Чужие берега. Батумский гамбит

Глава 4

Чужие берега.

Глава 4. Рынок без правил

Первые дни в Батуми прошли в странном, затяжном безвременье. Марк просыпался, пил кофе на балконе, смотрел на море и никак не мог заставить себя заняться делом. Это было не похоже на него — всегда активного, всегда в движении, всегда решающего сто задач одновременно. Алиса говорила, что это адаптация. Он же сам себе признавался, что это растерянность. И несмотря на то, что он отвечал на текущие письма и решал срочные вопросы по бизнесу в России, Марк все равно считал, что занимается ерундой и находится в неком, застывшем процессе и творческом раздрайве.

На четвёртый день он все же собрался, взял себя в руки и решил начать работать с новой силой.

— Я не могу больше сидеть, — сказал он за завтраком. — Мне нужно понять, куда я попал. Как здесь вообще работает недвижимость. Буду анализировать рынок.

Алиса кивнула, не отрываясь от своего чая.

— Только не лезь в омут с головой. Сначала разведай что и как. А потом шашкой маши.

— Если чем-то размахивать в этой стране, так только кинжалом, — усмехнулся Марк, вспомнив какие зачетные «ножи» он видел у кавказца в аэропорту.

— Как маркетолог, — поправила она. — Изучи рынок, прежде чем на него выходить.

Он открыл ноутбук. Интернет работал без VPN, без перебоев, без блокировок, все социальные сети и мессенджеры открывались — и это было так непривычно после переезда сюда, что Марк пару минут просто наслаждался процессом и скоростью загрузки страниц. А потом залез на профессиональные сайты и начал с жадностью поглощать инфу.

Статей о грузинском рынке недвижимости было много. Марк погружался в них с жадностью человека, который ищет точку опоры в незнакомом мире.

Цифры впечатляли. К концу 2025 года средняя стоимость квадратного метра в Батуми достигла 1230 долларов, увеличившись за год на 15,4%. Новостройки подорожали ещё сильнее — на 24,2%. Правда, аналитики поясняли, что на рынок вышло несколько премиальных проектов, которые и повлияли на статистику. В Тбилиси средний квадрат стоил около 1200 долларов, но в популярных районах — например, в Ваке — цены переваливали за две тысячи.

В Грузии формировался новый тип брендовой недвижимости. Многофункциональные комплексы под управлением мировых отельных сетей — Wyndham, Marriott уже занимали свою достойную доля рынка. В этом сегменте квадратный метр стоил от двух-трёх до пяти-шести тысяч долларов.

Марк вспомнил башни, которые видел из окна. Orbi Сity, Panorama, Batumi Tower, Alliance Privilege, Blue Sky Tower,Башня Алфавит. Благодаря появлению этих комплексов маленький городок на берегу Черного моря и получил название у местных жителей «Батумский Дубай». Теперь он понимал, почему они выглядели так внушительно — за ними стояли большие деньги и высокие международные амбиции. Некоторые проекты даже попали в список FORBES.

Интересно, что застройка не ограничивалась одним Батуми. Рос спрос на соседние приморские районы — Гонио, Махиджаури, Чакви, Цихисдзири, Кобулети. Там цены были ниже, но потенциал роста, судя по аналитике, оставался высоким. Были и парадные районы типа Мтацминда, где стоимость была на несколько порядков выше и район по достоинству считался престижным.

Марк читал дальше. Оказалось, что до 70% сделок в Батуми заключают иностранцы. В тройке лидеров — россияне, украинцы и израильтяне. Кто-то покупал квартиры как «дальнюю дачу» — прилететь на море, отдохнуть, а большую часть года сдавать туристам. Кто-то рассматривал Грузию как инвестиционную площадку: доходность от аренды в Тбилиси достигала 8-9% годовых, что было значительно выше банковского депозита и несомненно, выгоднее и приятнее.

