Продать дом. Подготовка дома, документов и сделки

ГЛАВА 3. ПРЕДПРОДАЖНАЯ ПОДГОТОВКА ДОМА И УЧАСТКА

Физическое состояние загородного дома и прилегающего участка напрямую влияет на все этапы продажи. От этого зависит количество звонков по объявлению, глубина торгов, скорость выхода на сделку и общий уровень доверия потенциального покупателя.

Ваша главная задача на этом этапе — не сделать идеальную картинку из глянцевого журнала. Ваша цель — полностью убрать из пространства грязь, хаос, ощущение запущенности и чужой бытовой жизнедеятельности.

Глобальное расхламление: что нужно вывезти, а что оставить

Безжалостно уберите из комнат абсолютно все вещи, которые визуально мешают человеку оценить реальный объем и пространство помещений. В загородных домах хлам накапливается годами, и перед продажей от него нужно избавиться.

В первую очередь соберите и вывезите:

— Явный бытовой и строительный мусор.

— Старые ненужные доски, обрезки материалов и пустые мешки.

— Любые гниющие остатки, старую сломанную мебель и ветошь.

— Лишние коробки, ящики и тюки, загромождающие проходы.

— Завалы старых журналов, банок и вещей на подоконниках.

Обязательно спрячьте все слишком личные, интимные вещи собственников:

— Любые лекарства, таблетки и медицинские приборы на виду.

— Личные документы, квитанции и банковские бумаги.

— Нижнее белье, одежду на вешалках и предметы личной гигиены.

— Многочисленные семейные фотографии со стен и комодов.

— Детские рисунки, поделки и хаотичные игрушки на полу.

— Специфические коллекции, религиозные предметы и яркий личный декор.

Оставьте в помещениях только необходимую базовую мебель:

— Аккуратные кровати, диван, обеденный стол, стулья.

— Системы закрытого хранения (шкафы или комоды) с убранными внутрь вещами.

— Допустимо оставить две-три нейтральные, теплые детали для уюта (например, красивый плед или вазу).

Главный ориентир для расхламления очень простой. Покупатель при входе в каждую комнату должен сразу четко понимать ее функционал. Человек должен мгновенно увидеть, где здесь спать, где сидеть, а где можно поставить рабочий стол, не натыкаясь глазами на чужой быт.

Хоум-стейджинг без лишних финансовых затрат

Чтобы подготовить интерьер к визиту гостей, вам не потребуется профессиональный дизайнер. Вам нужно создать у покупателя всего четыре базовых ощущения: в доме светло, чисто, не тесно и за объектом усердно ухаживают.

Работа со светом:

— Полностью откройте все шторы, тюль и жалюзи во всем доме.

— Обязательно вымойте все окна. Сделайте это хотя бы изнутри, чтобы в комнаты проникало максимум естественного солнечного света.

— Замените абсолютно все перегоревшие лампочки в люстрах и светильниках.

При визите покупателей всегда включайте одновременно и верхний, и локальный свет. Светлые помещения визуально кажутся намного просторнее.

Подготовка текстиля:

— Застелите кровати в спальнях нейтральным, светлым и однотонным бельем.

— Полностью уберите старые покрывала с пятнами, дырами или слишком пестрым рисунком.

— Положите один простой аккуратный плед на диван в гостиной.

— Добавьте одну-две чистые декоративные подушки для создания аккуратного акцента.

— Безжалостно выбросьте старые кухонные клеенки и грязные скатерти.

Порядок в зоне кухни:

— Полностью освободите все рабочие поверхности и столешницы.

— Уберите в шкафы многочисленные специи, банки, бутылки с маслом и лекарства.

— Уберите со столешницы кухонные ножи, разделочные доски и сушилки для посуды.

— Оставьте на виду только один чистый чайник или аккуратную кофемашину.

— Тщательно вымойте кухонную плиту, раковину и вытяжку.

— Полностью отмойте жирный налет с кухонного фартука.

Порядок в санузлах:

— До блеска вымойте всю сантехнику, смесители и зеркала.

— Полностью удалите известковый налет, следы ржавчины и потеков.

— Замените старые использованные тряпки и губки на новые.

— Повесьте свежие, чистые, желательно однотонные полотенца.

— Полностью спрячьте с глаз зубные щетки, бритвенные станки, мочалки и расчески.

— Уберите в шкафчик всю интимную бытовую химию, шампуни и средства гигиены.

Не превращайте ваш загородный дом в безжизненный каталог мебели. Но вы обязаны полностью ликвидировать любой намек на неряшливость и запущенность.

