Как купить квартиру?

Как правило, недвижимость в России покупают по двум причинам: для жизни или для инвестиций. Разберем особенности приобретения квартиры для проживания и для получения дохода.

ДЛЯ ЖИЗНИ

Причин, по которым человек начинает остро ощущать потребность в покупке квартиры, немало. К числу наиболее распространенных мотивов для приобретения жилья можно отнести следующие:

– Желание переехать от родителей.

– Создание семьи.

– Потребность в расширении жилплощади.

– Смена обстановки, переезд в более качественное жилье.

– Необходимость изменения места жительства.

– Переезд пожилых родителей.

– Покупка будущего жилья для детей.

– Избавление от лишних квадратных метров.

ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Квартира – это не только крыша над головой и домашний очаг, но и железобетонное хранилище капитала своего владельца, и речь здесь идет не о прочных дверях и сейфе за неприметной картиной на стене. Квартира сама по себе способна выступать финансовым инструментом, в который можно инвестировать, равно как в драгоценные металлы, облигации или акции. С одной лишь разницей – квартира никогда не упадет в цене настолько, чтобы ее обладатель ушел в катастрофический минус, ее нельзя украсть, бесследно и безнаказанно уничтожить, невозможно лишиться собственности на квартиру без законных оснований и вмешательства суда. Спрос на квартиру никуда не денется, так как население постоянно нуждается в жилье. Цены на недвижимость исторически повышаются, и не видно конца этой тенденции роста.

Инвестировать в недвижимость – означает вкладывать деньги в ее приобретение с целью обеспечения сохранности своих вложений и получения прибыли. Из владения квартирой можно извлекать как пассивный, так и активный доход.

Для получения пассивного дохода от собственника понадобится минимальное участие в инвестиционном процессе. В качестве примера можно привести покупку квартиры с целью сбережения денег на фоне инфляции и экономической нестабильности в стране. Когда через несколько лет собственник решит квартиру эту реализовать, стоить она будет гораздо больше. Доходом в данном случае станет сумма, составляющая разницу между ценой покупки и ценой продажи. Кроме того, если за время владения квартирой собственник сдавал ее в долгосрочную аренду, то полученные арендные платежи тоже составят его пассивный инвестиционный доход. Иными словами, достаточно просто купить квартиру, и уже с первых дней она начнет работать на своего владельца. Пассивное инвестирование отличается низким уровнем риска, но и прибыль оно приносит умеренную.

Активный доход требует регулярного участия собственника в управлении своей инвестицией. Перепродажа квартиры в сжатые сроки после принятия мер относительно повышения ее ликвидности, в том числе флиппинг, а также сдача жилья в аренду посуточно относятся к активным способам инвестирования в недвижимость. В первом случае инвестору придется постоянно мониторить рынок недвижимости в поисках подходящего объекта, затрачивать дополнительные ресурсы (время, денежные средства, навыки, силы и т.п.) на улучшение невзрачной квартиры и оперативно искать нового покупателя. В случае краткосрочной аренды хлопоты собственника можно сравнить с обязанностями руководства гостиницы и обслуживающего персонала. При активном инвестировании рисков больше, так как немалые финансовые вливания могут не окупиться, но в случае успеха мероприятия прибыль будет впечатляющей.

Целью покупки недвижимости может быть не только решение жилищного вопроса. Некоторые покупают квартиры для получения дохода, в том числе пассивного. Разбираемся, какие есть виды инвестиций в недвижимость и какой из них лучше выбрать.

АРЕНДА

Одним из самых распространенных способов получить дополнительный заработок от недвижимости является сдача квартиры в аренду. Суть аренды состоит в том, что арендатор за плату получает на определенный срок право пользоваться предоставленной ему квартирой почти как своей собственной.

Какие есть варианты аренды?

Сдавать квартиру можно на длительный срок, то есть на 1 год и дольше (долгосрочная аренда) или на меньший период времени (краткосрочная или посуточная аренда).

