ТСЖ. Организация и эффективное управление
- -
- 100%
- +
Следует отметить, что предлагаемый взгляд на смету доходов и расходов и финансовый план поддерживает Жилищный комитет Санкт-Петербурга, который в Письме от 03.03.2010 г. № 1744/10-3 указал, что «смета есть простейшая форма финансового плана».
Таким образом, уточнен и конкретизирован перечень задач, относящихся к компетенции высшего уровня управления ТСЖ – общему собранию членов ТСЖ.
Второй ступенью в иерархии организационной структуры системы управления ТСЖ является правление, на которое возложены исполнительные функции и которое подотчетно общему собранию. Обязанности правления определены в ст. 148 ЖК РФ и уставе ТСЖ.
Учитывая, что правление является органом коллегиальным, вся подготовительная и оперативная работа по выполнению его обязанностей, определенных ст. 148 ЖК РФ, возлагается, как правило, на председателя правления, что предопределяет раскрытие обязанностей правления в конкретной, приближенной к практике форме. Эта форма предполагает, что правление рассматривает, корректирует, согласовывает и утверждает (или отклоняет) представленные вопросы, а именно:
• рассматривает и принимает решение по случаям несоблюдения ТСЖ законодательства и требований устава ТСЖ, а также несвоевременного внесения платежей и взносов;
• рассматривает и согласовывает по представлению председателя правления смету доходов и расходов на соответствующий период и отчетов о финансовой деятельности; представляет их на утверждение общему собранию;
• утверждает перечень и сумму заключенных договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме – по представлению председателя правления;
• систематически контролирует ведение списка членов ТСЖ, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности лицами, на которых возложена эта обязанность решением правления;
• контролирует созыв и проведение общего собрания;
• при принятии общим собранием членов ТСЖ решения о порядке образования специальных фондов и образовании какого-либо конкретного фонда утверждает положение об этом фонде;
• проводит наем работников для обслуживания многоквартирного дома (домов) и их увольнение в соответствии с утвержденными общим собранием правилами внутреннего трудового распорядка и положения об оплате труда этих работников.
Правление может разработать и утвердить положение о председателе правления как исполнителе своих решений (ст. 149 ЖК РФ), определив в нем конкретные права и обязанности председателя правления, вытекающие из соответствующих статей ЖК РФ, устава ТСЖ и утвержденных общим собранием документов с учетом особенностей и условий функционирования ТСЖ.
Правление также может разработать и утвердить положения о руководящих работниках ТСЖ: управляющем, главном инженере и главном бухгалтере, а также должностные инструкции всех наемных работников.
Легитимность разработки и утверждения указанных положений и инструкций обусловлена действиями правления ТСЖ как высшего органа управления, уточняющего функции подчиненных ему структур и должностных лиц.
Таким образом, правление принимает входящие в его функции решения, а обеспечивает выполнение этих решений председатель правления (ст. 149 ЖК РФ), которого следует рассматривать как следующее за правлением важное звено организационной структуры системы управления ТСЖ.
Следует подчеркнуть, что председатель правления действует от имени ТСЖ без доверенности, подписывает платежные документы и совершает сделки и другие действия, предусмотренные п. 2 ст. 149 ЖК РФ и утвержденным правлением положением о председателе правления.
В компетенцию председателя правления, закрепленную и конкретизированную в упомянутом положении, входит широкий круг вопросов, охватывающих все аспекты функционирования ТСЖ, от подготовки договоров с энергоснабжающими и обслуживающими организациями до организации сбора платежей, приема и увольнения работников, ведения арбитражных и судебных дел, составления финансового плана и подготовки к проведению общего собрания. Это краткое, далеко не полное перечисление задач, входящих в компетенцию председателя правления, предопределяет необходимость выполнения этой работы штатным сотрудником на договорной основе. Конечно, можно взять внаем сотрудника на должность управляющего ТСЖ, поручив ему всю текущую работу и оставив за председателем право подписи и представления ТСЖ в органах власти и других организациях. Но это не лучший вариант хотя бы потому, что не будет сочетаться соответствие прав и обязанностей – например, при аварии управляющий при необходимости не сможет воспользоваться финансовыми ресурсами в отсутствие председателя правления.
