Финансовая свобода в квадратных метрах. Стратегии в недвижимости

Предприниматель, инвестор, эксперт по недвижимости

Пхукет и (или) Бали. Как инвесторы зарабатывают, пока другие боятся рисковать?

Друзья, уважаемые читатели, здравствуйте! Улыбнитесь и давайте знакомиться. Меня зовут Владимир Тарнакин, и только вам по секрету я расскажу, как стал инвестором, экспертом по недвижимости и «успешником».

Я родился в военном гарнизоне Федотово Вологодской области в семье кадрового офицера. Поступил в военное училище в г. Череповце, окончил его, отслужил в в/ч 48886 Осназ и вернулся в город.

С 1999 года и по настоящий момент я предприниматель. Я не белый и не пушистый, как многие любят писать о себе, но точно полезный, честный и открытый человек. Отец всегда говорил мне: «Сын, первую половину жизни ты работаешь на авторитет, а вторую половину жизни он работает на тебя». И здесь я с ним абсолютно согласен.

Рынок недвижимости как джаз – импровизация каждый день! Но импровизация должна быть качественной, подкрепленной знанием нот и умением играть на инструменте. Именно это меня зацепило и способствовало моему становлению как эксперта по недвижимости и инвестициям.

Профессионально в недвижимости я с 2012 года, до этого работал в фэшн-индустрии: у меня были магазины женской верхней одежды. Как предприниматель я проводил эксперименты с недвижимостью, следуя поговорке «Не клади яйца в одну корзину».

Были успешные вложения: я приобрел в рассрочку трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м в новом доме у застройщика в Череповце, которую потом успешно продал на 80% дороже. Было еще несколько проектов в недвижимости, где бетон приносил деньги, пусть небольшие, но стабильные.

Были и провалы, когда я прочитал книгу известного мирового инвестора Роберта Кийосаки «Богатый папа, бедный папа» и использовал его стратегию: у тебя есть миллион – вложи его в покупку квартиры, остальное добей ипотекой и сдавай квартиру в аренду, покрывая этими деньгами расходы по ипотеке. Через пять лет у тебя квартира за один миллион, которая уже стоит минимум 4—5 миллионов.

На практике все оказалось гораздо сложнее… Сначала арендаторы менялись как перчатки, потом я сделал цену ниже и нашел нормальную, непроблемную семью. Платили они всегда вовремя, грамотно вели учет коммунальных платежей, но расходы по ипотеке аренда не покрывала, и мне приходилось каждый месяц добавлять из своего кармана 6000—7000 рублей.

Все бы ничего, но, как всегда, вмешался господин случай. Мне поступил телефонный звонок от старшей нашего подъезда. Это была очень активная девушка, которая все про всех знала, активно собирала местные сплетни и требовала от всех жителей подъезда беспрекословного выполнения ее прихотей во благо дома и признания ее заслуг.

Мои жильцы оказались людьми с характером и при первой же попытке давления нашли, что ответить. В конце концов старшая по подъезду «съела их живьем» в течение 30 дней. Мне она представила их демонами, которые нарушают все законы общежития в доме, не слушают ее и, главное, не надевают намордник собаке в подъезде. К тому же, у нее на руках был туз, которым она меня шантажировала, сказав, что сообщит в налоговую, если я не выгоню их из квартиры.

Понятно, что новые проблемы и дополнительные платежи мне были совсем не нужны. Мы с ребятами расстались, а я принял решение выйти из этой сделки, пусть даже с минусом. Тогда эти деньги могли хорошо работать в торговле, люди активно одевались модно и красиво, да и обороты были приличные. Мой минус составил 350 000 рублей, которые я быстро вернул, пропустив деньги от сделки через магазин.

Это был красивый провал и урок мне на всю жизнь, даже при том, что я купил квартиру, когда рынок уже падал. Люди, купившие квартиры в этом же доме на этапе котлована, заплатили на 600 000 рублей больше за такие же квартиры. Мне же застройщик сделал хорошую скидку в уже построенном жилье. Шли 2008—2010 годы, это был период полного застоя в недвижимости: она совсем не росла в цене, а вот для того, чтобы продать квартиру и вытащить деньги, нужно было делать немаленькие скидки.