В первом случае от собственника потребуется минимум усилий, чтобы заработать на аренде: разместить объявление, получить отклики от людей, желающих снять жилье, показать им квартиру, подписать договор аренды и далее спокойно получать стабильный пассивный доход. По договоренности сторон на арендатора можно возложить передачу показаний счетчиков, оплату коммуналки, проведение текущего ремонта в квартире и прочую рутину. По подсчетам специалистов, на долгосрочной аренде можно выручить в среднем 5% годовых от суммы, вложенной в покупку квартиры.

Краткосрочная аренда займет больше энергии и времени, так как придется регулярно заселять жильцов и готовить квартиру к сдаче следующим арендаторам. Такой вид аренды по большей части популярен в крупных городах, в туристической или курортной местности, где он составляет конкуренцию гостиничному бизнесу. Сдача квартиры посуточно может принести более высокий доход по сравнению с долгосрочной арендой – порядка 20—40% годовых.

Плюсы и минусы аренды

Положительной стороной аренды выступает то, что квартира не лежит мертвым грузом, а работает и покрывает расходы на свое содержание – арендные платежи компенсируют затраты на коммунальные услуги и оплату имущественного налога, а также пополняют личный бюджет владельца.

Рекомендуется сдавать жилье официально и оплачивать налоги с выручки, тем более что можно воспользоваться статусом самозанятого и платить подоходный налог в пониженном размере: 4% – если арендатором выступает физическое лицо, и 6% – если квартиру арендует предприниматель или организация. При сдаче квартиры без письменного договора будет проблематично взыскать с арендатора ущерб, причиненный собственнику в процессе пользования съемной квартирой.

Отрицательные моменты аренды заключаются в возможных убытках, связанных с регулярным износом либо повреждением мебели, техники, сантехнического оборудования и т. п. Арендодатель должен быть финансово готов при необходимости провести косметический ремонт, заменить вышедшие из строя приборы и устранить прочие неполадки в квартире. Вероятность причинения ущерба в разы выше при посуточной аренде, так как временные жильцы могут халатно относиться к чужому имуществу, хулиганить и в целом вести себя недобросовестным образом.

Следует иметь в виду, что действующее правовое регулирование требует учитывать интересы соседей при сдаче квартиры в аренду, что вполне обоснованно, ведь некоторые арендаторы способны подпортить места общего пользования или устроить шумную вечеринку и помешать другим жильцам дома вести привычный образ жизни.

Самые страшные опасения для собственника квартиры заключаются в том, что он может оказаться втянутым в противозаконную деятельность арендатора. К сожалению, зачастую невозможно определить, что жилец планирует заниматься в арендованной квартире запрещенными делами (к примеру, распространять изъятые из оборота вещества либо реализовывать мошеннические схемы и наживаться за счет обманутых людей). Как бы не пришлось арендодателю доказывать сотрудникам правоохранительных органов, что преступного сговора с нарушителем у него не имелось. Не исключено и самому стать жертвой правонарушителя, умышленно завладевшего квартирой по договору аренды, чтобы по поддельным документам фиктивно продать ее либо сдавать в аренду другим людям по более высокой цене.

Стоит ли брать ипотеку?

Покупка квартиры в ипотеку исключительно с целью ее последующей сдачи в долгосрочную аренду экономически не оправдана, если большая часть цены квартиры оплачена кредитными средствами. Объясняется это тем, что доход от аренды на длительный срок не всегда сможет покрыть ипотечные платежи, следовательно, вместо получения прибыли инвестор будет нести финансовые потери. Относительно сдачи ипотечной квартиры в аренду на короткий срок или посуточно, то на первый взгляд видна перспектива досрочно погасить долг по кредиту и даже выйти в плюс, если квартира будет пользоваться спросом. Однако банки, в частности Сбер, принимая в залог недвижимость, устанавливают для собственника правило не передавать ее в аренду без предварительного согласия залогодержателя (то есть банка-кредитора). Соответственно, всякий раз, собираясь сдавать квартиру, придется получать такое разрешение. Конечно, можно попробовать действовать неофициально, то есть не подписывать договор аренды и не платить налоги, но тогда ко всем вышеупомянутым рискам аренды добавятся возможность применения банком санкций за несоблюдение условий кредитного договора и опасность наступления ответственности за нарушение обязанностей по уплате налогов.

