Руководство по продаже и покупке недвижимости на торгах. Скелеты в шкафу и юридические тонкости
- -
- 100%
- +
В нашей предыдущей книге[16] мы подробно рассказывали, что и, главное, как следует проверять, если вы собираетесь приобрести недвижимость. Поэтому здесь мы не станем повторяться, а лишь напомним вам «золотые» правила покупателя, без которых не может обойтись ни одна качественная проверка недвижимости.
Правила проверки недвижимости [17]
1. Проверить право продавца на недвижимость и наличие обременений недвижимости.
2. Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на недвижимость и предыдущих сделок с недвижимостью.
3. Проверить наличие судебных споров по недвижимости, собственникам и их бенефициарам.
4. Проверить полномочия руководителя и соблюдение внутренних процедур в организации при продаже недвижимости от имени юридического лица.
5. Установить круг лиц, без согласия которых невозможна продажа недвижимости (в том числе зарегистрированных или проживающих в приобретаемом жилом помещении).
6. Проверить наличие незарегистрированных объектов в границах земельных участков.
7. Проверить продавца на возможность банкротства.
8. Проверить, пригодна ли недвижимость для тех целей, ради которых ее приобретают.
Если в ходе проверки вы выявили риски, но все равно намерены приобрести недвижимое имущество на торгах и, как выяснилось, для этого необходимо внести в договор купли-продажи изменения, мы предлагаем руководствоваться следующими правилами.
1. До подачи заявки постарайтесь обсудить необходимые изменения с организатором торгов: возможно, вам все-таки удастся убедить его внести изменения в проект договора до проведения торгов и просто переназначить дату их проведения на основании обновленной документации.
2. Если о необходимости внести изменения в договор вы узнали уже после победы на торгах, постарайтесь найти другие (альтернативные) пути разрешения возникшей проблемы (в том числе вариант, о котором мы расскажем в п. 4).
3. Если альтернативный путь найти не удалось, а внести в договор изменения абсолютно необходимо (как, например, в кейсе 2), то, прежде чем согласиться, выполните следующие шаги:
а) проверьте, являлось ли проведение торгов обязательным, или они проводились в добровольном порядке исключительно по инициативе продавца – в последнем случае ваш договор (хотя бы формально) не подпадает под запрет на внесение изменений и соответственно риски значительно ниже;
б) постарайтесь оценить необходимые изменения: насколько существенно они влияют на условия договора и, главное, на определение (размер) цены – если изменения существенны, то они, весьма вероятно, могут в будущем стать основанием для признания торгов и договора недействительными;
в) поставьте себя на место других участников торгов: с учетом предлагаемых изменений покупка недвижимости становится более или менее привлекательной — если покупка становится более привлекательной, велика вероятность, что кто-то из участников или потенциальных участников заявит, что его права были ущемлены, и попытается оспорить торги;
г) оцените, собираетесь ли вы делать в ближайшее время крупные инвестиции в приобретенную недвижимость: если собираетесь, то соотнесите риск оспаривания торгов с возможным убытком от потери инвестиций. Возможно, стоит начать вкладывать в объект после истечения срока обжалования торгов.
4. И наконец, если, пройдя все указанные выше шаги, вы все же пришли к выводу, что:
• договор без внесения изменений не может быть заключен (зарегистрирован, исполнен);
• внесение в договор изменений, весьма вероятно, может повлечь его недействительность;
• но вы тем не менее не хотели бы отказываться от приобретения данного объекта —
=> помните: у вас есть еще один выход – добровольно расторгнуть договор и поучаствовать в повторных торгах, на которые объект будет выставлен уже после изменения договора (или устранения других недостатков). И даже если это приведет к потере задатка, иногда такой вариант позволит вам сохранить гораздо больше.
Однако имейте в виду: для того чтобы сохранить право на участие в новых торгах, вы должны именно расторгнуть договор, а не просто отказаться от его подписания. Причем расторгнуть его следует по обоюдному согласию с продавцом либо путем письменного уведомления продавца с обязательным указанием на те проблемы, которые возникли со стороны продавца и не могут быть устранены без изменения договора.
Особенность вторая. Жесткий дедлайн и мало времени для принятия решения
Второй и не менее важной особенностью торгов является то, что у покупателя для принятия решения существует конкретный предельный срок – дедлайн[18].