Жесткий тест на бытовые запахи

Запах внутри загородного дома — это один из сильнейших подсознательных факторов отказа от покупки. Покупатель может промолчать из вежливости, но он навсегда запомнит объект по неприятному аромату.

Основные источники опасных запахов в доме:

— Домашние животные и их лотки.

— Застарелый табачный дым от курения в комнатах.

— Тяжелая сырость и затхлость непроветриваемых помещений.

— Локальная плесень на стенах.

— Запах неисправной или застоявшейся канализации.

Как правильно провести проверку: полностью уйдите из дома на два-три часа на свежий воздух. После этого вернитесь, зайдите в дом и сделайте глубокий вдох. Честно зафиксируйте свое самое первое ощущение. Если вы сомневаетесь в своей объективности, позовите независимого знакомого и попросите его сказать вам жесткую правду.

Что необходимо сделать для очистки воздуха:

— Тщательно вымойте все полы, плинтусы и плинтусные углы во всем доме.

— Обязательно постирайте шторы, мебельные чехлы и покрывала — текстиль сильнее всего впитывает запахи.

— Выбросьте или замените старые коврики в прихожей и санузлах.

— До блеска вымойте лотки и подстилки ваших домашних животных, полностью замените наполнитель.

— На время проведения показов полностью убирайте миски с кормом и лотки животных из поля зрения. По возможности изолируйте самих питомцев.

— Категорически запретите курение внутри дома перед визитами клиентов.

— Найдите все источники лишней влаги, тщательно просушите проблемные места.

— Обработайте любые следы плесени специальным строительным антисептиком.

— Тщательно промойте все сантехнические сифоны, унитазы и используйте специальные средства для очистки септиков от запаха.

Никогда не перебарщивайте с использованием искусственных освежителей воздуха или резких парфюмерных диффузоров. Слишком резкий химический аромат всегда вызывает у покупателя сильное недоверие и ощущение, что от него пытаются что-то намеренно скрыть. Лучший и самый надежный вариант — это абсолютная чистота и свежий воздух после качественного проветривания.

Порядок во дворе и на территории участка

Для покупателя загородной недвижимости состояние двора — это ровно половина общего впечатления от объекта. Участок не должен выглядеть как поле боя или заброшенный пустырь.

Проверьте входную группу:

— Убедитесь, что у крыльца нет постоянных глубоких луж и грязи.

— Дорожка от калитки к входной двери дома должна быть интуитивно понятна, свободна и безопасна.

— Проверьте само крыльцо — ступени не должны шататься или скрипеть.

Наведите порядок на территории:

— Соберите весь садовый инструмент и аккуратно сложите его в одно отведенное место.

— Сгруппируйте и ровно сложите дрова в дровницу.

— Остатки строительных материалов аккуратно сложите в одном углу и накройте тентом.

— Разберите или полностью демонтируйте старые сломанные теплицы и парники.

— Выбросьте гнилую уличную мебель, старые пластиковые стулья.

— Полностью разберите и утилизируйте остатки старых ветхих построек.

Обустройство огорода и сада:

— Чистые, ухоженные и прополотые грядки — это всегда огромный плюс.

— Абсолютный хаос, бурьян и заросли сорняков — это жирный минус. Если у вас есть запущенные, дикие зоны на участке, постарайтесь максимально сократить их площадь с помощью обычной газонокосилки.

Дополнительные постройки (баня, гараж, сарай):

— Наведите в них такой же идеальный порядок, как и в жилом доме.

— Полностью вывезите из гаража и сарая старые автомобильные покрышки, ржавый металлический мусор и сломанные запчасти.

— Максимально освободите все проходы внутри хозблоков, чтобы покупатель мог спокойно войти и оценить площадь.

Ваш потенциальный покупатель должен с первого взгляда четко увидеть понятную структуру участка. Вот здесь находится въезд и парковка, вот здесь — зона отдыха, тут расположена хозяйственная часть, а там — ухоженный сад или огород.

Как правильно спланировать работу

Чтобы не захлебнуться в огромном объеме задач и не бросить все на полпути, четко разбейте всю подготовку по локальным зонам: первый этаж, второй этаж, санузлы, кухня, территория участка, въездная группа, двор, огород и хозяйственные постройки.

По каждой зоне составьте для себя жесткий письменный план:

— Что нужно безжалостно выбросить в мусорный контейнер.

— Что необходимо вывезти на склад или на другую квартиру.

— Что нужно просто спрятать с глаз в закрытые шкафы.

— Что требуется тщательно вымыть с бытовой химией.

