Главные проблемы ЖКХ. в разъяснениях Минстроя и с комментариями юриста

Федеральные законы

— Жилищный кодекс от 29.12.2004 №188-ФЗ.

— Федеральный закон «Об отходах производства и потребления» от 24.06.1998 №89-ФЗ.

— Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 №416-ФЗ.

— Федеральный закон «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 №35-ФЗ.

— Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 №69-ФЗ.

— Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27.07.2010 №190-ФЗ.

— Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 №261-ФЗ.

Постановления Правительства РФ

— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

— Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

— Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами».

— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

— Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 №1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

— Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 №1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

— Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 №416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

— Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

— Постановление Правительства РФ от 24.06.2017 №743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах».

— Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования».

— Постановление Правительства РФ от 12.11.2016 №1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. №641».

— Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».

Приказы Минстроя РФ

— Приказ Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».

— Приказ Минстроя России от 25.12.2015 №938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации».

1. ГОСТ Р 51617—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Коммунальные услуги. Общие требования

Данный ГОСТ Р разрабатывался некоммерческим партнерством управляющих компаний. Поэтому он вобрал в себя все типичные ошибки в понимании правового регулирования деятельности управляющих организаций. К сожалению, раз документ стал ГОСТом, применять его необходимо. Посмотрим, какие же принципиальные моменты содержатся в ГОСТ 51617—2014.

Первое. Коммунальные услуги и коммунальные ресурсы. Пожалуй, единственный положительный момент в ГОСТе — это четкое разграничение коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Управляющие организации предоставляют потребителям не коммунальные ресурсы, а коммунальные услуги. Разница вот в чем.

Коммунальные ресурсы — это газ, вода, электричество и т. п. Коммунальные же услуги включают в себя не только газ, воду или электричество, но и содержание общего имущества, а также ряд иных действий управляющей организации. Так, например, в рамках теплоснабжения ГОСТ Р предусматривает в составе коммунальных услуг осуществление работ по поддержанию инженерных сетей в нормативном порядке, обеспечение эффективной работы системы вентиляции, повышение эффективности тепловой защиты.

Второе. Договор управления — это договор оказания услуг. Такой вывод следует из п. 3.2 ГОСТ Р 51617—2014. Это спорный вопрос. Однако сейчас, например, я все-таки склоняюсь к тому, что договор управления — это договор оказания услуг. Это не подряд, не агентский договор. По договору управления собственникам предоставляется услуга управления домом, а не работы по содержанию дома. Конечно, работы по содержанию дома оказываются в рамках услуг по управлению. Но предметом договора являются управленческие услуги.

Третье. Состав коммунальных услуг. Как следует из п. 4.2 ГОСТ Р 51617—2014 состав коммунальных услуг зависит от наличия соответствующих инженерных сетей в доме, а также от наличия на территории муниципального образования инженерных систем поставки ресурсов. Кроме того, состав услуг, что вполне логично, определяется тем, подключены ли сети дома к централизованным сетям.

Четвертое. Нормативные требования к коммунальным услугам. В ГОСТе приведены ссылки на нормативные требования к оказанию коммунальных услуг.

Теплоснабжение: СНиП 2.01.01.

Горячее водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.2496—09, СанПиН 4723—88, СанПиН 2.1.4.1074—01.

Холодное водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.1074—0, СНиП 2.04.01.

Водоотведение: СНиП 2.04.01, ВСН 58—88 (р), Приказ Госстроя РФ от 30.12.1999 №168.

Электроснабжение: ГОСТ 13109, ГОСТ 29322, СП 31-110-2003, Приказ Минэнерго РФ от 13.01.2003 №6.

Газоснабжение: ГОСТ 5542, ГОСТ 20448, Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 №549, Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410.

Пятое. Обязанности управляющей организации. В ГОСТ Р установлено много новых обязанностей управляющей организации:

1) диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание;

2) разработка процедур снятия показаний прибора учета, факта предоставления коммунальных ресурсов и услуг ненадлежащего качества. По каждому направлению у управляющей организации должно быть соответствующее должностное лицо;

3) наличие информационной электронной программы для расчета платы за жилье;

4) наличие квалифицированных специалистов, способных осуществить отключение или ограничение коммунальных услуг;

5) наличие специалистов для ведения претензионной работы;

6) наличие специалиста по ведению работы с ресурсоснабжающими организациями;

7) наличие специалистов для обеспечения нормативного содержания инженерных сетей;

8) контроль качества предоставления коммунальных услуг, в том числе проведение анкетирования, изучения документации и т. п.

