- -
- 100%
- +
2.3.1. Nekustamā īpašuma vērtēšanas prioritāšu skala
2.3.1.1. Vieta kā izšķirošais faktors
Neatkarīgi no tā, vai jūsu klients iegādājas dzīvokli, māju, biroju vai veikalu, visos gadījumos noteicošā būs vieta.
Tā ir lieta, ko nevar mainīt ne ar remontu, ne ar citiem kosmētiskiem līdzekļiem. Diemžēl ne vienreiz vien ir nācies sastapties ar situācijām, kad klientam skopums ņem pārsvaru pār veselo saprātu, bet jūs kā profesionālis nedrīkstat padoties emocijām. Dažkārt, darot lētāk, sanāk daudz dārgāk.
Vieta nosaka īpašuma cenu.
Tipveida dzīvokļa cena vienā rajonā atšķirsies no tāda paša dzīvokļa, kurš ir līdzīgā stāvoklī, bet atrodas citā rajonā. Kādēļ? Vietas dēļ.
Tas vislabāk ir redzams uz veikala piemēra. Pat diletants piekritīs tam, ka veikals spēs gūt lielāku peļņu tādā vietā, kur apgrozās daudz cilvēku – potenciālo pircēju, un diez vai veikals izdzīvos vispār tur, kur pircēji vispār nestaigā.
Vai, piemēram, sabiedriskās ēdināšanas uzņēmums. Tiem, kuri atrodas biroju ēkās vai pāris soļu attālumā no tām, ir stabila pastāvīgu klientu plūsma, jo pie viņiem pusdieno lielākā daļa šajos birojos strādājošo. Ar šo plūsmu pilnīgi pietiek, lai uzņēmuma īpašnieks ar tīru sirdsapziņu dienas beigās aizslēgtu veikalu, neraizējoties par to, kā lai papildus nopelna.
Toties citas kafejnīcas, kurām nav šādas plūsmas, ir spiestas burtiski «lēkt no biksēm laukā», cenšoties piesaistīt publiku: tējas ceremonijas, filmu izrādīšana, izstādes… Un darba diena tajās ir daudz garāka, nevis līdz 17:00, bet līdz 21:00 un pat vēl vēlāk. Kādēļ? Vietas dēļ. Vieta nosaka publikas plūsmu.
Tas pats attiecas un birojiem. Protams, ja uzņēmums nodarbojas ar ražošanu vai vairumtirdzniecību un nav orientēts uz pircēju plūsmu, tad, jo tālāk, jo labāk: lētākas telpas, mazāks nekustamā īpašuma nodoklis. Bet, ja uzņēmuma darbība orientēta uz klientu plūsmu, tad vieta un vēlreiz vieta noteiks, vai uzņēmums izdzīvos, vai nē. Tādēļ, ja jūsu klients meklē sev telpas biznesam, jūs varat viņam izdarīt lielu pakalpojumu, pastāstot viņam šo vienkāršo lietu. Lai cik dīvaini nebūtu, iesācēji uzņēmēji par šo parasti nepadomā.
Bet tiktāl par biznesu.
Kā ar dzīvojamajām telpām? Kādēļ arī šajā jautājumā vietai ir noteicošā loma? Tādēļ, ka jūsu klients tur dzīvos, tā būs viņa ikdienas sastāvdaļa.
Rīdzinieki atceras, ka kādreiz Miera ielas apkaimē ap plkst. 16:00 smaržoja pēc šokolādes. Tā bija šokolādes fabrikas «Laima», kas atrodas šajā ielā, tehnoloģiskā procesa daļa. Tur darīja kaut ko tādu, ka apkārt pēkšņi izplatījās šis aromāts. Nevienam nebija iebildumu.
Bet ja blakus būtu zivju pārstrādes uzņēmums vai naftas pārstrādes rūpnīca? Vai, pieņemsim, ogļu terminālis, no kura pie vismazākās vēja plūsmas logi pārklājas ar melnu putekļu kārtu? Ko tad? Tā ir vieta. Tas ir tas, kas atrodas blakus, un ko nav iespējams mainīt.