ПЕРЕПРОДАЖА И ФЛИППИНГ

Другим способом инвестиции в недвижимость является перепродажа с наценкой квартиры, приобретенной по более низкой стоимости. Цены на объекты недвижимости обычно не стоят на месте, а спрос на них никогда не угасает. На первый взгляд данный метод заработка выглядит относительно простым и бесхлопотным: купил квартиру, подождал год-два и продал дороже. Разница между ценой покупки и продажи – это и есть инвестиционный доход, все прозрачно и понятно. Если же окунуться в особенности перепродажи, то станет очевидным, что для успешного ведения бизнеса в данной сфере потребуются внушительный стартовый капитал (ипотека в данном случае – не вариант), способность анализировать экономическую обстановку по стране в целом и ситуацию на рынке недвижимости в частности, умение выявлять лучшее время для покупки и продажи квартиры. Пригодятся также предприимчивость и смекалка, чтобы прибегать к различным приемам, способствующим увеличению извлекаемой из перепродажи прибыли. Если инвестора не устраивает пассивное ожидание скачка цен на его квартиру, то ему придется приложить усилия и сделать дополнительные вложения, чтобы реализовать свой инвестиционный проект в более короткие сроки и на максимально выгодных условиях.

В существующей практике сложилось несколько вариаций перепродажи квартир, среди них:

1. Покупка проблемного жилья, самостоятельное устранение причин, понижающих его стоимость и продажа юридически чистой квартиры по лучшей цене.

Сюда можно отнести покупку:

– арестованных квартир с торгов, цены на которые обычно ниже рыночных (к примеру, в случаях реализации квартир, переданных в залог банкам);

– квартир, продаваемых в рамках дела о банкротстве собственника;

– квартир с зарегистрированными в них людьми, с долгами за коммунальные платежи либо с неузаконенной перепланировкой или прочими сложностями, решение которых инвестору придется взять на себя, чем и обусловлена низкая цена таких квартир:

Вложение средств в подобную недвижимость сопровождается риском того, что сроки осуществления инвестиционного плана могут затянуться, так как для решения некоторых проблемных вопросов (например, выселение жильцов из квартиры) может потребоваться обращение в суд.

2. Покупка квартиры и ее перевод в нежилое помещение. Можно неплохо заработать, купив квартиру на первом этаже многоквартирного жилого дома, далее перевести ее в нежилое помещение и продать как коммерческую недвижимость под офис, магазин либо для ведения любого другого бизнеса. В данном случае важно учитывать спрос на нежилые помещения в месте расположения объекта, а также формальности, которые нужно соблюсти для перевода квартиры в статус нежилого помещения.

Еще один вариант – это приобретение нежилых апартаментов на мансардном этаже жилого дома, которые можно переделать в современную компактную квартиру-студию, за счет чего продать намного дороже изначальной покупной цены. Один минус – такие апартаменты будут интересны покупателям, не нуждающимся в постоянной регистрации, так как прописаться в нежилом помещении нельзя.

3. Приобретение помещения на ранней стадии строительства. Инвестор заключает договор долевого участия в строительстве жилого дома на стадии котлована, а перед сдачей объекта производит уступку права требования либо продает квартиру после получения ключей и оформления права собственности. В данном случае следует просчитать, насколько выше будет цена объекта к моменту окончания стройки и учитывать всевозможные убытки, связанные с риском затягивания сроков сдачи жилого дома.

4. Покупка квартиры в жилом доме, подпадающем под программу реновации, либо в аварийном доме, подлежащем расселению. После покупки такого объекта остается ждать, когда вместо него будет предоставлена квартира в новом доме, затем продать ее и на разнице заработать. Главный минус данной стратегии в том, что точно неизвестно, сколько придется ждать расселения и какое жилье дадут взамен. В результате инвестор рискует вместо дохода получить низколиквидную недвижимость в подлежащем сносу доме.