Еще одной моей ошибкой был неправильный выбор риелтора, эксперта по недвижимости. Я, как и все предприниматели того времени, несмотря на приличные доходы, пытался сэкономить и работал с «друзьями по бане» – немножко риелторами, которые еще где-то работали и калымили на продажах квартир и составлении «договорчиков» для своих по дешевке, имея виртуальное юридическое онлайн-образование.

Сейчас, спустя годы, я понимаю, что «скупой платит дважды», но тогда никто не дал нужного совета при покупке, приходилось ходить «по граблям» и все испытывать на себе методом проб и ошибок.

После этого случая я стал осторожнее и все дальнейшие решения стал принимать с оценкой текущей ситуации и рекомендаций специалистов, за мнение которых не жалко заплатить хорошие деньги. Именно тогда ко мне пришло понимание основного принципа жизни: «Работа риелтора, как хорошее вино, – в ней ценно послевкусие. Чем оно лучше, тем больше рекомендаций».

Поэтому прежде чем взяться за какой-то проект и советовать его клиентам, я сам прохожу все этапы покупки и эксплуатации, а уже потом рекомендую им сделать то же самое, примерно понимая, какие могут быть нюансы или подводные камни.

Мне нравится экономить деньги моих клиентов. Каждый день я помогаю людям улучшить их жилищные условия. Каждая новая квартира или дом – это чья-то история, чья-то жизнь. Работая с Вами, я становлюсь частью всего этого!

Но вернемся к нашим баранам, как любят говорить французы. Пхукет и (или) Бали? Как же из простого парня я превратился в международного инвестора, спросите вы? Все очень просто, друзья, уважаемые читатели, будущие инвесторы и просто люди, которые любят жизнь и стараются менять ее под себя. Всему виной моя неугасаемая страсть к путешествиям, именно она стала причиной моих первых инвестиций за границей. Как сказал один мой очень хороший друг и партнер по дайвингу Сергей: «Жизнь – это приключение или ничего». Многие годы это крылатое выражение было моим лозунгом, ведущим меня по жизни.

Моей настоящей страстью и даже какой-то одержимостью на десятилетия вперед, и до сих пор, с 2004г стал Таиланд – страна улыбок и душевных людей. В 2009 году я даже сделал тату на правой руке с надписью «Forever in my heart», что означает «навсегда в моем сердце». Это страна, в которую ты влюбляешься на всю жизнь с первой улыбки или отвергаешь навсегда по каким-то своим причинам, середины не бывает.

Шел период с 2010 по 2012 год, мне было очень классно отрываться в Паттайе на модных тусовках и в ночных клубах. Не зря этот тайский город называют «City never sleep», что в прямом переводе звучит как «Неспящий никогда город». Мне нравилось заниматься дайвингом на Пхукете, на Симиланских островах, благо перелет с одного места на другое занимал не более 50 минут, а стоимость местного лоукостера была копеечная.

Мне было 30 лет с небольшим хвостиком, рабочие процессы были отлажены, как хорошие швейцарские часы, бизнес процветал и позволял отдыхать в любимой стране по 2—3 раза в год без ущерба для семьи и каких-либо материальных трудностей.

В Паттайе нашим любимым отелем был «Island View», мы ездили туда как на дачу, иногда по 3—4 раза в год. Про себя мы его тогда ласково называли «Ай лав ю». Это была хорошая трешка в одном из лучших, если не в лучшем районе Паттайи, – Пратамнаке, рядом с любимым отелем всей Москвы и подмосквичей «Cosy Beach View».

Собственно, с нашего «дачного отеля» все и началось: он был прекрасным сочетанием соотношения цены и качества, имел приватный бассейн хорошего размера с видом на море, в окружении тропической растительности. Также там были отличный теннисный корт, нормальная кухня для завтраков и праздничных вечерних мероприятий и хороший номерной фонд. Плюсом шли приятная вежливость, дружественные коммуникации и решение любых проблем со стороны местного стаффа.

В один из таких прекрасных дней мне удалось познакомиться с группой товарищей из Ярославля, города-соседа Череповца. Среди них были профессиональные музыканты, депутаты и предприниматели. Ребята зацепились за мое предложение половить местную озерную рыбу – американских сомов весом от 10 до 20+ кг, и мы вместе оторвались на рыбалке, вытаскивая сомов одного за другим. Самый большой тогда потянул на 26,5 кг. Конечно, мы общались и обменивались жизненным опытом, практикуя модное сейчас слово «нетворкинг».

