Лидеры рынка недвижимости. Лучшие стратегии

Рекомендации по оформлению договоров, важные правовые нюансы и ошибки, которых следует избегать в сделках

Юрист с 15-летним опытом в сфере оказания юридических услуг и представления интересов в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.

«20» марта 2015 года я стала Генеральным директором своего юридического лица, которое в настоящий момент имеет фирменное наименование «Перо Правосудия». Мы оказываем юридические услуги физическим и юридическим лицам по всей России. Работая юристом, я всегда понимала, что в спорах необходимо предлагать сторонам возможность прийти к мирному урегулированию без суда и затрат большого количества времени. В мае 2023 года я получила диплом и стала специалистом в сфере медиации и активно лоббирую в г. Сочи это направление, обеспечивая урегулирование споров между сторонами с целью достижения обоюдно выгодного результата для обоих участников спора. Это позволяет мне экономить время и деньги клиентов, так как медиация чаще всего проходит быстрее и на более выгодных условиях, чем судебный процесс.

С целью законного совершения действий при заключении сделки с недвижимым имуществом необходимо убедиться в юридической безопасности сделки.

Юридическая безопасность сделки с недвижимостью – это совокупность мер, направленных на защиту прав сторон в процессе купли-продажи, аренды или иной передачи прав на недвижимое имущество.

При осуществлении этих мер защиты необходимо учитывать ряд ключевых факторов. Основополагающим фактором в сделке является, в первую очередь, проверка документов. Для начала стоит определить, что такое правоустанавливающие документы.

Правоустанавливающими являются документы, которые определяют, устанавливают, подтверждают и регулируют права на объект недвижимого имущества. Они играют важную роль в соблюдении законодательства Российской Федерации при осуществлении действий по отчуждению объекта недвижимости. Но стоит отличать правоустанавливающие документы от правоудостоверяющих.

Правоустанавливающие документы определяют, каким путем сторона по сделке приобрела право на объект. К правоустанавливающим документам относятся, к примеру, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, договор о безвозмездной передаче прав на объект недвижимости (приватизация), договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство по закону, завещание и другие документы.

Правоудостоверяющие документы подтверждают наличие права на само имущество. Например, правоудостоверяющим и правоподтверждающим документом на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или, как раньше, свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество на цветном плотном бланке.

Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Для этого запросите оригинал доверенности от лица, представляющего интересы стороны по сделке. На последнем листе доверенности внизу указаны данные нотариуса и нотариальный округ. На официальном сайте нотариальной палаты можно проверить, действующий ли нотариус и существует ли он вообще.

Для проверки какого-либо документа, выданного нотариусом, необходимо навести камеру своего телефона на QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа. При этом должна появиться ссылка с реквизитами нотариального документа – данными заявителей, датой совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, то он считается достоверным.

Проверяя нотариальный документ по QR-коду, будь то доверенность или иной нотариально удостоверенный документ, можно установить, зарегистрирован ли данный документ в Единой информационной системе нотариата, куда вносятся сведения обо всех совершенных в России нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте Федеральной Нотариальной Палаты. На данном сайте можно убедиться, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отзывалась доверителем.

Также необходимо проверять данные продавца в правоустанавливающих документах, поскольку если обнаружится хоть малейшее расхождение, это может означать, что на сделке присутствует не сам собственник, а мошенник. Рекомендуется заранее выяснить, состоял ли продавец в браке на дату сделки по приобретению объекта недвижимости, и если да, было ли получено согласие супруга/супруги. Даже если сейчас продавец в разводе, но не прошло и трех лет с даты расторжения брака, и имущество было приобретено в браке, это может привести к крайне неприятным и негативным последствиям.

Например, бывший супруг/супруга продавца может пожелать разделить имущество после развода, и в этом списке может оказаться тот объект недвижимости, который планируется сделать предметом данной сделки.

Проверяя правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, особое внимание стоит обратить на то, как давно сторона сделки стала собственником объекта недвижимого имущества и каким образом – покупкой, дарением, приватизацией или получением в наследство. Вся эта информация отражена в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Очень важно понимать, что если продавец настаивает на слишком быстрой продаже, данная сделка может быть опасна с точки зрения ее оспаривания другими наследниками, например. Общий срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, как установлено действующим законодательством РФ. Поэтому при проверке документов нужно выяснить срок владения недвижимостью этим собственником.

