Anabasis. Право на настоящее

Запись 25.04.2017. Как записаться в управдомы

Категория: ВОСПОМИНАНИЯ

Известный литературный герой подвел итог своей эпической погони за счастьем легендарной фразой – «Пора переквалифицироваться в управдомы». А у меня – с этого все началось. Пару лет спустя именно так озаглавил журналист «Воронежского курьера» первую статью о нашей деятельности.

А пока что я бегал по городу со своими охранными штучками: чередуя горизонтали и вертикали, переходя улицы и взбираясь на этажи. А по вечерам шел в нашу главную библиотеку – Никитинскую, что на центральной городской площади – искать то, что должно понадобиться в ближайшем будущем. Что нужно читать – мне никто не говорил, да я и сам представлял с трудом. Обычно я брал деловую периодику – журналы и подшивки газет, реже – книги, если нужно было изучить какую-то тему поглубже. Это занимало, как правило, три, а то и четыре вечера в неделю, на пару часов после работы – посидеть, помолчать, почитать. Скоро я стал, как и в детстве, одним из постоянных визитеров читального зала – библиотекари меня узнавали, здоровались, интересовались.

Вот так, достаточно быстро, читальный зал на третьем этаже Никитинской областной библиотеки стал на многие годы еще одной моей рабочей площадкой. Тихо, уютно, людей немного, да и те, в подавляющем большинстве своем – студентки. Молодые, симпатичные, глаз радуется. И любую литературу – читай сколько угодно.

В одной газете обнаружил информацию о проекте нового федерального закона о товариществах собственников жилья. Что он уже проходит очередную, третью процедуру слушаний в Государственной Думе и, что называется, «на выходе». Поискал и нашел истории людей, попытавшихся взять в свои руки управление домами, где они жили, или хотя бы просто повлиять на их качественное содержание.

Насколько я знал, в нашем городе ничего подобного не было, так что решил выступить «первой ласточкой» и опробовать ситуацию на примере нашего многоквартирного дома. Жил я в то время в известном в Воронеже доме номер восемь по улице Кирова, где на первом этаже располагались выставочный зал Союза художников и большая городская аптека. Поговорил с соседями в лифтах, во дворе, в подъездах, нашел неравнодушных, выстроил некий общий знаменатель. Получил моральную поддержку, кучу советов и стал торить дорожки в органы местной власти.

Контакты я выстраивал сам, безо всяких рекомендаций от каких-либо контор или личностей. Опыт сетевого маркетинга здесь оказался очень кстати: в кабинеты заходил буквально «парнем с улицы», представлялся, знакомился, обозначал проблему, узнавал, с кем можно продолжить диалог. К моему великому удивлению, в «больших» начальственных кабинетах мне попадались не «звери», а вполне нормальные люди, как правило – с заводским прошлым и немалым жизненным опытом, готовые выслушать и помочь.

Список контор, с которыми пришлось наладить контакт, оказался немаленьким: комитеты по управлению жилищным фондом города, муниципальным имуществом, жилищно-коммунальному хозяйству. В итоге, «наверху» мне дали добро на организацию общего собрания в доме и, что самое главное, на поддержку инициативы со стороны различных структур городской власти как законодательной, так и исполнительной. Так что идея, рисковая по тем временам, была принята на удивление тепло. Видимо, тема прямого участия жильцов в содержании жилищного фонда и впрямь оказалась актуальной.

Итак, нужно было готовить общее собрание жильцов дома. Спасибо администрации района: мне выдали список всех собственников квартир в нашем доме. Заодно дали список и на прилегающий к нам соседний дом, связанный с нами в единый комплекс системами коммуникаций. На подготовку собрания потребовалось чуть более полугода: после основной работы нужно было еще обойти по вечерам почти три с половиной сотни квартир. Представиться, познакомиться, выслушать, ответить. Не шутка! Еще нужно было предварительно изготовить пригласительные билеты на общее собрание, набросать предлагаемую повестку дня, содержание основных вопросов.

