Право собственности на недвижимость в США: Сложноструктурные модели. Монография

Примечательно, что земледержатели, сдающие имущество в «субаренду», на одном уровне выступали в качестве тех, кто несет личную службу, а на другом – в качестве тех, в чью пользу она исполняется. При этом на каждом новом витке имущественных отношений земледержание могло быть связано с исполнением различных обязанностей.

Рыцарская служба, наиболее почетная и изначально самая востребованная из вышеназванных, обязывала земледержателя ежегодно предоставлять строго определенное количество полностью экипированных рыцарей на 40-дневную военную службу к королю99.

Услуги по обработке и возделыванию земли не сводились к непосредственному сельскохозяйственному труду, а могли выражаться в несении фиксированных денежных расходов на содержание надела, а также в предоставлении заранее оговоренного объема сельскохозяйственной продукции, переходящей в собственность феодала, либо в выполнении конкретных земледельческих работ100.

Широкое распространение в средневековой Англии получила служба, исполнение которой могло фактически продолжаться после смерти собственника земли. Обязательство молиться за спасение и за упокой души усопшего могло быть возложено лишь на священников, а сама земля в таком случае передавалась либо в их личное пользование, либо в пользу самой церкви101.

Что касается личной службы, или, как ее иногда именуют, «сержантерии» («сержантии»)102, то в ней максимально полно раскрывался доверительный характер отношений между собственником и держателем участка. От последнего могло требоваться выполнение частных поручений и протокольных функций, возложенных на него монархом, а также иных заданий, требующих от исполнителя надежности и ответственности103.

Повинности, несение которых сопутствовало любой службе, имели поначалу атрибутивный, во многом ритуальный смысл.

Свободный земледержатель при жизни должен был непременно совершить 4 действия: принять вассальное посвящение (homage); принести присягу на верность феодалу, наделившему земледержателя недвижимостью (fealty)104; в обусловленных обстоятельствах выплатить необходимую денежную сумму, или вассальную пошлину (например, выкупить феодала из тюремного заключения) (aids); а также вернуть недвижимость ее владельцу при обращении на нее взыскания (в частности, если держатель участка нарушил данную им присягу или не исполнил обязательства, возложенные на него в связи с личной службой) (forfeiture)105.

В ряде случаев феодальные отношения продолжались и после смерти земледержателя. В таком порядке могли возникнуть 4 других повинности: переход выморочного имущества в собственность главы государства (при отсутствии у держателя земли наследников) (escheat); возложение на наследников «арендатора» налогового бремени за правопреемство (relief)106; а также две категории прав, которые монарх приобретал исключительно если дело касалось земледержателей, несущих рыцарскую или личную службу: право опекунства (wardship), состоявшее в том, что король пользовался землей и всеми связанными с ней привилегиями (плоды, доходы) до достижения наследником арендатора 21 года107; и право заключить брак (marriage) между наследником земледержателя и тем, кто выплатит монарху вознаграждение в установленном им размере. В последнем случае правопреемник мог отказаться от бракосочетания, но это влекло за собой крупный штраф в пользу государства108.

Феодальный строй, отягощенный сложными имущественными переплетениями среди свободных граждан, создал благоприятные условия для применения зависимого земледержания. У истоков его формирования стояла классическая вотчинная (манориальная) система средневековой Англии. Маноры – земельные участки, не обремененные вещными правами лиц, несущих рыцарскую службу или возделывающих землю, оставались во владении собственников (demesne lands). Очевидно, что такие наделы продолжали при этом нуждаться в надлежащем уходе, обеспечить который возможно было, лишь привлекая дополнительные силы.

На ранних этапах феодализма постоянную работу на этих землях проводили их жители, принадлежавшие к подневольным низшим сословиям (villeins). Первоначально положение бесправных безземельных крестьян (surfs), обслуживавших участки, принадлежавшие родовой и мелкопоместной знати, мало чем отличалось от рабского. Формально считаясь свободными перед любыми лицами, кроме своих хозяев, против самих феодалов зависимые крестьяне не имели никаких прав, кроме права на жизнь и здоровье (life and limb)109. Землевладелец руководил не только деятельностью крестьян, связанной с ведением хозяйства, но и разрешал частные споры между крепостными, заседая (лично или через представителя) в поместных судах (manorial courts). Помимо минимального содержания, крестьяне могли претендовать лишь на часть плодов, выращенных на закрепленной за ними территории, – в качестве поощрения за труд110.

XIV в. изменил структуру феодального общества и предопределил новые тенденции его развития. Пандемия бубонной чумы (1348–1349), вошедшая в историю как «Черная смерть», унесла бесчисленное количество жизней, в результате чего трудоспособное население Европы оказалось невосполнимо сокращено111.