Помимо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рекомендуется запросить сведения о зарегистрированных лицах в объекте недвижимости, если предметом сделки является дом, квартира или жилое помещение. Этими документами являются либо справка о регистрации, либо справка о составе семьи.

Если в объекте зарегистрированы несовершеннолетние дети, то покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жилье у продавцов, которое соответствует требованиям действующего законодательства РФ. Особое внимание следует обратить на прописанных несовершеннолетних лиц, если квартира, которая планируется к продаже, была приватизирована, так как данные лица автоматически признаются собственниками объекта при приватизации.

Если выясняется, что несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля в праве собственности, то в данной сделке необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки и попечительства, а ребенок будет являться участником сделки.

При совершении действий, направленных на заключение сделки, необходимо убедиться, что у стороны сделки есть все необходимые документы на недвижимость (право собственности, договоры, акты и т. д.). После получения доступа к правоустанавливающим документам рекомендуется провести юридическую экспертизу, которая точно определит законность совершения действий в рамках сделки с недвижимостью.

В рамках юридической проверки требуется тщательное изучение всей представленной документации, включая проверку на наличие или отсутствие обременений недвижимого имущества. То есть необходимо удостовериться, что на недвижимость не наложены аресты, залоги или другие обременения.

Если планируется приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка или иной кредитной организации, то стоит в обязательном порядке проверить справку о погашении кредитной задолженности с подтверждением погашения всех долговых обязательств в полном объеме. Если в процессе проверки документов выяснится, что кредит не погашен, то необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы при проведении сделки определить и отразить в договоре, как будет проходить погашение кредитной задолженности, поскольку до момента погашения кредита недвижимое имущество находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия.

С целью собственной подстраховки от негативного исхода рекомендуется запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не страдает психо- или нарко-заболеваниями и не состоит на учете в соответствующих учреждениях, чтобы исключить риск оспаривания сделки на том основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Чтобы новому приобретателю не пришлось платить долги за продавца, стоит проверить, нет ли задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт.

В настоящий момент многие граждане России проходят или проходили процедуру банкротства в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». И данный факт также может негативно отразиться на последствиях совершения сделки с объектом недвижимости. В данном случае поможет провести соответствующую проверку продавца через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), который является общедоступным источником информации.

Если в ЕФРСБ не содержится информация о сторонах по сделке, то, помимо прочего, также рекомендуется проанализировать сведения, размещенные на сайте судов общей юрисдикции или арбитражных судов.

Государственная автоматизированная система «Правосудие» поможет узнать информацию о текущих и завершенных судебных спорах с участием продавца, рассматриваемых судами общей юрисдикции. Поиск споров в отношении продавца можно осуществить по месту его жительства и по месту нахождения недвижимого имущества. Однако стоит иметь в виду, что если сторона сделки участвовала в семейном споре, в том числе по факту раздела имущества, то данная категория дел размещается на сайтах судов со скрытыми персональными данными.

Картотека арбитражных дел на официальном сайте арбитражных судов поможет узнать информацию о судебных делах с участием продавца объекта недвижимости, которые рассматриваются арбитражным судом, в том числе дела о банкротстве.

Кроме того, на сайте Федеральной службы судебных приставов можно запросить информацию об исполнительных производствах с участием стороны сделки. Если выяснится, что сторона по сделке имеет непогашенные долговые обязательства, которые отражены на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов, то в последующем возможно оспаривание данной сделки в ходе процедуры банкротства, что может привести к применению последствий недействительности сделки для сторон.

Подытожим, проверить стороны сделки можно на следующих ресурсах:

– Сервисы-гувм-мвд.рф: На этом ресурсе можно проверить недействительность российских паспортов и избежать признания сделки недействительной по данному основанию.

– Sudrf.ru: Можно отследить участие стороны по сделке в различных судебных тяжбах и сформировать, таким образом, представление о стороне сделки.

– ФССП: Наличие долговых обязательств может привести к тому, что один из кредиторов стороны сделки имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина несостоятельным (банкротом). Это затронет все сделки, совершенные за последние три года до процедуры банкротства.

– Bankrot.fedresurs.ru: Указанный общедоступный ресурс является Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, где раскрываются сведения о процедурах банкротства.