Vietas neatņemama sastāvdaļa ir arī tās reputācija. Protams, ka ir tāda lieta kā vēsturiskā reputācija, bet šodien diez vai kāds atceras, ka Sarkandaugavā slīcināja raganas, bet Stabu ielā stāvēja kauna stabi, pie kuriem piesēja noziedzniekus.
Toties šīsdienas realitāte ļoti ietekmē nekustamā īpašuma cenu vienā vai otrā vietā. Ja rajons tiek uzskatīts par «nelabvēlīgu», tad tur uz līdzīgu īpašumu būs zemākas cenas. Toties par dzīvošanu šādā vietā klients maksās nevis ar naudu, bet gan ar nerviem: bailes vēlu vakarā atgriezties mājās, bailes, ja kāds no ģimenes locekļiem aizkavējas, nepieciešamība pavadīt bērnu uz skolu un sagaidīt no tās – to visu nosaka vieta.
2.3.1.2. Infrastruktūra
Vārds «infrastruktūra» nāk no latīņu infra – zemāk, zem, un latīņu structure – būve, izvietojums. Vārdnīcas skaidro šo vārdu kā sistēmu un dienestu kopums, kas nepieciešams iedzīvotāju ikdienas dzīves nodrošinājumam.
Šajā jēdzienā, pirmkārt, ietilpst ceļi, transporta mezgli, kas nodrošina privātā un sabiedriskā transporta kustību, kā arī stāvvietas. Tam seko tādas komunikācijas kā ūdensvads un kanalizācija, elektroapgādes līnijas, gāzes apgāde, ar vārdu sakot, viss, ko mēs esam pieraduši apzīmēt ar vārdu «ērtības». Tālāk ir sabiedriskās iestādes: skolas, pirmsskolas bērnu iestādes, veikali, poliklīnikas, sporta iestādes, parki – viss tas, kas padara ikdienas dzīvi ērtāku un vieglāku.
Ja šo nemanāmo, bet tik nepieciešamo lietu nav, dzīves kvalitāte var ievērojami pasliktināties, un, attiecīgi, samazināt nekustamā īpašuma, kurš atrodas ārpus ierastās infrastruktūras, vērtību.
Kā izteicās Vilis Žuromskis, atzīta autoritāte nekustamo īpašumu vērtēšanas jomā: «Grūti pamatot pircēja izvēli, kurš pērk īpašumu „multipļavās“, kur vispār nav infrastruktūras». Par multipļavām viņš ironiski nosauca dažādus ciematus, kuri atrodas tālu no ceļiem un komunikācijām, kur dažkārt ne tikai gāzes nav, bet nav pat elektrības. Nevar nepiekrist, ka šādu izvēli varētu saukt par neapdomīgu. Zemes lētā cena šādās vietās nekādi nesamazina būvniecības izmaksas. Toties pat lieliski uzbūvētu dārgu māju diez vai izdosies pārdot par labu cenu, tās pašas neesošās infrastruktūras dēļ. Tas nozīmē, ka šāda īpašuma saimnieks zināmā mēra ir situācijas ķīlnieks.
Tā, piemēram, jebkuru dzīves izmaiņu gadījumā, vai tā būtu darba vietas maiņa, izmaiņas ģimenes dzīvē (precības, šķiršanās, bērnu piedzimšana, galu galā sievasmātes pārcelšanās uz pastāvīgu dzīves vietu), lai kas tas arī būtu, kas var pieprasīt mainīt esošās mājas pret citu dzīvesvietu, šāda īpašuma saimnieks sastapsies kā ar grūtībām īpašuma realizācijas gadījumā. Radīsies finanšu zaudējumi, jo pārdošana ne tikai nedos peļņu, bet pat nesegs būvniecības izmaksas. Bez tam nāksies rēķināties ar to, ka šādā dzīves vietā pat pēc maizes nāksies braukt ar mašīnu. Un ja ģimenē ir bērni, viņus katru rītu vajadzēs vest uz skolu un pēc stundām paņemt, un tas praktiski liegs mammai pilnvērtīgi strādāt. Diez vai šāda «vienreizēja ekonomija» ir ieguvums ģimenei.