Британские землевладельцы вынуждены были прибегнуть к новым неотложным мерам и пойти на компромисс, установив денежную плату за выполнение аграрных работ. Постепенно статус крестьян начал закрепляться в манориальных традициях, а позже сменилась и сама форма подобного землевладения – вотчины стали переходить на основе норм обычного права, независимо от воли собственника. Между тем это не означало того, что последний утрачивал свое законное право на данную недвижимость. На практике сложилась уникальная категория арендных отношений (copyhold tenures), основанных на выписках из протоколов поместных судов. Распоряжение наделами, обремененными данными правами, было возможно только путем отказа земледержателя от имущества в пользу третьего лица (surrender) и встречного принятия недвижимости во владение (admittance). Феодал в таком случае лишь извещался о том, в чье пользование переходит участок, а в подтверждение этого выдавалась копия соответствующего судебного протокола112.

Таким образом, трансформация зависимого крестьянского земледержания во временное владение недвижимостью на возмездной основе предопределила возможность последующего возникновения норм о нефригольдных вещных правах (landlord-tenant law), входящих в структуру права собственности англо-американских стран113. Данные правоотношения, схожие с континентальным представлением об аренде, стали фундаментом для дальнейшего развития сложноструктурных моделей нефригольдного права собственности в общем праве и, как следствие, в правовой системе США.

Еще одной важной исторической предпосылкой возникновения системы нефригольдной собственности стало стремление землевладельцев (landlords) и земледержателей (tenants) избежать санкций, установленных средневековыми правопорядками за осуществление ростовщичества (usury) в связи с предоставлением займов. Заимодавец и заемщик нередко заключали соглашение, по которому заемщик, владевший земельным участком во фригольдной собственности, передавал имущество (или его часть) заимодавцу на нефригольдном праве, позволявшем последнему не только возвратить основную сумму долга, но и получить доход, существенно превосходящий (учитывая возможную длительность владения недвижимостью114) любые проценты по займу115. В этой связи очевидно, что титул, возникавший в указанных обстоятельствах, имел принципиально иной социально-экономический контекст, нежели подавляющее большинство фригольдных прав, которые на том же историческом этапе были призваны гарантировать благосостояние членов одной семьи, обеспечивая последовательный переход имущества из поколения в поколение116.

Уже к началу XVI века общее право выработало подход к пониманию и регулированию нефригольдных вещно-правовых конструкций, в значительной степени отвечающий устоявшимся в постфеодальном обществе представлениям о типовом земледержателе (paradigm tenant) – предприимчивом английском фермере, арендующем сельскохозяйственную землю117. Именно поэтому аренда – на первых этапах становления данного института – воспринималась англосаксонским правом исключительно как инструмент передачи вещного титула на недвижимость с целью ее последующего коммерческого использования в аграрных целях (commercial lease). Сами такие отношения регулировались в значительной степени формалистическими нормами вещного права, что позднее позволило аренде войти в систему американского права собственности118.

Необходимо в этой связи обратить внимание на то, что принципы, действовавшие в тот период применительно к арендным правоотношениям, зиждились на различном положении, в котором, по феодальной традиции, оказывались фригольдные собственники и лица, владеющие имуществом на нефригольдном титуле119. Со временем, когда благодаря начавшемуся в Англии процессу урбанизации аренда начала использоваться не только в аграрных целях, но и для личного проживания (residential lease), суды по инерции стали распространять на такие правоотношения стандартные правила, оправдывавшие себя применительно к коммерческой аренде120.

Долгий путь, который нефригольдным титулам (nonfreehold estates, leasehold estates121) пришлось пройти до того, как занять в общем праве самостоятельные позиции, освободившись от средневековых предрассудков, обусловлен комплексным характером сложноструктурных моделей нефригольдной собственности, по сей день вызывающим споры в научных кругах122.

Земледержание, являясь ядром британского феодализма, не могло игнорировать объективного изменения общественного курса. Свободные вещные права приобретали все большее значение, а с принятием уже упомянутого Статута Quia Emptores стало возможным беспрепятственное отчуждение ничем не обремененного недвижимого имущества (free alienation). Следствием этого стало возникновение совершенно новой концепции независимого владения землей (estate).

Средневековые контуры были стерты не сразу, однако со временем королевские суды начали признавать и защищать три базовых фригольдных права123: пожизненное право собственности (the life estate); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (the fee tail); простое неограниченное право собственности (the fee simple, или fee simple absolute)124. Следует учесть, что владение земельным участком на основании неограниченного права собственности позволяло его обладателю передавать часть земли на условиях, удобных для обеих сторон. Поскольку такие условия могли, среди прочего, иметь суспензивный, резолютивный или временный характер, английское право обогатилось комплексом имущественных интересов, являющихся, по сути, вещными правопритязаниями (future interests)125.

Отмирание феодальных пережитков, совпавшее по времени с социально-экономическими переменами, обострило два принципиальных вопроса, решение которых должно было повлиять на европейское сообщество и, в конечном счете, определить судьбу американского населения. Прежде всего англичанам предстояло окончательно перешагнуть через феодализм. Затем возникла необходимость выбрать новый вектор развития вещных правоотношений. Вторая задача представляет особый интерес с юридической точки зрения, поскольку современная англо-американская правовая семья продолжает, как отмечалось, демонстрировать неопределенность в том, должно ли право собственности максимально защищать и гарантировать интересы самого собственника (т. е. фактически быть абсолютным), или система вещных прав обязана обеспечивать беспрепятственный переход имущества по различным основаниям и в различных формах (т. е. допускать разделение права собственности на отдельные правомочия с сохранением за каждым из них титула «собственности»).

