Токенизация Реальных Активов (RWA)

Глава 1. Введение – что такое “Токенизация”

1.1. Что такое токенизация?

Токенизация – это процесс оцифровки реальных активов в токены (учет) на блокчейне.

Каждый токен представляет собой уникальную, защищённую запись, подтверждающую право собственности или долю в конкретном активе, а также информацию о нем. Необходимое условие – изменения в реальности должно отражаться в блокчейне и наоборот. Это важный аспект идентичности реального и цифрового мира.

Проще говоря, токенизация превращает реальные активы в цифровые и ликвидные активы, которыми можно владеть, передавать и торговать по всему миру – так же легко, как криптовалютой.

1.2. Почему токенизация становится глобальным трендом

Блокчейн перестал быть сферой для энтузиастов. Сегодня он становится новым финансовым слоем мировой экономики – инфраструктурой доверия, на которой строятся прозрачные и децентрализованные финансовые продукты.

Токенизация меняет саму логику владения, распоряжения и инвестирования:

Прозрачность: каждый переход права фиксируется в блокчейне и не может быть подделан.

Доступность: инвестировать можно с минимальной суммой, покупая долю, а не весь объект.

Скорость: сделки могут проходить мгновенно, без посредников и бюрократии.

Глобальность: актив может находиться в любой стране, а владелец управлять им из любой точки мира. Блокчейн устраняет географические и валютные барьеры, делая инвестиции и распоряжение действительно международными.

1.4. Как это работает?

Оценка и структурирование.

Сначала определяется, какой актив будет токенизирован – это может быть недвижимость, сырьё, доля компании, портфель долговых обязательств или даже объект интеллектуальной собственности.

Проводится его оценка, анализ юридических прав, определяются ограничения и возможные формы владения.

Юридическая фиксация и обеспечение связи с активом.

Чтобы токен имел реальную силу, актив оформляется через доверительное управление, SPV-компанию, траст или DAO.

Это создаёт юридическую связь между цифровым токеном и физическим или финансовым активом, а также задаёт рамки прав владельцев.

Выпуск токенов (эмиссия).

На основе смарт-контрактов создаётся ограниченное количество токенов, каждый из которых представляет определённую долю, право или функцию, связанную с активом.

Параметры эмиссии (количество, делимость, права, ограничения) фиксируются в смарт-контракте, обеспечивая прозрачность и неизменяемость (порядок изменения).

Обращение и использование.

После выпуска токены могут обращаться на специализированных платформах и вторичных рынках, передаваться между пользователями напрямую (peer-to-peer) или использоваться в различных цифровых системах.

Они могут служить средством обмена, цифровым сертификатом владения, обеспечением по займам, подтверждением участия в проекте или доступом к определённым функциям и сервисам.

Таким образом, обращение токенов охватывает инвестиционные, инфраструктурные, корпоративные и утилитарные сценарии.

Управление и применение ценности.

Владельцы токенов могут использовать их по-разному: получать долю прибыли или арендного дохода, использовать как залог, инструмент расчёта, подтверждение права, или как цифровой идентификатор в экосистеме проекта.

В ряде случаев токенизация не предполагает прямой финансовой выгоды – токен несёт практическую или инфраструктурную ценность. Например, ускоряет сделки, упрощает учёт, повышает прозрачность и автоматизирует распределение прав.

Все операции и изменения статуса токенов фиксируются on-chain, что обеспечивает проверяемость, безопасность и доверие без посредников.

1.5. Что об этом говорят крупнейшие игроки рынка:

В последние годы токенизация перестала быть гипотезой. Крупнейшие мировые фонды, банки и управляющие компании уже делают реальные шаги.

BlackRock

Ларри Финк, CEO BlackRock:

«Сегодня нет доступа к качественным традиционным инвестиционным продуктам в цифровых кошельках, и BlackRock намерен это изменить.»

– MarketsMedia, 2024

В 2024 году компания запустила свой первый токенизированный фонд BUIDL на блокчейне Ethereum – это практический шаг от теории к реальной инфраструктуре.

– Securitize, 2024

В письме инвесторам Финк подчеркнул, что токенизация «раскроет потенциал частных рынков и обеспечит новый уровень прозрачности».

– Ledger Insights, 2023

J.P. Morgan

Банк создал собственную платформу Tokenized Collateral Network (TCN), где токенизированные активы используются как залог.