Представляется целесообразным совместить эти две должности в одном лице, указав в положении об управляющем возможность назначения на эту должность любого члена правления, включая его председателя. Это позволит управляющему ТСЖ, оставаясь председателем правления, осуществлять деятельность по обеспечению функционирования ТСЖ на договорной, оплачиваемой основе. При этом не только повысится его роль и ответственность, но и появятся соответствующие условия для работы, приобретения необходимых знаний и опыта в управлении ТСЖ. Такое совмещение должностей особенно необходимо при смешанной форме управления и переходе к управлению целиком силами ТСЖ. Кроме того, такой работник, являясь членом ТСЖ, будет иметь достаточную мотивацию для обеспечения успешного функционирования ТСЖ.
Легитимность совмещения указанных должностей должна быть обеспечена соответствующим указанием в правилах трудового распорядка наемных работников.
В этом случае целесообразно в положении о председателе правления закрепить возможность совмещения с должностью управляющего ТСЖ.
Совмещение должностей председателем правления и управляющим – это первый шаг к созданию условий для профессионального управления ТСЖ. Очевидно, что такое совмещение возможно и целесообразно при наличии у председателя необходимых деловых качеств, способности к обучению и мотивации к работе.
2.3. Стандарты предприятия как основа системы управления ТСЖ
Для обеспечения функционирования системы управления ТСЖ в заданном режиме необходимо разработать и утвердить ряд стандартов предприятия, т. е. внутренних нормативных актов, строго регламентирующих и подробно излагающих порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающих функциональные обязанности и границы полномочий и ответственности должностных лиц по соблюдению этого порядка.
Нельзя недооценивать важность самого факта разработки внутренних нормативных актов ТСЖ и их роли в системе управления. По существу эти акты, объединенные в систему стандартов ТСЖ, составляют практическую основу управления всей деятельностью товарищества.
Стандарты предприятия на легитимной основе обеспечивают функционирование удобной схемы управления, при которой на высшем уровне управления (общем собрании членов ТСЖ) рассматриваются только наиболее важные, стратегические проблемы, а все оперативные, текущие вопросы решаются правлением и его председателем. При этом все финансовые ресурсы и наемные работники находятся в распоряжении правления. Такая схема предоставляет широкие возможности для оперативного принятия решений в интересах ТСЖ в зависимости от реально сложившейся ситуации. В то же время она предусматривает повышенную ответственность за принятые решения и общие результаты деятельности ТСЖ на всех уровнях управления.
Такое сочетание прав и ответственности, предусмотренное системой стандартов предприятия, является одной из характерных черт современного менеджмента.
Исходя из изложенного материала автором определены и разработаны типовые стандарты предприятия для ТСЖ, которые могут составлять основу системы управления товариществом. Впоследствии эта система стандартов может быть дополнена блоком управления охраной труда, техническим и другими блоками.
Основу системы управления ТСЖ составляют следующие стандарты предприятия:
• правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников;
• положение об оплате труда наемных работников;
• порядок образования специальных фондов;
• положение о резервном фонде;
• положение о фонде материального поощрения (премирования и вознаграждения);
• уточнение функций правления;
• положение об управляющем ТСЖ;
• положение о председателе правления ТСЖ;
• положение о главном инженере ТСЖ;
• положение о главном бухгалтере ТСЖ.
В положениях о должностных лицах помимо обязанностей указываются предъявляемые к этому лицу требования по образованию и стажу работы, порядок назначения и увольнения, подчиненность, права и ответственность, режим работы и другие необходимые сведения.
Каждый стандарт предприятия, кроме необходимых согласований и утверждений, должен иметь ответственного исполнителя, т. е. в стандарте должны быть указаны ФИО разработчика и его подпись, должность, образование, ученая степень, звание.
Необходимо обратить внимание на то, что в настоящей главе содержатся достаточно полные и обоснованные рекомендации, позволяющие каждому ТСЖ разработать и утвердить необходимые стандарты предприятия как основы системы управления товариществом собственников жилья.
Типовые стандарты предприятия системы управления ТСЖ представлены в приложении.
2.4. Блоки и функции системы управления ТСЖ
В системе управления ТСЖ можно выделить два основных блока: экономический и эксплуатационный (технический). Эти блоки присутствуют во всех иерархических организационных уровнях системы. Они неразрывно связаны между собой.
Экономический блок обеспечивает рациональное управление финансовыми ресурсами. В нем решаются вопросы заключения договоров с энергоснабжающими, обслуживающими и другими организациями, расчета и получения оплаты с жильцов дома; составления сметы доходов и расходов; составления финансового плана и отчета по его выполнению; арбитражной работы; заработной платы наемных работников; платы в бюджет и специальные фонды; финансовой и налоговой отчетности; покупки материальных ценностей и их учета; заключения трудовых договоров и т. д.
К этому блоку можно условно отнести наем и увольнение работников, разработку и утверждение положений и должностных инструкций.