Многие покупали недвижимость с инвестиционной целью. Но некоторые переезжали. Власти Грузии, правда, ужесточали правила: с начала 2026 года стоимость недвижимости для получения ВНЖ повышалась со 100 до 150 тысяч долларов. Но пик иммиграционного спроса пришёлся на 2022-23 годы, а к текущему времени волна схлынула.

Марк задумался. Со стороны рынок выглядел привлекательно: порог входа невысокий, сделки прозрачные, банки дают ипотеку даже россиянам (правда, под «кусачие» 10% годовых в лари), есть беспроцентные рассрочки от застройщиков. Но чем больше он читал, тем сильнее его охватывало знакомое, уже испытанное в Сочи чувство.

Вся эта красота держалась на трёх китах: туризм, иммиграция и дешёвые деньги. Но где был сервис? Где были профессиональные агенты, оказывающие качественные услуги? Где была система, защищающая покупателя от ошибок и мошенников?

Марк начал искать информацию о местных риелторах. И быстро понял, что её практически нет. В Грузии не существовало ни лицензирования, ни обязательной аккредитации, ни даже базовых стандартов для агентов недвижимости. Профессионалом мог назвать себя кто угодно — таксист, студент, пенсионер, продавец на рынке. Нужно было лишь зарегистрировать ИП и найти первых клиентов.

Погружаясь в процесс все больше и больше, Марок наткнулся на криминальную хронику. Прокуратура Грузии возбудила дело против риелтора, который присвоил почти миллион лари, продав пять квартир по поддельным документам. «Обвиняемый действовал по отработанной схеме: находил покупателей, заключал с ними предварительные договоры, получал предоплату и исчезал. Пострадало несколько семей, в том числе граждане России».

Такие случаи были не единичными. Рынок недвижимости в Грузии — и особенно в Батуми — привлекал не только инвесторов, но и мошенников. Отсутствие контроля, высокая стоимость объектов, большое количество иностранцев, плохо знающих местные законы, — идеальная среда для афер.

Марк вспомнил злосчастный «Жемчуг» из прошлой сочинской жизни— ту самую компанию, с которой он столкнулся на курорте. Её коммерческий директор Лоренцо Росси предлагал ему продавать несуществующие квартиры, «фонари», и работать по жёстким скриптам, где обман был частью системы. Марк отказался, и «Жемчуг» объявил ему войну: переманивал сотрудников, заваливал исками, публиковал фейковые отзывы. Та битва чуть не уничтожила молодую компанию, но Марк выстоял. Он создал «Кодекс» — свод правил, основанных на честности и доверии. Он просчитал математику такого доверия и построил бизнес, который доказывал: правда — это не утопия, а самый эффективный актив. Самый выгодный в долгосрочной перспективе.

Сейчас перед ним был такой же дикий рынок. Только вместо одного «Жемчуга» — сотни мелких аферистов. С одной стороны, поле непаханое, с другой же, уже занятая кем-то Большим территория, на которую у «ловцов быстрых сделок» уже были виды. Как сказал бы директор его Сочинского офиса, Игорь Матвеевич, человек с военной выправкой—Враг был везде. Причем невидимый.

Марк вспомнил про Игоря с улыбкой и решил набрать его номер. Они познакомились, когда Марк искал руководителя отдела продаж. Игорь, бывший майор милиции, а после — топ-менеджер автодилера, стал его правой рукой. Жёсткий, дисциплинированный, он превратил партизанский отряд Марка в регулярную армию. Сейчас он временно возглавлял сочинский офис и оставался коммерческим директором всей франчайзинговой сети.

— Игорь, привет. Как там у вас?

— Держимся, — ответил тот своим обычным спокойным голосом. — Без тебя тяжело, но работаем. Краснодар выдал хороший месяц. Сочи — стабильно. А вот ростовские франчайзи… Там проблемы.

— Какие же? — Марк напрягся всем телом, чувствуя, что будет сейчас какой-то подвох.

