Как выгодно оформить ипотеку

1.1.1. Что такое ипотека. Отличия от других кредитов

Ипотекой чаще всего считают любой кредит, полученный для приобретения жилья. В действительности это не так. Сумма кредита и сам кредит на покупку недвижимости ипотекой не являются. Как экономический термин, ипотека означает залог недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитных обязательств. По сути, любой кредит, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом недвижимости, можно назвать ипотечным. Соответственно, если кредит оформляется под залог уже имеющейся недвижимости, он также будет считаться ипотекой.

Объект недвижимости, который предоставляется кредитору в качестве залога, называется предметом ипотеки. В соответствии с законодательством, предметом ипотеки могут быть: земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; машино-места1.

Ипотека бывает двух видов: в силу закона и в силу договора. Как видно из названия, отличие в основании возникновения залога. Рассмотрим кратко оба вида ипотеки, чтобы сложилось понимание в чем между ними разница.

Ипотека в силу закона подразумевает автоматическую регистрацию залога, независимо от того, заключался договор ипотеки или нет. Для возникновения залога достаточно указать в договоре купли-продажи, что жилье приобретается с использованием кредитных средств, и указать кредитора. В этом случае вместе с переходом права собственности будет зарегистрировано обременение2 (залог). На практике банки, конечно, не ограничиваются указанием кредита в договоре купли-продажи и требуют сдать на регистрацию кредитный договор и в большинстве случаев еще и закладную3. Самый распространенный пример ипотеки в силу закона – это приобретение жилья с использованием заемных средств. Проще говоря, если квартиру (или любой другой объект недвижимости) покупают с использованием ипотечного кредита, это и будет считаться ипотекой в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. Чаще всего используется, когда в залог предоставляется уже имеющийся в собственности объект недвижимости, а кредитные средства заемщик использует по своему усмотрению (не обязательно для покупки недвижимости). Еще одна распространенная ситуация использования ипотеки в силу договора происходит, когда заемщик сначала получает кредит, а затем предоставляет имущество банку в качестве залога. Например, рефинансирование4 действующей ипотеки другого банка.

От прочих видов кредитов ипотека, как правило, отличается процентной ставкой. В основном по ипотечным кредитам ставка ниже, чем по другим видам кредитования. При этом, регулярно разрабатываются и внедряются различные государственные программы стимулирования рынка ипотечного кредитования и субсидирования процентных ставок. Кроме ставки, ипотека, в отличие от других кредитов, может выдаваться на значительно больший срок, вплоть до 30 лет, что дает возможность снизить размер ежемесячного платежа. Еще одной отличительной характеристикой ипотеки является увеличенный лимит кредитования. Есть банки, по программам которых максимальная сумма кредита, можно сказать, отсутствует. Ограничена только платежеспособностью заемщика и стоимостью предмета ипотеки.

Вывод: ипотека – это не обязательно покупка недвижимости. Ипотека отличается от других видов кредитования обязательным наличием залога, меньшей процентной ставкой, увеличенным сроком кредитований и большей суммой кредита. Предметом ипотеки могут быть как жилые, так и коммерческие объекты.

1.1.2. Заемщик, созаемщик, поручитель, залогодатель. Понятия и различия

В заявку на ипотеку могут одновременно привлекаться несколько различных участников. У каждого из них своя роль, права и ответственность. Рассмотрим очень кратко каждого участника сделки, чтобы сложилось общее представление.

Заемщик – основное лицо5, которое подписывает кредитный договор и является основным получателем займа. Несет полную ответственность перед банком. Заемщик в обязательном порядке получает право собственности в приобретаемом объекте недвижимости (полностью на объект либо на его часть). Если ипотека оформляется на одного человека, то он будет называться заемщиком. Если в оформлении ипотеки появляются дополнительные участники, то основной заемщик будет называться титульным заемщиком, а остальные участники – созаемщиками, поручителями или залогодателями (в зависимости от их роли в структуре сделки).

