Хозяйка, мы к соседям провалились! Как продать и купить квартиру, сделать ремонт в сталинке и не сойти с ума

Я верю, что мы живем не в мире правил, а в мире исключений. Чтобы каждый человек появился на свет, нужно крайне удачное стечение большого количества обстоятельств. Управлять ими мы можем только относительно. Но почему-то все очень часто складывается в нашу пользу. Я просто предлагаю считать это фактом.

Именно с этой мыслью ровно за год до момента написания книги (2019-й это был) я начала серьезно обдумывать свои планы по расширению жилплощади. Сама-то я компактная, занимаю не больше одного кубического метра вместе с котом, но вот гости бывают и побольше габаритами. Моя любовь к путешествиям и освоение профессии режиссера вылились в то, что уже некуда было складывать все то, что я теперь смело могла называть реквизитом.

Как еще назвать старинную немецкую подставку с длинной ручкой для свечки, которую предполагается переносить с места на место, чтобы освещать ей тьму баварской деревни? Или деревянную подставку для удивительно маленького вареного яйца в комплекте с вышитой вручную крышечкой, кажется, из Эстонии?

Короче, мне в очередной раз требовалось очень серьезное исключение из правил.

У меня была тридцатиметровая квартира в кирпичном доме на ВДНХ, которая мне досталась от старших родственников. А мне хотелось большую квартиру с отдельной спальней и большой гостиной, чтобы принимать гостей. А еще в ней должна быть кладовая-гардеробная, где я смогу хранить свою пряжу, музыкальные инструменты и кучу платьев, которые никогда не надеваю.

Правда, у меня совершенно не было денег, но банк уже полгода присылал мне умоляющие письма с просьбой взять в кредит миллион рублей под 12% на 5 лет.

Рынок недвижимости в Москве и Новой Москве развивается по одному закону: цены просто неумолимо растут. И интересно, что в данный момент квартира в панельном доме в Звенигороде может стоить столько же, сколько квартира той же площади в сталинском доме на Таганке. Сами проверьте!

Я начала постоянно торчать на сайтах и в приложениях Cian.ru и Avito.ru.

Мой план действий был таким:

– Я найду квартиру без ремонта.

– Внесу залог за нее.

– Потом выставлю собственную квартиру на продажу и быстро ее продам.

– Потом возьму кредит в банке, которого хватит на покупку и ремонт.

– Потом сниму квартиру на время ремонта.

– Сделаю ремонт в квартире.

– Буду жить в ней.

Все получилось не совсем так, но в целом, как ни странно, план оказался вполне рабочим. Как ни странно, быстро продать квартиру можно, однако надо понимать, что слово «быстро» в мире недвижимости означает «несколько месяцев, от двух до шести, в среднем».

Чего я не учла

– Что покупать квартиру страшно, много рисков со всех сторон, поэтому это нервное дело. Запасайтесь глицином, валерьянкой и психологом.

– Что люди, которые покупают квартиры, очень часто берут ипотеку. А это означает, что нужно дополнительное время на то, чтобы ипотеку одобрили, и чтобы банк проверил квартиру.

– Что при покупке квартиры продавцы часто должны найти себе другую квартиру для покупки. Этот процесс называется «альтернатива». Все его опасаются, потому что это затягивает сделку. Но если вы видите, что люди адекватные и действительно настроены быстро найти себе подходящий вариант для покупки, если вы при звонках убеждаетесь, что они активно ищут его, то это не страшно. Но действительно это может затянуть сделку на 1—2 месяца.

– Но чего я вообще не ожидала, так это того, что и та квартира, которую будут покупать мои продавцы, тоже окажется «альтернативой». Долго ли, коротко ли, но в итоге моя сделка стала цепочкой сделок по 5 квартирам. И это стандартная ситуация.

– Что ремонт отнимет чудовищное количество моего времени и нервов.

– Что его стоимость окажется во много раз выше, чем я думала.