— Что необходимо подкрутить, смазать или отрегулировать.

Планируйте временные затраты разумно. Крупный мусор и хлам вывозите в самый первый день. На базовую уборку комнат закладывайте один-два дня. Мелкий бытовой уход (подкрутить ручку, смазать петли) может занять от одной до двух недель в спокойном темпе.

После завершения всех этапов подготовки обязательно пройдите по дому и участку еще раз, но уже в роли самого придирчивого гостя. Трезво спросите себя: на что мне сейчас стыдно смотреть? Что до сих пор режет глаз? В каком месте осталось стойкое ощущение грязи? Что покупатель точно заметит и использует против меня для торга?

Чек-лист: дом и участок полностью готовы к выходу на рынок

Убедитесь, что вы можете поставить галочки напротив каждого пункта:

— В жилых помещениях дома полностью отсутствует явный бытовой хлам.

— Все проходы, коридоры и лестничные марши абсолютно свободны.

— Посторонние вещи не мешают человеку видеть реальный объем комнат.

— Все полы, столы и рабочие поверхности тщательно вымыты.

— Зона кухни и все санузлы сверкают чистотой, нет жирных пятен и налета.

— Общий запах в доме полностью нейтральный, пахнет свежестью.

— Нет никакого намека на запах животных, табака, сырости или канализации.

— В комнатах осталась только необходимая базовая мебель, нет перегруза.

— На территории двора полностью убран мелкий и крупный мусор.

— Строительный хлам вывезен или аккуратно сгруппирован в скрытой зоне.

— Путь от ворот до крыльца дома понятен, чист и полностью безопасен.

— Внутри бани, гаража и сарая наведен порядок, все проходы освобождены.

ГЛАВА 4. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ МАРКЕТИНГ И ПРЕЗЕНТАЦИЯ ОБЪЕКТА

Даже самый лучший, надежный и ухоженный загородный дом можно безнадежно испортить плохими, темными фотографиями, мутным текстом объявления или хаотичной подачей информации. Обычный типовой дом можно и нужно показать выгодно, честно и привлекательно. Главное — правильно подсветить его сильные стороны и упаковать объект для рынка.

В этой главе мы разберем:

— Тонкости подготовки комнат к съемке.

— Обязательный комплект уличных и внутренних кадров.

— Правила создания видеообзоров и работы с дроном.

— Построение понятных схем планировок.

— Написание цепляющего текста объявления и выбор рекламных площадок.

Зачем нужен маркетинг, если дом и так хороший

В интернете потенциальный покупатель видит не ваш реальный дом. Он видит только его цифровую копию: главную фотографию, заголовок и первые строчки текста. Современный человек листает ленту объявлений на смартфоне очень быстро. На оценку одного объекта уходит в среднем от 2 до 3 секунд.

Покупатель остановит свой палец и откроет именно ваше объявление, если:

— Фотографии сразу понятные, четкие и сочные.

— Дом внутри не выглядит темным, мрачным или зловещим.

— Пространство кажется чистым, просторным и готовым к заселению.

— В заголовке четко указаны самые важные для человека параметры.

— Текст описания логичен, структурирован и вызывает доверие.

— У клиента с первых секунд не возникает ощущения подвоха или обмана.

Если визуальный маркетинг слабый или отталкивающий, до живого показа дело просто не дойдет. Покупатель закроет вкладку и уйдет к конкурентам. Профессиональный маркетинг — это не приукрашивание реальности и не обман. Это создание ясной, качественной и привлекательной упаковки для вашего объекта.

Подготовка пространства к фотосъемке

Ваша интерьерная съемка — это первый виртуальный показ дома без вашего личного присутствия.

Перед тем как достать камеру, проведите быстрый экспресс-клининг строго по чек-листу из Главы 3.

Дополнительно посмотрите в экран смартфона и проверьте будущий кадр на наличие визуального шума:

— Полностью уберите из кадра любые швабры, ведра, половые тряпки и пылесосы.

— Спрячьте напольные сушилки с бельем, гладильные доски и утюги.

— Уберите слишком пестрые, разноцветные предметы, которые перетягивают на себя внимание.

— Максимально широко откройте все шторы, тюль и поднимите жалюзи.

— Включите искусственное освещение даже в относительно светлых зонах, чтобы убрать глубокие тени в углах.

Категорически запрещено фотографировать для объявления:

— Домашних животных на диванах или кроватях «для создания уюта».

— Членов вашей семьи, родственников или играющих детей.

— Разложенные на столах личные документы, паспорта и свидетельства.

