Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 28 июля 2009 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

Разрешая дело и отказывая в иске, судебные инстанции, руководствуясь положениями ст. 1, 2 и 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», запрещающих приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, исходили из того, что занимаемое истицей жилое помещение расположено в здании, имеющим статус общежития и относится к частному жилищному фонду, в то время как приватизации подлежат жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда; право собственности ОАО «Компания «ЮНИМИЛК» в отношении общежития как объекта недвижимости зарегистрировано в установленном порядке. Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 января 2008 г. оставлен без изменения судебный акт Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, которым отказано в применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации имущественного комплекса «Куйбышевский молочный комбинат» в части включения в уставный капитал АООТ «Самаралакто» здания общежития.

С выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Как следует из материалов дела, М. с 1988 г. проживает в комнате общежития.

19 августа 1993 г. между Фондом имущества Самарской области и АООТ «Самаралакто» заключен договор, по которому АООТ «Самаралакто» передано в качестве уставного капитала имущество в соответствии с утвержденным планом приватизации, в том числе и здание общежития. Право собственности на здание общежития зарегистрировано ГУ ФРС по Самарской области 7 октября 2004 г.

В соответствии со ст. 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры, установлена и в ст. 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Указанными нормами, подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Поэтому включение жилого дома государственного и муниципального предприятия в состав приватизируемого имущества не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживающих в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Промышленного районного суда г. Самары, определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда отменила, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции[28].

Как это ни странно звучит, но вопрос о юридическом режиме служебных жилых помещений бывших государственных, а в настоящее время приватизированных (частных) юридических лиц совершенно не урегулирован нормами позитивного законодательства[29]. Однако прямые предписания по этому поводу содержатся в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г. ВС РФ дает следующие указания.

Статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» служебные жилые помещения не подлежат приватизации.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность указанные жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь положениями ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации (ответ на вопрос № 21)[30].

В практической же деятельности ВС РФ указанное общее разъяснение получило следующее юридическое воплощение.

В., Е., А. обратились в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

В обоснование иска указали, что В. в связи с его работой в государственном учреждении, находящемся в ведении Министерства обороны РФ, на состав семьи из четырех человек (он, его жена Л., сын А. и дочь Е.) был выдан служебный ордер на право занятия трехкомнатной квартиры. На основании служебного ордера истцы были зарегистрированы в квартире, в отношении которой возник спор.

В 1995 г. В. уволился из государственного учреждения.

На момент рассмотрения дела в суде истцы продолжали проживать в спорной квартире. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий семья истца не состояла, свое право на однократную бесплатную приватизацию занимаемого жилого помещения истцы не реализовали.

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № 536-1111 «О приеме ведомственного жилищного фонда и объектов инженерного и коммунального назначения Министерства обороны Российской Федерации в собственность города Москвы в 2005–2006 годах» и распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 6 июня 2006 г. жилой многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, с 1 июля 2007 г. передан от Министерства обороны РФ в собственность г. Москвы.

В связи с передачей в государственную собственность г. Москвы объектов жилого фонда, относящихся к федеральной собственности и находящихся в оперативном управлении государственного учреждения, находящееся в ведении Министерства обороны РФ государственное учреждение было расформировано.

Истцы не могли реализовать свое право на приватизацию жилого помещения в связи с тем, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в ответ на их обращение по вопросу приватизации сообщил, что занимаемая истцами квартира является служебной и приватизации не подлежит, решение об исключении ее из числа служебных жилых помещений органами исполнительной власти не предпринималось.

Решением районного суда, оставленным без изменения определением суда второй инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы В. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила вынесенные судебные постановления в кассационном порядке, поскольку судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд с учетом положений постановления Правительства Москвы от 5 августа 2008 г. № 711-ПП «О порядке использования жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, раннее предоставленных гражданам по договорам субаренды или в качестве служебных жилых помещений» исходил из того, что право собственности г. Москвы на спорное жилое помещение на момент рассмотрения дела в суде зарегистрировано не было, решение об исключении занимаемой истцами квартиры из числа служебных жилых помещений органом исполнительной власти не издавалось, т. е. правовой режим спорной квартиры изменен не был. На учете нуждающихся в улучшении жилищных условий семья В. не состояла, поэтому права на предоставление занимаемого жилого помещения по договору социального найма и, соответственно, на его приватизацию не имела.