– Что бывают прорабы-воры.

Для прикола: несколько схем развода

Я запомнила те, которые меня поразили:

– человек может попросить указать в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налоги (если квартира была в его собственности меньше 5 лет), а после сделки сказать, что он все забыл, и сделки не было. И после расторжения сделки вы получите на руки не реальную сумму, а ту, меньшую;

– бывший владелец квартиры может заявить, что сделка как-то не запомнилась, он вообще такого не помнит, и показать справку о психиатрическом диагнозе;

– можно использовать чужой паспорт;

– можно скрыть наследников;

– в квартире может быть прописан кто-то, кто сейчас в местах лишения свободы. А потом он вдруг может явиться и попроситься переночевать.

В общем, много всего интересного бывает.

Список моих самонадеянных требований к квартире

Тут сконцентрироваться и сохранять наглость мне помог опыт игры в китайскую игру маджонг – самую популярную игру в мире (возможно). Цель игры состоит в том, что нужно собрать определенную комбинацию из определенных костей (фишек). И можно заранее решить, какую особенно редкую комбинацию ты будешь собирать, чтобы набрать максимальное количество очков. И тогда во время игры надо будет избавляться от всех костей других мастей, даже если они потенциально могут тоже дать большое количество очков. Это требует воли и терпения, но зато в конце концов такая стратегия оправдывает себя.

– Стоимость. Ту квартиру, которую я продавала, я оценивала в 7 100 000 рублей. В ней я делала капитальный ремонт шесть лет назад, она была уютной и располагалась недалеко от метро «ВДНХ». Это была ее реальная стоимость, нисколько не завышенная, поэтому я рассчитывала быстро найти покупателя. Также я могла взять в банке кредит: 1 000 000 рублей. Хоть что-то нужно было оставить на ремонт. В итоге я искала квартиру не дороже 8 000 000 рублей.

– Потолки 3 метра. Просто потому что мне это нравится.

– Не меньше 50 м площади. С моей стороны это было крайне нереалистичное ожидание. Но именно размер квартиры и был той причиной, ради которой я все это затевала, так что компромиссы тут были неуместны. И мы живем в мире исключений, как вы помните.

– Кирпичный дом. В других домах не бывает высоких потолков.

– Районы мне подходили такие: «ВДНХ» – «Алексеевская», Бауманская», «Электрозаводская», «Семеновская», «Щукинская», «Сокольники», «Академическая». Все эти районы нравятся мне тем, что там куча парков вокруг, и все это недалеко от центра.

– Не больше 15 минут пешком от метро.

– Без газовой колонки. Просто боюсь таких колонок, плюс потом трудно продать такую квартиру.

– Окна во двор, чтобы не было шумно.

– Юридическая чистота квартиры.

– Отсутствие под окнами тюрьмы или другого заведения в этом духе. А вот кладбище можно: тихо, зелено.

– Дом не должен входить в программу реновации, не должен находиться рядом с местами сноса домов или рядом с местом строительства новых. Проверить это можно на сайте fr.mos.ru.

– Квартира должна быть светлой.

Про деньги: ха-ха

Три метра – это, конечно, хорошо. Но при таком бюджете я могла рассчитывать только на что-то убитое. И еще важный момент: ни один эксперт не может заранее сказать, сколько будет стоить ремонт в сталинке, пока не проделана большая работа по изучению квартиры и состояния дома. Я потратила на ремонт во много раз больше, чем планировала, а потом еще и еще разок. И сейчас я ощущаю груз на душе, думая о своих долгах. Все получилось еще лучше, чем я планировала, но про долги, и что придется много работать несколько лет, чтобы их отдать, я как-то не подумала. А все из-за цены ремонта!