В процессе разговоров выяснилось, что они тоже любят наш отель и уже не первый раз посещают его. А еще, что в 300 метрах от отеля строят высотку в 24 этажа, так называемый кондоминиум, уже есть пресейл, который длится 2 недели, и дом активно раскупают. Ребята как раз были записаны на встречу с менеджером проекта, планировали пойти на следующий день в шоурум компании застройщика и все посмотреть своими глазами. Ну вы понимаете, я не мог не напроситься с ними.

С этого момента, собственно, и началось воплощение моей мечты о своей недвижимости на море, в моей любимой стране Таиланд, в новом суперсовременном, супероборудованном и удобном во всех отношениях кондоминиуме. Да еще и в месте, где находится резиденция принцессы Таиланда и самая лучшая и дорогая сеть отелей в Паттайе «Royal Cliff» с вертолетной площадкой, шоколадной фабрикой и «The Sky Gallery».

Я не ходил по дороге, я летал в облаках после просмотра шоурума. Все мои мысли вращались около одной единственной цели: как купить то, что мне очень нравится, при условии, что не хватает ровно половины суммы. Тогда я рискнул, снова имея всего лишь миллион, но планируя получить остальную сумму с продаж. Как всегда, фраза «Я буду больше работать и больше зарабатывать» имела место в моей жизни.

Работать с нами поставили русскую девушку с приятным именем Татьяна, которая очень быстро предложила нам внести предоплату 50 000 рублей и сделать бронь на понравившиеся нам квартиры на месяц. Я оценил грамотную и четкую работу местных риелторов, когда Татьяна на своей яркой спортивной машине Хонда Цивик прокаталась с нами целый день, помогая снять деньги, перевести их в местную валюту, подписать предварительный договор купли-продажи квартиры на трех языках (точнее на двух – английском и тайском, третий вариант – на русском она сделала бонусом для нас).

Я прекрасно понимал, что застройщик платил ей очень хорошую комиссию, но простое человеческое отношение во всем, начиная с работы с деньгами и документами и, конечно, безупречный сервис вплоть до нашего питания в лучших местах и кофейнях города. Перевозка на личном авто, помощь в получении и конвертации денег в незнакомой стране – тогда такое внимание к мелочам и отношение к клиентам было для нас в диковинку. Основной принцип Тая «Санук и Сабай» соблюдался нашими экспатами, живущими и работающими в стране улыбок, безукоризненно.

С Ярославцами мы дружим до сих пор, часто с удовольствием ездим на базу отдыха «Некрасовская дача», которая находится в живописном уголке Ярославской области рядом с двумя городами, входящими в Золотое кольцо – Ярославлем и Костромой. Идея рыбалки на озере с сомиками, когда-то привезенная из Тая, была реализована на базе на все 100%, только вместо сомов были запущены карп и белый амур, адаптированные к местным природным условиям.

Дальше было и проще, и сложнее одновременно, сам процесс перевода денег тогда был максимально упрощен. Я открыл валютный счет в местном банке СГБ, имея у них же и расчетный счет предпринимателя, что было очень удобно.

Свифты работали отлично, каждый месяц по договору рассрочки мы переводили деньги с небольшой комиссией местного банка, что было очень удобно и практично. Вопрос стоял только в недостающих пятидесяти тысячах долларов, которых у меня не было на тот момент.

Бизнес начал давать сбои: люди все больше влезали в кредитную яму по автокредитам и ипотечным займам. Денег у них становилось все меньше и так называемый средний класс, который был нашей основной целевой аудиторией, начал растворяться не по дням, а по часам. У меня возникла сильная затоваренность магазинов, люди покупали все меньше и меньше, а деньги поставщикам нужно было отдавать с отсрочкой платежа. Уже тогда я понял, что нужно было как-то разрубать этот гордиев узел, и принял жесткое, но правильное решение на тот момент: закрыть часть магазинов, а нереализованный товар упаковать и отправить за свой счет поставщикам с 10%-ным плюсом со своей стороны. Конечно, я понимал, что такими действиями я ставлю под удар крепкие отношения с поставщиками, производителями, сложившиеся годами. Но это было лучше, чем объявить себя банкротом и отказаться от всех долгов. Моя совесть и воспитание не позволили мне так поступить и подвести людей, которые доверяли мне все эти годы. Многие из них стали не просто партнерами, а настоящими друзьями.