Так что после быстрого вечернего «перекуса» – с полным брюхом на такое дело не пойдешь! – я привычно начинал череду вертикальных и горизонтальных пробежек с остановками на беседы. В квартиры меня приглашали нечасто, как правило, выходили на лестничную клетку, звали соседей из тех, кто был дома, кто был способен оторваться от плиты и телевизора. Тема личной ответственности за порядок в собственном доме многих ставила впросак; начинались споры, сомнения, отрицания. Мнений было много, самой популярной в контексте того времени оказалась точка зрения, что опять некие умные люди хотят придумать нечто хитрое за чужой счет.

Тем не менее, большинство из жильцов дома пришло-таки на собрание. И с местом власти нам поспособствовали, выделив под это дело не что-нибудь, а конференц-зал районной администрации, даже журналистов пригласили посмотреть процесс запекания первого блина в своем роде. Пожар страстей разгорался быстро – нам поддали жару сразу после вступительных слов разных уважаемых людей о важности предпринятой инициативы: припомнили и Ельцина с Чубайсом, прошлись по Гайдару и Березовскому.

В том, что и на этот раз некие проворные люди непременно извлекут за спиной жильцов понятные им одним выгоды, сомнений ни у кого не было. Но к концу разговора общий знаменатель все же определился. Да, с домом что-то делать надо: все сыплется на глазах. Порядок нужен. Нужны ответственные люди. Нужно участие жильцов в контроле. Что там по подвалам, что по чердакам и крышам делается. Что с водой и что с трубами. И как все это будет оформлено документально. Сидя в первом ряду, я спешно набрасывал на коленке проект протокола со списком вопросов, в коих мне было поручено разобраться.

Набивая шишки с родным домом, я стал прощупывать, кто еще может быть реально заинтересован в решении подобных проблем. Недолгие поиски определили две группы клиентов. Одна из них – частные строительные компании, вводившие жилье в эксплуатацию, продававшие квартиры и не имевшие желания заниматься профессиональной эксплуатацией дома. Другая – приватизированные промышленные предприятия, имеющие жилье на балансе и вынужденные содержать штат работников для работы с ним. Их «болью» был груз постоянных убытков и проблем по эксплуатации зданий. Конечно, была возможность «сбросить» объекты в собственность города. Но это было долгим и дорогим занятием.

Мое потенциальное предложение должно было устранить эти «боли», то есть ненужные объекты на балансе предприятия, быстро и недорого, как у зубного врача – «раз – и зуба нет!». Работа «на бегу» сменилась работой сидячей: пришлось осваивать телефонный маркетинг, так как никакой электронной почты тогда и в помине не было. Как обычно, «с улицы», без рекомендаций, по обычному телефонному справочнику, начался прозвон руководства крупных промышленных и строительных предприятий. Наглости мне было не занимать: «пробивался» я сразу на уровень директора или, как минимум, на соответствующего заместителя. Понятно, что продать такую услугу – несравнимо с продажей импортной электронной штучки!

Штурм новых крепостей оказался непрост: и время соглашались уделить не сразу, и регламент встречи обозначали очень жестко. Зачастую согласование времени встречи требовало пары-тройки месяцев. Зато личная беседа поворачивала дело совсем по-другому. Не единожды, через десять минут ритуальных вступительных фраз, пауз и красноречивых умалчиваний, мы переходили для откровенного разговора из директорской залы в задний кабинет с мягкими кожаными креслами и столиком с разнообразной снедью. Ощущалось, что жилой фонд – действительно проблема, боль, за снятие которой были готовы платить.

Другая проблема – моя – была в том, что прецедента такой услуги на рынке не было вообще ни в Воронеже, ни в России. Как это делается, сколько это стоит. А тут приходит тридцатилетний парень к матерому директору крупного завода и предлагает единым махом забрать весь жилищный фонд, который ему уже всю душу выел. «Лихого люда» в то смутное время имелось предостаточно, консультации от частного лица отметались с ходу: делать дела и подписывать договор все соглашались только с компанией, имеющей должные отношения с власть предержащими.

