Schuldrecht nach Anspruchsgrundlagen

2.2 Das neue System des Mietrechts

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Die Mietrechtsreform gliedert den umfangreichen Stoff, der von § 535 bis § 580a reicht, in drei ungleiche Teile. Der mittlere Teil über die Wohnraummiete ist der weitaus umfangreichste und stark untergliedert. Wer sich im neuen Mietrecht zurechtfinden will, muss sich das neue System genau anschauen.

Mieten kann man nur Sachen. Auch das neue Mietrecht unterscheidet zwischen Wohnraum[1], Raum, Grundstück, eingetragenem Schiff und beweglicher Sache (RN 176).

3. Der Gang der Darstellung

Die Darstellung des Mietrechts folgt weithin der neuen gesetzlichen Ordnung und stellt die Wohnraummiete in den Vordergrund. Sie beginnt mit den Ansprüchen auf Erfüllung des Mietvertrags. Weitere Schwerpunkte sind die Haftung des Vermieters für Rechts- und Sachmängel sowie die Kündigung des Mietverhältnisses samt sozialem Mieterschutz.

1. Die Anspruchsgrundlage

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Nach § 535 hat der Mieter Anspruch auf die vereinbarte Gebrauchsgewährung (I), der Vermieter auf den vereinbarten Mietzins (II).

2. Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsgewährung

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Nach § 535 I 1 hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache gewähre. Gebrauchsgewährung bedeutet nach § 535 I 2 Überlassung und Erhaltung der Mietsache im vereinbarten Zustand. Das ist die Haupt- und Dauerpflicht des Vermieters[2]. Außerdem trägt er nach § 535 I 3 die Lasten der Mietsache: Anlieger- und Erschließungskosten, Kaminfeger, Feuerversicherung und Grundsteuer, wenn nicht der Mietvertrag sie dem Mieter auflädt.

Überlassen heißt Übergeben (§ 854): Der Mieter soll unmittelbarer Besitzer werden, der Vermieter nur noch mittelbaren Besitz behalten (§ 868). Der Mieter klagt auf Herausgabe (vollstreckbar nach § 883 ZPO). Hat der Vermieter die Mietsache doppelt vermietet und dem einen Mieter überlassen, ist die Herausgabeklage des anderen allerdings unzulässig, weil das Urteil nicht vollstreckbar wäre. Dem geprellten Mieter bleibt nur die Schadensersatzklage[3].

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Die überlassene Mietsache soll der Vermieter dem Mieter während der Mietzeit ungestört belassen: Eigene Störungen soll er unterlassen, fremde Störungen verhindern oder abwehren[4]. Der Mieter klagt auf Beseitigung der konkreten Störung (vollstreckbar nach § 887 oder § 888 ZPO) oder auf Unterlassung drohender Störungen (vollstreckbar nach § 890 ZPO).

Wer Geschäfts- oder Praxisräume vermietet, darf, auch ohne besondere Abrede, in unmittelbarer Nähe dem Mieter weder selbst Konkurrenz machen noch an dessen Konkurrenten vermieten[5]. Konkurrenz macht aber nur ein Gewerbe der gleichen Branche[6].

Die Mietsache soll während der ganzen Mietzeit zum vereinbarten Gebrauch taugen[7]. Tut sie das nicht, hat der Vermieter sie instand zu setzen und instand zu halten. Der vertragliche Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 I 2 entsteht immer wieder neu und kann während der Mietzeit nicht verjähren[8]. Der Mieter klagt auf Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes (vollstreckbar nach § 887 ZPO); das ist noch keine Gewährleistung, sondern Vertragserfüllung. Dazu gehören nach dem Gesetz (zur abweichenden Vereinbarung: RN 184) auch die „Schönheitsreparaturen“ in Wohnräumen: das erforderliche Streichen der Wände und Decken, der Fenster und Türen, der Heizkörper und Heizrohre[9].

Eine zerstörte Mietsache muss der Vermieter freilich nur dann wiederherstellen, wenn er die Zerstörung zu vertreten hat[10]. Auch kann der Anspruch des Mieters auf Vertragserfüllung nach § 242 am Einwand unzulässiger Rechtsausübung scheitern.

Beispiel

Die Feuchtigkeit im Durchgang zur Tiefgarage einer Wohnanlage stört den Mieter nur wenig, ihre Beseitigung zum Preis von 100 000,– € belastet aber den Vermieter übermäßig (BGH NJW 2005, 3284).

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Der Umfang des Mietgebrauchs richtet sich nach Vereinbarung und örtlicher Verkehrssitte[11]. Es kommt darauf an, als was die Sache vermietet ist, ob als Wohnung, Laden, Reparaturwerkstatt oder Reklamefläche[12]. Verbietet der Vermieter vertragswidrig einen erlaubten Gebrauch, klagt der Mieter auf Duldung (vollstreckbar nach § 890 ZPO). Was über den vereinbarten Mietgebrauch hinausgeht, bedarf der Zustimmung des Vermieters, die dieser nach § 242 aber nicht treuwidrig verweigern darf[13].