— Думают, что раз основатель уехал, можно «условия партнерства и наш «Кодекс» не соблюдать. Пришлось жёстко разговаривать. Я сделал все, что мог. Но ты же знаешь — без тебя авторитет не тот.

Марк вздохнул. Он знал. Знал, что франчайзи любят говорить с «первым лицом» и именно с ним решать все вопросы.

— Держи фронт, Игорь. Я в вас верю. И сам пока изучаю местный рынок.

— И что там?

— Дикий. Ещё более, чем в Сочи в первые годы. Цены растут, сервиса нет. Квартиры покупают кто попало и как попало. Агенты — те ещё артисты. В общем, весело тут. Но есть и хорошие новости. Есть несколько агентств, созданных ребятами из России. «Понаехавшие» буквально спасают местный рынок, берут на себя исполнение сложных сделок, но там много юридических нюансов для иностранцев. Сложности есть и с наймом персонала, и с прописанием процессов, и с исполнением обязательств, и с языком сделки. Думаю, что в перспективе, запартнерюсь с несколькими из таких «открывателей» и предложу поработать под нашим брендом. Но, конечно, сначала, надо посмотреть, как наши ребята «в полях работают».

— То есть думаешь, что шансы продать там нашу франшизу есть?

— Думаю, высокие. Мы реально можем здесь что-то улучшить и сделать это красиво. Но не сейчас. Сначала нужно понять, с кем иметь дело.

Игорь хмыкнул.

— Знакомое чувство. Помнишь, как мы нанимали первого РОПа? Тоже не знали, с кем имеем дело.

— Помню, — Марк улыбнулся. — И надо сказать, иногда ошибались.

— Ничего, Марк Александрович, — сказал Игорь. — Вы никогда не боялись ошибаться. И нас научили.

Они попрощались. Марк отключился и снова уставился в монитор.

Перед ним был рынок, где можно было заработать состояние, но точно также, и потерять всё. Рынок без правил, где каждый сам за себя. Где доверие — дефицит, а честность — почти преступление против бизнеса.

Он мог бы войти в него. Играть по местным правилам. Сделать скидку на менталитет, на отсутствие сервиса, на то, что «здесь так принято». Он мог бы стать ещё одним агентом, который продаёт квартиры и закрывает глаза на недостатки. Но тогда он перестал бы быть собой.

Марк откинулся на спинку стула и закрыл глаза.

— Что ты здесь делаешь? — спросил он себя. — Зачем ты приехал в эту страну, где твой «Кодекс» никому не нужен? Готов ли ты «прогнуть этот мир» под себя, как в песне Макаревича? Или уедешь обратно, как пораженный, молнией, римский император Марк Аврелий?

Ответ пришёл не сразу. Но он пришёл и поразил Марка в самое сердце.

Он приехал не для того, чтобы ныть и тосковать по родине. Он приехал, чтобы засеять ростки для своего нового детища. Бизнеса, который станет международным. И задача его состояла не только в том, чтобы продать продать сюда пару-тройку своих франшиз. Она была намного глубже и затрагивала не только финансовые амбиции молодого управленца, но и оставляла «окно возможностей» для масштаба его деятельности. Марку предстояло найти место, где его «Кодекс» сможет работать по-новому. Не копируя сочинский опыт, а создавая свой — грузинский. Марк понимал, что это только начало. И если… А вернее, когда все выгорит, он перейдет на другие страны. И создаст сеть совершенно другого уровня и стиля.

Пока же ему предстояло сделать много активных действий. И начать со встречи со своим былым товарищем, переехавшем в Грузию 3 года назад.

Вечером он рассказал Алисе о своих выводах.