Не рассматривая все перечисленные вопросы, относящиеся к экономическому блоку, следует остановиться на вопросе образования и использования специальных фондов. В соответствии с ЖК РФ такие фонды могут образовываться по решению общего собрания. Представляется целесообразным создать в ТСЖ как минимум два фонда: резервный и материального поощрения (премирования и вознаграждения).
Резервный фонд создается для выполнения аварийных работ, непредвиденных работ и затрат, приобретения материалов, выполнения конкретных, заранее запланированных работ по текущему и капитальному ремонту.
Фонд материального поощрения создается для премирования наемных работников и членов ТСЖ, а также для вознаграждения членов правления по итогам работы ТСЖ за отчетный период (год). При создании такого фонда отпадает необходимость включения в смету расходов и доходов, а также в финансовый план статьи о вознаграждении членов правления. Разница в том, что предусмотренные этой статьей средства обычно рассматриваются как сумма, которая должна быть израсходована для вознаграждения членов правления, а при образовании рассматриваемого фонда формируется источник для этого вознаграждения, которое напрямую зависит от результатов деятельности ТСЖ. Кроме того, фонд материального поощрения, так же как и резервный фонд, может не полностью использоваться в отчетном периоде с переносом оставшихся средств в последующие периоды.
Возможен вариант, при котором средства для премирования и вознаграждения не выделяются в отдельный фонд материального поощрения, а аккумулируются в одном резервном фонде. Однако это не лучший вариант.
Следует остановиться на порядке вознаграждения членов правления. Предпочтительно, чтобы он был прозрачным, т. е. в бюллетень вносились бы ФИО каждого члена правления, включая председателя, с указанием суммы вознаграждения, предлагаемой правлением.
При совмещении должностей председателя правления и управляющего, когда вся повседневная работа обеспечивается этим лицом, вознаграждение остальных членов правления должно быть разумным, соответствующим реальному вкладу в результаты работы ТСЖ.
Эксплуатационный (технический) блок обеспечивает техническое обслуживание ТСЖ, проведение текущего и капитального ремонта, выполнение аварийных и непредвиденных работ и т. п. Осуществляют эти работы в основном главный инженер с привлечением специализированных организаций и наемные работники. При отсутствии в ТСЖ главного инженера контроль за перечисленными работниками осуществляет председатель правления или управляющий. Во всех случаях ответственность перед обществом остается за председателем правления и самим правлением.
Основными документами, регламентирующими работу технического блока, служат «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, и «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.
Функции управления в общепринятом понятии подразделяются на планирование, учет и контроль, оперативное управление (регулирование). Они присутствуют на всех иерархических уровнях системы управления и во всех блоках. Подробное рассмотрение функций управления в данную работу не входит; общее понятие о них можно составить при прочтении раздела 2.1.
В заключение следует подчеркнуть, что использование в практической деятельности рекомендаций, вытекающих из представленного материала, поможет ТСЖ избежать многих неопределенных ситуаций и встать на путь профессионального управления деятельностью ТСЖ. В то же время необходимо обратить внимание на то, что настоящая глава, рассматривая основы системы управления ТСЖ, не ставила целью охватить большинство экономических, правовых и технологических аспектов управления, которые могут найти отражение в отдельных работах и частично представлены в последующих главах.
Глава 3
Стоимость услуг, используемых ТСЖ
Для обеспечения эффективной эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов оно пользуется услугами ЖКХ (жилищно-коммунального хозяйства). В настоящей главе под услугами ЖКХ имеются в виду только коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. Тема стоимости рассматриваемых услуг в течение последних лет не теряет своей актуальности и приобретает все большую остроту. Это объясняется как конфликтом интересов, так и отсутствием объективных, проверенных практикой тарифов и цен на услуги в ЖКХ. С одной стороны, собственники приватизированных квартир и арендаторы государственного жилищного фонда хотят за минимальную плату получить большее количество качественных услуг; с другой стороны, поставщики энергоресурсов и управляющие организации стремятся оказывать свои услуги по более высоким тарифам и ценам, обеспечивающим наибольшую прибыль. Примирить интересы обеих сторон призваны обоснованные и прозрачные тарифы на услуги энергоснабжающих организаций и размер платежей за содержание и ремонт жилого помещения. Методические рекомендации по разработке этих показателей должно, по нашему мнению, осуществлять Министерство регионального развития РФ, и это же Министерство может контролировать качество разработки стоимости услуг ЖКХ, осуществляемое на местах, т. е. в регионах РФ. В настоящее время вся эта работа выполняется самостоятельно регионами, поэтому представляет определенный интерес рассмотрение некоторых практических результатов по формированию системы нормативов на стоимость услуг ЖКХ, полученных в одном из субъектов РФ – Санкт-Петербурге.
