Лаборатория кадастровых инженеров

Некоторые думают: «А зачем мне эта бумажная волокита? Я все сделаю сам, красиво, и никто не узнает». Но есть нюансы:

– При продаже или дарении квартиры с неузаконенной перепланировкой вы не сможете оформить сделку без исправления всех нарушений.

– При аварии или пожаре страховая компания может отказать в выплате, если выяснится, что причиной стало нарушение при самовольной перепланировке.

– При подаче документов на регистрацию ипотеки банк может запросить технический паспорт. Если данные не совпадут – будет отказ.

Даже если вы живете в квартире «для себя» и никуда переезжать не планируете, проблемы могут возникнуть неожиданно: от проверки управляющей компании до жалоб соседей. Лучше потратить немного времени и все сделать правильно.

В этой статье мы разберем пошагово, как согласовать перепланировку – от идеи до финальных документов. Как понять, что именно является перепланировкой. Как выбрать проектировщика. Как получить разрешение. Как избежать типичных ошибок и сделать все красиво, законно и с минимальными нервами.

Что такое перепланировка и чем она отличается от переустройства

Когда речь заходит о ремонте, многие путают два термина: перепланировка и переустройство. Звучат похоже, но с юридической точки зрения – это разные вещи. И именно от понимания разницы зависит, нужно ли вам согласование или можно просто делать ремонт. Разберемся простым и понятным языком.

Перепланировка – это изменение границ помещений

Перепланировка – это любые действия, которые меняют конфигурацию квартиры, то есть «геометрию» помещений. Проще говоря, если вы:

– сносите или возводите перегородки,

– объединяете ванную с туалетом,

– убираете стены между кухней и комнатой,

– переносите дверной проем,

– это перепланировка, и она обязательно подлежит согласованию.

Важно: Даже если стены не несущие, и вы просто «перекроили» пространство, это уже требует внесения изменений в технический план и согласования с уполномоченными органами.

Переустройство – это изменение инженерных систем

А вот переустройство – это когда вы:

– переносите сантехнику (например, унитаз или ванну),

– устанавливаете новый газовый котел,

– меняете расположение батарей, вентиляции, канализации,

– прокладываете новые трассы электропроводки, особенно в «мокрых зонах»,

– все это не меняет план квартиры, но затрагивает инженерные сети. Поэтому тоже требует согласования, особенно если вы вмешиваетесь в газ, воду, отопление или вентиляцию.

Что точно не нужно согласовывать?

Есть множество работ, которые можно выполнять без официального разрешения. Вот они:

– Замена напольного покрытия (линолеум, ламинат, плитка).

– Перекраска стен, переклейка обоев, установка натяжных потолков.

– Замена кухонной мебели, техники, светильников.

– Замена радиаторов на аналогичные по мощности (без переноса).

– Установка встроенных шкафов и мебели.

– Замена дверей (если проем остается на месте).

– Установка ванны, унитаза или раковины на том же месте.

Запомните: все, что не влияет на схему квартиры и инженерные сети – можно делать без согласования.

Почему важно понимать разницу

Ошибочное восприятие может дорого обойтись. Например, вы думаете: «Я просто немного передвину ванну и сделаю проход в другую комнату – подумаешь, дело на один день». А на деле – это и перепланировка, и переустройство. А значит:

– нужно делать проект;

– подавать документы в Управление Архитектуры;

– вызывать комиссию на проверку;

– вносить изменения в технический паспорт квартиры.

Если этого не сделать – можно получить предписание все вернуть обратно, а при продаже квартиры столкнуться с проблемами: технический план не будет соответствовать факту, а это основание для отказа в регистрации сделки.

Что делать, если вы не уверены, нужно ли согласование?

Очень просто:

1. Посмотрите техпаспорт квартиры. Сравните, где расположены стены, двери, ванна, кухня – и что вы планируете изменить.

2. Спросите специалиста. Кадастровый инженер или опытный проектировщик сразу скажет, какие изменения подпадают под согласование.

Простой пример из жизни:

Анна купила студию в новостройке. Ей хотелось выделить спальню – и она решила поставить гипсокартонную перегородку. Без согласования. Все бы ничего, но:

– по техплану ее квартира – одно помещение;

– в процессе ремонта она передвинула дверь на кухню и частично перекрыла окно.