— Внутренний хаос в открытых шкафах и гардеробных.

— Горы немытой посуды в кухонной раковине.

— Смятую постель в спальне, заправленную «как встали».

Ваша главная цель — показать покупателю чистое, живое, светлое и свободное пространство, полностью лишенное чужих бытовых деталей и личного присутствия прошлых хозяев.

Какие фотографии должны быть в объявлении обязательно

Покупатель по вашим снимкам хочет подсознательно сложить в голове единый пазл и понять три вещи: логику планировки, фактическое состояние конструкций дома и особенности земельного участка.

Обязательный комплект фотографий снаружи здания:

— Главный фасад дома целиком (снимать нужно строго в ясный день).

— Общий вид дома под углом, чтобы была понятна его объемная форма.

— Главный вход в здание и крупный план крыльца со ступенями.

— Вид на участок и сад, открывающийся прямо от дверей дома.

— Панорамный вид на сам дом со стороны дальних границ участка.

— Въездная группа, ворота, калитка и обустроенная парковка.

— Все дополнительные постройки: баня, гараж, беседка или хозблок снаружи.

Обязательный комплект фотографий внутренних помещений:

— Просторный общий кадр гостиной (желательно делать снимок от двери или из угла).

— Зона кухни с чистыми рабочими поверхностями.

— Каждая жилая спальня и детская комната по отдельности.

— Все санузлы (снимайте со включенным светом, опустив крышку унитаза).

— Лестничные марши, значимые коридоры, холлы и переходы.

— Помещение котельной (если оборудование выглядит аккуратно и современно).

— Электрощит с подписанными автоматами и узлы ввода инженерии (это огромный плюс к экспертности).

— Полезные дополнительные кадры: красивый вид из окна на лес или реку, растопленный камин, обустроенная терраса, встроенные системы хранения.

Типичные ошибки, которые портят рекламу: в объявлении всего 3–5 блеклых фотографий, слишком темные или размытые кадры, заваленный горизонт, фото глухого угла вместо объема комнаты, сильное искажение пространства дешевой широкоугольной линзой, посторонний мусор и личные вещи в кадре. Малое количество снимков всегда выглядит подозрительно. Покупателю кажется, что вы намеренно пытаетесь что-то скрыть.

Нужен ли для продажи профессиональный интерьерный фотограф

Привлечение платного специалиста имеет финансовый смысл, если ваш дом находится в ценовом сегменте выше среднего, здание имеет уникальные архитектурные плюсы, планировка очень сложная, или если вы сами категорически не умеете настраивать камеру, а ваши личные снимки явно проигрывают объявлениям конкурентов.

Плюсы профессиональной интерьерной съемки:

— Фотограф точно знает правильные ракурсы и законы геометрии кадра.

— Специалист умеет грамотно работать со сложным светом загородных окон.

— На снимках будут идеально ровные вертикальные линии стен.

— Дом визуально выглядит дороже и привлекательнее без какого-либо обмана.

— Ваше объявление гарантированно выделится в общей поисковой ленте.

Главные минусы — дополнительные финансовые расходы и необходимость составить для фотографа четкое техническое задание. Обязательно скажите специалисту перед началом работы: нам не нужна глянцевая журнальная фантазия и агрессивная компьютерная ретушь. Нам нужны честные, реалистичные, светлые и объемные кадры.

Если вы приняли решение снимать объект самостоятельно, используйте современный смартфон с хорошей камерой. Снимайте только в светлое время суток, всегда включайте все лампы в доме, делайте как можно больше дублей с разных точек и затем безжалостно выбирайте только самые лучшие кадры.

Использование видеообзоров, съёмки с дрона и 3D-туров

Дополнительные медиаформаты отлично дополняют статические фотографии, но никогда полностью не заменяют их.

Короткий видеообзор полезен, если:

— Общая площадь дома большая и планировку сложно понять по обычным фото.

— В здании есть второй свет, высокие потолки или сложные уровни пола.

— Из комнат есть прямой выход на открытую террасу или в сад.

— Большинство ваших потенциальных покупателей приезжают из других регионов.

Правила съемки видео: спокойно и плавно пройдите с камерой смартфона по основному маршруту движения покупателя. Не бегите, не машите руками и не трясите объективом. Комментируйте происходящее в кадре строго по делу (названия комнат, площадь, материалы). Старайтесь уложиться в хронометраж от 2 до 5 минут. В видеообзоре абсолютно не нужны длинные семейные истории, громкая фоновая музыка, летающие эффекты и сложный креативный монтаж.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.