Да, при прямых продажах продавец, ведя переговоры непосредственно с покупателем, тоже может торопить последнего, устанавливать предельные сроки для принятия решения и рассказывать, что у него несколько других потенциальных покупателей и что объект достанется тому, кто быстрее заплатит деньги. Но в данном случае продавец вправе пойти навстречу покупателю и отодвинуть срок сделки. Стороны могут договориться между собой, их ничто не ограничивает.
Выставляя недвижимость на торги, продавец сразу обозначает существенные условия будущей сделки и сроки проведения торгов. То есть он как бы добровольно накладывает на себя ограничение свободы воли. Теперь продавец, даже если захочет, не сможет изменить дату проведения торгов и предельный срок приема заявок без финансовых санкций для себя. А следовательно, повлиять на эти сроки не может и покупатель.
Иными словами, при покупке недвижимости на торгах покупатель ограничен фиксированными сроками принятия решений: подать заявку, заплатить задаток, участвовать в торгах, подписать договор купли-продажи после победы в торгах, осуществить оплату – все это покупатель должен сделать в четко установленные и, как правило, достаточно сжатые сроки. В противном случае совершенное им действие не будет иметь юридической силы или может быть оспорено.
2.1. Минимального установленного законом срока между объявлением о торгах и их проведением часто недостаточноВ соответствии с п. 2 ст. 447 Гражданского кодекса РФ по общему правилу извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения.
Казалось бы, срок для принятия решения об участии или неучастии в торгах более чем достаточный.
Однако не следует забывать, что в течение этого срока необходимо не только принять решение, участвовать или не участвовать в торгах, но и определиться со всеми рисками относительно приобретаемого объекта, так как после подачи заявки на участие в торгах и оплаты задатка возможности «безболезненно отыграть назад» уже не будет.
Но для того чтобы с рисками определиться, вначале их нужно выявить — иными словами, провести полную проверку в отношении объекта недвижимости, а это не так просто и быстро.
Кейс 3. Месяц на проверку и 300-страничное юридическое заключение с описанием рисковК нам обратился индивидуальный предприниматель Р. Т., который хотел приобрести на торгах крупный объект недвижимости в Московской области: земельный участок площадью 12 га с более чем 30 расположенными на нем зданиями и сооружениями.
Начальная цена для недвижимости такого размера была очень «интересной» – 25 млн руб., к тому же объект уже неоднократно выставлялся на аукционы на понижение, в которых почему-то никто не участвовал.
Это насторожило Р. Т. и заставило его обратиться к нам для проверки объекта на возможные риски. В результате только проверка объекта заняла чуть меньше месяца, а подготовленное нами заключение о ее результатах и возможных рисках для покупателя заняло почти 300 страниц текста.
При этом значительную часть времени нам пришлось потратить на поиск и получение из независимых источников дополнительной информации об объекте: как оказалось, объект не был подготовлен к продаже надлежащим образом и большая часть обременений и ограничений в использовании земельного участка не была отражена ни в конкурсной документации, ни в ЕГРН. И выявить это нам удалось только после выезда нашего кадастрового инженера на место посредством сопоставления информации из различных источников.
Результат: большая часть из 300 страниц юридического заключения по объекту оказалась посвящена возможным рискам для покупателя, которых мы выявили несколько десятков. Примечательно, что ряд существенных рисков можно было бы выявить на этапе первичной экспресс-проверки.
2.2. На практике срок для принятия решения об участии в торгах составляет гораздо меньше 30 днейХотя законом и установлен минимальный 30-дневный срок между опубликованием извещения о торгах и их проведением, очевидно, что такой срок для принятия решения может быть в запасе у покупателя, только если он увидит извещение о торгах сразу после его опубликования.
А для этого нужно каждый день начинать и заканчивать просмотром соответствующих порталов и публикаций. Согласитесь, мало кто, кроме брокеров по недвижимости, будет заниматься этим каждый день.
Поэтому на практике время, которым покупатель располагает для проверки объекта и принятия решения, обычно значительно короче.
Кейс 4. Десять часов на проверку недвижимостиКогда мы уже начали работу над этой книгой и буквально обсуждали те особенности, о которых хотели бы в ней рассказать, нам позвонила гражданка Н. И., собиравшаяся приобрести на торгах квартиру в Москве.