Когда она решила продать квартиру, в Росреестре сделку «заморозили»: план не соответствовал действительности.

Пришлось срочно заказывать технический план, делать проект и проходить полное согласование – уже после ремонта, когда все сложно переделывать.

Подведем итог:

– Перепланировка – это изменения, касающиеся формы и границ помещений.

– Переустройство – это работы с инженерными системами.

– И то, и другое в большинстве случаев требует согласования.

– Лучше уточнить это заранее, чем потом платить штраф или делать все заново.

Кто может делать перепланировку и с чего начать процесс?

Вы решили сделать перепланировку – убрать стену, перенести санузел, объединить кухню с гостиной или просто передвинуть перегородки. И тут возникает логичный вопрос: а имею ли я право вообще это делать? Можно ли сразу начинать ремонт? Какие документы нужно подготовить? Что делать, если квартира в ипотеке или оформлена на нескольких собственников? Разбираемся подробно.

Кто имеет право инициировать перепланировку?

Перепланировку может делать только собственник квартиры. Это ключевое правило. Если вы арендуете жилье или живете там «по договоренности», любые изменения – даже временные – будут считаться нарушением.

– Если вы собственник, то можете инициировать перепланировку и подать документы на согласование.

– Если квартира в долевой собственности, то перепланировка возможна только с письменного согласия всех совладельцев.

– Если квартира куплена в ипотеку, вам обязательно нужно получить разрешение от банка, так как до полной выплаты кредита недвижимость находится в залоге, и любые изменения должны быть согласованы с кредитором.

Очень важно: прежде тем, как вы надумали сделать перепланировку и ремонт, необходимо сначала обратиться к кадастровому инженеру. Ведь перепланировка – это не просто перемещение стен или изменение расположения комнат. Это процесс, который требует учета юридических и технических нюансов. Одним из ключевых специалистов, к которому стоит обратиться до начала работ, является кадастровый инженер. Вот почему:

1. Оценка допустимости перепланировки

Кадастровый инженер поможет оценить, возможно ли реализовать задуманную перепланировку с точки зрения законодательства. Некоторые изменения, например, затрагивающие несущие стены, вентиляционные шахты или инженерные коммуникации, могут быть запрещены или требовать специального согласования.

2. Анализ технических документов

Инженер проверит существующую документацию и технический план помещения, чтобы убедиться, что запланированные изменения не нарушат строительные нормы и правила. Это поможет избежать проблем при узаконивании перепланировки.

3. Подготовка документов

После проведения перепланировки кадастровый инженер оформит новый технический план, отражающий изменения. Этот документ необходим для внесения корректировок в ЕГРН и получения нового кадастрового паспорта помещения.

4. Снижение рисков отказа при согласовании

Работа с кадастровым инженером еще до начала перепланировки значительно повышает шансы на успешное согласование изменений в органах местного самоуправления и управляющей компании. Это экономит время, деньги и нервы.

5. Легализация и последующие сделки

Без официальной регистрации изменений продать, подарить или передать по наследству объект недвижимости может быть затруднительно. Грамотная работа кадастрового инженера обеспечивает юридическую чистоту перепланировки и ее фиксацию в реестре.

А это значит, что обращение к кадастровому инженеру – это шаг, который поможет избежать множества проблем и сделать перепланировку не только удобной, но и законной. Лучше потратить немного времени на консультацию заранее, чем потом устранять последствия неузаконенных изменений.

Этапы согласования перепланировки в квартире:

1. Предпроектная консультация

Первый шаг – понять, можно ли вообще узаконить задуманное изменение. Не каждое желание собственника можно реализовать:

НЕЛЬЗЯ:

– трогать несущие стены без проекта и разрешения;

– переносить мокрые зоны (ванные, кухни) над жилыми комнатами нижних соседей;

– объединять жилое помещение с нежилым (например, квартиру с магазином);

– демонтировать вентиляционные шахты и стояки;

– Объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями, а также включать их площади в общую площадь помещения;

– Устраивать или переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы;

– Устраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;

– Объединять газифицированное помещение с жилой комнатой, а также размещать газифицированные кухни над и под жилыми комнатами, устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.

