рассказать о себе. Я окончил Российский государственный социальный университет по специальности юриспруденция, получил диплом специалиста. В настоящее время являюсь аспирантом Южно-Российского института управления – филиала ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации».

Перед тем как прийти в адвокатуру и начать заниматься адвокатской деятельностью, работал в должности старшего следователя, а затем юриста коммерческой организации.

Что же сейчас? Сейчас я не только практикую в своей области интересов и компетенций. Мной уделяется много времени на получение новых знаний, развитие уже полученных профессиональных навыков и практик, участие в научных конференциях.

Наверное, у вас возникает вопрос: «Зачем же тебе понадобилось писать о недвижимости?».

Как было сказано выше, недвижимость не является личной компетенцией, но поскольку она является разновидностью экономической преступности, за последние 5—6 лет приходилось работать с застройщиками и обманутыми дольщиками при расследовании уголовных дел, рассмотрении гражданских исков в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, где встречались самые различные ситуации – от простого обмана до вывода денежных средств.

К большому сожалению, недвижимость всегда будет оставаться актуальной темой для обсуждения практикующими юристами и адвокатами. Развитие данного сегмента рынка и модернизация законодательства, направленного на защиту прав и законных интересов добросовестных участников, порождает новые схемы обмана.

К примеру, несмотря на принятый 30 декабря 2004 года Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – закон №214), количество проблемных объектов и обманутых дольщиков не достигло нулевой отметки. Преступность продолжает адаптироваться к мерам, принятым государством, предлагая покупателям различного рода суррогаты гражданско-правовых сделок (договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи).

Возникает вполне логичный вопрос: «Почему при таком количестве юристов, принимаемых мерах и ужесточению ответственности тема не теряет актуальности?». Ответ на него кроется на поверхности и достаточно прост. При покупке недвижимости, как правило, люди ориентируются на собственный опыт, доверяются недобросовестным риэлторам, задача которых состоит в продаже несмотря ни на что при относительно нулевой ответственности, поддаются на обман «отделов продаж», низкую цену, да и просто не желают нести дополнительные расходы для проверки и/или сопровождения сделки.

Теперь разберём всё сказанное более подробно, а затем рассмотрим примеры из моей собственной судебной практики и из рассказов коллег.

Собственный опыт. В голову приходят слова: «Да я сто раз так делал». Но всё же хочется вернуться к здравому смыслу. Когда мы заболеваем, то идём к врачу. Если у меня ОРВИ, то я не пойду к травматологу. В случае с собственным опытом ситуация аналогична. Даже если приобретён какой-то опыт в покупке/продаже недвижимости, либо имеется юридическое образование, но основной профиль связан, к примеру, с семейным правом, не стоит полагаться на себя, потому что в дальнейшем свой опыт может стоить дороже.

Посредники (риэлторы). В законодательстве Российской Федерации отсутствует как таковая ответственность посредников (риэлторов), связанная с тематикой ведения чужих дел. Выгодоприобретателем и лицом, которое несёт ответственность за все убытки, является продавец или покупатель недвижимости, поскольку они являются стороной по сделке. Посредник может быть привлечён к ответственности при наличии умысла, сговора или собственной халатности, если последнее предусмотрено договором или удалось это доказать в ходе судебного разбирательства. Как правило, договоры с риэлторами достаточно размыты, что, если наступают негативные последствия сделки для какой-то из её сторон, приводит к невозможности возврата своих денег.