Как и в большинстве подобных случаев, в отношении объекта недвижимости у нее существовали некоторые сомнения, и поэтому, прочитав извещение о торгах, она сразу обратилась к нам, чтобы мы устранили или подтвердили ее сомнения юридической проверкой квартиры.
Казалось бы, обычная практика для нашей компании, и мы уже готовы были заверить клиента, что сможем помочь.
Однако тут выяснилось важное «но»: срок для представления заявок истекал в этот же день в 23:59, а обратилась к нам Н. И. около 14 часов дня.
То есть на то, чтобы полностью проверить квартиру, сделать выводы о рисках, принять решение об участии в аукционе, оплатить задаток, подготовить и подать заявку у Н. И. оставалось около 10 часов (из которых лишь половина была рабочим временем).
Очевидно, что за столь короткий промежуток времени провести хоть сколько-нибудь качественную проверку и дать заказчику хоть какие-то гарантии совершенно невозможно.
Поэтому мы посоветовали не спешить и дождаться окончания срока для представления заявок:
• если ни одна заявка так и не будет подана, объект будет выставлен на аукцион повторно и появится время на проверку;
• если же аукцион все-таки состоится, то мы сможем помочь в поисках другой квартиры по похожей цене, но без подобных рисков.
Результат: Н.И. последовала нашему совету и подобрала другой, более интересный, а главное, безопасный вариант.
2.3. Из-за короткого срока для принятия решения покупателю крайне сложно использовать кредитные средства для участия в торгахНаконец, еще одним «неприятным» последствием достаточно короткого срока между опубликованием объявления об участии в торгах и датой их проведения является то, что покупателю, желающему приобрести недвижимость на торгах, крайне сложно сделать это за счет кредитных средств банка.
На самом деле, сложности с привлечением кредитных средств могут быть вызваны не только коротким сроком для принятия решения, но и целым рядом других причин.
При «обычных» сделках, если объект покупается с привлечением кредитных средств, банк старается сразу получить приобретаемый объект в залог и проводит юридическую и залоговую экспертизы объекта недвижимости, оценивая риски утраты права собственности покупателя на приобретаемый объект. Далее сделка, как правило, структурируется таким образом, чтобы продавец получил деньги только после перехода права собственности к покупателю и регистрации ипотеки. Для этого банк изначально участвует в переговорах и требует внесения соответствующих условий в договор купли-продажи недвижимости. Однако, как уже было детально исследовано в Особенности первой, при покупке недвижимости на торгах это невозможно, так как в этом случае договор купли-продажи носит «присоединительный» характер, публикуется вместе с другой конкурсной документацией и внесение в него изменений недопустимо.
Поэтому по внутренним банковским регламентам кредит на покупку недвижимости на торгах не является обычным кредитом на приобретение недвижимости с привлечением кредитных средств под залог приобретаемой недвижимости.
Соответственно, заемщику необходимо предоставить иное обеспечение для получения кредита.
В ДО «Семеновский» Банка ВТБ нам рассказали, как можно получить такой кредит, не имея собственного имущества, достаточного для обеспечения кредита.
Поясним это на примере.
Допустим, предприниматель хочет приобрести недвижимость на торгах стоимостью до 100 млн руб. для оптимизации своего бизнеса (склад, офис и т. п.). При этом у него есть только 30 млн руб., и он состоит в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.
В этой ситуации кредит считается беззалоговым и банк не сможет его выдать. Однако на помощь предпринимателю могут прийти структуры по поддержке малого и среднего бизнеса (далее – МСБ), например: Фонд содействия кредитованию малого бизнеса Москвы (https://www.mosgarantfund.ru), Московский областной гарантийный фонд (https://www.mosreg-garant.ru), Корпорация МСП (https://corpmsp.ru/) и т. п.
Эти структуры могут выступить для банка поручителем за предпринимателя, и это даст банку возможность выдать кредит на недостающую сумму, поскольку в этом случае кредит будет считаться обеспеченным.