МОЖНО:

– объединить санузел;

– передвинуть перегородку;

– устроить гардеробную;

– расширить кухню за счет коридора и пр.

Лучше всего на этом этапе проконсультироваться с опытным специалистом. В нашей практике бывали случаи, когда клиенты уже сделали ремонт, а потом оказывалось, что узаконить все невозможно. Поэтому лучше сначала – консультация, потом – действия.

Любые действия с несущими стенами – только по проекту и с согласованием.

Мы сталкивались с ситуацией, когда собственник убрал часть несущей стены в панельном доме. Итог – предписание от надзорных органов, судебный процесс и восстановление стены. Все это – дополнительные расходы и нервы.

2. Подготовка проекта перепланировки

Проект должен быть выполнен лицензированной организацией. Он включает:

– поэтажные планы «до» и «после»; экспликацию;

– технические решения (если затрагиваются инженерные сети);

– расчеты по несущим конструкциям (при необходимости);

– при необходимости – согласования с инженерными службами (газ, вода, вентиляция).

Важно! Не путайте дизайн-проект с архитектурным проектом перепланировки, который нужен для согласования.

Мы сотрудничаем с проектными бюро, которые знают региональные требования и нюансы местных служб, что ускоряет согласование.

3. Соберите комплект документов

Для подачи на согласование перепланировки в 2025 году, как правило, нужны:

– Заявление (стандартная форма – выдается в МФЦ, доступна на портале Госуслуг, доступна на сайте муниципального образования);

– Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН);

– Паспорт гражданина РФ (или доверенность, если подает представитель, например представителем является кадастровый инженер);

– Технический паспорт БТИ;

– Проект перепланировки (в двух экземплярах);

– Техническое заключение (если нужно);

– Согласие всех собственников (при долевой собственности);

– Согласие банка (если квартира в ипотеке);

– Дополнительные заключения (если перепланировка касается инженерных систем, вентиляции, газа и т. д.).

4. Согласование в администрации

Проект подается в архитектурный или жилищный отдел администрации муниципалитета. Также могут потребоваться согласования с:

– МЧС;

– Роспотребнадзором;

– Управляющей компанией;

– Комитетом по охране памятников (если дом – объект культурного наследия).

В Ижевске, например, есть дома – объекты культурного наследия, в которых категорически нельзя менять оконные блоки или планировку фасада. Это нужно учитывать заранее.

После подачи документов выносится распоряжение о согласовании перепланировки (или об отказе с указанием причин).

Если все прошло успешно, вы получите разрешение на перепланировку – официальный документ, в котором указано:

– что вы имеете право делать;

– в каком виде должны быть выполнены работы;

– какие требования соблюдать (по материалам, вентиляции, электрике и т. д.).

5. Выполнение работ

После получения разрешения вы можете начинать ремонт.

Важно: нельзя отклоняться от утвержденного проекта. Если в процессе ремонта вы решите «сделать по-другому», разрешение становится недействительным, и придется начинать все заново.

После завершения работ приглашается комиссия для приемки выполненного.

Если все сделано по проекту – подписывается акт о завершенной перепланировке.

6. Внесение изменений в технический план

На этом этапе подключается кадастровый инженер (в том числе – и наша компания). Мы:

– выезжаем на объект;

– выполняем обмеры;

– составляем технический план;

– подаем его в Росреестр через МФЦ или через личный кабинет кадастрового инженера.

Через несколько дней собственник получает новую выписку ЕГРН с актуальной планировкой.

Особенности при согласовании перепланировки в новостройке со свободной планировкой.

Если вы покупаете квартиру в новостройке со «свободной» планировкой, кажется, что можно делать все, что угодно. На деле это не совсем так.

Даже если застройщик не поставил стены – в проектной документации все равно предусмотрена планировка, и ее нарушение может стать поводом для отказа.

Приведу пример, ситуацию из личного опыта:

К нам обратился клиент, который приобрел квартиру в новостройке с свободной планировкой. У него была четкая идея – сделать кухню- гостиную в зоне жилой комнаты, чтобы создать просторное и светлое пространство. На первый взгляд – отличная идея для комфорта и уюта. Однако это решение таило в себе серьезные риски.