Говорят, что беда не приходит одна, и это правда. Шел 2014 год, вместе с проблемами в бизнесе начались и проблемы в моей семье. Семье, которую я всегда считал своим надежным тылом и опорой. Мы прожили вместе с супругой 17 лет, вырастили двух замечательных детей, но наступило время расставания, когда разбитую посуду уже было невозможно склеить. До сих пор я обвиняю в случившемся внезапно появившуюся подругу моей жены по институту, которая и словом, и делом разрушила наш брак, видимо, будучи несчастной и в своем браке. Поэтому, друзья, мой вам совет: если у вас счастливая семья, есть деньги, любовь, дети, гоните в шею таких подруг, не играйте в демократию, если хотите сохранить семью.

В это же время я решил перечитать договор, понимая, что на деньги, которые я планировал получить с выручки магазинов для погашения остатка платежей, я рассчитывать не могу. Выплыла еще одна интересная деталь договора, написанная между строк мелким почерком на иностранном языке. В случае, если я не могу полностью рассчитаться за квартиру, даже если это ничтожная сумма в 50 000 рублей, застройщик имеет право не возвращать мне уплаченные деньги в полном объеме и, естественно, отказать в праве оформления чанота – тайского документа, аналогичного свидетельству о собственности, которое выдавалось раньше в нашей стране. В общем, ситуация была «help» или «sos», помню, я тогда ревел, как белуга, выброшенная на берег.

Поэтому урок №1.

Друзья, прежде чем подписывать договор на покупку недвижимости за границей, не поленитесь и потратьте деньги на переводчика, чтобы заранее подстелить соломку и не попасть впросак.

Конечно, тогда я нашел выход, но это стоило мне седых волос: удачно продал дачу, которую строил 7 лет. Для меня это было очень, ну очень трудное решение, но оно, как оказалось, было единственно правильным.

Многие из моих друзей-приятелей тогда не дошли до финала. Квартира мечты в Таиланде с собственным бассейном, спортзалом, видом на море, бильярдом, теннисным кортом, детской комнатой, хамамом, джакузи, сауной и другими классными плюшками от застройщика так и осталась для них голубой мечтой или досадным провалом. Кто-то слился на этапе первого взноса после задатка, прилетел повторно с полумиллионом рублей и прогулял их. Кто-то не смог достроить до конца из-за финансовых сложностей и полностью потерял договор. Это была моя первая и самая сложная инвестиция в зарубежную недвижимость, и она состоялась.

Она принесла мне не только деньги, но и колоссальный опыт инвестирования за рубежом, привела в мою жизнь много новых людей, с которыми я до сих пор поддерживаю отличные отношения. Поменяла мой взгляд на мир, значительно расширила мой кругозор и дала возможность пожить экспатом в чужой стране в собственном жилье.

Покупка жилья – это как первый брак: хочется по расчету, а получается, как всегда, по эмоциям. Именно такой была моя первая инвестиция в Таиланд.

Один из моих партнеров, с которым мы познакомились при покупке моей первой недвижимости и который сейчас активно работает в нашей команде на Пхукете, – это Константин. Его опыт жизни в Таиланде – 21 год, из них 8 лет – на Пхукете, остальные – в Паттайе. Теперь, дорогой инвестор, ты понимаешь, какие люди работают с нами в одной команде.

Таиланд называют страной улыбок. В принципе, так оно и есть. Все дело в буддизме, который выступает здесь не просто религией, а образом мышления. Тайцы живут будто в другой реальности, и, кажется, им не знакомы такие понятия, как тревожность, депрессия и гнев. Тут все реально на расслабоне и искренне улыбаются.

Таиланд – очень безопасная страна. Уровень преступности здесь минимальный, а рейтинг безопасности максимальный, либо близкий к нему. Пхукет – не только рай для любителей моря и солнца, но и целый мир открытий! Старый город с колониальной архитектурой, легендарная тайская кухня, рынки с экзотической едой, буддийские храмы и монастыри, живописные бухты и смотровые площадки. Этот остров способен удивлять на каждом шагу!