5. Покупка недооцененной квартиры. Иногда квартира по незнанию собственников может оставаться недооцененной. Например, если рядом с домом через пару лет будет построен бизнес-центр либо планируется создание экопарка или открытие новой стации метро, то любое из указанных обстоятельств положительно отразится на цене квартиры. Инвестору достаточно располагать сведениями о грядущих изменениях и экономическом потенциале квартиры, чтобы хорошо заработать на неминуемом повышении стоимости недвижимости в данном районе.

6. Флиппинг. Предусматривает следующий алгоритм действий: по приятной цене покупается квартира в плачевном состоянии, но с потенциалом роста ликвидности (хорошее расположение, вид из окна, развитая инфраструктура и т.п.). Затем в ней проводится ремонт, желательно в современном стиле, который делает квартиру привлекательной для покупателей и дает возможность выставить ее на продажу по значительно большей цене. Продажная стоимость квартиры должна быть достаточной, чтобы инвестор сумел покрыть расходы на ремонт и остаться в плюсе. К подбору жилья для флиппинга следует подходить крайне внимательно, оценив перспективы роста цены и фактическое состояние самой квартиры, чтобы минимизировать вероятность выявления в процессе ремонта новых недостатков, требующих дополнительных денежных вложений.

Суть всех перечисленных выше способов заработка состоит в приобретении квартиры с приличным дисконтом, связанным чаще всего с наличием тех или иных изъянов, повышении ее ликвидности и последующей продаже уже по справедливой рыночной цене. Все способы прибыльные, но трудоемкие и относительно рискованные. С одной стороны, инвестору придется вкладывать свои собственные средства в покупку квартиры, приведение ее в товарный вид, решение юридических проблем и прочие улучшения характеристик квартиры, рискуя по стечению обстоятельств не получить желаемой выгоды, в том числе деньги могут оказаться замороженными в неудачной недвижимости. С другой стороны, доход от грамотной и продуманной перепродажи может достигать 50% и более, и это уже за вычетом подоходного налога.

ОТ ЧЕГО ЗАВИСЯТ ЦЕНЫ?

Залог успешной работы с недвижимостью – это компетентный анализ рынка и четкое понимание факторов, оказывающих непосредственное влияние на ценообразование. Прежде чем начать инвестировать, следует изучить и учесть все значимые обстоятельства, от которых зависит общий диапазон цен на квартиры по стране и в регионах, а также стоимость отдельно взятых конкретных объектов недвижимости.

Общие факторы:

1. Благосостояние населения страны. Если доходы граждан будут снижаться, то уменьшится спрос на дорогостоящую недвижимость, которая в настоящее время не всегда по карману даже представителям среднего класса. Данная ситуация породит рост числа невостребованных квартир и те, соответственно, постепенно будут дешеветь, чтобы возродить спрос. И наоборот, повышение среднего заработка россиян будет способствовать поднятию цен на недвижимость с учетом региональных особенностей.

2. Уровень инфляции. Наверное, каждому знакомо то чувство, когда замечаешь, что цены на продукты ощутимо отличаются от вчерашних. Деньги подешевели из-за возросшей инфляции, и для того, чтобы магазин не утратил часть своего обычного денежного потока, цены увеличились на размер инфляционных потерь. Поэтому на прежнюю сумму уже нельзя купить такое же количество товаров, как накануне. Аналогично дело обстоит на рынке недвижимости, где вслед за ростом инфляции незамедлительно ползут вверх цены на квартиры, так как ни один из продавцов не захочет продешевить.