«С помощью Tokenized Collateral Network можно передавать право собственности на актив в качестве залога без перемещения базового актива.»

– JPMorgan.com, 2024

В отчёте J.P. Morgan прогнозирует, что рынок токенизированных активов к 2030 году может достигнуть $10–20 трлн.

– J.P. Morgan, 2024

Goldman Sachs

Маттью МакДермотт, руководитель глобального направления по цифровым активам:

«Использование токенов, представляющих стоимость паёв фондов денежного рынка на платформе GS DAP®, позволит раскрыть их потенциал как формы залога и обеспечит более простое и бесшовное перемещение таких активов в будущем.»

– Goldman Sachs, 2025

Goldman Sachs вместе с BNY Mellon запустили токенизированные доли фондов денежного рынка – токены выступают «зеркальными записями» традиционных фондов, сохраняя их нормативный статус.

Позже банк объявил о выводе своей платформы GS DAP® в независимую структуру:

«Распределённые технологии с ограниченным доступом – это следующий структурный сдвиг на финансовых рынках … они могут переопределить рыночную инфраструктуру и создать новый набор возможностей.»

– Goldman Sachs, 2024

Fidelity

В аналитическом отчёте Fidelity Digital Assets отмечено:

«Тренд токенизации выходит за рамки долларов – наиболее трансформационная возможность заключается в токенизации исторически неликвидных активов, таких как недвижимость, сырьё и частные активы.»

– Fidelity Digital Assets, 2024

UBS

UBS Tokenize, запущенная в 2024 году, позволяет выпускать и обслуживать токенизированные облигации, фонды и структурированные продукты.

«UBS Tokenize поддерживает возможности на всех этапах жизненного цикла актива – от происхождения до кастодиального обслуживания.»

– UBS, 2024

BNP Paribas и HSBC

В 2025 году BNP Paribas Asset Management запустил нативно токенизированные паи фондов денежного рынка:

«Tокенизированные фонды денежного рынка (MMF) играют ключевую роль в предоставлении нашим клиентам наиболее эффективных и результативных бизнес-решений.»

– Finadium, 2025

Оба банка, BNP и HSBC, вошли в Canton Foundation – альянс, развивающий институциональную инфраструктуру для токенизации RWA.

«Присоединение к фонду поможет способствовать созреванию индустрии блокчейна и поддержит формирование реальной ликвидности на рынке цифровых активов.»

– John O’Neil, HSBC – Cointelegraph, 2025

Масштаб рынка

По данным Boston Consulting Group, объём токенизированных активов к 2030 году может превысить $16 триллионов – около 15 % мирового ВВП.

BCG Report, 2023

Выводы главы 1: “Введение – что такое “Токенизация”

Токенизация – это не просто очередная «блокчейн-мода». Это новая финансовая инфраструктура, где владение и инвестиции становятся прозрачными, делимыми и глобальными.

И когда крупнейшие игроки мировой экономики – BlackRock, Goldman Sachs, J.P. Morgan, UBS, BNP Paribas, Fidelity и HSBC – одновременно делают на неё ставку, становится очевидно: токенизация – не будущее, а уже настоящее мировой финансовой системы.

В 1996 году Билл Гейтс сказал:

«Если вашего бизнеса нет в интернете – значит, у вас нет бизнеса.»

Сегодня можно сказать:

“Если вы не в токенизированной экономике – вас нет в будущем.”

Токенизация – это не только технология, но и целая система новых понятий, ролей и инструментов. Чтобы понимать, как работает токенизированная экономика, важно знать её язык – термины, которыми оперируют юристы, инвесторы и разработчики блокчейн-проектов. Разберём ключевые из них.

2.1. Актив (Asset)

Актив – это всё, что имеет ценность и может приносить выгоду: недвижимость, оборудование, сырьё, доля компании, патент или право требования долга. В процессе токенизации актив остаётся реальным, но получает цифровое отражение – информация о нем фиксируются в блокчейне, отражая его изменение в реальности.

2.2. Токен (Token)

Токен – это цифровое представление права, доли или функции, связанной с активом или экосистемой. Он может использоваться для подтверждения собственности, обмена, доступа к сервису, расчётов или управления. Каждый токен создаётся и существует в блокчейне, что обеспечивает прозрачность, защиту и невозможность подделки.