На Пхукете нет универсально «хорошего» района. Есть локации, которые подходят под конкретную цель, и есть покупки, сделанные на эмоциях, которые потом сложно окупить или продать. Проблема большинства покупателей не в бюджете, а в отсутствии понимания, как именно объект будет работать через год, три, пять лет на рынке Пхукета. Мы помогаем подобрать недвижимость под вашу задачу, рассчитать реальную доходность, объяснить риски и выбрать район, который будет выгоден именно вам, а не просто красиво выглядеть на фото!

Пхукет в 2026 – это не просто рай для туристов, но и стратегическая точка для выгодных инвестиций, и вот почему.

– Стабильный рост цен на недвижимость. Спрос на виллы и апартаменты у моря продолжает расти, как среди туристов, так и среди экспатов. Это значит, что ваша недвижимость не только не теряет в цене, но и приносит доход.

– Высокий арендный потенциал круглый год. Пхукет – круглогодичное направление. Даже в низкий сезон спрос здесь остается довольно высоким, благодаря международной аудитории и развитой инфраструктуре.

– Стабильные законы. Четко прописанные законы, позволяющие иностранцам легально владеть недвижимостью. Здесь есть реальное уважение к частной собственности, и это ощущается во всем.

Как выглядит самая настоящая классика Пхукета?

Это добротная, уютная, дорогая, уникальная недвижимость.

– 4 спальни, 4 ванные,1624 кв. м земли.

– Панорамные окна, частный бассейн.

– Ландшафтный сад и вид на озеро.

– Атмосфера покоя и сервис пятизвездочного уровня (рестораны, фитнес, детский клуб и полный доступ к инфраструктуре Laguna Phuket).

– До пляжа Бангтао 3 минуты.

– Рядом лучшие школы, гольф-клуб и Boat Avenue.

Здесь живут те, кто выбирает качество жизни! Хотите узнать, сколько стоит этот рай? Пишите нам, мы все расскажем и покажем онлайн или офлайн, как вам удобнее. Контакты вы найдете в конце главы.

3 документа, которые спасут от 90% ошибок при покупке недвижимости в Таиланде

– Chanot (Чанот) – «царь зверей». Свидетельство на землю, права чистые, нет залогов, исков. Без него вы живете на «ничьей» земле. Должен быть у продавца до подписи.

– Полный договор с приложениями. Не две страницы, а детальный пакет, где есть цена, сроки, штрафы, налоги, гарантии. Проверять у юриста дешевле, чем потерять миллионы.

– Право застройщика на землю. Земля в аренде на 10 лет, а дом на 20? Невозможно перепродать?

Мы всегда все детально проверяем. Чанот + договор + законные права на землю – ваша защита! За 21 год практики ни один наш клиент не попал в юридическую ловушку.

Еще один пример классики Пхукета

Топ-проект года The Title Balcony – курортный комплекс на первой линии Nai Yang. Локация, которую сложно купить, но сейчас еще возможно.

Почему все говорят, что это будущий бестселлер:

– 1-я линия от моря – суперредкость;

– огромная приватная территория;

– видовые релакс-зоны;

– эстетичная, продуманная архитектура;

– надежное премиальное управление.

Пхукет – это только тусовки и туризм? Недвижимость там только для миллиардеров? В сезон дождей жить невозможно? И другие самые популярные мифы про Пхукет, которые мешают людям взглянуть на остров реально: как на место для жизни, инвестиций и стабильности.

Вырисовывается два основных туристических направления в Таиланде, они же направления, куда инвестируют иностранцы и русские туристы – Паттайя и Пхукет.

Возьмем славный город Паттайя, условно он делится на юг и север. Есть любители Севера (это пляжи Вонгамат и Наклуа), они приезжают туда по путевке, зимуют там и не рассматривают южные районы вроде Джомтьен, Пратамнак, На-Джомтьен. И наоборот, есть любители Юга, и они не будут рассматривать Север Паттайи.

То же самое и на Пхукете. Есть любители Южного Пхукета – это Раваи, Чалонг, пляжи Най Харн, Ката. А есть любители Севера Пхукета – Банг Тао, Найтон и прочие. И как в Паттайе есть центр, который не пользуется большой популярностью у русскоязычной публики, так и Патонг на Пхукете не очень актуален для русскоязычных покупателей и зимовщиков. А вот почему, по каким причинам люди выбирают Юг или Север Пхукета? Нам это интересно, и мы опрашиваем людей. Пишите в нашей группе в Телеграм, друзья, и мы обязательно упомянем вас в следующей книге, а особо активным подарим яркие подарки от нашей компании