Beispiele

Nach § 538 darf der Mieter die Mietsache durch vertragsmäßigen Gebrauch abnutzen und verschlechtern. Dafür schuldet er weder Renovierung noch Schadensersatz[14], vielmehr hat der Vermieter nach § 535 I 2 die Mietsache während der ganzen Mietzeit voll gebrauchsfähig zu erhalten, denn der Mietzins vergütet auch die vertragsmäßige Abnutzung. Der Mietvertrag weicht davon meist ab (RN 184).

3. Der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins

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Der Vermieter hat nach § 535 II Anspruch auf den vereinbarten Mietzins als Entgelt für die Gebrauchsgewährung. Die Mietzinsschuld ist in der Regel eine periodisch fällige Geld- und Schickschuld (RN 179 ff.).

Nimmt der Vermieter es längere Zeit widerspruchslos hin, dass der Mieter weniger Miete zahlt, als vereinbart ist, verliert er seinen Anspruch auf die Restmiete nur unter den strengen Voraussetzungen einer stillschweigenden Vertragsänderung oder einer Verwirkung nach § 242[15].

4. Der Mietvertrag als Anspruchsvoraussetzung

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Anspruchsvoraussetzung nach § 535 ist ein Mietvertrag. Die Beweislast trägt der Anspruchsteller, für den Mietzinsanspruch also der Vermieter[16].

Miete ist entgeltliche Gewährung des Sachgebrauchs auf Zeit[17]. Die vereinbarten Hauptpflichten bestimmen den Vertragstyp. Es kommt nicht darauf an, wie die Parteien ihren Vertrag bezeichnen, sondern nur darauf, was sie einander versprechen (zur Abgrenzung: RN 197).

Der Mietvertrag begründet ein vertragliches Schuldverhältnis (§ 311 I) mit Verpflichtungen und Forderungen (§ 241 I): das Mietverhältnis. Es entsteht schon mit Vertragsschluss, nicht erst mit Überlassung der Mietsache[18]. Anders als das Kaufverhältnis erschöpft es sich nicht im einmaligen Leistungsaustausch, sondern begründet Dauerpflichten. Als Dauerschuldverhältnis verpflichtet es beide Seiten zu besonderer Rücksicht (§ 242)[19] und ist aus wichtigem Grund jederzeit kündbar (§§ 543, 569).

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag (§§ 320 ff.), der Mietzins die Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und umgekehrt. Sobald aber der Mieter die Mietsache besitzt, wird der gesetzliche Rücktritt durch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ersetzt[20]. Jedoch kann das Mietverhältnis auch noch nach Überlassung der Mietsache an den Mieter wegen arglistiger Täuschung nach §§ 123, 142 rückwirkend angefochten werden[21].

Der Mietvertrag ist schließlich ein Rechtsgeschäft (§§ 104 ff.) und ein Vertrag (§§ 145 ff.). In der Regel ist er formfrei, nur die langfristige Wohnungs-, Raum- und Grundstücksmiete muss nach §§ 550, 578 I schriftlich geschlossen werden, jedoch ist der formwidrige Mietvertrag nicht nach § 125 nichtig, sondern nach § 550 nur vorzeitig kündbar.

Die Missachtung der vereinbarten Schriftform schadet nach § 127 dann nicht, wenn sie nur den Beweis sichern soll und die Vertragspartner das Mietverhältnis vollziehen oder das beendete Mietverhältnis stillschweigend fortsetzen[22].

Der vorformulierte und vom Vermieter gestellte Mietvertrag unterliegt der strengen Kontrolle nach §§ 305 ff.[23].

Unwirksam ist nach § 555 die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zu Lasten des Wohnungsmieters[24].

Jede Vertragsänderung bedarf der Zustimmung beider Vertragspartner.

Beispiele

Die Vertragspartner können dritte Personen, die mit der Mietsache in Berührung kommen, derart in den Schutz des Mietvertrags einbeziehen, dass sie zwar nicht Vertragspartner werden, aber mit vertraglicher Sorgfalt zu behandeln sind (RN 1472, 1476)[25].

1. Sachen

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Mieten und vermieten kann man nur Sachen, nach § 90 also körperliche Gegenstände, auch künftige, die erst noch herzustellen sind[26], auch Teile von Sachen: einzelne Wohnungen, Räume, Hauswände oder andere Werbeflächen.