2.3. Смарт-контракт (Smart Contract)

Смарт-контракт – это программа, автоматически выполняющая определенные условия существования актива и его оборота. Варианты логики работы смарт-контрактов могут быть различными. Они могут содержать типовые варианты, а могут обладать и индивидуальной логикой. По сути дела – это автоматически исполняемый договор, записанный в виде алгоритма.

Например, токенизируется недвижимость для сдачи в аренду. Участники рынка приобретают права на долю в недвижимости в виде токена. Затем арендатор вносит платёж за арендованную недвижимость, а смарт-контракт мгновенно распределяет финансы между владельцами данной недвижимости.

2.4. Блокчейн (Blockchain)

Блокчейн – это распределённый реестр, где хранятся все записи о транзакциях и владении активами. Он выполняет роль системы доверия: данные невозможно изменить задним числом, а каждая операция подтверждается распределенной сетью.

Существует несколько типов блокчейнов:

Публичные – открытые и доступные всем (Ethereum, Solana, Bitcoin).

Частные (Private) – управляются организациями или консорциумами, чаще используются в корпоративных и банковских проектах.

Гибридные – сочетают элементы открытых и закрытых сетей, что удобно при токенизации активов с ограниченным доступом.

От различий между блокчейнами зависят стандарты токенов – технические правила их выпуска и обращения. Наиболее распространены стандарты экосистем, совместимых с EVM (Ethereum Virtual Machine) – ERC-20, ERC-721, ERC-1155. Они обеспечивают высокую совместимость: токены, созданные по этим стандартам, могут обращаться в десятках сетей – Ethereum, Arbitrum, Polygon, Avalanche и других.

Некоторые блокчейны (Solana, Algorand, Tezos) используют собственные стандарты: совместимость там ниже, но скорость выше, а комиссии меньше.

Выбор блокчейна определяет не только технологию, но и «географию» обращения токенов – где их можно использовать, интегрировать и торговать с точки зрения технологии.

2.5. Реальные активы (RWA – Real World Assets)

Это физические или юридические объекты, обладающие материальной ценностью: земля, золото, облигации, акции, сырьё, инфраструктура, долги, права. RWA-токен – цифровой эквивалент доли в таком активе, обеспеченный юридической связью с реальным объектом.

2.6. Токенизация (Tokenization)

Процесс создания цифровых токенов, представляющих активы в цифровом формате. Он включает юридическую фиксацию прав, выпуск токенов и организацию их обращения. Главная цель – сделать владение и инвестиции прозрачными, ликвидными и доступными.

2.7. Токенизированный актив (Tokenized Asset)

Актив, чьи права учтены в виде токенов на блокчейне. Им можно управлять, продавать или использовать как залог. Важный аспект, что это должно быть надлежащим образом оформлено и подкреплено юридически, а также обеспечено синхронизация изменений в реальном мире (реальном активе) и цифровом варианте – токенизированном активе.

2.8. Основные типы токенов

Utility Tokens – предоставляют функциональные возможности: доступ к платформе, оплату комиссий, скидки, участие в голосовании.

Security Tokens – цифровые аналоги ценных бумаг: дают право на доход, долю или участие в управлении.

Asset-backed Tokens – обеспечены реальными активами (недвижимостью, сырьём, металлами и т. д.).

Governance Tokens – дают право голоса и участия в принятии решений в проекте или сообществе.

Stablecoins – токены, привязанные к стоимости стабильных активов (доллара, евро, золота) и используемые для расчётов.

NFT (Non-Fungible Token) – уникальные токены, подтверждающие владение конкретным объектом или документом (например, квартирой или лицензией).

SBT (Soulbound Token) – непередаваемые токены, привязанные к личности или кошельку; подтверждают статус, репутацию, квалификацию или прохождение KYC.

Hybrid Tokens – совмещают функции разных типов и часто применяются в проектах с реальными активами.

2.9. Custody и On-chain Ownership

Custody – это хранение и защита токенов и ключей. Эту функцию могут выполнять банки, лицензированные кастодианы или сам пользователь.

On-chain ownership означает, что право собственности зафиксировано в блокчейне и подтверждается криптографически, без посредников.

2.10. Liquidity и Fractional Ownership

Liquidity (ликвидность) – это способность актива быстро и без значительной потери стоимости превращаться в деньги или другие активы. Она отражает не только скорость сделки, но и глубину рынка – наличие достаточного спроса и предложения. В токенизированной экономике ликвидность означает возможность свободного и эффективного обращения цифровых активов между участниками рынка.