Шестое. Не все из указанных выше специалистов должны быть в штате управляющей организации. ГОСТ 51617 допускает заключение договоров с третьими лицами, которые возьмут на себя часть обязанностей управляющей организации. Это грубо нарушает статью 313 ГК РФ, так как по существу правоотношений между управляющими организациями и собственниками исполнение договора управления может быть только личным.

2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения

Значение ГОСТ Р 51929—2014 сложно переоценить. В жилищном законодательстве отсутствуют нормативные определения важнейших понятий. Данный ГОСТ Р во многом решает данную задачу. Обратить внимание необходимо на следующее.

Первое — безопасное состояние. Под безопасным состоянием понимается свойство дома противостоять переходу в аварийное состояние. Значение данного понятия в том, что управление домом должно обеспечивать безопасное проживание (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Второе — внутриквартирное оборудование. В ГОСТ Р 51929—2014 под этим понимается оборудование, которое 1) находится в квартире, 2) имеет соединение с внутридомовой системой инженерных сетей. Причем внутриквартирным будет оборудование, подключенное до первого запорного соединения или устройства.

Третье — граница эксплуатационной ответственности. Согласно ГОСТ Р граница определяется по соглашению сторон, но, как правило, по первому запорному устройству. Если соглашением сторон граница эксплуатационной ответственности не определена, то необходимо руководствоваться границей балансовой принадлежности.

Четвертое — комфортные условия проживания. Это понятие также связано с целями управления домом, указанными в ст. 161 ЖК РФ. Под комфортными понимаются такие условия проживания, которые соответствуют нормативным требованиям.

Пятое — многоквартирный дом. Пожалуй, это самое важное определение в ГОСТ Р 51929—2014. Конечно, в постановлении Правительства РФ уже дано определение многоквартирного дома, но определение, данное в ГОСТ Р, более полное.

Итак, под многоквартирным домом понимается 1) объект капитального строительства, который включает 2) внутридомовую инженерную систему, 3) помещения общего пользования, не являющиеся частью квартир, 4) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, 5) жилые помещения, предназначенные для проживания двух и более семей, 6) причем эти помещения имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования. К многоквартирным не относятся дома блокированной застройки. В состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, придомовая территория (земельный участок).

Шестое — содержание общего имущества многоквартирного дома. Под этим в ГОСТ Р понимается 1) непрерывное и 2) постоянное выполнение комплекса работ и услуг, которые включены в план работ, перечень работ и услуг, а также дополнительные виды работ и услуг. Каждая из указанных категорий раскрывается в ГОСТ Р отдельно.

Седьмое — услуга управления многоквартирным домом. Под этим в ГОСТ Р понимается деятельность по организации процессов, работ и услуг. Обратите внимание, услуга управления не совпадает по своей сути с услугами и работами по содержанию дома. Услуга управления — это именно деятельность по организации процессов, работ и услуг, а не сами работы, услуги.

3. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования

В ГОСТ Р 56192—2014 установлены общие требования к порядку содержания имущества многоквартирного дома. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

Первое. В ГОСТе дано точное определение текущего ремонта. Согласно ГОСТу ремонт считается текущим, если он затрагивает не более 30% от объема ремонтируемой части многоквартирного дома. Текущее содержание дома предполагает профилактические действия, поддерживающие многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии, а также обеспечивающие комфортное проживание в доме.

Второе. В ГОСТе подчеркивается, что текущий ремонт может выполняться как управляющей организацией самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.

Третье. Если на дом отсутствует техническая документация, то управляющая организация обязана ее восстановить. Это касается и тех случаев, когда документация не была передана прежней управляющей организацией.

Четвертое. Состав планируемых работ формируется 1) по итогам осмотра общего имущества, 2) в соответствии с составом работ, приведенным в Приложении к ГОСТу 56192—2014. Состав работ оформляется в план и перечень работ. На основании плана и перечня работ устанавливается график объема и периодичности работ. Утверждают план, перечень работ, а также график, собственники помещений в доме.

Пятое. Работы в рамках текущего содержания дома осуществляются в рабочее время и в рабочие дни. Об этом сказано в п. 4.9 ГОСТа.

Шестое. Собственники должны платить за содержание жилья таким образом, чтобы собранных средств хватило на выполнение работ по текущему содержанию и ремонту.

Седьмое. С лицевого счета многоквартирного дома средства могут быть списаны только при наличии акта выполненных работ.

Восьмое. На фасад многоквартирного дома должен быть составлен паспорт. Управляющая организация должна разместить на фасаде табличку с номером дома.

2022 год