— Рынок — дикий, — сказал он. — Цены растут, сервиса нет, профессиональные агенты практически отсутствуют, зато полно мошенников. До 70% сделок в Батуми заключают иностранцы. Россияне, украинцы, израильтяне. Многие покупают квартиры как «дальнюю дачу» или под сдачу туристам. Доходность в Тбилиси — 8-9% годовых. Порог входа низкий — можно найти достойные варианты от 35-40 тысяч долларов. Но вот незадача: купить квартиру — полдела. А как её продать потом? Кому доверить сделку? Где найти честного агента? И самое главное, как выводить деньги без потерь тем инвесторам, кто захочет соскочить?

Алиса слушала внимательно, гладя Стива по шерстке.

— И что ты собираешься делать?

— Пока — ничего. Наблюдать. Знакомиться. Искать людей, которым можно доверять.

— А если таких нет?

Марк помолчал.

— Значит, создадим их сами. Как в Сочи. С нуля.

Алиса улыбнулась.

— У тебя это хорошо получается.

— Да, — сказал Марк. — Получается. Но было легче, когда я был один. А сейчас… сейчас у меня есть ты. И он, — он положил руку ей на живот. Я должен о вас позаботиться.

Стив, почувствовав, что внимание переключилось с него в другую плоскость, обиженно фыркнул и перевернулся на другой бок.

— И о тебе тоже, старый ворчун, — добавил Марк.

За окном шумело море. То же Черное море, всего в 300 км от дома. Но в этом шуме Марку начинало слышаться что-то новое. Не угроза. Не тоска. А новый вызов.

Рынок ждал. И Марк знал — рано или поздно он его завоюет. Но сначала нужно было понять главное: как можно построить честный бизнес там, где само понятие честности вызывает усмешку?

Глава 5

Чужие берега.

Глава 5. Легенды и мифы старого города.

Они поселились на центральной улице -проспекте Шота Руставели. Марк выбирал этот адрес не случайно — в Сочи их первый офис находился на Курортном проспекте, главной артерии города. Здесь, в Батуми, главной артерией была эта улица, которая величаво называлась проспектом на всех картах-путеводителях. Она шла параллельно морю и сочетала в себе историческую архитектуру, место для культурного отдыха и близость к знаменитому Батумскому бульвару. Именно на эти достопримечательности и купился Марк, когда подбирал своей семье дом на ближайшие месяцы жизни. Он испытывал особую радость, когда смотрел со своего балкона на широкий, зелёный, обсаженный старыми платанами, проспект, чьи кроны смыкались над головой в живой, дышащий шатёр. Ветви тянулись друг к другу, сплетались, создавали прохладную, вечную тень, под которой прятались от полуденного зноя и местные жители, и редкие туристы, и бесчисленные уличные коты — такие же хозяева этого города, как и люди.

Их квартира находилась на пятом этаже новостройки, которую сдали всего год назад. Дом был из тех, что местные называли «башнями» — узкий, высокий, с маленькими балконами, теснившимися друг над другом, как соты. Фасад облицевали светлым камнем, который на солнце отливал золотом. Внутри пахло свежей штукатуркой, деревом и чем-то сладким — то ли цветы стояли в вестибюле, то ли так пахла сама грузинская земля, поднятая на высоту пятого этажа.

С балкона открывался вид на море и высотки. Море было практически в шаговой доступности, но выглядело иначе, чем в Сочи. В олимпийской столице оно казалось близким, почти ручным, уютно свернувшимся у подножия гор. Здесь море было тем же Черным, но воспринималось иначе. Широким, властным, оно уходило к горизонту, сливаясь с небом в одной бесконечной, размытой линии. По утрам, когда солнце только поднималось из-за гор, вода казалась серебряной, холодной, почти северной. К полудню она наливалась синевой — густой, насыщенной, какой-то южной, страстной. А вечером, перед закатом, море становилось сначала розовым, потом лиловым, а затем темным, и в этой черноте зажигались огни кораблей, стоявших на рейде — красные, зелёные, белые, как рождественские гирлянды на тёмной воде.