Fractional ownership (долевое владение) – это модель, при которой один актив разделяется на части (доли), каждая из которых может принадлежать отдельному инвестору.

Каждый владелец получает пропорциональные права – на доход, использование или участие в управлении активом. Такая модель делает крупные или дорогие активы (например, недвижимость, самолёты, произведения искусства) доступными для совместного владения и инвестиций. В токенизации долевое владение реализуется через токены, каждый из которых представляет собой цифровую долю в реальном активе.

Токенизация делает активы одновременно ликвидными и доступными в виде долей, открывая инвестиции более широкому кругу участников.

2.11. KYC / AML – зачем это нужно

Даже в децентрализованной экономике доверие остаётся ключевым.

KYC (“Know Your Customer”) – проверка личности и источника средств пользователя.

AML (Anti-Money Laundering) – меры по предотвращению отмывания денег и незаконных операций.

Эти процедуры позволяют токенизированным активам легально взаимодействовать с мировой финансовой системой. Платформа, выпускающая токены, должна понимать, кто ими владеет и откуда поступили средства – это защита инвесторов, прозрачность для регуляторов и возможность интеграции с банками.

KYC и AML – в настоящее время обязательное требования государственных и правовых структур при организации оборота токенизированных активов.

2.12. Smart Legal Layer (умный юридический слой)

Это связка между кодом и правом. Смарт-контракты дополняются юридическими соглашениями, где прописано, как токен связан с активом. Так цифровая сделка получает юридическую силу, а токен становится отражением юридической сущности реального актива.

2.13. IoT и DePIN – связь цифрового и физического мира

Чтобы токенизация отражала реальность, нужно подтверждать, что актив действительно существует и работает. Эту задачу в некоторых случаях решают с помощью IoT и DePIN.

IoT (Internet of Things – интернет вещей) – сеть физических устройств и датчиков, которые собирают данные: где находится актив, в каком он состоянии, как используется.

Примеры:

датчики на складах передают данные о влажности и температуре зерна, обеспечивающего токен;

GPS-трекеры фиксируют движение грузов и оборудования;

счётчики энергии показывают выработку токенизированной солнечной станции.

Эти данные могут записываться в блокчейн, создавая доказательства подлинности и состояния актива.

DePIN (Decentralized Physical Infrastructure Networks) – децентрализованные сети физической инфраструктуры. Их создают и обслуживают участники, получая вознаграждение токенами. Это может быть сеть зарядных станций, датчиков качества воздуха или спутниковых узлов связи. Каждый участник, как правило, получает токены за вклад – установку, обслуживание, передачу данных.

DePIN объединяет физический труд и цифровую экономику: люди создают инфраструктуру, а токены отражают их долю и доход. IoT поставляет достоверные данные о реальном мире, DePIN создаёт сеть устройств, а токенизация превращает их в цифровые активы, которыми можно владеть, инвестировать и управлять.

2.14. Token Economy (токен-экономика)

Это система правил и стимулов, по которой живёт проект. Она определяет, как выпускаются токены, как распределяется ценность, кто управляет и как формируется спрос. Хорошо продуманная токен-экономика – это фундамент устойчивости любой экосистемы.

Выводы главы 2: “Основные понятия токенизацииии”

Сегодня не существует единого свода терминов или официального “кодекса” понятий токенизации и криптовалют. Понятия формируются самим рынком – компаниями, инвесторами, разработчиками и регуляторами – и со временем меняются по мере развития технологий и практики.

Одни и те же термины могут трактоваться по-разному в зависимости от контекста. Например, понятие “токен”: для юриста – это цифровое право, для разработчика – объект в смарт-контракте, для инвестора – инструмент владения или дохода. Многие определения глубже и сложнее, чем изложено в этой главе. Это как с автомобилем – есть уровни понимания пассажира, водителя, механика и инженера-конструктора.

Приведённые здесь объяснения дают базовое понимание, чтобы свободно ориентироваться в следующих главах – где эти термины начинают работать на практике. Если будете терять понимание далее по тексту, возвращайтесь сюда как к справочнику.

Токенизация – это инструмент, который способен решать разные бизнес-задачи: от укрепления доверия и прозрачности до привлечения капитала и создания новых цифровых экосистем. Понимание целей токенизации – ключ к правильному выбору стратегии и структуры проекта.