Созаемщик – это лицо, которое несет ответственность по возврату ипотечного кредита наравне с заемщиком. При рассмотрении заявки на ипотеку банк обычно учитывает доход созаемщика. Именно поэтому целью привлечения созаемщика часто является увеличение суммы кредита. Одновременно можно привлечь несколько созаемщиков (как правило, до трех). Некоторые банки разрешают привлекать в качестве созаемщиков только лиц, имеющих родственные связи. Некоторых допускают, что созаемщиком может выступать любое лицо. К созаемщику предъявляются требования, аналогичные требованиям к основному заемщику. Право собственности в приобретаемом объекте недвижимости на созаемщика может не оформляться. В большинстве банков супруг/супруга в обязательном порядке выступает созаемщиком (даже без учета дохода) либо поручителем.

Поручитель – лицо, выступающее гарантом возврата кредитных средств банку. Доход поручителя при рассмотрении заявки на ипотеку, как правило, не учитывается. Соответственно, наличие поручителя не влияет на размер кредита, а привлекают его для уменьшения кредитных рисков. Например, банк может потребовать предоставление поручителя при покупке квартиры в новостройке до момента ввода дома в эксплуатацию. Когда дом будет построен и жилье оформят в залог, договор поручительства будет прекращен. Требования к кредитной истории и базовые требования к поручителю обычно такие же, как и для основного заемщика. У поручителя нет права собственности на объект недвижимости. Наличие родственных связей между заемщиком и поручителем не обязательно.

Важно! Основным различием созаемщика и поручителя является тип ответственности. У созаемщика она солидарная (совместная с основным заемщиком), то есть банк имеет право истребовать средства в оплату долга без обращения в судебные инстанции, например, при просрочке. У поручителя ответственность субсидиарная (частичная), это означает, что взыскивать долг с поручителя можно только по решению суда, признавшего основного заемщика неплатежеспособным или уклоняющимся от выполнения обязательств.

Залогодатель – лицо, предоставляющее недвижимость в залог банку в качестве обеспечения исполнения кредитных обязательств заемщика. В большинстве случаев заемщик выступает залогодателем. Если залогодатель и заемщик – разные лица, то при предоставлении залога залогодатель автоматически становится поручителем, принимая на себя соответствующую ответственность. Доход залогодателя при рассмотрении ипотечной заявки не учитывается, в вот кредитную историю банк проверять и анализировать, скорее всего, будет, так как наличие просрочек и исполнительных производств могут затруднить взыскание и реализацию залога в случае неуплаты кредита.

Вывод: заемщик – получает кредит и полностью за него несет ответственность, оформляет собственность. Созаемщик – доход учитывается, ответственность как у заемщика, собственность может не оформляться. Поручитель – доход не учитывается, ответственность частичная, собственность не оформляется. Залогодатель – предоставляет недвижимость, доход не учитывается, ответственность как у поручителя плюс риск потери залога.

1.1.3. Первоначальный взнос

Первоначальный взнос (ПВ) – это часть стоимости приобретаемого объекта недвижимости, которую заемщик должен оплатить за счет собственных средств. Проще говоря, это сумма денег, которую покупатель передает продавцу помимо ипотеки. В разных банках различные требования к размеру минимального первоначального взноса. Более того, минимальный размер первоначального взноса может отличаться для различных ипотечных программ в одном и том же банке, например, «новостройка» и «готовое жилье». Также размер минимального ПВ зависит от объекта недвижимости, например, квартира или дом с земельным участком6. Требования к минимальному первоначальному взносу могут зависеть от категории заемщика7. Например, для собственника бизнеса или индивидуального предпринимателя минимальный размер первоначального взноса может быть по базовым условиям больше, чем для наемного работника. В разных банках могут существовать дополнительные требования и условия.