Das Mietrecht unterscheidet folgende Mietsachen:

2. Wohnräume

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Das neue Mietrecht stellt die Wohnungsmiete mit den §§ 549-577a schwergewichtig ins Zentrum der rechtlichen Regelung. Das soziale Mietrecht, das den Wohnungsmieter besonders schützen soll, schließt abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters aus.

Wohnungsmiete ist Miete von Räumen zum Wohnen, also vor allem zum Kochen, Essen und Schlafen. Zur Wohnung gehören auch die nötigen Nebenräume: Flur, Bad und WC. Ob es sich um Wohnungsmiete oder um einfache Raummiete handelt, bestimmt der Vertragszweck. Es genügt nicht, dass die Räume sich zum Wohnen eignen, sie müssen vielmehr zum Wohnen des Mieters ge- und vermietet sein[27].

Für das Mietverhältnis über Wohnräume gelten in erster Linie die besonderen Vorschriften der §§ 549-577a, gemäß § 549 I aber auch die allgemeinen Vorschriften der §§ 535-548, soweit die §§ 549-577a nichts anderes bestimmen.

§ 549 II, III nennt diejenigen Mietverhältnisse, die vom Mieterschutz mehr oder weniger verschont bleiben.

Kein Wohnmietverhältnis begründet die Miete von Wohnräumen zur gewerblichen Weitervermietung (RN 190) und auch nicht der Mietvertrag der Gemeinde mit dem Hauseigentümer, um Flüchtlinge unterzubringen[28].

3. Andere Räume

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Raummiete ist Miete eines Gebäudes oder von Innenräumen eines Gebäudes nicht zum Wohnen, sondern zu anderen Zwecken, etwa zum Betrieb eines Gewerbes oder zur Ausübung eines freien Berufes[29].

Beispiele

Für die Kündigung unterscheidet § 580a zwischen Geschäftsräumen (II) und sonstigen Räumen (I). § 578 II 3 erstreckt den § 569 I zur fristlosen Kündigung auf Räume, die zum menschlichen Aufenthalt bestimmt sind.

Beispiel

Eine GmbH mietet ein Reihenhaus als Büro für den Geschäftsbetrieb und als Wohnung für den Geschäftsführer, insgesamt also als Geschäftsraum nach § 580a II (BGH NJW 2008, 3361).

4. Grundstücke

Grundstücksmiete ist Miete eines unbebauten Grundstücks oder eines Grundstücksteils, der kein Raum ist[30].

Beispiele

5. Bewegliche Sachen

An beweglichen Sachen werden vor allem Kraftfahrzeuge, Computer und Standard-Software[31] gemietet oder geleast. Der Leihwagen ist, so er etwas kostet, ein Mietauto[32].

6. Die Mischmiete

Werden durch einen Vertrag mehrere Sachen vermietet, für die unterschiedliche Regeln gelten, wie möblierter Wohnraum oder Wohn- und Geschäftsraum oder Grundstück mit Zubehör, muss man unterscheiden: Sind die verschiedenen Sachen nach dem Parteiwillen getrennt oder trennbar vermietet, folgt jede Mietsache ihren eigenen Regeln[33], sodass auch eine Teilkündigung möglich ist. Sind die Sachen nach dem Parteiwillen jedoch untrennbar vermietet wie die möbelierte Wohnung, die Wohnung mit Garage und das Haus mit Wohn- und Gewerberäumen, gibt der Schwerpunkt der vereinbarten Nutzungsart den Ton an[34] und ist eine Teilkündigung ausgeschlossen[35].

1.1 Die freie Vereinbarung des Mietzinses

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Der Mietzins ist der Preis, den der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsgewährung verspricht. Meist besteht er aus einer bestimmten, periodisch zahlbaren Geldsumme[36], aber das ist nicht notwendig. Als Mietzins kann auch eine einmalige Zahlung[37] oder eine ganz andere Leistung, etwa eine Hausmeistertätigkeit, vereinbart werden, denn Vermieter und Mieter können ihn bis zur Wuchergrenze des § 138 II frei aushandeln.

Frei vereinbar ist auch der Mietzins für die Mietwohnung, soweit nicht das öffentliche Wohnungsbaurecht für preisgebundenen Wohnraum[38] oder das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit den §§ 556d-556g oder § 5 WiStrG mit § 134 einen Riegel vorschiebt[39]. Nehmen die Vertragspartner irrig an, die Mietwohnung sei preisgebunden, stört dies nach langer Mietdauer gemäß § 313 die Geschäftsgrundlage und der Mietzins ist bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen[40].

Den Mietzins regeln die §§ 556-561 zum Schutze des Wohnungsmieters nicht selten unabdingbar. Sie gelten freilich nicht für alle Wohnmietverhältnisse, § 549 II, III nimmt ein paar besondere Mietverhältnisse von den §§ 556d-556g und den §§ 557-561 aus.