– Reestr-dover.ru: На данном сайте можно проверить действительность доверенности, была ли она выдана и не отменена ли на данный момент.

– Kad.arbitr.ru: Картотека арбитражных дел содержит сведения о судебных тяжбах в арбитражных судах по всей России, в том числе информацию о делах о банкротстве физических лиц.

Сам же объект сделки можно проанализировать с помощью общедоступных ресурсов:

– Notariat.ru: Содержит реестр всех открытых наследственных дел, в том числе архивных.

– Сайт администрации: Ресурсы по реестрам самовольных объектов помогут избежать приобретения проблемной недвижимости.

С целью проведения анализа объекта недвижимости в обязательном порядке необходимо проверить информацию по выписке из ЕГРН на наличие или отсутствие залогов, арестов, запретов на регистрацию и аренду, а также на наличие собственников несовершеннолетних лиц. Если имеется возможность, то запрашиваем у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав, в которой будут отражены все собственники данного объекта недвижимости за весь период его существования, что позволит отследить частоту отчуждения объекта.

Если объект недвижимости слишком часто перепродается, это может быть подозрительным, так как возможно проходят какие-либо судебные тяжбы, в рамках которых решается судьба данной недвижимости. В случае, если имеются сведения, что недвижимость продается наследниками, необходимо убедиться, что все наследники вступили в наследство и что все они будут участвовать в сделке.

Помимо прочего, рекомендуется проверить наследственное дело по фамилии, имени и отчеству умершего наследодателя и дате смерти, чтобы получить сведения об открытии наследственного дела и наличии или отсутствии других наследников, которые могут претендовать на данное имущество, путем последующего оспаривания сделки.

Особое внимание при подготовке к сделке стоит обратить на составление договора, а также на соблюдение формы сделки.

Совершение сделки включает несколько этапов:

– Проведение предварительных переговоров для согласования условий сделки.

– Необходимость заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, в котором устанавливается намерение заключить основной договор купли-продажи, сроки, когда будет заключено основное соглашение, а также условия основного договора. Объект, в отношении которого будет совершена сделка, должен быть индивидуально определен.

– Условие о задатке. Отсутствие задатка или подписанного предварительного договора купли-продажи позволяет одной из сторон отказаться от сделки, в то время как другая сторона может лишиться других вариантов выбора объектов или иного порядка заключения сделки, от которых отказалась ранее.

– Сбор всей необходимой документации, который осуществляют обе стороны, так как они заинтересованы в положительном исходе сделки.

– Заключение договора купли-продажи. По основному договору купли-продажи недвижимости право собственности переходит к приобретателю (покупателю) после проведения государственной регистрации права, возникшего из сделки, в Росреестре.

В случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки, либо данное требование установлено законом, покупатель и продавец переходят к стадии удостоверения сделки и последующей государственной регистрации права у нотариуса.

– Государственная регистрация прав на объект недвижимости. Покупатель становится новым собственником после получения актуальной выписки из ЕГРН.

Не каждый договор купли-продажи имеет юридическую силу. В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ основаниями признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным являются:

– мнимая сделка, которая совершена только на бумаге, но фактически не исполнена;

– притворная сделка, когда, к примеру, оформляется документация как при продаже квартиры, но на самом деле квартира дарится;

– сделка, совершенная недееспособным лицом.

Также, если сделка была совершена в период наличия долговых обязательств одной из сторон, и эта сторона впоследствии проходит процедуру банкротства, то в данной ситуации нарушаются права кредиторов должника. Например, сделка могла быть совершена на нерыночных условиях, по заниженной или завышенной цене.

При этом оспорить сделку в период прохождения процедуры банкротства может как финансовый управляющий, так и любой другой из кредиторов.

В договоре необходимо указать следующие разделы:

– Предмет сделки: Указывается объект недвижимости, подлежащий реализации. Рекомендуется подробно описать имущество, чтобы без сомнений стороны могли его индивидуализировать, включая его площадь, адрес, этажность, целевое назначение, кадастровый номер и другие важные данные.

– Характеристика объекта: Включает наличие или отсутствие обременений, стоимость и категорию объекта. Стоимость объекта и порядок расчетов требуют особой конкретизации, чтобы в дату сдачи документов на государственную регистрацию прав в Росреестре для одной из сторон не оказались сюрпризом дополнительные расходы.