Проблема:

Планируемая кухня-гостиная попадала в зону, расположенную над жилыми комнатами соседей снизу. Это нарушает требования к размещению мокрых зон, установленные строительными нормами. Перенос кухни в жилую зону мог привести к:

– отказу в согласовании перепланировки,

– невозможности зарегистрировать изменения в Росреестре,

– проблемам при продаже квартиры в будущем.

Решение:

Мы внимательно изучили проект многоквартирного дома и поэтажный план квартиры, а также выслушали пожелания клиента. Вместо того чтобы переносить кухню, мы предложили органично объединить существующую кухню с гостиной зоной, сохранив при этом расположение всех мокрых зон (кухни, санузлов) в рамках допускаемых границ.

Что мы сделали:

– Подготовили профессиональный проект с учетом всех норм СНиП и СП.

– Объяснили клиенту риски незаконной перепланировки и предложили альтернативу.

– Сформировали функциональное пространство с кухней-гостиной площадью более 43 м², что превзошло ожидания заказчика.

– Получили законное согласование перепланировки без замечаний со стороны надзорных органов.

– Сделали технический план и получили выписку из ЕГРН на новую планировку.

Результат:

– Клиент получил просторную, современную кухню-гостиную.

– Мокрые зоны остались на своих местах, что гарантирует юридическую чистоту квартиры.

Все изменения прошли официальное согласование. После подписания договора клиент спокойно делал ремонт и у него не болела голова куда идти и как узаконить перепланировку. Мы согласованием занимались под ключ, собственнику выдали уже готовые документы.

Этот кейс – наглядный пример того, как важен грамотный подход к перепланировке. Мы не только реализуем желания клиента, но и заботимся о законности и безопасности каждого проекта.

Подведем итог:

– Согласование перепланировки – это реальная, выполнимая процедура.

– Главное – не делать все «на глаз», а обращаться к профессионалам.

– Официальное оформление защищает вас от проблем с банками, покупателями, страховыми.

– Весь процесс занимает в среднем 3—4 месяца и стоит разумных денег по сравнению с возможными штрафами и переделками.

Частые ошибки при перепланировке и как их избежать

Даже самые добросовестные владельцы, желающие узаконить перепланировку, могут столкнуться с отказом. Почему? Потому что процедура включает множество нюансов, нормативов и ограничений, о которых легко забыть. Ниже мы разберем самые распространенные ошибки, которые допускают собственники, и расскажем, как избежать каждой из них.

Ошибка 1: Начать ремонт без разрешения

Это самая типичная ситуация: человек решил сделать перепланировку, заказал проект, а потом подумал: «Ну я просто начну, пока мне согласуют – так быстрее». В результате:

– проект может не пройти согласование из-за нарушений;

– все выполненные работы придется переделывать;

– может поступить предписание вернуть все в изначальное состояние.

Ошибка 2: Нарушение строительных норм

Например:

– Перенесли санузел на место кладовой;

– Вынесли батарею на балкон;

– Объединили газифицированную кухню с комнатой без двери;

– Установили ванну над жилой комнатой соседей снизу.

Ошибка 3: Неправильный проект или оформление

Еще одна распространенная причина отказа – ошибки в проекте:

– несоответствие масштаба;

– отсутствие пояснительной записки;

– неполные схемы вентиляции, электрики или водоснабжения;

– проект составлен неаккредитованной организацией.

Ошибка 4: Несогласование с банком при ипотеке

Если квартира куплена в ипотеку, а вы начинаете перепланировку без уведомления банка – это нарушение договора залога. Банк имеет право:

– потребовать возврата всей суммы кредита;

– заблокировать проведение перепланировки;

– не согласовать продажу/рефинансирование объекта.

Как избежать:

Сообщите в банк о намерении перепланировки, приложите проект и заявление. Обычно согласие дают в течение 1—2 недель.

Ошибка 5: Использование «левых» документов

Иногда недобросовестные подрядчики обещают «пропихнуть» согласование с помощью поддельных бумаг. Особенно это касается:

– ложных технических заключений;

– подписей «от имени» других собственников;

– подделанных копий из БТИ или ЕГРН.