Каких требований не было, хотя могли бы быть

– Я рассматривала первый этаж. Обычно это снижает стоимость квартиры, что мне было на руку. Но если выбрать дом с видом на сад или парк и если это высокий этаж, то лично я была готова к такому компромиссу. Я знаю, что бывают красивые решетки, которые днем можно открывать, а на ночь закрывать. Их можно покрасить в белый цвет, и они не будут сильно раздражать. А можно поставить рольставни.

– Наличие балкона. Я не курю, и раньше балкон у меня был. Но там гулял только кот, а я туда не заходила. Так что без балкона я могла бы жить.

– Лифт в доме. Когда он есть, это очень-очень удобно. Но квартира в доме без лифта стоит дешевле, что для меня важно. Детей у меня нет, и можно обойтись без лифта.

– Наличие ванной комнаты. Да, иногда ванной в квартире может не быть (как у меня и было в той квартире, которую я купила), иногда ванна стоит на кухне. Но я планировала капитальный ремонт, поэтому мне это было неважно.

– Меня устраивали смешанные или деревянные перекрытия. Обычно это сильно снижает стоимость квартиры, так как такие дома часто находятся в плохом состоянии и их могут снести в обозримом будущем. Также такие дома пожароопасны. По своему опыту могу сказать, что покупка квартиры в таком доме – это игра в рулетку. Пока вы не обнажите балки пола и потолка, вы не знаете, что с ними творится, и не можете жить спокойно. Я сыграла в такую игру, и мне повезло. Но так происходит не всегда.

– Многие стремятся купить квартиру в самом центре. Я выросла на «Парке Культуры», но сейчас мне там жить неудобно. Я люблю мечтательно гулять часами по разным (не по одному и тому же!) паркам, нюхать цветы, кататься на велосипеде и роликах. Так что расположение квартиры вдалеке от парков – для меня огромный минус.

Про лифт, и каково без него делать ремонт

Без лифта очень сложно ездить в поездки с чемоданами, покупать стиральные машины, кататься на велосипеде, беременеть и ломать ноги. Но неприятнее всего без лифта делать ремонт.

Про ванну на кухне

Я выросла в квартире, где ванная была на кухне. Очень даже нормально, шторкой закрываешь, всех прогоняешь из кухни и плещешься себе. В общем, меня не напугать какими-то мелочами.

Поиск риэлтора, и сколько ему платить

Нужен ли вам риэлтор? Обязательно.

Что он умеет, а вы нет:

– Оценивать юридическую чистоту квартиры. При необходимости он подскажет, нужен ли вам отдельно еще и юрист. Схем мошенничества очень много, и риэлтор знает, на что надо обращать внимание.

– Находить возможности для дополнительной проверки квартиры.

– Разбираться в документах на момент заключения договора с внесением аванса за квартиру, а также в документах на сделке. Иногда в сделке участвует сразу много собственников, и кто-то из них берет кредиты в банке во время сделки. Это куча документов, в которых легко запутаться.

– Подсказывать, какие существуют нормы при заключении сделок. Например, кому-то кажется, что логично во время сделки переводить деньги со счета на счет. Но на самом деле общепринятая практика – арендовать у банка ячейку, то есть платить за квартиру наличными. Для некоторых людей это важно, потому что таким образом сделка становится непрозрачной для банковской системы – кто-то указывает в документах заниженную стоимость квартиры и поэтому, например, не платит налог. Не советую так делать: если вдруг сделка будет признана недействительной, то трудно будет вернуть всю внесенную вами стоимость квартиры, если в документах указана меньшая сумма. Но кому-то просто важно после окончания сделки забрать из ячейки часть денег на свои цели. В общем, именно риэлтор объяснит вам, нормально ли проводить сделку с помощью ячейки или нет.

– В моем случае риэлтор еще и оказывал мне психологическую помощь, и был голосом разума, когда я слишком сильно беспокоилась на пустом месте.

О, а я беспокоилась!