В любом случае, предприниматели, которые собираются привлечь кредитные средства для участия в торгах, должны озаботиться этим вопросом заранее. Сначала им следует обратиться в свой банк для одобрения кредита. Если залогов недостаточно, но предприятие соответствует определенным требованиям, банк от имени клиента обращается в структуры по поддержке МСП с запросом на предоставление поручительства. Эти структуры анализируют бизнес потенциального заемщика и принимают решение о возможности предоставления гарантий. В случае положительного решения банк одобряет кредит. Подготовительные процедуры могут занимать от месяца до полутора, поэтому, если вы хотите использовать кредитные средства для покупки недвижимости на торгах, вам необходимо сначала заручиться поддержкой банка и уже потом принимать решение об участии в торгах.
Более того, поскольку в этом случае приобретаемый объект не будет являться предметом залога, банк не будет проводить его экспертизу, и соответственно дополнительное время на это не потребуется.
Другим вариантом приобретения недвижимости с использованием кредитных средств является случай, когда заемщик заранее, за полтора-два месяца, узнает, что скоро определенный объект будет продаваться с торгов. В этом случае у Банка есть возможность заранее оценить все риски и принять решение о возможности кредитования без привлечения дополнительных структур. Об этом варианте нам рассказал Евгений Железкин, Руководитель направления по недвижимости Корпоративно-Инвестиционного Блока ПАО «Совкомбанк».
Таким образом, зачастую именно недостаток времени для достаточно «глубокой» проверки выставленной на торги недвижимости лишает покупателя уверенности в безопасности сделки и заставляет его выбирать между принятием выявленных рисков и отказом от покупки.
Но значит ли это, что именно время – главный враг покупателя при покупке с торгов?
Мы бы не спешили с таким выводом.
Ведь с описанной выше проблемой сталкиваются все потенциальные участники, а значит, сужается круг тех из них, кто примет участие в торгах. А зачастую, чем меньше в торгах участников, тем ниже финальная цена.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Евгений Железкин
Руководитель направления по недвижимости Корпоративно-Инвестиционного Блока ПАО «Совкомбанк»
Получение кредита под залог недвижимости является сложным, многоэтапным процессом, который обычно занимает месяц-полтора. Поэтому успеть получить кредит, не зная о торгах заранее, практически невозможно.
Для получения кредита заявитель должен направить в Банк запрос с приложением целого пакета материалов. После их предоставления, Банк в течение 1–3 недель принимает решение о готовности вхождения в проект и готовит индикативные условия финансирования проекта (Term Sheet), а затем, после согласования с инвестором, выдача кредита и условия Term Sheet должны быть одобрены коллегиальными органами Банка. Это, как правило, занимает около 1–2 недель. После получения одобрения, Банк готовит кредитно-обеспечительную документацию и договор ипотеки приобретаемого объекта для выдачи кредита. Срок подготовки и согласования документации в среднем занимает от 2-х до 4-х недель.
Таким образом, от момента направления запрос в Банк до выдачи кредитных средств на покупку проходит не менее 1–1,5 месяцев. И даже учитывая, что в случае покупки недвижимости на торгах, сам договор ипотеки приобретаемого имущества может быть заключен с отсрочкой, срок на согласование и выдачу кредита, как правило, превышает время, которым располагает заявитель, узнавший о торгах только из публикации извещения. Поэтому профессиональные участники рынка стараются узнавать информацию о новых проектах по продаже недвижимости с торгов заранее и получить подтверждение Банка-кредитора о возможности финансирования до публикации извещения о проведении торгов.
Ценные советыЕсли хотите превратить время из своего врага в союзника, при покупке недвижимости на торгах следуйте следующим правилам.
1. Выбирая объект недвижимости, который вы хотите купить, всегда начинайте с оценки времени, которое есть в вашем распоряжении на проверку этого объекта.
2. Если у вас есть определенная цель, не жалейте времени на регулярный просмотр соответствующих ресурсов. Чем раньше вы узнаете о торгах, тем больше у вас будет времени в запасе.
3. Если времени для детальной проверки недвижимости не хватает, лучше отказаться от покупки и поискать другие варианты.
4. Но если объект и цена очень «интересны», а задатком вы готовы рискнуть, то недостаток времени может, наоборот, защитить вас от конкурентов и позволит купить недвижимость по минимальной цене.
Особенность третья. Мало информации об объекте
Третьей особенностью торгов, которая в совокупности с предыдущей («мало времени для принятия решения») делает приобретение недвижимости на торгах для покупателя более рискованным, является то, что организатор торгов обычно представляет участникам торгов гораздо меньше информации об объекте недвижимости, чем это делает продавец при прямых переговорах.