Как избежать:

Никогда не используйте сомнительные схемы. Если все вскроется, будет не просто отказ, а уголовная ответственность. Работайте только по-честному – это гораздо надежнее и, как ни странно, быстрее.

Ошибка 6: Отказ от вызова комиссии после завершения работ

Некоторые владельцы думают: «Ну я сделал все по проекту – зачем звать проверяющих?» И зря. Без выездной проверки вы не получите акт о завершенной перепланировке. А без акта нельзя внести изменения в техпаспорт и ЕГРН.

Как избежать:

Всегда завершайте процесс официально. Даже если ремонт получился идеально – без подтверждения это юридически не имеет значения.

Ошибка 7: Попытка «узаконить постфактум» неудачную перепланировку

Бывает и так: ремонт сделан давно, квартира продается, а в техпаспорте все по-другому. Владелец пытается оформить все задним числом, но оказывается, что:

– часть стен проходит через несущие конструкции;

– мокрая зона вышла за пределы допустимого;

– нет доступа к стоякам;

– нет проекта и данных о материалах.

Как избежать:

Если перепланировка уже сделана, обратитесь к эксперту, кадастровому инженеру. Эксперт проанализирует ситуацию и даст совет, как избежать штрафов и проблем.

Ошибка 8: Игнорирование специфики многоквартирного дома

Даже если ваша квартира – ваша собственность, она находится в жилом доме, где:

– общие вентиляционные шахты;

– единая система отопления;

– общие лестничные клетки и перекрытия.

Любое ваше вмешательство может повлиять на соседей. Поэтому согласование – это не «формальность», а способ убедиться, что вы не навредите окружающим.

Как узаконить уже сделанную перепланировку – пошаговая инструкция.

Так бывает часто: собственник сделал ремонт, снес стену, расширил кухню, перенес ванну, квартира преобразилась, жить стало удобно. А документы остались, как были. Вроде все красиво и даже крепко – но по закону квартира теперь не соответствует техническому паспорту, и это может обернуться рядом проблем:

– невозможность продать квартиру или оформить наследство;

– сложности с ипотекой и страхованием;

– штрафы и предписания от надзорных органов;

– судебные споры с соседями или управляющей компанией.

Хорошая новость – в большинстве случаев перепланировку можно узаконить постфактум. Но это требует терпения, правильной стратегии и понимания этапов. Ниже – подробная пошаговая инструкция.

В случае с самовольной перепланировкой, есть способ узаконить – через суд. Что для этого нужно сделать и какие документы потребуются:

– заказать технический план квартиры у кадастрового инженера уже с изменениями (кадастровый инженер выезжает, обмеряет по факту вашу квартиру после перепланировки и ремонта).

– Заказать техническое обследование (заключение о безопасности в проектной организации), чтобы подтвердить безопасность.

– планировка квартиры до и после перепланировки (в некоторых случаях требуется фото);

– правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права);

– подготовить исковое заявление и обратиться в суд.

Ход судебного процесса:

1. Подача иска;

2. Суд назначает дату;

3. Рассмотрение дела – 1 или 2 заседания;

4. Суд выносит решение;

5. Вы получаете на руки решение суда, и вместе с техпланом сдаете в МФЦ для подачи в Росреестр;

6. Изменения официально вносятся в Росреестр, вы получаете выписку из ЕГРН с новой планировкой – планировка считается узаконенной, а квартира юридически соответствует реальности.

Важно понимать, что штраф неизбежен – от 2000 до 2500 рублей для физических, и до 350 000 для юридических лиц. Но штраф – это меньшая из проблем по сравнению с тем, что объект нельзя будет продать или оформить наследство.

Резюме: плюсы узаконенной перепланировки

– Безопасность

Все соответствует нормам, вы уверены в конструкциях

– Продажа без проблем

Любой покупатель, банк или нотариус примут документы

– Нет штрафов и рисков

Никто не заставит вас «вернуть как было»

– Защита от конфликтов

Соседи не смогут пожаловаться и вызвать инспекцию

– Уверенность в будущем

Не будет проблем при оформлении наследства, дарения, ипотеки

Итак, подведем итоги. Главное, что нужно запомнить:

– Любое изменение стен, мокрых зон, коммуникаций и вентиляции – это перепланировка.