Стив, в отличии от других обитателей квартиры, проводил на балконе долгие часы своей кошачьей жизни. Он сидел на перилах, спускался на пол, залазил на столик и стильно возлежал на парапете, зажмурив глаза, нежно мурлыча и щурясь на солнце. Марк сначала волновался за кота, высота все же была немаленькая. Но потом понял, что никуда прыгать тот не собирается, для этого рыжий безобразник был слишком ленив. Он просто лежал и смотрел на мир, который был так интересен в этом новом и непривычном месте.

Вид с балкона и правда открывался, впечатляющий. С одной стороны, протягивался выход к морю. Белоснежные яхты, покачивающиеся у причала, зазывали туристов присоединиться к пиратскому путешествию, раз в-полчаса дающие громкий сигнал отплытия. С другой, открывался вид на, идущий параллельно, Батумский бульвар и его именитыми высотками из стекла и бетона. С третьей, виднелось начало знаменитой у иностранцев, площади Европы, в центре которой была воздвигнута бронзовая статуя колхидской царевны Медеи с золотым руном в руках.

Здесь любили мифы и необычные истории. История Медеи была очень неоднозначной. Скульптор Зураб Церителли изобразил ее с золотой змеей вокруг тела, что само по себе, символизировало миф о предательстве, а также её силу и власть. На самом деле все было проще простого и не обошлось без запретной любви «не в того человека». Так, потеряв голову от аргонавта Ясона, Медея нарушила волю своего отца — царя Ээта — и помогла грекам похитить талисман-руно, сбежав с возлюбленным из Колхиды на корабле «Арго». Когда отец выслал погоню за своей блудной дочерью, Медея убила собственного малолетнего брата Апсирта и разбросала его части по морю. Обезумевший от горя отец остановился, чтобы собрать останки сына и это позволило аргонавтам скрыться. Обратка догнала Медею через несколько лет, когда вернувшись в Грецию и прожив в браке с Ясоном достаточно времени, Медея родила ему двоих сыновей. Однако властитель решил разорвать союз и жениться на юной коринфской царевне Главке ради укрепления власти. Вот тогда обезумевшая от ревности и гнева Медея послала сопернице отравленные свадебные дары — диадему и одежду, сгоревшие вместе с невестой и попытавшимся спасти ее, отцом. Чтобы нанести Ясону самый страшный удар, она убила их общих детей, после чего скрылась на подаренной богом Гелиосом колеснице, запряженной драконами.

Батумский бульвар начинался в двух шагах от их дома. Марк ходил туда каждый вечер — сначала один, потом, когда Алиса окрепла после перелёта, вместе с ней. Бульвар тянулся вдоль моря от старого города до самого аэропорта. Семь километров, выложенных плиткой дорожек, скамеек, фонтанов, пальм, кипарисов и магнолий. Семь километров медленного, размеренного счастья, которое здесь, в Батуми, называли просто — «жизнь».

Вдоль бульвара красовались именитые высоченные башни, доходящие до пятидесяти этажей, закрученные в спираль, похожие на гигантские ракушки, выброшенные морем на берег. Одна из них очень уж нравилась Марку. Panorama Tower — узкая, как игла, с острым шпилем, уходящим в небо. Сотрудники офиса, работающие на удалёнке из Грузии, называли её «другое небо». Там, в этих небоскребах, жили и работали тысячи русских. Марк видел их в лифтах, в магазинах, в кафе — молодых и пожилых, с детьми и собаками, с ноутбуками и чемоданами. Они приехали, как и он, в поисках спокойствия, мира, гармонии, технологической свободы или хотели обрести надежду, что здесь, за горами, в этой сказочно красивой стране, где свободно говорят по-русски, изменится к лучшему.

Марк тоже об этом думал. Но он не торопил время. И здесь, на бульваре, в тени платанов, под крик чаек и тихий плеск волн, он учился не спрашивать. А просто находить радость в каждом дне.