С помощью размера первоначального взноса заемщик может влиять на решение по одобрению кредита, процентную ставку и необходимый пакет документов. Более подробно об этом написано в последующих главах книги. В двух словах: чем больше первоначальный взнос (более 30%), тем более лояльно кредиторы рассматривают и анализируют заемщика. Следовательно, вероятность одобрения ипотеки выше. Есть банки, в которых процентная ставка по ипотеке напрямую зависит от размера первоначального взноса. Соответственно, чем больше собственных средств внесет заемщик, тем более низкую процентную ставку ему предложит банк. Существуют программы кредитования, по которым для подачи заявки на ипотеку достаточно предоставить только паспорт. Минимальный размер первоначального взноса по таким программам, как правило, составляет от 30%.

Изменяя сумму первоначального взноса, заемщик может регулировать размер ипотеки, ежемесячного платежа, срок кредита и, как следствие, переплату. Чем больше первый взнос – тем меньше переплата по кредиту. Также чем меньше сумма ипотеки, тем меньше будут дополнительные расходы на оплату страхования. Уменьшать и увеличивать размер первоначального взноса можно только в рамках условий выбранной ипотечной программы (так как есть ограничения по минимальному размеру первоначального взноса и минимальному размеру суммы ипотеки).

Вывод: минимальный размер первоначального взноса нужно узнавать в конкретном банке на конкретный вид недвижимости с учетом ваших особенностей как заемщика. Размер первоначального взноса влияет на условия кредитования и необходимый пакет документов.

1.1.4. Процентная ставка. Как формируется и от чего зависит

Процентная ставка – один из наиболее важных факторов при выборе ипотечной программы и банка. От ее величины зависит размер ежемесячного платежа и сумма переплаты по кредиту. На размер процентной ставки по ипотеке влияют множество факторов. Например, программа кредитования (новостройка или готовое жилье), вид недвижимости (квартира или дом), размер первоначального взноса, категория заемщика, способ подтверждения дохода и прочие.

Процентные ставки по ипотеке бывают фиксированными и переменными. В подавляющем большинстве ипотека выдается с фиксированной процентной ставкой на весь срок кредитования.

Стоит отметить, что существуют различные программы льготного ипотечного кредитования8. Процентную ставку по таким программам субсидирует государство. То есть ставка, сумма переплаты и ежемесячный платеж будут значительно меньше, чем по стандартным условиям кредитования. Перед подачей заявки в банк обязательно проверьте, можете ли вы воспользоваться льготной ипотекой.

Получить сниженную процентную ставку также возможно при оформлении заявки по специальным акциям от банков и с помощью преференций от партнеров. Рассмотрим более подробно оба варианта:

– Акции и скидки от банков.

Банки периодически предлагают ипотечные программы со сниженными процентными ставками. Как правило, такие акции ограничены по времени, чтобы стимулировать заемщиков к быстрому принятию решения и выходу на сделку. Самый распространенный пример – это сниженная процентная ставка при покупке квартиры в ипотеку у определенного застройщика. Либо скидка по процентной ставке при оформлении ипотеки на крупную сумму. Например, от 20 млн рублей – для Москвы и от 5 млн рублей – для регионов. Об акциях и спецпредложениях нужно узнавать в банке до подачи заявки.

– Преференции.

Преференция – это скидка от базовой процентной ставки. Для клиентов некоторых крупных партнеров (застройщиков, агентств недвижимости, ипотечных брокеров) банки предлагают льготные условия кредитования. Скидка обычно составляет от 0,15% до 1% от стандартной ставки на весь срок кредитования. О возможности использовать преференцию нужно уточнять у партнера, который подает вашу заявку на ипотеку.

Вывод: процентная ставка по ипотеке зависит от множества факторов. Перед подачей заявки нужно проверить, какими льготными программами, акциями и спецпредложениями вы можете воспользоваться. В некоторых случаях выгоднее подать заявку через партнера банка, чем обращаться в этот же банк самостоятельно.