Однажды я не спала целую неделю, уже накануне сделки, прочитав очередную страшилку в интернете и еще раз взглянув на цены в Москве. Ну не может квартира стоить так мало, наверняка есть подстава. Я ворочалась на кровати и придумывала новые, не существующие в природе схемы развода, которые наверняка кто-то против меня нацелил. Но валерьянка и глицин сделали свое дело, и я пришла в себя.

Что вы умеете делать лучше риэлтора

– Вы умеете отвечать на телефонные звонки. Есть тонкий момент. Когда вы выставляете квартиру на продажу, вам начинает звонить много людей, например, 50—100 человек в день, из них большинство – агенты, которые предлагают ненужные вам услуги. В принципе, все же можно и принимать эти звонки самостоятельно. Я так и поступила, но потом мне бывало неприятно из-за собственной грубости. И это сильно мешает работать на своей основной работе.

– Искать себе квартиру. Вот тут вам вообще не нужен риэлтор. Нет никаких закрытых баз квартир. Все объявления есть на «Циане» и «Авито», а также на «Яндекс. Недвижимости». Если вы как следует продумаете свои требования при подборе квартиры, то на самом деле новых подходящих вам вариантов будет не так много. Но очень важно, чтобы риэлтор потом проверил историю квартиры: посмотрел в базе, кто, когда и за сколько ее раньше выставлял.

Как обычно формируется цена на услуги риэлтора?

Как правило, просят процент от стоимости продаваемой квартиры. Но вполне можно найти совсем недорогого специалиста. Я советую искать его только по рекомендации друзей и надежных знакомых.

Стоит заключить договор с риэлтором, где будут письменно изложены все сроки и виды работ, которые он будет выполнять.

Наверное, если вы хоть немного в теме, вы уже поняли, что в 2019 году, когда происходили эти события, найти квартиру в соответствии с моими ожиданиями по этой цене было абсолютно невозможно. Просто потому что стандартная цена такой квартиры была около 10 000 000, это если вообще без ремонта.

Но мне это удалось!

Итак, спустя несколько месяцев после того, как я начала искать квартиру, я нашла на «Циане» объявление о продаже квартиры, которая мне подходила по всем параметрам. И стоила она как раз столько, сколько нужно. К тому же она мне очень понравилась. Это, конечно, самое главное, и происходит не так уж часто. Было несколько нюансов, которые и привели к тому, что цена ее была снижена до нужного мне уровня:

– Дом был бывшим общежитием. С юридической точки зрения это не было проблемой. Но людей это отпугивало и снижало количество желающих купить эту квартиру.

– Владельцы прожили в доме всю жизнь, устали от бытовых неудобств (о них – ниже), не считали высокие потолки чем-то ценным и хотели уехать поскорее, потому что у них были семейные обстоятельства, которые этого требовали.

– Это был дом с деревянными перекрытиями, и на потолке кое-где были следы протечек. Когда-то в этих местах протекала крыша. Но на момент описываемых событий она была уже приведена в порядок после того, как хозяева судились с управляющей компанией.

– В квартире не было ванной – как раз потому что когда-то там было общежитие и была общая душевая на первом этаже. В квартире был только туалет.

– Дом был с большим процентом износа. На сайте Flatinfo.ru это можно проверить.

– В доме не было лифта, а квартира была на пятом этаже.

– Кухня была микроскопической, около 3 метров, а коридор был гигантским, около 20 метров.

– Таким образом, планировка была неудобной, и предстояло сносить все стены и строить другие. К счастью, внутри квартиры не было несущих стен.

– При этом любая другая будущая планировка была сложной для согласования с инстанциями.

– А еще за квартиру был внесен залог другим покупателем. Тадам!

История про знакомых с протекающей крышей

Моим знакомым, которые делали похожий ремонт в таком же доме в одно время со мной, не повезло. Мало того, что крыша у них протекала на момент покупки квартиры. Хозяйка заплатила деньги сотруднику управляющей компании, чтобы он лично поднялся на чердак и починил крышу, но увы, такие вещи чинятся как следует только со стороны кровли, с уличной стороны. Но самое неприятное, что протекала крыша годами в разных точках квартиры. И после того, как они обнажили балки, оказалось, что несколько балок нужно менять или укреплять.