Var saprast no infrastruktūras attālinātu atrašanās vietu gadījumā, ja tā ir nevis pastāvīga dzīvesvieta, bet īpašums atpūtai. Šādā gadījumā ūdenstilpnes tuvums vai skaista ainava ir faktori, kas palielina īpašuma vērtību.
2.3.1.3. Ēkas konstrukcijas
Ēku kvalitātes rādītāji ir sīki aprakstīti V. Žuromska un J. Freiberga mācību grāmatā «Nekustamo īpašumu vērtēšanas teorija un prakse», kur tiek sniegts visu sešu ēku tipu apraksts.
Mēs pieskarsimies tikai dažiem acīmredzamiem momentiem.
To, vai ēka ir kapitālā būve, nosaka pamati. Vieglās konstrukcijas, kuras var demontēt un pārvest uz citu vietu, nav kapitālās būves.
Bez pamatiem nozīmīga loma ir sienu konstrukcijai un kvalitātei. Ja tā ir mūra ēka, tad tā, protams, kalpos ilgi. Tādas ir Rīgas centra ēkas, kā arī vēlāka laika ķieģeļu ēkas, piemēram, tā sauktās Hruščova laika mājas. Šo māju aprēķinātais kalpošanas laiks ir 80 gadi, bet stiprības rezerve ļaus tām nodzīvot divreiz ilgāk. Tādēļ mūra mājas tiek vērtētas augstāk. Kas attiecas uz mūsdienu apbūvi, ir jāatzīmē, ir grūti spriest par ka tā saucamo «paneļu māju», tādu kā lietuviešu projekti, 602., 467. sērija utt., kalpošanas ilgumu. Šo būvju konstruktīvā īpatnība ir tāda, ka paneļi tika stiprināti viens pie otra ar speciālu metāla konstrukciju – armatūras palīdzību, kas tika savstarpēji sametinātas. Šīs mājas tika būvētas pirms 40 gadiem un metinājuma vietas neviens nekad nav apsekojis, tādēļ nav iespējams pateikt, kādā stāvoklī tās ir. Tāda pat problēma var rasties arī sakarā ar mūsdienu jaunbūvēm, kuras tiek celtas ar «karkasa» metodes palīdzību: sākumā tiek izveidots karkass, pēc tam tiek piestiprināti paneļi.
Daudz labāka situācija ir ar 119. sērijas namiem, jo tur metināšana netika izmantota, ēkai ir mūra karkass.
Jebkurā gadījumā paneļu namiem ir īsāks ekonomiskais mūžs nekā mūra namiem. Tādēļ pircējam būtu jāsaprot, ka viņš diez vai varēs atstāt bērniem vai mazbērniem mantojumā dzīvokli sērijveida mājā.
2.3.1.4. Funkcionalitāte
Līdz ar konstruktīvo elementu stiprību jāpievērš uzmanība arī tās funkcionalitātei.
Tā, piemēram, pat ja mēs zinām, ka Hruščova laika mājas stāvēs vēl ilgi, mazītiņa vannas istaba, kas savienota ar tualeti un kur nekādā veidā nav iespējams ievietot veļas mašīnu, vairs neatbilst mūsdienu prasībām.
Prasības attiecībā uz dzīves kvalitāti ir tik ļoti izaugušas, ka neskatoties uz šādu māju stiprību, morāli tās strauji noveco. Ja vecākā paaudze vēl samierinās ar līdzīgiem dzīves standartiem, tad jaunā paaudze meklē ērtības.