Запись 28.04.2017. Создаю «Управляющую компанию»

Категория: ВОСПОМИНАНИЯ

Ближе к лету, пока массово не «пошли» огороды, мы провели второе собрание, чтобы решить судьбу дальнейшего управления двумя домами. Чуда не произошло – большинство присутствующих высказалось за сохранение «статус-кво». Видимо, примириться с многочисленными и очевидными проблемами оказалось проще, чем принимать риск неизвестности в новом начинании первыми в городе. Вернее, даже не в городе, а во всем Центральном Черноземье. Однако притормозить процесс это уже не могло; база данных предприятий, потенциально готовых заключить контракт, понемногу уже наполнялась.

Понемногу выстраивались отношения и с городской властью, которой я предложил войти в число учредителей будущей управляющей компании. Спасибо друзьям – помогли с офисом в центре города, познакомили с заместителем мэра по ЖКХ. Вскоре между нами установились вполне доверительные отношения, неоднократно подкрепленные посещением бани. Русскую баню, с паром, веником и сугробом, я очень люблю, но здесь «париться» приходилось исключительно при костюмах-галстуках, с налитым до краев граненым стаканом дорогого шотландского самогона. Эта баня, с бассейном и водопадом, оказалась чем-то вроде вокзала, куда могли в любой момент прибыть-отбыть разные узнаваемые персоны с приятным «сопровождением».

Худо-бедно дело торило дорожку: за зиму-весну девяносто шестого года мы набросали проект местной нормативной базы по товариществам собственников жилья. По «горячим следам» проведенного собрания с жильцами мы встретились с самыми «ярыми» и вменяемыми общественными активистами, предложив им стать ядром инициативной группы по созданию домового товарищества.

Перспективу работы я ощущал душой и сердцем. Еще бы! Вся страна полна новыми жилыми домами. Их собственник – город, а большинство квартир – в частной собственности. Нонсенс! Плюс промышленность, как скоро стало понятно, спит и видит, как сбросить этот балласт, не имеющий отношения к основной деятельности, съедающий время и деньги, создающий проблемы и риски.

Что надо делать – я понимал; опыт наработан был уже немалый; за консультацией, по наводке из городских структур, уже начинали обращаться разные активные люди, интересующиеся в теории, как изменить жизнь в доме к лучшему. Мои предложения перевести разговор в практическую плоскость, «сколотить» команду и начать профессионально работать с жильем успеха не обрели. Общественники предпочитали попить чайку с печеньем в уютном офисе, поговорить о насущном, получить бесплатные, ни к чему не обязывающие консультации. Тянуть лямку желающих не находилось. Дело, начатое с таким энтузиазмом, понемногу увязало в рутине.

Однако случай и тут сыграл свою роль в ускорении процесса. Начало лета девяносто шестого года ознаменовалось для нас – да и для всей страны – двумя событиями разного масштаба, происшедшими практически «день в день». Президентскими выборами и принятием нового федерального закона «О товариществах собственников жилья».

Итоги выборов гарантировали неизменность «курса», как бы мы к нему ни относились; почва к принятию закона была уже основательно подготовлена. Документы по созданию управляющей компании ждали своего срока еще с весны. В числе учредителей планировалась городская администрация; в числе членов правления – представители профильных департаментов и служб. Дело было «на мази». Не откладывая в долгий ящик, мы дали ход экономическому обоснованию проекта, учредительным документам компании и Постановлению муниципального совета. Скоро были собраны визы и подписи, согласовано включение вопроса в повестку заседания горсовета. Там почва тоже была удобрена: было кому замолвить доброе слово о «новом начинании». Тем более, на основании нового федерального закона, подписанного свежеизбранным президентом.

Немногим месяц спустя, в конце июля, горсовет одобрил вхождение города Воронежа в состав учредителей компании. Она оказалась если не первой, то, во всяком случае, одной из первых профессиональных частных компаний в России по управлению жилищным фондом. Наличие федеральной законодательной базы дало нам возможность быстро доработать местное законодательство по ТСЖ. В начале осени, распоряжением мэра города была создана рабочая группа по всем вопросам, связанным с ТСЖ, членом которой являлся и я, как главный инициатор всех этих подвижек. Подвижки зачинались также и в личном плане: почва под ногами уже начинала уплотняться; контуры будущего приобретали более внятные очертания.