Ну с последним пунктом судьба быстро разобралась, я просто попросила риэлтора, который представлял продавца, перезвонить мне, если у них сделка сорвется и залог вернут. Так и получилось. Что делать с планировкой, я решила подумать попозже.

Почему меня не беспокоили деревянные перекрытия? Я благополучно выросла в таком доме и не испытывала никаких проблем. По поводу пожарной безопасности:

– Я решила делать ремонт с оглядкой на это и заботиться о том, чтобы материалы были максимально пожаробезопасными.

– Я купила огнетушитель.

– Около окна в моей квартире располагалась наружная пожарная лестница, так что в случае чего ей можно было бы воспользоваться (почти не шучу, а что?).

К тому же цена квартиры позволяла пойти на компромисс. Износ дома меня не волновал по той причине, что на том же сайте Flatinfo.ru я изучила план капитального ремонта (он предстоял буквально в следующем после покупки году) и поняла, что дом еще лет 20 точно простоит, а там кто знает, где я буду жить, может, уеду на Камчатку или в Новую Зеландию.

Приколы сталинки

Только гораздо позже я глубоко осознала, что такое делать ремонт в квартире в старом доме с деревянными перекрытиями.

– Все конструкции в такой квартире должны быть легкими. Никаких тебе стен из модных пазогребневых плит, которые строятся за минуту (почти), никаких кирпичных стен и никаких божественно красивых конструкций из стеклянного прозрачного кирпича. Все это слишком тяжело для этого дома, если только это не первый этаж, но и тогда не факт.

– Согласование ремонта за месяц? Ха-ха. Не факт, что та планировка, которую вы захотите сделать, может быть согласована в таком доме в принципе. Даже если это «ок» для других домов.

– Хочется индукционную плиту и духовой шкаф? Проводка в доме может не выдержать.

– Чугунная ванна? Нет, слишком тяжелая. Можно рискнуть, но вообще-то не стоит.

– Пятый этаж без лифта? Плюс 100 000 минимум за подъем на этаж, плюс от 6 000 до 20 000 за постоянную уборку всего подъезда. Да и потом придется постоянно платить заметные деньги за подъем тяжелых вещей в квартиру.

Как я внесла аванс

Итак, залог с квартиры был снят, и я могла внести за нее аванс: стандартные 30 000 рублей. В договоре можно указать, вернут ли мне их в случае если я передумаю покупать квартиру, или это невозвратная сумма. Обычно эти деньги не возвращают. Договор подписывается на один месяц с возможностью продления на один-два месяца. Такая возможность тоже описана в договоре. Это все стандартные условия.

Я посетила квартиру несколько раз. Я проверила напор воды, это очень важно (но не проверила ее нагрев, а, оказывается, надо было. Об этом позже), обсудила, какие соседи вокруг, какая слышимость в квартире, что с газом и проводкой. С проводкой была беда, но для меня это было несущественно, впереди же был ремонт.

Отдельно я расспросила подробно о том, кто жил в квартире, когда и как она перешла из государственной собственности в частную. В моем случае квартира принадлежала одному хозяину по праву наследования от его матери. Это произошло много лет назад. Я узнала, что тут ремонтировалось и когда. Часть полов была деревянной, часть была закрыта линолеумом, который лежал сверху на фанере. По словам хозяина, он снял часть старых досок в этом месте, засыпал в перекрытия керамзит. Впоследствии оказалось, что это не так, фанера лежала сверху на старых досках, керамзита не было.

Мне предстояло собрать много справок и проверить юридическую чистоту квартиры, но авансовое соглашение уже можно было заключать, что я и сделала.

Теперь мне предстояло найти покупателя своей квартиры и получить кредит в банке.