При этом информацию об объекте торгов можно условно разделить на две категории:
1) информация, которая отражается в извещении о торгах;
2) дополнительная информация, которой располагает продавец (организатор торгов).
Минимальный объем информации о торгах, который должен быть указан в извещении, определен в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и состоит из следующих сведений:
• о времени, месте и форме торгов;
• об их предмете;
• о существующих обременениях продаваемого имущества;
• о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги;
• о начальной цене.
Как видим, из положений закона следует, что в отношении объекта торгов – недвижимости – организатором должны быть указаны лишь минимальные сведения, позволяющие его индивидуализировать, т. е. достоверно и однозначно определить объект (общее описание объекта, его адрес и кадастровый номер)[19], а также все обременения объекта, т. е. права третьих лиц (не собственников) на данное имущество (например, ипотека). Кроме того, в случае если торги проводятся в рамках принудительной продажи, в целях подтверждения начальной цены торгов к извещению также прикладывается отчет об оценке.
Нарушение установленных в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ правил о минимальном перечне сведений, которые должны быть включены в извещение о торгах, признается судебной практикой существенным нарушением порядка проведения торгов[20] и может служить основанием для признания торгов недействительными[21].
Но это вовсе не означает, что данное правило никогда не нарушается. Напротив, мы в своей практике неоднократно сталкивались с ситуациями, когда организатор торгов вместо информации об объекте торгов публикует только время и место, где можно ознакомиться с соответствующей документацией. И далеко не факт, что в этом месте вас не встретит закрытая дверь. Причем далеко не всегда подобные нарушения действительно приводят к признанию торгов недействительными в судебном порядке. Ведь обращение в суд и последующее участие в производстве требуют от истца значительных вложений – денег, времени и нервов. Идти на такие затраты имеет смысл только тогда, когда вы точно знаете, за что боретесь. В противном случае игра не стоит свеч. А если об объекте торгов ничего не известно, то и обжалование торгов оказывается сродни покупке кота в мешке. А значит, высока вероятность, что никто такие торги и не обжалует.
Однако если нарушение правил о минимальном перечне подлежащей опубликованию информации о торгах все-таки является, скорее, исключением из правил и встречается не слишком часто, то вот ограничение публикуемой информации исключительно минимальными требуемыми законом сведениями является, к сожалению, практикой обычной и общепринятой. При этом даже данные сведения в полном объеме могут быть указаны не во всех сделанных организатором торгов извещениях, а лишь в извещении, сделанном непосредственно на электронной торговой площадке (далее – ЭТП), на которой торги будут проводиться (если, конечно, речь идет о торгах в электронной форме).
Так, по закону все извещения о торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРБ) – https://bankrot.fedresurs.ru/. Однако на данном ресурсе вы зачастую не найдете ни проекта договора купли-продажи, ни отчета об оценке объекта, ни каких-либо иных сведений об объекте, из которых могли бы почерпнуть хотя бы какую-нибудь детальную информацию об объекте недвижимости. Но в извещении, размещенном в ЕФРБ, обязательно будут указаны адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, а также ссылка на конкретную ЭТП, на которой проводятся соответствующие торги. А уже в извещении о торгах, опубликованном на сайте ЭТП, вы найдете больше информации об объекте.
Кроме того, помимо сведений об объекте и о торгах, опубликованных в извещении или приложенных к нему, организатор торгов обычно обладает и дополнительной информацией в отношении объекта, продавца и торгов, которая необходима покупателю для оценки рисков:
• правоустанавливающими документами на недвижимость;
• технической и кадастровой документацией на объект;
• юридическими документами, подтверждающими установление обременений или ограничений (договорами ипотеки, соглашениями или решениями о сервитутах, охранными свидетельствами и др.);
• юридическими документами продавца (и в первую очередь уставом, в котором могут быть определенные ограничения в отношении продажи имущества или специальные правила его продажи);
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «ЛитРес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на ЛитРес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
Примечания
2
См.: Банкротства в России: итоги I кв. 2021 года: Статистический релиз Федресурса // https://bit.ly/3hnwAe0
3
Итоговый доклад о результатах деятельности ФССП России в 2020 году. С. 4 // https://bit.ly/3xszzr8
4
Подробнее см.: часть IV, вопрос 2 «Какие бывают торги?».