Более внятные очертания приобрели и мои мечты о «крепком тыле». Опять случай – на этот раз в бассейне, ранней весной – свел меня с высокой, стройной, симпатичной девушкой. Блондинка, глаза ясные, «тыл крепкий». В сушилке мы разговорились. Отношения развивались достаточно динамично; в то лето, когда создавалась управляющая компания, мы и сыграли нашу свадьбу с Ириной.

Запись 30.04.2017. «Обратная сторона Луны»

Категория: ВОСПОМИНАНИЯ

Вот у меня на руках комплект учредительных документов нового предприятия. Вот уже и счет в банке открыт – можно договора подписывать. Дело пошло совсем по-другому: от отдельных встреч – к системной работе. Телефонные разговоры с секретаршами, череда личных встреч с руководством, осмотры объектов, обсуждение условий их передачи на баланс создаваемого товарищества. Дело отнюдь не ограничивалось бумажной работой. В домах жили люди, с ними надо было наладить диалог, объяснить суть происходящего. А проблем тут было много. Очень.

В теории результат создания товарищества имел очевидную ценность для всех сторон – собственники недвижимости получали в свои руки право распоряжаться домовладением, серьезные суммы отчислений на баланс товарищества, устранение дефектов – за счет передающей стороны. Предприятие было готово единоразово дать деньги, чтобы никогда больше не возвращаться к больной теме прорыва труб и разбору постоянных жалоб жильцов. Другим плюсом для него было то, что мы за передачу дома просили вдвое меньше, чем администрация города. Да и делалось это в разы быстрее, не обижая финансово никого из участников сделки. Товарищество получало реальные деньги на свой счет: на жизнь и на устранение недоделок по составляемой совместно дефектной ведомости. При поступлении в бюджет они расходились на множество ручейков, до конкретного дома отнюдь не дотекавших. С одной стороны, город в этой схеме был единственным, теряющим потенциальные деньги. С другой, местные власти получали прецедент решения сложной и системной проблемы.

Наша задача заключалась в нахождении баланса между всеми сторонами процесса: предприятием, городом, жильцами, собственниками коммерческих помещений. Нужно было вычислить лидеров мнений, подобрать дееспособное правление и председателя товарищества из числа немногих вменяемых граждан, добиться, чтобы их утвердили на эту роль все остальные. Найти непьющих слесарей и дворников, что было делом совсем немыслимым. На практике, на роль председателя ТСЖ ставилось сначала доверенное лицо, согласованное с заказчиком и нами, спустя какое-то время на эту роль подбирался кто-то из членов правления дома.

С населением дело обстояло много сложнее. Логики здесь было очень немного – в основном, эмоции и мнения. Дом на улице Кирова, с которого все и начиналось, был хорошей школой жесткой обратной связи. Но это были еще цветочки. Ягодки начались, когда мы начали работать с домами рабочих окраин поселка Придонской, улицы Волгоградской и общежитиями швейной фабрики «Работница».

На одну из первых встреч в поселке Придонском я, недодумавши, приехал на черной директорской «Волге» прямо с переговоров, в компании двух начальников достаточно высокого ранга. Сворачивая с трассы к поселку, мы проехали длинный бетонный забор, за которым виднелся тупой частокол железных крыш гаражных боксов, обогнули подстанцию, сплошь покрытую экспрессивной живописью по выщербленным стенам из силикатного кирпича.

«Живопись», чье несовершенство компенсировалось поистине первобытной мощью и динамикой, явно свидетельствовала о жизненном укладе, свойственном данной территории. Наша машина, начищенная до блеска, вкупе с ее обитателями находилась с ним в явном противоречии. Этот уклад, куда мы намерены были вторгнуться, уже сейчас начинал вести против нас невидимое противостояние.