Полученные результаты, безусловно, должны представлять большой интерес для ТСЖ, так как раскрывают порядок формирования стоимости услуг ЖКХ, определения состава затрат по всем видам услуг (работ), в том числе на управление, расчеты норм потребления различных видов используемых ресурсов, круга затрат, входящих в расходы на управление, перечня работ, охваченных определенной услугой.
Рассмотрение всех перечисленных вопросов позволит ТСЖ, ориентируясь на стоимость услуг ЖКХ, утвержденную в регионе соответствующими комитетами, принять разумное решение по оплате этих услуг членами ТСЖ в зависимости от конкретных условий эксплуатации находящихся в управлении ТСЖ многоквартирных домов (дома). Кроме того, ТСЖ получит основание для экономического анализа эффективности использования находящихся в его распоряжении ресурсов по каждому виду услуг. Ассоциации и объединения ТСЖ получат возможность для обоснованной защиты интересов ТСЖ в соответствующих комитетах субъектов РФ при разработке и утверждении региональных тарифов и нормативов стоимости услуг ЖКХ.
3.1. Стоимость коммунальных услуг
Комитет по тарифам Санкт-Петербурга к числу коммунальных услуг относит услуги энергоснабжающих организаций. Стоимость услуг этих организаций слагается из двух показателей: тарифа на энергоноситель и норматива потребления этого энергоносителя.
Оба эти показателя устанавливаются Комитетом по тарифам. Их величина в значительной мере находится в зависимости от давления, оказываемого на Комитет по тарифам монополистами – поставщиками энергоресурсов. Однако немаловажная роль принадлежит дифференцированному распределению тарифов и нормативов в зависимости от ряда местных условий, характерных для каждого вида энергоносителя. Именно такой, дифференцированный подход к проблеме стоимости энергоносителей избран Комитетом по тарифам, что подтверждается приведенным ниже текстом и таблицами.
Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. для квартир с различным оборудованием приведена в табл. 3.1.
При наличии приборов учета расхода воды в квартире тариф (13,15 руб./куб. м) умножается на расход воды по прибору.
Размер платы за горячее водоснабжение дифференцируется в зависимости от нормы потребления в квартирах с ванной и без ванны.
Размер платы за газоснабжение представлен табл. 3.2 (на II–IV кварталы 2010 г.).
Размер платы за электроснабжение для дневного и ночного тарифов в квартирах устанавливается в зависимости от наличия или отсутствия электрической плиты.
Таблица 3.1. Стоимость холодной воды в месяц на 2010 г. с различным оборудованием квартир
Таблица 3.2. Размер платы за газоснабжение (на II–IV кварталы 2010 г.)
Примечание: Цена за кубометр природного газа при наличии приборов учета равна 3,31313 руб.
Размер платы за отопление (табл. 3.3) представляет особый интерес. Он дифференцирован по 14 группам домов, характерных для города и имеющих различные нормативы потребления тепловой энергии в зависимости от теплопроводности конструкции здания.
Приведенные тарифы и нормы потребления энергоресурсов, утвержденные Комитетом по тарифам, трудно признать объективными, так как составлялись они на основе расчетов монополистов и не отличались прозрачностью. В то же время читатели из других регионов РФ получают возможность сопоставления тарифов и норм потребления энергоресурсов в Санкт-Петербурге с этими показателями в своем регионе.
Таблица 3.3. Размер платы за отопление на 2010 г.
Наиболее важным результатом работы Комитета по тарифам Санкт-Петербурга в рассматриваемом вопросе следует, по нашему мнению, считать систему дифференцированного расчета тарифов и норм потребления ресурсов в зависимости от ряда местных условий. Этот опыт может быть полезен для всех регионов РФ.
3.2. Стоимость услуг за содержание и ремонт жилого помещения
Этот раздел наиболее интересен с точки зрения определения состава затрат и стоимости каждой его позиции. Задача непростая, практика подсказала последовательные шаги ее решения. Так, на первых этапах в составе затрат не было позиции «Управление многоквартирным домом». Считалось, что управление наряду с другим накладными расходами входит в состав стоимости основных позиций: содержания общего имущества, его текущего ремонта и др. С усилением роли управления, увеличением затрат на него и появлением управляющих организаций назрела необходимость в выделении затрат на управление в отдельную позицию.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.