1.1.5. Аннуитетные и дифференцированные платежи

Кроме первоначального взноса и процентной ставки на размер ежемесячного платежа и общую сумму переплаты по ипотеке влияет способ начисления процентов. Существуют аннуитетные и дифференцированные схемы расчета.

Аннуитетные платежи – это схема расчета, при которой ежемесячно вносятся равные суммы платежа на протяжении всего срока кредитования. То есть когда весь долг и все проценты суммируются и делятся на весь срок кредита. В итоге каждый месяц заемщик платит кредитору одинаковую сумму.

Аннуитетные платежи удобны тем, что заемщик может сразу рассчитать ежемесячный платеж на весь срок кредита и планировать свой бюджет. Минусом аннуитета является то, что в начале срока действия кредита клиент платит практически одни проценты.

Дифференцированные платежи – схема расчета, при которой основной долг делится на весь срок кредита, а проценты начисляются каждый месяц на остаток задолженности. В итоге размер ежемесячного платежа каждый месяц разный. В начале срока платеж больше (так как сумма задолженности максимальна) и уменьшается с каждым последующим платежом.

При одинаковых условиях кредитования (сумма кредита, срок кредита, процентная ставка) и без досрочного погашения переплата по кредиту будет меньше при использовании дифференцированной схемы платежей. Можно легко это проверить с помощью кредитного калькулятора, построив график (как это сделать, описано в следующей главе). Однако при дифференцированной схеме размер ежемесячных платежей в начале срока кредитования будет значительно больше, чем при аннуитете, что увеличивает кредитную нагрузку заемщика.

Важно! Банков, предоставляющих ипотеку с возможностью выбора схемы погашения в виде дифференцированных платежей, практически нет.

Вывод: аннуитетные и дифференцированные платежи отличаются схемой начисления процентов. Размер ежемесячного платежа при аннуитете на весь срок одинаковый, при дифференцированном варианте – разный. При дифференцированной схеме итоговая переплата меньше, но размер первых платежей больше. Практически все банки выдают ипотеку с использованием аннуитетной схемы расчета платежей.

1.1.6. График платежей

После того как заемщик определился с объектом недвижимости, его стоимостью, размером первоначального взноса и выбрал программу кредитования, можно сформировать график платежей. График отображает итоговую переплату и показывает, какая сумма идет на погашение процентов, а какая – на погашение основного долга по каждому ежемесячному платежу. Нужно это, чтобы выбрать оптимальный срок кредита и размер ежемесячного платежа.

График платежей можно запросить у сотрудника выбранного банка или сформировать самостоятельно. В интернете огромное количество бесплатных кредитных калькуляторов (просто вбейте в поисковике «кредитный калькулятор»). Также калькулятор для расчета ипотеки есть на сайте практически любого банка, предоставляющего ипотеку. Еще для построения графика можно использовать мобильные приложения. Кредитный калькулятор в большинстве случаев бесплатный и интуитивно понятный.

Итак, график платежей – это документ, содержащий в себе сведения о предстоящих платежах, таких как дата платежа, сумма ежемесячного платежа (с разбивкой на суммы, которые направляются на погашение основного долга и оплату процентов по кредиту), остаток основного долга (после каждого платежа). Оформляется обычно как приложение к кредитному договору в виде таблицы и выдается заемщику под роспись.

График платежей может быть предварительным и итоговым. Предварительный график предоставляется для ознакомления заемщику, если в день подписания кредитного договора сам кредит не выдается.

Например, подписали кредитный договор (но деньги фактически не выдали) и договор купли-продажи. Сдали документы на регистрацию. После того как сделка зарегистрировалась, предоставили зарегистрированные документы в банк. Только после этого банк фактически выдал кредит (выдал деньги). В этом случае будет сформирован итоговый график платежей, в день фактической выдачи кредитных средств.