Нагрев воды

Если вы раньше не сталкивались с тем, что вода нагревается за 5—10 минут, то вы можете слегка расстроиться. Я некоторое время переживала, выясняла, читала, звонила и наконец смирилась. Если это будет совсем расстраивать, то я установлю бойлер. Но в любом случае при осмотре квартиры проверяйте и это тоже, уточняйте это у соседей.

Как я продала квартиру

Итак, аванс подписан. Красивые фотографии моей квартиры у меня уже были.

– Важно при съемке максимально убрать вещи, раздвинуть шторы и выбрать солнечный день для съемки.

Я написала объявление сухим языком с перечислением всех фактов, указала цену – 7 100 000 рублей – и разместила его на «Циане» и «Авито», а также дала рекламу на одну неделю на «Циане», это стоило около 400 рублей.

В первый же день мне поступило безумное количество звонков. Тут правильным шагом было поднять цену. Но меня устраивала моя ситуация, денег было достаточно, и я решила проявить доброту, что ли, в конце концов, почему бы нет. Мне повезло, пусть кому-то еще повезет.

В общем, пару раз ко мне обманным путем пришли риэлторы под видом потенциальных покупателей. Их задача – заключить со мной договор и что-то на этом заработать.

Один из риэлторов предложил мне свою услугу по проведению аукциона: он хотел назначить день просмотра, который якобы может состояться только в один день. Покупатели набегут, будет создан ажиотаж. А потом риэлтор объявит всем, что один из покупателей предложил большую сумму за квартиру, и тогда кто-то из покупателей дрогнет и предложит еще большую цену.

Но мне это показалось неприятным и неэтичным делом, и в целом все это было совершенно не нужно. Спустя еще несколько дней мне позвонила девушка, которая пришла, посмотрела квартиру и сразу решила ее купить. В итоге так и получилось. Еще через неделю мы уже заключили авансовое соглашение, и она приступила к получению от своего банка согласия на покупку моей квартиры. Ей предстояло оформить ипотеку в «Сбербанке».

В день заключения соглашения с ней пришел ее симпатичный седовласый папа, который отвел меня в сторону и робко надавил на совесть, и я скинула 100 000 рублей от стоимости квартиры. А зря! Крепитесь, не будьте как я.

Аукцион

Риэлторы считают аукцион совершенно замечательным средством продать квартиру за самую высокую цену. Но это очень агрессивное манипулирование человеческими слабостями, участвовать в таком я не хочу. Меня возмутило, что ко мне риэлтор пришел под видом обычного покупателя, а потом вдруг сбросил овечью шкуру и стал навязывать аукционную услугу.

Справка из психоневрологического диспансера

Обычно перед сделкой обе стороны просят принести справки из психоневрологического диспансера по месту жительства. И еще бумагу о том, что собственник не состоял в браке на момент покупки квартиры, которую он сейчас продает.

Вот эта справка – интересная штука. Это пережиток советского прошлого. У каждого в жизни случаются события, с которыми без психиатра сложно разобраться. И если прийти в государственный бесплатный диспансер просто спросить, как нервы успокоить или справиться с бессонницей, то все: в справке психиатр уже не может написать, что вы не обращались за помощью. Что именно тогда пишется в справке, я точно не знаю, но очень некрасиво, что такая информация может раскрываться во время сделок с недвижимостью. Всем важно иметь в виду, что даже если человек состоит на учете в психдиспансере, это никак не может помешать сделке. Вот если человек лишается дееспособности, то да. Но это крайне редкая ситуация, и скрыть ее невозможно, таких людей сразу видно.

С другой стороны, если продавец кажется вам странноватым, то есть такая практика: приглашается частный психиатр, который просто присутствует на сделке в качестве вашего спутника. После сделки он дает справку, что продавец был во вменяемом состоянии и отвечал за свои действия. И вы просто храните ее и живете дальше спокойно.