Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие

Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение:

1) для правового режима недвижимого имущества – как составная часть правового режима недвижимого имущества;

2) для гражданского оборота недвижимого имущества (включая правоустанавливающее значение) – как конечный элемент юридического состава, приводящего к возникновению права на недвижимость, а также договорных обязательств (прав и обязанностей) по сделкам с недвижимостью, требующим государственной регистрации, либо как необходимое условие для реализации уже возникшего права на недвижимое имущество;

3) охранительное значение – как способ, условие и форма защиты прав;

4) информационное и доказательственное значение – как единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Являясь разновидностью административного процесса (производства), государственная регистрация прав на недвижимость обладает свойством стадийности и может быть разделена на отдельные этапы (стадии). При выделении стадий регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует основываться на критериях наличия на каждой стадии особых задач, особого субъектного состава и наличия на каждой стадии актов-документов определенного характера, совершенных и выданных регистрирующим органом. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что по своему существу процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним неотделима от предоставления информации о зарегистрированных правах и сделках, которое также должно включаться в состав общей процедуры регистрационных действий. При таком подходе следует выделить следующие стадии: 1) стадию приема документов для государственной регистрации; 2) стадию правовой экспертизы; 3) информационную стадию; 4) стадию обжалования решений, действий или бездействия должностных лиц регистрирующего органа.

Требование об обязательной государственной регистрации прав на недвижимость (установленное материальной нормой гражданского права) порождает материальное охранительное правоотношение между собственником (иным правообладателем) и регистрирующим органом. Содержание такого правоотношения составляют обязанность собственника зарегистрировать свое право на объект недвижимого имущества и, соответственно, право регистрирующего органа сделать это. В случае необходимости регистрации сделки с недвижимым имуществом содержание правоотношения составляет обязанность сторон зарегистрировать сделку. Государство, установив необходимость государственной регистрации прав и сделок (в определенных законом случаях), вмешивается в сферу частного права, однако это необходимо для защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.

В момент обращения правообладателя в регистрирующий орган возникает иное правоотношение – процессуальное. Особенности процессуальных отношений по государственной регистрации прав на недвижимость состоят в том, что данные отношения:

возникают на основе охранительных материальных правоотношений, которые регулируются нормами гражданского права;

имеют своим назначением реализацию таких отношений;

возникают в сфере государственного управления для защиты имущественных прав участников гражданского оборота;

субъектами таких отношений являются с одной стороны, лица, подавшие заявления на регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и, с другой стороны, специально уполномоченные на осуществление такой регистрации органы – Федеральная регистрационная служба и ее территориальные органы;

развиваются в определенной законом последовательности;

имеют сложную структуру;

заканчиваются с принятием индивидуального административного акта, имеющего правообразующее значение.

Таким образом, процессуальные отношения, возникающие при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (порядок регистрации), опосредуют развитие и осуществление особых материальных охранительных правоотношений (обязанность регистрировать права на недвижимость).

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это относительно самостоятельный правовой институт, объединяющий нормы нескольких отраслей права. Особенностью названного правового института является то, что он сочетает частноправовые и публичноправовые начала. В институте государственной регистрации прав на недвижимость материальная его сторона – гражданско-правовая, а процессуальная представлена административно-процессуальными нормами, регулирующими порядок государственной регистрации прав.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет следующие основные функции: регулятивную, охранительную, культурно-историческую, воспитательную, информационную, функцию социального контроля. Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества. Цели государственной регистрации следует закрепить в законе. Предлагается дополнить п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав третьим абзацем следующего содержания: «Целями государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются защита прав на недвижимое имущество, а также создание единой информационной базы данных о правах лиц на объекты недвижимого имущества».

Как отмечает A.B. Дмитриев, государственная регистрация носит правоудостоверяющий характер[15]. По его мнению, это подтверждается тем, что на правоудостоверяющий характер указывают п. 3 ст. 131 ГК РФ и ст. 14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав, либо посредством совершения регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки и представленном на регистрацию.[16]

Далее представляется необходимым рассмотреть государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве и правового института, и юридического акта.

Как правовой институт она представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество, сделок и обременений. Статья 5 Закона о регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что регистрирующие органы осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и, в зависимости от результатов, принимают решение о регистрации либо ее приостановлении или об отказе в регистрации. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства.

Некоторые авторы рассматривают институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексно и отмечают, что он представляет собой совокупность норм, которые входят в различные отрасли права.[17]

Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, в частности возникновение, изменение, обременение и прекращение прав на недвижимое имущество.

Определение, данное в ст. 2 Закона о регистрации, может привести к отождествлению «юридического акта признания государством прав» с актом государственного органа, порождающего права. Но при этом не следует смешивать такие понятия, как государственная регистрация прав и акт государственного органа, порождающий права. Акт государственного органа является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей согласно подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК, ст. ст. 16, 17 Закона о регистрации, т. е. юридическим фактом. Государственная регистрация помимо иных функций определяет момент возникновения прав, а деятельность регистрирующих органов не может порождать эти права.