Предварительный и итоговый графики платежей отличаются незначительно. Как правило, изменяется либо дата платежа, либо сумма первого платежа по кредиту. Все ключевые данные (процентная ставка, сумма и срок кредита, размер регулярного ежемесячного платежа, сумма переплаты) остаются неизменными.

График платежей выдается заемщику, как правило, на бумажном носителе в день подписания кредитного договора. При досрочном погашении9 ипотеки график каждый раз будет изменяться. Получить новый график обычно можно на следующий день после списания суммы досрочного погашения в любом отделении банка кредитора или сформировать его самостоятельно в личном кабинете.

Вывод: предварительно сформировать график платежей можно самостоятельно. Это даст возможность выбрать срок ипотеки с оптимальным ежемесячным платежом и итоговой переплатой.

1.1.7. Закладная

Одним из документов, который обычно присутствует при оформлении ипотеки вместе с кредитным договором, является закладная. Этот документ подписывается заемщиком и залогодателем (если это два разных лица) и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи (либо договором ипотеки при нецелевом кредите под залог) без подписи со стороны банка.

Суть документа заключается в подтверждении прав ее владельца (кредитора) на10:

1. Получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. То есть право требовать оплаты по кредиту, даже если отсутствует кредитный договор.

2. Право залога на имущество, обремененное ипотекой. То есть право обратить взыскание на залоговый объект недвижимости.

Закладная может быть продана другому лицу, которое становится новым кредитором и получает вышеуказанные права и обязанности. Согласие заемщика на последующую продажу закладной обычно прописывается в кредитной документации при оформлении ипотеки (только мало кто это читает и обращает на это внимание). При продаже закладной сохраняются все условия предоставления кредита, такие как процентная ставка и срок займа.

На практике продажа закладных достаточно популярна. Существуют банки, которые специализируются на выдаче ипотеки и последующей продаже закладных. Ничего страшного для заемщика в этой ситуации не происходит. Даже очень крупные банки (входящие в ТОП-10 по активам) продают свои закладные, хотя и продолжают самостоятельно обслуживать выданные кредиты (например, принимать ежемесячные платежи).

Возможна ситуация, при которой заемщик может и не знать, что его закладная продана. У меня на практике был случай, когда кредитор продал закладную и продолжил обслуживать ипотеку. Банк принимал ежемесячные платежи, включая частичное и полное досрочное погашение. Выяснилось, что закладная продана, только когда клиент полностью досрочно погасил ипотеку и для снятия обременения нам потребовался этот документ11. Пришлось подождать чуть дольше обычного (ждали плюсом неделю), пока банк запросил оригинал проданной закладной у нового кредитора и выдал ее заемщику для снятия обременения.

Важно! Описанная в примере ситуация возможна, только если банк – первоначальный кредитор – по договоренности с новым владельцем закладной продолжает обслуживать кредит. Достаточно часто при продаже закладной заемщик должен производить выплату новому кредитору напрямую и получать закладную после выплаты ипотеки, соответственно, тоже у него.

Негативными последствиями продажи закладной для заемщика могут стать новые (технические) способы исполнения обязательств. Например, у нового кредитора нет рядом с заемщиком ни банкоматов, ни офисов для внесения ежемесячного платежа. Или нужно платить переводом на счет, причем делать это требуется заранее и с оплатой комиссии.

Банки начинают отказываться от бумажной закладной. Это очень удобно, так как при досрочном погашении нет необходимости ждать, пока кредитор предоставит документ в физическом виде. Нужна бумажная закладная или нет, каждый банк определяет самостоятельно. Но если этот документ прописан в регламентах кредитора и является обязательным, то придется его подписать и сдать на регистрацию. Так как без закладной в таком случае банк ипотеку не выдаст.

Вывод: закладная – это ценная бумага, дающая право ее владельцу требовать оплату по кредиту и обращать взыскание на залог. Закладная может быть как бумажной, так и электронной. Закладную банк может продать новому кредитору. При продаже закладной сохраняются условия кредитования.