Во дворе толпились люди, недобро косясь в нашу сторону. Машина притормозила, мой начищенный ботинок, судорожно метнувшись из стороны в сторону, нашел пристанище на крохотном островке асфальта среди луж, прелой листвы, мелкого сора и утоптанной в грязь земли. Следом вылез и я, путаясь в складках длинного кожаного плаща и поддерживая шляпу, чтобы уберечь ее от падения. Идти пришлось по бетонному бордюру, балансируя портфелем, как циркач на канате. За мной – привычно, напролом, прямо по грязи, – торило путь видавшее виды начальство.

Мы остановились как раз напротив дома, на плотно прибитом песчаном пятачке, посреди неухоженного двора с разбитыми скамейками. Как боец на ринге, дом довлел над нами в замкнутом дворовом прямоугольнике, уносясь в высоту, в холодное осеннее небо с гонимыми ветром серыми рваными облаками. Я взглянул вверх: лестничная клетка была без оконных и дверных проемов, очевидно разобранных для дач и сараев; ржавый остов входной группы, сделанный когда-то в расчете на остекление, был заколочен разномастными обрезками фанеры, расписанной линялыми граффити. Даже металлические двери и те были изрядно помяты и поцарапаны, а сварные ручки из толстой арматуры свернуты набок. Одним словом, оптимизма пейзаж не внушал.

Народ хмуро смотрел на наше шествие; двор заметно ожил, зашевелился, уплотняясь; новые кучки людей, как капельки ртути, вливались в темное, похожее на амебу пятно посреди двора. Это пятно понемногу нас окружало. Оно уже начинало довлеть над нами: на ржавые поручни лоджий в нижних этажах лестничной клетки тяжело улеглись могучие бюсты представительниц прекрасной половины, покинувших рабочие места на кухне и у телевизора. Видимо, здесь было интересней. Из-за их спин на меня смотрели пустые глазницы лестничных окон; вокруг проемов, подобно волосистой растительности, вился вихрь аэрозольных росписей. Наконец народ сплотился. Внутренняя энергия выплескивалась наружу, по толпе пробегали волны глухого рокота, перемежавшегося вскриками и восклицаниями.

Медлить было нельзя: я, как на ринге, привычно устремился к центру, сохраняя на языке готовые выплеснуться наружу жесткие факты объективной реальности. Те факты, что уже были прописаны в договоре, и за что мной был получен неплохой аванс. Говорить к тому времени я уже научился неплохо. Особенно в обстановке почти боевых действий.

Весь патронташ из арсенала моих доводов ушел в мягкое тело толпы, как будто в тюки с ватой или, скорее, в бурлящую магму в жерле вулкана. Молча, я озирал толпу; упирался взглядом в лица, словно потертые многолетней однообразной действительностью, пытаясь найти хотя бы какое подобие ответа в тусклых, непонимающих глазах. Но этот мир не принимал слов рассудка. Это был мир воистину древнего, первобытного сознания, пробиться к которому через разум было невозможно. Он был устроен по понятиям отнюдь не декартовским, где противопоставлялись объект субъекту, причины следствиям, свобода ответственности. Этот мир жил своим порядком, был им недоволен, но категорически не хотел что-либо менять. Я со своей логикой был так же ему чужд, как мой костюм-тройка был чужд неприхотливой, на любой случай пригодной местной одежде. В потертых лицах отчетливо читалось лишь одно – недоверие к сказанному, знание, что и сейчас их обманут в очередной раз.

Длить паузу было опасно: вулкан уже напрягся под внутренним давлением, готовый вздрогнуть, осесть и прорваться наружу ожесточенным потоком кипящей магмы. Все замерло. Где-то выбивали ковер. Гулкие хлопки мерно звучали в тишине, будто предвещая приход грядущих всадников апокалипсиса. Ветер дул. Тяжелые низкие тучи, свинцовые, как рыбья чешуя, летели по небу, будто бы стараясь побыстрее убраться с этого гиблого места.