Cita galējība, kurai arī ir grūti rast loģisku attaisnojumu, ir gigantisms, no kura cieš daži apbūvētāji. Nav iespējams saprast, pēc kā vadījās cilvēki, būvējot privātmāju vienai ģimenei un kuras pamatu platība ir ap 500 kvadrātmetriem, vai būvējot milzīga apmēra 2—3 stāvu privātmājas kaut kur «multipļavās». Līdzīgs vēriens ir ne tikai līdzekļu izšķērdēšana būvniecības laikā, bet arī tālākie izdevumi ēkas uzturēšanai, jo ziemā jebkura ēka ir jāapkurina tā, lai iekštelpu temperatūra nebūtu mazāka par 16 grādiem. Pretējā gadījumā māja sāks bojāties. Nodokļu slogs arī nesamazināsies.
Šādu māju pārdošanas cena, kā likums, nesedz būvniecības izdevumus.
2.3.1.5. Apdare
Bieži vien pircēji, izvēloties objektu, apdari uzskata par bonusu.
Tomēr jums kā profesionālim būtu jāzina, ka skaista fasāde dažkārt slēpj daudzus defektus.
Protams, ir lietas, tādas kā modernie logi, kapitālas ieejas durvis ar labu slēdzeni, jauni radiatori, kuras pilnīgi noteikti ir pluss. Tās ir lietas, kuras pirmajā acumirklī nemetas acīs.
Jūs nevarat zināt, vai zem ar reģipsi nošūtas sienas nav sēnītes. Par to, vai siena ir nosiltināta, jūs uzzināsiet tikai tad, kad laukā būs bargs sals. Zem skaistām flīzēm atrodas ūdensvads un kanalizācijas caurule, kuru stāvokli jūs arī nevarat apskatīt.
Tādēļ remonts ne vienmēr ir labi.
Kvalificēts vērtētājs vai nu uzaicinās ekspertu, vai pats pārbaudīs sienu, paņems paraugu un noskaidros, patieso konkrētā nekustamā īpašuma stāvokli.
Tādēļ, ja jūtat, ka jums rodas šaubas par to, vai konkrētajā vietā remonts slēpj kādus defektus, uzaiciniet speciālistu.
2.3.2. Neaustamā īpašuma novērtēšanas pamatprincipi
Bez konstruktīvajām īpatnībām, kuras tieši vai netieši ietekmē īpašuma novērtēšanu, ir vēl viens ļoti būtisks aspekts – ēkas kapitalizācija.
Latvijā eksistē 2012. gadā pieņemtais Nekustajā īpašuma vērtētāju kvalifikācijas Standarts kā arī ar likumu noteikti sertifikācijas noteikumi. Vērtētājam ir jābūt būvniecības ekspertam kā arī vajadzīgas zināšanas juridiskajā un ekonomikas jomā.
Vērtējums tiek dots, balstoties uz vairāku faktoru kopumu, tādu kā ēkas nolietojuma pakāpe, ēkas elementu ekonomiskās dzīves ilgums un ēkas stāvoklis kopumā, un tās kapitalizācija.
Vārdnīcas ļoti plaši interpretē kapitalizācijas jēdzienu. Ar līdzekļu kapitalizāciju nekustamo īpašumu jomā saprot līdzekļu pieaugumu no tā pārdošanas attiecībā pret būvniecības izdevumiem. Dabīgi, ka projektiem ar augstu kapitalizāciju ir labāka likviditāte.
Bieži īpašnieki, cenšoties iegūt maksimālu peļņu, neadekvāti novērtē sava nekustamā īpašuma vērtību. Piemēram, pārdodot zemes gabalu ar kaut kādu nesaprotamu projektu, īpašnieks grib saņemt visu peļņu, kuru tas varētu gūt, ja projekts būtu ticis realizēts. Protams, diez vai šāds zemes gabals būs pieprasīts.
Vai, teiksim, 500 kvadrātmetrus liela privātmāja attālā ciematā, kur laulātie izmanto mobilo telefonu, lai sasauktu viens otru, nekādi nevar tikt pārdota par cenu, kas sedz būvniecības izmaksas.