3. Показатель ключевой ставки. Устанавливаемая Центробанком России ставка рефинансирования оказывает воздействие на ценовую политику в сфере недвижимости благодаря своему прямому влиянию на формирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками населению. Чем выше ключевая ставка, тем дороже заемщикам обходится кредит на покупку квартиры, а значит, падает спрос на жилье. Если общество находится в ожидании грядущего повышения размера ключевой ставки, то продавцы с целью найти покупателей на свои объекты будут вынуждены в разумных пределах понижать цены, пока рынок вторичной недвижимости не просел. В преддверии ожидаемого снижения ключевой ставки, продавцы будут придерживать продажу, чтобы потом на фоне возросшего спроса продать квартиру выгоднее. По данным на ноябрь 2024 года, размер ключевой ставки установлен на высоком уровне – 21% годовых и, по прогнозам Центробанка, ее снижение к 10—12% годовых предвидится не ранее 2025 года.

4. Ипотечные программы с господдержкой. Для их реализации государство выделяет бюджетные средства, которые распределяются между банками для компенсации неполученного ими дохода в результате предоставления населению ипотечных кредитов на льготных условиях. Ввиду того, что ипотека с господдержкой ориентирована в основном на рынок первичного жилья, то логичным следствием ее внедрения стало повышение спроса на квартиры в новостройках. На этой почве застройщики повысили цены на квадратный метр площади в строящемся доме. Однако, несмотря на сравнительную дешевизну вторичного жилья, его покупка по базовой ипотечной программе выходит во многих случаях более финансово обременительной, нежели приобретение квартиры от застройщика по льготной ипотеке.

5. Количество возводимых многоквартирных домов в населенном пункте. С постройкой каждого многоэтажного дома увеличивается объем предложений на рынке недвижимости и повышается конкуренция между ними. Несомненно, это способствует снижению ценника на жилье, чтобы сделать его доступным и тем самым привлечь покупателя.

6. Курс национальной валюты. Курс рубля отражается на цене вторичной недвижимости главным образом благодаря психологическому воздействию на умы граждан. Если рубль сдает позиции, то население, обладающее рублевыми сбережениями, стремится сохранить их. С этой целью деньги вкладывают либо в золото, либо в недвижимость, так как и то, и другое способно не только сберечь вложения, но и приумножить. В случае пугающего снижения котировок граждане способны лихорадочно скупать недвижимость по заявленным ценам, ведь «время – деньги», и торговаться некогда. Влияние курса валюты на стоимость новостроек обычно ощущалось по причине закупок застройщиками импортных строительных материалов за иностранную валюту. В свете последних политических событий и наложенных на Россию международных экономических санкций, это привело не только к росту цен на жилье в новостройках, но и вовсе к замораживанию строительства ввиду невозможности поставки санкционных товаров. Однако в настоящее время бизнес идет по пути импортозамещения, в связи с чем влияние курса рубля на ценообразование в данной области ослабевает.

Индивидуальные факторы:

1. Физическое состояние квартиры. Цена квартира выше, если в ней имеются качественный и выполненный со вкусом ремонт, удобная планировка, балкон или лоджия, высокие потолки, просторная кухня, раздельный санузел и прочие удобства.

2. Площадь жилого помещения. Когда площадь больше – выше цена. Однако на сегодняшний день самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Поэтому в целях инвестирования (как путем перепродажи, так и для сдачи в аренду) рациональнее сделать выбор именно в пользу однушки, обладающей большей ликвидностью, так как найти покупателя, например, на трехкомнатную квартиру будет сложнее.

3. Характеристики многоквартирного жилого дома. На цену квартиры влияет общее состояние жилого дома, в том числе проведенный капитальный ремонт, материал стен и перекрытий, чистота подъездов, наличие мусоропровода, лифта, пандусов, автомобильной парковки, благоустроенной придомовой территории и т. п.

4. Локация. Квартира в доме, расположенном в экологически чистом районе, в частности, вблизи лесопарка и подальше от больших магистралей, будет стоить дороже, чем аналогичная квартира в доме на территории бывшей промзоны или рядом с круглосуточно гудящим шоссе.

5. Развитая инфраструктура. Для многих жителей немалое значение при выборе квартиры имеет наличие неподалеку от дома остановок общественного транспорта. Жилье в трех минутах ходьбы от метро будет пользоваться большим спросом и стоить дороже, чем квартира в километре пути от остановки.