Я втянул в грудь воздух, намереваясь перехватить инициативу, однако меня опередили. Один из моих попутчиков, до этого тяжело – как памятник Валериану Куйбышеву на площади перед серой самарской оперой – стоявший на маленьких, словно бы вросших в землю ногах, вдруг сделал полшага вперед и заговорил, негромко и основательно. «Палец за кожаной портупеей был бы кстати», – подумалось мне, – но портупей нам не выдавали.

Из небольшого и почти безгубого, словно пупок, рта, увесисто и неторопливо, как валуны, знающие свой вес, свой срок и свое место, катились слова, падая в толпу людей, как в омут. Говорилось почти то же самое, но по-другому. Я вспомнил «говорящие» следы Гобсека – «когтистую лапу неотвратимости». Под ней – люди еще сильней ссутулились, еще сильней сбились в кучу, понимая уже не разумом, а каким-то иным чутьем, что и на этот раз какие-то люди все уже решили за них, что поделать ничего нельзя, что надо терпеть и смиряться.

Все, что говорилось после, играло скорее техническую роль. Главное было уже решено, оставались детали – подобрать из жильцов некое подобие совета, временного, как и все на свете, составить протокол и пронести его по квартирам, сделать осмотр дома и определить список неотложных нужд, требующих своего разрешения.

Подобных встреч были многие десятки. Единого сценария тут не было, все происходило по-разному, и ориентироваться приходилось на месте. Сразу нужно было выхватить из невнятной толпы лица тех, к кому можно обращаться и выстраивать конструктивный диалог. Увидеть и нейтрализовать тех, кто полезет на амбразуру против любых предложений. Понять, кто что хочет, подобрать нужные аргументы, которые будут услышаны и усвоены. В общем, комбинация опыта западного сетевого маркетинга и заводского советского руководства свою задачу решала.

С элитным жилым фондом дела обстояли не легче. В одном таком доме, в тихом городском центре, еще до дефолта девяносто восьмого года квартиры стоили до четверти миллиона долларов. На вводном собрании мы предложили обустроить помещения для консьержек и слегка поднять платежи. Реакция была сходной: из холеных хозяйских лиц вдруг прорвался наружу оскал слободских закоулков и подворотен.

Интерес подавляющего большинства жителей как элитных домов в центре города, так и рабочих трущоб не выходил за пределы собственной квартиры. Убедить жильцов в том, что свой дом, как и автомобиль, требует постоянной заботы и поддержания в должном состоянии, было крайне непросто. Для каждой аудитории требовались соответствующий внешний вид, способ общения, характер аргументации.

Столь же непростым делом было отстаивание интересов жильцов перед балансодержателем домовладения, особенно перед строительным бизнесом. При передаче дома на баланс товарищества сплошь и рядом наблюдалось разительное отличие проектной документации и реальности. В проекте и смете заложена облицовка цоколя камнем, реально – сделана покраска, чешуйки которой уже начинали отколупываться. Ну, на пару лет еще хватит, далее – ремонт за счет жильцов.

Часто в момент передачи дома оказывалось, что общедолевая собственность (в подвале или на чердаке), стоимость которой заложена в цену квартир, уже продана некоей коммерческой фирме, которая в свою очередь кому то ее уже продает. Или на крыше установлен мощный ретранслятор и заключен долгосрочный договор застройщика с оператором связи, о чем покупатели квартир и знать не знают. Подобных подводных камней, которые надо было обозначить совету дома и как-то обойти, было множество.

В одном многоэтажном доме отводная канализация наружу была в диаметре полтора десятка сантиметров, причем рядом застройщик строил еще две секции на ту же трубу. Глаза у застройщика были ясны и невидящи: прокладывать нормальный диаметр до неблизкой городской канализации он явно не собирался, оставляя это дело, стоящее многих миллионов рублей, будущему товариществу. Аргументы в своем чуть ли не убожестве и альтруизме лились потоком: что и этот дом – опять им в убыток; что все, собранное с дольщиков, – уже ушло на стройку; что ее завершение – идет чуть ли не из личного кармана.