3.1. Прозрачность и доверие между участниками

Главная цель токенизации – создание доверия через прозрачность. Блокчейн фиксирует все операции: кто владеет активом, когда совершена сделка, куда направлены средства. Эти данные невозможно изменить или подделать.

Пример: при токенизации объекта недвижимости каждая операция – покупка, передача, начисление арендного дохода – записывается в блокчейн. Инвестор может в любой момент проверить, что его доля действительно существует и используется по назначению.

Прозрачность убирает сомнения и делает доверие технологическим, а не личным.

3.2. Подтверждение характ товара

Токенизация позволяет отслеживать происхождение и путь продукта – от производства до конечного покупателя. Каждая партия может быть представлена токеном, содержащим данные о производителе, месте выпуска, сертификации, условиях хранения и транспортировки.

Пример: каждая партия кофе или вина получает уникальный токен, в котором фиксируется ферма, дата сбора урожая, условия хранения, перевозка и контроль качества. Покупатель, сканируя QR-код, видит всю историю товара и получает цифровое подтверждение подлинности.

Это повышает доверие к бренду и защищает рынок от контрафакта.

3.3. Привлечение инвестиций и финансирования

Токенизация открывает бизнесу путь к капиталу без лишних посредников – банков, фондов и IPO. Актив (здание, оборудование, участок, лицензия) превращается в цифровые доли – токены, которые можно продавать инвесторам.

Пример: владелец отеля выпускает 1 000 000 токенов, каждый из которых соответствует 0,0001% доли собственности. Инвесторы покупают токены, а собранные средства направляются на ремонт и расширение объекта. Прибыль затем распределяется пропорционально долям.

Так бизнес получает финансирование, а инвесторы – возможность участвовать в реальных активах без бюрократии.

3.4. Повышение ликвидности неликвидных активов

Многие активы – недвижимость, сырьё, техника, доли в компаниях – плохо продаются целиком. Токенизация делает их делимыми и торгуемыми: инвестор может продать часть токенов, не выходя из проекта полностью.

Пример: инвестор владеет 10 000 токенов, представляющих долю в торговом центре. Если ему нужно выйти частично, он может продать 1 000 токенов на вторичном рынке без сложных согласований.

Так появляется вторичный рынок долей, что повышает ликвидность и гибкость инвестиций.

3.5. Расширение круга инвесторов и доступность участия

Токенизация снижает финансовый порог входа и делает участие в крупных проектах доступным. Теперь можно стать совладельцем доходного актива, вложив небольшую сумму.

Пример: строительный проект стоимостью 10 млн долларов выпускает 10 млн токенов, каждый по 1 доллару. Инвестор из любой страны может купить 100 токенов и получить право на долю прибыли от будущей аренды или продажи.

Это формирует глобальный рынок инвесторов и делает капитал по-настоящему распределённым.

3.6. Оптимизация управления активами

Токенизация позволяет автоматизировать управление активами. Распределение прибыли, учёт долей, начисление доходов и голосование можно выполнять с помощью смарт-контрактов, без ручных операций.

Пример: в проекте по токенизации аренды складов выплаты по аренде ежемесячно распределяются автоматически среди держателей токенов пропорционально их долям. Система сама учитывает все транзакции, что исключает ошибки и снижает административные издержки.

Так создаётся прозрачная, самоуправляемая финансовая структура.

3.7. Ускорение сделок и снижение транзакционных издержек

Передача прав собственности в традиционной форме требует нотариусов, юристов и недель ожидания. С токенизацией сделка происходит мгновенно: право владения передаётся вместе с токеном.

Пример: покупатель переводит токен продавцу, и смарт-контракт автоматически фиксирует новую запись в блокчейне – это и есть передача права. Без бумаг, посредников и задержек.

В международных сделках это особенно важно: токенизация устраняет валютные и бюрократические барьеры.

3.8. Использование активов как цифрового залога

Токенизированный актив можно использовать как обеспечение для займа. Это особенно удобно, когда актив не хочется продавать, но нужно привлечь ликвидность.

Пример: фермерское хозяйство выпускает токены, обеспеченные его сельхозтехникой. Инвесторы выкупают часть токенов, фактически предоставляя ему займ под обеспечение техники. После сбора урожая фермер и получения дохода выкупает токены обратно или рассчитывается частью продукции, например – зерном.

Так актив “работает”, не покидая владельца.

3.9. Создание новых источников дохода и инструментов