С данными выводами согласился суд второй инстанции.

Вместе с тем ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно ст. 4 названного Закона не подлежат приватизации служебные жилые помещения.

Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г. (вопрос 21), разъяснил следующее.

Факт принятия решения о передаче служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, поэтому граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность в соответствии с положениями ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом, служебные жилые помещения, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии были переданы в муниципальную собственность, могут быть приобретены гражданами в собственность в порядке приватизации.

Приведенные выше разъяснения Верховного Суда РФ судом при разрешении спора применительно к правоотношениям сторон учтены не были, как не было учтено и то обстоятельство, что отсутствие решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченными органами этого документа.

Следовательно, спорное жилое помещение после передачи в собственность г. Москвы утратило статус служебного, поэтому к нему применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Истцы же, проживающие в спорном жилом помещении на момент передачи его из федеральной собственности в собственность г. Москвы, приобрели право пользования им на условиях договора социального найма и в соответствии с положениями ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» имели право приобрести его в собственность, в связи с чем их иск следовало признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, Судебная коллегия, отменяя судебные постановления, приняла новое решение, не передавая дело для нового рассмотрения, и удовлетворила иск В., Е., А., поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении и толковании норм материального права.

За истцами признано право общей долевой собственности в порядке приватизации на спорную квартиру по ⅓доли за каждым[31].

В завершение настоящего подраздела хотелось бы остановиться еще на одном частном, но заслуживающим самого пристального внимания аспекте. Дело в том, что единственным юридическим основанием заключения договора социального найма и фактического вселения в жилое помещение является ордер на данное жилое помещение, или, как он теперь именуется в новом жилищном законодательстве, – решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ). Иных правовых оснований для заселения жилого помещения в рамках договора социального найма законодательство не предусматривает. Именно это обстоятельство и объясняет (с юридической точки зрения), почему предоставление новых жилых помещений по договорам социального найма в настоящее время – явление, увы, весьма редкое. Хотя реальные причины такого положения вещей естественно скрываются не в юридической, а в социально-экономической плоскости. Собственником же жилого помещения (опять-таки с юридической точки зрения) стать намного проще, так как гражданское законодательство предусматривает достаточно много правовых оснований приобретения соответствующего права собственности (приватизация, купля-продажа, наследование и много другое).

Однако данная негативная черта, характеризующая договор социального найма, как это ни странно звучит, имеет и свои плюсы. И они заключаются в том, что как ордер на жилое помещение, так и заключенный на его основе договор социального найма намного меньше подвержены такому негативному гражданско-правовому явлению, как признание сделки недействительной. Тот же самый собственник жилого помещения в этом плане находится в менее выгодном правовом положении. Если в современной судебной практике споры о признании ордера (договора социального найма) недействительным встречаются крайне редко, то споры о признании различных гражданско-правовых сделок недействительными, в силу которых лица вроде бы как становятся собственниками жилых помещений, встречаются с такой «завидной» регулярностью, что, наверное, с полной уверенностью отметим, что споры подобного рода в настоящее время являются одной из самых распространенных категорий гражданско-правовых притязаний. Условно можно сказать и так: социальный наниматель имеет право на более спокойное проживание в своем жилом помещении, потому что у него есть твердая уверенность в том, что правовое основание его проживания вряд ли кто-нибудь и когда-нибудь оспорит. А у собственника такой уверенности нет, и не может быть, что называется, по определению. Ведь даже если собственник жилья совершит на первый взгляд юридически безупречную гражданско-правовую сделку, зарегистрирует в установленном порядке свое право собственности, получит необходимые правоустанавливающие документы, зарегистрируется по месту жительства в приобретенном им жилом помещении, все это тем не менее не будет на сто процентов гарантировать абсолютность, неприкосновенность, неоспариваемость и священность приобретенного права. Как это ни грубо звучит, но собственник жилого помещения, по крайней мере потенциально, практически всегда живет в юридически подвешенном состоянии, и практика современного гражданского оборота, к сожалению, очень часто наглядно подтверждает этот тезис.

Сноски