После долгих споров между крупными землевладельцами, промышленниками, торговыми и коммерческими силами чаша весов склонилась в пользу свободного отчуждения недвижимости – так власти стремились избежать повсеместного обременения земель разного рода ограничениями, установленными собственниками.

В 1472 году знаковое «дело Талтарума» фактически обессмыслило вещно-правовую конструкцию, при которой имущество могло быть передано лишь прямым нисходящим наследникам собственника – судьи допустили прекращение майората по иску, основанному на сговоре126. В результате поместное дворянство трансформировалось в обладателей вещных правопритязаний (future interests) – правовых конструкций, обеспечивающих возможность правообладателя вступить во владение недвижимым имуществом в будущем, по истечении срока действия вещного титула предшествующего собственника.

Сложившаяся тенденция усилилась с принятием в 1535 году Статута о пользовании (Statute of Uses)127, сделавшего возможным существование выжидательной собственности, отменяющей действие предыдущего вещно-правового титула (executory interest), и доверительной собственности (trust). Наконец, Статут о завещаниях (Statute of Wills)128 узаконил свободную передачу вещных прав по завещанию. Учитывая стремительный закат земледержания, невыгодно отличавшегося от фригольдных вещно-правовых титулов, личная служба и связанные с ней повинности также утратили актуальность. В 1660 году Актом об отмене земледержания (Tenures Abolition Act)129 были упразднены все формы личной службы и соответствующих повинностей, кроме сержантерии, которая стала фактически сведена к обязанности «арендатора» недвижимого имущества совершать денежные выплаты в пользу собственника.

К началу XVIII века общее право Англии в части, касающейся имущественных правоотношений, было практически оформлено. Почти все оно оказалось посвящено различным способам свободного землевладения и связанным с ними притязаниям. В результате более чем 600-летней эволюции со времен Нормандского завоевания британская система права собственности приобрела сложную многоуровневую структуру, отдельные составляющие которой являлись очевидными рудиментами феодализма130, тогда как другие, напротив, свидетельствовали о чрезмерно усердной борьбе с прежним строем131. Именно таким колонизированная англичанами Америка впервые увидела право собственности132.

Соединенные Штаты, естественным и непроизвольным образом воспринявшие правовые традиции Великобритании, вынуждены были вести войну за независимость, победа в которой принесла Америке статус самостоятельного государства, не снабдив его при этом новой системой права. В результате США столкнулись с необходимостью адаптировать британские юридические нормы к собственным реалиям. Этот процесс стал известен как «рецепция английского права» (reception of English common law)133.

Подход к определению и регулированию имущественных отношений имел в Соединенных Штатах ряд отличий по сравнению с позицией Старого Света.

В первую очередь необходимо учесть, что сама идея вещных прав на недвижимое имущество, привнесенная еще в колониальную Америку, была достаточно сложна. Новообразованное государство не имело необходимых правовых инструментов и, главное, профессиональных ресурсов, необходимых для ее воплощения. Поэтому настольной книгой американских юристов стал знаменитый труд сэра Уильяма Блэкстоуна «Комментарии к английским законам» (Sir William Blackstone's Commentaries on the Laws of England), охватывавший, пусть и без углубленной детализации, фактически все сферы англо-американского права, включая институт собственности134.

Ввиду специфики территориального устройства США и размежевания законодательных юрисдикций большинством штатов было установлено принципиальное ограничение: британское право действовало до тех пор, пока не вступало в конфликт с местными условиями жизни и обстановкой, существующей в конкретный момент135.

Избыток «бесхозяйной» земли, не находящейся в чьем-либо юридически закрепленном владении, делал бесполезной значительную часть английских вещных прав. «Многослойность» разделенных правомочий теряла практическую целесообразность. Потенциальным собственникам оказывалось проще освоить земли на Западе, нежели получить их в том порядке, который в свое время был установлен для плотно населенной Великобритании136.

Наконец, следует учитывать, что принципы прогрессивного свободного развития, декларируемые американским правительством, были заведомо несовместимы с феодальными установками (не говоря уже о том, что сами Соединенные Штаты не знали классического средневекового феодализма). Становясь на ноги, право собственности США опиралось на фундаментальные положения английской системы, стремясь при этом отбросить предрассудки прежних времен137. В связи с этим сегодняшние американские правопорядки отражают процесс борьбы между традициями общего права и требованиями современности, в силу чего суды Соединенных Штатов нередко сталкиваются с необходимостью разрешения имущественных споров, предпосылки которых уходят корнями далеко в прошлое138.

Между тем проведенный исторический анализ условий формирования института собственности в праве США позволяет с высокой степенью уверенности утверждать, что использование многовекового опыта Англии в построении системы вещных прав, а также стремление Соединенных Штатов к самостоятельному развитию в русле актуальных демократических тенденций выразилось в существовании уникальной концепции сложноструктурных моделей права собственности, безусловно заслуживающей внимания со стороны европейских, в том числе российских цивилистов.