Например, О.Ю. Скворцов высказывает мнение, что «акт государственной регистрации, подтверждая и признавая возникающее право, является административным элементом, завершающим гражданско-правовые правоотношения в сложном юридическом составе возникновения, приобретения, перехода, изменения, обременения или прекращения права на недвижимое имущество».[18]

И.П. Писков в статье «Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость»[19] анализирует мнения различных авторов и положения законодательства с целью определить, что лежит в основании возникновения права на недвижимое имущество: юридический факт или юридический состав. По мнению И.П. Пискова, право на недвижимое имущество возникает из юридического состава, носящего правоустанавливающий характер, в качестве одного из элементов которого выступает акт государственной регистрации. Кроме того, как справедливо отмечает И.П. Писков, если бы права на недвижимость возникали из одного только акта государственной регистрации и, как следствие этого, лицо, желающее защитить нарушенное право, вынуждено было бы оспаривать этот акт, оно было бы связано трехмесячным сроком исковой давности, установленным для оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц. Признание же акта регистрации лишь одним из элементов юридического состава, порождающего права на недвижимое имущество, не лишает собственника возможности защитить свои права путем предъявления требования о применении последствий ничтожной сделки, каковые могут быть заявлены в течение 3 лет с момента, когда началось ее исполнение.

Как полагает A.B. Дмитриев, любая государственная регистрация есть публичный акт власти, направленный на фиксирование на определенный период времени каких-либо важных с точки зрения самой власти и общества правоотношений.[20]

Государство путем признания берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним легализует соответствующие вещные права.[21]

Государственная регистрация установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.[22]

По мнению Л.В. Андреевой, «государственная регистрация является одной их форм государственного контроля за законностью заключаемых сделок».[23]

Организация контроля за оборотом недвижимости в сочетании с одновременной охраной прав на нее не случайна, а весьма характерна для гражданского права, поскольку основной его целью является не установление контроля, а создание условий, способствующих укреплению и стабилизации тех правоотношений, которые организовали для себя субъекты гражданского права в соответствии с законодательством.

Как отмечает А.Б. Карлин, государство не должно утрачивать контрольных полномочий в экономической сфере, присущих любому государству[24]. Безусловно, эти полномочия следует реализовывать грамотно, защита публичного интереса в экономических отношениях не должна входить в противоречие с задачами развития рыночной экономики.

По мнению Ю.А. Тихомирова, государство, уменьшая объем прямого управления хозяйствующими субъектами, сохраняет и увеличивает объем регулирования их деятельности[25]. Учетно-контрольные и легализующие функции призван выполнять институт государственной регистрации. Это институт публичной власти для обеспечения публичных интересов и охраны законности на экономическом поле, регулируемый нормами административного и гражданского права. При этом, как отмечает Ю.А. Тихомиров, любой вид государственной регистрации как правового института характеризуется следующими признаками: установление ее требований и процедур, прежде всего законами; государственное признание законности или незаконности действий юридического или физического лица; обязательность осуществления регистрации для соответствующего органа и хозяйствующих субъектов; обладание юридико-информационной ценностью. Государственная регистрация осуществляется в разных формах, в частности как способ официального удостоверения видов юридических действий. Вопрос в том, чтобы «регистрационная мера» была обоснованной и обеспечивала сочетание публичных, корпоративных и частных интересов.

Таким образом, для сферы гражданского права характерно проникновение элементов публичноправового регулирования. Только оптимальное соотношение публичных и частных интересов может обеспечить полноценное развитие оборота недвижимости.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это один из существенных элементов реализации особенностей правового режима недвижимости. Она является не самоцелью, а средством, позволяющим ввести оборот недвижимости в цивилизованные рамки, осуществить его на принципах гласности и публичности в интересах государства и общества. В то же время она позволяет осуществить государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет правоустанавливающее значение, поскольку юридическим последствием регистрации является, как правило, возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки. В связи с этим можно говорить о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт представляет собой индивидуальный административный правовой акт. Государственная регистрация прав на недвижимость как индивидуальный административный акт характеризуется следующими признаками:

1) предназначена для регулирования общественных отношений;

2) издается специально уполномоченным органом для достижения определенных целей в ходе осуществления задач и функций государства;

3) имеет подзаконный характер;

4) имеет официальный характер;

5) совершается в установленном порядке;

6) представляет собой одностороннее властное волеизъявление, результаты которого отражаются в виде записи в «документе» —

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7) носит правоприменительный характер.

Признание государственной регистрации права индивидуальным административным актом означает, что акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть оспорен в суде как ненормативный акт государственного органа. При этом, если существует спор о праве, должно оспариваться само право; если же спор о праве отсутствует, можно обжаловать именно акт государственной регистрации права.

Рассмотрение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (а также отказа в регистрации прав и сделок) как индивидуальных административно-правовых актов способствует обеспечению надлежащей защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно рассматривать также как деятельность специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти. В этом смысле государственная регистрация прав на недвижимость – это юридическая, правоприменительная, административно-процессуальная деятельность государственных органов – Росрегистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость представляет собой разновидность административного производства в рамках административного процесса. В параграфе определено понятие и характерные черты производства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Производство по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой совокупность процессуальных действий Росрегистрации, направленных на законное и обоснованное рассмотрение индивидуальных дел – возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (как деятельность специально уполномоченных органов исполнительной власти) должна основываться на принципах административного процесса, разработанных в теории административного процесса.

Принципы государственной регистрации. В основе российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лежат следующие принципы: специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства. В Законе о регистрации вышеуказанные принципы не сформулированы, но эти основополагающие начала существуют и на них построены нормы Закона.

Данная классификация принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним давно известна России и ее обоснованность доказывалась еще русскими учеными-юристами в дореволюционный период[26]

Примечания