Еще одна трогательная история города и красивый миф разворачивались в самом центре событий туристического мира, на набережной, рядом с колесом обозрения. Фигура Али и Нино находилась недалеко от их дома. И Марк проходил мимо неё каждый день и каждый день останавливался, чтобы увидеть этот изумительный сюжет-глобальное проникновение героев друг в друга. Поистине, великое творение искусства, увековечившее Любовь.

Бронзовые Али и Нино — герои одноименной повести Курбана Саида будто рассказывали историю трагической любви. Их браку не суждено было сбыться. Он — азербайджанский принц, мусульманин. Она — грузинка, христианка, дочь дворянина. События этой истории развивались в начале XX века на Кавказе, на фоне Первой мировой войны. Али (полное имя Алихан) вначале поселился в Грузии, чтобы быть рядом с невестой, но затем встал перед серьезным выбором – любимая женщина или родина? И он сделал выбор в пользу родины – отправился ее защищать и погиб в сражении на подступах к Гяндже. Его безжизненное тело нашел друг в высохшем устье реки, и с ним обнаружил записи его дневника и письма от Нино, которые, по словам автора, легли в основу повести «Али и Нино».

Их фигуры, много позже, отлитые из бронзы, талантливым скульптором, медленно вращались на постаменте. В семь вечера, когда солнце садилось в море, они начинали движение навстречу друг другу, соединялись в долгом, вечном поцелуе, проходили друг через друга и расходились снова — до следующего вечера. Так автор увековечил тех, кто был счастлив так недолго. И пожертовал своим личным ради общего.

Марк смотрел на них и думал о своём. О том, что любовь — это не только нежность и забота. Это ещё и умение расставаться, чтобы встретиться вновь. Умение ждать. Умение верить, что вечер наступит, солнце сядет в море, и бронзовые руки сомкнутся в крепких объятиях.

Алиса держала его под руку, молчала, и он знал — она тоже смотрит. Она тоже думает. О них. О себе. О том, что их путь — это сложная дорога, по которой можно идти только вдвоём. И они шли, не просто глядя друг на друга, а двигаясь в одном направлении.

По выходным они гуляли по старому городу. Узкие, кривые улочки, вымощенные брусчаткой, хранившие запахи веков — кофе, вина, жареного мяса, цветов и нагретой солнцем пыли. Дома с резными балконами, увитые виноградом, стояли так близко друг к другу, что крыши почти соприкасались. Кое-где между ними была видна полоска неба — узкая, как лезвие ножа.

На одной из таких улочек Марк нашёл маленькую шахматную лавку. Хозяин — старик с седой бородой и руками, унизанными медными перстнями, — играл сам с собой, переставляя фигуры на потемневшей от времени доске. Марк купил у него деревянного коня — вырезанного вручную, покрытого лаком, пахнущего кедром. Поставил на стол в их квартире, рядом с ноутбуком.

— Это на удачу, — сказал он Алисе.

— Это напоминание, — поправила она. — Что даже конь ходит буквой «Г». Не прямо. Не назад. А в обход препятствий.

Марк улыбнулся. Она была права. Всегда права.

По вечерам, когда Алиса засыпала, а Стив устраивался у неё в ногах, Марк выходил на балкон. Смотрел на море. На огни башен. На редкие силуэты людей, гуляющих по бульвару.

Иногда ему казалось, что он видит себя — другого, прежнего Марка, того, кто остался в Сочи. В офисе на Горького. В уютной квартире у моря. В сутолоке совещаний, сделок, проблем, которые нужно решать здесь и сейчас. Тот Марк был уверенным, быстрым, резким. Этот, здешний, учился медлить. Учился ждать. Учился принимать поражения как часть игры. Он не просто так купил шахматного коня. Он хотел сохранить его до конца своей игры. Дойти до самого конца и поставить шах и мат этой жизни. Он хотел достигнуть своего эндшпиля и завершить решающую фазу процесса масштаба, от исхода которой зависит финальный результат. Он будет играть до конца, как опытный гроссмейстер и малыми потерями добьется большого результата.