Выигрываем споры с застройщиком! Советы адвоката и образцы документов

2. Предварительный договор купли-продажи объекта долевого строительства – «серая» схема договора участия в долевом строительстве

Не секрет, что строительство многих объектов финансируется не посредством договоров участия в долевом строительстве, а посредством предварительных договоров купли-продажи еще не построенных жилых и нежилых помещений.

При этом в дополнение к таким предварительным договорам заключается либо договор займа, в соответствии с которым будущий собственник объекта передает его фактическую стоимость заемщику, он же застройщик, либо договор купли-продажи векселя застройщика на сумму стоимости новостройки.

Чем плохи такие схемы и почему лучше их избегать?

Во-первых, предварительные договоры купли-продажи, в отличие от договоров участия в долевом строительстве, не подлежат государственной регистрации, что само по себе гарантирует ваши права на приобретаемый объект гораздо меньше, чем в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Почему? Потому что проконтролировать количество предварительных договоров купли-продажи фактически невозможно и не исключено, что на приобретаемую вами квартиру или иной объект недвижимости будет заключено несколько предварительных договоров, причем ваш окажется далеко не первым. Да, мошенников можно будет привлечь к какой угодно ответственности, но ваши шансы реально вернуть свои деньги стремятся к нулю.

Во-вторых, вексель – это ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы (ст. 815 Гражданского кодекса РФ). Это не деньги, а обязательство выплатить их. И если в предварительном договоре купли-продажи не предусмотрена возможность покупателя оплатить приобретаемую недвижимость при помощи векселя продавца, а срок оплаты векселя еще не наступил и вы не можете воспользоваться процедурой зачета однородных встречных обязательств (ст. 410 Гражданского кодекса РФ), продавец, он же застройщик, может просто отказаться принять у вас свой вексель к оплате.

Опять же, вероятность привлечения такого продавца-застройщика к ответственности и получения судебного решения о взыскании с него уплаченных денег со всеми уместными процентами и неустойками велика, но это трата времени, нервов и денег, а главное – почти никакой перспективы реального удовлетворения ваших требований.

Что касается договора займа – ситуация абсолютно аналогичная с векселем, ведь вексель – это заемное обязательство.

В-третьих, если у застройщика добросовестно оформлены все разрешительные документы на строительство, он не будет использовать схем с предварительными договорами и договорами займа или купли-продажи векселя. Он без лишних для себя проблем заключит с вами адекватный договор долевого участия в строительстве. Почему? Потому что законом прямо запрещено привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, иными способами, кроме поименованных в Законе №214-ФЗ, а именно: (1) посредством заключения договоров участия в долевом строительстве, (2) посредством выпуска специальными субъектами жилищных сертификатов и (3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В случае же заключения предварительных договоров и финансирования гражданами застройщика посредством займов и покупки векселей застройщика имеет место нарушение прямого запрета закона на привлечение денежных средств для строительства таким образом.

Зачем же, заключая предварительный договор купли-продажи, прямо подставлять себя под проблемы, связанные с отсутствием у застройщика разрешительных документов на строительство или с оформлением им прав на земельный участок (а проблемы будут заключаться в невозможности по окончании строительства зарегистрировать свое право собственности иначе, чем обратившись в суд с иском о признании права собственности на объект долевого строительства, и то вопрос – удастся ли получить удовлетворение иска)?

По нашему мнению, ответ очевиден – в такие договорные отношения с застройщиком вступать не стоит. Тем более, в настоящее время нет никаких проблем с выбором строящихся объектов и их застройщиков.

3. Уступка прав по договору участия в долевом строительстве: есть ли смысл опасаться?

Права требования по договору участия в долевом строительстве являются оборотоспособными и могут являться предметом уступки, как и предметом залога, мены, дарения и других гражданско-правовых сделок.

Законом №214-ФЗ (ст. 11) установлены некоторые ограничения применительно к уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, о которых нужно знать.

Что это за ограничения?

Первое. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга по оплате цены договора на нового участника долевого строительства.

И второе. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Больше ограничений никаких нет. Однако, при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве необходимо следовать вышеприведенным советам о заключении самого договора участия в долевом строительстве, внимательно инспектировав и текст договора долевого участия, и по максимуму проверив самого застройщика всеми доступными вам способами.

4. Гарантии качества объекта по договору участия в долевом строительстве

Общая норма, регламентирующая гарантии застройщика в части качества передаваемого объекта долевого строительства – это ст. 7 Закона №214-ФЗ.

В соответствии с названной нормой закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как поступить, если предлагаемый вам к приемке объект не соответствует требованиям качества?

Ответ на этот вопрос зависит от квалификации выявленных вами недостатков строительства как существенных или несущественных.

Разберемся с этими терминами. К большому сожалению, Закон №214-ФЗ не содержит их определения, но правоприменительная практика руководствуется по аналогии теми понятиями, которые даны Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и Законом от 7 февраля 1992 года №2300—1 «О защите прав потребителей» (преамбула Закона) применительно к качеству товаров, а именно: к числу СУЩЕСТВЕННЫХ относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «ЛитРес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.