Jūsu centieni pārdod līdzīgus objektus par to cenu, kuru vēlas īpašnieks, ir lemti neveiksmei. Ja šaubāties par to, vai cena ir adekvāta, palūdziet īpašniekam uzaicināt vērtētāju. Šajā gadījumā var rēķināties ar to, ka, pirmkārt, cena tuvosies tirgus cenai un otrkārt, iespējams, vērtētājs varēs sniegt kādus ieteikumus, kā šo īpašumu var vislabāk izmantot, palielinot tā kapitalizāciju.
Daudzi nezina, ka vērtētājs var sniegt ne tikai īpašuma novērtējumu, bet arī konsultāciju. Konsultācijā ietilpst objekta apsekošana un tā tirgus vērtības aprēķins. Rezultātā īpašnieks saņem izziņu, kurā ir norādīta īpašuma tirgus cena, kā arī labākais veids, kā to izmantot.
Pēc īpašnieka lūguma vērtētājs var piedāvāt 2—3 objekta izmantošanas variantus, lai pasūtītājs varētu izvēlēties piemērotāko.
Piemērs 1.
Uzņēmums «Euroeksperts» pārbaudīja kādu zemes gabalu Jūrmalas kāpu zonā. Pēc teritorijas izmantošanas plāna tur iespējams būvēt dzīvojamo ēku ar tirdzniecības vietas elementiem vai komerctelpas: viesnīcu, tirdzniecības telpas, biroju telpas līdz 5 stāviem.
Tomēr skrupulozi ekonomiskie aprēķini parādīja, ka vislabāk šajā vietā ir būvēt 3,5 stāvu viesnīcu kompleksu. Šajā gadījumā būs optimāla attiecība starp ieguldītajiem līdzekļiem un atdevi.
Pārdodot lielus objektus, vērtējumam var būt izšķiroša loma.
Piemērs 2.
Tās pats uzņēmums pārbaudīja daudzstāvu namu Lāčplēša ielā 7, Rīgā.
Pirms lēmuma pieņemšanas par nama iegādi pircējs pasūtīja ēkas tehniskā stāvokļa vērtējumu. Viņu interesēja izdevumi, kādi būs nepieciešami ēkas renovācijai, tādēļ tika apsekots katrs ēkas konstruktīvais elements: pamati, sienas, pārsegumi, jumts.
Rezultātā vēl pirms darījuma noslēgšanas bija zināmi nākamie tēriņi remonta celtniecības darbiem. Cena tika koriģēta, bet gala rezultātā ēka tika veiksmīgi pabeigta, bet izdevumi nepārsniedza aprēķinātās summas.
Būtu ļoti nepatīkami, ja pēc īpašuma iegādes atklātos, ka remonta darbiem nepietiek līdzekļu. Un, starp citu, tas nav īsti loģiski, bet šādos gadījumos klienti meklē «vainīgos» starp tiem cilvēkiem, kuri bija iesaistīti darījuma noformēšanā, un tas var ne visai labā veidā ietekmēt jūsu reputāciju.
Ja šaubāties, uzaiciniet vērtētāju.
Sertificēts vērtētājs ne tikai sniegs īpašuma vērtējumu, bet noteiks arī būves vērtību pēc tās nodošanas ekspluatācijā, un kļūda nepārsniegs 10%. Saņēmis šādu vērtējumu, pircējs var izsvērt gan lietošanas mērķus, gan savus izdevumus nākotnē.
Vispār māklera un vērtētāja sadarbība ir ļoti noderīga.
Tā jūs nodrošiniet sevi pret negaidītiem pavērsieniem jomā, kurā neesat speciālists, (protams, ja vien neesat eksperts būvniecībā). Bez tam šādā veidā jūs varat palīdzēt savam pārdevējam koriģēt cenu, padarīt to reālāku. Arī pircējam, pat tad, ja viņš ņem bankas kredītu, pirms īpašuma iegādes, ir vērtīgi uzzināt, ka viņa izvēlētais objekts ir tādas naudas vērts.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.